Tribunal: TJMT
Processo: 0007224-78.2015.8.11.0002
Órgão julgador: HELENA MARIA BEZERRA RAMOS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Público e Coletivo
Data de julgamento: 2020-12-07
Data de publicação: 2020-12-15

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS – INSURGÊNCIA RECURSAL APENAS QUANTO A CONDENAÇÃO EM REPARAR O IMÓVEL - AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL E FINAL – AUTO DE VISTORIA E CONSTATAÇÃO ELABORADO OITO MESES APÓS A ENTREGA DAS CHAVES EM JUÍZO - AUSÊNCIA DE PROVA ACERCA DAS CONDIÇÕES DO IMÓVEL À ÉPOCA DA OCUPAÇÃO – RECURSO PROVIMENTO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.
1. De acordo com as cláusulas contratuais, o locador ficou obrigado a entregar o imóvel ao locatário em perfeito estado de conservação e uso, responsabilizando-se pela garantia da estrutura física do imóvel, bem como que o locatário ficou responsável pela conservação do imóvel, comprometendo-se a devolvê-lo em idêntico estado de conservação e limpeza, toleradas as deteriorações decorrentes do uso normal.
2. Ocorre que, em que pese a referida menção à manutenção e entrega, não foi realizada a vistoria inicial no imóvel (não existe ou não foi juntada aos autos), tampouco a final, que deveria ser realizada na presença do locatário e, no momento da entrega das chaves, sendo que o laudo elaborado nos autos, muito embora confeccionado por Oficial de Justiça, que possui fé pública, foi realizado somente 8 (oito) meses após a entrega das chaves em juízo.
3. Desta forma, não logrando o Autor/Apelado êxito em provar a origem dos efetivos danos que alega, ou seja, se foram ocasionados durante a locação, não há como condenar o locatário ao ressarcimento dos reparos no imóvel, eis que os danos podem ter ocorrido nesses meses em que as chaves estavam depositadas nos autos.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

Número Único
:

0007224-78.2015.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Móvel]
Relator:
Des(a).
HELENA MARIA BEZERRA RAMOS

Turma Julgadora:

[DES(A). HELENA MARIA BEZERRA RAMOS, DES(A). MARCIO VIDAL, DES(A). MARIA EROTIDES KNEIP BARANJAK]

Parte(s):

[PAULO ROBERTO RAMOS - CPF: 027.686.151-53 (APELADO), GUILHERME AZEVEDO MIRANDA MENDONCA - CPF: 022.871.091-02 (ADVOGADO), MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE - CNPJ: 03.507.548/0001-10 (APELANTE), MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE - CNPJ: 03.507.548/0001-10 (REPRESENTANTE), SADORA XAVIER FONSECA CHAVES - CPF: 992.880.441-91 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DE MATO GROSSO (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

MARCIO VIDAL, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS – INSURGÊNCIA RECURSAL APENAS QUANTO A CONDENAÇÃO EM REPARAR O IMÓVEL - AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL E FINAL – AUTO DE VISTORIA E CONSTATAÇÃO ELABORADO OITO MESES APÓS A ENTREGA DAS CHAVES EM JUÍZO - AUSÊNCIA DE PROVA ACERCA DAS CONDIÇÕES DO IMÓVEL À ÉPOCA DA OCUPAÇÃO – RECURSO PROVIDO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE.

1. De acordo com as cláusulas contratuais, o locador ficou obrigado a entregar o imóvel ao locatário em perfeito estado de conservação e uso, responsabilizando-se pela garantia da estrutura física do imóvel, bem como que o locatário ficou responsável pela conservação do imóvel, comprometendo-se a devolvê-lo em idêntico estado de conservação e limpeza, toleradas as deteriorações decorrentes do uso normal.

2. Ocorre que, em que pese a referida menção à manutenção e entrega, não foi realizada a vistoria inicial no imóvel (não existe ou não foi juntada aos autos), tampouco a final, que deveria ser realizada na presença do locatário e, no momento da entrega das chaves, sendo que o laudo elaborado nos autos, muito embora confeccionado por Oficial de Justiça, que possui fé pública, foi realizado somente 8 (oito) meses após a entrega das chaves em juízo.

3. Desta forma, não logrando o Autor/Apelado êxito em provar a origem dos efetivos danos que alega, ou seja, se foram ocasionados durante a locação, não há como condenar o locatário ao ressarcimento dos reparos no imóvel, eis que os danos podem ter ocorrido nesses meses em que as chaves estavam depositadas nos autos.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO

RECURSO DE APELAÇÃO No. 0007224-78.2015.8.11.0002

APELANTE
: MUNICÍPIO DE VÁRZEA GRANDE

APELADO:
PAULO ROBERTO RAMOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. HELENA MARIA BEZERRA RAMOS (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação apresentado pelo Município de Várzea Grande contra sentença proferida pelo Juízo da Vara Especializada da Fazenda Pública da Comarca de Várzea Grande, que, nos autos da Ação de Despejo com Pedido de Tutela Antecipada c/c Cobrança de Aluguéis ajuizada pelo Apelado Paulo Roberto Ramos em desfavor do Município Apelante, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para condenar o Réu no pagamento dos alugueis e encargos em atraso (luz, água, esgoto), devidamente atualizados (conforme planilha a ser demonstrada na liquidação de sentença), bem como os reparos a fazer no imóvel, uma vez que já houve a desocupação do imóvel, conforme dispõe os orçamentos de fls. 122/123 e a comprovação pelo Auto de Vistoria e Constatação de fls. 97, conforme planilha a ser demonstrada na liquidação de sentença.

Condenou, ainda, o Réu no pagamento dos honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 3o, do NCPC.

Consignou, ao final, que a sentença
não
está sujeita ao reexame necessário, por força do disposto no artigo 496, § 3o, do NCPC.

O Município de Várzea Grande apresentou recurso de apelação, insurgindo-se apenas quanto a condenação nos reparos do imóvel, ao argumento de que, no caso, não houve a realização de nenhum laudo de vistoria na data da entrega do imóvel ao município, bem como não houve laudo de vistoria na data de entrega das chaves, sendo que o laudo anexado aos autos fora produzido 8 (oito) meses após a entrega das chaves (18-9-2015), que foram consignadas em juízo por meio da petição de fls. 75/83.

Sustenta, ainda, que, além do laudo ter sido produzido bem depois da desocupação, o município não foi intimado sobre a data de sua realização.

Assegura que, por estes motivos é impossível concluir pela existência do nexo de causalidade entre a ocupação do imóvel e as deteriorações do mesmo.

Assim, requer o provimento do recurso para reformar a sentença, acolhendo a tese municipal de que não há demonstração de nexo de causalidade entre as deteriorações do imóvel e a ocupação deste pelo município.

Contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso.

A Procuradoria-Geral de Justiça se manifestou no sentido de que a sentença reclama adequação.

É o relatório.

Peço dia.

Cuiabá, 13 de novembro de 2020.

Desa. Helena Maria Bezerra Ramos

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

EXMA. SRA. DESA. HELENA MARIA BEZERRA RAMOS (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Consoante relatado, trata-se de Recurso de Apelação apresentado pelo Município de Várzea Grande contra sentença proferida pelo Juízo da Vara Especializada da Fazenda Pública da Comarca de Várzea Grande, que, nos autos da Ação de Despejo com Pedido de Tutela Antecipada c/c Cobrança de Aluguéis ajuizada pelo Apelado Paulo Roberto Ramos em desfavor do Município Apelante, julgou parcialmente procedente o pedido inicial para condenar o Réu no pagamento dos alugueis e encargos em atraso (luz, água, esgoto), devidamente atualizados (conforme planilha a ser demonstrada na liquidação de sentença), bem como os reparos a fazer no imóvel, uma vez que já houve a desocupação do imóvel, conforme dispõe os orçamentos de fls. 122/123 e a comprovação pelo Auto de Vistoria e Constatação de fls. 97, conforme planilha a ser demonstrada na liquidação de sentença.

Condenou, ainda, o Réu no pagamento dos honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 3o, do NCPC.

Consignou, ao final, que a sentença não está sujeita ao reexame necessário, por força do disposto no artigo 496, § 3o, do NCPC.

Denota-se dos autos, que as partes firmaram o contrato de locação no. 51/2013, cujo objeto era a locação de um imóvel tipo comercial localizado na Avenida Ary Paes de Barreto, no. 1.509, no Bairro Cristo Rei em Várzea Grande/MT, destinado exclusivamente como sede do Balcão de Financiamento para pequenos investidores, propiciado por meio de ações decorrentes do Banco MT Fomento, no valor mensal de R$ 1.282,00 (mil duzentos e oitenta e dois reais), pelo período de 12 (doze) meses, contados da data de assinatura (26-6-2013).

Diante do não pagamento das obrigações contratuais e legais de pagar os aluguéis e acessórios, o Autor ingressou com a Ação de Despejo com Pedido de Tutela Antecipada c/c Cobrança de Aluguéis.

O Réu foi devidamente citado e apresentou contestação.

Foi apresentada impugnação à contestação.

Em
18-9-2015
, o Município de Várzea Grande peticionou nos autos informando que não se opunha a desocupação do imóvel do Autor, requerendo a juntada da chave do imóvel, bem como do relatório de vistoria devidamente assinado pelo Secretário Municipal de Desenvolvimento Urbano, Econômico e Turismo, no qual consta apenas os objetos que foram encontrados e /ou retirados do local.

Foi pleiteado pelo Autor a expedição de mandado de constatação, a ser cumprido por Oficial de Justiça e acompanhada pela parte requerida, o que foi deferido pelo Magistrado
a quo
, sendo o laudo elaborado apenas em
25-5-2016
, que assim consignou:

[...].

1 – 1o SALÃO PRINCIPAL/ENTRADA DO IMÓVEL

Gesso com buracos e manchas de infiltrações;

Pintura Branca com rachaduras;

Com ar condicionado, não foi possível saber se está funcionando, pois estava sem energia, antigo e em péssimo estado;

Instalações elétricas expostas;

Piso em granilite.

2 - 2o SALÃO:

Com uma pia e azulejos em péssimo estado de conservação, armário embaixo da pia em péssimo estado de conservação;

Forro de gesso com rachaduras;

Parede branca com rachaduras, parte descascadas;

3 – ENTRADA PARA BANHEIRO:

Sem porta;

Sem Forro;

Parede com tijolos de furos, com sinais de infiltrações;

Sem forro, com telhas quebradas;

Paredes com infiltrações, descascando, parte tampada com ferro e sinais de ferrugem.

4 – BANHEIRO

Laje com sinais de infiltrações e pintura descascando, em péssimo estado de conservação.

Sem porta;

Todo azulejado, com chuveiro, vazo e caixa d’água, pia, banheiro em péssimo estado de conservação.

5 – FACHADA DO IMÓVEL

Pintura de amarelo, com pintura suja, porta branca, telha na parte superior quebrada.

[...].

As partes manifestaram sobre o laudo e, ao final, sobreveio sentença de parcial procedência.

A insurgência recursal se restringe apenas a condenação do pagamento dos reparos no imóvel.

Inicialmente, importante consignar que, as locações celebradas pela Administração Pública são submetidas ao regime de direito privado, afinal, a própria lei das licitações n. 8.666/93, em seu artigo 62, assim excepciona em seu terceiro parágrafo:

Art. 62. O instrumento de contrato é obrigatório nos casos de concorrência e de tomada de preços, bem como nas dispensas e inexigibilidades cujos preços estejam compreendidos nos limites destas duas modalidades de licitação, e facultativo nos demais em que a Administração puder substituí-lo por outros instrumentos hábeis, tais como carta-contrato, nota de empenho de despesa, autorização de compra ou ordem de execução de serviço.

§ 3o Aplica-se o disposto nos arts. 55 e 58 a 61 desta Lei e demais normas gerais, no que couber:

I - aos contratos de seguro, de financiamento,
de locação em que o Poder Público seja locatário, e aos demais cujo conteúdo seja regido, predominantemente, por norma de direito privado;

Nesse sentido é a jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – ALUGUEL – ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA COMO LOCATÁRIA – ATOS DA ADMINISTRAÇÃO – NORMAS DE DIREITO PRIVADO – APLICABILIDADE – RESCISÃO DO CONTRATO COM A SENTENÇA – CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS POR CONTA DOS ÍNDICES DA CADERNETA DE POUPANÇA NOS TERMOS DA LEI FEDERAL No 9.494/97 – COM A REDAÇÃO DADA PELA LEI No 11.960/09 ATÉ O JULGAMENTO DA REPERCUSSÃO GERAL N. 810 PELO STF – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Ação de cobrança de alugueres vencidos com pedido de rescisão contratual em face da locatária Pessoa Jurídica de Direito Público. Aplicam-se as regras de direito privado até a rescisão contratual nos termos do artigo 62, § 3o, I da Lei n. 8.666/93. Após a rescisão do contrato aplicar-se-á correção monetária e juros por conta dos índices da caderneta de poupança nos termos da lei federal no 9.494/97, com a redação dada pela lei no 11.960/09 até o julgamento da repercussão geral n. 810 pelo STF.
(TJ-MS - AC: 08008818420148120052 MS 0800881-84.2014.8.12.0052, Relator: Des. Marcos José de Brito Rodrigues, Data de Julgamento: 25/7/2018, 2a Câmara Cível, Data de Publicação: 26/7/2018).

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - TUTELA ANTECIPADA - ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA - NATUREZA PRIVADA DO AJUSTE - ART. 59, INCISO IX, DA LEI 8.245/91 - REQUISITOS PREENCHIDOS - IMÓVEL DESTINADO A ESTABELECIMENTO DE SAÚDE - HIPÓTESE QUE NÃO ADMITE A DILAÇÃO DO PRAZO - RECURSO DESPROVIDO. - Com as alterações trazidas pela Lei 12.112/2009, foi prevista a possibilidade de se conceder a liminar de desocupação do imóvel por falta de pagamento de aluguel e acessórios, em contratos de locação regidos pela Lei 8.245/91. - O fato de a Administração Pública ser parte em contrato de locação não tem o condão de afastar a natureza privada do ajuste. As normas contidas na Lei 8.666/93 devem ser aplicadas somente naquilo que for compatível com as regras de direito privado. - Não há guarida à pretensão de se estender o prazo de desocupação por aplicação analógica do art. 63, § 3o da Lei 8.245/91, notadamente porque todos os requisitos necessários para a concessão da liminar de despejo foram atendidos. Além disso, a dilação do prazo de despejo liminar na hipótese de falta de pagamento implicaria em ônus desproporcional ao locador, que já aufere prejuízos manifestos com a inadimplência do locatário.

(TJ-MG - AI: 10000150610608001 MG, Relator: Hilda Teixeira da Costa, Data de Julgamento: 28/2/0016, Câmaras Cíveis/2a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 3/3/2016).

Portanto, o contrato de locação de imóvel celebrado pelo poder público, rege-se pelas normas de direito privado, submetendo-se aos artigos 565 e seguintes do Código Civil e pela legislação específica - Lei n.o 8.425/91.

Assim, o Código Civil, no seu artigo 569, inciso IV, dispõe que:

Art. 569. O locatário é obrigado:

IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

No caso dos autos, o Município de Várzea Grande recorre da sentença que o condenou a promover reparos em imóvel que locou. Seu argumento é o de que a inexistência de laudo de constatação das condições que a coisa ostentava quando lhe foi entregue não permite liquidar valor de reparo, bem como que o laudo foi elaborado oito meses após a entrega das chaves em juízo. Por outro lado, o Apelado enfatizou que o imóvel que recebeu de volta, de tão arruinado, tornou-se inviável aos fins a que se destina.

Com efeito, observo que, de acordo com as cláusulas contratuais, o locador ficou obrigado a entregar o imóvel ao locatário em perfeito estado de conservação e uso, responsabilizando-se pela garantia da estrutura física do imóvel, bem como que o locatário ficou responsável pela conservação do imóvel, comprometendo-se a devolvê-lo em idêntico estado de conservação e limpeza, toleradas as

deteriorações decorrentes do uso normal (7.1.1, 7.1.4 e 7.2.1.).

Ocorre que, em que pese a referida menção à manutenção e entrega, não foi realizada a vistoria inicial no imóvel (não existe ou não foi juntada aos autos), tampouco a final, que deveria ser realizada na presença do locatário e, no momento da entrega das chaves, sendo que o laudo elaborado nos autos, muito embora confeccionado por Oficial de Justiça, que possui fé pública, foi realizado somente 8 (oito) meses após a entrega das chaves em juízo.

Conclui-se que, que não pode o locatário ser responsabilizado por consertos que sequer teve a oportunidade de verificar/discutir/contraditar no momento da vistoria, porquanto, ao que tudo indica, sequer foi notificado da sua realização, mormente quando ocorrida meses após o depósito das chaves.

Desta forma, não logrando o Autor/Apelado êxito em provar a origem dos efetivos danos que alega, ou seja, se foram ocasionados durante a locação, não há como condenar o locatário ao ressarcimento dos reparos no imóvel, eis que os danos podem ter ocorrido nesses meses em que as chaves estavam depositadas nos autos.

Cabia ao locador, nos termos do art. 373, I, do CPC, o ônus de provar a ocorrência dos danos no imóvel durante a vigência da locação, bem como a responsabilidade do locatário pelo surgimento destes, ensejando assim o direito à reparação pelos prejuízos causados. Não obstante, não tendo sido adotada tal providência, mostra-se incorreta a condenação do Município de Várzea Grande em reparar os danos reclamados.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL E FINAL DANDO CONTA DAS CONDIÇÕES DO BEM POR OCASIÃO DO INÍCIO E DO TÉRMINO DA LOCAÇÃO. As partes não realizaram vistoria por ocasião do início e do término da locação, restando inviabilizada a verificação das efetivas condições em que o bem se encontrava antes e depois do encerramento da locação. As fotografias dos autos são insuficientes para comprovar as alegações iniciais. DESPESAS DE ÁGUA E ENERGIA ELÉTRICA. Manutenção da sentença quanto ao débito referente às taxas de água e de energia elétrica vencidas até a data da entrega das chaves, em 09.04.2012, com os acréscimos legais, não havendo impugnação especificada do recorrente neste particular. Sentença reformada em parte.

APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA
.

(TJ-RS - AC: 70084057835 RS, Relator: Ana Beatriz Iser, Data de Julgamento: 27/05/2020, Décima Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 15/10/2020).

RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E REPAROS NO IMÓVEL. RESSARCIMENTO DOS VALORES NECESSÁRIOS PARA OS REPAROS DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE VISTORIA INICIAL E FINAL. AUSÊNCIA DE PROVA ACERCA DAS CONDIÇÕES DO IMÓVEL À ÉPOCA DA OCUPAÇÃO. ALUGUEIS INDEVIDOS. 1. A obrigação do locatário é entregar o imóvel ao locador nas mesmas condições em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do seu uso normal, nos termos do inc. III do art. 23 da Lei no 8.245/1991. 2. A exigência de tal obrigação se faz somente com a existência de vistorias inicial e final, além de prova da notificação do locatário para acompanhar a vistoria final, o que não há, no caso sob análise. 3. Se não foram realizadas vistorias inicial e final, o ônus pelo pagamento dos reparos necessários no imóvel durante a locação é do inquilino e após a entrega das chaves é do locador, motivo por que, na hipótese, descabe o pagamento de reparos pelo locatário. 4. Via de consequência, não há alugueis a serem pagos pelo réu/recorrente, durante o período em que realizadas as reformas. RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME. (Recurso Cível No 71007002629, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Elaine Maria Canto da Fonseca, Julgado em 18/04/2018).
(TJ-RS - Recurso Cível: 71007002629 RS, Relator: Elaine Maria Canto da Fonseca, Data de Julgamento: 18/4/2018, Segunda Turma Recursal Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 23/4/2018)

Ante o exposto, em consonância com o parecer ministerial,
DOU PROVIMENTO
ao recurso de apelação apresentado pelo Município de Várzea Grande para afastar a condenação quanto aos reparos no imóvel.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/12/2020