Tribunal: TJMT
Processo: 0004207-14.2015.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-03-11
Data de publicação: 2020-03-12

Ementa:
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS – COMPROVAÇÃO DA INADIMPLÊNCIA – CONEXÃO INEXISTENTE – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO FIADOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – RESPONSABILIDADE EM CASO DE PRORROGAÇÃO DO CONTRATO POR TEMPO INDETERMINADO – PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA – APLICAÇÃO DA LEI No. 8.245/91 – INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 214 STJ – DIREITO À COMPENSAÇÃO OU À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS AFASTADA EM RAZÃO DA RENÚNCIA EXPRESSA NO CONTRATO – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS – RECURSO DESPROVIDO.
Inexiste razão para a reunião de processos se não há o reconhecimento da conexão ou da continência, mormente quando constatada que as ações que se pretende a reunião possuem causa de pedir e objetos distintos.
Na esteira do entendimento do STJ e desta Corte de Justiça, a fiança prestada em contrato de locação por prazo determinado, automaticamente prorrogado por prazo indeterminado, estende-se até a data da entrega das chaves, se havida pactuação neste sentido, sendo dispensada a manifestação expressa dos fiadores, não podendo estes invocar a Súmula 214 do STJ para se verem exonerados das obrigações assumidas.
Estando devidamente demonstrada a revelia dos requeridos, não há razões para se reconhecer o cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide, tampouco merece acolhida a pretensão de compensação pelas benfeitoras necessárias realizadas no imóvel locado, sobretudo quando comprovada que a avença há expressa renúncia por parte da locatária.
Considerando o desprovimento da apelação, impõe-se a majoração dos honorários sucumbenciais recursais, conforme disposição do art. 85, §11 do CPC/15.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0004207-14.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compromisso]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS,

DES(A). GILBERTO LOPES BUSSIKI, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA

SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CVL IMOVEIS LTDA - EPP - CNPJ: 03.095.690/0001-06 (APELADO), BRUNO CARVALHO DE SOUZA - CPF: 008.962.671-05 (ADVOGADO), MARCO AURELIO DA SILVA - CPF: 344.820.241-04 (APELANTE), MARISA MOCKER MARQUES - CPF: 882.324.681-49 (APELANTE), BURITI COMERCIO REPRESENTACOES E SERVICOS LTDA - ME - CNPJ: 02.630.673/0001-50 (APELANTE), IVO FERREIRA DA SILVA - CPF: 106.718.111-34 (ADVOGADO), LOURDES OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 266.959.871-49 (APELADO), RUY PINHEIRO DE ARAUJO - CPF: 078.777.221-68 (APELANTE), BRUNO CARVALHO DE SOUZA - CPF: 008.962.671-05 (ADVOGADO), RUY PINHEIRO IMOVEIS LTDA - ME - CNPJ: 04.158.241/0001-14 (APELANTE), MARCO AURELIO DA SILVA - CPF: 344.820.241-04 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), MARISA MOCKER MARQUES - CPF: 882.324.681-49 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), LOURDES OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 266.959.871-49 (TERCEIRO INTERESSADO), MARLON DE LATORRACA BARBOSA - CPF: 545.963.431-87 (ADVOGADO), LUDMILLA DE MOURA BOURET - CPF: 395.487.911-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS – COMPROVAÇÃO DA INADIMPLÊNCIA – CONEXÃO INEXISTENTE – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO FIADOR ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES – RESPONSABILIDADE EM CASO DE PRORROGAÇÃO DO CONTRATO POR TEMPO INDETERMINADO – PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA – APLICAÇÃO DA LEI No. 8.245/91 – INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 214 STJ – DIREITO À COMPENSAÇÃO OU À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS AFASTADA EM RAZÃO DA RENÚNCIA EXPRESSA NO CONTRATO – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS – RECURSO DESPROVIDO.

Inexiste razão para a reunião de processos se não há o reconhecimento da conexão ou da continência, mormente quando constatada que as ações que se pretende a reunião possuem causa de pedir e objetos distintos.

Na esteira do entendimento do STJ e desta Corte de Justiça, a fiança prestada em contrato de locação por prazo determinado, automaticamente prorrogado por prazo indeterminado, estende-se até a data da entrega das chaves, se havida pactuação neste sentido, sendo dispensada a manifestação expressa dos fiadores, não podendo estes invocar a Súmula 214 do STJ para se verem exonerados das obrigações assumidas.

Estando devidamente demonstrada a revelia dos requeridos, não há razões para se reconhecer o cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide, tampouco merece acolhida a pretensão de compensação pelas benfeitoras necessárias realizadas no imóvel locado, sobretudo quando comprovada que a avença há expressa renúncia por parte da locatária.

Considerando o desprovimento da apelação, impõe-se a majoração dos honorários sucumbenciais recursais, conforme disposição do art. 85, §11 do CPC/15.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 0004207-14.2015.811.0041

APELANTES: BURITI COMÉRCIO, REPRESENTAÇÕES E SERVIÇOS LTDA. ME E OUTROS

APELADA:

CVL IMÓVEIS LTDA. ME

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
BURITI COMÉRCIO, REPRESENTAÇÕES E SERVIÇOS LTDA. ME, RUY PINHEIRO IMÓVEIS LTDA. e RUY PINHEIRO DE ARAÚJO
, contra a r. sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dra. Olinda de Quadros Altomare Castrillon
, lançada nos autos da
Ação de Cobrança no.
4207-14.2015.811.0041 (Código 958576), ajuizada
por
CVL IMÓVEIS LTDA. ME
, que julgou procedente o pedido vertido na inicial, para o fim de condenar, solidariamente, os requeridos, ora apelantes, ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos, correspondente ao valor de R$47.720,50 (quarenta e sete mil, setecentos e vinte reais e cinquenta centavos), acrescido dos consectários legais. Por fim, condenou os recorrentes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2o, do CPC/15 (Id 3127460).

Em suas razões recursais, os recorrentes, após contextuarem os fatos que antecederam a interposição do presente recurso, narram que a sentença vergastada fincou-se na premissa equivocada de que os documentos juntados na peça contestatória não eram hábeis a desconstituir os argumentos tecidos pela empresa recorrida, julgando-se totalmente procedentes os pedidos iniciais na contramão de todo o arcabouço probatório colacionado aos autos,
“apegando-se, para tanto, na alegação de que a defesa apresentada pelos recorrentes era intempestiva, o que levou o Juízo Monocrático a decretar a sua revelia”
.

Entretanto, defendem que o
decisum
padece de alguns vícios, merecendo, pois, a imediata reparação em vários tópicos, destacando, desde logo, o reconhecimento da existência de conexão do presente feito com os autos do processo de no. 4208-96.2015.811.0041 (Código 958578), que tramita perante a mesma Vara Cível (11a), cujas partes e causa de pedir são exatamente as mesmas do presente feito, inclusive no que se refere à eventual indenização pelas benfeitorias necessárias realizadas no imóvel objeto do litígio, de modo que entendem devida a declaração de nulidade da sentença
a quo
e retorno dos autos à origem para julgamento conjunto.

Afiançam que
“a sentença vergastada, entre outros defeitos jurídicos, é marcada, ainda, pela ausência de enfrentamento a pontos devidamente abordados na peça de defesa, uma delas é a questão atinente à ilegitimidade para figurar no polo passivo desta demanda, expressamente aduzida pela empresa RUY PINHEIRO IMÓVEIS LTDA.”
, por tendo fundamento o entendimento pacífico do STJ firmado no verbete sumular no. 214, que apregoa
“que o fiador não pode responder por obrigações pelas quais não anuiu”
, cuja aplicabilidade ao caso concreto é patente, considerando que após a transmutação do contrato locatício por prazo indeterminado não constou com qualquer tipo de manifestação volitiva expressa da empresa recorrente Ruy Pinheiro Imóveis Ltda. quanto à extensão das obrigações locatícias, pelo que acreditam que o feito deve ser extinto sem resolução de mérito em relação ao referido apelante.

Por fim, discorrem que a sentença também é nula, ante a fragrante ocorrência de cerceamento de defesa, decorrente do julgamento prematuro do feito, sem apreciação dos documentos encartados em sede de contestação, mormente os recibos, notas fiscais e fotos, em que há demonstração da realização de benfeitorias necessárias no imóvel, as quais devem ser indenizadas, a teor do que determinam os artigos 1.220 do CC/02 e 35 da Lei do Inquilinato, o que por si só induziria à resultado distinto, qual seja, improcedência ou, ao menos, procedência com a compensação dos valores despendidos, de modo que, havendo dúvida em sua perfectibilização, fazia-se necessária a efetivação de prova pericial, a qual restou devidamente pleiteada pelas recorrentes na peça de defesa, razão pela qual deve ser reconhecido tal vício mesmo diante da decretação da revelia, pelo que postulam pelo provimento da presente apelação, na forma da fundamentação supra (Ids 3127461 a 3127468).

Contrarrazões ofertadas no prazo legal (Ids 3127537 e 3127539), em que refuta os argumentos expendidos pelos recorrentes, requerendo, ao fim, pelo desprovimento da apelação.

Preparo recolhido (Id 3127536).

Diante da possível intempestividade do apelo, em atendimento ao princípio da não surpresa (art. 10 do CPC/15), fora determinada a intimação da parte recorrente para manifestação (Id 22118468), a qual veio aportada no Id 23662614.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Conheço do presente recurso de apelação, ante a presença dos pressupostos de admissibilidade.

Infere-se que na origem foi proposta ação de cobrança por CVL Imóveis Ltda. ME, ajuizada em desfavor da locatária Buriti Com., Repres. e Serviços Ltda. e dos fiadores Ruy Pinheiro Imóveis Ltda. e Ruy Pinheiro de Araújo, visando a condenação da parte requerida ao pagamento de montante decorrente do vencimento de faturas relativas ao contrato de aluguel de bem imóvel e de despesas em aberto de taxas e impostos, que, somados, perfazem o montante de R$47.720,50 (quarenta e sete mil, setecentos e vinte reais e cinquenta centavos).

Apura-se que os requeridos/apelantes, mesmo regularmente intimados, apresentaram contestação fora do prazo legal, conforme certificado à fl. 233 (Id 3127454), seguindo-se, posteriormente, a prolação da r. sentença hostilizada, com a decretada a revelia dos mesmos, em que a Juíza de 1o grau –
Dra.

Olinda de Quadros Altomare Castrillon
, evidenciando que a parte autora se desincumbiu do seu ônus probatório (art. 373, I, do CPC/15), mormente a existência da relação locatícia entre as partes litigantes e da quantia em aberto, afastou o enfrentamento expresso dos argumentos deduzidos pelos demandados e, via de consequência, julgou a demanda procedente, condenando-os ao pagamento solidário do valor de R$47.720,50 (quarenta e sete mil, setecentos e vinte reais e cinquenta centavos), acrescidos de juros e atualização monetária, além das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação (fls. 250/251 – Id 3127460).

Irresignados, os requeridos apelam (fls. 252/272 – Ids 3127461 a 3127468), em que defendem, em suma, a necessidade de ser declarada a nulidade da sentença, ante a existência de conexão do presente feito com o de Código 958578, retornando-se os autos à origem para julgamento conjunto; o reconhecimento da ilegitimidade passiva do fiador, decorrente da falta de manifestação expressa da empresa quanto à extensão das obrigações locatícias após a transmutação do contrato para prazo indeterminado (Súmula 214, STJ); e a ocorrência de nulidade do
decisum
por cerceamento de defesa, decorrente do julgamento prematuro, sem realização de prova pericial, tendo por base a comprovação de benfeitorias necessárias feitas no imóvel em testilha.

A irresignação não merece prosperar.

Inicialmente, no tocante à alegada conexão, a qual apenas foi suscitada apenas em grau de recurso, o que, em tese, refletiria uma inovação recursal neste ponto, reporto que tratando-se de matéria de ordem pública, pode a mesma ser analisada nesta instância
ad quem
, sem que disso resulte em supressão de instância.

Contudo, analisando-se detidamente o feito no. 4208-96.2015.811.0041 (Código 958578), tem-se que, de fato, há similaridade de partes (CVL Imóveis Ltda. ME e Buriti Comércio, Representações e Serviços Ltda.); todavia, tanto as
causas de pedir
quanto os
objetos
se mostram totalmente
distintos
um do outro, na medida em que a presente lide (4207-14.2015.811.0041) versa sobre a cobrança de alugueres e consectários em aberto referentes ao contrato de locação firmado em 05/09/2001 e encerrado na data de 24/10/2014, resultando em uma dívida de pouco mais de quarenta e dois mil reais, ao passo que aquele feito (4208-96.2015.811.0041 – ainda pendente de julgamento) refere-se a uma ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança relacionada à alugueres em atraso e IPTU dos anos de 2011 a 2014, oriundo do contrato de locação firmado em 22/04/2009 por prazo indeterminado, e uma dívida compreendida em R$10.515,55 (dez mil, quinhentos e quinze reais e cinquenta e cinco centavos).

Ou seja, infere-se que, inobstante a identidade parcial das partes litigantes, os objetos e causas de pedir das respectivas ações são distintos, de modo que não há razão para se declarar a nulidade da sentença hostilizada, a fim de se determinar a reunião das ações pela conexão para julgamento simultâneo, na forma do art. 55, §1o, do CPC/15
[1]
.

Da mesma forma, não há razões para se acolher a preliminar de ilegitimidade passiva da empresa apelante Ruy Pinheiro Imóveis Ltda., porquanto, ao contrário do defendido pelas recorrentes, a Súmula 214 do STJ se mostra inaplicável ao caso concreto.

De início, pertinente registrar que o art. 62 da Lei do Inquilinato (Lei no. 8.245/91), passou a prever expressamente a necessidade de citação do fiador, vejamos:

“Art. 62 – Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;”

Da análise do citado dispositivo legal, verifica-se que quando houver pedido de cobrança dos aluguéis e/ou acessórios e constar do contrato algum fiador, este deverá ser citado para se manifestar acerca da cobrança.

No caso dos autos, a ação foi ajuizada em face da locatária (Buriti Com., Representações e Serviços Ltda.), tendo a locadora (CVL Imóveis Ltda. ME) requerido desde a inicial a citação do fiador Ruy Pinheiro de Araújo (fl. 08), que posteriormente foi aditada para incluir a pessoa jurídica (e também fiadora) Ruy Pinheiro Imóveis Ltda. (fls. 60/62) e que fora acolhida pela togada singular (fl. 64).

Veja-se que a locadora, na forma do artigo 62, I, da Lei no. 8.245/91, requereu a citação dos fiadores, incluindo-os no polo passivo da demanda desde o ajuizamento da demanda, garantindo-lhes o direito à ampla defesa e contraditório, razão pela qual devem permanecer no polo passivo.

Em relação à responsabilidade dos fiadores, da análise do contrato de locação (fls. 34/38), especialmente as cláusulas segunda, quarta, oitava, nona e décima quarta, verifica-se que os fiadores se obrigaram solidariamente com a locatária, não apenas durante o prazo contratual, mas, sobretudo, até a entrega das chaves.

Confira-se as mencionadas cláusulas:

“[...] CLÁUSULA SEGUNDA – O prazo da presente locação é de 12 (doze) meses, com início em 05/09/2001 e seu término em 04/09/2002, data em que o LOCATÁRIO (a) se obriga restituir o imóvel completamente desocupado, sob pena de incorrer na multa prevista na cláusula décima terceira deste contrato e de sujeitar-se as demais cominações estabelecidas neste instrumento e na legislação específica atinente a matéria.

PARÁGRAFO ÚNICO – Fica desde já estipulado que este
contrato se renovará automaticamente, deixando ressaltado que com a renovação automática do contrato os fiadores permanecem os mesmos, e certos de suas obrigações
.

[...]

CLÁUSULA QUARTA – Fica estabelecida ainda, que
se o LOCATÁRIO (a) não efetuar o pagamento do aluguel na forma definida na cláusula anterior e seus parágrafos, poderá o LOCADOR, proceder à cobrança do mesmo diretamente ao FIADOR, amigável ao judicial
.

[...]

CLÁUSULA OITAVA – A
ssinam conjuntamente este contrato, na qualidade de FIADOR(ES) solidariamente responsável com o LOCADOR (a), RUI PINHEIRO IMÓVEIS LTDA, representado por RUI PINHEIRO DE ARAÚJO
, Brasileiro(a), casado(a), CORRETOR, CPF 078 777 221-68, RG 113.327 SSP/MT CGC n. 04.158.241/0001-14, I.E. n. ISENTO, residente e domiciliado à AV. DOM BOSCO, NR 1789, CENTRO, CUIABÁ MT, CEP: 78020-600,
garantindo todas as obrigações decorrente do mesmo, com seu fiel adimplemento
.

PARÁGRAFO ÚNICO – O fiador(a) expressamente renuncia aos benefícios dos artigos 1.491, 1.499, 1.500 do Código Civil.

[...]

CLÁUSULA NONA – Todos os IMPOSTOS, inclusive o PREDIAL (IPTU) e taxas, assim como o consumo de água, gás, energia elétrica, taxa de condomínio e PREMIO DE SEGURO, incêndio, aluguel e vendaval etc., que houve durante a vigência deste contrato, até a entrega definitiva do imóvel ora locado, bem como nas mesmas condições, correrão por conta do LOCATÁRIO.

[...]

CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA – O LOCADOR, por intermédio de sua procuradora, considerará este contrato findo e normalmente adimplido, após o cumprimento pelo LOCATÁRIO (a) de todas as obrigações proeminentes do mesmo,
com a efetiva e formal entrega do imóvel locado
, em condições de utilizações imediata, conforme lhe fora entregue, ao início deste instrumento, comprovado o fato pela vistoria o LOCADOR fará diretamente para, encontrando tudo de acordo fornecer ao LOCATÁRIO (a), via de sua procuradora, DECLARAÇÃO DE NORMALIDADE.

PARÁGRAFO ÚNICO – O LOCATÁRIO
no ato da entrega da chave do imóvel locado
, deverá entregar a leitura final da energia elétrica, uma certidão negativa emitida pela agência de saneamento (SANEMAT), e o carnê do IPTU quitado.
[...]”
– Grifos nossos.

Veja-se que o contrato foi celebrado por prazo determinando, e, findo seu prazo, passou
automaticamente
a vigorar por prazo indeterminado, nas condições anteriormente ajustadas, à luz do artigo 46, §1o, da Lei no. 8.245/91
[2]
(Lei de Locações).

Assim, expirado o prazo estipulado para duração do contrato de locação, este passou a viger por prazo indeterminado,
permanecendo os fiadores como garantidores da locação mesmo após o prazo inicial do contrato
.

Diante desse cenário, embora o Verbete Sumular no. 214 do STJ disponha que
“O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”
, a jurisprudência daquela Corte é no sentido de que existindo no contrato de locação cláusula expressa prevendo que os fiadores respondam pelos débitos locativos, até a efetiva entrega do imóvel,
subsiste a fiança no período em que o referido contrato foi prorrogado, mesmo sem a anuência do fiador
(AgRg no AREsp 234.428/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/06/2013, DJe 20/06/2013).

O mesmo entendimento também é adotado pelos Tribunais pátrios, inclusive desta Corte de Justiça, consoante se verifica dos seguintes arestos,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO
– PARCIAL PROCEDÊNCIA – CONTRATO PRORROGADO –
INADIMPLÊNCIA – CONDENAÇÃO DA LOCATÁRIA E FIADORA AO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS – EXONERAÇÃO DA FIADORA – IMPOSSIBILIDADE – CLÁUSULA EXPRESSA DE RESPONSABILIDADE DA FIADORA ATÉ A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL E ENTREGA DAS CHAVES – INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 214/STJ
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Diante da previsão expressa no contrato de aluguel de que a responsabilidade da fiadora perdura até a efetiva desocupação do imóvel objeto de locação, caracterizada pela entrega das chaves, não há falar em desobrigação desta, ainda que o contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado, de maneira que inaplicável ao caso a Súmula 214/STJ.
”
(N.U 0003103-89.2012.8.11.0041, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 30/11/2016, Publicado no DJE 02/12/2016 – Destaquei)

“Apelação cível. Ação de despejo c/c cobrança.
Obrigação solidária dos fiadores. Contrato por tempo determinado. Prorrogação automática. Aplicação da Lei 8245/91. Inaplicabilidade da súmula 214 STJ. Fiador que continua responsável pela dívida do locatário constituída após a prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação, desde que haja cláusula prevendo sua responsabilidade até a entrega das chaves.
Ausência de pedido de exoneração da condição de fiador dos apelantes durante o período que o contrato vigorou por tempo indeterminado. Alegação de condenação ultra petita no tocante à taxa de incêndio que não merece prosperar. Interpretação lógico-sistemática da petição à inteligência do § 2o do art. 322 CPC/15. Juros e correção que sendo consectários da condenação incidem por força de lei, independente de pactuação ou de pedido expresso. Recurso desprovido. Honorários majorados.”
(TJ-RJ – APL: 00336916420098190202, Relator: Des(a). CRISTINA TEREZA GAULIA, Data de Julgamento: 23/07/2019, QUINTA CÂMARA CÍVEL – Destaquei)

“Locação. Imóvel não residencial. Ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e encargos locatícios. Extinção do processo sem resolução do mérito em relação aos pedidos de rescisão contratual e decretação do despejo, em razão da perda superveniente do interesse processual. Sentença de procedência dos pedidos principal e secundário. Insurgência recursal dos fiadores e do locatário. Determinação para recolhimento do preparo recursal. Inércia do apelante (locatário). Deserção do recurso.
Alegação de extinção da fiança, em razão da cessão e transferência das quotas da sociedade empresária. Ausência de consentimento prévio e expresso do locador. Responsabilidade dos fiadores pelos aluguéis e encargos locatícios posteriores ao vencimento do prazo do contrato escrito. Assunção da obrigação até a efetiva entrega das chaves. Não incidência da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça.
Recurso do locatário não conhecido, desprovido o dos fiadores, com observação. Não se conhece do recurso interposto pelo réu (locatário) pois, mesmo depois de intimado, quedou-se inerte quanto ao recolhimento do preparo recursal, sendo de rigor o reconhecimento da deserção do recurso.
Os fiadores respondem pelas obrigações do afiançado na forma como se comprometeram, ou seja, até a efetiva entrega das chaves do imóvel ao locador. Pouco importa que o prazo do contrato escrito tenha se prorrogado por tempo indeterminado, não havendo que se falar em incidência da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça. Inexiste notícia de ter sido providenciada a exoneração do encargo nos termos da lei, persistindo sua responsabilidade.
”
(TJSP; Apelação Cível 1118282-15.2016.8.26.0100; Relator (a): Kioitsi Chicuta; Órgão Julgador: 32a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 05/03/2020; Data de Registro: 05/03/2020 – Destaquei)

De outro lado, ainda que este não seja o objeto recursal, da mesma forma não haveria motivo justificável para acolhimento de eventual pedido de exoneração da fiança, já que em se tratando de locação por prazo indeterminado, não poderia o fiador se exonerar unilateralmente, sendo certo que sua exoneração dependeria de notificação ao locador, que por sua vez deveria notificar o locatário para que este indicasse nova garantia, o que não se deu no caso dos autos.

Logo, prevalece, na hipótese vertente, o entendimento de que a responsabilidade dos fiadores deve ser mantida até a devolução das chaves do imóvel locado, nos termos do artigo 39 da Lei no. 8.245/1991, de modo que subsiste a obrigação dos fiadores pelo pagamento dos aluguéis, se, ao término do contrato, este não se exonerou do encargo.

Da mesma forma, não há motivos para o acolhimento da preliminar de cerceamento de defesa ante o julgamento antecipado da lide, já que patente a ocorrência de revelia no caso em mesa, considerando que os atos citatórios da locatária e fiadores se aperfeiçoaram com a juntada das AR’s devidamente cumpridas, respectivamente, em
11/03/2015
(fl. 59) e
05/08/2015
(fl. 76), ao passo que a peça defensiva apresentada de forma conjunta pelos demandados/apelantes, juntamente dos documentos pertinentes, apenas fora aportada aos autos na data de
11/12/2015
(fls. 79/224).

Ademais, pertinente registrar que a revelia dos requeridos, aqui apelantes, por si só, não induz a procedência da demanda, até porque a presunção da veracidade dos fatos alegados na peça inicial é relativa, como estabelece o art. 344 do CPC/15. Entretanto, ainda que relativa, isso não exime a parte do ônus subjetivo, devendo, portanto, a questão posta ser analisada em conjunto com as demais provas.

Conforme previsão do artigo 373 do Código de Processo Civil, incumbe ao autor o ônus de comprovar os fatos constitutivos de seu direito, de modo que cabe ao réu demonstrar os fatos extintivos, impeditivos ou modificativos do direito do autor, vejamos:

“Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I – ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;

II – ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.”

No caso concreto, tal como muito bem sopesado pela togada singular, de fato, os documentos acostados aos autos comprovam a relação jurídica existente entre as partes, já que o contrato de locação acostado às fls. 34/38 está devidamente assinado pela parte ré e nele é feita menção do imóvel locado, sendo o valor do aluguel na ordem R$1.350,00 (um mil, trezentos e cinquenta reais), pelo prazo inicial de 12 (doze) meses, sendo autorizada, desde logo, a renovação automática a avença (cláusulas segunda e terceira).

Da mesma forma, pelos documentos acostados às fls. 40/49, complementados às fls. 68/73, percebe-se que a locatária encontrava-se em atraso com sua parte obrigacional previamente ajustada, em particular dos alugueres (R$30.222,67), taxas pela prestação de serviços públicos de fornecimento de água/esgoto e de energia (R$3.071,09) e do imposto predial – IPTU (R$7.196,34), fato este que, por si só, justifica o acolhimento do pedido condenatório.

É dizer, de um lado, a parte autora trouxe aos autos elementos de prova capazes de respaldar seu direito. De outro lado, a parte ré não logrou infirmar tal documentação, tanto menos apresentou lastro probatório para suas teses defensivas.

Neste tocante, muito embora a parte requerida, ora apelante, defenda a necessidade de, ao menos, ser compensada de eventuais gastos efetuados no imóvel, a título de benfeitorias necessárias realizadas no mesmo, decorrente da reconstrução do muro, tem-se que o contrato entabulado pelas partes, no que tange à eventual retenção de valores despendidos, é expressa no seguinte sentido:

“CLÁUSULA QUINTA – O imóvel, objeto deste contrato, destina-se exclusivamente ao uso COMERCIAL, não podendo, em hipótese alguma, essa destinação ser modificada sem o prévio e expresso consentimento do LOCADOR, através de sua procuradora.

PARÁGRAFO PRIMEIRO – O LOCATÁRIO (a) não poderá sublocar, ceder ou emprestar o imóvel locado no todo ou sem parte e nem transferir este instrumento, sem prévia e expressa autorização do LOCADOR via de sua procuradora.

PARÁGRAFO SEGUNDO – Não poderá, também, o LOCATÁRIO (a) fazer modificações no imóvel locado, nem introduzir quaisquer benfeitorias no mesmo sem que haja prévio e expresso consentimento do LOCADOR, via de sua procuradora. Na hipótese de autorizadas,
ditas benfeitorias
devem subordinar-se às exigências posturais dos poderes públicos e
ficarão incorporadas ao imóvel locado, não dando, assim, o LOCATÁRIO (a), direito as retenções no término do contrato e nem exigências de qualquer indenização por conta as mesmas
.

PARÁGRAFO TERCEIRO – Salvo as obras que importem em segurança do imóvel locado,
o LOCATÁRIO (a) obriga-se por todas as outras, devendo mantê-lo em boas condições de higiene e limpeza, da forma como está recebendo, benfeitorias essas que ficarão incorporadas ao imóvel, sem direito, portanto, a retenção ou indenização, seja a que título for
.
”­
– Grifos nossos.

Deste modo, está claro que o contrato afastou expressamente a indenização e a retenção das benfeitorias, o que reforça a improcedência da pretensão compensatória dos apelantes.

Tal ajuste tem amparo legal, conforme dispõe o art. 35 da Lei no. 8.245/91, que estabelece que
“
Salvo expressa disposição contratual em contrário
, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção”
.

Assim, por ser a matéria em comento, de cunho patrimonial, portanto, disponível, podem as partes dispor de maneira diversa da que está em prevista em lei, objetivando atender aos seus interesses, alcançando o indispensável consenso essencial à validade de qualquer contrato.

Além disso, a cláusula em debate, a meu sentir, não representa qualquer afronta ao ordenamento jurídico, pois, em última análise, trata-se de ato de disposição prévia do locatário em favor do locador, sendo certo que aquele, desde o início da vigência contratual, tinha plena e inequívoca ciência de tal situação jurídica, pois tal questão já estava prevista na Cláusula Quinta, Parágrafos Seguro e Terceiro, anteriormente transcrita, pelo que se mostra irretocável a sentença hostilizada.

Nesse sentido, segue entendimento desta Câmara:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO E AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS – FEITOS CONEXOS – DECISÃO EM UMA ÚNICA SENTENÇA – PRELIMINAR DE NULIDADE DA DECISÃO – REJEITADA – AUSÊNCIA DE VÍCIO – MÉRITO – CONTRATOS DE LOCAÇÃO EFETUADOS COM LOCADORES DIFERENTES – PREVALÊNCIA DO SEGUNDO CONTRATO REALIZADO COM QUEM POSSUI A QUALIDADE DE PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL – RECONHECIDA A INEXIGIBILIDADE DA PRIMEIRA AVENÇA ENTABULADA COM TERCEIRO – CONSIGNAÇÃO EFETUADA EM JUÍZO EM VALOR QUE NÃO CORRESPONDE AO CONTRATADO –
INADIMPLÊNCIA CONFIGURADA
– PROCEDÊNCIA DO DESPEJO –
DIREITO À COMPENSAÇÃO OU À INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – RENÚNCIA EXPRESSA NO CONTRATO
– REDUÇÃO DA MULTA MORATÓRIA – INAPLICABILIDADE DO CDC – VERBAS SUCUMBENCIAIS – BENEFÍCIO DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA CONCEDIDO APÓS A SENTENÇA – ISENÇÃO – INADMISSIBILIDADE – SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS VERBAS SUCUMBENCIAIS ENQUANTO DURAR A SITUAÇÃO DE POBREZA – ART. 12 DA LEI N.o 1.060/50 – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Não se declara a nulidade da sentença quando ausentes os vícios elencados. Não há conexão dos presentes autos com o de rescisão contratual e reintegração de posse, posto que este último foi julgado por sentença. A não realização de audiência para produção de prova oral, não configura cerceamento de defesa, por ser desnecessária, nos termos do art. 130 do CPC. Tendo sido efetuados dois contratos de locação sobre o mesmo imóvel, mas com pessoas distintas, prevalece aquele que foi entabulado com quem possuía a qualidade de proprietário do bem. O cumprimento dos termos do contrato de locação entabulado com quem não era proprietário do imóvel não pode ser exigido do real proprietário do bem, por não ter sido parte na avença.
Inadimplente o locatário e não purgada a integralidade da mora, por meio da consignação dos valores devidos, impõe-se a decretação do despejo e a ordem de pagamento do valor devido. As benfeitorias realizadas pelo locatário não são indenizáveis quando renunciadas expressamente no contrato locatício, ficando afastada a possibilidade de compensação destas com os aluguéis devidos.
Não se aplica o redutor da multa imposta pelo CDC à locação de imóvel, por ser a avença submetida à legislação específica, Lei n.o 8.245/91. Consoante entendimento reiterado no Superior Tribunal de Justiça, o beneficiário da assistência judiciária não tem direito à isenção da condenação nas verbas de sucumbência, mas à suspensão do pagamento, enquanto durar a situação de pobreza, pelo prazo máximo de cinco anos, findo o qual estará prescrita a obrigação, a teor do disposto no artigo 12 da Lei n.o 1.060/50.”
(N.U 0005571-02.2007.8.11.0041, DES. DIRCEU DOS SANTOS, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 23/01/2013, Publicado no DJE 05/02/2013)

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de apelação, mantendo a sentença proferida pela Magistrada de primeiro grau em todos os seus termos.

Por consequência, diante do trabalho adicional realizado pelo patrono da parte autora nesta Instância, majoro os honorários advocatícios de 15 para 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da condenação, na forma do art. 85, §§2o e 11, do CPC/15.

É como voto.

[1]
Art. 55. Reputam-se conexas 2 (duas) ou mais ações quando lhes for comum o pedido ou a causa de pedir.

§ 1o Os processos de ações conexas serão reunidos para decisão conjunta, salvo se um deles já houver sido sentenciado.

[2]
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1o Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/03/2020