Tribunal: TJMT
Processo: 0032551-05.2015.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-07-01
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - Ação Declaratória de Indenização por Danos Morais e Repetição de Indébito – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA – CONFIGURADA – DANO MORAL E LUCROS CESSANTES – CONFIGURADOS - COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – VIABILIDADE, DESDE QUE IDENTIFICADO O PREÇO TOTAL DO CONTRATO E O VALOR CORRESPONDENTE A CITADA TAXA – DESCUMPRIMENTO DE DETERMINAÇÃO EMANADA PELO STJ – RECURSO DESPROVIDO.
Todas as providências relacionados à construção civil, junto ao Poder Público ou a fornecedores particulares, cabem a Construtora, faz parte do risco do negócio, que, a toda evidencia, não afasta a responsabilidade da construtora em caso de inadimplemento.
Nesse contexto, tem-se que o aludido inadimplemento não se deu por falta de pagamento das parcelas pela parte autora/compradora.
Desta feita, não restando evidenciado qualquer outra causa excludente da responsabilidade, deve ser mantida a responsabilidade da construtora prelos prejuízos experimentados pela parte autora.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0032551-05.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[HELENIR RESENDE RODRIGUES - CPF: 325.656.401-10 (APELADO), JULIANO DIAS CORREA - CPF: 697.172.811-49 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA. - CNPJ: 09.203.987/0001-16 (APELANTE), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL -
Ação Declaratória de Indenização por Danos Morais e Repetição de Indébito – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA – CONFIGURADA – DANO MORAL E LUCROS CESSANTES – CONFIGURADOS -
COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – VIABILIDADE, DESDE QUE IDENTIFICADO O PREÇO TOTAL DO CONTRATO E O VALOR CORRESPONDENTE A CITADA TAXA – DESCUMPRIMENTO DE DETERMINAÇÃO EMANADA PELO STJ – RECURSO DESPROVIDO.

Todas as providências relacionados à construção civil, junto ao Poder Público ou a fornecedores particulares, cabem a Construtora, faz parte do risco do negócio, que, a toda evidencia, não afasta a responsabilidade da construtora em caso de inadimplemento.

Nesse contexto, tem-se que o aludido inadimplemento não se deu por falta de pagamento das parcelas pela parte autora/compradora.

Desta feita, não restando evidenciado qualquer outra causa excludente da responsabilidade, deve ser mantida a responsabilidade da construtora prelos prejuízos experimentados pela parte autora.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ II – SPE LTDA em face de sentença prolatada pelo juízo da Sétima Vara Cível de Cuiabá, que nos autos no 32551-05.2015.811.0041 – Código 1021233 – Ação Declaratória de

Indenização por Danos Morais e Repetição de Indébito – julgou parcialmente procedente referida ação e condenou a parte requerida ao pagamento de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a titulo de danos morais, acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC

a partir do decisum; ainda, ao pagamento de R$ 8.755,20 (oito mil, setecentos e cinquenta e cinco reais) a título de restituição

em dobro do valor desembolsado com o

pagamento de taxa de corretagem, acrescido de juros d e1% ao mês a partir da citação e correção monetária a partir do desembolso.

Inconformada, em suas razões a Apelante alega em síntese, o julgamento da matéria de comissão de corretagem pelo Superior Tribunal de Justiça, por meio do REsp. n.o 1.551.953/SP e REsp.1.599.511/SP.

Que não há falar de cobrança indevida de taxa de comissão de corretagem, haja vista que o Superior Tribunal de Justiça entendeu pela “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária”.

Sustenta a Ilegitimidade Passiva da Apelante
, carência de ação, art. 485, VI do CPC – pagamento em favor de terceiro prestador de serviço – para tanto, alega que o valor pretendido por este não foi pago à Apelante, haja vista a prestação de serviço por terceiros, mas sim ao profissional que trabalha como Corretor de imóveis.

Que a parceria entre a Apelante e o Corretor de imóveis, é plenamente possível em nosso ordenamento jurídico, posto que a atividade primordial desenvolvida pela Apelante é a de construção de imóveis, e não comercialização, devendo, assim, tal processo feito por profissional ou empresa habilitados neste segmento.

Diante disso, restou claramente demonstrado que a Apelante é parte ilegítima para figurar no polo passivo desta ação, motivo pelo qual requer a extinção do processo sem resolução de mérito nos termos do artigo 485, inciso VI do Código de Processo Civil, condenando-se o Apelado ao ônus da sucumbência, inclusive honorários advocatícios que este r. Juízo houver por bem arbitrar.

Suscita também,
preliminar de prescrição da pretensão de recebimento de valores referente a comissão de corretagem
; para tanto, alega que a contratação da unidade adquirida, em 03 de Julho de 2010, que o termo inicial para que

prazo prescricional começou a fluir a partir do no qual foi efetuado o pagamento de referida quantia. Desse modo, constata-se que a pretensão exposta em exordial está prescrita desde 03/07/2013,de acordo com o prazo prescricional de 3 (trés) anos disposto no artigo 206, § 3°, inciso IV, do Código Civil.

Alega ainda, prescrição da pretensão de reparação civil de corretagem e inaplicabilidade do art. 24 do Código Civil.

Que não existe razão ao Apelado em postular a devolução em dobro dos valores supostamente pagos a maior, por força do óbice da prescrição. Portanto, prescrição da pretensão do Apelado, com a extinção do feito, nos termos do art. 487, inciso II, do Código de Processo Civil.

Defende a necessidade da reforma da sentença, posto que a obra foi entregue dentro do prazo de tolerância.

Alega que o item 6 do Quadro Resumo do contrato de venda e compra firmado entre as partes traçam uma previsão de quando as obras seriam inicialmente concluídas, e ao contrário do que tenta fazer crer os Apelados, conforme se verifica no referido ITEM 06 do “quadro resumo”, o prazo conclusão da obra estava inicialmente previsto para ocorrer em até 12 (doze) meses contados da data de liberação de financiamento bancário ou da data de liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais, entre a VENDEDORA e AGENTE FINANCEIRO, cuja contratação é destinada a execução do Empreendimento.

Portanto que não há que se falar que Apelante fixou o prazo pra entrega da unidade a seu livre arbítrio, pelo contrário, que existe uma cláusula contratual que determina a data para conclusão da obra.

Que a liberação de recursos para construção ocorreu em 18/03/2011, data a partir da qual começou a fluir o prazo de 12 (doze) meses , que se findaria em 18/03/2012.

No entanto, que a ainda, há o prazo de tolerância de 120 (cento e vinte dias), o qual fora reconhecido sua legalidade pela Turma Recursal deste Estado, que prorrogaria o prazo para construção até 0 dia 05/09/2012, conforme cláusula 6a

do Contrato de Compra e Venda celebrado entre as partes.

Ainda, que o prazo para entrega do imóvel, é de 60 (sessenta dias) uteis após o prazo de conclusão das unidades, o qual

se findaria em 04/12/2012, conforme clausula 7o do Contrato de Compra e Venda celebrado entre as partes.

Destaca que para que a Apelante agendasse a entrega da unidade aos adquirentes, necessário seria quitação integral do contrato. Assim, haja vista que o Agravado obteve financiamento para pagamento da Parte B do contrato apenas em 08/11/2012, a unidade fora entregue em 30/01/2013.

Que não obstante o Apelado insistir que a unidade devia ter lhe sido entregue a diversos meses, isto não teria sido possível, em razão da necessidade de liberação dos recursos financeiros, bem como a expedição do habite-se pela Prefeitura Municipal e o pagamento integral por parte do Apelado.

Portanto, não houve atraso na entrega da obra.

Sustenta a impossibilidade da revisão judicial do contrato – ante a ausência de requisito e aplicação do pacta sunt servanda; ainda a não abusividade das cláusulas contratuais – ausência de contrato de adesão.

Defende a validade do contrato firmado, bem como a inexistência de erro, dolo, coação ou fraude; a legalidade da cobrança de comissão de corretagem.

Quanto ao pedido de restituição em dobro, que ainda que fossem devidos os ressarcimentos pleiteados, o que não é o caso dos autos, mostra-se totalmente absurdo o pleito de restituição de indébito em dobro destes valores. Além disso,

afirma que a Comissão de Corretagem cobrada e recebida por Corretor de imóveis, em razão de contrato de intermediação, está amparada por previsão contratual e legal, art. 724 do CC, portanto, que inexiste má-fé por parte da imobiliária ou por parte da Apelante, sendo inaplicável o art. 42 do código do consumidor.

Sustenta a inexistência de dano moral, bem como que a quantia fixada em sentença é exorbitante; e ainda, a inexistência de dando material, aluguéis e lucros cessantes.

Requer o integral provimento do presente recurso, a reforma da decisão apelada, de acordo com as razões expostas.

Contrarrazões (id.n.34774458).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, cuida-se de Recurso de Apelação interposto por SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ II – SPE LTDA em face de sentença prolatada pelo juízo da Sétima Vara Cível de Cuiabá, que nos autos no 32551-05.2015.811.0041 – Código 1021233 – Ação Declaratória de

Indenização por Danos Morais e Repetição de Indébito – julgou parcialmente procedente referida ação e condenou a parte requerida ao pagamento de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a titulo de danos morais, acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC

a partir do decisum; ainda, ao pagamento de R$ 8.755,20 (oito mil, setecentos e cinquenta e cinco reais) a título de restituição

em dobro do valor desembolsado com o

pagamento de taxa de corretagem, acrescido de juros d e1% ao mês a partir da citação e correção monetária a partir do desembolso.

Inicialmente quanto a preliminar de ilegitimidade passiva, em relação ao pedido de restituição de comissão de corretagem, como se trata de relação jurídica tutelada pelo Código de Defesa do Consumidor, é pacífica a orientação de que todos aqueles que participam do contrato respondem solidariamente pelos deveres assumidos pelo consumidor.

Assim, a Incorporadora-apelante tem legitimidade para compor o polo passivo da lide, inclusive quanto à comissão de corretagem, por ser solidariamente responsável por eventual restituição;

Rejeito, pois, referida preliminar.

Quanto a preliminar de prescrição, de igual forma, razão não assiste a Apelante, posto que a mesma foi interrompida pelas ações propostas anteriormente, como bem destacado pelo juízo “a quo”.

Rejeito, pois referida preliminar.

Pois bem.

As partes firmaram Instrumento Particular de Compra e Venda de Fração Ideal a que corresponderá a Unidade Autônoma Futura, Outras Avenças, tendo por objeto “UMA (1) UNIDADE AUTÔNOMA: Casa n.o 69, Modelo TN57A, Fachada F2, (doravante denominada “Unidade”), localizada na 1a Etapa do empreendimento

Condomínio “Rio Claro”(doravante denominado “Empreendimento”), com as características descritas no item 7 deste QUADRO RESUMO.” (id.n. 34767952-pág.3)

No caso, incidem as regras do Código de Defesa do Consumidor, posto que o enquadra-se nos conceitos claros de consumidor e fornecedor, previstos no art. 2o e 3o do referido códex.

Quanto ao prazo para conclusão da obra a cláusula 6 do contrato estabelece
(
id.n. 34767952-pág.4)
:

“06 – DA CONCLUSÃO DA OBRA DA UNIDADE AUTÔNOMA

6.1. A conclusão das obras do Empreendimento objeto deste contrato poderá se dar em etapas construtivas, que serão fixadas a partir da data de liberação de financiamento bancário ou da data de liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais (“Recursos Financeiros”), destinados à execução de tais obras.

6.1.1. Em ocorrendo a liberação dos Recursos Financeiros, inicialmente, para uma só etapa construtiva do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma a ela vinculada, será de 12 (doze) meses contados da data da tal liberação.

6.1.2. Em ocorrendo liberações dos Recursos Financeiros, concomitantemente para duas ou mais etapas construtivas do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma vinculada a etapa que corresponder à primeira liberação, será de 12 (doze) meses contados da data da respectiva liberação, e o prazo de conclusão da Unidade Autônoma de cada uma das demais etapas será acrescido de dois (2) meses subsequentes a etapa anterior.

6.2. O COMPRADOR será comunicado por escrito do início do prazo aqui fixado.”

Conforme documento anexo (id.n.34769083 -pág4), a liberação dos recursos para construção do empreendimento ocorreu em 18 de março de 2011, data a partir do qual começou a fluir o prazo de 12 (doze) meses, que findaria em 18 de março de 2012.

O imóvel foi entregue em 13/01/2013, o que torna incontroversa a mora da Apelante, haja vista que o contrato previa a entrega da obra 12 meses após liberação de recursos financeiras que ocorreu em 18/03/2011.

Assim a Apelante não cumpriu com o prazo contratualmente estabelecido.

Ademais, mesmo contanto com o prazo de tolerância de 120 (cento e vinte) dias não restou suficientemente demonstrado pela parte Apelante motivos que justificassem o atraso na entrega da obra.

Não é demais destacar, que todas as providências relacionados à construção civil, junto ao Poder Público ou a fornecedores particulares, cabem a Construtora, faz parte do risco do negócio, que, a toda evidencia, não afasta a responsabilidade da construtora em caso de inadimplemento.

Nesse contexto, tem-se que o aludido inadimplemento não se deu por falta de pagamento das parcelas pela parte autora/compradora.

Desta feita, não restando evidenciado qualquer outra causa excludente da responsabilidade, deve ser mantida a responsabilidade da construtora prelos prejuízos experimentados pela parte autora.

No caso ora em análise, como bem destacado pelo juízo, a parte autora teve que arcar com custo de aluguel.

No que tange a comissão de corretagem, o próprio Superior Tribunal de Justiça, a examinar o Recurso Especial, julgado sob a forma dos artigo 1.036 e seguintes do Código de Processo Civil, sobre a possibilidade de transferir ao consumidor

a obrigação de pagar
a comissão de corretagem nas promessas de compra e venda, entendeu válida, desde que, previamente informado o
preço total da venda
,
com realce a importância

referente à comissão de corretagem
.

No capitulo 15o consta:

15.1 Serão de responsabilidade exclusiva do comprador:

a) – os custos que tratam as Cláusulas 8.1 e 8.1.1, bem ainda os decorrentes de assessoria técnico imobiliária para fechamento deste Contrato, que porventura decida o COMPRADOR incorrer, não concorrendo, em nenhuma hipótese, a VENDEDORA para tal fim;”

Assim, e que pese constar no contrato que as despesas de corretagem seriam do comprador, os documentos juntados aos autos, não informam o valor da taxa de corretagem, descumprindo determinação emanada do Superior Tribunal de Justiça.

Diante do exposto dou NEGO PROVIMENTO ao presente recurso, mantendo incólume da decisão proferida pelo juízo “a quo”.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2020