Tribunal: TJMT
Processo: 1003171-15.2018.8.11.0040
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-07-29
Data de publicação: 2020-07-29

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO
DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
1003171-15.2018.8.11.0040
APELANTE: POR DO SOL URBANIZACOES LTDA
APELADO: WILLIAM SILVEIRA DE FRANCA
DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE – IRRELEVÂNCIA NO CASO – REVOGAÇÃO PRETENDIDA PELO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA - POSSIBILIDADE - MULTA PACTUADA DEVIDA - PERCENTUAL DE RETENÇÃO MAJORADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não impede o distrato requerido pelo comprador que não tem condições de quitar as prestações.
É devida a multa pactuada quando a rescisão se dá por vontade do adquirente sem que o vendedor tenha descumprido com suas obrigações.
Majora-se o percentual de retenção das parcelas pagas quando definido abaixo do que tem fixado o STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003171-15.2018.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES]

Parte(s):

[POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELANTE), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), WILLIAM SILVEIRA DE FRANCA - CPF: 049.967.851-60 (APELADO), LARISSA INA GRAMKOW MESQUITA - CPF: 881.355.861-91 (ADVOGADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1003171-15.2018.8.11.0040

APELANTE: POR DO SOL URBANIZACOES LTDA

APELADO: WILLIAM SILVEIRA DE FRANCA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL –
COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE – IRRELEVÂNCIA NO CASO – REVOGAÇÃO PRETENDIDA PELO COMPRADOR – INCAPACIDADE FINANCEIRA - POSSIBILIDADE -
MULTA PACTUADA DEVIDA - PERCENTUAL DE RETENÇÃO MAJORADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não impede o distrato requerido pelo comprador que não tem condições de quitar as prestações.

É devida a multa pactuada quando a rescisão se dá por vontade do adquirente sem que o vendedor tenha descumprido com suas obrigações.

Majora-se o percentual de retenção das parcelas pagas quando definido abaixo do que tem fixado o STJ.

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1003171-15.2018.8.11.0040

APELANTE: POR DO SOL URBANIZACOES LTDA

APELADO: WILLIAM SILVEIRA DE FRANCA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

RELATÓRIO

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual julgada parcialmente procedente para:

1. DECLARAR rescindido o contrato firmado entre as partes liberando-se, de imediato, o bem em questão nos autos para eventual nova comercialização por parte da requerida;

2. CONDENAR a empresa requerida a restituir em favor do autor o percentual de 90% dos valores pagos por força do contrato imobiliário ora desfeito, com incidência de atualização monetária oficial, pelo INPC, desde os respectivos desembolsos, e com a incidência de juros moratórios, em patamar de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado.

3. Deverão ser descontados ainda os valores de IPTU, taxas, multas, contas de consumo e demais incidentes sobre o imóvel até a data da retomada da posse;

4. CONDENAR a requerida em custas processuais e honorários advocatícios, este último arbitro em 10% sobre o valor da causa (art. 85, §§1o e 2o do CPC).

A apelante sustenta que há no contrato cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade que impediria sua rescisão, por isso, pede a extinção do feito.

Alternativamente, aduz que o pedido de rescisão parte do apelado sem que exista nenhum inadimplemento de sua parte e por esse motivo pede a restituição de todas as despesas por si suportadas referente à alienação do imóvel (comissão de corretagem, tributos federais, estaduais e municipais, análise de crédito, taxas administrativas), bem como o pagamento da multa de 10%. Pugna ainda para que a restituição dos valores pagos observe o disposto na Lei n. 6.766/79.

Contrarrazões no Id n. 49954952.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relatório

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1003171-15.2018.8.11.0040

APELANTE: POR DO SOL URBANIZACOES LTDA

APELADO: WILLIAM SILVEIRA DE FRANCA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

VOTO

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual julgada parcialmente procedente.

A apelante sustenta que a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade inviabiliza o pedido, por isso pugna pela extinção do feito.

Embora essa previsão a que se refere esteja de fato inserida na alínea “b” da cláusula décima quinta, na cláusula quinta, intitulada DO INADIMPLEMENTO, RESCISÃO E
DISTRATO
, está firmada a possibilidade do “distrato”, que é justamente o que pretende o apelado e o que determinou o juízo de origem. Assim, ante a incompatibilidade entre as disposições convencionadas, a interpretação deve ser mais favorável ao consumidor.

Além de que, a boa-fé contratual estaria comprometida caso não se autorizasse a dissolução da relação jurídica sendo que o apelado não tem condições de pagar as prestações, pois desse modo a dívida ficaria ainda maior em razão dos encargos financeiros. Consciente da sua impossibilidade de cumprir a obrigação, o apelante, agiu com lealdade ao buscar a resolução do contrato, já que com isso libera o imóvel para que a apelante possa vender para outra pessoa.

E mais,
a existência de cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão fundamentada na inviabilidade de pagamento, o que teria como consequência lógica o inadimplemento da parte. Seria incoerente que o comprador sem condições financeiros suficientes para arcar com as parcelas pactuadas ficasse indefinidamente vinculado à negociação realizada, o que seria vantajoso nem mesmo para o vendedor já que não poderia comercializar novamente o lote.

Não bastasse isso, nas relações de consumo prevalecem a boa-fé objetiva, o equilíbrio e o princípio da função social dos contratos, consagrado no artigo 421 do Código Civil, com mitigação do
pacta sunt servanda
.

Por conseguinte, uma vez que foi ajustada a possibilidade de distrato, a cláusula contratual que estabelece que a avença é irrevogável e irretratável gera vantagem exagerada ao fornecedor e fere o sistema de proteção ao consumidor.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA IRRETRATÁVEL E IRREVOGÁVEL. RESCISÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. JUROS DE MORA.

A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada na inviabilidade de pagamento das prestações.”

(TJMG – RAC n.

1.0000.16.082589-9/002, Rel. Des. Rogério Medeiros, 13a julg. 21/11/0019, DJe 22/11/2019).

A apelante requer que todas as despesas que teve com a alienação do imóvel (comissão de corretagem, tributos federais, estaduais e municipais, análise de crédito, taxas administrativas) e também a multa de 10% sejam descontadas da restituição, a qual, segundo entende, deve dar-se em conformidade com a Lei n. 6.766/79.

Esses gastos normalmente são pagos pelo comprador. Contudo, se neste caso porventura foram assumidos pelo vendedor, para que este tivesse direito à devolução deveria ter indicar a importância despendida e juntar os respectivos recibos, ônus do qual não se desincumbiu.

No entanto, a multa de 10% sobre o montante do contrato está descrita na alínea “f” da cláusula 5a e é devida, porque a apelante não deu causa à rescisão.

Quanto ao percentual das parcelas pagas, não há estipulação na avença os 10% consignados na sentença são ínfimos porquanto a revogação ocorreu por vontade do comprador. Logo, é adequada a alteração para 25%.

Para ilustrar:

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
RESTITUIÇÃO
DE VALORES. CONSUMIDOR.
CULPA
DO
COMPRADOR
. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO CONTRATADO.

Com efeito, a jurisprudência do E. Superior Tribunal de Justiça estabelece que nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de
imóvel

por inadimplemento do
comprador
, admite-se a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, sem que se cogite falar em abusividade. In casu, tendo em vista a abusividade da taxa e retenção contratada de 80% sobre as
parcelas
pagas, cabível a manutenção do percentual fixado pelo Magistrado singular. À luz do art. 219, do Código de Processo Civil, os juros moratórios têm incidência a contar da citação. Sentença mantida. NEGARAM PROVIMENTO AOS RECURSOS. UNÂNIME
.(RAC No 70081902819, 18a Câmara Cível, TJ/RS, Rel. Des. Nelson José Gonzaga, julg. 18/11/2019).

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso para determinar que o apelado arque com a multa de 10% sobre o valor total do contrato e majorar a retenção das prestações pagas para 25%.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/07/2020