Tribunal: TJMT
Processo: 1010042-92.2017.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-02-04
Data de publicação: 2020-02-05

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES – ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL – DEVER DE RESTITUIÇÃO IMEDIATA – RETENÇÃO CALCULADA EM PERCENTUAL SOBRE OS VALORES PAGADOS – SÚMULA No 543 DO STJ – ART. 51, IV, DO CDC – RECURSO DESPROVIDO. 1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula no 543 do STJ. 2. Nos termos da iterativa jurisprudência do STJ, “é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, sim, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor” (STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Min. Lázaro Guimarães (Desembargador Convocado do TRF 5a Região), Quarta Turma, julgado em 20/02/2018), e “tem-se considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20/6/2017).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010042-92.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[PRIMOR DAS TORRES INCORPORACOES LTDA - CNPJ: 10.980.077/0001-29 (APELANTE), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), WILSON PEREIRA DE CARVALHO - CPF: 471.323.704-30 (APELADO), GUSTAVO CARDOSO LEANDRO ARAUJO - CPF: 690.093.921-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA C/C RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES – ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL – DEVER DE RESTITUIÇÃO IMEDIATA – RETENÇÃO CALCULADA EM PERCENTUAL SOBRE OS VALORES PAGADOS – SÚMULA No 543 DO STJ – ART. 51, IV, DO CDC – RECURSO DESPROVIDO. 1. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Inteligência da Súmula no 543 do STJ. 2. Nos termos da iterativa jurisprudência do STJ, “é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, sim, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor” (STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Min. Lázaro Guimarães (Desembargador Convocado do TRF 5a Região), Quarta Turma, julgado em 20/02/2018), e “tem-se considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 20/6/2017).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL no
1010042-92.2017.8.11.0041 - CLASSE CNJ – 198 – CUIABÁ

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por PRIMOR DAS TORRES INCORPORAÇÕES LTDA contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de

“
Restituição de Valor c/c Indenização por Danos Morais
”

(Proc. no 1010042-92.2017.8.11.0041), ajuizada contra a apelante por WILSON PEREIRA DE CARVALHO, julgou o pedido parcialmente procedente, para “
declarar rescindido o contrato de celebrado entre as partes; declarar nula a clausula contratual item 4, ante a sua inequívoca abusividade, e condenar a ré à devolução dos valores pagos a título de sinal e das parcelas pagas, a ser corrigido monetariamente do desembolso, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação, abatendo-se o percentual de 10% a título de retenção indenizatória
” (cf. Id no 28033009).

A apelada defende
a validade da cláusula contratual (item 4) que prevê que, “
em caso de desistência
(do comprador)
será cobrada a importância equivalente a 10% sobre o valor do imóvel,
(e que)
o valor a ser restituído será devolvido no mesmo número de parcelas pagas pelo comprador
”, argumentando que deve ser respeitado os termos livremente pactuado entre as partes (princípio da
pacta sunt servanda
), além de que se cuida de previsão justa para reparar os prejuízos sofridos pela rescisão unilateral do contratual, motivo pelo qual pede o provimento do recurso, para que seja “
reconhecida a legalidade do item 04 do contrato, cuja previsão expressa determina a retenção de 10% do valor do contrato em caso de distrato motivado pelo comprador
”, e, ainda, seja determinada a “
aplicação de multa contratual no patamar de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, e a consequente devolução do saldo remanescente de forma parcelada
”
(cf. Id no 28033011).

O apelado apresentou contrarrazões no Id no 28033019, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se na pauta para julgamento.

Cuiabá-MT, 23 de janeiro de 2020.

Des. JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

O mérito recursal cinge à discussão quanto à legalidade das cláusulas penais (item 4o e 6o) estipuladas no contrato de compromisso de compra e venda (Proposta no 0966), cujo objeto era a aquisição de unidade imobiliária do empreendimento Primor das Torres (“Quadra 10, Lote 01”), para o caso de rescisão unilateral do negócio por parte do comprador.

Destaco, a propósito, a previsão contratual em comento (cf. Id no 28028135 - Pág. 1):

A sentença deu pela parcial procedência do pedido do autor/apelado, declarando a rescisão do contrato em questão e a nulidade da previsão constante no “item 4”, e condenou a ré/apelante à devolução dos valores pagos a título de sinal e das parcelas quitadas, autorizando a retenção de 10% dos valores pagados a título de indenização pela quebra contratual (cf. Id no 28033009).

Nas razões recursais, a ré centra sua argumentação na legalidade da cláusula penal declarada nula, seja em respeito à força obrigatória do contrato validamente formalizado, seja porque se trataria de previsão adequada e necessária ao ressarcimento dos prejuízos experimentados.

Conforme muito bem observado pelo juiz sentenciante, a matéria relativa à cláusula penal em contratos imobiliários não é novidade para o Judiciário brasileiro, ao contrário, trata-se de tema frequentemente enfrentado nos tribunais nacionais, tanto é que já foi consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula no 543, Segunda Seção, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

E, mais especificamente quanto à presente discussão, o eg. STJ já decidiu que “
é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, sim, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor
”

(STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Min. Lázaro Guimarães (Desembargador Convocado do TRF 5a Região), Quarta Turma, julgado em 20/02/2018), além de vir reiterando o posicionamento de que “
é

abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes
” (STJ - AgRg no AREsp525955 SC, Rel. Min. Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 05/08/2014).

Então, realmente não vejo reparo a ser feito na sentença, porquanto manifesta a abusividade da previsão contratual de que o valor da retenção indenizatória deve ser calculado sobre o “preço do imóvel” e/ou de que a devolução seja feita de forma parcelada, afinal, cuida-se de previsão que impõe excessiva oneração a apenas a parte consumidora, colocando o consumidor em inegável desvantagem financeira (CDC, art. 51, IV).

Nesse sentido:

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. SÚMULA 83/STJ. ALTERAÇÃO DAS PREMISSAS ADOTADAS. SÚMULA 7/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. RAZOABILIDADE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. (...) 2. "Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda por atuação do promitente comprador, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes o próprio negócio" (AgInt nos EDcl no AREsp 989.906/SP, Rel.Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe de 30/10/2017). 3. O acórdão recorrido, ao fixar a retenção de 10% sobre o valor pago, está em sintonia com a jurisprudência desta Corte, atraindo a aplicação da Súmula 83/STJ, no ponto. Ademais, a verificação do patamar mais condizente com a realidade fática do caso encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ. (...)” (STJ - AgInt no AREsp 1218936/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 24/04/2018, DJe 02/05/2018)

“EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. REVISÃO DE CONTRATO FINDO. POSSIBILIDADE. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. REDUÇÃO. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. DESCABIMENTO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. (...). 3. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). (...)” (STJ - AgInt no AREsp 727.632/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJe 02/04/2018)

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...). 2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. (...)” (STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018)

Vê-se, ademais, que a sentença respeitou o percentual de 10% estipulado contratualmente, tendo modificado tão somente a base de cálculo, o que se revela adequado às circunstâncias do caso e à jurisprudência do STJ de que “
se

tem considerado razoável
(...)
que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

Pelo exposto, desprovejo o recurso, e m
ajoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação (CPC, art. 85, §11o).

Custas pela apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/02/2020