Tribunal: TJMT
Processo: 1001387-03.2018.8.11.0040
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-07-22
Data de publicação: 2020-10-09

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - BEM IMÓVEL - LEI 9.514/97 - CONSTITUIÇÃO EM MORA - CONFIGURADA - AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DOS DEVEDORES QUANTO ÀS DATAS DOS LEILÕES - NULIDADE DOS ATOS EXPROPRIATÓRIOS - INVERSÃO ÔNUS SUCUMBENCIAL - INDEVIDO - PEDIDO JULGADO PROCEDENTE - ÔNUS QUE DEVE SER SUPORTADO INTEGRALMENTE PELA PARTE VENCIDA NA DEMANDA - PERCENTUAL DOS HONORÁRIOS MANTIDO - VALOR FIXADO DENTRO DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.
1- Como é cediço, a execução extrajudicial de bens imóveis dados em garantia fiduciária está regulada pela Lei no. 9.514/97. Neste contexto, os arts. 26 e 27 da referida norma dispõem quanto ao procedimento para que o credor fiduciário possa levar o bem imóvel à venda extrajudicial.
2- No caso concreto, apesar dos devedores fiduciários terem sido constituídos em mora, não há prova de que foram intimados das datas dos leilões, conforme determina o § 2.o-A, do artigo 27, da referida Lei, situação que ampara o pedido de nulidade do ato expropriatório e justifica a manutenção da sentença.
3- Tendo em vista que o pedido foi julgado procedente e o Banco Recorrente foi vencido na demanda, não se justifica à inversão do ônus sucumbencial, já que deve ser suportado integralmente pela instituição financeira.
4- Levando em consideração que a verba honorária foi fixada dentro dos parâmetros da razoabilidade e proporcionalidade, deve ser mantido o percentual fixado pelo Juiz singular.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001387-03.2018.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/7001-77 (APELANTE), RAFAEL SGANZERLA DURAND - CPF: 256.107.188-05 (ADVOGADO), WOLNEY SERPA - CPF: 875.543.641-20 (APELADO), MAGNO JOSE DA SILVA - CPF: 531.864.271-34 (ADVOGADO), RUBENS PINTO FIUZA JUNIOR - CPF: 468.981.821-53 (ADVOGADO), TATIELE TURRA TARONE - CPF: 837.647.470-72 (APELADO), NELSON WILIANS FRATONI RODRIGUES - CPF: 668.018.009-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - BEM IMÓVEL - LEI 9.514/97 - CONSTITUIÇÃO EM MORA - CONFIGURADA - AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DOS DEVEDORES QUANTO ÀS DATAS DOS LEILÕES - NULIDADE DOS ATOS EXPROPRIATÓRIOS - INVERSÃO ÔNUS SUCUMBENCIAL - INDEVIDO - PEDIDO JULGADO PROCEDENTE - ÔNUS QUE DEVE SER SUPORTADO INTEGRALMENTE PELA PARTE VENCIDA NA DEMANDA - PERCENTUAL DOS HONORÁRIOS MANTIDO - VALOR FIXADO DENTRO DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

1-

Como é cediço, a execução extrajudicial de bens imóveis dados em garantia fiduciária está regulada pela Lei no. 9.514/97. Neste contexto, os arts. 26 e 27 da referida norma dispõem quanto ao procedimento para que o credor fiduciário possa levar o bem imóvel à venda extrajudicial.

2-

No caso concreto, apesar dos devedores fiduciários terem sido constituídos em mora, não há prova de que foram intimados das datas dos leilões, conforme determina o § 2.o-A, do artigo 27, da referida Lei, situação que ampara o pedido de nulidade do ato expropriatório e justifica a manutenção da sentença.

3-

Tendo em vista que o pedido foi julgado procedente e o Banco Recorrente foi vencido na demanda, não se justifica à inversão do ônus sucumbencial, já que deve ser suportado integralmente pela instituição financeira.

4-

Levando em consideração que a verba honorária foi fixada dentro dos parâmetros da razoabilidade e proporcionalidade, deve ser mantido o percentual fixado pelo Juiz singular.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N.o 1001387-03.2018.8.11.0040

RELATÓRIO

EXMA. SR.a DES.a CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação interposto pelo
Banco do Brasil S/A.,
em razão da sentença proferida pela Juíza da 1.a Vara Cível da Comarca de Sorriso-MT que, nos autos da Ação Anulatória ajuizada por
Wolney Serpa
e
Tatiele Turra Tarone Serpa
, julgou procedente o pedido formulado pelos Autores e declarou a nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade do imóvel a partir do leilão extrajudicial que culminou na arrematação do bem, objeto da matrícula n.o 16.649 do CRI de Sorriso, bem como condenou o Banco Apelante ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sdo valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2.o, do CPC.

Inconformado, o Banco Apelante almeja a reforma da sentença, ao fundamento de que os Apelados são confessos em relação ao inadimplemento do financiamento e que estes foram regularmente notificados do leilão do imóvel objeto da lide.

Afirma que a instituição financeira adotou todos os procedimentos legais para a alienação do bem, conforme orienta a Lei 9.514/97 e que os Recorridos estavam cientes de que o imóvel poderia ir a hasta pública, caso o débito não fosse quitado.

Reforça que os Apelados foram constituídos em mora, de modo que não procede o pedido de anulação da consolidação da propriedade do bem em favor do Banco, ora Recorrente.

Sustenta que não há falar em venda a preço vil, já que os preços seguiram as regras do artigo 27, da Lei 9514/97.

Insurge-se, ainda, quanto ao valor dos honorários advocatícios, eis que fixados de forma excessiva, bem como almeja a inversão do ônus sucumbencial, já que não deu caso ao ajuizamento da demanda.

Assim, requer o provimento do Apelo em todos os seus termos.

Contrarrazões ID. 39566065.

É o relatório.

Cuiabá,
16
de junho de 2020.

Des.a Clarice Claudino da Silva

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO
(MÉRITO)

EXMA. SR.a DES.a CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Wolney Serpa
e
Tatiele Turra Tarone
ajuizaram Ação Anulatória em face do
Banco do Brasil S/A.
e alegaram que firmaram com a instituição financeira “Instrumento Particular com efeito de Escritura Pública de Compra, Venda e Financiamento de Imóvel, com Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Avenças n.o 191.700.222”, no valor de R$ 557.000,00 (quinhentos e cinqüenta e sete mil reais), para aquisição de um Lote urbano residencial n.o 8, de 450 m2, situado no Loteamento Residencial Village, Rua Soão João, Quadra n.o 8, no Município de Sorriso, matriculado sob o n.o 16649, no Cartório de Registro de Imóveis daquela cidade.

Os Requerentes/Apelados afirmaram que o imóvel financiado foi oferecido como garantia real do negócio e que ficaram inadimplentes em relação às parcelas do financiamento, de modo que quitaram apenas as prestações de 21/10/2013 a 21/10/2014.

Aduziram que a instituição financeira consolidou a propriedade do imóvel e levou o bem a leilão público pelo preço de R$ 499.000,00 (quatrocentos e noventa e nove mil reais). Ocorre que, o Banco Requerido não obedeceu os requisitos da Lei 9.514/97, eis que não constituiu em mora a segunda Requerente.

Reforçaram que em 09/09/2014 foi averbado na matrícula do imóvel, o pacto antenupcial e a certidão de casamento no regime de comunhão universal de bens dos Autores. Contudo, a Requerente Tatiele Turra Tarone Serpa não foi notificada quanto à tramitação dos atos expropriatórios do imóvel.

Asseveraram que além da Requerente Tatiele não ter sido constituída em mora, o Banco Requerido cometeu inúmeras irregularidades, eis que não notificou os Requerentes das datas dos leilões, atribuiu preço vil ao bem, bem como dispôs de um bem de família, o qual é protegido pelo instituto da impenhorabilidade, situações que deram azo à demanda.

Citado, o Banco Requerido apresentou defesa e rebateu as teses da inicial, no sentido de que além dos Requerentes confessarem que estão inadimplentes, foram constituídos em mora, bem como notificados das datas dos leilões.

Afirmou que os Autores tinham ciência das conseqüências quanto ao inadimplemento do contrato, de modo que não prospera o pedido formulado na inicial.

Asseverou que o imóvel está estimado em R$ 697.000,00 (seiscentos e noventa e sete mil reais) e foi apregoado no primeiro leilão pelo preço mínimo de R$ 817.864,05 (oitocentos e dezessete mil, oitocentos e sessenta e quatro reais e cinco centavos) e no segundo leilão pelo valor de R$ 636.484,96 (seiscentos e trinta e seis mil, quatrocentos e oitenta e quatro reais e noventa e seis centavos), motivo pelo qual, não há falar em venda a preço vil.

Por fim, sustentou que os Autores não comprovaram que o imóvel trata-se de bem de família, o que impede a aplicação do instituto da impenhorabilidade.

Assim, requereu a total improcedência dos pedidos.

Ao sentenciar o feito, o Juiz singular julgou procedente o pleito inicial e declarou a nulidade do procedimento extrajudicial a partir do leilão que culminou na arrematação do imóvel.

Assim, passo ao exame das insurgências trazidas ao conhecimento deste Sodalício.

Como é cediço, a execução extrajudicial de bens imóveis dados em garantia fiduciária está regulada pela Lei
9.514/97. Neste contexto, os arts. 26 e 27 da referida norma dispõem quanto ao procedimento para que o credor fiduciário possa levar o bem imóvel a leilão extrajudicialmente,
verbis
:

Art. 26
.
Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e

constituído em mora o fiduciante
, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1.o Para os fins do disposto neste artigo,
o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação
.

[...]

§ 5.o
Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6.o O oficial do Registro de Imóveis,
nos três dias seguintes à purgação da mora
, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7.o Decorrido o prazo de que trata o § 1
o

sem a purgação da mora
, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

§ 8.o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.

Art. 27
.
Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel
.
(sem destaque no original)

(.
..)

§ 2.o-
A. Para os fins do disposto nos §§ 1
o
e 2
o
deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.
(Incluído pela Lei no 13.465, de 2017)

Outrossim, de acordo com esses dispositivos, verifica-se que o procedimento é dividido em duas partes. A primeira, consiste na possibilidade de purgação da mora pelo devedor fiduciante, devendo ser intimado pelo credor fiduciário. A segunda, configura-se na hipótese de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, em razão do desinteresse na purgação da mora pelo devedor, autorizando, assim, a realização da venda extrajudicial no prazo estabelecido.

Verifica-se que a legislação cuidou do direito do devedor fiduciante em valer-se da purgação da mora, de forma que caso a faça, será restabelecido o contrato de alienação fiduciária. Tal possibilidade nada mais é do que a observância dos princípios constitucionais do devido processo legal, ampla defesa e do contraditório, aplicáveis às disposições extrajudiciais.

No caso concreto, nota-se que o devedor fiduciante foi devidamente constituído em mora, conforme reconhecido na sentença.

Por outro lado, no que se refere à intimação dos devedores quanto às datas dos leilões extrajudiciais, nota-se que à instituição financeira não comprovou o cumprimento deste ato.

Com efeito, conforme prevê o
§ 2.o-A, do artigo 27, da referida Lei
, o devedor será comunicado das datas e horários dos leilões mediante correspondência dirigida ao endereço constante no contrato, o que não se evidenciou na hipótese.

Assim, apesar da instituição financeira afirmar que intimou os Apelados das datas dos leilões, não trouxe aos autos qualquer prova nesse sentido, o que demonstra a irregularidade do ato, tendo em vista o entendimento jurisprudencial,
in verbis
:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. OBRIGATORIEDADE. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Segundo a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, no contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, regido pela Lei n. 9.514/1997, é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha sido previamente intimado para purgação da mora (precedentes). 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ). 3. No caso concreto, entender que a devedora teve ciência prévia das condições da venda extrajudicial e do horário do leilão demandaria revolvimento do conjunto fático-probatório, vedado em sede de recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no AREsp 490.517/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 27/08/2019, DJe 02/09/2019).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIÁRIO. PRECEDENTES. AGRAVO IMPROVIDO. 1. O entendimento desta Corte é de que é cabível a purgação da mora mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Nesse contexto, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial. 2. A dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir deste contexto, a notificação por edital. Precedentes. 3. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp 1344987/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018).

Portanto, levando em consideração que os Apelados não foram intimados dos leilões extrajudiciais, conclui-se que o ato expropriatório é nulo, o que justifica a manutenção da sentença.

Neste sentido, colaciono os seguintes julgados:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE SUSTAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. BEM IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE ACERCA DO LOCAL E DA DATA DO LEILÃO. Consoante assente entendimento do STJ, necessária a intimação pessoal do devedor
acerca do local e data do leilão realizado nos moldes da Lei 9.514/97, não havendo falar em reforma da sentença, que declarou a nulidade do ato expropriatório. Ônus sucumbenciais invertidos nos termos do art. 85 do CPC/2015. Apelação cível provida. Unânime.(Apelação Cível, No 70081540056, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Dilso Domingos Pereira, Julgado em: 29-05-2019).

APELAÇÃO CÍVEL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DA CONSOLIDAÇÃO. LEI N. 9.514/1997. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. (...) INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR
QUANTO À REALIZAÇÃO DOS LEILÕES NO PROCEDIMENTO DE EXPROPRIAÇÃO JUDICIAL. A exigência de intimação pessoal do devedor quanto à realização dos leilões no procedimento de expropriação judicial, contida no Decreto-lei n. 70/1966, se aplica também ao procedimento previsto na Lei n. 9.514/1997. Precedentes do Colendo Superior Tribunal de Justiça. No caso, à luz dos elementos de convicção disponíveis nos autos – observada a defesa apresentada, restrita à alegação de dispensa do procedimento exigido -, que não houve a intimação pessoal do devedor a propósito dos leilões, circunstância que determina, a rigor do entendimento jurisprudencial acerca do tema – considerando os leilões ocorridos no ano de 2014, anteriormente à alteração legislativa, portanto -, o reconhecimento da nulidade alegada. Assim, impõe-se a declaração de nulidade do leilão realizado sem observância das regras pertinentes, especialmente no que diz respeito à intimação pessoal do devedor. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. REDIMENSIONAMENTO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. (...) (Apelação Cível, No 70078573078, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Julgado em: 13-12-2018)

No que se refere ao pedido de inversão do ônus sucumbencial, necessário frisar que não se aplica no vertente caso.

Com efeito, no caso concreto, o pedido formulado pelos Apelados foi julgado parcialmente procedente, o que demonstra que o Banco Recorrente foi vencido na lide e deve arcar integralmente com o valor das custas e honorários advocatícios.

Em relação ao valor da verba honorária arbitrada na sentença,
nota-se que o Juiz singular fixou os honorários advocatícios em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, com base no artigo 85, § 2.o, do CPC.

Logo,
considerando as particularidades do processo e a importância da demanda (Ação Anulatória), o valor da causa (R$ 499.000,00), o tempo de tramitação do feito (2 anos), bem como o trabalho desenvolvido pelo procurador dos Apelados (distribuição da demanda, apresentação de impugnação, acompanhamento do feito), conclui-se que os honorários advocatícios foram arbitrados dentro dos parâmetros da razoabilidade e proporcionalidade, não havendo motivos para sua redução.

Diante do exposto,
nego provimento
ao recurso, para manter intacta a sentença recorrida.

É como voto.

V O T O S V O G A I S

RAC no 1001387-03.2018.8.11.0040

APELANTE:

BANCO DO BRASIL S/A

APELADO:

WOLNEY SERPA e TATIELE TURRA TARONE SERPA

VOTO VISTA

EXMA. SRA. DRA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO (2a VOGAL)

Egrégia Câmara:

O presente recurso foi incluído na pauta de julgamento do dia
1o/07/2020
, em que a ilustre Relatora
Desa. CLARICE CLAUDINO DA SILVA
negou provimento ao RAC no 1001387-03.2018.8.11.0040
, para
manter a decisão
de 1o grau de jurisdição que
julgou procedente a Ação Anulatória
que declarou a nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade do imóvel a partir do leilão extrajudicial que culminou na arrematação do bem objeto da Matrícula no 16.649 do CRI de Sorriso.

Na concepção da nobre Relatora, não houve o cumprimento do
artigo 27, §2o-A, da Lei no 9.514/97
, introduzido pela
Lei no 13.465/2017
, o qual determina intimação pessoal dos devedores para eventual leilão extrajudicial.

Pedi vista dos autos para melhor análise. O 2a Vogal - eminente
Des. SEBASTIÃO DE MORAIS FILHO
– aguarda o pedido de vista.

D E CI D O.

De início, peço máxima vênia para discorda de seu voto,
uma vez que, no caso, é inaplicável o

artigo 27, §2o-A, da Lei no 9.514/97
, introduzido pela
Lei no 13.465/2017
, o qual determina intimação pessoal dos devedores para eventual leilão extrajudicial, conforme adiante explicarei.

Em suma, denota-se que os autores ajuizaram a presente Ação Anulatória em face do Banco do Brasil S/A, alegando

que firmaram com a instituição financeira
INSTRUMENTO PARTICULAR COM EFEITO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA, VENDA E FINANCIAMENTO DE IMÓVEL, COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS AVENÇAS

n.o 191.700.222
, no valor de R$ 557.000,00 (quinhentos e cinquenta e sete mil reais), para aquisição de um Lote urbano residencial n.o 8, de 450 m2, situado no Loteamento Residencial Village, Rua São João, Quadra n.o 8, no Município de Sorriso, matriculado sob o n.o 16.649, no Cartório de Registro de Imóveis daquela cidade.

O próprio imóvel objeto do financiamento foi oferecido como garantia fiduciária do negócio entabulado entre as partes.

Os autores confessaram que estão inadimplentes em relação às parcelas do financiamento, de modo que quitaram apenas as prestações de
21/10/2013
a
21/10/2014
.

Diante de inadimplência confessada dos autores, a instituição financeira constituiu o devedor em mora e consolidou a propriedade do imóvel em seu favor.

Posteriormente, levou o bem a leilão público, o qual os autores questionam que não foram cumpridos os requisitos da
Lei no 9.514/97
, uma vez que a esposa do devedor não foi notificada para purgar a mora, embora tenha averbado, à margem da matrícula, em
09/09/2014
, o pacto antenupcial e a certidão de casamento no regime de comunhão universal de bens dos autores.

Informaram também que, além da autora/apelada TATIELE não ter sido constituída em mora, os autores/apelados não foram intimados pessoalmente dos leilões, conforme prescreve o
§ 2o-A do artigo 27 da Lei no 9.514/97
, além de preço vil e de se tratar de bem de família.

Pois bem

É cediço que a alienação fiduciária constitui um direito real de garantia onde o devedor, proprietário de uma coisa, aliena-a fiduciariamente ao credor, tornando-se depositário e possuidor direto do bem para que o credor, com a posse indireta e o domínio resolúvel, possa receber o crédito devido e após o seu integral adimplemento, possa transferir a coisa ao devedor, ou seja, configura um negócio jurídico pelo qual uma das partes adquire, em confiança, a propriedade de um bem, obrigando-se a devolvê-la quando se verificar o adimplemento de determinada obrigação.

No caso em comento, os próprios apelados confessaram que as obrigações não foram adimplidas, tornando-se assim inadimplentes, de modo que quitaram apenas as prestações de
21/10/2013
a
21/10/2014
, ou seja,
12 parcelas
das
301
que teriam que amortizar (
ID no 39565952
)

Examinando o
INSTRUMENTO PARTICULAR COM EFEITO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA, VENDA E FINANCIAMENTO DE IMÓVEL, COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS AVENÇAS

n.o 191.700.222
-

pactuado entre as partes -, juntado no
ID no 39565954
, verifica-se que

operação negocial levada a efeito entre as partes se enquadra no
Sistema Brasileiro Imobiliário de Poupança e Empréstimo
, onde o imóvel objeto da lide foi financiado pela instituição financeira apelante, inclusive o próprio bem fora dado em garantia com cláusula de alienação fiduciária (
Cláusula Vigésima Terceira
).

É cediço que em se tratando de contrato de financiamento com vinculação de alienação fiduciária, vencida uma das prestações, o devedor fiduciante deverá pagar a integralidade da dívida, incluindo as parcelas vencidas, vincendas e encargos, para ver restituído o bem livre do ônus da propriedade fiduciária.

Tanto é, que resta claro e expresso no contrato - item

DA MORA E INADIMPLÊNCIA
-, que o atraso ou inadimplemento de qualquer das prestações devidas, resultaria no vencimento antecipado da totalidade da dívida, conforme se verifica da Cláusula Vigésima Quinta (
ID no 39565954
).

Aliás, o

artigo 26 da Lei no 9.514/97
, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, também dispõe sobre bem alienado fiduciariamente. Confira:

“
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário
.

§ 1o Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

(...);

§ 7o. Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio
. ”
Grifei
.

Portanto, um dos requisitos principais para o procedimento extrajudicial de cobrança é a dívida vencida e não paga, exatamente o que aconteceu no caso em discussão, sendo que eventual purgação da mora deveria ocorrer na sua totalidade, todavia, como não ocorreu nenhum pagamento, o imóvel foi consolidado propriedade do credor.

Contudo, resta verificar se a constituição em mora deu-se de forma correta.

No caso em comento, diante do que dispõe
das Cláusulas Vigésima Quinta e Vigésima Sexta
, não resta dúvida de que os apelados foram sim constituídos em mora. Confira:

Denota-se da
Cláusula Vigésima Sexta, letra “a” e Parágrafo Único do Contrato
, que havendo mais de um comprador, inclusive cônjuge, qualquer que seja o regime de bens, o mesmo constitui-se reciprocamente, em caráter irrevogável e irretratável, procurador, até solução da dívida

para o fim específico de recebimento de citações, notificações, intimações, interpelações, avisos judiciais e extrajudicial, bem como os poderes necessários para solicitar e assinar instrumentos de renegociação de dívida e/ou alterações contratuais.

Ademais, sempre me posicionei no sentido de que a notificação ou intimação para fins de purgação da mora deve ser direcionada exclusivamente ao devedor fiduciante, uma vez que no ordenamento jurídico, inexistindo previsão legal de notificação de cônjuge ou companheiro que não integre o contrato de financiamento, tal fato afasta a legitimidade da companheira para arguir a nulidade da consolidação da propriedade, conforme dispõe
o § 1o do artigo 26 da Lei no 9.514/1997:

“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1o Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação
.”
Grifei
.

Se não bastasse, o
Superior Tribunal de Justiça
vai mais além, ou seja, entende que a notificação para purgar a mora pode ser realizada de apenas um dos cônjuges. Confira recentíssimo julgado (02/06/2020), inclusive monocraticamente:

“(...)
O recurso especial não merece prosperar. Inicialmente, quanto à apontada violação aos arts. 2o, 3o, §§ 1o e 2o, 6o, I, II e V, 39, I, do CDC, e 5o-A da Lei 11.977/09, o recurso especial não pode ser conhecido, pois, sobre a matéria de que tratam essas normas, não houve emissão de juízo pelo acórdão recorrido, mesmo com a oposição dos embargos de declaração, fazendo incidir a orientação disposta na Súmula 211/STJ.
Quanto ao mais, cinge-se a controvérsia dos autos que definir acerca da necessidade de intimação pessoal de ambos os cônjuges contratantes para a concretização da consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário
.
O dispositivo apontado como violado tem a seguinte redação: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1o Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...)
§ 3o A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento
. Como se vê, a intimação pessoal poderá ocorrer de três formas, ou seja, "(a) por solicitação do oficial do Registro de Imóveis; (b) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou (c) pelo correio, com aviso de recebimento, sendo essa a melhor interpretação da norma contida no art. 26, § 3o, da Lei no 9.514/1997" (REsp n. 1.531.144/PB, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/3/2016, DJe 28/3/2016). No caso, o Tribunal de origem, soberano na análise das circunstâncias fáticas e probatórias da causa, entendeu que a recorrida observou a regra inserta no art. 26, § 3o, da Lei 9.514/97, porque "consta dos autos certidão da autoridade cartorária do 1o Ofício de Registro de Imóveis de Arapiraca/AL registrando que a fiduciante foi notificada pessoalmente para purgar a mora contratual, constando inclusive sua assinatura no recebimento do expediente ocorrido em 02/06/2015".
Logo, não há se falar em irregularidade de notificação. Com relação ao argumento de que é imprescindível a notificação pessoal do outro cônjuge, o Tribunal de origem considerou que é desnecessária a notificação de ambos para purgar o débito, quando os dois figuram como mutuário no contrato de financiamento, pois, nesse caso, a notificação de um deles faz presumir que o outro tomou conhecimento dos atos executórios
.
Com efeito, tendo sido notificada a fiduciante (esposa) para purgação da mora, não há se falar em nulidade do procedimento em virtude da ausência de notificação do seu cônjuge, porquanto não se pode tornar nula a arrematação extrajudicial que resultou da própria inadimplência de ambos os devedores, que tinham plena ciência débito
. Nessa linha de intelecção, cito: RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SFH. DUPLA NOTIFICAÇÃO. SÚMULA No 199/STJ. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DE AMBOS CÔNJUGES CONTRATANTES. NOTIFICAÇÕES REMETIDAS AO ENDEREÇO DO IMÓVEL. ART. 2o, INCISO IV, DA LEI No 5.741/71. INDICAÇÃO DAS PRESTAÇÕES EM ATRASO.
1. São válidas as notificações da execução judicial de contrato imobiliário firmado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação quando remetidas ao endereço do imóvel objeto do contrato, no qual o mutuário está obrigado a residir. Não se faz necessário, portanto, que ambos cônjuges contratantes recebam referidos avisos de cobrança
. 2. Constando dos avisos quais prestações do financiamento estariam em atraso, informando ou não seus valores, uma vez configurada a mora e tendo sido dada ao devedor a oportunidade de quitação da dívida, resta atendida a exigência prevista no inciso IV do art. 2o da Lei no 5.741/71, merecendo prosseguir a execução hipotecária. 3. Na hipótese dos autos, não houve indicação do valor ou, sequer, das prestações em atraso, não tendo sido atendidos os pressupostos para regular constituição da execução hipotecária. 4. Recurso especial não provido. (REsp 332.117/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/10/2012, DJe 10/10/2012)
Com essas considerações, não merece reparos o acórdão recorrido
. Diante do exposto, nego provimento ao recurso especial. Nos termos do Enunciado Administrativo 7/STJ e do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios devidos ao (s) advogado (s) da parte recorrida em 10%, observada a concessão da gratuidade da justiça. Advirto que a apresentação de incidentes protelatórios poderá dar azo à aplicação de multa. Intime-se.
Brasília, 02 de junho de 2020. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO Relator”.

Logo, tendo sido o devedor principal regularmente notificado ou um dos cônjuges, sem que fosse purgada a mora, resta consolidada a propriedade do bem imóvel dado em garantia em favor do credor, nos termos do artigo
27 e parágrafos, da Lei 9.514/97
e da Cláusula
Vigésima Oitava do Contrato
.

Desta forma, não há que se falar em nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da posse da propriedade do imóvel pela ausência de notificação do cônjuge.

Resta verificar se a partir da consolidação, houve a nulidade em razão da suposta ausência identificação dos devedores quanto a data, horários e local dos leilões promovidos para alienação extrajudicial do bem.

In casu
, os autores/apelados ponderam que não houve o cumprimento do
artigo 27, §2o-A, da Lei no 9.514/97
, introduzida pela
Lei no 13.465/2017
, a qual determina intimação pessoal dos devedores para eventual leilão extrajudicial, razão e fundamento do voto da douta Relatora.

No entanto, é de bom alvitre salientar que a
Lei no 13.465/2017
, que introduziu o
§ 2o-A ao artigo 27 da Lei no 9.514/97
entrou em vigor em
setembro de 2017
. Ocorre que o
INSTRUMENTO PARTICULAR COM EFEITO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA, VENDA E FINANCIAMENTO DE IMÓVEL, COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS AVENÇAS

n.o 191.700.222
, foi assinado em
21/08/2013
e o início do procedimento de execução extrajudicial se deu em meados do ano de 2015, portanto, em data muito anterior à entrada em vigor dos novos dispositivos legais. Logo, não se pode exigir comportamento do credor que a lei, à época, não previa.

Desta forma, se antes da
Lei no 13.465/2017
, que introduziu o
§ 2oA no artigo 27 da Lei no 9.514/97
era desnecessária a intimação pessoal, não há como julgar a lide aplicando-se de forma retroativa dispositivo legal que sequer se sabia que iria ser introduzido na lei de regência.

No mesmo sentido:

“
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. TUTELA DE URGÊNCIA. ALEGAÇÃO DE FALTA DE INTIMAÇÃO ACERCA DO LEILÃO.
FATO OCORRIDO ANTERIORMENTE À LEI No 13.465/17, QUANDO NÃO SE MOSTRAVA EXIGÍVEL AQUELA INTIMAÇÃO
. FALTA QUE, ADEMAIS, PERDE RELEVO SE O DEVEDOR NÃO REVELA DISPOR DE CONDIÇÃO FINANCEIRA PARA EXERCER A PREFERÊNCIA NA AQUISIÇÃO MEDIANTE PAGAMENTO INTEGRAL DO DÉBITO E DEMAIS VERBAS. INOCORRÊNCIA DOS PRESSUPOSTOS INDICADOS NO ARTIGO 300 DO CPC. RECURSO NÃO PROVIDO.”
(TJ -SP 20943562620188260000 SP 2094356 -26.2018.8.26.0000, RELATOR: ARANTES THEODORO, DATA DE JULGAMENTO: 28/05/2018, 36a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, DATA DE PUBLICAÇÃO: 28/05/2018).
Grifei
.

Inclusive, nosso TJMT já se posicionou pela

desnecessidade a intimação do devedor da data do leilão quando este foi regularmente notificado para purgar a mora
, muito mais ainda se consolidada a propriedade em nome do credor, que é o caso. Confira:

“RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUCIAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - LEI 9.514/97 - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - BEM IMÓVEL DADO COMO GARANTIA DO CONTRATO - LEILÕES EXTRAJUDICAIS - DESIGNAÇÃO DAS PRAÇAS - JORNAL DE GRANDE CIRCULAÇÃO - PUBLICIDADE VERIFICADA - AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA REALIZAÇÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL – IMPOSSIBILIDADE

DE MODIFICAÇÃO/ADITAMENTO/ALTERAÇÃO DO PEDIDO APÓS A CONTESTAÇÃO - ESTABILIZAÇÃO DA DEMANDA (ARTIGO 264, CPC/73, CORRESPONDENTE ARTIGO 329, CPC/15) - DEVEDOR FIDUCIÁRIO QUE AJUIZA AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO BANCÁRIO C/C SUSTAÇÃO DE PRAÇA/LEILÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL RESIDENCIAL URBANO – AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE - CIÊNCIA INEQUIVOCA DOS LEILÕES - DANO MATERIAL E DE CUNHO MORAL AFASTADOS - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. O procedimento acerca da alienação de bem imóvel dado em garantia fiduciária e de seu respectivo leilão encontra -se previsto na Lei no 9.514/97 que dá as providências para o caso de não pagamento da dívida vencida. A publicação em jornal de grande circulação acerca do local e data do leilão realizado - nos moldes da Lei 9.514/97 - atende a cláusula prevista na Cédula de Crédito Bancário (...)” (
TJMT - Ap 29842/2018, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 11/07/2018, Publicado no DJE 13/07/2018).

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - MEDIDA CAUTELAR – SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL – PRÉVIA INTIMAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE PARA PURGAR A MORA – ART. 26, §1o, DA LEI No 9.514/97 – NECESSIDADE – DISCUSSÃO DA DÍVIDA EM AÇÃO PRINCIPAL COM DEPÓSITO DO VALOR CORRESPONDENTE PRESENÇA DOS REQUISITOS DA LIMINAR CAUTELAR - DECISÃO MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.
Mostra-se possível a realização do leilão extrajudicial de imóvel dado em garantida, desde que o credor fiduciário proceda a intimação do devedor fiduciante, por meio do oficial do cartório a fim de possibilitar a purgação da mora
, para, caso não a faça, consolidar a propriedade do imóvel em seu nome. Inteligência dos arts. 26 e 27, da Lei no 9.514 / 97.
Se não comprovada a intimação da devedora para exercer a purga da mora,
fato somado à propositura da ação principal e respectivo depósito judicial do valor que aponta como o correspondente da dívida, prudente se mostra manter a decisão que autorizou a suspensão do leilão extrajudicial do imóvel em litígio."
(TJMT RAI 45420/2013, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, SEXTA CÂMARA CÍVEL, JULGADO EM 26/06/2013, PUBLICADO NO DJE 03/07/2013)

"MEDIDA CAUTELAR – SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL – PRÉVIA INTIMAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE PARA PURGAR A MORA – ART. 26, §1o, DA LEI No 9.514/97 – NECESSIDADE – RECURSO DESPROVIDO.
Só é possível a realização do leilão extrajudicial se o credor fiduciário procede a intimação do devedor fiduciante, através do oficial do cartório, possibilitando a purgação da mora, para, caso não a faça, consolidar a propriedade do imóvel em seu nome. Inteligência dos arts. 26 e 27, da Lei no 9.514 / 97
".
(TJMT RAI 100335/2012, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, QUINTA CÂMARA CÍVEL, JULGADO EM 28/11/2012, PUBLICADO NO DJE 18/12/2012).
Grifei
.

No caso em tela, conforme acima já delineado, o apelado
WOLNEY SERPA
foi regularmente notificado para realizar a purgação da mora, dentro do prazo legal, no entanto, conforme também certificado, quedou-se inerte pelo que, frente ao transcurso
in albis
do prazo, houve a consolidação da propriedade fiduciária plena ao banco credor, conforme averbação
AV.09/16649
–
Prot. no 183.464
- da Matrícula no 16.669 – no Cartório de Registro de Sorriso-MT (
ID no 39565960
). Confira:

"
AV-9/16649 – Prot. no 183.464 –
A

requerimento
do credor fiduciário, Banco do Brasil S.A., de 03/09/2015, instruído com certidão de decurso de prazo sem purgação da mora e por força do artigo 26, § 7o da Lei no 9.514/97, para constar a CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE do imóvel desta matrícula em nome do credor. Guia de ITBU no 505, DAM no 63082, de 27/08/2015, no valor de R$-11.804,40; Certidão Negativa de Débito expedida pela Prefeitura Municipal de Sorriso-MT em 26/08/2015. Dou fé, Sorriso-MT, 17/09/2015. O Oficial
.

Aliás, a consolidação da propriedade em favor do banco encontra-se prevista na cláusula
VIGÉSIMA OITAVA
do Contrato:

“VIGÉSIMA OITAVA – Da consolidação da Propriedade em Nome do Credor – Na hipótese de o (a, s, as) COMPRADOR (A, ES, AS), deixar (em) de purgar a mora no prazo assinalado, o Oficial do Competente Registro de Imóvel certificará esse fato e promoverá a(s) averbação (ões) na (s) matrículas (s) do (s) imóvel (is) da consolidação da propriedade em nome do CREDOR, à vista da prova do pagamento do imposto de transmissão “inter vivos” pelo CREDOR e, se for o caso, do laudêmio”

Assim sendo, uma vez efetivada a consolidação da propriedade do imóvel ao BANCO DO BRASIL S/A, este promoveu os dois leilões públicos previstos no
artigo 27 da Lei no. 9.514/97
, cujos editais foram publicados no jornal de grande circulação - JORNAL DIÁRIO DE CUIABÁ - em
12/11/2015
,
213/11/2015
e
14/11/2015
, conforme consta da averbação
AV-10/16649 – Prot. No 186.166
da matrícula do imóvel (
ID no 39565960
). Confira:

"
AV-10/16649 – Prot. no 186.166 –
A

requerimento, com quitação, do Banco do Brasil S.A., de 03 de dezembro de 2015, instruído com os autos negativos de 1o e 2o públicos leilões, realizados em 27/11/2015, pela Leiloeira Oficial Tatiana Paula Zani de Sousa, com preço mínimo de venda de R4817.864,05 e R$636.484,96, respectivamente, publicados no Jornal Diário de Cuiabá –MT, em 12/11/2015, 13/11/2015 e 14/11/2015, para constar que, em cumprimento ao art.27, § 5o, da Lei9.514/97, foi procedido o devido leilão extrajudicial do imóvel objeto da presente matrícula,
não tendo havido, entretanto, licitante para o imóvel apregoado, motivo pela qual ato contínuo se tornou extinta a dívida e, por conseguinte, exonerado o credor BANCO DO BRASIL S.A., da obrigação de entregar aos antigos devedores o valor que causalmente sobejasse as despesas e dívidas
. Dou fé. Sorriso-MT, 18/12/2015. O Oficial.”
Grifei
.

Denota-se que não houve licitante, sendo a dívida

extinta, ficando exonerado o credor da obrigação de restituição ao comprador de qualquer quantia, a que título for, inclusive tal situação encontra respaldo no contrato, conforme
CLÁUSULA TRIGÉSIMA, PARÁGRAFO TERCEIRO -

letras “b” e

“b.1”
.

“b) poderá ser recusado o maior lance oferecido, desde que inferior ao valor da dívida e das despesas, caso em que o (a s, as) COMPRADOR (A, ES, AS) ficará (ão) exonerado (a, s) da responsabilidade de pagar eventual saldo da dívida perante o CREDOR,
a qual será considerada extinta e exonerado o CREDOR da obrigação de restituição ao (à, s, às) COMPRADOR (A, ES, AS) de qualquer quantia, a que título for
;

b.1)
a dívida também será extinta a dívida se no segundo leilão não houver licitante
.
”
Grifei
.

Desta feita, os dois leilões públicos extrajudiciais previstos no
artigo 27 da Lei no. 9.514/97
não possuem qualquer mácula em seu procedimento,
tendo o BANCO DO BRASIL S/A, conforme dito, dado quitação à dívida
, nos moldes do
§ 5o, do artigo 27 da Lei no. 9.514/97,
conforme previsto em cláusula expressa no contrato.

Desta forma, comprovada a total legalidade do leilão, o provimento do recurso de apelação é medida que se impõe.

De mais a mais,

a quitação da dívida pelo banco trouxe

vantagem para os apelados – até porque, os mesmos deixaram de pagar as prestações desde
21/10/2014
, portanto, aproximadamente 69 (sessenta e nove) meses de inadimplência, preferiram aguardar possível irregularidade no procedimento expropriatório para permanecer mais tempo possível no imóvel, valendo-se anos depois da alteração da lei que rege a matéria.

Vale lembrar ainda que ao longo de aproximadamente 69 (sessenta e nove) nesses os apelados não pagaram aluguel, que pelo valor do imóvel e de sua estrutura (
ID no 39565952
), não deve ser de pouca monta, inclusive suficiente para cobrir os recursos próprios utilizados para compra do imóvel (R$140.000,00). Aliás, se levarmos em conta o valor de cada prestação (R$6.237,17) e os meses atrasados, o débito supera em muito os recursos que aportaram inicialmente.

Diante da reforma da sentença quanto à regularidade do procedimento expropriatório, se faz necessário analisar o alegado preço vil e que bem imóvel é de família.

Quanto ao alegado preço vil, tal argumento não se sustenta, uma vez que diante do atraso de aproximadamente 06 ((seis) anos no pagamento das parcelas, bem como levando em consideração as parcelas vencidas e vincendas (+ 280), na certa os recursos emprestados pelo credor para a aquisição do imóvel (R$557.000,00) devem ultrapassar mais um milhão de reais, sendo que tal dívida resta extinta. Portanto, distante, mas muito distante, o alegado preço vil.

No tocante ao alegado bem de família, de igual sorte, o direito não socorre ao apelado – até porque, não há que se falar em bem de família de imóvel dado em garantia fiduciária através de ato voluntário do proprietário e devedor, assumindo obrigações previstas no contrato expresso e de livre e espontânea vontade.

Diferentemente do que ocorre na penhora, que na maior parte das vezes é ato que independe da vontade do devedor que pode até dela discordar, o bem dado livremente em garantia fiduciária de dívida não pode ser objeto de liberação por mera alegação de se tratar de bem de família.

E não age com lealdade e ética o contratante que, desde a contratação, sabia que o ajuste firmado poderia resultar na perda do imóvel dado em garantia, caso descumpridas as obrigações. É inaceitável tal conduta, servindo-se da lei quando lhe convém no momento da contratação, e posteriormente, em caso de inadimplemento, utilizar-se de benefício para escusar-se ao seu cumprimento.

Salvo raríssimas exceções, os contratos devem ser cumpridos, ainda que possam ser desfavoráveis em certos momentos, evitando-se interpretações excessivamente protetivas e que prejudicam a confiabilidade do sistema legal de garantias e do sistema de financiamento de imóveis, ambos protegidos pelas normas de regência.

Portanto, exigir dos contratantes uma conduta ética e de boa-fé tanto na fase de contratação como na fase execução do contrato, evita-se práticas e atitudes que maculam o atual estágio de evolução do sistema de garantias de imóveis.

Assim, não há que se falar em proteção do imóvel em discussão pela arguição de se tratar de “bem de família”.

Diante de todas as circunstâncias, não tenho dúvida em dar provimento ao recurso do Banco do Brasil S/A, com inversão do ônus da sucumbência.

Ante o exposto, peço mais uma vez máxima vênia à nobre Relatora para
dar provimento ao recurso
, com inversão do ônus da sucumbência.

É como voto.-

RAC no 1001387-03.2018.8.11.0040

APELANTE:

BANCO DO BRASIL S/A

APELADO:

WOLNEY SERPA e TATIELE TURRA TARONE SERPA

VOTO VISTA

EXMA. SRA. DRA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO (2a VOGAL)

Egrégia Câmara:

O presente recurso foi incluído na pauta de julgamento do dia
1o/07/2020
, em que a ilustre Relatora
Desa. CLARICE CLAUDINO DA SILVA
negou provimento ao RAC no 1001387-03.2018.8.11.0040
, para
manter a decisão
de 1o grau de jurisdição que
julgou procedente a Ação Anulatória
que declarou a nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade do imóvel a partir do leilão extrajudicial que culminou na arrematação do bem objeto da Matrícula no 16.649 do CRI de Sorriso.

Na concepção da nobre Relatora, não houve o cumprimento do
artigo 27, §2o-A, da Lei no 9.514/97
, introduzido pela
Lei no 13.465/2017
, o qual determina intimação pessoal dos devedores para eventual leilão extrajudicial.

Pedi vista dos autos para melhor análise. O 2a Vogal - eminente
Des. SEBASTIÃO DE MORAIS FILHO
– aguarda o pedido de vista.

D E CI D O.

De início, peço máxima vênia para discorda de seu voto,
uma vez que, no caso, é inaplicável o

artigo 27, §2o-A, da Lei no 9.514/97
, introduzido pela
Lei no 13.465/2017
, o qual determina intimação pessoal dos devedores para eventual leilão extrajudicial, conforme adiante explicarei.

Em suma, denota-se que os autores ajuizaram a presente Ação Anulatória em face do Banco do Brasil S/A, alegando

que firmaram com a instituição financeira
INSTRUMENTO PARTICULAR COM EFEITO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA, VENDA E FINANCIAMENTO DE IMÓVEL, COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS AVENÇAS

n.o 191.700.222
, no valor de R$ 557.000,00 (quinhentos e cinquenta e sete mil reais), para aquisição de um Lote urbano residencial n.o 8, de 450 m2, situado no Loteamento Residencial Village, Rua São João, Quadra n.o 8, no Município de Sorriso, matriculado sob o n.o 16.649, no Cartório de Registro de Imóveis daquela cidade.

O próprio imóvel objeto do financiamento foi oferecido como garantia fiduciária do negócio entabulado entre as partes.

Os autores confessaram que estão inadimplentes em relação às parcelas do financiamento, de modo que quitaram apenas as prestações de
21/10/2013
a
21/10/2014
.

Diante de inadimplência confessada dos autores, a instituição financeira constituiu o devedor em mora e consolidou a propriedade do imóvel em seu favor.

Posteriormente, levou o bem a leilão público, o qual os autores questionam que não foram cumpridos os requisitos da
Lei no 9.514/97
, uma vez que a esposa do devedor não foi notificada para purgar a mora, embora tenha averbado, à margem da matrícula, em
09/09/2014
, o pacto antenupcial e a certidão de casamento no regime de comunhão universal de bens dos autores.

Informaram também que, além da autora/apelada TATIELE não ter sido constituída em mora, os autores/apelados não foram intimados pessoalmente dos leilões, conforme prescreve o
§ 2o-A do artigo 27 da Lei no 9.514/97
, além de preço vil e de se tratar de bem de família.

Pois bem

É cediço que a alienação fiduciária constitui um direito real de garantia onde o devedor, proprietário de uma coisa, aliena-a fiduciariamente ao credor, tornando-se depositário e possuidor direto do bem para que o credor, com a posse indireta e o domínio resolúvel, possa receber o crédito devido e após o seu integral adimplemento, possa transferir a coisa ao devedor, ou seja, configura um negócio jurídico pelo qual uma das partes adquire, em confiança, a propriedade de um bem, obrigando-se a devolvê-la quando se verificar o adimplemento de determinada obrigação.

No caso em comento, os próprios apelados confessaram que as obrigações não foram adimplidas, tornando-se assim inadimplentes, de modo que quitaram apenas as prestações de
21/10/2013
a
21/10/2014
, ou seja,
12 parcelas
das
301
que teriam que amortizar (
ID no 39565952
)

Examinando o
INSTRUMENTO PARTICULAR COM EFEITO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA, VENDA E FINANCIAMENTO DE IMÓVEL, COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS AVENÇAS

n.o 191.700.222
-

pactuado entre as partes -, juntado no
ID no 39565954
, verifica-se que

operação negocial levada a efeito entre as partes se enquadra no
Sistema Brasileiro Imobiliário de Poupança e Empréstimo
, onde o imóvel objeto da lide foi financiado pela instituição financeira apelante, inclusive o próprio bem fora dado em garantia com cláusula de alienação fiduciária (
Cláusula Vigésima Terceira
).

É cediço que em se tratando de contrato de financiamento com vinculação de alienação fiduciária, vencida uma das prestações, o devedor fiduciante deverá pagar a integralidade da dívida, incluindo as parcelas vencidas, vincendas e encargos, para ver restituído o bem livre do ônus da propriedade fiduciária.

Tanto é, que resta claro e expresso no contrato - item

DA MORA E INADIMPLÊNCIA
-, que o atraso ou inadimplemento de qualquer das prestações devidas, resultaria no vencimento antecipado da totalidade da dívida, conforme se verifica da Cláusula Vigésima Quinta (
ID no 39565954
).

Aliás, o

artigo 26 da Lei no 9.514/97
, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, também dispõe sobre bem alienado fiduciariamente. Confira:

“
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário
.

§ 1o Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

(...);

§ 7o. Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio
. ”
Grifei
.

Portanto, um dos requisitos principais para o procedimento extrajudicial de cobrança é a dívida vencida e não paga, exatamente o que aconteceu no caso em discussão, sendo que eventual purgação da mora deveria ocorrer na sua totalidade, todavia, como não ocorreu nenhum pagamento, o imóvel foi consolidado propriedade do credor.

Contudo, resta verificar se a constituição em mora deu-se de forma correta.

No caso em comento, diante do que dispõe
das Cláusulas Vigésima Quinta e Vigésima Sexta
, não resta dúvida de que os apelados foram sim constituídos em mora. Confira:

Denota-se da
Cláusula Vigésima Sexta, letra “a” e Parágrafo Único do Contrato
, que havendo mais de um comprador, inclusive cônjuge, qualquer que seja o regime de bens, o mesmo constitui-se reciprocamente, em caráter irrevogável e irretratável, procurador, até solução da dívida

para o fim específico de recebimento de citações, notificações, intimações, interpelações, avisos judiciais e extrajudicial, bem como os poderes necessários para solicitar e assinar instrumentos de renegociação de dívida e/ou alterações contratuais.

Ademais, sempre me posicionei no sentido de que a notificação ou intimação para fins de purgação da mora deve ser direcionada exclusivamente ao devedor fiduciante, uma vez que no ordenamento jurídico, inexistindo previsão legal de notificação de cônjuge ou companheiro que não integre o contrato de financiamento, tal fato afasta a legitimidade da companheira para arguir a nulidade da consolidação da propriedade, conforme dispõe
o § 1o do artigo 26 da Lei no 9.514/1997:

“Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1o Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação
.”
Grifei
.

Se não bastasse, o
Superior Tribunal de Justiça
vai mais além, ou seja, entende que a notificação para purgar a mora pode ser realizada de apenas um dos cônjuges. Confira recentíssimo julgado (02/06/2020), inclusive monocraticamente:

“(...)
O recurso especial não merece prosperar. Inicialmente, quanto à apontada violação aos arts. 2o, 3o, §§ 1o e 2o, 6o, I, II e V, 39, I, do CDC, e 5o-A da Lei 11.977/09, o recurso especial não pode ser conhecido, pois, sobre a matéria de que tratam essas normas, não houve emissão de juízo pelo acórdão recorrido, mesmo com a oposição dos embargos de declaração, fazendo incidir a orientação disposta na Súmula 211/STJ.
Quanto ao mais, cinge-se a controvérsia dos autos que definir acerca da necessidade de intimação pessoal de ambos os cônjuges contratantes para a concretização da consolidação da propriedade em nome do agente fiduciário
.
O dispositivo apontado como violado tem a seguinte redação: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1o Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. (...)
§ 3o A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento
. Como se vê, a intimação pessoal poderá ocorrer de três formas, ou seja, "(a) por solicitação do oficial do Registro de Imóveis; (b) por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la; ou (c) pelo correio, com aviso de recebimento, sendo essa a melhor interpretação da norma contida no art. 26, § 3o, da Lei no 9.514/1997" (REsp n. 1.531.144/PB, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/3/2016, DJe 28/3/2016). No caso, o Tribunal de origem, soberano na análise das circunstâncias fáticas e probatórias da causa, entendeu que a recorrida observou a regra inserta no art. 26, § 3o, da Lei 9.514/97, porque "consta dos autos certidão da autoridade cartorária do 1o Ofício de Registro de Imóveis de Arapiraca/AL registrando que a fiduciante foi notificada pessoalmente para purgar a mora contratual, constando inclusive sua assinatura no recebimento do expediente ocorrido em 02/06/2015".
Logo, não há se falar em irregularidade de notificação. Com relação ao argumento de que é imprescindível a notificação pessoal do outro cônjuge, o Tribunal de origem considerou que é desnecessária a notificação de ambos para purgar o débito, quando os dois figuram como mutuário no contrato de financiamento, pois, nesse caso, a notificação de um deles faz presumir que o outro tomou conhecimento dos atos executórios
.
Com efeito, tendo sido notificada a fiduciante (esposa) para purgação da mora, não há se falar em nulidade do procedimento em virtude da ausência de notificação do seu cônjuge, porquanto não se pode tornar nula a arrematação extrajudicial que resultou da própria inadimplência de ambos os devedores, que tinham plena ciência débito
. Nessa linha de intelecção, cito: RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SFH. DUPLA NOTIFICAÇÃO. SÚMULA No 199/STJ. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO DE AMBOS CÔNJUGES CONTRATANTES. NOTIFICAÇÕES REMETIDAS AO ENDEREÇO DO IMÓVEL. ART. 2o, INCISO IV, DA LEI No 5.741/71. INDICAÇÃO DAS PRESTAÇÕES EM ATRASO.
1. São válidas as notificações da execução judicial de contrato imobiliário firmado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação quando remetidas ao endereço do imóvel objeto do contrato, no qual o mutuário está obrigado a residir. Não se faz necessário, portanto, que ambos cônjuges contratantes recebam referidos avisos de cobrança
. 2. Constando dos avisos quais prestações do financiamento estariam em atraso, informando ou não seus valores, uma vez configurada a mora e tendo sido dada ao devedor a oportunidade de quitação da dívida, resta atendida a exigência prevista no inciso IV do art. 2o da Lei no 5.741/71, merecendo prosseguir a execução hipotecária. 3. Na hipótese dos autos, não houve indicação do valor ou, sequer, das prestações em atraso, não tendo sido atendidos os pressupostos para regular constituição da execução hipotecária. 4. Recurso especial não provido. (REsp 332.117/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/10/2012, DJe 10/10/2012)
Com essas considerações, não merece reparos o acórdão recorrido
. Diante do exposto, nego provimento ao recurso especial. Nos termos do Enunciado Administrativo 7/STJ e do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios devidos ao (s) advogado (s) da parte recorrida em 10%, observada a concessão da gratuidade da justiça. Advirto que a apresentação de incidentes protelatórios poderá dar azo à aplicação de multa. Intime-se.
Brasília, 02 de junho de 2020. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO Relator”.

Logo, tendo sido o devedor principal regularmente notificado ou um dos cônjuges, sem que fosse purgada a mora, resta consolidada a propriedade do bem imóvel dado em garantia em favor do credor, nos termos do artigo
27 e parágrafos, da Lei 9.514/97
e da Cláusula
Vigésima Oitava do Contrato
.

Desta forma, não há que se falar em nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da posse da propriedade do imóvel pela ausência de notificação do cônjuge.

Resta verificar se a partir da consolidação, houve a nulidade em razão da suposta ausência identificação dos devedores quanto a data, horários e local dos leilões promovidos para alienação extrajudicial do bem.

In casu
, os autores/apelados ponderam que não houve o cumprimento do
artigo 27, §2o-A, da Lei no 9.514/97
, introduzida pela
Lei no 13.465/2017
, a qual determina intimação pessoal dos devedores para eventual leilão extrajudicial, razão e fundamento do voto da douta Relatora.

No entanto, é de bom alvitre salientar que a
Lei no 13.465/2017
, que introduziu o
§ 2o-A ao artigo 27 da Lei no 9.514/97
entrou em vigor em
setembro de 2017
. Ocorre que o
INSTRUMENTO PARTICULAR COM EFEITO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA, VENDA E FINANCIAMENTO DE IMÓVEL, COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS AVENÇAS

n.o 191.700.222
, foi assinado em
21/08/2013
e o início do procedimento de execução extrajudicial se deu em meados do ano de 2015, portanto, em data muito anterior à entrada em vigor dos novos dispositivos legais. Logo, não se pode exigir comportamento do credor que a lei, à época, não previa.

Desta forma, se antes da
Lei no 13.465/2017
, que introduziu o
§ 2oA no artigo 27 da Lei no 9.514/97
era desnecessária a intimação pessoal, não há como julgar a lide aplicando-se de forma retroativa dispositivo legal que sequer se sabia que iria ser introduzido na lei de regência.

No mesmo sentido:

“
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. TUTELA DE URGÊNCIA. ALEGAÇÃO DE FALTA DE INTIMAÇÃO ACERCA DO LEILÃO.
FATO OCORRIDO ANTERIORMENTE À LEI No 13.465/17, QUANDO NÃO SE MOSTRAVA EXIGÍVEL AQUELA INTIMAÇÃO
. FALTA QUE, ADEMAIS, PERDE RELEVO SE O DEVEDOR NÃO REVELA DISPOR DE CONDIÇÃO FINANCEIRA PARA EXERCER A PREFERÊNCIA NA AQUISIÇÃO MEDIANTE PAGAMENTO INTEGRAL DO DÉBITO E DEMAIS VERBAS. INOCORRÊNCIA DOS PRESSUPOSTOS INDICADOS NO ARTIGO 300 DO CPC. RECURSO NÃO PROVIDO.”
(TJ -SP 20943562620188260000 SP 2094356 -26.2018.8.26.0000, RELATOR: ARANTES THEODORO, DATA DE JULGAMENTO: 28/05/2018, 36a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, DATA DE PUBLICAÇÃO: 28/05/2018).
Grifei
.

Inclusive, nosso TJMT já se posicionou pela

desnecessidade a intimação do devedor da data do leilão quando este foi regularmente notificado para purgar a mora
, muito mais ainda se consolidada a propriedade em nome do credor, que é o caso. Confira:

“RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUCIAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - LEI 9.514/97 - CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - BEM IMÓVEL DADO COMO GARANTIA DO CONTRATO - LEILÕES EXTRAJUDICAIS - DESIGNAÇÃO DAS PRAÇAS - JORNAL DE GRANDE CIRCULAÇÃO - PUBLICIDADE VERIFICADA - AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA REALIZAÇÃO DO LEILÃO EXTRAJUDICIAL – IMPOSSIBILIDADE

DE MODIFICAÇÃO/ADITAMENTO/ALTERAÇÃO DO PEDIDO APÓS A CONTESTAÇÃO - ESTABILIZAÇÃO DA DEMANDA (ARTIGO 264, CPC/73, CORRESPONDENTE ARTIGO 329, CPC/15) - DEVEDOR FIDUCIÁRIO QUE AJUIZA AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO BANCÁRIO C/C SUSTAÇÃO DE PRAÇA/LEILÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL RESIDENCIAL URBANO – AÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE - CIÊNCIA INEQUIVOCA DOS LEILÕES - DANO MATERIAL E DE CUNHO MORAL AFASTADOS - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. O procedimento acerca da alienação de bem imóvel dado em garantia fiduciária e de seu respectivo leilão encontra -se previsto na Lei no 9.514/97 que dá as providências para o caso de não pagamento da dívida vencida. A publicação em jornal de grande circulação acerca do local e data do leilão realizado - nos moldes da Lei 9.514/97 - atende a cláusula prevista na Cédula de Crédito Bancário (...)” (
TJMT - Ap 29842/2018, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 11/07/2018, Publicado no DJE 13/07/2018).

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - MEDIDA CAUTELAR – SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL – PRÉVIA INTIMAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE PARA PURGAR A MORA – ART. 26, §1o, DA LEI No 9.514/97 – NECESSIDADE – DISCUSSÃO DA DÍVIDA EM AÇÃO PRINCIPAL COM DEPÓSITO DO VALOR CORRESPONDENTE PRESENÇA DOS REQUISITOS DA LIMINAR CAUTELAR - DECISÃO MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.
Mostra-se possível a realização do leilão extrajudicial de imóvel dado em garantida, desde que o credor fiduciário proceda a intimação do devedor fiduciante, por meio do oficial do cartório a fim de possibilitar a purgação da mora
, para, caso não a faça, consolidar a propriedade do imóvel em seu nome. Inteligência dos arts. 26 e 27, da Lei no 9.514 / 97.
Se não comprovada a intimação da devedora para exercer a purga da mora,
fato somado à propositura da ação principal e respectivo depósito judicial do valor que aponta como o correspondente da dívida, prudente se mostra manter a decisão que autorizou a suspensão do leilão extrajudicial do imóvel em litígio."
(TJMT RAI 45420/2013, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, SEXTA CÂMARA CÍVEL, JULGADO EM 26/06/2013, PUBLICADO NO DJE 03/07/2013)

"MEDIDA CAUTELAR – SUSPENSÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL – PRÉVIA INTIMAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE PARA PURGAR A MORA – ART. 26, §1o, DA LEI No 9.514/97 – NECESSIDADE – RECURSO DESPROVIDO.
Só é possível a realização do leilão extrajudicial se o credor fiduciário procede a intimação do devedor fiduciante, através do oficial do cartório, possibilitando a purgação da mora, para, caso não a faça, consolidar a propriedade do imóvel em seu nome. Inteligência dos arts. 26 e 27, da Lei no 9.514 / 97
".
(TJMT RAI 100335/2012, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, QUINTA CÂMARA CÍVEL, JULGADO EM 28/11/2012, PUBLICADO NO DJE 18/12/2012).
Grifei
.

No caso em tela, conforme acima já delineado, o apelado
WOLNEY SERPA
foi regularmente notificado para realizar a purgação da mora, dentro do prazo legal, no entanto, conforme também certificado, quedou-se inerte pelo que, frente ao transcurso
in albis
do prazo, houve a consolidação da propriedade fiduciária plena ao banco credor, conforme averbação
AV.09/16649
–
Prot. no 183.464
- da Matrícula no 16.669 – no Cartório de Registro de Sorriso-MT (
ID no 39565960
). Confira:

"
AV-9/16649 – Prot. no 183.464 –
A

requerimento
do credor fiduciário, Banco do Brasil S.A., de 03/09/2015, instruído com certidão de decurso de prazo sem purgação da mora e por força do artigo 26, § 7o da Lei no 9.514/97, para constar a CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE do imóvel desta matrícula em nome do credor. Guia de ITBU no 505, DAM no 63082, de 27/08/2015, no valor de R$-11.804,40; Certidão Negativa de Débito expedida pela Prefeitura Municipal de Sorriso-MT em 26/08/2015. Dou fé, Sorriso-MT, 17/09/2015. O Oficial
.

Aliás, a consolidação da propriedade em favor do banco encontra-se prevista na cláusula
VIGÉSIMA OITAVA
do Contrato:

“VIGÉSIMA OITAVA – Da consolidação da Propriedade em Nome do Credor – Na hipótese de o (a, s, as) COMPRADOR (A, ES, AS), deixar (em) de purgar a mora no prazo assinalado, o Oficial do Competente Registro de Imóvel certificará esse fato e promoverá a(s) averbação (ões) na (s) matrículas (s) do (s) imóvel (is) da consolidação da propriedade em nome do CREDOR, à vista da prova do pagamento do imposto de transmissão “inter vivos” pelo CREDOR e, se for o caso, do laudêmio”

Assim sendo, uma vez efetivada a consolidação da propriedade do imóvel ao BANCO DO BRASIL S/A, este promoveu os dois leilões públicos previstos no
artigo 27 da Lei no. 9.514/97
, cujos editais foram publicados no jornal de grande circulação - JORNAL DIÁRIO DE CUIABÁ - em
12/11/2015
,
213/11/2015
e
14/11/2015
, conforme consta da averbação
AV-10/16649 – Prot. No 186.166
da matrícula do imóvel (
ID no 39565960
). Confira:

"
AV-10/16649 – Prot. no 186.166 –
A

requerimento, com quitação, do Banco do Brasil S.A., de 03 de dezembro de 2015, instruído com os autos negativos de 1o e 2o públicos leilões, realizados em 27/11/2015, pela Leiloeira Oficial Tatiana Paula Zani de Sousa, com preço mínimo de venda de R4817.864,05 e R$636.484,96, respectivamente, publicados no Jornal Diário de Cuiabá –MT, em 12/11/2015, 13/11/2015 e 14/11/2015, para constar que, em cumprimento ao art.27, § 5o, da Lei9.514/97, foi procedido o devido leilão extrajudicial do imóvel objeto da presente matrícula,
não tendo havido, entretanto, licitante para o imóvel apregoado, motivo pela qual ato contínuo se tornou extinta a dívida e, por conseguinte, exonerado o credor BANCO DO BRASIL S.A., da obrigação de entregar aos antigos devedores o valor que causalmente sobejasse as despesas e dívidas
. Dou fé. Sorriso-MT, 18/12/2015. O Oficial.”
Grifei
.

Denota-se que não houve licitante, sendo a dívida

extinta, ficando exonerado o credor da obrigação de restituição ao comprador de qualquer quantia, a que título for, inclusive tal situação encontra respaldo no contrato, conforme
CLÁUSULA TRIGÉSIMA, PARÁGRAFO TERCEIRO -

letras “b” e

“b.1”
.

“b) poderá ser recusado o maior lance oferecido, desde que inferior ao valor da dívida e das despesas, caso em que o (a s, as) COMPRADOR (A, ES, AS) ficará (ão) exonerado (a, s) da responsabilidade de pagar eventual saldo da dívida perante o CREDOR,
a qual será considerada extinta e exonerado o CREDOR da obrigação de restituição ao (à, s, às) COMPRADOR (A, ES, AS) de qualquer quantia, a que título for
;

b.1)
a dívida também será extinta a dívida se no segundo leilão não houver licitante
.
”
Grifei
.

Desta feita, os dois leilões públicos extrajudiciais previstos no
artigo 27 da Lei no. 9.514/97
não possuem qualquer mácula em seu procedimento,
tendo o BANCO DO BRASIL S/A, conforme dito, dado quitação à dívida
, nos moldes do
§ 5o, do artigo 27 da Lei no. 9.514/97,
conforme previsto em cláusula expressa no contrato.

Desta forma, comprovada a total legalidade do leilão, o provimento do recurso de apelação é medida que se impõe.

De mais a mais,

a quitação da dívida pelo banco trouxe

vantagem para os apelados – até porque, os mesmos deixaram de pagar as prestações desde
21/10/2014
, portanto, aproximadamente 69 (sessenta e nove) meses de inadimplência, preferiram aguardar possível irregularidade no procedimento expropriatório para permanecer mais tempo possível no imóvel, valendo-se anos depois da alteração da lei que rege a matéria.

Vale lembrar ainda que ao longo de aproximadamente 69 (sessenta e nove) nesses os apelados não pagaram aluguel, que pelo valor do imóvel e de sua estrutura (
ID no 39565952
), não deve ser de pouca monta, inclusive suficiente para cobrir os recursos próprios utilizados para compra do imóvel (R$140.000,00). Aliás, se levarmos em conta o valor de cada prestação (R$6.237,17) e os meses atrasados, o débito supera em muito os recursos que aportaram inicialmente.

Diante da reforma da sentença quanto à regularidade do procedimento expropriatório, se faz necessário analisar o alegado preço vil e que bem imóvel é de família.

Quanto ao alegado preço vil, tal argumento não se sustenta, uma vez que diante do atraso de aproximadamente 06 ((seis) anos no pagamento das parcelas, bem como levando em consideração as parcelas vencidas e vincendas (+ 280), na certa os recursos emprestados pelo credor para a aquisição do imóvel (R$557.000,00) devem ultrapassar mais um milhão de reais, sendo que tal dívida resta extinta. Portanto, distante, mas muito distante, o alegado preço vil.

No tocante ao alegado bem de família, de igual sorte, o direito não socorre ao apelado – até porque, não há que se falar em bem de família de imóvel dado em garantia fiduciária através de ato voluntário do proprietário e devedor, assumindo obrigações previstas no contrato expresso e de livre e espontânea vontade.

Diferentemente do que ocorre na penhora, que na maior parte das vezes é ato que independe da vontade do devedor que pode até dela discordar, o bem dado livremente em garantia fiduciária de dívida não pode ser objeto de liberação por mera alegação de se tratar de bem de família.

E não age com lealdade e ética o contratante que, desde a contratação, sabia que o ajuste firmado poderia resultar na perda do imóvel dado em garantia, caso descumpridas as obrigações. É inaceitável tal conduta, servindo-se da lei quando lhe convém no momento da contratação, e posteriormente, em caso de inadimplemento, utilizar-se de benefício para escusar-se ao seu cumprimento.

Salvo raríssimas exceções, os contratos devem ser cumpridos, ainda que possam ser desfavoráveis em certos momentos, evitando-se interpretações excessivamente protetivas e que prejudicam a confiabilidade do sistema legal de garantias e do sistema de financiamento de imóveis, ambos protegidos pelas normas de regência.

Portanto, exigir dos contratantes uma conduta ética e de boa-fé tanto na fase de contratação como na fase execução do contrato, evita-se práticas e atitudes que maculam o atual estágio de evolução do sistema de garantias de imóveis.

Assim, não há que se falar em proteção do imóvel em discussão pela arguição de se tratar de “bem de família”.

Diante de todas as circunstâncias, não tenho dúvida em dar provimento ao recurso do Banco do Brasil S/A, com inversão do ônus da sucumbência.

Ante o exposto, peço mais uma vez máxima vênia à nobre Relatora para
dar provimento ao recurso
, com inversão do ônus da sucumbência.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/07/2020