Tribunal: TJMT
Processo: 0012715-46.2015.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-11-18
Data de publicação: 2020-11-23

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PROPOSTA DE COMPRA DE IMÓVEL – ALEGADA INÉRCIA DA INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO PRINCIPAL – NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – FALHA IMPUTÁVEL AOS PRÓPRIOS AUTORES – EXISTÊNCIA DE RESTRIÇÕES JUNTO AOS CADASTROS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL – AUSÊNCIA DE ILÍCITO CONTRATUAL POR PARTE DA RÉ – RESTITUIÇÃO DO SINAL PRONTAMENTE REALIZADA EM SEDE ADMINISTRATIVA - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Com a demonstração de que os próprios autores deram causa à frustação da tentativa de obtenção de financiamento imobiliário, por não terem providenciado a regularização das próprias situações cadastrais junto aos órgãos protetivos de crédito, não há que se falar em ilícito contratual imputável à intermediadora, e, muito menos, em dano moral indenizável, pela demora e fracasso da intermediação, especialmente quando a pessoa jurídica responsável providencia a restituição integral do valor pago pelos proponentes tão logo instada a fazê-lo.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0012715-46.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[JORGE AUGUSTO SOUZA NASCIMENTO - CPF: 688.327.961-04 (APELADO), FATIMA DE ALMEIDA E SILVA - CPF: 848.752.161-49 (APELADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0004-10 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), ARIANE FERREIRA MARTINS CAMARGO - CPF: 711.338.601-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PROPOSTA DE COMPRA DE IMÓVEL – ALEGADA INÉRCIA DA INTERMEDIADORA DO NEGÓCIO PRINCIPAL – NÃO OBTENÇÃO DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO – FALHA IMPUTÁVEL AOS PRÓPRIOS AUTORES – EXISTÊNCIA DE RESTRIÇÕES JUNTO AOS CADASTROS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – ART. 476 DO CÓDIGO CIVIL – AUSÊNCIA DE ILÍCITO CONTRATUAL POR PARTE DA RÉ – RESTITUIÇÃO DO SINAL PRONTAMENTE REALIZADA EM SEDE ADMINISTRATIVA - SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Com a demonstração de que os próprios autores deram causa à frustação da tentativa de obtenção de financiamento imobiliário, por não terem providenciado a regularização das próprias situações cadastrais junto aos órgãos protetivos de crédito, não há que se falar em ilícito contratual imputável à intermediadora, e, muito menos, em dano moral indenizável, pela demora e fracasso da intermediação, especialmente quando a pessoa jurídica responsável providencia a restituição integral do valor pago pelos proponentes tão logo instada a fazê-lo.

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de recurso de apelação cível, interposto pela
GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME
, objetivando a reforma da sentença que, nos autos da Ação de Indenização por Danos Morais em epígrafe, proposta por
JORGE AUGUSTO SOUZA NASCIMENTO
e
FÁTIMA DE ALMEIDA E SILVA
, julgou procedente o pedido inicial para condenar a ré, ora apelante, ao pagamento de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de indenização por danos morais.

A apelante afirma a inocorrência de dano moral, ao fundamento de que o fracasso na obtenção do financiamento decorreu do descumprimento, por parte dos autores, das regras impostas pelo Programa Minha Casa Minha Vida, eis que o agente financiador – qual seja, a Caixa Econômica Federal – exige que o promitente comprador não tenha qualquer restrição em seu nome, o que não foi observado pelos autores, que possuíam diversos apontamentos junto aos órgãos de proteção ao crédito.

Contrarrazões pela
manutenção
da sentença.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

Cinge-se a controvérsia em definir se, ao julgar procedente o pedido de indenização por danos morais, deduzido por
Jorge Augusto Souza Nascimento
e
Fátima de Almeida e Silva
em face da
Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda – ME
, a juíza sentenciante agiu ou não acertadamente.

Pois bem, de acordo com a inicial, as partes entabularam “Proposta de Compra” com o objetivo de viabilizar a aquisição, pelos autores, de um imóvel situado no Residencial Canaã, que seria financiado pelo Programa Minha Casa Minha Vida, vinculado à Caixa Econômica Federal.

No ato da contratação, os autores transferiram à ré o valor de R$ 4.250,00 (quatro mil, duzentos e cinquenta reais), e então providenciariam o financiamento junto à CEF, e, em caso de êxito, o imóvel seria entregue até o mês de junho de 2013.

Ocorre que, passados cerca de 3 anos desde a proposta de compra, a ré não teria fornecido qualquer resposta quanto ao deslinde do financiamento, razão pela qual os autores solicitaram a devolução do valor pago no ato da contratação, o que foi devidamente cumprido pela demandada.

Contudo, alegando que, apesar da pronta devolução do valor pago na contratação, a inércia da ré provocou dano moral, os autores postularam em juízo o deferimento da indenização correspondente.

A ré, em sua defesa, alegou que a frustração do financiamento decorreu de descumprimento, pelos próprios autores, de exigências impostas pelo agente financiador (Caixa Econômica Federal), eis que diversas restrições foram encontradas em nome dos proponentes junto aos órgãos de proteção ao crédito.

Resumida a controvérsia, entendo que o recurso merece prosperar.

Isso porque foi devidamente esclarecido, no bojo da Proposta de Compra celebrada entre as partes, que, para a obtenção do financiamento junto à CEF, os proponentes não poderiam ter restrições creditícias em seus nomes (id. 61357969 – p. 2).

Todavia, a “consulta cadastral” trazida à baila no id. 61357988 – p. 4, emitida pelo próprio agente financiador, constatou a existência de três restrições em nome do primeiro autor junto aos cadastros de proteção ao crédito, o que, evidentemente, inviabilizou a obtenção do financiamento imobiliário independentemente da atuação da intermediadora, ora apelante.

Considerando que o êxito no negócio principal pressupunha o cumprimento da obrigação atribuída aos autores, isto é, a regularização das respectivas situações junto aos órgãos de proteção ao crédito, é evidente que o fracasso nas negociações decorreu exclusivamente de falha imputável às pretensas vítimas.

A toda evidência, incide na hipótese a exceção do contrato não cumprido (
exceptio non adimpleti contractus
), prerrogativa estabelecida no art. 476 do Código Civil e levada a efeito para impedir que um dos contratantes exija o implemento da prestação de seu parceiro contratual enquanto não cumprida a obrigação por si devida:

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Sobre a exceção, lecionam Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery:

Nos contratos bilaterais sinalagmáticos, ambos os contratantes têm o dever de cumprir, recíproca e concomitantemente, as prestações e obrigações por eles assumidas.
Nenhum deles pode exigir, isoladamente, que o outro cumpra a prestação, sem a contrapartida respectiva. Só quem cumpre a sua parte na avença pode exigir o cumprimento da parte do outro.

(
Código Civil Comentado
. 2. ed. e-book. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2017, n.p)

Assim, a frustração do negócio principal ocorreu por culpa exclusiva dos autores ao deixarem de cumprir a obrigação que lhes foi atribuída, devidamente advertida no bojo da propalada “Promessa de Compra”.

Por essa razão, e tendo em vista que a ré restituiu o valor pago pelos autores tão logo foi instada a fazê-lo, não há que se falar em ilícito contratual capaz de lastrear a responsabilização civil da intermediadora, ora apelante.

A propósito, eis a jurisprudência:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL - AÇÃO DE RESCISÃO, CANCELAMENTO DE ESCRITURAS, REINTEGRAÇÃO DE POSSE, PERDAS E DANOS, DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES – CONTRATO BILATERAL - PARTE REQUERENTE – MÚTUO DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO CONTRATUAL
- IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL - PEDIDO DE INDENIZAÇÃO PAUTADO EM INADIMPLÊNCIA PELA PARTE REQUERIDA – IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS - SENTENÇA MANTIDA- RECURSO DESPROVIDO.
Comprovado que o autor não cumpriu com a obrigação expressamente prevista no Instrumento Particular de Contrato de Venda e Compra de Imóvel Rural, firmado com o requerido, não remanesce ao apelante direito de requerer rescisão do contrato e cancelamento de escrituras, reintegração de posse, perdas e danos, danos morais e lucros cessantes; admitindo-se no presente caso, inclusive, a exceção do contrato não cumprido, aplicada aos contratos bilaterais diante da equivalência de direitos e obrigações resultantes às partes contratantes.

(TJMT. Ap 86672/2016, DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 20/07/2016, Publicado no DJE 26/07/2016)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS.
ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE.

DEMORA NA OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO. INCUMBÊNCIA DA PARTE AUTORA.
IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. 1. É válida a cláusula contratual que estabelece prazo de tolerância para a entrega do imóvel quando redigida de forma clara e objetiva e em prazo razoável. Precedente do STJ.
2. Na hipótese em exame, muito embora demonstrado que houve atraso de cerca de um mês na expedição do habite-se, a demora na entrega das chaves decorreu do longo período necessário à obtenção de financiamento pelo autor, cuja responsabilidade não pode ser imputada à parte ré, mormente quando há previsão contratual estabelecendo que tal diligência incumbe exclusivamente ao adquirente.
Sentença de improcedência mantida. APELAÇÃO DESPROVIDA.

(TJ-RS - AC: 70074290297 RS, Relator: Marta Borges Ortiz, Data de Julgamento: 30/11/2017, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 12/12/2017)

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso de apelação para reformar a sentença e
julgar improcedentes
os pedidos iniciais, invertendo o ônus sucumbencial e fixando a verba honorária no patamar de 15% sobre o valor atualizado da causa, sem prejuízo da assistência judiciária gratuita (arts. 85, §2o e 98, §3o do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/11/2020