Tribunal: TJMT
Processo: 0000034-40.2015.8.11.0010
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-02-18
Data de publicação: 2020-02-21

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – PRELIMINAR – NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO ADEVISO – DESERÇÃO – MÉRITO – ALUGUEIS, IPTU, TAXAS DE ÁGUA E ENERGIA – DATA DA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – TERMO DE VISTÓRIA – VALIDADE - DANO MATERIAL E MÃO DE OBRA COMPATÍVEIS COM OS REPAROS - CONDENAÇÃO DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Não há que se falar em invalidade do termo de vistoria final, se as provas dos autos demonstraram que a empresa locatária não entregou o imóvel com todos os reparos como quando recebeu o imóvel para locação.
Restando comprovado que o locatário não reparou todos os danos apontados no laudo de vistoria final, torna-se devida a condenação no pagamento dos valores pelos danos materiais.
Considerando que a requerida não acostou aos autos documentos que comprovam os pagamentos dos encargos remanescentes do imóvel locado (contas de luz, água, meses de aluguel, IPTU), impõe-se a condenação dos valores não quitados.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000034-40.2015.8.11.0010
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO]

Parte(s):

[DIRCEU CAMPARA BARRAGAN - CPF: 272.685.860-00 (APELADO), GIOVANI BIANCHI - CPF: 654.697.391-04 (ADVOGADO), ALUMINI ENGENHARIA S.A. - EM RECUPERACAO JUDICIAL - CNPJ: 58.580.465/0038-30 (APELANTE), MARCELA MENDES LIMA - CPF: 007.020.331-89 (ADVOGADO), PAULO GUILHERME DE MENDONCA LOPES - CPF: 064.148.418-62 (ADVOGADO), ALUMINI ENGENHARIA S.A. - EM RECUPERACAO JUDICIAL - CNPJ: 58.580.465/0001-49 (APELANTE), LEONARDO SULZER PARADA - CPF: 704.909.961-91 (ADVOGADO), RICARDO TOSTO DE OLIVEIRA CARVALHO - CPF: 046.194.588-64 (ADVOGADO), ALUMINI ENGENHARIA S.A. - EM RECUPERACAO JUDICIAL - CNPJ: 58.580.465/0001-49 (APELADO), LEONARDO SULZER PARADA - CPF: 704.909.961-91 (ADVOGADO), PAULO GUILHERME DE MENDONCA LOPES - CPF: 064.148.418-62 (ADVOGADO), RICARDO TOSTO DE OLIVEIRA CARVALHO - CPF: 046.194.588-64 (ADVOGADO), DIRCEU CAMPARA BARRAGAN - CPF: 272.685.860-00 (APELANTE), GIOVANI BIANCHI - CPF: 654.697.391-04 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DE MATO GROSSO (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – PRELIMINAR – NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO ADEVISO – DESERÇÃO – MÉRITO – ALUGUEIS, IPTU, TAXAS DE ÁGUA E ENERGIA – DATA DA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – TERMO DE VISTÓRIA – VALIDADE - DANO MATERIAL E MÃO DE OBRA COMPATÍVEIS COM OS REPAROS - CONDENAÇÃO DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Não há que se falar em invalidade do termo de vistoria final, se as provas dos autos demonstraram que a empresa locatária não entregou o imóvel com todos os reparos como quando recebeu o imóvel para locação.

Restando comprovado que o locatário não reparou todos os danos apontados no laudo de vistoria final, torna-se devida a condenação no pagamento dos valores pelos danos materiais.

Considerando que a requerida não acostou aos autos documentos que comprovam os pagamentos dos encargos remanescentes do imóvel locado (contas de luz, água, meses de aluguel, IPTU), impõe-se a condenação dos valores não quitados.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ALUMINI ENGENHARIA S/A – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL
e, recurso adesivo, interpostos por
DIRCEU CAMPARA BARRAGAN
, contra a r. sentença proferida pelo juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Jaciara/MT, que nos autos da ação de cobrança c/c indenização por dano moral e material no. 0000034-40.2015.811.0010, que lhe move DIRCEU CAMPARA BARRAGAN, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar a requerida ao pagamento: i) dos reparos no imóvel no valor de R$ 13.086,00 (treze mil oitenta e seis reais); ii) alugueres da locação entre os meses de julho a 26 de novembro de 2014, observado os valores já creditados na lista de credores na recuperação judicial e o recolhimento do imposto de Renda; iii) IPTU entre os meses de abril a julho de 2014, no valor de R$ 218,11 (duzentos e dezoito reais e onze centavos) e; iv) serviços de agua e energia elétrica no total de R$ 666,99 (seiscentos sessenta e seis reais e noventa e nove centavos), que deverão ser corrigidos pelo índice INPC a cada desembolso e juros de mora de 1% a partir da citação válida. Por consequência, julgo extinto o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I do Código de Processo Civil. Por fim, condenou a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, tendo em vista o bom zelo do advogado (a) da parte autora, a relativa complexidade da demanda e o tempo despendido com a mesma, consoante previsão do art. 85, § 2° do Código de Processo Civil.

Sustenta o primeiro apelante que a r. sentença deve ser parcialmente reformada, eis que equivocado o reconhecimento do aluguel relativo ao mês de novembro/2014, pois embora o termo de vistoria tenha sido realizado no referido mês, a efetiva saída do imóvel locado sub judice ocorreu em outubro de 2014, isto porque, a data da realização da vistoria não representa necessariamente a data em que se deu a saída do imóvel pela apelante.

Afirma que o simples fato do termo de vistoria ter sido realizado em uma data não implica no reconhecimento de que a locação se deu até esta data; a locação cessa com a saída da locatária do imóvel, e não com a relação do termo de vistoria.

Argumenta quanto a inexistência de dano material sofrido pelo apelado, sob alegação de que não há qualquer laudo de vistoria inicial para constatar que a devolução do imóvel teria sido efetivada em padrões distintos daqueles de quando se iniciou a relação contratual entre as partes, sendo que tal ônus é exclusivamente do locador, ora apelado, e, ainda que não fosse, não há como se presumir verdadeiras as alegações do apelado.

Aduz que, considerando a ausência do laudo de vistoria inicial, impossibilitando, portanto, a devida apuração se os pressupostos danos foram causados durante a relação locatícia, inviável o reconhecimento da responsabilidade da apelante sobre os aludidos danos materiais.

Por fim, arguiu que quanto à condenação das despesas de fornecimento de agua, energia elétrica e ao imposto predial e territorial urbano – IPTU, não merecem prosperar; isto porque, pela mera análise das faturas acostadas a exordial, constata-se que estar se referem a períodos de consumo posteriores ao encerramento do contrato.

Requer seja dado provimento ao recurso de apelação, reconhecendo a ausência de responsabilidade da apelante quanto ao aluguel relativo ao mês de novembro/2014; quanto aos aventados danos materiais, vez que inexiste qualquer termo de vistoria inicial, e quanto as às despesas de fornecimento de água e energia elétrica, assim como quanto ao imposto predial territorial urbano – IPTU, jugando, por consequência, improcedente a demanda de cobrança de origem.

Contrarrazões. (Id. 5290985)

Já o segundo apelante, em suas razões do recurso adesivo, sustenta que a r. sentença deixou a desejar em relação ao dano moral ocorrido, diante da comprovada depredação do imóvel pela empresa, tanto que foi atestado em Boletim de Ocorrência e pela vistoria realizada pela própria empresa, no dia 26/11/2014, requer a Vossas Excelências, frente a ocorrência de ato ilícito comprovado, que não implicou em mero aborrecimento mas sim prejuízos financeiros de grande monta ao dono e proprietário do imóvel, quem dependia do mesmo para viver e pagar suas contas, seja revista a r. sentença, através do presente adesivo, para que seja deferido o pleito de indenização por danos morais, por ser de direito.

Requer seja o recurso recebido e provido, para ao final deferir-se o pleito de indenização por dano moral em favor do autor.

Contrarrazões. (Id. 5290988/5290989)

A Douta Procuradoria Geral de Justiça deixa de opinar, diante ausência de interesse público na demanda. (Id. 7462955)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

PRELIMINAR – NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO ADESIVO INTERPOSTO POR DIRCEU CAMPARA BARRGAN.

Sabe-se que o preparo constitui pressuposto de admissibilidade, pelo que sua ausência impede o conhecimento do recurso, à luz do artigo 1.007, caput, do CPC/2015:

"Art. 1.007. No ato de interposição do recurso, o recorrente comprovará, quando exigido pela legislação pertinente, o respectivo preparo, inclusive porte de remessa e de retorno, sob pena de deserção."

Assim, o apelante em grau recursal, foi devidamente intimado para comprovar o preparo do recurso adesivo, ou efetuar o pagamento em dobro nos termos do art. 1007, §4o, do CPC, caso não tivesse recolhido (id. 14827467); portanto, manteve-se inerte conforme certidão de (id. 16591983).

Desta feita, nos termos do art. 1.007 do CPC/2015, tem-se que a deserção está caracterizada, impondo-se o não conhecimento do recurso adesivo.

Ante o exposto,
NÃO CONHEÇO
do recurso adesivo, passando à análise de mérito do recurso de apelação apresentado por ALUMINI ENGENHARIA S/A.

É como voto.

VOTO

Conforme anteriormente relatado, trata-se de recurso de apelação (Id.5290959/5290960) interposto por ALUMINI ENGENHARIA S/A – EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, contra a r. sentença proferida pelo juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Jaciara/MT, que nos autos da ação de cobrança c/c indenização por dano moral e material no. 0000034-40.2015.811.0010, que lhe move DIRCEU CAMPARA BARRAGAN, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar a requerida ao pagamento: i) dos reparos no imóvel no valor de R$ 13.086,00 (treze mil oitenta e seis reais); ii) alugueres da locação entre os meses de julho a 26 de novembro de 2014, observado os valores já creditados na lista de credores na recuperação judicial e o recolhimento do imposto de Renda; iii) IPTU entre os meses de abril a julho de 2014, no valor de R$ 218,11 (duzentos e dezoito reais e onze centavos) e; iv) serviços de agua e energia elétrica no total de R$ 666,99 (seiscentos sessenta e seis reais e noventa e nove centavos), que deverão ser corrigidos pelo índice INPC a cada desembolso e juros de mora de 1% a partir da citação válida. Por consequência, julgo extinto o processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I do Código de Processo Civil. Por fim, condenou a requerida ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, tendo em vista o bom zelo do advogado (a) da parte autora, a relativa complexidade da demanda e o tempo despendido com a mesma, consoante previsão do art. 85, § 2° do Código de Processo Civil.

Requer seja dado provimento ao recurso de apelação, reconhecendo a ausência de responsabilidade da apelante quanto ao aluguel relativo ao mês de novembro/2014; quanto aos aventados danos materiais, vez que inexiste qualquer termo de vistoria inicial, e quanto as às despesas de fornecimento de água e energia elétrica, assim como quanto ao imposto predial territorial urbano – IPTU, jugando, por consequência, improcedente a demanda de cobrança de origem.

O recurso é tempestivo; contrarrazões apresentadas; houve preparo; desse modo, presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, recebo o recurso em ambos os efeitos, conforme disposto no artigo 1.012 do Novo CPC.

Passo a analisá-lo.

O apelado locou o imóvel da apelante para o período entre 20/09/2013 a 19/06/2014, no valor mensal de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com aditivos estendendo-se o prazo até 19/11/2014; a ré deixou de efetuar os pagamentos mensais dos alugueres a partir de julho de 2014, vindo a desocupar o imóvel em novembro de 2014.

Cinge-se o presente em confirmar a obrigação da ré quanto ao pagamento dos tributos (IPTU), água, energia elétrica, despesas do autor com reparos no imóvel, bem como, indenização de danos extrapatrimoniais.

Pois bem.

De acordo com a obrigação contratual dos autos, a manutenção da r. sentença é medida que se impõe, transcrevo:

“Cláusula VIII. 1 O (A) Locatário (a) será responsável por tributos incidentes sobre o Imóvel, incluindo, mas não se limitando, ao Imposto Territorial Urbano – IPTU; bem como por despesas referentes ao consumo de água, luz, esgoto, e eventuais taxas condominiais. ”.

Assim, a condenação da requerida ao pagamento dos tributos (IPTU) do imóvel lote 09 entre os meses de abril a julho de 2014, serviços de fornecimento de água e energia elétrica é medida que se impõe à espécie.

Em arremate, a Cláusula III do contrato de locação trata ainda quanto as obrigações da locatária.

“Cláusula III – Obrigações do (a) Locatário (a): O (A) Locatário (a) se compromete a:

(...)

111. 6 Apresentar, ao término da locação, os comprovantes dê quitação: de tributos e encargos incidentes sobre o Imóvel durante a vigência do Contrato;

(...)

Ademais, quanto aos danos materiais tenho que resta comprovado pelo locador diante do laudo de vistoria realizado em 2013 e posteriormente constatando os danos em novembro de 2014; assim, não desincumbiu a ré do ônus previsto no artigo 373, II, do CPC, transcrevo:

“Art. 373. O ônus da prova incumbe:

(...)

II - ao réu, quanto a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Assim, verifico que a apelante não se desincumbiu de seu ônus probatório em comprovar que entregou o bem locado no mesmo estado em que fora recebido quando da celebração do contrato.

Portanto, não restam dúvidas de que os vários reparos apontados no laudo de vistoria final não foram realizados, tendo inclusive o locador feito BO, quando da não entrega das chaves. (id. 5290803)

Aliás, destaco trecho da r. sentença que bem analisou, confira-se:

"(...) Quanto aos reparos no imóvel, o pedido do autor para a condenação da locatária ao pagamento das custas da reforma deve ser acolhido.

De início, destaco que não prospera a tese da requerida que a ausência do documento de vistoria do imóvel no ato da entrega do imóvel impeça a pretensão do autor.

No caso em comento, a vistoria não só garantiria as condições do imóvel no ato da locação ao locador, como também a locatária, de modo que, se não houve a confecção da vistoria pelos contratantes no momento da celebração do contrato, ambas as partes assumiram os riscos do estado do imóvel na ocasião da locação, ao passo que atribuir tal risco tão somente ao Locador como buscado pela ré locatária, se mostra evidente afronta ao princípio da boa-fé contratual.

Não obstante, observo que todos os orçamentos juntados pelo autor na inicial para os reparos no imóvel foram assinados pelo representante da requerida, inclusive, do valor da mão-de-obra, fato que, por si só, afasta a tese da locatária.

(...)

Ora, não se mostra crível que a locatária ré tenha locado o imóvel no mesmo estado em que entregou ao locador: faltando portas e fechaduras, pinturas danificadas, vasos sanitários, dentre outras irregularidades, conforme narrado na inicial e confirmado pelas testemunhas arroladas nos autos.

Em audiência, perguntada acerca das condições do imóvel, a testemunha Gilson Rodrigues Nogueira, afirmou: “(...) que conhecia o imóvel antes da locação a ré (...) que o locador ligou para a testemunha para fazer um orçamento dos danos e que tinha um representante da empresa Ia no imóvel para acompanhar o orçamento (...)”. Acerca dos reparos efetuados, respondeu: “tinham portas, fechaduras, paredes muito sujas (...).”.

Assim, a Luz do art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil, tenho que o autor comprovou a entrega do imóvel a ré em perfeita situação de uso e, por outro lado, não se incumbindo a Locatária em demonstrar que recebeu o imóvel no mesmo estado que o entregou ao Locador, ônus que, por se tratar de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, lhe era imposto.

(...)”.

Portanto, entendo que as provas coligidas aos autos comprovaram, de forma cabal, que o imóvel após termo de vistoria fora entregue sem que fossem realizados os reparos apontados, devendo assim a ré ora apelante arcar com os valores a título de reparos do imóvel, sob pena de se infringir a norma insculpida no artigo 23, inciso III, da Lei de Inquilinato, a qual dispõe acerca da obrigatoriedade do locatário em efetuar a entrega do imóvel no mesmo estado em que o recebeu.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS - CONTRATO DE LOCAÇÃO - FIANÇA - CLÁUSULA DE GARANTIA ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES - PRORROGAÇÃO DO CONTRATO - RESPONSABILIDADE DOS FIADORES CONFIGURADA - VISTORIA - DEFEITOS DETECTADOS APÓS A RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL - DESPESAS COM REPAROS - RESSARCIMENTO DEVIDO - RECURSO NÃO PROVIDO. - Segundo a hodierna jurisprudência do colendo Superior Tribunal de Justiça, havendo cláusula expressa no contrato de locação prevendo a responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves do imóvel locado, a prorrogação automática da avença por prazo indeterminado não encerra a garantia prestada. - Restado comprovado nos autos que o locatário restituiu o imóvel locado com avarias que excedem as deteriorações decorrentes do seu uso normal, necessário se faz o ressarcimento ao locador das despesas havidas com a respectiva reparação. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.09.709560-8/002, Relator(a): Des.(a) Shirley Fenzi Bertão, 11a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 11/05/2016, publicação da súmula em 18/05/2016).”

Destarte, deve ser mantida a sentença na condenação referente aos danos materiais; bem como o adimplemento dos IPTU’S; água, luz e alugueis até o efetivo mês de saída do imóvel ora locado.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao presente recurso, para o fim de manter incólume a r. sentença ora atacada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/02/2020