Tribunal: TJMT
Processo: 0019328-48.2016.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-08-12
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO
DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
0019328-48.2016.8.11.0041
APELANTE: THANIA ZANETTE
APELADO: NAYANE SA AGUIAR LEAO
DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS – IMPROCEDÊNCIA NA ORIGEM – RECONVENÇÃO PROCEDENTE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES - CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA - ESCRITURA PROVIDENCIADA APÓS 16 MESES DA ASSINATURA DA AVENÇA - IMPOSSIBILIDADE DA REALIZAÇÃO DO FINANCIAMENTO - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.
Se a primeira a descumprir o contrato foi a vendedora, que não providenciou a escritura do imóvel para que a compradora o financiasse, deve restituir o sinal e arcar com a multa de 10% sobre o valor da Ação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0019328-48.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[THANIA ZANETTE - CPF: 792.936.201-97 (APELANTE), MARIO LUCIO FRANCO PEDROSA - CPF: 545.449.471-20 (ADVOGADO), NAYANE SA AGUIAR LEAO - CPF: 742.420.832-20 (APELADO), CHRISTIANO ALEXANDRE GONCALVES DE SOUZA - CPF: 907.122.421-04 (ADVOGADO), VALERIANO LEAO DE CAMARGO - CPF: 004.772.411-07 (ADVOGADO), KARYME PARADA PEDROSA - CPF: 047.589.731-56 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0019328-48.2016.8.11.0041

APELANTE: THANIA ZANETTE

APELADO: NAYANE SA AGUIAR LEAO

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS – IMPROCEDÊNCIA NA ORIGEM – RECONVENÇÃO PROCEDENTE – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES -
CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA - ESCRITURA PROVIDENCIADA APÓS 16 MESES DA ASSINATURA DA AVENÇA - IMPOSSIBILIDADE DA REALIZAÇÃO DO FINANCIAMENTO - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – RECURSO PROVIDO PARCIALMENTE.

Se a primeira a descumprir o contrato foi a vendedora, que não providenciou a escritura do imóvel para que a compradora o financiasse,
deve restituir o sinal e arcar com a multa de 10% sobre o valor da Ação.

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

APELAÇÃO CÍVEL N. 0019328-48.2016.8.11.0041

APELANTE: THANIA ZANETTE

APELADA:

NAYANE AGUIAR LEÃO

RELATÓRIO

Apelação Cível em
Ação de Rescisão Contratual c/c Perdas e Danos julgada improcedente
para condenar a autora às custas processuais e aos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, porém suspensa a exigibilidade por ser beneficiária da justiça gratuita;
e procedente a Reconvenção para declarar rescindido o contrato por culpa da reconvinda/autora
, bem como justa a retenção de R$25.000,00 pela ré, com a condenação da sucumbente na multa de 10% sobre o valor do contrato (R$19.000,00), com incidência de correção monetária pelo INPC e juros de 1% ao mês, ambos a partir da notificação de fl. 124, de 05/05/2016, além da entrega do IPTU e do condomínio de agosto/2014 a junho/2018 quitados, custas processuais e verba honorária de 10% sobre a condenação, contudo suspensa por ser beneficiária da justiça gratuita.

A apelante (autora) aduz que a culpa pelo atraso na lavratura do imóvel deu-se por conta da apelada que tinha pleno conhecimento de que não poderia financiá-lo, tanto é que atribuiu a responsabilidade à construtora, pois fez juntada da
sentença que lhe concedeu reparação por dano moral em razão do retardamento de 02 anos na assinatura da escritura
, fato comprovado às fls. 340 e 345.

Sustenta que a apelada
tinha pleno conhecimento de que o bem não estaria livre para financiamento, visto que a construtora não tinha liberado a documentação.

Argui que a exigência da entrega do bem pela apelada no ato da assinatura do ajuste, livre e desembaraçado de quaisquer ônus, estava prevista na cláusula terceira, o que não cumpriu, motivo pelo qual deve ser reconhecida a sua culpa e condenada à devolução do sinal e à multa pelo descumprimento,
além de determinada a inversão do ônus da sucumbência.

Na hipótese de a Corte entender que ambas as partes contribuíram para a rescisão, que a apelada seja condenada à devolução do sinal.

Sem contrarrazões (id 51759254 – pág. 01).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0019328-48.2016.8.11.0041

APELANTE: THANIA ZANETTE

APELADO: NAYANE SA AGUIAR LEAO

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

VOTO

A autora ingressou em juízo em
maio/2016
objetivando a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre ela e a ré em
13/08/2014
, por suposta culpa desta última, pleiteando a devolução de R$25.000,00, o pagamento da multa contratual de R$19.000,00 e R$10.000,00 por dano moral.

Por sua vez a ré apresentou Reconvenção sob o argumento de que a culpa por não obter o financiamento foi da autora, concordou com a rescisão da avença, requereu a condenação daquela na multa contratual e que o sinal ficasse consolidado a seu favor.

Consoante a autora, ela pagou a entrada e o restante, R$165.000,00 seriam financiados pela Caixa Econômica Federal. Apesar de ter providenciado a documentação, não pôde fazer a transferência porque não estava em nome da vendedora.

Procurou-a para resolver o problema, que só foi solucionado em
03/12/2015, 16 meses após a celebração do contrato.

Disse que então procurou a instituição bancária para apresentar a documentação e realizar o financiamento, todavia, o gerente lhe informou que a avaliação do bem aumentou, que as taxas de juros tinham crescido e o banco não mais possibilitaria financiá-lo com o novo valor por ser imóvel usado. Assim, seu pedido foi reprovado.

Nas cláusulas terceira, quarta e sexta ficou assim consignado:

“CLÁUSULA TERCEIRA:
A Promitente Vendedora compromete-se a entregar o imóvel acima citado no ato da assinatura deste, livre, desocupado,
desembaraçado de quaisquer ônus,
dívidas ou dúvidas de qualquer natureza,
mesmo legais, quite com as taxas de água, energia elétrica, taxa de condomínio, prestação, IPTU e qualquer outro ônus que recaia sobre o mesmo até a presente data.

CLÁUSULA QUARTA: A promitente vendedora se obriga e se compromete por si e por seus herdeiros e sucessores a outorgar e assinar o competente instrumento de transferência junto ao Agente Financeiro ou Cartório competente, a favor do Compromissário Comprador e este a receber a outorga em seu nome ou de pessoa pelo mesmo designado, do imóvel compromissado.

CLÁUSULA SEXTA: Fica desde já estabelecido que a parte que infringir quaisquer das cláusulas e condições deste contrato se obriga a pagar à parte inocente a multa de 10% (DEZ POR CENTO) sobre o valor do contrato, mais honorários advocatícios, independentemente do fato de vir a responder judicialmente pela sua inadimplência.

Parágrafo único. Sendo a Promitente Vendedora a responsável por eventual impedimento de transferência do imóvel para o nome da Promitente Compradora, aquela devolverá a esta os valores já recebidos, além de arcar com o ônus estabelecido no caput desta cláusula, e o imóvel será devolvido sem a necessidade de pagamento pelos dias de uso. Sendo a Promitente Compradora a responsável por eventual impedimento de transferência do imóvel para seu próprio nome, esta devolverá imediatamente o imóvel, arcando com a penalidade prevista no caput desta cláusula, devendo ainda arcar com o aluguel referente ao período de uso do imóvel.”

Apesar de os documentos necessários ao financiamento do imóvel não estarem prontos logo que assinaram o contrato, o que é plenamente admissível,
a própria ré afirmou que às fls. 57 e 62 mostram que foram emitidos em

20/12/2014
, portanto, 04 meses após a assinatura do instrumento,
enquanto que a regularização do bem em nome da ré ocorreu em 03/12/2015, quando transcorridos 01 ano e 04 meses.

Ao contrário, portanto, do que constou na sentença,
a cláusula terceira estabelece que ele deveria ser entregue no ato da assinatura da avença “
livre, desocupado, desembaraçado de quaisquer ônus, dívidas ou dúvidas de qualquer natureza (...)”

Apesar da autora ter conhecimento naquela ocasião que havia pendência por parte da ré, esperava que ao providenciar a documentação exigida pela Caixa Econômica tudo estaria resolvido, o que não ocorreu.

Portanto, a primeira a descumprir o contrato foi a apelada, ainda que, conforme alegou, por culpa do representante da construtora que retardou para assinar a escritura.

Assim, se a primeira a descumprir o contrato foi a vendedora, deve restituir a quantia paga pela compradora, devendo, inclusive, arcar com a multa de 10% sobre o valor da Ação.

Para ilustrar:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DANOS MATERIAIS, REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – COMISSÃO DE CORRETAGEM – VALOR PAGO DIRETAMENTE PARA A CORRETORA – REPETIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE – RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DAS PROMITENTES VENDEDORAS – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO – PRECEDENTES DO STJ – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – RECURSO PROVIDO, EM PARTE.

Considerado que as partes convencionaram o valor correspondente à comissão de corretagem e que a quantia foi paga diretamente pela proponente compradora à corretora, não há falar em repetição do valor pago a esse título.

Demonstrado que a rescisão do contrato ocorreu por culpa exclusiva das empresas requerida, promitentes-vendedoras, que não cumpriu a proposta inicial, não há falar em retenção do percentual de 25% do valor pago a título de multa contratual.

O entendimento jurisprudencial é assente no sentido de que o mero descumprimento contratual, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta por si só, danos morais.

(N.U 0002843-07.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Vice-Presidência, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 16/03/2020)

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DA VENDEDORA - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR - POSSIBILIDADE - OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE - ARBITRAMENTO JUDICIAL - DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. 1. A rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora enseja o direito à restituição do valor integral das parcelas pagas pelo comprador. 2. No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial (REsp 1631485/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019). 3. O simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar tal lesão. 4. Apelação parcialmente provida.
(TJ-MG - AC: 10000170970362002 MG, Relator: José Arthur Filho, Data de Julgamento: 17/09/2019, Data de Publicação: 23/09/2019)

Contudo, não cabe o deferimento de danos morais, pois o entendimento jurisprudencial é no sentido de que o mero descumprimento contratual não acarreta por si só reparação, exceto a de danos materiais.

Isso posto, dou provimento parcial ao Recurso para, reformando a sentença, manter a rescisão contratual, porém por culpa da ré, condená-la à devolução do valor pago pela autora - R$25.000,00 – com incidência de correção monetária desde o desembolso e juros de mora a partir da citação, bem como ao pagamento da multa de 10% sobre o valor do contrato (R$19.000,00). No tocante à Reconvenção, julgo-a improcedente.

Condeno a apelada ao pagamento das custas processuais e da verba honorária que fixo em 10% sobre a condenação.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/08/2020