Tribunal: TJMT
Processo: 1018206-12.2018.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-07-29
Data de publicação: 2020-07-29

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1018206-12.2018.8.11.0041
APELANTE: ROSILENE MARINHO DA CRUZ FONTES
APELADO: CONSTRUTORA DEGRAU LTDA - ME
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRESCRIÇÃO – AFASTADA – INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DE VALORES – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – PERCENTUAL DE 20% – RAZOÁVEL – FRUIÇÃO DO BEM QUE IMPORTA EM PAGAMENTO DE ALUGUEL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil nas pretensões decorrentes de inadimplemento contratual. Precedentes do STJ.
No caso em que restou demonstrado o inadimplemento contratual por parte da promitente compradora, a rescisão do compromisso de compra e venda é medida que se impõe e autoriza a reintegração da vendedora na posse do bem, a fim de restabelecer a situação jurídica anterior (status quo ante), e possibilita a retenção de 20% do valor das parcelas adimplidas.
Usufruído ilicitamente do imóvel, é cabível a estipulação de aluguel no percentual de 1% do valor contratado pelo longo período de fruição do bem.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018206-12.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Compra e Venda, Posse]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[CONSTRUTORA DEGRAU LTDA - ME - CNPJ: 15.496.680/0001-53 (APELADO), EDE MARCOS DENIZ - CPF: 804.455.511-00 (ADVOGADO), EVAN CORREA DA COSTA - CPF: 869.305.751-00 (ADVOGADO), ROSILENE MARINHO DA CRUZ FONTES - CPF: 420.482.901-59 (APELANTE), JOSE SIMAO FERREIRA MARTINS - CPF: 284.523.481-34 (ADVOGADO), FLAVIA DE CAMARGO VIANA - CPF: 001.720.181-02 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

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QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1018206-12.2018.8.11.0041

APELANTE: ROSILENE MARINHO DA CRUZ FONTES

APELADO: CONSTRUTORA DEGRAU LTDA - ME

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRESCRIÇÃO – AFASTADA – INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DE VALORES – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – PERCENTUAL DE 20% – RAZOÁVEL – FRUIÇÃO DO BEM QUE IMPORTA EM PAGAMENTO DE ALUGUEL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil nas pretensões decorrentes de inadimplemento contratual. Precedentes do STJ.

No caso em que restou demonstrado o inadimplemento contratual por parte da promitente compradora, a rescisão do compromisso de compra e venda é medida que se impõe e autoriza a reintegração da vendedora na posse do bem, a fim de restabelecer a situação jurídica anterior (
status quo ante),
e possibilita

a retenção

de

20% do valor das parcelas adimplidas.

Usufruído ilicitamente do imóvel, é cabível a estipulação de aluguel no percentual de 1% do valor contratado pelo longo período de fruição do bem.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1018206-12.2018.8.11.0041

APELANTE: ROSILENE MARINHO DA CRUZ FONTES

APELADO: CONSTRUTORA DEGRAU LTDA - ME

RELATÓRIO

Apelação
interposta por Rosilene Marinho da Cruz Fontes.

AÇÃO:
Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse (Processo n. 1018206-12.2018.8.11.0041)
, proposta
por Construtora Degrau Ltda.-ME, em face de
Rosilene Marinho da Cruz Fontes.

SENTENÇA
(proferida pelo Juízo da
4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá
):
julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação
,

para: a) decretar a rescisão do contrato firmado entre as partes, com a restituição dos valores pagos em conformidade com a cláusula 15 contratada, e retidos o percentual de 20%; b) reintegrar a autora na posse do imóvel; c) condenar a requerida a pagar, a título de fruição do bem, desde a data da transferência da posse até a efetiva desocupação, o valor atualizado equivalente a 1% da quantia contratada; d) autorizar a compensação de valores devidos reciprocamente entre as parte, a partir da desocupação do imóvel. Condenou, ainda, a requerida ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.

APELAÇÃO
: sustenta a prescrição do direito de ação de resolução do contrato. No mérito, alega que a inadimplência contratual da construtora apelada por não entregar o imóvel, que a cláusula 15 do contrato não impõe a penalidade de 20% de retenção, bem como que o contrato estabelece o percentual de 70% da parcela mensal, como valor de referência para aluguel pela ocupação do imóvel.

CONTRARRAZÕES:
pelo desprovimento do recurso (Id.
46213349 - págs. 1/7).

É relatório.

V O T O R E L A T O R

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QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1018206-12.2018.8.11.0041

APELANTE: ROSILENE MARINHO DA CRUZ FONTES

APELADO: CONSTRUTORA DEGRAU LTDA - ME

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por Rosilene Marinho da Cruz Fontes.

AÇÃO:
Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse (Processo n. 1018206-12.2018.8.11.0041)
, proposta
por Construtora Degrau Ltda.-ME, em face de
Rosilene Marinho da Cruz Fontes.

SENTENÇA
(proferida pelo Juízo da
4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá
):
julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação
,

para: a) decretar a rescisão do contrato firmado entre as partes, com a restituição dos valores pagos em conformidade com a cláusula 15 contratada, e retidos o percentual de 20%; b) reintegrar a autora na posse do imóvel; c) condenar a requerida a pagar, a título de fruição do bem, desde a data da transferência da posse até a efetiva desocupação, o valor atualizado equivalente a 1% da quantia contratada; d) autorizar a compensação de valores devidos reciprocamente entre as parte, a partir da desocupação do imóvel. Condenou, ainda, a requerida ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da condenação.

O cerne deste apelo é saber se é caso de reformar da sentença impugnada para reconhecer a prescrição do direito da autora, aqui Apelada, de propor a presente ação de rescisão contratual.

Ultrapassada a questão prejudicial, o mérito está em saber se é caso de afastar a condenação imposta à requerida, aqui Apelante, ou ainda, se é caso de reajustes das penalidades.

Narra a inicial da ação de rescisão contratual que na data de 29.02.1996 as partes firmaram o Compromisso Particular de Compra e Venda de Unidade Imobiliária a Prazo n. 876, referente ao imóvel
condomínio Residencial Nova Esperança, n. 100, Bloco U1, apartamento 11, localizado no Bairro Recanto dos Pássaros em Cuiabá,
pelo valor de R$41.115,60, para ser pago em 180 parcelas de R$228,42, como vencimento todo dia primeiro de cada mês, todavia, a compradora requerida está inadimplente com 98 parcelas, apesar de o imóvel ter sido entregue na data de 22.10.1999 e de todas tentativas extrajudiciais para a composição amigável.

Ao analisar o feito, o Juízo de Primeiro Grau julgou parcialmente procedente a ação, por entender que a rescisão contratual foi exclusivamente motivada por culpa da requerida, ante a inadimplência.

Contra esta decisão recorre a parte requerida.

Da prescrição

A Apelante sustenta a ocorrência da prescrição, ao fato de que a ação foi proposta em 25.062018, e pela cláusula 9.2 e 9.3 do contrato a construtora apelada já poderia ter proposto a resolução contratual, “
e não o fez, desde outubro do ano de 2001, porque já havia 3(três parcelas vencidas
.” (sic-Id.
46213347 - págs. 1-2).

Sem razão a Apelante.

Ocorre que o prazo prescricional aplicável às ações que visam à rescisão de contrato de compra e venda de imóvel é de 10 (dez) anos, em atenção ao art. 205 do Código Civil.

Com efeito, quanto à prescrição, em julgado proferido pela Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça nos EREsp 1.281.594/SP (DJe de 23/5/2019), consolidou-se o entendimento no sentido de ser aplicável, em regra, o prazo prescricional decenal previsto no artigo 205 do Código Civil às ações nas quais se discute a responsabilidade civil decorrente de possível descumprimento de contrato.

Referido julgado ficou assim ementado:

"
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA NO RECURSO ESPECIAL. DISSENSO CARACTERIZADO. PRAZO PRESCRICIONAL INCIDENTE SOBRE A PRETENSÃO DECORRENTE DA RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE DO ART. 206, § 3o, V, DO CÓDIGO CIVIL. SUBSUNÇÃO À REGRA GERAL DO ART. 205, DO CÓDIGO CIVIL, SALVO EXISTÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA DE PRAZO DIFERENCIADO. CASO CONCRETO QUE SE SUJEITA AO DISPOSTO NO ART. 205 DO DIPLOMA CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA PROVIDOS. I - Segundo a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, os embargos de divergência tem como finalidade precípua a uniformização de teses jurídicas divergentes, o que, in casu, consiste em definir o prazo prescricional incidente sobre os casos de responsabilidade civil contratual. II - A prescrição, enquanto corolário da segurança jurídica, constitui, de certo modo, regra restritiva de direitos, não podendo assim comportar interpretação ampliativa das balizas fixadas pelo legislador. III - A unidade lógica do Código Civil permite extrair que a expressão 'reparação civil' empregada pelo seu art. 206, § 3o, V, refere-se unicamente à responsabilidade civil aquiliana, de modo a não atingir o presente caso, fundado na responsabilidade civil contratual. IV - Corrobora com tal conclusão a bipartição existente entre a responsabilidade civil contratual e extracontratual, advinda da distinção ontológica, estrutural e funcional entre ambas, que obsta o tratamento isonômico. V - O caráter secundário assumido pelas perdas e danos advindas do inadimplemento contratual, impõe seguir a sorte do principal (obrigação anteriormente assumida). Dessa forma, enquanto não prescrita a pretensão central alusiva à execução da obrigação contratual, sujeita ao prazo de 10 anos (caso não exista previsão de prazo diferenciado), não pode estar fulminado pela prescrição o provimento acessório relativo à responsabilidade civil atrelada ao descumprimento do pactuado. VI - Versando o presente caso sobre responsabilidade civil decorrente de possível descumprimento de contrato de compra e venda e prestação de serviço entre empresas, está sujeito à prescrição decenal (art. 205, do Código Civil). Embargos de divergência providos.
" (Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, Rel. p/ acórdão Ministro FELIX FISCHER, CORTE ESPECIAL, julgado em 15/5/2019, DJe de 23/5/2019).

Nesse mesmo sentido:

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO INTERPOSTA ANTES DO JULGAMENTO DOS ACLARATÓRIOS. DESNECESSIDADE DE RATIFICAÇÃO. AFASTAMENTO DA TESE DE INTEMPESTIVIDADE. MÉRITO.
RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL.
AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A Corte Especial do STJ, no julgamento da Questão de Ordem no REsp 1.129.215/DF, firmou entendimento de que a única interpretação possível para a Súmula 418 é de se exigir a ratificação do recurso anteriormente interposto somente na hipótese de alteração do julgado recorrido em razão do acolhimento dos embargos de declaração. Tal entendimento é aplicável à apelação, sendo esta, pois, tempestiva na hipótese em exame. 2.
A pretensão ao recebimento de valores pagos, que não foram restituídos diante de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, submete-se ao prazo prescricional de dez anos, previsto no art. 205 do Código Civil
, e não ao prazo de três anos, constante do art. 206, § 3o, IV e V, do mesmo diploma. 3. É vedado à parte inovar nas razões do agravo interno, tendo em vista a ocorrência da preclusão como consequência de a questão não ter sido tratada oportunamente em sede de recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento" (AgInt no REsp 1.334.574/RJ, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 15/8/2019, DJe 4/9/2019) (destaquei)

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL (CPC/73). AÇÃO DE COBRANÇA.
RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. PRAZO PRESCRICIONAL. DECENAL
. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA E CONTRATUAL DOS AUTOS. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DOS ENUNCIADOS N.o 5 E 7 DO STJ. 1.
Aplica-se o prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do CC nas pretensões decorrentes de inadimplemento contratual
. 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar conteúdo contratual, bem como matéria fático-probatória. Incidência dos Enunciados n.o 5 e 7/STJ. 3. Não apresentação pela parte agravante de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO" (AgInt no REsp 1.498.564/MG, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/9/2017, DJe de 29/9/2017).

Quanto ao termo inicial, a jurisprudência é no sentido que de conta a partir da última parcela, como se vê, ao contrário sensu:

“
Apelação Civil – Rescisão Contratual e reintegração de posse – Prescrição – Prazo decenal (art. 205, do CC) –
Resolução Contratual postulada por conta do inadimplemento que tem natureza pessoal – Regra geral de dez anos, contados a partir da data de vencimento da última parcela
– Prescrição operada em maio de 2009, em razão do vencimento da última parcela pendente e maio de 1999 – Inaplicabilidade do prazo prescricional vintenário previsto no art. 177, do CC 1916 vigente à época da celebração do contrato – Entrada em vigor do CC 2002 quando já transcorrido menos da metade do prazo prescricional previsto na época – Aplicabilidade do novo prazo prescricional (art. 2028 do CC) – Sentença mantida – Recurso improvido.
” (TJ-SP APL 00023121120138260028 SP 0002312-11.2013.8.26.0028, Relator: José Joaquim dos Santos, 2a Câmara de Direito Privado, data de julgamento: 04/10/2016, data de publicação em 04/10/2016)

Dessa forma, não transcorrido o referido prazo prescricional decenal entre o término do contrato no ano de 2011, data da última parcela, e o ajuizamento da ação no ano de 2018, não há falar em prescrição do direito de propor a ação de rescisão contratual.

Assim,
afasta-se
a alegada prescrição do direito de propor a ação de rescisão contratual.

Mérito

Do conjunto fático-probatório, observa-se que a Apelante não comprova que houve
inadimplência contratual por parte da Construtora, aqui Apelada, porquanto não restou demonstrado
qualquer atraso na entrega do imóvel.

Do contrário, extrai-se que a rescisão do compromisso de compra e venda ocorreu em razão da ausência de pagamento das parcelas contratadas, o que enseja a retenção do percentual de 20% do valor pago, nos termos da cláusula 15.8, conforme se verifica da sentença recorrida, cujo fragmento se transcreve:

“
É incontroverso nos autos que o contrato foi firmado entre as partes em 29/02/1996, pelo valor de R$41.115,60, que deveria ser pago em 180 parcelas de R$228,42; incontroverso, ainda, que a requerida deixou de pagar 98 (noventa e oito) parcelas desde o ano de 1999.

A requerida, por sua vez, admite a inadimplência, todavia, justifica a mesma atribuindo atraso na entrega do imóvel e ausência/defeitos na entrega de itens do condomínio.

Além de a ré não ter provado o atraso na entrega do imóvel, sequer é parte legítima para buscar, em nome próprio, reparos na área comum do condomínio, aliás, não apontou defeitos em seu imóvel, portanto, não se desincumbiu do ônus de provar o pagamento regular das parcelas avençadas, como determina o inciso II do artigo 333 do Código de Processo Civil.

(...).

Por tudo isso, prevalecendo o inadimplemento, a rescisão do contrato é medida que se impõe, mormente porque os motivos apresentados pela requerida para o não pagamento do saldo devedor da avença não se mostraram convincentes.

Em vista do reconhecimento da inexecução contratual, consistente no não pagamento do saldo devedor no importe, sem atualização, de R$ 22.385,16, a consequência da rescisão do contrato é a de restituir à situação jurídica anterior (status quo ante), ou seja, o retorno do imóvel na posse da requerente.

Diante dessas considerações e trazendo a sua ocorrência para a realidade vivenciada neste feito, vejo que é possível o retorno das partes a situação anterior, com a reintegração da autora na posse do imóvel sub judice, com a aplicação das penalidades previstas nas cláusulas 15 e seguintes do contrato.

Por conseguinte, a rescisão do contrato se impõe, devendo o imóvel descrito na inicial ser reintegrado na posse da empresa autora, com a devolução das parcelas e/ou prestações pagas pela ré.

Nos casos de rescisão contratual de compra e venda por culpa do comprador, o STJ já firmou o entendimento de que tem o vendedor direito de retenção de parte do valor pago. ”

Com efeito, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente-comprador, o percentual de retenção deve ser fixado entre 10% e 25% do valor pago, conforme as circunstâncias de cada caso, e consideram-se abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima desse limite.

A propósito:

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS. AUSÊNCIA DE VÍCIO. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. PREQUESTIONAMENTO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. ASSOCIAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA. INTERESSE DE AGIR REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SUMULAS N. 5 E 7 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. DECISÃO MANTIDA.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador - que deu causa à rescisão contratual - pelo vendedor, seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso.
” (STJ, AgInt no AREsp 1202430/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe 29/06/2018). (grifei)

A esse respeito, colaciona-se a jurisprudência desse Egrégio Tribunal de Justiça, que faz menção ao direito de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C DANO MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INEXISTÊNCIA DE CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA NA RESCISÃO DO CONTRATO - FALTA DE INTERESSE RECURSAL - DESISTÊNCIA PELOS PROMITENTES-COMPRADORE S - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – PERCENTUAL CONTRATUAL ABUSIVO – REVISÃO – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CONFIGURADA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTEPROVIDO. [...] 4. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, em casos tais, o termo inicial dos juros de mora deve ser o trânsito em julgado da decisão judicial que determinou a restituição, e não da citação. 5.
Em casos tais, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, caso o comprador tenha dado causa à rescisão contratual, é razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso, devendo ser avaliados os prejuízos suportados caso a caso
. [....]
” (TJMT, Ap. 0002914-72.2016.8.11.0041, Rel. Desa. SERLY MARCONDES ALVES,
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
, Julgado em 19/12/2018, Publicado no DJE 22/01/2019).

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE PARCELAS COMO INÍCIO DE PAGAMENTO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA – RESCISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES ADIANTADOS – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO CONHECIMENTO DA RESCISÃO E JUROS DE MORA APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

O descumprimento contratual enseja a sua resolução, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes ao status quo ante, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação anterior.

Por ocasião da rescisão contratual o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído, sob pena de enriquecimento ilícito. Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda em que o promitente comprador não ocupou bem imóvel, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio (STJ – AgRg no REsp 1.013.249/PE)

A correção monetária incidente na quantia resultante da multa contratual penal se dá a partir da notificação da rescisão contratual.

A orientação do STJ é no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado da decisão.
” (N.U 0020008-58.2013.8.11.0002, DIRCEU DOS SANTOS,
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
, Julgado em 18/09/2019, Publicado no DJE 19/09/2019).

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR – REJEITADA – UTILIDADE EVIDENCIADA – BUSCA DA RESTITUIÇÃO DE VALORES – MÉRITO – RETENÇÃO DE 10% NA DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE ENTRE 10% A 25% – PRECEDENTES DO STJ – HIPÓTESE QUE COMPORTA O DESCONTO DE APENAS 10% – TERMO INICIAL DE CORREÇÃO MONETÁRIA – INCIDÊNCIA DESDE O DESEMBOLSO – JUROS DE MORA – A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS – IMPOSSIBILIDADE – INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA – INCABÍVEL – SENTENÇA MODIFICADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Tendo a ação por objeto a restituição de valores, evidencia-se o interesse de agir da parte, razão pela qual a preliminar deve ser rejeitada.

A jurisprudência do STJ quanto à retenção sobre devolução de parcelas pagas, oriundas de rescisão de contrato de compra e venda, considera legal o percentual entre 10% a 25%, declarando abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima desse limite.

O termo inicial da correção monetária incide desde o desembolso de cada parcela. "Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 1/10/2015, DJe 20/10/2015).

Ante o provimento do recurso, impossível a majoração dos honorários fixados a favor da parte ex adversa, bem como decaindo o autor da parte mínima do pedido, mesmo com a modificação parcial da sentença, impossível a inversão da sucumbência
.” (N.U 0016820-32.2016.8.11.0041,
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Julgado em 26/03/2019, Publicado no DJE 01/04/2019)

No caso concreto, ao contrário as alegações da Apelante, no caso de rescisão contratual por parte da compradora, a cláusula 15.8 do contrato estabelece a retenção do percentual de 20%, como critério para a devolução do valor pago (Id. 46213301 - pág. 8).

Ademais, como consignado pelo Magistrado
a quo
, as circunstâncias e peculiaridades do caso concreto, mormente considerado que o contrato vigorou por um período relativamente longo, se mostra razoável a retenção pela parte autora de 20% da quantia adimplida pela requerida, aqui Apelante, porquanto adequado para indenizar o vendedor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Realça-se, por oportuno, que, conforme o entendimento do STJ, tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não há diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem. Precedentes: (REsp 1723519/SP).

Assim, é de se mantido o percentual de retenção de 20%, arbitrado na sentença.

Na mesma linha, quanto a questão suscitada referente a condenação ao pagamento da taxa de fruição pelo tempo em que a Apelante permaneceu ilicitamente no imóvel, valor este devido a título de indenização à autora, fixada na sentença na importância de 1% do valor contratado, observa-se que a referida indenização é devida e legítima, e não possui caráter abusivo, porquanto a devedora usou e gozou do imóvel por todos esses anos, sem efetuar o pagamento das parcelas do contrato de compromisso de compra e venda.

Registra-se que o entendimento jurisprudencial é no sentido de que aquele que usufrui de um imóvel e não cumpre com as prestações mensais, deve pagar uma contraprestação pelo seu uso, sob pena de caracterizar em enriquecimento ilícito, já que permaneceu ilicitamente na posse do bem, impedindo que a empresa demandante usasse o imóvel ou obtivesse lucro a partir dele.

Nesse sentido:

“(...)
Provada a inadimplência da adquirente com a obrigação contratual, cabível a indenização por tempo de uso do imóvel no percentual de 1% ao mês, incidente sobre o valor do imóvel atualizado nos termos da jurisprudência desta Câmara. Preliminares rejeitadas. Agravo retido e apelação desprovidos
”. b(Apelação Cível n. 70060979259, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Rel. Glênio José Wasserstein Hekman, Julgado em 14/01/2016).

Dessa forma, tem-se a condenação da requerida ao pagamento da taxa de fruição do imóvel na importância de 1% incidente sobre o valor total da compra e venda, contados a partir da inadimplência do devedor se mostra totalmente plausível e adequado a hipótese em apreço, como consignado na sentença:

“
No caso, o percentual de 1% do valor contrato mostra-se legal, dentro do permitido pela jurisprudência, mesmo porque, não é justo que a empresa autora, não receba nada pela ocupação indevida da requerida, ao longo de vários anos
.” (sic Id. 46213342 - pág.3)

De outro turno, quanto ao direito de fruição, não verifica no contrato, especificamente quanto à cláusula oitava que trata das disposições gerais, que o valor mensal de aluguel pela ocupação do imóvel seria igual a 70%, conforme alega a Apelante.

Posto isso,
afasta-se a prescrição
e, no mérito,
nega-se provimento ao apelo
interposto por
Rosilene Marinho da Cruz Fontes, mantém-se inalterada a sentença recorrida.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/07/2020