Tribunal: TJMT
Processo: 1016506-90.2019.8.11.0000
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-11-11
Data de publicação: 2020-11-23

Ementa:
AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA – EMPRÉSTIMO PESSOAL – GARANTIA IMOBILIÁRIA – APLICABILIDADE DA LEI No 9.514/97 – LEILÃO EXTRAJUDICIAL – POSSIBILIDADE – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
A lei não exige que o contrato de alienação fiduciária de imóvel se vincule ao financiamento do próprio bem, de modo que é legítima a sua formalização como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária, conforme precedente do STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016506-90.2019.8.11.0000
Classe:

AGRAVO REGIMENTAL CÍVEL (206)
Assunto:

[Cédula de Crédito Bancário, Sustação/Alteração de Leilão, Contratos Bancários]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA]

Parte(s):

[ROBERTA BEATRIZ DO NASCIMENTO - CPF: 261.067.088-51 (ADVOGADO), BANCO BRADESCO S.A. - CNPJ: 60.746.948/0001-12 (AGRAVADO), RAFAEL DE OLIVEIRA COTRIM DIAS - CPF: 015.688.899-84 (REPRESENTANTE), AUGUSTO MARIO VIEIRA NETO - CPF: 022.793.651-54 (ADVOGADO), CLOVIS SGUAREZI MUSSA DE MORAES - CPF: 024.205.231-21 (ADVOGADO), VITTOR ARTHUR GALDINO - CPF: 729.096.171-49 (ADVOGADO), LARISSA MITER SIMON - CPF: 037.157.031-05 (ADVOGADO), KASUAL INCORPORADORA E CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 06.878.404/0001-69 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA – EMPRÉSTIMO PESSOAL – GARANTIA IMOBILIÁRIA – APLICABILIDADE DA LEI No 9.514/97 – LEILÃO EXTRAJUDICIAL – POSSIBILIDADE –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO
.

A lei não exige que o contrato de alienação fiduciária de imóvel se vincule ao financiamento do próprio bem, de modo que é legítima a sua formalização como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária, conforme precedente do STJ.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de agravo interno interposto em face da decisão monocrática que concedeu tutela de urgência em favor da parte agravada, autorizando o prosseguimento da execução.

Nas razões recursais, a parte recorrente aduz que o procedimento administrativo (leilão) utilizado pelo ora Agravado, para consolidação da propriedade, deverá ser suspenso, por não se tratar o título em questão de contrato de financiamento imobiliário ou cédula de crédito imobiliário, mas sim de CCB (cédula de crédito bancário) com a finalidade de obtenção de crédito pessoal.

Desse modo, requer o provimento do agravo interno, a fim de que seja reformada a decisão deste relator.

Contrarrazões, no id. 36482960.

É o relatório.

Desembargador DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares, sem razão a recorrente.

Isso porque, verifica-se dos autos, tratar-se de empréstimo adquirido pelo agravante junto a instituição financeira, em que foi dada em garantia real, alienação fiduciária, os imóveis descritos no id. 21635487, com o aval dos proprietários (agravado e sua cônjuge e sua empresa/devedora - id. 21635475).

Em análise dos dispositivos legais que regulamentam o instituto da alienação fiduciária de bens imóveis, conclui-se que a lei não exige que o contrato de alienação fiduciária de bem imóvel se vincule ao financiamento do próprio imóvel.

Vejamos o que estabelecem os arts. 22, § 1o, da Lei no 9.514/1997 e, 51 da Lei no 10.931/2004:

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

§ 1o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:

(...)

Art. 51. Sem prejuízo das disposições do Código Civil, as obrigações em geral também poderão ser garantidas, inclusive por terceiros, por cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis, por caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis e por alienação fiduciária de coisa imóvel.

Assim, ainda que a Lei no 9.514/1997 tenha introduzido no ordenamento jurídico pátrio o instituto da alienação fiduciária de bens imóveis, no Sistema de Financiamento Imobiliário, após a leitura dos artigos em destaque, pode-se deduzir que seu alcance extrapola os limites das operações financeiras relacionadas à aquisição de imóvel.

Nesse sentido, também é o entendimento do c. Superior Tribunal de Justiça:

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE GARANTIA FIDUCIÁRIA SOBRE BEM IMÓVEL. CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO. DESVIO DE FINALIDADE. NÃO CONFIGURAÇÃO. GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COISA IMÓVEL. OBRIGAÇÕES EM GERAL. AUSÊNCIA DE NECESSIDADE DE VINCULAÇÃO AO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. INTELIGÊNCIA DOS ARTS. 22, § 1o, DA LEI No 9.514/1997 E 51 DA LEI No 10.931/2004. ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. VEROSSIMILHANÇA DA ALEGAÇÃO. AUSÊNCIA.

1. Cinge-se a controvérsia a saber se é possível a constituição de alienação fiduciária de bem imóvel para garantia de operação de crédito não relacionadas ao Sistema Financeiro Imobiliário, ou seja, desprovida da finalidade de aquisição, construção ou reforma do imóvel oferecido em garantia. 2.
A lei não exige que o contrato de alienação fiduciária de imóvel se vincule ao financiamento do próprio bem, de modo que é legítima a sua formalização como garantia de toda e qualquer obrigação pecuniária, podendo inclusive ser prestada por terceiros
.

Inteligência dos arts. 22, § 1o, da Lei no 9.514/1997 e 51 da Lei no 10.931/2004. 3.
Muito embora a alienação fiduciária de imóveis tenha sido introduzida em nosso ordenamento jurídico pela Lei no 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema Financiamento Imobiliário, seu alcance ultrapassa os limites das transações relacionadas à aquisição de imóvel
. 4. Considerando-se que a matéria é exclusivamente de direito, não há como se extrair do texto legal relacionado ao tema a verossimilhança das alegações dos autores da demanda. 5. Recurso especial provido.

(REsp 1542275/MS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2015, DJe 02/12/2015).

Quanto à notificação pessoal da parte devedora, restou demonstrado nos autos que ela ocorreu no modo determinado pela legislação vigente (id. 21635464), ou seja, nos termos da Lei 9.514/1997, que dispõe:

CAPÍTULO II - Da Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel

(...)

Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017)

§ 1o A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017)

§ 2o Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017)

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7o do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. (Redação dada pela Lei no 13.465, de 2017)

§ 2o No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017).

§ 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. Incluído pela Lei no 13.465, de 2017)

§ 3o Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.

§ 4o Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2o e 3o, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

§ 5o Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2o, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4o.

§ 6o Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.

(...)

Portanto, o fato do financiamento ter sido contratado com o propósito de mútuo bancário, por si só, não invalida a instituição da garantia fiduciária de bem imóvel, em vista da inexistência de óbice legal à utilização dessa modalidade de garantia em transações financeiras que não estão relacionadas à aquisição, construção ou reforma de bem imóvel.

Além disso, segundo entendimento doutrinário e jurisprudencial pátrio, o fato de o bem dado em alienação fiduciária já integrar o patrimônio dos devedores, não enseja a nulidade do pacto, consoante, inclusive, o que já foi sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça, no enunciado de Súmula de no 28, que assim dispõe:
O contrato de alienação fiduciária em garantia pode ter por objeto bem que já integrava o patrimônio do devedor
.

Destarte, não há que se falar, no presente momento processual, em inaplicabilidade da Lei 9.514/97, ou, ainda, em suspensão do processo de execução.

Com tais considerações, conheço do recurso,
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/11/2020