Tribunal: TJMT
Processo: 1014769-18.2020.8.11.0000
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-09-30
Data de publicação: 2020-10-01

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REVISÃO DE ALUGUEIS - DECISÃO QUE CONCEDEU, EM PARTE, A TUTELA DE URGÊNCIA – SUBLOCATÁRIA DE POSTO DE COMBUSTÍVEIS – FATO SUPERVENIENTE QUE CAUSOU ONEROSIDADE EXCESSIVA – PANDEMIA PELO NOVO CORONAVÍRUS – APLICAÇÃO DA CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS – ADEQUAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL ENQUANTO PERDURAR A FASE DE FECHAMENTO DO COMÉRCIO – PRORROGAÇÃO DO PAGAMENTO DE METADE DO VALOR DO ALUGUEL PARA DEPOIS DO RETORNO DAS ATIVIDADES – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
1 - Na espécie, não houve a redução do valor do aluguel, o que afasta a tese de violação do art. 68, inciso II, alínea “b”, da Lei do Inquilinato, e sim a adequação provisória da forma de quitação, ou seja, permitui o pagamento correspondente a 50% do aluguel enquanto perdurar a restrição das atividades em razão da pandemia, e os outros 50% diluídos nas narcelas subsequenques, respeitado o limite de 20%.
2 - A Pandemia do Novo Coronavírus é fato superveniente ao contrato de sublocação do posto de combustível e fundo de comércio, já que este foi firmado em maio/2014, e causou flagrante desequilíbrio econômico à parte Agravada, que ocupa a posição mais frágil na relação contratual de sublocatária, mostrando-se escorreita a decisão judicial atacada, que visa o equilíbrio contratual.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1014769-18.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Locação de Imóvel, Interpretação / Revisão de Contrato]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). ALEXANDRE ELIAS FILHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[MARIA LUCIA FERREIRA TEIXEIRA - CPF: 851.633.257-87 (ADVOGADO), PETROBRAS DISTRIBUIDORA S A - CNPJ: 34.274.233/0001-02 (AGRAVANTE), LA ROCQUE COMERCIO DE COMBUSTIVEIS LTDA - CNPJ: 05.696.453/0001-18 (AGRAVADO), ROBINSON HENRIQUE PEREGO - CPF: 006.210.541-86 (ADVOGADO), TIAGO MACIEL BORGES - CPF: 010.431.521-05 (ADVOGADO), LEONARDO XAVIER ROUSSENQ - CPF: 015.527.569-04 (ADVOGADO), ALCIDES LUIZ FERREIRA - CPF: 008.362.697-21 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE REVISÃO DE ALUGUEIS - DECISÃO QUE CONCEDEU, EM PARTE, A TUTELA DE URGÊNCIA – SUBLOCATÁRIA DE POSTO DE COMBUSTÍVEIS – FATO SUPERVENIENTE QUE CAUSOU ONEROSIDADE EXCESSIVA – PANDEMIA PELO NOVO CORONAVÍRUS – APLICAÇÃO DA
CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS
– ADEQUAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL ENQUANTO PERDURAR A FASE DE FECHAMENTO DO COMÉRCIO – PRORROGAÇÃO DO PAGAMENTO DE METADE DO VALOR DO ALUGUEL PARA DEPOIS DO RETORNO DAS ATIVIDADES – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1 -
Na espécie, não houve a redução do valor do aluguel, o que afasta a tese de violação do art. 68, inciso II, alínea “b”, da Lei do Inquilinato, e sim a adequação provisória da forma de quitação, ou seja, permitui o pagamento correspondente a 50% do aluguel enquanto perdurar a restrição das atividades em razão da pandemia, e os outros 50% diluídos nas narcelas subsequenques, respeitado o limite de 20%.

2 - A Pandemia do Novo Coronavírus é fato superveniente ao contrato de sublocação do posto de combustível e fundo de comércio, já que este foi firmado em maio/2014, e causou flagrante desequilíbrio econômico à parte Agravada, que ocupa a posição mais frágil na relação contratual de sublocatária, mostrando-se escorreita a decisão judicial atacada, que visa o equilíbrio contratual.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO N.o
1014769-18.2020.8.11.0000

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto pela
Petrobras Distribuidora S.A.
em virtude da decisão proferida pelo Juiz da 3.a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que deferiu, em parte, o pedido de tutela de urgência formulado na Ação Revisional de Aluguel c/c Pedido de Tutela de Urgência n.o 1027572-07.2020.8.11.0041 ajuizada pela revendedora
El Elion Comércio De Combustíveis Ltda.

O Juiz
a quo
fixou o ajustamento excepcional do valor do aluguel diante da situação grave vivenciada pelos inúmeros setores do comércio, incluindo a revenda de combustível, em razão da Pandemia do novo Coronavírus
, à luz do art. 478 do Código Civil.

Suspendeu, em parte, os efeitos do Contrato de Sublocação firmado entre as partes e fixou, provisoriamente, o ajuste do aluguel no valor de R$ 14.006,96 (quatorze mil e seis reais e noventa e seis centavos), que corresponde a 50% do valor atual, enquanto perdurar o fechamento total ou parcial das atividades comerciais devido à Pandemia do novo Coronavírus
, sendo que os outros 50% do valor do aluguel deverão ser acrescidos nas parcelas futuras, no limite de 20% (vinte por cento) até a quitação total.

Na mesma decisão, o Juiz da causa determinou a
manutenção do fornecimento de combustíveis e lubrificantes à empresa Agravada, mantendo-se em vigor as demais disposições contratuais. Fixou a multa diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para o caso de descumprimento da decisão.

Inconformada, a distribuidora de combustíveis Agravante alegou, de proêmio, que é necessária a inclusão dos proprietários do imóvel, Sr.
Arildo Loper
e
Sonia Maria Loper
, como litisconsorte ativos necessários, eis que o Contrato de Locação foi celebrado com estes, os quais sublocaram-no para a empresa Agravada.

Sustenta que a Agravada (sublocatária) se obrigou a respeitar todos os termos do Contrato de Locação, incluindo preço do aluguel, não havendo motivos para sua redução, ainda que nos moldes delineados na decisão judicial atacada.

Afirma que a Agravada tinha plena ciência da repercussão do ajuste anual e permanece no imóvel há 15 (quinze) anos, o que evidencia que o valor do aluguel é compatível com o negócio.

Assevera que a Agravada não demonstrou que o valor do aluguel está em desacordo com o mercado, considerando a natureza da atividade desenvolvida, razões pelas quais a decisão objurgada merece ser reformada, pois não há motivo suficiente para modificar o aluguel convencionado.

Ressalta que a crise não atinge apenas os negócios da Agravada; ao contrário, aduz que a queda acentuada das bolsas de valores, as baixas na venda de combustíveis, dentre outras consequências da pandemia, impactaram os negócios de todo o setor, o que afastaria o risco de dano irreparável ou de difícil reparação.

Destaca que já realizou pacto de flexibilização com a Agravada, concedendo-lhe desconto de 50% (cinquenta por cento) do valor dos alugueis nos meses de março e abril de 2020.

Por fim, aduz que a decisão agravada viola o artigo 68 da Lei do Inquilinato, o qual dispõe que a concessão do aluguel provisório não pode ser inferior a 80% do aluguel vigente.

Forte nesses argumentos, a Agravante pugna pela reforma da decisão agravada.

O pedido de efeito suspensivo foi indeferido no ID 52625993.

As contrarrazões foram apresentadas no ID 55750977.

Cuiabá, 15 de setembro de 2020.

Des.a Clarice Claudino da Silva

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Agravo de Instrumento interposto pela
Petrobras Distribuidora S.A.
em virtude da decisão proferida pelo Juiz da 3.a Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que deferiu, em parte, o pedido de tutela de urgência formulado na Ação Revisional de Aluguel c/c Pedido de Tutela de Urgência n.o 1027572-07.2020.8.11.0041 ajuizada pela empresa revendedora
El Elion Comércio De Combustíveis Ltda
.

Exsurge dos autos que, em 1.o/04/2005, a
Companhia Brasileira de Petróleo Ipiranga
(locatária) celebrou com o casal
Sr.

Arildo Loper
e
Sonia Maria Loper
(locadores) o Contrato de Locação do imóvel situado na Avenida Historiador Rubens de Mendonça, n.o 2.555, Parque Eldorado, com 1.717 m2, pelo prazo de 10 (dez) anos, com valor inicial de aluguel no importe de R$ 12.500,00 (doze mil e quinhentos reais).

De acordo com o objeto contratado, no imóvel locado deveria funcionar posto de combustível da marca Ipiranga. Já no item 3.2 do Contrato de Locação, o valor do aluguel será reajustado anualmente pela variação do IGP-M, independente de aditivo.

Prossegue a narrativa inicial asseverando que a
Companhia Brasileira de Petróleo Ipiranga
foi incorporada ao patrimônio da Distribuidora Agravante que, em 26/03/2014, firmou com os proprietários do imóvel o Instrumento Particular de Aditivo de Contrato de Locação, prorrogando a vigência da locação por mais 10 (dez) anos, cujo termo final será em 31/05/2025, passando o posto de combustível a assumir a bandeira Petrobrás BR.

Em maio/2014, a Agravante sublocou para a revendedora Agravada o imóvel litigioso, com o fundo de comércio e todas as suas instalações pelo prazo de 120 (cento e vinte) meses, findando-se em 30/11/2023, oportunidade em que a Agravada assumiu a obrigação de pagar o valor aluguel combinado com os locadores, incluindo os reajustes anuais.

Conforme reajuste anual ocorrido em maio/2020, o valor do aluguel passou a ser de R$ 28.013,92 (vinte e oito mil e treze reais e noventa e dois centavos), o qual se mostrou excessivamente oneroso, segundo as ilações da Agravada (sublocatária), cuja situação foi agravada com a Pandemia do novo Coronavírus
, formalmente declarada pela Organização Mundial de Saúde – OMS em 11/03/2020, o que culminou no fechamento do comércio por mais de um mês e no isolamento social de Cuiabá e regiões adjacentes, provocando a queda em mais de 50% da venda de combustíveis e lubrificantes.

A Agravada assegurou que a Agravante, sensibilizada com a situação vivenciada pelos revendedores da marca Petrobrás BR, concedeu o desconto de 50% no aluguel dos meses de abril e maio/2020.

No entanto, no mês de junho/2020, cobrou o valor integral de R$ 28.013,92 (vinte e oito mil e treze reais e noventa e dois centavos), mesmo a Pandemia
não tendo chegado ao fim, e essa importância não foi paga em virtude da acentuada queda na venda de combustíveis.

Diante dessa situação, o Juiz
a quo
acolheu, em parte, os pedidos formulados em sede de tutela de urgência. Suspendeu, parcialmente, os efeitos do Contrato de Sublocação firmado entre as partes e fixou, em caráter provisório, o ajuste do aluguel no valor de R$ 14.006,96 (quatorze mil e seis reais e noventa e seis centavos), que corresponde a 50% do valor atual,
enquanto perdurar o fechamento total ou parcial das atividades comerciais devido à Pandemia
, sendo que os outros 50% do valor do aluguel deverão ser acrescidos nas parcelas futuras, no limite de 20% (vinte por cento) até a quitação total.

O Juiz da causa determinou, ainda, a
manutenção do fornecimento de combustíveis e lubrificantes à empresa Agravada, mantendo-se em vigor as demais disposições contratuais. Fixou multa diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para o caso de descumprimento da decisão.

Feito o necessário intróito, tenho que o recurso não comporta provimento.

Com efeito, o caso dos autos é
sui generis,
haja vista
que o Juiz não se pautou na regra do artigo 68 da Lei do Inquilinato, o qual dispõe que o aluguel provisório não pode ser inferior a 80% do aluguel vigente, e sim no art. 478 do Código Civil.

É sabido que o objetivo central da Ação Revisional de Alugueis é avaliar, segundo as circunstâncias do imóvel locado e as suas finalidades, o justo valor, e conforme o preço do mercado. Trata-se de demanda em que não há consenso entre as partes de qual seria o aluguel razoável durante a vigência contratual, e por isso é muito comum a judicialização nos casos em que há valorização imobiliária.

Ocorre que, na espécie, não houve a redução do valor do aluguel, e sim a adequação na forma de quitação devido à comprovada onerosidade excessiva da sublocatária nesta fase de pandemia do novo coronarírus, sendo autorizado o pagamento pela Agravada, de 50% do valor do aluguel vigente durante o período pandêmico, ficando o saldo de 50% a ser diluído nos alugueis futuros, respeitado o limite de 20%, até a quitação da pendência.

É certo que os contratos possuem conteúdo econômico, aí incluído o de sublocação de imóvel com fundo de comércio; contudo, o princípio
pacta sunt servanda
não deve sobrepor ao aspecto econômico contido nos contratos, uma vez que devem observar a margem de equilíbrio às partes no que tange ao ganho e perda de cada um.

Em decorrência desses fatores, há na doutrina a cláusula
rebus sic stantibus
, a qual se presume nos contratos comutativos, viabilizando a adequação e, em alguns casos, até a resolução do pacto em razão da onerosidade excessiva superveniente ao momento da formação do contrato, a fim de preservar a conservação do vínculo negocial.

No caso concreto, o surgimento da Pandemia do novo Coronavírus
é fato superveniente ao contrato, já que este foi firmado em maio/2014, e causou flagrante desequilíbrio econômico à parte Agravada, que ocupa a posição mais frágil na relação contratual de sublocatária do posto de combustível, mostrando-se escorreita a decisão judicial atacada, haja vista o restabelecimento do equilíbrio contratual.

Observa-se que o Juiz
a quo
não desobrigou a Agravada do pagamento de 50% do valor atual do aluguel, apenas permitiu que seja pago metade do valor enquanto perdurar o fechamento do comércio em razão da pandemia, e os 50% restantes agregados parceladamente nos alugueis subsequentes, respeitado o limite de 20% em cada parcela.

Portanto, é importante frisar que a alteração no formato inicial do pacto contratual é provisória. E, conforme já dito na decisão liminar,
em 24/07/2020, o Governador do Estado de Mato Grosso assinou novo decreto em que autorizou a reabertura do comércio, inclusive de atividades consideradas não essenciais, razão pela qual a decisão judicial deve ser mantida para regular o período de dificuldade atravessado pela Agravada
.

Relativamente ao pedido de inclusão dos locadores originários como litisconsortes, trata-se de tema não enfrentado pelo Juiz da causa, sendo vedada a sua análise em grau recursal, sob pena de supressão de instância. Por isso, dele não conheço.

Feitas essas considerações,
nego provimento ao agravo
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/09/2020