Tribunal: TJMT
Processo: 1010974-04.2020.8.11.0000
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-08-19
Data de publicação: 2020-08-24

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – SUSPENSÃO DE COBRANÇA DA TAXA CONDOMINIAL, IPTU E NEGATIVAÇÃO EM ÓRGÃOS DE RESTRIÇÃO AO CRÉDITO APÓS A DECLARAÇÃO DA DISSOLUÇÃO CONTRATUAL EM JUÍZO – POSSIBILIDADE - RECURSO DESPROVIDO – DECISÃO MANTIDA.
Segundo contrato de compra e venda materializado entre as partes é de responsabilidade do comprador o pagamento de impostos, taxas e contribuições que incidem sobre o imóvel a partir da data da proposta de compra e venda.
Ocorre que, como a rescisão contratual foi declarada liminarmente pela decisão agravada e tal ponto não é objeto de insurgência pela agravante, é certo que deve ser mantida a suspensão da cobrança dos encargos acessórios (IPTU e taxa condominial), como também eventual inscrição do nome dos autores nos cadastros de inadimplentes até a solução definitiva do processo, ante ao desinteresse no negócio e possibilidade de grandes.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010974-04.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS,

DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA]

Parte(s):

[ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), GIANNI LAMONACA - CPF: 453.220.821-15 (AGRAVADO), BARU 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 09.451.225/0001-39 (AGRAVANTE), THAYANE PINHEIRO DO NASCIMENTO - CPF: 030.159.461-96 (ADVOGADO), ANA MARTHA THEODORO LAMONACA - CPF: 482.447.401-91 (AGRAVADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO –

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS – TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA – SUSPENSÃO DE COBRANÇA DA TAXA CONDOMINIAL, IPTU E NEGATIVAÇÃO EM ÓRGÃOS DE RESTRIÇÃO AO CRÉDITO APÓS A DECLARAÇÃO DA DISSOLUÇÃO CONTRATUAL EM JUÍZO – POSSIBILIDADE - RECURSO DESPROVIDO – DECISÃO MANTIDA.

Segundo contrato de compra e venda materializado entre as partes é de
responsabilidade do comprador o pagamento de impostos, taxas e contribuições que incidem sobre o imóvel a partir da data da proposta de compra e venda.

Ocorre que, como a rescisão contratual foi declarada liminarmente pela decisão agravada e tal ponto não é objeto de insurgência pela agravante, é certo que deve ser mantida a suspensão da cobrança dos encargos acessórios (IPTU e taxa condominial), como também eventual inscrição do nome dos autores nos cadastros de inadimplentes até a solução definitiva do processo,

ante ao desinteresse no negócio e possibilidade de grandes.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO No
1010974-04.2020.8.11.0000

AGRAVANTE(S):

BARU 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

AGRAVADO(S):

GIANNI LAMONACA e ANA MARTHA THEODORO LAMONACA

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo, interposto por
BARU 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
contra decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da Sétima Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dr. Yale Sabo Mendes
, nos autos da Ação de Rescisão Contratual
c/c Devolução de Quantias Pagas
n.o
1036661-88.2019.811.0041
, ajuizada por
GIANNI LAMONACA e ANA MARTHA THEODORO LAMONACA
, que deferiu
a imediata rescisão da proposta de compra entabulada entre os autores/agravados e a requerida/agravante, suspendendo a cobrança das taxas condominiais e de manutenção, impostos e outros encargos que eventualmente existirem em desfavor dos autores, bem como determinou que a requerida se abstivesse de enviar os dados dos requerentes, ora agravados, aos órgãos de proteção ao crédito (ou exclua em caso de já haver a negativação), sob pena de multa diária no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais).

Em síntese, sustenta a agravante que não possui legitimidade para cobrança da taxa condominial, tendo em vista não ser a credora do referido valor, mas sim o Condomínio Belvedere II.

Alega ser incabível a suspensão da cobrança do IPTU pela incorporadora, já que a competência para tanto é do Fisco Municipal.

Além disso, salienta ser de responsabilidade dos agravados o pagamento de impostos, taxas e contribuições que incidem sobre o imóvel a partir da data da proposta de compra e venda, conforme cláusula contratual. Consequentemente, explica que a Incorporadora é responsável por essas obrigações até o momento em que ocorre a venda, concretizada através da proposta de compra, ocasião em que é transferida a responsabilidade ao adquirente.

Com esses argumentos, requer o provimento do presente recurso, para que seja cassada a decisão liminar que determinou a suspensão da cobrança de taxa condominial e IPTU, por entender ser parte ilegítima (id. 43411022).

O efeito suspensivo foi indeferido em 04/06/2020, por esta Relatoria (id. 45394475).

Os agravados não apresentaram contraminuta, conforme certificado (id. 49225480 - Pág. 1).

O preparo foi recolhido (id. 43411119 - Pág. 1).

É o relatório.

VOTO – MÉRITO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que
GIANNI LAMONACA e ANA MARTHA THEODORO LAMONACA,
ora agravantes
ajuizaram a
ação de rescisão contratual
c/c devolução de quantias pagas em desfavor de
BARU 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, almejando rescindir o contrato de compra e venda de bem imóvel, firmado em 02/11/2014, tendo por objeto a aquisição de um imóvel no Condomínio Belvedere ll, registrado sob a matrícula no 121.181, folha 026 Livro 02 perante o Registro de Imóveis de 6o Serviço Notarial, no valor de R$ 133.248,20 (cento e trinta e três mil duzentos e quarenta e oito reais e vinte centavos).

As partes noticiaram nos autos dificuldades financeiras que impediram o prosseguimento da avença, razão pela qual tentaram rescindir o contrato amigavelmente, porém sem êxito. Consequentemente pleitearam judicialmente a tutela de urgência, que foi deferida para declarar rescindida a avença, suspendendo-se as taxas condominiais e de manutenção, impostos e outros encargos que eventualmente existirem em desfavor dos agravantes e ainda a abstenção da inclusão dos seus nomes nos órgão de restrição ao crédito, cujo teor, no ponto de interesse, restou assim consignado:

“(...)

Os documentos corroborados nos autos sinalizam que de fato há uma relação jurídica entabulada entre as partes e as inúmeras tentativas manutenção do contrato pelos Autores, com a efetiva comunicação rescisória declarada na exordial, a qual foi recusada pela Ré, conforme se verifica na emenda recebida.

Quanto aos motivos da rescisão objetivada pela Autora, entendo ser matéria de mérito que merece maior dilação probatória, inexistindo por ora motivos para se obstar a rescisão do contrato desde logo, não apenas pela sua natureza sinalagmática, mas, precipuamente, do disposto no art. 54, §2o, do CDC, restando ao julgador, na sentença, decidir sobre qual das partes lhe deu causa e quanto aos pedidos de cunho indenizatório.

Corroborando com a probabilidade do direito, temos ainda a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça que reza, por analogia, o caso em comento:

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

No tocante ao perigo de dano, igualmente perfaz demonstrado, na medida em que a postergação da rescisão contratual além de onerar a Requerente, implicará no desfalque financeiro para ambas as partes, notadamente aos Autores/consumidores que sofrem a restrição de seus dados em razão de negócio jurídico que caminha para a formal rescisão contratual, incorrendo em claro prestigio ao locupletamento ilícito por parte da Requerida caso seja mantida a relação jurídica e seus efeitos.

Assim, não havendo interesse na manutenção do contrato, afigura-se razoável declarar rescindida a avença, com a suspensão dos efeitos da inadimplência da Autora, como exemplo, a cobrança de impostos e outros encargos, sobretudo registro negativo do débito sobre os dados da Requerente, ressalvando que o marco inicial para o desfazimento do negócio será fixado em sentença, após a instrução do feito.

Por derradeiro, no que atine a reversibilidade da medida, como dito, o desfazimento do negócio, seja por desistência voluntária ou motivada, é um direito do consumidor, não havendo obste/prejuízo ao reconhecimento da vontade da Requerente neste momento processual.

Ao passo que, a suspensão da cobrança dos débitos e seus efeitos, da mesma forma, não revela dano e ampara a eficácia do provimento jurisdicional final, porquanto os atos coercitivos para recebimento do valor podem ocorrer a qualquer tempo em caso de improcedência da ação; não se olvidando ao fato de a Requerida, pelo que consta, detém o saldo restituível à Requerente, o que por si cauciona indiretamente, eventual prejuízo financeiro existente à Ré, o que afasta qualquer arguição de irreversibilidade da medida.

ANTE O EXPOSTO, recebo a emenda a inicial do Id.26228719, estando devidamente preenchidos os requisitos legais, nos termos do art. 300, do CPC, DEFIRO a TUTELA DE URGÊNCIA perquirida pela parte Requerente, para o fim de:

1)
DECLARAR a imediata rescisão da proposta de compra entabulada entre os Autores GIANNI LAMONACA e ANA MARTHA THEODORO LAMONACA e a Ré BARU 21 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, Contrato de Venda e Compra do Bem Imóvel com Pacto Adjeto de Financiamento com Alienação Fiduciária, para a aquisição da Unidade Autônoma localizada na quadra 08 lote 43, do Condomínio Belvedere II, situado no bairro Jardim Imperial nesta Capital
(Id.22825400), cujos efeitos temporais (início da rescisão) serão fixados por oportunidade da sentença.

2)
SUSPENDER a cobrança das taxas condominiais e de manutenção, impostos e outros encargos que eventualmente existirem em desfavor dos Autores, devendo a Requerida se ABSTER de enviar os dados da Requerente aos órgãos de proteção ao crédito relativo aos débitos oriundos do contrato rescindido, até o deslinde do feito
(ou EXCLUA em caso de já haver a negativação), sob pena de multa diária no valor de R$500,00 (quinhentos reais), por eventual descumprimento desta ordem.

(...)”

A agravante entende ser parte ilegítima para suspender a cobrança da taxa condominial e do IPTU, haja vista defender ser de responsabilidade do Condomínio Belvedere II e do Fisco Municipal, respectivamente. Além disso,
salienta ser de responsabilidade dos agravados o pagamento de impostos, taxas e contribuições que incidem sobre o imóvel a partir da data da proposta de compra e venda, conforme cláusula contratual.

Inicialmente, cumpre dizer, que, de fato, a agravante não é parte ilegítima para efetuar a cobrança da taxa condominial e IPTU, que são de responsabilidade do Condomínio Belvedere II e do Fisco Municipal, entretanto, essa cobrança só vai ser materializada se a agravante comunicar o condomínio e o Fisco que o imóvel é de propriedade dos agravados.

Ocorre que referidos encargos, decorrem do contrato de compra e venda que foi rescindido liminarmente mediante decisão judicial proferida em 06/02/2020 (id. 28745118 – autos de origem
),

cujo ponto, não é objeto de insurgência recursal.

Consequentemente, os agravados não podem ser compelidos a suportar os encargos de taxas acessórias (IPTU e condomínio)
posteriores a tutela de urgência
, uma vez que a tais cobranças decorrem justamente do dever de pagar as parcelas do contrato também rescindido liminarmente.

A proposito:

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEITADA. DESPESAS CONDOMINIAIS,. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. DISTRATO. SUSPENSÃO DE PARCELAS VENCIDADAS E VINCENDAS. IMPOSSIBILIDADE DE NEGATIVAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Pela teoria da asserção, a análise do preenchimento das condições da ação deve ser feita à luz das afirmações do demandante contidas em sua petição inicial e não do direito provado, presumindo-se verdadeiras as alegações. Não se exige prova, basta a afirmação da pertinência da ação. Eventual comprovação, no curso do processo, de carência de ação é questão afeta ao seu mérito. 2.
A legitimidade em relação às despesas condominiais são de responsabilidade da empreendedora/construtora
até a entrega das chaves. 3. É efeito imanente da resolução do contrato de compra e venda de imóvel o retorno das partes ao estado anterior, por via de consequência, alcança também as despesas de condomínio que acompanham a coisa, por ser uma obrigação propter rem.

4.
Demonstrada a inequívoca intenção dos Agravados em não prosseguir com o negócio firmado, por falta de interesse, é possível pedir a rescisão unilateral do contrato, suspendendo-se, em sede de antecipação dos efeitos da tutela, a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, não podendo, ainda, o Agravante negativar o nome das partes até a solução definitiva do processo
. 5. Agravo conhecido e não provido”.

(Acórdão 1132692, 07075986520188070000, Relator: ROBERTO FREITAS, 1a Turma Cível, data de julgamento: 17/10/2018, publicado no DJE: 9/11/2018).

Dessa forma, verifica-se que os agravados acostaram aos autos prova documental hábil a ensejar, em cognição sumária, a verossimilhança dos fatos narrados na inicial, tendo em vista a perda de interesse na continuidade contratual diante da dificuldade financeira.

Portanto, demonstrada a intenção dos agravados em não prosseguir com o negócio firmado, cuja rescisão do contrato foi deferida em sede de antecipação de tutela, os encargos acessórios devem ser suspensos, não podendo, ainda, a agravante negativar o nome das partes até a solução definitiva do processo.

Por oportuno, colaciono os seguintes precedentes deste Tribunal acerca da manutenção da tutela de urgência deferida:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO –
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO
C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – MANIFESTO DESINTERESSE DOS COMPRADOS NA MANUTENÇÃO DA AVENÇA –
SUSPENSÃO DA TAXA DE CONDOMÍNIO E DE OUTRAS DÍVIDAS REFERENTES AO IMÓVEL EM QUESTÃO – POSSIBILIDADE
– PRECEDENTES DESTE SODALÍCIO E DESTA C. CÂMARA – DECISÃO MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Para que seja concedida a tutela de urgência, nos termos do art. 300 do CPC, é necessário que haja elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. “
Deve-se deferir tão-somente a cobrança referente a despesas de CONDOMÍNIO e quaisquer outras despesas que eventualmente existirem ou recaírem sobre o imóvel bem como de inserir o nome dos requerentes nos órgãos de restrição ao crédito, ante ao desinteresse no negócio e possibilidade de grandes prejuízos com a inscrição
. Lado outro, como consequência, fica suspensa a usufruição do imóvel pelo agravante, sob pena de evidente desequilíbrio contratual.[...] (N.U 1002133-54.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 25/06/2019, Publicado no DJE 02/07/2019)”
(N.U 1002144-49.2020.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/03/2020, Publicado no DJE 16/03/2020)

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – TUTELA DE URGÊNCIA – PRETENSÃO DO COMPRADOR DE SEJA SUSPENSA A EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS CONTRATUAIS, DAS
DESPESAS CONDOMINIAIS E DO IPTU, IMPEDINDO-SE A INSCRIÇÃO DO SEU NOME EM CADASTRO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO – POSSIBILIDADE
– PROBABILIDADE DO DIREITO E RISCO DE DANO PRESENTES – DECISÃO MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. 1- Logrando êxito a parte autora em demonstrar a probabilidade do direito se abster de pagar até as parcelas do próprio contrato, que é o principal, é evidente que restou demonstrado, também, o direito de não ter de suportar o pagamento das taxas acessórias (tais como IPTU e demais taxas relativas ao próprio condomínio), uma vez que a cobrança de tais encargos decorre justamente do dever de pagar o principal (as parcelas do contrato); se este foi obstado, pelo deferimento parcial da tutela de urgência na origem, é óbvio que os deveres acessórios também não são devidos. 2-
Quanto ao argumento da parte agravante que sustenta a impossibilidade de se cumprir a determinação do Juiz a quo, nota-se, pelo que se lê da decisão agravada, que não houve qualquer menção sobre quem seriam os responsáveis pelas cobranças do IPTU e das taxas condominiais, restringindo-se, portanto, a determinação judicial aos pedidos do autor, formulados em sua peça de ingresso, no sentido de que não seja compelido pela empresa/ré, ora agravante, a arcar com o pagamento de tais encargos relativos ao imóvel, que, a princípio, são de sua responsabilidade, posto que titular do imóvel
."
(N.U 1017433-56.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 28/04/2020, Publicado no DJE 06/05/2020)

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo-se hígida a decisão proferida pelo magistrado de primeiro grau.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/08/2020