Tribunal: TJMT
Processo: 0013860-40.2015.8.11.0041
Órgão julgador: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-06-23
Data de publicação: 2020-06-23

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0013860-40.2015.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[DIEGO RODRIGUES DOS REIS - CPF: 735.136.101-06 (EMBARGADO), RENAN PHELIPE SANTOS VILELA - CPF: 036.712.821-77 (ADVOGADO), BRUNNA FERNANDA P DA SILVA GOMES DE LIMA RODRIGUES DOS REIS - CPF: 018.720.331-80 (EMBARGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA VI - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.059/0001-76 (EMBARGANTE), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), RODOBENS NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (EMBARGANTE), TROPICAL BRASIL BROKERS (TERCEIRO INTERESSADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS ACOLHIDOS EM PARTE. DECISÃO UNÂNIME.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO COM CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR – PORCENTAGEM DE RESTITUIÇÃO – PRECEDENTES – REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – IMPOSSIBILIDADE – JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – OMISSÃO SANADA -
EMBARGOS ACOLHIDOS EM PARTE.

Os embargos de declaração somente devem ser acolhidos quando presente, na decisão embargada, quaisquer dos requisitos elencados no art. 1.022 do Código de Processo Civil, quais sejam, erro material, obscuridade, contradição ou omissão.

“(....)
Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. (...).”
(REsp 1617652/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/09/2017, DJe 29/09/2017

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Embargos de declaração opostos por
Rodobens Negócios Imobiliários S/A e Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária – Cuiabá IV – SPR – Ltda.,
em face de acórdão que, a unanimidade, deu parcial provimento ao recurso de apelação, interposto por
Diego Rodrigues dos Reis e Brunna Fernanda P. da Silva G. L. R. dos Reis
, para o fim de determinar que a repetição dos valores seja equivalente a 90% (noventa por cento) do pago, mantendo a sentença em seus demais termos.

Nas suas razões, o embargante sustenta a necessidade de prequestionamento da matéria, a fim de que possa propor recurso a instâncias superiores.

Argumenta que faz jus a majoração do percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento), nos termos do atual julgamento do Superior Tribunal de Justiça, bem como que os juros moratórios devem incidir apenas após o trânsito em julgado.

As contrarrazões foram apresentadas, (Id.

43608481)
, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Inicialmente, importa salientar que os embargos de declaração somente devem ser acolhidos quando presente, na decisão embargada, quaisquer dos requisitos elencados no art. 1.022 do Código de Processo Civil, quais sejam, erro material, obscuridade, contradição ou omissão,
in verbis:

“Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição;

II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III - corrigir erro material.”

Pois bem.

Da análise verifica-se que a embargante, além de ter a intenção de prequestionar a matéria, pretender rediscutir a questão posta na apelação, quanto a fixação da porcentagem de retenção, quando da rescisão contratual imobiliária, por culpa exclusiva do comprador.

Sobre o assunto, não há como acolher a pretensão da embargante, na medida em que o recurso de embargos de declaração não se presta para a rediscussão da matéria.

Ademais, os fundamentos do
decisum
não se vinculam aos argumentos de quaisquer das partes ou das interpretações por eles feitas a respeito dos dispositivos legais, mas sim do convencimento do julgador.

Nesse contexto, ficou evidenciado que a pretensão da Embargante é estabelecer nova discussão acerca de matéria decidida na decisão combatida, pretensão esta que não pode ser de forma alguma acolhida, se a parte está inconformada, cabe a ela interpor recurso cabível, não servindo os aclaratórios como sucedâneo recursal.

Isso porque, ficou claro no acórdão proferido por esta Câmara que apesar da rescisão contratual ter sido exclusivamente por culpa dos compradores, ora embargados, a cláusula de retenção, que previa 6,5% (seis vírgula cinco por cento) sobre o valor total do preço do contrato, se afigurada nitidamente abusiva.

Sendo assim, traduzindo a vantagem excessiva e iníqua, compete ao Poder Judiciário o reconhecimento da abusividade e sua adequação, o que fora feito no acórdão recorrido, com fundamento no entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça.

Nesse sentido, determinou a retenção no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor pago.

A propósito, vejamos o entendimento jurisprudencial,
in verbis
:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO PARCIAL. MOMENTO. TEMA 577/STJ. PERCENTUAL. RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. RECURSO REPETITIVO. TEMA 938. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).

2. Esta Corte firmou o entendimento de que é imediata a devolução dos valores pagos pelo comprador, na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel. Tema 577/STJ, firmado no Recurso Especial no 1.300.418/SC, julgado sob o rito dos recursos repetitivos. Incidência da Súmula no 568/STJ.

3. O acórdão recorrido não destoou do entendimento firmado por esta Corte Superior no julgamento do REsp no 1.551.951/SP, sob o rito do art. 543-C do CPC/1973 (Tema 938), no sentido de que a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a taxa de corretagem exige a ciência inequívoca do consumidor quanto ao valor da comissão, o que não ocorreu na hipótese.

4. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.

5. Rever a conclusão do tribunal local demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial, nos termos das Súmulas nos 5 e 7/STJ.

6. Agravo interno não provido.”
(AgInt no AREsp 1247150/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 10/09/2018)

Nesse passo, o que se verifica é o inconformismo com o resultado a que se chegou, de maneira que os embargos declaratórios não constituem meio idôneo para o reexame de matéria já decidida, destinando-se tão somente a esclarecer obscuridade ou eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o Juiz de ofício ou a requerimento, e corrigir erro material, nos termos do art. 1.022 do vigente Código de Processo Civil.

Nesse sentido, vejamos,
in verbis
:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE – REQUISITOS DEMONSTRADOS - PROCEDÊNCIA - OMISSÃO E CONTRADIÇÃO – INEXISTÊNCIA – CLARO OBJETIVO DE REDISCUSSÃO – INVIABILIDADE – RECURSO NÃO PROVIDO. Os Embargos Declaratórios constituem-se em meio processual adequado para a integralização ou aperfeiçoamento do julgado, caso seja obscuro, omisso ou contraditório e, excepcionalmente, para correção de erro material, mas não se prestam ao reexame do mérito. (N.U 0002749-73.2017.8.11.0046, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/07/2019, Publicado no DJE 05/07/2019)

Por outro lado, quanto a fixação de juros de mora, apesar de não ter sido insurgência no recurso de apelação, o que afastaria a omissão, revela-se matéria de ordem pública e, portanto, merece ser apreciada.

Na hipótese, por se tratar de resolução de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, tem-se, em verdade, que não há que se falar em mora anterior, portanto, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, deve incidir os juros de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado.

Aliás, vejamos o entendimento jurisprudencial,
in verbis:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO.

1. Ação ajuizada em 03/07/2014. Recurso especial interposto em 27/04/2016 e distribuído em 01/12/2016.

2. Inexistentes os vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material no acórdão recorrido, não se caracteriza a violação do art. 1.022 do CPC/2015.

3. A cláusula penal compensatória constitui pacto acessório, de natureza pessoal, por meio do qual os contratantes, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da avença, determinam previamente uma penalidade a ser imposta àquele que der causa à inexecução, total ou parcial, do contrato. Funciona, ainda, como fixação prévia de perdas e danos, que dispensa a comprovação de prejuízo pela parte inocente pelo inadimplemento contratual.

4. De outro turno, as arras consistem na quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório).

5. Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do CC/02, verifica-se que a função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o lícito arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato. 6. De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte "inocente" pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente.

7. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título).

8. Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no art. 419 do CC, valem como "taxa mínima" de indenização pela inexecução do contrato.

9.
Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes.

10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido.” (REsp 1617652/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/09/2017, DJe 29/09/2017) (destaquei)

“APELAÇÃO CIVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – CLAÚSULA PENAL DECLARADA ABUSIVA – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – COBRANÇA DE TAXA DE CORRETAGEM – CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA – POSSIBILIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. O fato do promitente compradora desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais , sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
. “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do transito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ)”
(N.U 0052143-35.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/03/2020, Publicado no DJE 16/03/2020) (destaquei)

Com essas considerações,
acolho parcialmente os embargos de declaração,
para sanar o vício apontado e fixar os juros de mora em 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado, mantendo o acórdão recorrido em seus demais termos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/06/2020

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0013860-40.2015.8.11.0041
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[DIEGO RODRIGUES DOS REIS - CPF: 735.136.101-06 (EMBARGADO), RENAN PHELIPE SANTOS VILELA - CPF: 036.712.821-77 (ADVOGADO), BRUNNA FERNANDA P DA SILVA GOMES DE LIMA RODRIGUES DOS REIS - CPF: 018.720.331-80 (EMBARGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA VI - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.059/0001-76 (EMBARGANTE), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), RODOBENS NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (EMBARGANTE), TROPICAL BRASIL BROKERS (TERCEIRO INTERESSADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
EMBARGOS ACOLHIDOS EM PARTE. DECISÃO UNÂNIME.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO COM CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR – PORCENTAGEM DE RESTITUIÇÃO – PRECEDENTES – REDISCUSSÃO DA MATÉRIA – IMPOSSIBILIDADE – JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – OMISSÃO SANADA -
EMBARGOS ACOLHIDOS EM PARTE.

Os embargos de declaração somente devem ser acolhidos quando presente, na decisão embargada, quaisquer dos requisitos elencados no art. 1.022 do Código de Processo Civil, quais sejam, erro material, obscuridade, contradição ou omissão.

“(....)
Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. (...).”
(REsp 1617652/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/09/2017, DJe 29/09/2017

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Embargos de declaração opostos por
Rodobens Negócios Imobiliários S/A e Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária – Cuiabá IV – SPR – Ltda.,
em face de acórdão que, a unanimidade, deu parcial provimento ao recurso de apelação, interposto por
Diego Rodrigues dos Reis e Brunna Fernanda P. da Silva G. L. R. dos Reis
, para o fim de determinar que a repetição dos valores seja equivalente a 90% (noventa por cento) do pago, mantendo a sentença em seus demais termos.

Nas suas razões, o embargante sustenta a necessidade de prequestionamento da matéria, a fim de que possa propor recurso a instâncias superiores.

Argumenta que faz jus a majoração do percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento), nos termos do atual julgamento do Superior Tribunal de Justiça, bem como que os juros moratórios devem incidir apenas após o trânsito em julgado.

As contrarrazões foram apresentadas, (Id.

43608481)
, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Inicialmente, importa salientar que os embargos de declaração somente devem ser acolhidos quando presente, na decisão embargada, quaisquer dos requisitos elencados no art. 1.022 do Código de Processo Civil, quais sejam, erro material, obscuridade, contradição ou omissão,
in verbis:

“Art. 1.022. Cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para:

I - esclarecer obscuridade ou eliminar contradição;

II - suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento;

III - corrigir erro material.”

Pois bem.

Da análise verifica-se que a embargante, além de ter a intenção de prequestionar a matéria, pretender rediscutir a questão posta na apelação, quanto a fixação da porcentagem de retenção, quando da rescisão contratual imobiliária, por culpa exclusiva do comprador.

Sobre o assunto, não há como acolher a pretensão da embargante, na medida em que o recurso de embargos de declaração não se presta para a rediscussão da matéria.

Ademais, os fundamentos do
decisum
não se vinculam aos argumentos de quaisquer das partes ou das interpretações por eles feitas a respeito dos dispositivos legais, mas sim do convencimento do julgador.

Nesse contexto, ficou evidenciado que a pretensão da Embargante é estabelecer nova discussão acerca de matéria decidida na decisão combatida, pretensão esta que não pode ser de forma alguma acolhida, se a parte está inconformada, cabe a ela interpor recurso cabível, não servindo os aclaratórios como sucedâneo recursal.

Isso porque, ficou claro no acórdão proferido por esta Câmara que apesar da rescisão contratual ter sido exclusivamente por culpa dos compradores, ora embargados, a cláusula de retenção, que previa 6,5% (seis vírgula cinco por cento) sobre o valor total do preço do contrato, se afigurada nitidamente abusiva.

Sendo assim, traduzindo a vantagem excessiva e iníqua, compete ao Poder Judiciário o reconhecimento da abusividade e sua adequação, o que fora feito no acórdão recorrido, com fundamento no entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça.

Nesse sentido, determinou a retenção no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor pago.

A propósito, vejamos o entendimento jurisprudencial,
in verbis
:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO PARCIAL. MOMENTO. TEMA 577/STJ. PERCENTUAL. RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. RECURSO REPETITIVO. TEMA 938. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).

2. Esta Corte firmou o entendimento de que é imediata a devolução dos valores pagos pelo comprador, na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel. Tema 577/STJ, firmado no Recurso Especial no 1.300.418/SC, julgado sob o rito dos recursos repetitivos. Incidência da Súmula no 568/STJ.

3. O acórdão recorrido não destoou do entendimento firmado por esta Corte Superior no julgamento do REsp no 1.551.951/SP, sob o rito do art. 543-C do CPC/1973 (Tema 938), no sentido de que a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a taxa de corretagem exige a ciência inequívoca do consumidor quanto ao valor da comissão, o que não ocorreu na hipótese.

4. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.

5. Rever a conclusão do tribunal local demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial, nos termos das Súmulas nos 5 e 7/STJ.

6. Agravo interno não provido.”
(AgInt no AREsp 1247150/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 10/09/2018)

Nesse passo, o que se verifica é o inconformismo com o resultado a que se chegou, de maneira que os embargos declaratórios não constituem meio idôneo para o reexame de matéria já decidida, destinando-se tão somente a esclarecer obscuridade ou eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual devia se pronunciar o Juiz de ofício ou a requerimento, e corrigir erro material, nos termos do art. 1.022 do vigente Código de Processo Civil.

Nesse sentido, vejamos,
in verbis
:

“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE MANUTENÇÃO DE POSSE – REQUISITOS DEMONSTRADOS - PROCEDÊNCIA - OMISSÃO E CONTRADIÇÃO – INEXISTÊNCIA – CLARO OBJETIVO DE REDISCUSSÃO – INVIABILIDADE – RECURSO NÃO PROVIDO. Os Embargos Declaratórios constituem-se em meio processual adequado para a integralização ou aperfeiçoamento do julgado, caso seja obscuro, omisso ou contraditório e, excepcionalmente, para correção de erro material, mas não se prestam ao reexame do mérito. (N.U 0002749-73.2017.8.11.0046, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/07/2019, Publicado no DJE 05/07/2019)

Por outro lado, quanto a fixação de juros de mora, apesar de não ter sido insurgência no recurso de apelação, o que afastaria a omissão, revela-se matéria de ordem pública e, portanto, merece ser apreciada.

Na hipótese, por se tratar de resolução de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, tem-se, em verdade, que não há que se falar em mora anterior, portanto, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, deve incidir os juros de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado.

Aliás, vejamos o entendimento jurisprudencial,
in verbis:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. ARRAS. NATUREZA INDENIZATÓRIA. CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DAS ARRAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO.

1. Ação ajuizada em 03/07/2014. Recurso especial interposto em 27/04/2016 e distribuído em 01/12/2016.

2. Inexistentes os vícios de omissão, contradição, obscuridade ou erro material no acórdão recorrido, não se caracteriza a violação do art. 1.022 do CPC/2015.

3. A cláusula penal compensatória constitui pacto acessório, de natureza pessoal, por meio do qual os contratantes, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da avença, determinam previamente uma penalidade a ser imposta àquele que der causa à inexecução, total ou parcial, do contrato. Funciona, ainda, como fixação prévia de perdas e danos, que dispensa a comprovação de prejuízo pela parte inocente pelo inadimplemento contratual.

4. De outro turno, as arras consistem na quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. Apresentam natureza real e têm por finalidades: a) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); b) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal); c) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório).

5. Do regramento constante dos arts. 417 a 420 do CC/02, verifica-se que a função indenizatória das arras se faz presente não apenas quando há o lícito arrependimento do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato. 6. De acordo com o art. 418 do CC/02, mesmo que as arras tenham sido entregues com vistas a reforçar o vínculo contratual, tornando-o irretratável, elas atuarão como indenização prefixada em favor da parte "inocente" pelo inadimplemento, a qual poderá reter a quantia ou bem, se os tiver recebido, ou, se for quem os deu, poderá exigir a respectiva devolução, mais o equivalente.

7. Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título).

8. Se previstas cumulativamente, deve prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no art. 419 do CC, valem como "taxa mínima" de indenização pela inexecução do contrato.

9.
Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes.

10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido.” (REsp 1617652/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/09/2017, DJe 29/09/2017) (destaquei)

“APELAÇÃO CIVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – CLAÚSULA PENAL DECLARADA ABUSIVA – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – COBRANÇA DE TAXA DE CORRETAGEM – CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA – POSSIBILIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ. O fato do promitente compradora desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais , sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
. “Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do transito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ)”
(N.U 0052143-35.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/03/2020, Publicado no DJE 16/03/2020) (destaquei)

Com essas considerações,
acolho parcialmente os embargos de declaração,
para sanar o vício apontado e fixar os juros de mora em 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado, mantendo o acórdão recorrido em seus demais termos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/06/2020