Tribunal: TJMT
Processo: 0011180-96.2015.8.11.0004
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-10-21
Data de publicação: 2020-10-22

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO - VENDA DE IMÓVEL EM DUPLICIDADE - PRETENDIDA NULIDADE DA SEGUNDA ALIENAÇÃO - TERCEIRO DE BOA-FÉ - FALTA DE REGISTRO DA PRIMEIRA ALIENAÇÃO - ESCRITURA DE REGISTRO DO IMÓVEL OUTORGADA EM NOME DO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ - AUSÊNCIA DE VÍCIO A ENSEJAR A NULIDADE DO ATO - SENTENÇA MANTIDA NESTE PONTO - DANO MATERIAL - VALOR A SER APURADO POR MEIO DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1- Presume-se a boa-fé daquele que adquire imóvel em que, na matrícula, não consta qualquer restrição. Logo, não há como impor ao terceiro adquirente a pecha de má-fé se o adquirente anterior não registrou a promessa de compra e venda na matrícula do imóvel.
2- Na hipótese, considerando que o Autor/Recorrente não formalizou o registro da Escritura de Compra e Venda quando adquiriu os lotes descritos na inicial, infere-se que a segunda alienação, registrada em nome da Recorrida Josiane Ribeiro Fontoura, é legal, eis que presumida a boa-fé daquele que adquire imóvel em que, na matrícula, não consta qualquer restrição.
3- Tendo em vista a comprovação da venda em duplicidade dos imóveis por parte da Imobiliária Recorrida, esta deve ser compelida a ressarcir os danos materiais sofridos pelo Apelante, de modo que a indenização deve corresponder ao valor atual de mercado dos lotes, o que deverá ser apurado por meio de liquidação de sentença.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0011180-96.2015.8.11.0004
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[AFRANIO VILELA TORRES - CPF: 137.447.551-34 (APELANTE), MARIA APARECIDA VILELA TORRES - CPF: 307.942.771-87 (ADVOGADO), E L ESTEVES IMOBILIARIA - CNPJ: 03.771.474/0001-25 (APELADO), JUDITH DIAS TEIXEIRA - CPF: 015.446.912-20 (APELADO), ALEXANDRO TAKISHITA MARTINS DA FONSECA - CPF: 941.550.971-68 (ADVOGADO), MAYR DUARTE DE LUCENA RIBEIRO MAGALHAES - CPF: 011.994.581-98 (ADVOGADO), JUDITH DIAS TEIXEIRA - CPF: 015.446.912-20 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), JOSIANE RIBEIRO FONTOURA - CPF: 875.244.301-91 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO - VENDA DE IMÓVEL EM DUPLICIDADE - PRETENDIDA NULIDADE DA SEGUNDA ALIENAÇÃO - TERCEIRO DE BOA-FÉ - FALTA DE REGISTRO DA PRIMEIRA ALIENAÇÃO - ESCRITURA DE REGISTRO DO IMÓVEL OUTORGADA EM NOME DO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ - AUSÊNCIA DE VÍCIO A ENSEJAR A NULIDADE DO ATO - SENTENÇA MANTIDA NESTE PONTO - DANO MATERIAL - VALOR A SER APURADO POR MEIO DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1- Presume-se a boa-fé daquele que adquire imóvel em que, na matrícula, não consta qualquer restrição. Logo, não há como impor ao terceiro adquirente a pecha de má-fé se o adquirente anterior não registrou a promessa de compra e venda na matrícula do imóvel.

2- Na hipótese, considerando que o Autor/Recorrente não formalizou o registro da Escritura de Compra e Venda quando adquiriu os lotes descritos na inicial, infere-se que a segunda alienação, registrada em nome da Recorrida Josiane Ribeiro Fontoura, é legal, eis que presumida a boa-fé daquele que adquire imóvel em que, na matrícula, não consta qualquer restrição.

3- Tendo em vista a comprovação da venda em duplicidade dos imóveis por parte da Imobiliária Recorrida, esta deve ser compelida a ressarcir os danos materiais sofridos pelo Apelante, de modo que a indenização deve corresponder ao valor atual de mercado dos lotes, o que deverá ser apurado por meio de liquidação de sentença.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N.o 001180-96.2015.8.11.0004

RELATÓRIO

EXMA. SR.a DES.a CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
Afranio Vilela Torres,
objetivando a reforma da sentença proferida pelo Juízo da 2.a Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT que, nos autos da Ação Anulatória de Ato Jurídico c/c Danos Materiais ajuizada em face de
E.L.Esteves – Imobiliária
e
Josiane Ribeiro Fontoura
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, apenas para condenar a Requerida E.L. Esteves Imobiliária ao pagamento de indenização no valor de R$ 3.300,00 (três mil e trezentos reais) a título de danos materiais, acrescido de juros de mora e correção monetária a partir do efetivo prejuízo, bem como julgou improcedente o pedido de anulação do registro dos imóveis em favor da Requerida Josiane Ribeiro Fontoura.

Inconformado, o Apelante almeja a reforma da sentença, ao fundamento de que é possuidor dos lotes n.os 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 e 11, que compõem a Quadra 371, localizados no loteamento Jardim Nova Barra, desde o ano de 2007 e que estes foram alienados indevidamente pela Apelada E.L.Esteves – Imobiliária/Apelada, a Sr.a Josiane Ribeiro Fontoura, e que as provas dos autos demonstram a má-fé dos Apelados.

Assevera que no ano de 2007 adquiriu os lotes da Imobiliária Recorrida, por meio de Escritura de Compra e Venda lavrada em Cartório e que, ao tentar formalizar o registro no ano de 2010, teve conhecimento de que os mesmos lotes haviam sido alienados para a Recorrida Josiane Ribeiro Fontoura.

Aduz que os Recorridos tinham conhecimento de que os terrenos, objeto da lide, pertenciam ao Recorrente e agiram de má-fé, situação que justifica a modificação da sentença e declarar a nulidade do registro em favor da Recorrida Josiane Ribeiro Fontoura.

Insurge-se, ainda, quanto ao valor fixado a título de danos materiais, eis que foram arbitrados de forma irrisória.

Por fim, requer o provimento do Apelo nestes pontos.

A Recorrida Josiane Ribeiro Fontoura apresentou contraminuta no ID. 26025490.

A Apelada E.L.Esteves – Imobiliária, mesmo intimada (ID. 30235972), deixou transcorrer
in albis
o prazo para apresentar contrarrazões, consoante certidão lançada no ID. 34001964.

É o relatório.

Cuiabá, 05 de março de 2020.

Des.a Clarice Claudino da Silva

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO
(MÉRITO)

EXMA. SR.a DES.a CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Consta dos autos eletrônicos que
Afranio Vilela Torres
ajuizou Ação Anulatória de Ato Jurídico c/c Danos Materiais em face de
E.L.Esteves Imobiliária
e
Josiane Ribeiro Fontoura
e sustentou que em 15/06/2007, adquiriu da Imobiliária E.L.Esteves por meio de Contrato de Compra e Venda, 11 (onze) lotes urbanos, situados na cidade de Barra do Garças, no Loteamento Nova Barra, sob os nos. 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10 e 11, da Quadra 371.

O Autor/Recorrente afirmou que o contrato foi quitado de forma integral e que, ao tentar formalizar o registro da escritura dos imóveis, teve ciência de que os mesmos lotes haviam sido alienados à Sra. Josiane Ribeiro Fontoura, em março de 2010, por meio de Escritura Pública lavrada e registrada.

Asseverou que se trata de negócio fraudulento, que os Recorridos agiram em conluio, e por isso deve ser declarado nulo.

Requereu, ainda, a condenação dos Requeridos ao pagamento de indenização por danos materiais, diante dos transtornos e prejuízos sofridos.

Citada, a Recorrida Josiane Ribeiro Fontoura apresentou defesa em que rebateu as teses da inicial, no sentido de que é adquirente de boa-fé e que quando entabulou o negócio não tinha conhecimento de que pertenciam ao Autor/Recorrente, eis que não havia qualquer restrição ou averbação na matrícula dos imóveis.

Sustenta que adquiriu os lotes por meio de Escritura de Compra e Venda, a qual foi registrada em Cartório, situação que demonstra que é a real proprietária.

Por fim, pugnou pela total improcedência dos pedidos.

A empresa E.L. Esteves Imobiliária foi citada e deixou escoar o prazo sem apresentar contestação.

O Julgador monocrático julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, condenou a Requerida E.L. Esteves Imobiliária ao pagamento de indenização no valor de R$ 3.300,00 (três mil e trezentos reais) a título de danos materiais, bem como julgou improcedente o pedido de anulação do registro dos imóveis que está em nome da Requerida Josiane Ribeiro Fontoura, o que deu azo a este Apelo.

Passo ao exame das insurgências trazidas ao conhecimento deste Sodalício.

Como é cediço, nas relações que envolvem direito real, a matrícula é o elemento mais importante para a segurança dos negócios jurídicos, pois nela estão dispostas todas as atualizações que dizem respeito à compra e venda, benfeitorias, partilhas, usufruto, hipoteca, alienação fiduciária etc.

Vale frisar, ainda, que se tratando de promessa de compra e venda de imóvel,
é ônus do adquirente registrar a Escritura Pública na matrícula do bem, a fim de concentrar publicamente todas as informações referente ao imóvel
.

Logo, ausente o registro na matrícula do imóvel, presume-se a boa-fé do terceiro adquirente.

Na hipótese, o Autor, ora Apelante, afirma que os lotes descritos na inicial foram adquiridos por meio de Escritura de Compra e Venda representativa do negócio jurídico pactuado com a pessoa jurídica E.L. Esteves Imobiliária em 15/06/2007.

Observa-se que a escritura (ID. 26023974) não foi levada a registro logo após a sua lavratura e somente no ano de 2010, quando tentou proceder ao registro, tomou ciência de que havia ocorrido outra venda, cuja escritura fora lavrada e registrada em nome de Josiane Ribeiro Fontoura.

Pois bem. Diante do cenário apresentado nesses autos, não há a mínima prova do conluio e da má-fé atribuída à Recorrida Josiane Ribeiro Fontoura, já que quando adquiriu os lotes em 16/03/2010, em cujas matrículas não havia qualquer menção à venda anterior.

Com efeito, pelo teor da matrícula anexada ao ID. 26023999, fica evidente que a Apelada Josiane Ribeiro Fontoura adquiriu os lotes em 08/03/2010, por meio de Escritura de Compra e Venda firmada com a Imobiliária E.L.Esteves, a qual foi registrada na mesma data, época em que não havia qualquer restrição nas matrículas.

Portanto, conclui-se que o Autor/Recorrente assumiu o risco do negócio, já que desde aquisição dos lotes no ano de 2007, não registrou a sua Escritura de Compra e Venda, ou seja, manteve-se inerte por 3 (três) anos, e quando tentou fazer no ano de 2010, foi surpreendido com a constatação de que os lotes já estavam em nome da terceira adquirente.

Levando, pois, em consideração que a Apelada Josiane Ribeiro Fontoura tem em seu favor Escritura de Compra e Venda devidamente registrada, conforme se vê na certidão da matrícula anexada no ID. 26023999, não há dúvida de que deve prevalecer o seu direito de propriedade sobre os imóveis objeto da lide, uma vez não demonstrado ser adquirente de má fé.

Em outras palavras, considerando que o Autor/Recorrente não promoveu o devido registro, infere-se que a segunda alienação, registrada em nome da Recorrida Josiane Ribeiro Fontoura, não padece de mácula que a torna nula ou anulável,
eis que presumida a boa-fé daquele que adquire imóvel em que na matrícula não consta qualquer restrição
.

Neste sentido é a jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL - ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM DUPLICIDADE - REGISTRO DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA - AUSÊNCIA DE VÍCIO - VALIDADE - PERDAS E DANOS - DANOS MATERIAIS - COMPROVAÇÃO - INDENIZAÇÃO PELA PERDA DE UMA CHANCE - COMPROVAÇÃO - DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO.
Não tendo os autores comprovado a existência de vício ou conluio entre partes para a compra de imóvel, formalizada por escritura pública e posterior registro do imóvel no cartório de registro competente, impõe-se a improcedência do pedido de anulação do negócio jurídico.
(...) O valor da indenização deve ser fixado de acordo c om os princípios da proporcionalidade e razoabilidade. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.13.284397-0/001, Relator (a): Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier , 18a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/11/2018, publicação da súmula em 03/12/2018). (sem destaque no original)

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E ANULAÇÃO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA C/C NULIDADE DE REGISTRO.
Caso dos autos em que houve duplicidade de venda de um mesmo imóvel, devendo prevalecer a segunda, eis que levada a registro, atribuindo a propriedade em favor de quem ali se encontra apontado como adquirente do imóvel. Aplicação da norma contida no art.1.245 do CCB. Alegações de simulação ou fraude que não encontram respaldo na prova carreada aos autos, de modo que não há como se ter o negócio por nulo ou anulável, restando hígida a negociação que deu origem ao registro
. Ausente hipótese que possa justificar a aplicação do art. 1.247 do CCB, inexistindo motivo para o decreto de invalidade do registro do imóvel. Demandas anulatória e adjudicatória improcedentes. APELAÇÕES PROVIDAS. (Apelação Cível No 70069856177, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Heleno Tregnago Saraiva, Julgado em 25/08/2016). (sem grifo no original)

É sabido que a presunção de boa fé só cede espaço mediante prova robusta em contrário. E por isso repito que não é isso o que estes autos demonstram sobre o alegado conluio e má fé da adquirente.

De acordo com as testemunhas arroladas pelo Apelante, estas apenas afirmaram que tinham conhecimento de que o Recorrente era proprietário dos lotes, mas não souberam informar quando e como foi a aquisição, ou seja, não trouxeram nenhuma confirmação que pudesse indicar que a adquirente agiu com o propósito de lesar o Apelante, em conluio com a Imobiliária.

De outro lado, vê-se que a Imobiliária Recorrida alienou os referidos lotes tanto ao Recorrente, como à Apelada Josiane Ribeiro Fontoura, de modo isolado e de má fé confirmada pelo seu silêncio tanto no primeiro quanto no segundo grau, tornando inafastável a sua responsabilidade em ressarcir os danos ocasionados ao Apelante.

No que se refere ao valor dos danos materiais, observa-se que o Julgador monocrático fixou a quantia de R$ 3.300,00 (três mil e trezentos reais), correspondente ao valor pago pelo Apelante quando da compra dos lotes.

Contudo, tendo em vista o transcurso do tempo desde aquisição dos bens pelo Apelante no ano de 2007 até a prolação da sentença, infere-se que a indenização deve corresponder ao valor atual de mercado dos imóveis, o qual deverá ser obtido mediante avaliação na fase de liquidação da sentença.

Neste sentido é a jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - VENDA DE IMÓVEL EM DUPLICIDADE - ILÍCITO CONFIGURADO - NECESSIDADE DE RECOMPOSIÇÃO DOS PREJUÍZOS EXPERIMENTADOS - INDENIZAÇÃO CORRESPONDENTE AO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL ATUALIZADO - APURAÇÃO ATRAVÉS DE LIQUIDAÇÃO POR ARBITRAMENTO.
- Comprovada a venda em duplicidade e não podendo o imóvel ser entregue ao autor, a única solução é a resolução do contrato em perdas e danos, o que implica na recomposição da integralidade dos prejuízos experimentados. - A recomposição da integralidade dos prejuízos experimentados deve ser apurada em liquidação de sentença por arbitramento, com aferição do valor de mercado do imóvel. (TJMG - Apelação Cível 1.0390.13.000507-2/001, Relator(a): Des.(a) Valdez Leite Machado , 14a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 14/03/2016, publicação da súmula em 28/03/2016).

Diante do exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso, reformo em parte a sentença recorrida e condeno a Apelada E.L. Esteves Imobiliária a ressarcir os danos materiais causados ao Recorrente, os quais serão apurados levando em consideração o valor de mercado dos imóveis ao tempo da liquidação.

Tendo em vista o parcial provimento do Apelo, deixo de fixar os honorários recursais.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/10/2020