Tribunal: TJMT
Processo: 0037491-52.2011.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-01-22
Data de publicação: 2020-01-24

Ementa:
E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PROCESSO CONEXO À AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA – JULGAMENTO SIMULTÂNEO POR SENTENÇA ÚNICA – PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE RESPEITADO – PRECEDENTES DO STJ E DESTE SODALÍCIO – MÉRITO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FINS COMERCIAIS – FALTA DE “HABITE-SE” E ALVARÁ DE FUNCIONAMENTO DEFINITIVO – PROVIDÊNCIA QUE IMPEDE A UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL PARA O FIM E OBJETO CONTRATADO – RESPONSABILIDADE DO LOCADOR – ART. 22 DA LEI No. LEI No. 8.245/91 – RESCISÃO CONTRATUAL DEVIDA, ASSEGURANDO-SE O DIREITO DA LOCATÁRIA À PERCEPÇÃO DE INDENIZAÇÃO CORRESPONDENTE PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS NO ESPAÇO LOCADO, DEVIDAMENTE COMPROVADO POR MEIO DE PERÍCIA JUDICIAL, SOB PENA DE CARACTERIZAÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – DANO MORAL AFASTADO – MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – PRECEDENTE STJ – ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA NA AÇÃO DE DESPEJO DE RESPONSABILIDADE DA APELANTE – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA –RECURSO PROVIDO EM PARTE.
No caso de conexão de processos, com julgamento simultâneo, proferida sentença única, pode a parte interpor apenas um recurso abrangendo todas as demandas, pois o que se ataca é a decisão que é una e indivisível. Precedentes do STJ e do TJMT.
Nos termos do art. 22, inc. I, da Lei no. 8.245/91, a responsabilidade de garantir ao objeto locado condições de utilização e atingimento da finalidade empresarial recai sobre a parte locadora, não se confundindo com adaptação para ajuste à atividade empresarial da parte locatária, mostrando-se, pois, devida a rescisão contratual, com substrato no art. 476 do CC/02 (“exceptio non adimpleti contractus”), assegurado, inclusive, o direito à obtenção de indenização pelas benfeitorias realizadas no local às expensas da locatória, mostrando-se irrelevante cláusula contratual em sentido contrário, sob pena de se incentivar o enriquecimento sem causa da proprietária do imóvel.
Consoante entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, “(...) o simples inadimplemento contratual não gera, em regra, danos morais, por caracterizar mero aborrecimento, dissabor, envolvendo controvérsia possível de surgir em qualquer relação negocial, sendo fato comum e previsível na vida social, embora não desejável” (AgRg no AREsp 844.643/PB, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 26/04/2016, DJe 05/05/2016).
Não tendo o locatário dado causa ao ingresso da ação de despejo por denúncia vazia, pois desocupou o imóvel antes do término do prazo contratual estabelecido para desocupação do imóvel, sendo tal informação de pleno conhecimento do locador, já que regularmente citado na ação conexa em que se pretendia a rescisão contratual ajuizada em data anterior, a sucumbência fica a cargo do locador.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0037491-52.2011.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA]

Parte(s):

[RIBEIRO & LEMES LTDA - EPP - CNPJ: 01.592.431/0001-57 (APELADO), ANTONIO CARLOS TAVARES DE MELLO - CPF: 570.805.691-68 (ADVOGADO), COMPANHIA BRASILEIRA DE DISTRIBUICAO - CNPJ: 47.508.411/0001-56 (APELANTE), IGOR GOES LOBATO - CPF: 048.203.546-39 (ADVOGADO), ELIANA ALVES ALMEIDA - CPF: 808.638.171-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – PROCESSO CONEXO À AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA – JULGAMENTO SIMULTÂNEO POR SENTENÇA ÚNICA – PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE RESPEITADO – PRECEDENTES DO STJ E DESTE SODALÍCIO –
MÉRITO
– LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FINS COMERCIAIS – FALTA DE “HABITE-SE” E ALVARÁ DE FUNCIONAMENTO DEFINITIVO – PROVIDÊNCIA QUE IMPEDE A UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL PARA O FIM E OBJETO CONTRATADO – RESPONSABILIDADE DO LOCADOR – ART. 22 DA LEI No. LEI No. 8.245/91 – RESCISÃO CONTRATUAL DEVIDA, ASSEGURANDO-SE O DIREITO DA LOCATÁRIA À PERCEPÇÃO DE INDENIZAÇÃO CORRESPONDENTE PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS NO ESPAÇO LOCADO, DEVIDAMENTE COMPROVADO POR MEIO DE PERÍCIA JUDICIAL, SOB PENA DE CARACTERIZAÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA – DANO MORAL AFASTADO – MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – PRECEDENTE STJ – ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA NA AÇÃO DE DESPEJO DE RESPONSABILIDADE DA APELANTE – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA –RECURSO PROVIDO EM PARTE.

No caso de conexão de processos, com julgamento simultâneo, proferida sentença única, pode a parte interpor apenas um recurso abrangendo todas as demandas, pois o que se ataca é a decisão que é una e indivisível. Precedentes do STJ e do TJMT.

Nos termos do art. 22, inc. I, da Lei no. 8.245/91, a responsabilidade de garantir ao objeto locado condições de utilização e atingimento da finalidade empresarial recai sobre a parte locadora, não se confundindo com adaptação para ajuste à atividade empresarial da parte locatária, mostrando-se, pois, devida a rescisão contratual, com substrato no art. 476 do CC/02 (
“exceptio non adimpleti contractus”
), assegurado, inclusive, o direito à obtenção de indenização pelas benfeitorias realizadas no local às expensas da locatória, mostrando-se irrelevante cláusula contratual em sentido contrário, sob pena de se incentivar o enriquecimento sem causa da proprietária do imóvel.

Consoante entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça,
“(...) o simples inadimplemento contratual não gera, em regra, danos morais, por caracterizar mero aborrecimento, dissabor, envolvendo controvérsia possível de surgir em qualquer relação negocial, sendo fato comum e previsível na vida social, embora não desejável”
(AgRg no AREsp 844.643/PB, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 26/04/2016, DJe 05/05/2016).

Não tendo o locatário dado causa ao ingresso da ação de despejo por denúncia vazia, pois desocupou o imóvel antes do término do prazo contratual estabelecido para desocupação do imóvel, sendo tal informação de pleno conhecimento do locador, já que regularmente citado na ação conexa em que se pretendia a rescisão contratual ajuizada em data anterior, a sucumbência fica a cargo do locador.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 0037491-52.2011.811.0041

APELANTE:

COMPANHIA BRASILEIRA DE DISTRIBUIÇÃO (GRUPO PÃO DE AÇÚCAR)

APELADA:

RIBEIRO & LEMES LTDA.

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto
COMPANHIA BRASILEIRA DE DISTRIBUIÇÃO (GRUPO PÃO DE AÇÚCAR)
, contra a sentença una prolatada proferida pelo Juízo da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dra. Sinii Savana Bosse Saboia Ribeiro
, que, nos Autos no. 37491-52.2001.811.0041 (Código 740745), correspondentes à Ação de Indenização por Danos Morais e Materiais ajuizada por
RIBEIRO & LEMES LTDA.
em face da aqui recorrente, julgou parcialmente procedentes os pedidos deduzidos na exordial, cuja parte dispositiva restou vazada nos seguintes termos (fls. 573 e verso):

“Posto isso, com fundamento no artigo 487, I, do Novo Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na Ação de Indenização Por Danos Morais e Materiais promovida por Ribeiro & Lemes Ltda em desfavor de Companhia Brasileira de Distribuição (Grupo Pão de Açúcar), para declarar rescindido os contratos de fls. 40/49 e condenar Companhia Brasileira de Distribuição (Grupo Pão de Açúcar) ao pagamento dos danos materiais no valor de R$ 123.483,81 (cento e vinte e três mil, quatrocentos e oitenta e três reais e oitenta e um centavos), que deverá ser corrigido pelo INPC e juros de mora de 1% (um por cento), ao mês, ambos a partir do desembolso.

Condeno, ainda, a ré Companhia Brasileira de Distribuição (Grupo Pão de Açúcar) ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a serem corrigidos pelo INPC, da data do arbitramento (prolação da sentença) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Em razão de ter a parte autora decaído de parte mínima do pedido, condeno a requerida Companhia Brasileira de Distribuição ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, estes que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com fundamento no artigo 85, §§ 2o e 6o, do Novo Código de Processo Civil.

Com fundamento no artigo 487, I do Novo Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na Ação de Despejo por Denúncia Vazia Com Pedido de Imissão na Posse promovida por Companhia Brasileira de Distribuição em desfavor de Ribeiro & Lemes Ltda, tão somente para confirmar a decisão que determinou a imissão da autora na posse do bem locado.

Por ter a ré decaído de parte mínima do pedido. Condeno a autora Companhia Brasileira de Distribuição ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa atualizada, com fundamento no artigo 85, § 2o do Novo Código de Processo Civil.

Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as baixas e anotações de estilo.”
.

Em suas razões recursais, o recorrente, após contextualizar os fatos que antecederam a interposição do presente recurso, defende que a r. sentença
a quo
mostra-se equivocada, e, para tanto, aduz que
“sempre atuou em estrita consonância com as disposições do contrato de sublocação firmado pelas partes, bem como em consonância com a legislação pertinente”
, de modo que entende que
“não há que se falar em responsabilização da Apelante pelo danos materiais e morais supostamente sofridos pela Apelada, uma vez que carentes as alegações de comprovação da conexão entre a conduta da ré e os danos alegados”
.

Relata que
“a exposição da Apelada em sua peça de ingresso é breve e insuficiente, incapaz de fundamentar os seus pedidos, revelando-se como um conjunto de simples alegações despidas de qualquer prova ou mesmo indício que permitam concluir pela ocorrência dos danos descritos no pedido”
, mormente porque
“os danos reclamados pela Apelada são aqueles investidos para a instalação de sua loja dentro do Hipermercado, loja que não obteve os resultados pretendidos por sua exclusiva gestão administrativa, tendo em vista que os demais estabelecimentos lá instalados não purgaram do mesmo problema”
.

Em relação a este ponto, afiança que
“os valores dispendidos a título de obras e ativação da inscrição estadual não poder ser transferidos à Apelante, uma vez que são única e exclusivamente de responsabilidade da Apelada e foram determinados por contrato plenamente válido”
, e que
“ao arbitrar a responsabilidade da apelante pelos danos de cunho extrapatrimonial sofridos pela apelada com o fechamento de seu estabelecimento, estaria possibilitando que o mesmo obtenha vantagem indevida, configurando ainda o enriquecimento sem causa”
, razão pela qual postula pelo seu afastamento ou, no mínimo, a minoração do
quantum
arbitrado; e em relação aos danos materiais, acaso mantidos, que seja retificado o termo
a quo
de incidência da correção monetária para a data da atualização realizada pelo
Expert
do Juízo.

Quanto ao feito conexo (“ação de despejo por denúncia vazia” de Cód. 805782), defende que
“ao término da relação contratual é direito do locador requerer sua imissão na posse do bem, garantida pelo art. 66 da lei 8.245/1991”
, de modo que entende que
“não se coaduna com a condenação em 10% de custas e honorários à Apelante a alegação de que a Apelada ajuizou a presente anteriormente à propositura do Despejo e que também requereu a rescisão contratual nos presentes autos”
, já que quem deu causa à sua propositura foi única e exclusivamente a apelada, cabendo à mesma a responsabilidade pelas custas processuais e honorários advocatícios.

A par desses argumentos, requer o provimento do recurso, a fim de reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais da respectiva ação indenizatória ou, alternativamente, que sejam minorados os valores arbitrados a título de danos morais, bem como que se proceda com a retificação do termo
a quo
para fins de incidência de correção monetária dos danos materiais, na forma da fundamentação supra; quanto à ação conexa (Cód. 805782), pugna pela alteração do ônus sucumbencial (fls. 599/605 – Ids 7982167 a 7982169).

Devidamente intimada, a apelada ofertou as contrarrazões no prazo legal, em que rebate os argumentos expendidos pela recorrente, e, no mérito, pede pelo desprovimento do recurso (fls. 609/621 – Ids 7982173 e 7982174).

Comprovante do recolhimento do preparo acostado no Id 7982170.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

De início, embora ausente qualquer insurgência da parte recorrida quanto ao ponto, pertinente registrar que a Magistrada
a quo
, decidindo
conjuntamente
as ações de indenização por danos morais e materiais (no. 37491-52.2011.811.0041 – Código 740745) e de despejo por denúncia vazia (no. 12246-68.2013.811.0041 – Código 805782), ajuizadas pelas mesmas partes, com a inversão dos polos, prolatou uma única sentença, resolvendo ambas as lides. Por consequência disso, a empresa atuante no ramo de alimentos (Companhia Brasileira de Distribuição – Grupo Pão de Açúcar) manejou um só recurso de apelação pretendendo a modificação do
decisum
com efeito nas duas demandas, mediante o recolhimento de um único preparo (Id 7982170), o que por si só não acarreta em ofensa ao princípio da unirrecorribilidade.

Em casos tais, a orientação jurisprudencial do colendo Superior Tribunal de Justiça encontra-se há muito pacificada, veja-se:

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. REIVINDICATÓRIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA.
CONEXÃO. SENTENÇA ÚNICA. APELAÇÃO QUE ABRANGE TODAS AS AÇÕES. POSSIBILIDADE.
1. Ação ajuizada em 02/09/2002. Recurso especial interposto em 09/07/2012 e atribuído a este gabinete em 05/09/2016. 2. A ausência de prequestionamento das matérias articuladas nas razões recursais pelo Tribunal de origem impõe a aplicação da Súmula 211/STJ.
3. Nos casos de conexão de ações, com julgamento simultâneo, proferida sentença única, pode a parte interpor apenas um recurso abrangendo todas as ações, pois, o que se ataca é a decisão que é una. Precedente.
4. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido.”
(REsp 1407677/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/12/2017, DJe 18/12/2017 – Destaquei)

No mesmo sentido é o entendimento desta Corte de Justiça,
verbis
:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PRELIMINAR NÃO CONHECIMENTO DE PARTE DO APELO – AUSÊNCIA DE INTERPOSIÇÃO DE APELO DA DEMANDA CAUTELAR –
SENTENÇA ÚNICA – PRINCÍPIO DA UNIRRECORRIBILIDADE
– PRELIMINAR AFASTADA – PRODUTO DEFEITUOSO – SAL EMPEDRADO – PERDA DE CREDIBILIDADE FRENTE AOS CLIENTES – DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONFIGURADOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO REDUZIDO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
“O princípio da unirrecorribilidade consiste na exigência de que cada decisão seja atacada por apenas um recurso, qual seja, o previsto na legislação como adequado. Pelo princípio da unirrecorribilidade, é vedada a interposição de mais de um recurso contra a mesma sentença, ainda que julgados simultaneamente dois processos. (TJMG – Apelação Cível 1.0024.02.844083-2/001, Relator(a): Des.(a) Marcelo Rodrigues , 11a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 12/01/2011, publicação da súmula em 21/01/2011).
De acordo com o enunciado da Súmula no 227 do STJ, “A pessoa jurídica pode sofrer dano moral”. Hipótese em que o dano moral está comprovado, eis que a credibilidade no mercado ficou visivelmente abalada, ante a venda de produto defeituoso a grande carteira de clientes. Os danos materiais devidamente comprovados devem ser ressarcidos, eis decorrentes de ressarcimentos a clientes de duplicatas referentes a produto defeituoso. O quantum da indenização por dano moral deve observar as peculiaridades do caso e os princípios da proporcionalidade e razoabilidade e minorado para atender a tais princípios.”
(N.U 0003203-20.2010.8.11.0007, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 02/04/2019, Publicado no DJE 09/04/2019 – Grifos nossos)

Sendo assim, havendo conexão de ações, não há qualquer óbice de que a interessada interponha apenas um recurso abrangendo as duas ações em face de uma decisão única, mormente para se afastar a possibilidade de indesejáveis contradições inconciliáveis.

E com base nesse fundamento, a certificação de trânsito em julgado nos autos do feito conexo (ação de despejo por denúncia vazia no. 12246-68.2013.811.0041 – Código 805782) de fls. 240 (Id 7982219 – pág. 06) é de um todo improfícua, pois a interposição de recurso em qualquer dos autos que foi prolatada a sentença única tem o condão de sobrestar o prazo para o manejo de recursos em todos os cadernos processuais, pois, repita-se para enfatizar, a sentença é una.

Logo, conheço do presente recurso de apelação, ante a presença dos pressupostos de admissibilidade.

Consoante relatado, a
Companhia Brasileira de Distribuição (Grupo Pão de Açúcar)
interpõe o presente recurso de apelação, cujas razões encontram-se encartadas às fls. 599/605, visando desconstituir a sentença una proferida pela MM. Juíza de Direito titular da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dra. Sinii Savana Bosse Saboia Ribeiro
, que, de forma simultânea, julgou parcialmente procedentes os pedidos vindicados por
Ribeiro & Lemes Ltda
. nos autos da ação de indenização por danos morais e materiais (Cód. 740745) ajuizada em desfavor da aqui recorrente, para o fim de declarar a rescisão contratual locatícia firmada entre as partes e condená-la ao pagamento da quantia de R$123.483,81 (cento e vinte e três mil, quatrocentos e oitenta e três reais e oitenta e um centavos) a título de danos materiais, bem como de danos morais arbitrados em R$10.000,00 (dez mil reais), e dos autos de despejo por denúncia vazia c/ pedido de imissão na posse (Cód. 805782) ajuizada em desfavor da aqui recorrida, apenas para confirmar a liminar deferida em seu nascedouro, no sentido de se determinar a imissão da mesma na posse do bem locado, sendo, em ambos os feitos, condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, na forma do art. 85, §2o, do CPC.

Para tanto, defende, em suma, que sempre pautou-se em estrita consonância com as disposições do contrato de sublocação firmado pelas partes, bem como em consonância com a legislação pertinente, de modo que, no seu entender, não merece prosperar o pedido indenizatório, sobretudo porque inexistente prova do alegado, não servindo para essa finalidade a tão só mensuração dos valores investidos para efeitos de instalação no local. No que tange à condenação imposta pela verba honorária na ação conexa, discorre que a mesma deverá ser arbitrada em desfavor da apelada, ante o princípio da causalidade, pelo que pugna pela reforma da sentença impugnada.

A irresignação deve prosperar, em parte. Explico.

Da análise dos autos, observa-se que as partes, na data de
19/10/2010
, celebraram contrato de (sub)locação de espaço comercial em galeria anexa ao Hipermercado Extra, instalado junto à Av. Fernando Correa da Costa, no. 1255, centro, Cuiabá/MT – loja 2136-Extra Cuiabá, com área de 44,3m2 (loja no. 09), sendo o prazo de validade da avença iniciada em 1o/10/2010 e com previsão do termo em 30/09/2013, sendo na ocasião ajustado o valor de R$34.200,00 (trinta e quatro mil e duzentos reais), a ser pago R$7.200,00 (sete mil e duzentos reais) de sinal e o saldo dividido em dez vezes, o qual fora locado pela parte autora/apelada, pelo valor mensal de R$3.300,00 (três mil e trezentos reais), correspondente a 5% (cinco por cento) sobre o faturamento, mais taxa de administração, cuja cobrança começaria partir de 1o/03/2011, para fins de atuação no ramo ligado à produtos e serviços de Pet Shop, consoante faz prova os documentos juntados às fls. 40/50.

Segundo consta da exordial, a autora reclama indenização pelos prejuízos – patrimoniais e extrapatrimoniais – sofridos em razão da impossibilidade de exercer regularmente a atividade comercial que motivou a locação e que constou expressamente da avença, atribuída exclusivamente à empresa demandada, motivando, inclusive, o pedido expresso para que fosse declarada a rescisão do contrato outrora firmado (“
exceptio non adimpleti contractus
” – art. 476, CC/02), cujos argumentos autorais, por sua vez, é refutada pela requerida/apelante, atribuindo eventual rescisão ao insucesso comercial da autora.

Sob esse prisma, não se pode olvidar que a exceção do contrato não cumprido encontra fundamento na equidade e parte da premissa, segundo a qual, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da obrigação do outro.

Sobre o tema, veja a lição de Sílvio de Salvo Venosa:

“As obrigações correspectivas dos contratos bilaterais aparecem de forma cristalina no art. 476: 'Nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes, antes de cumprida sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro' (antigo, art. 1.092). Trata-se do tradicional princípio da exceptio non adimpleti contractus, que não é de origem romana, mas posterior. Como foi exposto, nos contratos bilaterais, cada parte tem direito de exigir que a outra cumpra sua parcela na avença. É característica ínsita ao sinalagma presente nesse negócio. Permite a lei que o contratante suste sua parte no cumprimento até que o outro contratante perfaça a sua. É uma exceção tratada dentro do princípio romano de que a exceptio é uma forma de defesa. O contratante opõe essa exceção como forma de se defender contra o outro contratante inadimplente. É exceção de mérito. Com essa oposição, o contratante logra apor um obstáculo legal à exigência de seu cumprimento, pelo não-cumprimento da outra parte. Pressupõe-se, por outro lado, que o contratante em falta esteja a exigir indevidamente o cumprimento do contrato. Esse é justamente o âmago da questão, a ser examinado pelo juiz em cada caso concreto. Se o contratante está em dia com o cumprimento de suas obrigações, pode validamente exigir que o outro cumpra a avença no que lhe couber”
(
in
‘Direito Civil’, 4a ed., São Paulo: Atlas, 2004, v. II, pág. 410).

Perscrutando detidamente os documentos juntados à exordial, tem-se que a hipótese dos autos refere-se a uma genuína circunstância de rescisão motivada, já que, das provas produzidas nos autos, emana a culpa exclusiva da empresa demandada, aqui apelante, na rescisão contratual declarada judicialmente, uma vez que a situação cadastral do imóvel pertencente à mesma como um todo, e em especial aquele objeto da locação, não estava regularizada perante a Prefeitura de Cuiabá, o que obstou a autora (apelada) a que obtivesse o alvará de funcionamento para seu regular funcionamento comercial.

Em outros termos, ainda que não confirmado pelo Ofício da SEFAZ acostado às fls. 536/537, após determinação do Juízo
a quo
, é incontroverso que o imóvel não possuía “habite-se” e licenças básicas necessárias ao pleno funcionamento do objeto social ao tempo dos fatos, consoante evidencia-se das várias trocas de correspondências eletrônicas (fls. 59/71), igualmente confirmadas pelo laudo pericial anexo às fls. 497/507, que, inclusive, ensejou a notificação/autuação da empresa demandante por parte da Fazenda Estadual (fls. 72/75).

É patente, portanto, a infração contratual praticada pela locadora, que não cumpriu a obrigação ínsita à locação de entregar o imóvel à locatária em condições de uso.

O “habite-se” constitui licença de ocupação, expedida pela Administração Pública, após verificar se a obra fora regularmente edificada, consoante projeto aprovado, constituindo garantia de segurança de moradia e de regularidade do bem.

Diante disso, não poderia a locadora (aqui apelante) disponibilizar o imóvel para locação sem a expedição da licença de ocupação, o que, apesar de não ter inviabilizado de pronto a instalação do negócio pela apelada, que desempenhou suas atividades por um período aproximado de 07 (sete) meses, ensejou-lhe inequívoco prejuízo, sobretudo porque não se trata de adaptação do imóvel ao exercício da função que deseja instituir no local, mas de exigência condicionante ao próprio objeto e finalidade da relação locatícia.

Em outros termos, a inexistência de habite-se impediu a parte locatária (apelada) a usufruir da plenitude de sua atividade empresarial, não se tratando tal condição de mero empecilho, mas documento indispensável ao cumprimento da avença.

Acrescente-se que a previsão contida na Cláusulas 9a do contrato, que imputa à inquilina a obrigação de satisfazer as exigências dos poderes públicos para obtenção de alvarás e autorizações necessárias para o desenvolvimento do negócio, no prazo de 90 (noventa) dias contados a assinatura da avença (fl. 46), não pode ser interpretada com a amplitude dada pela ré/apelante, já que, ainda que a regularização pudesse ser promovida por outro meio que não a apresentação do “habite-se”, tal encargo incumbia ao proprietário do imóvel, que deve locar o bem livre de ônus e encargos para as finalidades previstas expressamente em contrato.

Nesse sentido, destaco os seguintes deveres do locador dispostos na Lei de Locações (Lei no. 8.245/91),
verbis
:

“Art. 22. O locador é obrigado a:

I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;”

Destarte, deve o locador garantir ao inquilino o uso e o gozo pacíficos do bem imóvel locado durante o período de locação, incluindo-se, nesse passo, a regularidade administrativa do bem imóvel perante os órgãos estatais competentes, sob pena de acarretar a rescisão contratual anteriormente firmada, mostrando-se escorreita a r. sentença quanto ao tópico.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO –
LOCAÇÃO DE IMÓVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM COBRANÇA E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS
– RÉU QUE, EM SEDE DE APELAÇÃO, FORMULA PEDIDO DE CONDENAÇÃO DO AUTOR AO PAGAMENTO DE MULTA E ENCARGOS – INADEQUAÇÃO – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL – Reconvenção que teve seu processamento indeferido pelo MM. Juízo "a quo" – Contra referida decisão, não foi interposto qualquer recurso – Apelação que, no caso, não se mostra a via adequada para veicular tal pretensão – RECURSO CONHECIDO EM PARTE.
FALTA DE "HABITE-SE" – PROVIDÊNCIA QUE IMPEDE A UTILIZAÇÃO DO IMÓVEL PARA O FIM E OBJETO CONTRATADO – RESPONSABILIDADE DO LOCADOR – A responsabilidade de garantir ao objeto locado condições de utilização e atingimento da finalidade empresarial recai sobre a parte locadora, não se confundindo com adaptação para ajuste à atividade empresarial da parte locatária – Falta de "habite-se" que nenhuma comparação pode ter com o alvará de funcionamento
– Sentença mantida – RECURSO IMPROVIDO.”
(TJ-SP 10047974820158260625 SP 1004797-48.2015.8.26.0625, Relator: Luis Fernando Nishi, Data de Julgamento: 15/12/2017, 32a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/12/2017 – Destaquei)

Da mesma forma, mostra-se irretocável a r. sentença hostilizada quanto à condenação dos danos materiais a que faz
jus
a parte autora/apelada, inclusive no que se refere ao termo
a quo
da incidência da correção monetária, posto que de acordo com as Súmulas 43 e 54 do STJ.

Neste tocante, verifica-se ser inaplicável à espécie a previsão contida na Cláusula 8a, Parágrafo 2o e Cláusula 10o, Parágrafo 4o, item “e” (fls. 45/46), que, em suma, atribuem à inquilina a responsabilidade pelas despesas com a adequação do imóvel à atividade declarada, sem direito à retenção ou indenização, uma vez que a obrigação da locatária, como não poderia deixar de ser, cinge-se à adoção das medidas necessárias para dar ao imóvel a destinação empresarial pretendida, não podendo o contrato imputar-lhe a responsabilidade pela habitabilidade do prédio, que é de responsabilidade do proprietário e pressuposto da locação.

Aqui, pertinente registrar, que o laudo pericial elaborado pela
Expert
do Juízo – Engenheira Civil e de Segurança do Trabalho Marciane Prevedello Curvo (fls. 497/507), corrobora com as alegações iniciais da demandante/apelada, concluindo tanto a falta do Alvará definitivo da ré/apelante, que, em
ultima ratio
, acarretou que a autora/apelada obtivesse a regularização da loja junto à SEFAZ/MT, inviabilizando inclusive a emissão de cupom fiscal e liberação de financiamento bancário, consoante elucidado pelas testemunhas ouvidas em Juízo (CD-R de fl. 532), quanto os investimentos realizados pela parte autora como forma de viabilizar o início das atividades, estando em conformidade com as notas fiscais de produtos e serviços anexos entre as fls. 80/291, razão pela qual o
quantum
respectivo, devidamente atualizado, é devido à locatária, ainda que haja cláusula expressa em sentido contrário no pacto firmado (parágrafo 2o, da cláusula terceira e parágrafo 1o, da cláusula décima), sob pena de acarretar enriquecimento sem causa, tal como acertadamente dirimida pela togada sentenciante.

Por outro lado, não se vislumbra na hipótese que tipo de abalo moral a autora/apelada suportou como consequência do não cumprimento do contrato.

É cediço na jurisprudência que mero descumprimento de contrato, sem maior repercussão, não autoriza o reconhecimento de dano moral.

É que o mero descumprimento contratual, em princípio, não enseja responsabilização ao pagamento de indenização por danos morais, visto não passar de incômodo da vida em sociedade. Para se presumir o dano moral, o ato praticado deve ser objetivamente capaz de acarretar abalo à imagem da empresa, não se justificando para essa finalidade a tão somente ausência de regularização do empreendimento e a ineficácia no negócio, por culpa do empreendedor, ainda que em decorrência disso tenha trazido algum desconforto extraordinário à parte autora.

O colendo Superior Tribunal de Justiça mantém entendimento segundo o qual
“(...) o simples inadimplemento contratual não gera, em regra, danos morais, por caracterizar mero aborrecimento, dissabor, envolvendo controvérsia possível de surgir em qualquer relação negocial, sendo fato comum e previsível na vida social, embora não desejável”
(AgRg no AREsp 844.643/PB, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 26/04/2016, DJe 05/05/2016).

No mesmo sentido, segue aresto do e. Tribunal de Justiça do Estado de São de Paulo em caso análogo:

“
AÇÃO INDENIZATÓRIA – CONTRATO DE LOCAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE DE OBTENÇÃO DO ALVARÁ DE FUNCIONAMENTO DE UM SALÃO DE FESTAS POR FALTA DO HABITE-SE
– ILEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA DO IMÓVEL RECONHECIDA – PRETENSÃO INDENIZATÓRIA NÃO FULMINADA PELA PRESCRIÇÃO, QUE NÃO OBEDECE AO PRAZO TRIENAL, POR ENVOLVER A HIPÓTESE RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL –
DANO MORAL – INOCORRÊNCIA – MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL
– DANO EMERGENTE – DEVOLUÇÃO DOS LOCATIVOS PAGOS – DESCABIMENTO – OCUPAÇÃO E USO DO IMÓVEL, AINDA QUE EM POTENCIAL AQUÉM DA EXPECTATIVA INICIAL – LUCROS CESSANTES CABÍVEIS, PELA IMPOSSIBILIDADE DE USO E GOZO PLENO DO IMÓVEL – QUANTUM DEBEATUR A SER FIXADO EM LIQUIDAÇÃO POR ARBITRAMENTO. – Recurso provido em parte.”
(TJ-SP – APL: 10012786620158260269 SP 1001278-66.2015.8.26.0269, Relator: Edgard Rosa, Data de Julgamento: 14/07/2016, 25a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/07/2016 – Destaquei)

Portanto, descabida a indenização por danos morais, pelo que merece reforma a sentença invectivada no ponto em questão.

Por fim, quanto à insurgência relacionada a quem incumbia o ônus sucumbencial na ação conexa (autos no. 12246-68.2013.811.0041 – Código 805782), tenho que a sentença se mostra irretratável.

Ora, sabe-se que a sucumbência é orientada pelo princípio da causalidade, segundo o qual as despesas processuais devem ser suportadas por aquele que deu causa à demanda.

No caso em estudo, percebe-se que o autor da aludida demanda (aqui apelante) não demonstrou a necessidade do ajuizamento da presente ação. Frise-se que, apesar de a referida se tratar de ação de despejo por denúncia vazia c/c pedido de imissão na posse, tem-se que a empresa demandante/recorrente em nenhum momento comprovou qualquer resistência da parte adversa na retomada do imóvel outrora alugado, se limitando, contudo, em alegar genericamente que tomou conhecimento acerca do estado de abandono do imóvel.

Todavia, da análise da própria peça de ingresso, o que se vê é que aludido espaço já se encontrava desocupado ao tempo do ajuizamento da pretensa ação (1o/04/2013 – fl. 03), tanto que em virtude disso foi que o Juízo
a quo
deferiu, em sede de antecipação de tutela, a imissão na posse da autora (fl. 61), cujo mandado foi cumprido sem qualquer resistência da parte demandada/apelada, conforme faz prova o Auto de Imissão de Posse de lavra do Sr. Oficial de Justiça Orivaldo Carvalhaes de Oliveira (fl. 65), complementado pelas certidões de cumprimento da ordem citatória e de auto de despejo correspondentes (fls. 69/75), donde se extrai, através de declaração de próprio punho do representante legal da empresa demandada, que o imóvel locado já se encontrava desocupado há mais de 02 (dois) anos, colocando, inclusive, as chaves à disposição de quem de interesse, as quais foram juntadas no ato em testilha.

Não por outra razão, tem-se que sua pretensão foi, no mérito, julgada parcialmente procedente pelo d. Juízo
a quo
, que se limitou à confirmação da ordem de imissão na posse do bem, sobretudo levando-se em consideração que já era de seu conhecimento, ao menos desde
27/02/2012
(AR juntado à fl. 316 dos autos conexos – Cód. 740745), ou seja, antes mesmo do ajuizamento da presente ação de despejo, a tramitação do feito em que se vindicava, dentre outros pedidos, a própria rescisão contratual objeto da celeuma.

Conclui-se, destarte, que na ausência de demonstração que a ré/apelada é quem deu causa à propositura desta ação (despejo por denúncia vazia c/c imissão na posse), deve o sucumbente – no caso, o autor/apelante – o pagamento das custas e honorários advocatícios, mostrando-se irretocável a sentença neste ponto.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, apenas para afastar a condenação imposta pelos danos morais, permanecendo a r. sentença hígida em seus demais termos.

Por consequência, majoro os honorários para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, §§2o e 11 do CPC/15.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/01/2020