Tribunal: TJMT
Processo: 0022440-93.2014.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-03-03
Data de publicação: 2020-03-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RENOVATÓRIA – SHOPPING CENTER – VALOR DO ALUGUEL – POSSIBILIDADE DE DISCUSSÃO – CONTRATO QUE PREVÊ ISENÇÃO DO FUNDO DE PROMOÇÕES COLETIVA - DIFERENÇAS DE ALUGUÉIS ENTRE O AJUIZAMENTO DA AÇÃO RENOVATÓRIA E O TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - JUROS MORATÓRIOS - TERMO INICIAL - CITAÇÃO NA AÇÃO DE EXECUÇÃO - ART. 73 DA LEI 8.245/91 – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Na renovatória, havendo divergência entre as partes quanto ao valor do aluguel cabe ao julgar resolver o valor da locação, identificando o valor real e justo do aluguel mínimo, prestigiando o valor encontrado pelo perito judicial, mormente quando consistente e bem fundamentada a perícia.
Livre negociação que não autoriza intervenção do judiciário em sede de ação renovatória, de cláusula que isenta o lojista do fundo de promoções coletivas, pelo auto investimento em mídia a nível nacional.
“Os juros moratórios sobre as diferenças entre os valores do aluguel original e o fixado na ação renovatória são contados a partir da data da citação na ação de execução. Inteligência do art. 73 da Lei 8.245/91. Precedente do STJ.” (REsp 1034112/SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 04/12/2008, DJe 02/02/2009)

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0022440-93.2014.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[LOJAS AMERICANAS S.A. - CNPJ: 33.014.556/0001-96 (APELANTE), PATRICIA MARIA DA SILVA OLIVEIRA - CPF: 123.848.868-43 (ADVOGADO), FABIO GONCALVES ORTEGA - CPF: 993.796.351-68 (ADVOGADO), ALINE RIBEIRO VALENTE - CPF: 321.019.188-38 (ADVOGADO), CONDOMINIO CIVIL PANTANAL SHOPPING - CNPJ: 06.954.647/0001-39 (APELADO), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO), MARCELO ALEXANDRE OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 878.207.651-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RENOVATÓRIA – SHOPPING CENTER – VALOR DO ALUGUEL – POSSIBILIDADE DE DISCUSSÃO – CONTRATO QUE PREVÊ ISENÇÃO DO FUNDO DE PROMOÇÕES COLETIVA - DIFERENÇAS DE ALUGUÉIS ENTRE O AJUIZAMENTO DA AÇÃO RENOVATÓRIA E O TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - JUROS MORATÓRIOS - TERMO INICIAL - CITAÇÃO NA AÇÃO DE EXECUÇÃO - ART. 73 DA LEI 8.245/91 – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Na renovatória, havendo divergência entre as partes quanto ao valor do aluguel cabe ao julgar resolver o valor da locação, identificando o valor real e justo do aluguel mínimo, prestigiando o valor encontrado pelo perito judicial, mormente quando consistente e bem fundamentada a perícia.

Livre negociação que não autoriza intervenção do judiciário em sede de ação renovatória, de cláusula que isenta o lojista do fundo de promoções coletivas, pelo auto investimento em mídia a nível nacional.

“Os juros moratórios sobre as diferenças entre os valores do aluguel original e o fixado na ação renovatória são contados a partir da data da citação na ação de execução. Inteligência do art. 73 da Lei 8.245/91. Precedente do STJ.” (REsp 1034112/SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 04/12/2008, DJe 02/02/2009)

R E L A T Ó R I O

Recurso de apelação cível interposto por
LOJAS AMERICANAS,
(id. 28449983), contra sentença (id. 28449972), proferida nos autos da Ação Renovatória de Locação proposta por ela, em desfavor de
Condomínio Civil do Pantanal Shopping
, que declarou renovada a locação do imóvel descrito na exordial, pelo prazo de 120 (cento e vinte) meses, a partir de 30/11/2014 até 30/11/2024, considerando como valor do aluguel mínimo a quantia de R$ 43.175,00 (quarenta e três mil, cento e setenta e cinco reais), devendo ser observada as demais condições do contrato de locação quanto aos critérios de reajuste da prestação mensal e pagamento do percentual sobre o faturamento, além disso, o contrato deve prever de forma individualizada a cobrança do condomínio na forma de rateio, nos termos previstos na Convenção de Normas Gerais de Locação, e do fundo de promoção, que deverá respeitar os limites dispostos no Estatuto Social da Associação dos lojistas do Pantanal Shopping, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato original.

Custas e honorários suportados pela parte autora e ré,
pro rata
, o segundo fixado no percentual de 10% sobre o valor da causa, vedada a compensação.

Alega a apelante que o apelado pediu a manutenção do aluguel no percentual de 3% sobre as vendas líquidas, mas, pediu também a criação de um aluguel mínimo mensal equivalente a R$ 55.590,00 a ser reajustado anualmente pelo IDG-DI/FGV.

Defende a apelante que o que foi pedido altera profundamente a lógica econômica – financeira do contrato, trazendo-o na estreita via da ação renovatória, contrariando, ainda, a legislação especial que regula a matéria (especialmente artigo 54, da Lei 8.945/91).

Após o saneamento do processo, explica que peticionou nos autos pedindo esclarecimentos, posto que o contrato entre as partes, prevê critério de percentual sobre o faturamento e não m2., contudo, não foi decisão.

Que foi realizado perícia e solicitado esclarecimento por duas vezes, que não foram respondidos pelo perito, e, para surpresa, sobreveio sentença.

Adentrando ao mérito do recurso, defende a impossibilidade de modificação/criação de cláusulas contratuais em sede de ação renovatória; explica que ingressou no empreendimento na condição de ancora e na lógica contratual fundamentada na noção de pareceria entre ambas, não na remuneração por metro quadrado.

Afirma que: “Conceberam, como a autonomia da vontade à qual a lei civil garante efeitos, a remuneração do empreendedor fixada por meio de percentual sobre as vendas líquidas (3%), deixando claro que tal percentual remunera o custo total de ocupação (aluguel + encargos comuns).” (...) “Assim, as Partes fixaram na clausula quarta e nos itens 3, 5 e 6 da clausula décima, que a forma de pagamento do aluguel e encargos na forma percentual, na razão de 3,00% sobre as vendas liquidas, sendo certo que os encargos comuns da locação estão englobados por referido percentual, conforme disposição da clausula quinta e item 7 da clausula décima, garantindo-se um aluguel mínimo anual de RS 192.000,00(cento e noventa e dois mil e seiscentos reais), sendo que a peticionaria pagaria as despesas exclusivas, e por isso, nos termos do artigo 54 da Lei n9 8.245/91, não poderia o juízo a quo modificar/criar tais cláusulas contratuais.”

Pontua que a sentença mudou profundamente o contrato, que, foi autorização expressa, por se tratar de Shopping Center, pode ser convencionado de forma diferenciada (art. 54 da Lei 8.245/91), nos seguintes pontos:

- Alterou-se parâmetro de remuneração, que era variável — percentual de 3,00% incidente sobre as vendas liquidas — e passou a ser fixo — remuneração valor do metro quadrado x área ocupada (RS 43.175,00 por mês).

- Afastou-se a terminologia do contrato que estabelece que o pagamento integrado de aluguel e encargos comuns seria CTO (Custo Total de Ocupação).

- Afastou-se o item 7 da cláusula décima da garantia mínima anual, estabelecendo um aluguel mínimo mensal, portanto, modificou—se a periodicidade da garantia mínima.

Ao final requer seja reformada a sentença para afastar as alterações contratuais ou, subsidiariamente, que se considere o valor estabelecido em parâmetros fixos (R$ 43.175,00) como Custo de Ocupação Total, bem como a periodicidade de pagamento da garantia mínima que deve ser anual, indicando-se que a mesma deverá se dar na forma do item 7 da cláusula décima, no valor de R$ 518.100,00.

No tópico adiante defende omissão quanto a correção e termo inicial dos juros de mora sobre eventuais diferenças de aluguel; argumenta que só pode ser entendida como a citação/intimação para o cumprimento da sentença que fixar o aluguel, desde que transitada em julgado. Ou seja, os juros moratórios sobre as diferenças entre os valores do aluguel original e o fixado na ação renovatória são contados a partir da data da citação na ação de execução.

Com o provimento da apelação, que seja invertido totalmente a cargo da apelada o ônus sucumbencial.

Nas contrarrazões (id. 28449989), em síntese, o apelado explica que os pedidos do apelante envolviam contrato com “Condições Especiais”, que pelo próprio nome implica em situação transitória, que se findou com o contrato vencido.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Inicialmente, preenchidos os requisitos legais, RECEBO o recurso de apelação, em seu duplo efeito.

Passo à apreciação.

Conforme relatado, o recurso é contra sentença (id. 28449972) proferida nos autos da Ação de Renovatória de Locação proposta por ela, em desfavor de Condomínio Civil do Pantanal Shopping, que declarou renovada a locação do imóvel descrito na exordial, pelo prazo de 120 (cento e vinte) meses, a partir de 30/11/2014 até 30/11/2024, considerando como valor do aluguel mínimo a quantia de R$ 43.175,00 (quarenta e três mil, cento e setenta e cinco reais), devendo ser observada as demais condições do contrato de locação quanto aos critérios de reajuste da prestação mensal e pagamento do percentual sobre o faturamento, além disso, o contrato deve prever de forma individualizada a cobrança do condomínio na forma de rateio, nos termos previstos na Convenção de Normas Gerais de Locação, e do fundo de promoção, que deverá respeitar os limites dispostos no Estatuto Social da Associação dos lojistas do Pantanal Shopping, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato original.

Segundo alega a autora (apelante) na inicial, é titular do contrato de locação do espaço comercial denominado Âncora no 01, situado no nível térreo do “Pantanal Shopping”, cujo prazo de vigência de 120 (cento e vinte) meses, contada a partir da data de inauguração da loja, prevista para ocorrer até o dia 30 de novembro de 2004. Não obteve prorrogação amigável, portanto, busca por via judicial a renovação do contrato pelo prazo 120 meses, iniciando-se dia 30 de novembro de 2014, com o térmico e, 30 de novembro de 2024, com a manutenção do aluguel equivalente a 3,00% sobre as vendas liquidas.

Para análise ainda, trago trecho da r. sentença:

“Desta feita, a verificação dos alugueres das lojas vizinhas (lojas-âncoras e lojas-satélites) da autora mostra-se como a melhor maneira de se definir o valor para a locação em discussão neste feito, levando-se em conta, também, as respectivas metragens das unidades autônomas e os respectivos padrões construtivos, como fez o perito.

Consta do laudo apresentado, ainda, outros dados do shopping center, que foram colhidos pelo avaliador, como a contextualização do condomínio-réu em sua vizinhança, a infraestrutura disponível, sua localização, tipos de lojas instaladas no local, fotografias da loja-autora etc.

Verifica-se, então, que os valores apresentados na proposta da parte autora se encontram dissonantes à realidade aferida pela avaliação técnica e, havendo razoabilidade na sugestão da avaliação técnica, esta deverá ser seguida pelo juízo.

Desta forma, procede a fixação mensal do aluguel na data da renovatória (2014) a quantia de R$ 43.175,00 (quarenta e três mil cento e setenta e cinco reais), conforme conclusão do perito.

Nesse sentido:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RENOVAÇÃO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. VALOR DO ALUGUEL MENSAL MÍNIMO. LAUDO PERICIAL. VALOR INFERIOR ÀQUELE INDICADO PELA LOCATÁRIA. JULGAMENTO ULTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1 - Delimitado o objeto da lide renovatória ao valor da locação, cabe ao julgador resolvê-la identificando o valor real e justo do aluguel, pelo que não configura julgamento ultra petita a estipulação em sentença de valor locativo inferior ao sugerido pela locatária, mas apurado mediante regular perícia judicial. 2 - Realizada a perícia judicial pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, levando em consideração, portanto, as características do bem, a localização do imóvel e a situação de lojas com área semelhante localizadas no mesmo empreendimento para lançar o valor médio do aluguel, deve prevalecer a conclusão da perícia judicial. Apelação Cível provida. (Acórdão n.992848, 20140111125980APC, Relator: ANGELO PASSARELI 5a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 03/02/2017, Publicado no DJE: 03/03/2017)

Locação de imóvel comercial. Ação revisional de aluguel proposta pelo locador. Alegada defasagem do valor do locatício. Laudo pericial que apontou diferença no valor do locativo, de acordo com o valor de mercado atualizado. Ação julgada procedente. Apelação da ré. Renovação dos argumentos anteriores. Insurgência com relação ao valor apurado em perícia. Tentativa de desconstituição do laudo pericial: não acolhimento. Insurgência quanto ao método utilizado pelo experto. Irresignação não acolhida. Laudo desfavorável que não torna imprestável a perícia realizada. Possibilidade de utilização do método de remuneração do capital. Ademais, ausência de manifestação sobre o laudo apresentado no momento oportuno. Dificuldades financeiras que não podem ser opostas ao locador. Alegada decisão 'extra petita'. Não acolhimento. Aluguel arbitrado que observou o valor de mercado. Ação que visa à revisão do valor do aluguel. Sentença mantida. Recurso improvido (AC no 0048759-75.2012.8.26.0001, Rel. Des. FRANCISCO OCCHIUTO JÚNIOR, 32a Câmara de Direito Privado, j. 01.12.2016)

Assim, não havendo oposição da parte ré relativamente ao preenchimento dos demais requisitos para a renovação da locação, procede o pedido de renovação por mais 120 (cento e vinte) meses, a partir de 30/11/2014, com termo final do contrato em 30/11/2024 e fixação do aluguel mínimo em R$ 43.175,00 (quarenta e três mil cento e setenta e cinco reais), ou 3% (três por cento) do faturamento líquido, o que for maior, mantida a forma de reajuste prevista no contrato vigente quando do ajuizamento da demanda.

Outrossim, cinge-se a controvérsia acerca dos encargos do contrato locatício, quais sejam, condomínio e fundo de promoção, os quais inicialmente eram englobados no valor do aluguel pago pela Autora.

Destaco que a locação de lojas em shopping center é um contrato complexo, já que o instrumento congrega cláusulas que nascem não apenas da vontade da lei, mas também da liberdade contratual exercida pelas partes. Portanto, estes pactos, por sua natureza e peculiaridades, são regidos por regras próprias, livremente pactuadas pelas partes, conforme dispõe o art. 54 da Lei no 8.245/1991.

Acrescento que, conforme bem ponderou o STJ, “Os contratos de locação de espaços em shopping center são contratos atípicos, ensejando locação de bens e serviços” (REsp 178.908/Eliana Calmon).

Além disso, a pactuação assessória que prevê o pagamento de valores para fundos, de promoção e reserva, e despesas gerais, é admitida pela jurisprudência, não encontrando óbice na Lei n. 8.245/1991.

Já se decidiu:

APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. SHOPPING CENTER. PRAÇA DE ALIMENTAÇÃO. ALEGAÇÃO DE EXCESSO DE EXECUÇÃO AFASTADA EM PRIMEIRO GRAU. ABUSIVIDADE DA CONTRATAÇÃO NÃO COMPROVADA. POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL SUPERIOR NAS LOJAS DA PRAÇA DE ALIMENTAÇÃO. ART. 54 DA LEI N.o 8.245/91. PREVALÊNCIA DAS CONDIÇÕES LIVREMENTE PACTUADAS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO ENTRE O LOJISTA E O SHOPPING CENTER, PARA QUE O EMPREENDIMENTO SOBREVIVA. RELAÇÃO CONTRATUAL QUE ADMITE CLÁUSULAS ATÍPICAS, RESTRITIVAS, EM COMPENSAÇÃO AOS BENEFÍCIOS TRAZIDOS PELA ESTRUTURA DO SHOPPING, TAIS COMO A SEGURANÇA, O LAZER E PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DIFERENCIADOS, QUE O EMPREENDIMENTO OFERECE PARA ATRAIR CLIENTES EM QUANTIDADE SUPERIOR AO COMÉRCIO TRADICIONAL DE RUA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA CONFIRMADA. NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME. (AC n.o 70070560586/ Otávio).

AÇÃO DE DESPEJO. RECONVENÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. SHOPPING CENTER. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. EM QUE PESE A RELAÇÃO ENTRE LOJISTA E EMPREENDEDOR DE SHOPPING CENTER SEJA ATÍPICA, A LEI N. 8.245/1991 PRECEITUA QUE DEVEM PREVALECER AS CONDIÇÕES LIVREMENTE PACTUADAS NO RESPECTIVO CONTRATO E AS DISPOSIÇÕES PROCEDIMENTAIS NELA PREVISTAS. PRECEDENTES DO STJ. RESTITUIÇÃO OU COMPENSAÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS A TÍTULO DE RES SPERATA. DESCABIMENTO. REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. AUSENCIA DE ABUSIVIDADE. PRECEDENTES DO TJRS. APELO DESPROVIDO (AC 70078950458/Vicente).

Assim, a Requerida em contestação, aduz que as condições previstas no contrato firmado com a autora foram concedidas em razão do inicio da operação que ocorreu há mais de 10 (dez) anos, onde as condições do empreendimento eram completamente diversas das atuais.

Ademais, verifica-se do Laudo Pericial de fls. 407/465, que apesar do perito não ter especificado os valores referentes ao condomínio e ao fundo de promoção, este deixou claro que para viabilidade dos negócios de ambas as partes, a autora deve garantir o AMM (mínimo) + aluguel % + condomínio + fundo de promoção, sendo que o valor de R$ 43.175,00 (quarenta e três mil cento e setenta e cinco reais) engloba apenas o valor do aluguel por metro quadrado.

Desta forma, em consonância com o laudo pericial, entendo que são plausíveis os argumentos trazidos pelo Requerido, razão pela qual, o contrato locatício deve ser alterado, individualizando o aluguel dos acessórios.

Isto porque, no caso em tela, o proprietário do imóvel locado é o próprio condomínio, sendo assim, por mera liberalidade pactuou com autor os termos do contrato, o qual restou previsto o benefício em favor da autora, com relação à isenção da taxa condominial e do fundo de promoção pelos 120 (cento e vinte) meses.

Além disso, é da essência da renovação compulsória da locação a “revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”, conforme comando da Lei de Locação, assim expressado no artigo 19, em sua parte final.

Nesse esteio, para se adequar, tanto quanto possível, o valor do locativo, ao preço de mercado, devem ser calculados de forma autônoma os valores a título de aluguel, condomínio e fundo de promoção.

Deste modo, entendo pela alteração do contrato inicial, que deverá prever de forma individualizada a cobrança do condomínio na forma de rateio, nos termos previstos na Convenção de Normas Gerais de Locação, além do fundo de promoção, que deverá respeitar os limites dispostos no Estatuto Social da Associação dos lojistas do Pantanal Shopping. ”

Após estudo dos autos, o recurso não comporta acolhimento, pelo menos não em seus pedidos principais, pelas razões que passo a expor.

Ao ajuizar a renovatória, o autor propõe o valor do aluguel que entende real na época da renovação, incumbindo ao locador apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel “ (art. 72, II e § 1o, da L. 8.245/91).

Vejamos:

“Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:

I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

1o No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.

Destarte, a discussão do valor do aluguel é da essência da ação renovatória. Não raro, aliás, a controvérsia entre as partes restringe-se ao valor do aluguel.

Não se trata, pois, simplesmente, de reajustar o valor dos aluguéis na forma do contrato, conforme insistentemente quer a apelante.

Desta feita, se as partes pretendem renovar o contrato, mas divergem quanto ao valor do aluguel, compete ao juiz definir o valor real e justo, valendo-se, para tanto, de perícia judicial.

Isso porque dizer que, ao se fixar o valor do aluguel na ação renovatória, devem ser considerados aspectos e critérios que reflitam a realidade locatícia atual, como o valor de mercado, a situação econômica do país, as características e localização da loja periciada, estado de conservação e manutenção das edificações e benfeitorias, e de lojas similares no mesmo empreendimento, entre outros.

A perícia realizada nos autos demonstra claramente que foi utilizado o método comparativo de forma detalhada e bem fundamentada, com outras lojas âncoras: Lojas Avenidas, C&A, Casas Bahia, City Lar, Novo Mundo, Ponto Frio, Renner e Supermercado Modelo. Após detalhado estudo chegou-se ao valor de R$ 43.175,00, a título de aluguel mínimo.

À propósito:

“LOCAÇÃO COMERCIAL – SHOPPING CENTER – AÇÃO RENOVATÓRIA – VALOR DO ALUGUEL – FIXAÇÃO COM BASE NO PERCENTUAL DO FATURAMENTO LÍQUIDO DA EMPRESA LOCATÁRIA – MAJORAÇÃO – POSSIBILIDADE – ADEQUAÇÃO AO VALOR DE MERCADO – FIXAÇÃO DE ALUGUEL MÍNIMO COM BASE NA PERÍCIA OFICIAL – CONSISTÊNCIA DOS CRITÉRIOS TÉCNICOS ADOTADOS – INSUBSISTÊNCIA DAS CRÍTICAS APRESENTADAS PELAS RECORRENTES – ADOÇÃO DE ÍNDICE DE REAJUSTE PACTUADO ENTRE AS PARTES – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA APELAÇÃO DA AUTORA PROVIDA EM PARTE E INTEGRALMENTE PROVIDA A DA RÉ.” (TJ-SP 40003732720138260286 SP 4000373-27.2013.8.26.0286, Relator: Andrade Neto, Data de Julgamento: 16/05/2018, 30a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/05/2018)

Veja-se que a situação dos 3,00% sobre o faturamento líquido e outras condições, estão inseridas em como “Das Condições Especiais”, e não na parte geral do contrato, o que indica que estava vigente naquele contrato (vencido) e não tem prorrogação automática.

Reafirmo. Na ação renovatória, havendo contestação, cabe ao julgar resolver o valor da locação, identificando o valor real e justo do aluguel, o que foi realizado nos autos, através da perícia.

Pelas mesmas razões, fim da “Condições Especiais”, no que tange também as despesas condominiais e a contribuição para o Fundo de Promoção e Propaganda.

No item (7), id. 28448988, página 2, consta expressa que “
Quando da inauguração
do ESC do LOJISTA (...) dispensado do pagamento de qualquer outra importância a título de rateio das despesas e encargos decorrentes da locação, explicitados na Convenção de Normas Gerais de Locação, (...)

Portanto, escorreita a sentença que acolheu a conclusão do laudo de viabilidade dos negócios de ambas as partes, com a garantia pela autora do AMM (mínimo) + aluguel % + condomínio + fundo de promoção,
exceto quanto ao fundo de promoções coletivas.

Isso porque, o benefício da apelante acordado entre as partes, envolve situações externas, do auto investimento em mídia a nível nacional da apelante e não questões internas, como é o caso do condomínio e outras condições especiais nas quais a apelante foi beneficiada.

Vejamos o que diz a cláusula:

“38) O LOJISTA não contribuirá para o fundo de Promoções Coletivas nem para a Associação dos Lojistas do Shopping, tendo em vista seu auto investimento na mídia a nível nacional. (...). (id. 28446988).

Portanto, livremente pactuada entre as partes, não havendo abusividade, não há necessidade de intervenção do Poder Judiciário.

No que tange ao pedido alternativo, de garantia mínima anual no valor de R$ 518.100,00, trata-se de inovação recursal, que não foi objeto de debate nos autos, não podendo ser objeto de avaliação por esse juízo “ad quem”.

Por fim, registou a sentença: “Nos termos do art. 73 da Lei no 8.245/1991, o réu poderá executar nestes autos a diferença dos alugueres vencidos, exigível de uma só vez. Incidirá correção monetária pelo índice contratual, sobre as diferenças não pagas, de alugueres vencidos e novos (que se vençam no curso da ação), desde o vencimento de cada prestação. Contudo, os juros moratórios não correm da citação (como correriam, a princípio, pela regra do art. 405 do CC), posto que só existe dívida exigível ao final do processamento da demanda, pelo que tais juros de mora serão devidos a partir do trânsito em julgado da decisão final de mérito. ”

Assiste razão o apelante quanto a esse ponto.

O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no seguinte sentido:

“DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DIFERENÇAS DE ALUGUÉIS ENTRE O AJUIZAMENTO DA AÇÃO RENOVATÓRIA E O TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. JUROS MORATÓRIOS. TERMO INICIAL. CITAÇÃO NA AÇÃO DE EXECUÇÃO. ART. 73 DA LEI 8.245/91. INCIDÊNCIA. PRECEDENTE DO STJ. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO.

1. Os juros moratórios sobre as diferenças entre os valores do aluguel original e o fixado na ação renovatória são contados a partir da data da citação na ação de execução. Inteligência do art. 73 da Lei 8.245/91. Precedente do STJ.” (REsp 1034112/SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 04/12/2008, DJe 02/02/2009)

Trago trecho do julgado que explica a situação:

“Dispõe o art. 73 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) o seguinte:

Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez. Consoante lição de GILDO DOS SANTOS, "a lei de locação, sendo especial, prevalece sobre a lei processual civil, de sorte que, somente quando for 'renovada a locação', isto é, quando já não couber qualquer recurso, é que esse crédito do locador poderá ser excutido" (In " LOCAÇÃO E DESPEJO – Comentários à Lei 8.245/91", 5a ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 2004, p. 294).

De fato, considerando-se que durante o curso da ação renovatória o locatário esteve a pagar o aluguel no valor provisoriamente fixado pelo juízo, não há falar em mora deste último, na medida em que a obrigação de pagar as diferenças somente surgiu com o trânsito em julgado da sentença. Assim, os juros moratórios somente são devidos a partir da citação na ação de execução.

Nesse sentido, cito o seguinte precedente:

LOCAÇÃO. RENOVATÓRIA. JUROS DE MORA. ART. 963. ART. 73 DA LEI No 8.245/91.

Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora.

As diferenças entre os valores do aluguel primitivo e o fixado na renovatória, por expressa previsão legal (art. 73 da Lei no 8.245/91), deverão ser executadas após renovada a locação e pagas de uma só vez. Portanto, não há que se falar em juros moratórios a partir da citação, posto que só existente dívida exeqüível ao final da ação. Recurso não conhecido. (REsp 86.093/SP, Rel. Min. FELIX FISCHER, Quinta Turma, DJ 14/12/98)

Portanto, o termo inicial dos juros moratórios deve ser contados a partir da citação, na execução da sentença.

Ante todo exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, para fixar que os juros moratórios sobre as diferenças entre os valores do aluguel original e o fixado na ação renovatória, são contados a partir da data da citação na ação de execução da sentença, e, para manter a cláusula que isenta a apelante do fundo de promoções coletivas.

Majoro em 2% os honorários advocatícios anteriormente fixados na sentença, para os fins do §11o., do artigo 85 do CPC, em favor do advogado da apelada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 03/03/2020