Tribunal: TJMT
Processo: 1012020-70.2018.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-06-17
Data de publicação: 2020-06-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – CLÁUSULA DECLARADA ABUSIVA – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
São nulas de pleno direito quaisquer cláusulas que subtraiam do consumidor a restituição da quantia já paga, estabeleçam de forma compulsória a quitação ou que o coloque em situação de desvantagem exagerada (art.51, II e IV do CDC).
O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do transito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1012020-70.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS,

DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA]

Parte(s):

[SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 14.901.299/0001-60 (APELANTE), TATIANA MARIA SILVA MELLO DE LIMA - CPF: 917.724.780-91 (ADVOGADO), RODRIGO BADARO ALMEIDA DE CASTRO - CPF: 916.853.466-34 (ADVOGADO), DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - CPF: 218.808.288-55 (ADVOGADO), ORIDES DIAS DE ANDRADE - CPF: 332.573.889-34 (APELADO), CARLOS EDUARDO MORAES DE SOUZA - CPF: 913.306.881-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO EM PARTE. DECISÃO UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – CLÁUSULA DECLARADA ABUSIVA – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

São nulas de pleno direito quaisquer cláusulas que subtraiam do consumidor a restituição da quantia já paga, estabeleçam de forma compulsória a quitação ou que o coloque em situação de desvantagem exagerada (art.51, II e IV do CDC).

O fato do promitente comprador desistir do contrato não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do transito em julgado da decisão”
(Tema 1002 STJ).

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1012020-70.2018.8.11.0041

APELANTE:

SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO:

ORIDES DIAS DE ANDRADE

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo da 10a Vara Cível de Cuiabá,
MMa. Juíza Sinii Savana Bosse Saboia Ribeiro
, lançada nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição Valores Pagos n. 1012020-70.2018.8.11.0041
,
ajuizada por
ORIDES DIAS DE ANDRADE
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, para declarar nula a cláusula 6.4 do contrato de compra e venda por colocar o consumidor em desvantagem, e ainda determinou que a requerida procedesse à devolução dos valores pagos, retendo a título de multa contratual a quantia de 10% (dez por centos) do valor efetivamente pago, acrescida de correção monetária (INPC) desde a data do desembolso e juros de mora de 1% a.m. a partir da citação.

Além disso, condenou o requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% sobre o valor da condenação.

O apelante aduz que o contrato foi livremente celebrado pelas partes, impondo-se a manutenção das cláusulas pactuadas em observância ao princípio do
“pacta sunt servanda”,
até mesmo porque não possui cláusulas ambíguas ou contraditórias, tampouco estipula renúncia a qualquer tipo de direito da parte apelada, o que demonstra a sua boa-fé objetiva.

Afirma que não deu causa ao pleito de rescisão contratual, de forma que a desistência do promitente comprador rende ao vendedor o direito de reter até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores por aquele pagos a qualquer título, pois faz jus às perdas havidas com a não consecução do negócio.

Além disso, pugna para que a incidência dos juros ocorra a partir do trânsito em julgado, consoante Tema Repetitivo de no 1002 do STJ (id. 43061026).

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando pelo desprovimento do recurso (id. 43061031).

O preparo foi recolhido (id. 43061028).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Cinge-se dos autos que
ORIDES DIAS DE ANDRADE
ajuizou a ação de rescisão de contrato c/c devolução dos valores pagos em desfavor de
SPE BROOKFIELD CONTORNO LESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
, ora apelante, alegando que em 11/01/2013, firmou contrato de compra e venda com a apelante para a aquisição do unidade no 1806, bloco A, pertencente ao empreendimento denominado “Alvorada”, no importe de R$ 286.677,55 (duzentos e oitenta e seis mil seiscentos e setenta e sete reais e cinquenta e cinco centavos). Alega adimpliu o montante de R$ 31.795,95 (trinta e um mil, setecentos e noventa e cinco reais e noventa e cinco centavos), mas que não possui mais interesse em prosseguir com o negócio jurídico, no entanto, não conseguiu rescindir amigavelmente a avença.

Após regular processamento do feito, o juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial, para declarar nula a cláusula 6.4 do contrato de compra e venda por colocar o consumidor em desvantagem, e ainda determinou que a requerida procedesse à devolução dos valores pagos, retendo a título de multa contratual a quantia de 10% (dez por centos) do valor efetivamente pago, acrescida de correção monetária (INPC) desde a data do desembolso e juros de mora de 1% a.m. a partir da citação.

Além disso, condenou a apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, §2o, do CPC.

A apelante pugna pela retenção de 25% do valor adimplido, e ainda que a incidência dos juros ocorra a partir do trânsito em julgado.

A respeito do tema, é cediço que o c. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento segundo o qual é abusiva a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas, por caracterizar vantagem exagerada do incorporador. Essa, aliás, a própria exegese do art. 53 do CDC.

“Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”.

Logo, o promissário comprador do imóvel tem o direito de rescindir o contrato, por sua simples iniciativa, hipótese que autoriza a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora, em percentual variável entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso.

Nesse sentido, trago à lume os seguintes julgados deste Sodalício:

“APELAÇÃO – RESCISÃO DE CONTRATO – COMPRA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA PELO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE – CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE QUE NÃO IMPEDE A RESCISÃO – DIREITO DA REQUERIDA DE RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO – JULGADOS DO STJ – RECURSO DESPROVIDO. “
A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)
.” (REsp 1723519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019)”. (N.U 1000748-96.2018.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DESA. NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 10/03/2020, Publicado no DJE 16/03/2020).

“APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 20% POR PARTE DA VENDEDORA – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO – PAGAMENTO DOS TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL DO PROMITENTE COMPRADOR – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – APELO DA IMOBILIÁRIA PROVIDO – RECURSO ADESIVO DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção, pelo promitente vendedor, dos valores pagos pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, o percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias
. O STJ firmou o entendimento no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado. No caso, é do promitente comprador a responsabilidade contratual pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel adquirido."
(N.U 0001458-10.2016.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/02/2020, Publicado no DJE 21/02/2020)

No caso dos autos, entendo que deve ser mantida a dedução no valor das parcelas na quantia correspondente a 10% (dez por cento) a título de despesas com a realização do empreendimento, até mesmo porque não comprovada nenhuma perda havida com a não consecução do negócio, como qualquer impedimento na revenda do bem imóvel, ou ainda, algum aumento de despesas com a resolução da avença.

Quanto ao termo inicial de incidência dos juros, com razão o recorrente, já que a sentença estabeleceu a citação como termo inicial, mas de acordo com o entendimento do STJ,
“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”
(STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017).

À proposito já decidiu este Sodalício:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – ROMPIMENTO PELA COMPRADORA – COMISSÃO DE CORRETAGEM – LEGITIMIDADE DA EMPREENDEDORA – PERCENTUAL DE RETENÇÃO MAJORADO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO - HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS – PAGAMENTO PELO VENCIDO AO ADVOGADO DO VENCEDOR – RECURSO DO AUTOR PROVIDO – RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO. A vendedora ou incorporadora e a empresa ou corretor são partes legítimas e solidárias na Ação que busca o ressarcimento da comissão de corretagem. Majora-se o percentual de retenção das parcelas pagas quando definidas aquém do que tem definido o STJ. “
É assente no Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que, em caso de rescisão do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência dos adquirentes, na qual os promitentes compradores pretendem a restituição das parcelas pagas de maneira diversa da cláusula penal pactuada, o termo inicial dos juros moratórios é o trânsito em julgado da decisão condenatória
.” (AgInt no REsp 1780870/SP). O §14 do CPC/2015 veda a compensação da sucumbência, devendo os honorários ser pagos pela parte sucumbente do processo ao advogado da parte vencedora, ainda que cada litigante seja parcialmente vencedor e vencido”.
(N.U 0021834-31.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/03/2020, Publicado no DJE 09/03/2020)

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso para determinar que os juros de mora sobre o valor a ser restituído incida a partir do trânsito em julgado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/06/2020