Tribunal: TJMT
Processo: 1010729-90.2020.8.11.0000
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-08-26
Data de publicação: 2020-08-28

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – PEDIDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL PENHORADO – POSSIBILIDADE – DISCREPÂNCIA DE VALORES ENTRE O LAUDO FEITO PELO OFICIAL DE JUSTIÇA E O UNILATERAL APRESENTADO PELO DEVEDOR – DÚVIDA FUNDADA SOBRE O REAL VALOR DO IMÓVEL – DETERMINAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO POR TÉCNICO HABILITADO – POSSIBILIDADE – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
Pode o Juiz diante da fundada dúvida nomear perito com conhecimentos técnicos para nova avaliação de imóvel penhorado, diante da discrepância nas avaliações levadas a termo pelo Oficial de Justiça e aquela apresentada pelos devedores em Juízo.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010729-90.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Penhora / Depósito/ Avaliação]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). GILBERTO LOPES BUSSIKI, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[EDSON ANTONIO ORMINDO FAGUNDES - CPF: 027.981.029-60 (ADVOGADO), EDSON FREITAS FAGUNDES - CPF: 238.349.279-53 (AGRAVANTE), DAISE SOARES PEREIRA FAGUNDES - CPF: 000.592.838-90 (AGRAVANTE), ELIANE MARTINS - CPF: 429.689.411-00 (AGRAVADO), ESPÓLIO DE ELIANE MARTINS (AGRAVADO), PAULO RENATO RIBEIRO - CPF: 568.095.901-10 (ADVOGADO), BELCHIOR EPAMINONDAS WENCESLAU JUNIOR - CPF: 000.166.021-70 (ADVOGADO), RODRIGO TAUIL ADOLFO - CPF: 862.474.501-25 (ADVOGADO), BRAZ MARTINS - CPF: 069.507.529-20 (TERCEIRO INTERESSADO), PAULO RENATO RIBEIRO - CPF: 568.095.901-10 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – PEDIDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL PENHORADO – POSSIBILIDADE – DISCREPÂNCIA DE VALORES ENTRE O LAUDO FEITO PELO OFICIAL DE JUSTIÇA E O UNILATERAL APRESENTADO PELO DEVEDOR – DÚVIDA FUNDADA SOBRE O REAL VALOR DO IMÓVEL – DETERMINAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO POR TÉCNICO HABILITADO – POSSIBILIDADE –
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO
.

Pode o Juiz diante da fundada dúvida nomear perito com conhecimentos técnicos para nova avaliação de imóvel penhorado, diante da discrepância nas avaliações levadas a termo pelo Oficial de Justiça e aquela apresentada pelos devedores em Juízo.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de agravo de instrumento interposto por EDSON FREITAS FAGUNDES e outra, em face da decisão prolatada pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Juína que, nos autos do Cumprimento de Sentença no 1000965-10.2017.8.11.0025, manejados pelo ESPÓLIO DE ELIANE MARTINS, indeferiu o pedido de nova avaliação feito pelos executados, ora agravantes, e homologou o laudo elaborado pelo oficial de justiça quanto ao imóvel rural denominado Fazenda Castilho, Matrícula n.o 27.721, livro 2JQ, do 6o Serviço Notarial e Registral da Comarca de Cuiabá/MT, com 286,2878 hectares, localizado no Município de Juína-MT, no valor de R$1.717.726,80 (um milhão, setecentos e dezessete mil, setecentos e vinte e seis reais e oitenta centavos).

Em suas razões, os agravantes sustentam que a decisão merece reforma, pois a avaliação ocorreu com parâmetros equivocados, sendo o valor apresentado discrepante do real valor mercadológico do bem.

Narram que o Oficial de Justiça deixou de abordar de forma específica as características e as peculiaridades do bem imóvel avaliado, promovendo apenas a avaliação da terra nua, não especificando: 1) o método de aferição do preço atribuído ao bem; 2) o preparo do imóvel rural para o plantio e a cobertura vegetal e/ou as culturas permanentes; 3) as peculiaridades do imóvel, tais como recursos hídricos, facilidade de acesso à outras cidades, de forma a caracterizar e especificar a propriedade rural; 4) o tipo de solo e as lavouras/criações mais indicadas para se desenvolverem no imóvel; 5) a existência de cercas divisórias dos pastos.

Afirmam, ainda, que o laudo contém erro no que atine à distância do imóvel em relação ao Município de Juína/MT.

Sustentam que o avaliador se utilizou exclusivamente das informações colhidas informalmente para chegar ao valor da avaliação, o que denota sua falta de qualificação para realizar esse tipo de avaliação.

Consignam que a avaliação genérica realizada pelo Sr. Oficial de Justiça não pode ser considerada válida à luz do CPC, posto que é função privativa de engenheiro, agrônomo ou arquiteto, devendo ser nomeado perito especializado nos presentes autos para promover a nova avaliação do imóvel penhorado, a fim de que não se configure preço vil, e se evite danos irreparáveis ou de difícil reparação com a expropriação prematura do bem.

Aduzem que o imóvel tem valor de mercado aproximado de R$12.000,00 por hectare e está a 40 quilômetros do Município de Juína/MT, além de possuir cercas divisórias de pastos, e que foi apresentado ao Juízo da origem um laudo pormenorizado e assinado por Engenheiro Agrônomo habilitado, avaliando o imóvel em R$3.435.453,60, e um outro laudo assinado por um corretor de imóveis habilitado, avaliando em R$3.149.165,80, o que evidencia uma diferença de valor extremamente relevante para se determinar uma nova avaliação.

Argumentam que o Novo Código de Processo Civil prevê a possibilidade de o Perito Avaliador apresentar um laudo pericial já com a divisão cômoda do bem avaliado, bem como com memorial descritivo dos possíveis desmembramentos para alienação judicial o que não ocorreu no presente caso concreto.

Desse modo, requerem a concessão de liminar recursal, a fim de determinar a suspensão da decisão atacada. No mérito, seja dado provimento ao recurso, no sentido de determinar a realização de nova avaliação do bem imóvel penhorado por Avaliador devidamente inscrito no CREA, devendo ser observado os preceitos dos arts. 870 e 872 ambos do novo cpc.

A liminar foi deferida no Id. 44774454.

As contrarrazões não foram ofertadas, como certidão de Id. 48105971.

É o relatório.

Peço dia para o julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, o agravante requer a reforma de decisão agravada que indeferiu o pedido de nova avaliação do imóvel penhorado. Para isso junta outras duas avaliações subscritas por corretores de imóveis daquela localidade.

Pois bem.

Nos termos do art. 873, I e III, do CPC, admite-se nova avaliação quando qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador ou o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.

Ressai dos autos que foi realizada avaliação do imóvel denominado Fazenda Castilho, Matrícula n.o 27.721, livro 2JQ, do 6o Serviço Notarial e Registral da Comarca de Cuiabá/MT, com 286,2878 hectares, localizado no Município de Juína-MT, pelo Oficial de Justiça que atribuiu o valor de no valor de R$1.717.726,80, enquanto o agravante de forma unilateral apresentou ao Juízo um laudo assinado por engenheiro agrônomo que atribuiu ao mesmo imóvel o valor de R$3.435.453,60, e um outro laudo assinado por um corretor de imóveis habilitado, de R$3.149.165,80.

Por tal motivo, diante da significativa discrepância de valores atribuídos ao imóvel pelo Oficial de Justiça e pelos executado/agravante, entendo que seja prudente, que o bem seja submetido a nova avaliação por meio de profissional habilitado que tenha conhecimento técnico para tanto.

Sabe-se que havendo fundada dúvida acerca do real valor do bem admite-se que se proceda nova avaliação conforme entendimentos jurisprudenciais,
in verbis
:

“RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO – NOVA AVALIAÇÃO DE IMÓVEL PENHORADO – POSSIBILIDADE – ALEGADA MAJORAÇÃO DO VALOR – ARTIGO 873, II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO. Diante de novos laudos que apontam possível majoração do valor do imóvel penhora e havendo fundada dúvida quanto ao seu real valor, necessária se mostra a realização de nova avaliação, nos termos do art. 873 do Código de Processo Civil. Na hipótese, há acentuada diferença entre o laudo subscrito pelo oficial avaliador em 2015 e os laudos particulares emitidos por profissionais do ramo imobiliário, o que autoriza nova avaliação do bem.”
(TJMT. RAI 1013203-39.2017.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/11/2018, Publicado no DJE 27/11/2018).

“EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – BEM PENHORADO- NOVA AVALIAÇÃO – DIFERENÇA DISCREPANTE DE VALORES ATRIBUÍDOS PELO OFICIAL DE JUSTIÇA E EM LAUDO UNILATERAL APRESENTADO PELOS DEVEDORES – DÚVIDA FUNDADA SOBRE O REAL VALOR DO IMÓVEL – DETERMINAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO POR TÉCNICO HABILITADO – POSSIBILIDADE – PRETENSÃO À REDUÇÃO DA PENHORA – NÃO ACOLHIMENTO – RECURSO DESPROVIDO. Impõe-se que seja repetida a avaliação do imóvel penhorado quando houver discrepância nas avaliações levadas a termo pelo Oficial de Justiça e aquela que os devedores apresentam em Juízo, podendo o Juiz diante da fundada dúvida nomear perito com conhecimentos técnicos para nova avaliação. Não há falar em redução da penhora nesta seara recursal, especialmente, quando se verifica a necessidade de nova avaliação do bem para se apurar o real valor do imóvel e ainda quando se vê que este constitui também objeto de garantias de outros financiamentos levados a efeito pelos executados.”
(TJMT. RAI 1007940-26.2017.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/09/2017, Publicado no DJE 05/10/2017).

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO. NOVA AVALIAÇÃO DO BEM PENHORADO. HIPÓTESES DO ART. 683 DO CPC . EXISTÊNCIA DE DÚVIDAS QUANTO AO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL. AVALIAÇÃO POR OFICIAL DE JUSTIÇA. NECESSIDADE DE PERITO COM CONHECIMENTOS ESPECÍFICOS. RECURSO PROVIDO. - O art. 683 , III , do CPC , impõe que se repita a avaliação do bem quando houver fundada dúvida sobre o valor a ele atribuído. - Discrepantes as avaliações levadas a termo pelo oficial de justiça e aquela apresentada pelo devedor e assinada por técnico profissional e havendo grande lapso temporal entre essas avaliações, necessária a nomeação de perito avaliador pelo juiz e que tenha conhecimentos técnicos para nova avaliação do imóvel rural penhorado.”
(TJMG. Agravo de Instrumento 10428100010902001, 12a Câmara Cível, Relator José Flávio de Almeida).

Ademais, diante da diferença considerável em relação aos valores atribuídos ao bem pelo Oficial de Justiça e pelo devedor, tenho que não há qualquer prejuízo quanto a determinação de nova avaliação pelo Juízo
a quo
.

Dispositivo.

Com tais considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PROVIMENTO
para reformar a decisão agravada e determinar a realização de nova avaliação do imóvel rural penhorado nos autos, nomeando para tanto técnico profissional que tenha conhecimentos específicos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/08/2020