Tribunal: TJMT
Processo: 0011198-69.2016.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-06-17
Data de publicação: 2020-06-17

Ementa:
APELAÇÃO N. 0011198-69.2016.8.11.0041
APELANTE: BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A.
APELADO: JACYMAR CAPELASSO
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO CUMULADA COM REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS E REPETIÇÃO DO INDÉBITO – DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 10% POR PARTE DA VENDEDORA EM CONFORMIDADE COM AS CIRCUNSTÂNCIAS FÁTICAS – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção, pelo promitente vendedor, dos valores pagos pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, o percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias.
No caso, ao fixar o percentual de retenção em 10% da quantia paga pela promitente compradora a sentença recorrida se mostra escorreita e em conformidade com as circunstâncias fáticas analisadas e com a jurisprudência pátria.
O STJ firmou o entendimento no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0011198-69.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (APELANTE), DIEGO JOSE DA SILVA - CPF: 920.291.591-15 (ADVOGADO), MAX NASCIMENTO DE REZENDE - CPF: 013.503.621-66 (ADVOGADO), FERNANDO AUGUSTO VIEIRA DE FIGUEIREDO - CPF: 830.583.201-59 (ADVOGADO), ANA PAULA SIGARINI GARCIA - CPF: 984.409.691-04 (ADVOGADO), FELIPE GAZOLA VIEIRA MARQUES - CPF: 024.459.126-10 (ADVOGADO), JACYMAR CAPELASSO - CPF: 764.332.859-53 (APELADO), THALES DO VALLE BARBOSA ANJOS - CPF: 958.755.221-00 (ADVOGADO), TG CENTRO OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A (TERCEIRO INTERESSADO), RODRIGO BADARO ALMEIDA DE CASTRO - CPF: 916.853.466-34 (ADVOGADO), TATIANA MARIA SILVA MELLO DE LIMA - CPF: 917.724.780-91 (ADVOGADO), MARCOS ADRIANO BOCALAN - CPF: 615.324.361-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO N.
0011198-69.2016.8.11.0041

APELANTE
:
BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A.

APELADO
:
JACYMAR CAPELASSO

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO CUMULADA COM REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS E REPETIÇÃO DO INDÉBITO – DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL – DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 10% POR PARTE DA VENDEDORA EM CONFORMIDADE COM AS CIRCUNSTÂNCIAS FÁTICAS – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção, pelo promitente vendedor, dos valores pagos pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, o percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias.

No caso, ao fixar o percentual de retenção em 10% da quantia paga pela promitente compradora a sentença recorrida se mostra escorreita e em conformidade com as circunstâncias fáticas analisadas e com a jurisprudência pátria.

O STJ firmou o entendimento no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado.

R E L A T Ó R I O

APELAÇÃO N.
0011198-69.2016.8.11.0041

APELANTE
:
BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A.

APELADO
:
JACYMAR CAPELASSO

RELATÓRIO

Apelação
interposta por
Brookfield Centro-Oeste Empreendimentos Imobiliários S.A.

AÇÃO:
Ação Declaratória de Relação de Consumo c.c. Reparação por Danos Morais e Materiais e Repetição do Indébito (cód. 1101675),
proposta
por Jacymar Capelasso em face de
Brookfield Centro-Oeste Empreendimentos Imobiliários S.A.

SENTENÇA
(proferida pelo Juízo da 10a Vara Cível de Cuiabá):
julgou parcialmente procedentes
os pedidos da ação, para determinar que a requerida proceda à devolução dos valores pagos com a retenção, a título de multa contratual, do percentual de 10% da quantia efetivamente paga, cujo montante devolvido deverá ser acrescido de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, bem assim declarou nula a cláusula 5.4 do contrato de compra e venda de unidade imobiliária, por colocar em desvantagem o consumidor. Condenou, ainda, requerida ao pagamento dos honorários advocatícios arbitrados em 15% do valor da condenação.

APELAÇÃO
: sustenta, em síntese, a impossibilidade de devolução integral da quantia paga, a validade da cláusula penal contratual. Assim, requer o provimento do recurso para que sejam julgados totalmente improcedentes os pedidos da demanda e, no caso de mantida a sentença, que seja possibilitada a
retenção do montante de 25% dos valores efetivamente pagos, bem assim para que os juros monetários incidam a partir do trânsito em julgado da decisão.

CONTRARRAZÕES:
pelo desprovimento do recurso (Id.
44285524).

É relatório.

V O T O R E L A T O R

APELAÇÃO N.
0011198-69.2016.8.11.0041

APELANTE
:
BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A.

APELADO
:
JACYMAR CAPELASSO

VOTO

Egrégia Câmara:

Apelação
interposta por
Brookfield Centro-Oeste Empreendimentos Imobiliários S.A.

AÇÃO:
Ação Declaratória de Relação de Consumo c.c. Reparação por Danos Morais e Materiais e Repetição do Indébito (cód. 1101675),
proposta
por Jacymar Capelasso em face de
Brookfield Centro-Oeste Empreendimentos Imobiliários S.A.

SENTENÇA
(proferida pelo Juízo da 10a Vara Cível de Cuiabá):
julgou parcialmente procedentes
os pedidos da ação, para determinar que a requerida proceda à devolução dos valores pagos com a retenção, a título de multa contratual, do percentual de 10% da quantia efetivamente paga, cujo montante devolvido deverá ser acrescido de correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, bem assim declarou nula a cláusula 5.4 do contrato de compra e venda de unidade imobiliária, por colocar em desvantagem o consumidor. Condenou, ainda, requerida ao pagamento dos honorários advocatícios arbitrados em 15% do valor da condenação.

O cerne deste apelo é saber acerca do percentual de retenção da quantia paga, em caso de rescisão contratual por culpa da promitente compradora, bem assim do termo inicial dos juros moratórios.

Cuida-se de Ação Declaratória de relação de Consumo c.c. Reparação por Danos Morais e Materiais e Repetição do Indébito (cód. 1101675),
proposta
por Jacymar Capelasso, ao fundamento de que
firmou com a requerida contrato de promessa de compra e venda de imóvel, para aquisição de uma unidade autônoma no empreendimento Residencial Harmonia, apartamento n. 805, bloco 05, com previsão de entrega em 30.04.2015, pelo valor de R$ 299.324,00 (duzentos e noventa e nove mil trezentos e vinte e quatro reais), que efetuou o pagamento do montante de R$ 32.925458 (trinta e dois mil novecentos e vinte e cinco reais e sessenta e oito centavos), porém, em razão de ficar desempregada, não conseguiu pagar as parcelas contratadas.

Narra a inicial que a autora permaneceu inadimplente com o valor de R$ 64.2l2,15 (sessenta e quatro mil, duzentos e doze reais e quinze centavos), e que a requerida rescindiu o contrato nos termos do item 6.3 do contrato de compra e venda, bem assim que o imóvel foi levado a leilão.

Anota que postulou a restituição dos valores pagos, porém a requerida limitou-se a afirmar que a quantia foi utilizada para custear as despesas do leilão, por tal motivo ajuizou da demanda para que seja devolvida a quantia investida de R$ 32.925,68 (trinta e dois mil novecentos e vinte e cinco reais e sessenta e oito centavos), mais o valor de R$ 19.105,79 (dezenove mil, cento e cinco reais e setenta e nove centavos), pago a título de corretagem, bem assim a condenação da requerida ao pagamento do dano moral.

Ao analisar o feito, o Magistrado julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda para determinar a retenção de 10% do valor pago, excluída a comissão de corretagem, cuja quantia deverá ser atualizada e acrescida de juros moratórios de 1% ao mês a partir da citação.

Contra esta decisão recorre a requerida.

Pois bem.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que, nos casos de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente-comprador, o percentual de retenção deve ser fixado entre 10% e 25% do valor pago, conforme as circunstâncias de cada caso, e consideram-se abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima desse limite, como ocorre na espécie, em que a cláusula do contrato declarada nula pela sentença estabelece a retenção do percentual de 60%.

A propósito:

“
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DECLARATÓRIOS. AUSÊNCIA DE VÍCIO. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. PREQUESTIONAMENTO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. ASSOCIAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA. INTERESSE DE AGIR REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SUMULAS N. 5 E 7 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADO. DECISÃO MANTIDA.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador - que deu causa à rescisão contratual - pelo vendedor, seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso.
” (STJ, AgInt no AREsp 1202430/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe 29/06/2018). (grifei)

A esse respeito, colaciona-se a jurisprudência desse Egrégio Tribunal de Justiça, que faz menção ao direito de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C DANO MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INEXISTÊNCIA DE CULPA DA PROMITENTE-VENDEDORA NA RESCISÃO DO CONTRATO - FALTA DE INTERESSE RECURSAL - DESISTÊNCIA PELOS PROMITENTES-COMPRADORE S - RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – PERCENTUAL CONTRATUAL ABUSIVO – REVISÃO – POSSIBILIDADE – PRECEDENTES DO STJ - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA CONFIGURADA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTEPROVIDO. [...] 4. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que, em casos tais, o termo inicial dos juros de mora deve ser o trânsito em julgado da decisão judicial que determinou a restituição, e não da citação. 5.
Em casos tais, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que, caso o comprador tenha dado causa à rescisão contratual, é razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso, devendo ser avaliados os prejuízos suportados caso a caso
. [....]
” (TJMT,

Ap. 0002914-72.2016.8.11.0041, Rel. Desa. SERLY MARCONDES ALVES,
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
, Julgado em 19/12/2018, Publicado no DJE 22/01/2019).

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE PARCELAS COMO INÍCIO DE PAGAMENTO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA – RESCISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES ADIANTADOS – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – INCIDÊNCIA DE CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DO CONHECIMENTO DA RESCISÃO E JUROS DE MORA APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

O descumprimento contratual enseja a sua resolução, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes ao status quo ante, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação anterior.

Por ocasião da rescisão contratual o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído, sob pena de enriquecimento ilícito. Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda em que o promitente comprador não ocupou bem imóvel, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio (STJ – AgRg no REsp 1.013.249/PE)

A correção monetária incidente na quantia resultante da multa contratual penal se dá a partir da notificação da rescisão contratual.

A orientação do STJ é no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado da decisão.
” (N.U 0020008-58.2013.8.11.0002, DIRCEU DOS SANTOS,
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
, Julgado em 18/09/2019, Publicado no DJE 19/09/2019).

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR – REJEITADA – UTILIDADE EVIDENCIADA – BUSCA DA RESTITUIÇÃO DE VALORES – MÉRITO – RETENÇÃO DE 10% NA DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE ENTRE 10% A 25% – PRECEDENTES DO STJ – HIPÓTESE QUE COMPORTA O DESCONTO DE APENAS 10% – TERMO INICIAL DE CORREÇÃO MONETÁRIA – INCIDÊNCIA DESDE O DESEMBOLSO – JUROS DE MORA – A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS – IMPOSSIBILIDADE – INVERSÃO DA SUCUMBÊNCIA – INCABÍVEL – SENTENÇA MODIFICADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Tendo a ação por objeto a restituição de valores, evidencia-se o interesse de agir da parte, razão pela qual a preliminar deve ser rejeitada.

A jurisprudência do STJ quanto à retenção sobre devolução de parcelas pagas, oriundas de rescisão de contrato de compra e venda, considera legal o percentual entre 10% a 25%, declarando abusivas cláusulas contratuais que fixem percentuais acima desse limite.

O termo inicial da correção monetária incide desde o desembolso de cada parcela. "Na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 1/10/2015, DJe 20/10/2015).

Ante o provimento do recurso, impossível a majoração dos honorários fixados a favor da parte ex adversa, bem como decaindo o autor da parte mínima do pedido, mesmo com a modificação parcial da sentença, impossível a inversão da sucumbência
.” (N.U 0016820-32.2016.8.11.0041,
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
, NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, Julgado em 26/03/2019, Publicado no DJE 01/04/2019)

No caso, em que pese a rescisão contratual ter ocorrido por culpa exclusiva da promitente compradora, que, por motivos alheios à sua vontade, não consegue mais honrar o compromisso firmado, mostra-se razoável a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos pela adquirente, porquanto adequado para indenizar o vendedor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato.

Realça-se, por oportuno, que, conforme o entendimento do STJ, tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não há diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem. Precedentes: (REsp 1723519/SP).

Assim, é de se mantido o percentual de retenção de 10%, arbitrado na sentença.

Quanto ao termo inicial dos juros moratórios na rescisão do contrato de compra e venda imotivada pelo comprador, como na espécie, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento, no REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002 -, que incide a partir do trânsito em julgado da decisão. A saber:

“
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. ACÓRDÃO RECORRIDO PROFERIDO EM JULGAMENTO DE IRDR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESOLUÇÃO IMOTIVADA PELO PROMITENTE COMPRADOR. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL. PEDIDO DE ALTERAÇÃO. SENTENÇA CONSTITUTIVA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA.TRÂNSITO EM JULGADO.

1. Para os fins dos arts. 927 e 1.036 a 1.041 do CPC, fixa-se a seguinte tese: - Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.

2. Recurso especial provido
.” (REsp 1740911/DF, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/08/2019, DJe 22/08/2019).

Dessa maneira, necessária a modificação da sentença, nesse ponto, para que a incidência dos juros de mora ocorra após o trânsito em julgado.

Posto isso,
dá-se parcial provimento ao Apelo
interposto por
Brookfield Centro-Oeste Empreendimentos Imobiliários S.A. para estabelecer como termo inicial dos juros de mora, o trânsito em julgado do feito, conforme o
REsp 1740911/DF, julgado pelo rito de repetitivo – Tema 1002
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 17/06/2020