Tribunal: TJMT
Processo: 0015419-32.2015.8.11.0041
Órgão julgador: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-02-19
Data de publicação: 2020-02-28

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – FINANCIAMENTO NÃO AUTORIZADO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – TAXA DE CORRETAGEM REPASSADA AO PROMITENTE COMPRADOR – ANUÊNCIA EXPRESSA EM CONTRATO – RESTITUIÇÃO INDEVIDA - POSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% - PRECEDENTES – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA -RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
“Nos contratos de compra e venda de imóvel, a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, quando previamente informada ao consumidor, é valida.” (AgInt no AREsp 399.161/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/08/2017, DJe 01/09/2017).
Por ocasião da rescisão contratual o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído, sob pena de enriquecimento ilícito.
A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de ser lícita a retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo comprador.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0015419-32.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MAYCON DOUGLAS DE OLIVEIRA - CPF: 031.968.071-18 (APELADO), ARDONIL MANOEL GONZALES JUNIOR - CPF: 293.114.461-49 (ADVOGADO), MRV PRIME PARQUE CHAPADA DIAMANTINA INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 10.931.674/0001-63 (APELANTE), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – FINANCIAMENTO NÃO AUTORIZADO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – TAXA DE CORRETAGEM REPASSADA AO PROMITENTE COMPRADOR – ANUÊNCIA EXPRESSA EM CONTRATO – RESTITUIÇÃO INDEVIDA - POSSIBILIDADE DE DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – RETENÇÃO DE 10% - PRECEDENTES – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA -RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

“Nos contratos de compra e venda de imóvel, a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, quando previamente informada ao consumidor, é valida.”
(AgInt no AREsp 399.161/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/08/2017, DJe 01/09/2017).

Por ocasião da rescisão contratual o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído, sob pena de enriquecimento ilícito.

A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de ser lícita a retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo comprador.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação cível interposto por
MRV Prime Parque Chapada Diamantina Incorporações SPE Ltda.
,

em face da sentença proferida nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Rescisão Contratual e Indenização por Danos Morais ajuizada por
Maycon Douglas de Oliveira
, em que o juízo
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados, para o fim de decretar a rescisão do contrato de compra e venda entabulado entre as partes, condenando a requerida à devolução dos valores pagos a título de sinal, taxa de corretagem, bem como das parcelas pagas, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a contar do desembolso, abatendo-se o percentual de 10% a título de retenção. Condenou, ainda, ambas as partes em sucumbência recíproca, devendo cada qual arcar com os honorários advocatícios de seu patrono, arbitrada a sucumbência em R$ 2.000,00 (dois mil reais), sem custas e despesas processuais, em razão da gratuidade da justiça concedida ao autor.

Nas razões recursais, a apelante argui, preliminarmente, ilegitimidade passiva no tocante ao pleito de restituição de valores supostamente pagos a título de comissão de corretagem.

No mérito, argumenta que o STJ firmou tese no julgamento do REsp 1.599.511/SP, reconhecendo a licitude da cobrança da corretagem. Além disso, assevera, no tocante à retenção de valores, que não há qualquer cláusula contratual que permita às partes exercer o direito de arrependimento, e que, no caso, a rescisão contratual decorre de culpa exclusiva do autor, que, apesar de ter obtido a alteração da modalidade de pagamento nos termos pretendidos, não quitou as parcelas devidas, razão pela qual é descabida a restituição dos valores despendidos a título de sinal.

Defende a incidência de multa no importe de 8% sobre o valor contratual para o caso de rescisão, conforme avençado na Cláusula Sétima do negócio jurídico, além da retenção de 20% sobre o valor das prestações efetivamente pagas.

O apelado apresentou contrarrazões (ID. 31242453).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Inicialmente, importante salientar que a preliminar de
ilegitimidade passiva arguida pela apelante, no tocante à restituição de valores supostamente pagos a título de comissão de corretagem, será apreciada com o mérito, por confundirem-se entre si.

Pois bem.

O autor, ora apelado, ajuizou a presente ação, objetivando a rescisão contratual, com a restituição em dobro do valor pago a título de corretagem, dentre outras cobranças, as quais totalizam a quantia de R$ 5.722,95 (cinco mil setecentos e vinte e dois reais e noventa e cinco centavos). Pretendeu, ainda, a condenação da requerida, ora apelante, em danos morais, cujo valor deixou a critério do magistrado sentenciante.

Para tanto, narra, na inicial, que firmou contrato de compra e venda de um imóvel com a ré, em 05/07/2013, pagando o valor de R$ 4.655,00 (quatro mil seiscentos e cinquenta e cinco reais) a título de corretagem, R$ 480,46 (quatrocentos e oitenta reais e quarenta e seis centavos) pela cobrança de sinal, e mais o valor de R$ 587,49 (quinhentos e oitenta e sete reais e quarenta e nove centavos).

Discorre que entregou à requerida todos os documentos necessários à aprovação do crédito, contudo o financiamento não foi aprovado, razão pela qual pleiteou a devolução dos valores pagos, o que lhe fora negado, implicando, assim, no ajuizamento da presente ação.

O juízo
a quo
julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados, para o fim de decretar a rescisão do contrato de compra e venda entabulado entre as partes, condenando a requerida à devolução dos valores pagos a título de sinal, taxa de corretagem, bem como das parcelas pagas, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC, a contar do desembolso, abatendo-se o percentual de 10% a título de retenção.

Contra essa decisão, rebela-se a apelante, alegando, em síntese, que é lícita a cobrança de corretagem, e que,
in casu
, no tocante à retenção de valores, que não há qualquer cláusula contratual que permita às partes exercer o direito de arrependimento. Defende, ainda, a incidência de multa no importe de 8% sobre o valor contratual para o caso de rescisão, conforme avençado na Cláusula Sétima do negócio jurídico, além da retenção de 20% sobre o valor das prestações efetivamente pagas.

O recurso comporta parcial provimento.

Isso porque, o negócio jurídico somente não se concretizou porque o crédito junto à instituição financeira não foi liberado em favor do autor, o que levou o promitente comprador a inadimplir com os termos do contrato ora em comento.

Conforme se infere do Termo Aditivo ao Contrato de Promessa de Compra e Venda, mais precisamente no item 1.2 (ID. 31240957 – Pág. 2), ficou a cargo do promitente comprador a responsabilidade em contrair o financiamento bancário para a quitação do imóvel, ao passo que a promitente vendedora apenas prestou serviços de assessoria e intermediação para a obtenção do crédito junto ao agente financeiro (item 2.1, ‘a’).

Nesse viés, tem-se que o rompimento do contrato deu-se ante a negativa da instituição financeira em liberar o financiamento bancário ao autor. Assim, considerando que a incumbência de angariar fundos para saldar o contrato cabia ao promitente comprador, não há como reputar qualquer desídia à ora apelante.

Com essas considerações, afigura-se inviável que os valores atinentes à taxa de corretagem sejam devolvidos ao autor, porquanto o contrato em comento prevê que a incumbência pelo pagamento de tais valores é do comprador, diretamente à empresa de intermediação. Vejamos:

“3.3 – Das Despesas de Corretagem: R$ 4.655,00 (quatro mil seiscentos e cinquenta e cinco reais). Despesas devidas à imobiliária e aos corretores de imóveis contratados pelo(a) PROMITENTE COMPRADOR(A) para fazer a intermediação da compra da unidade.

As despesas de corretagem são deduzidas do preço constante da tabela de vendas e não integram o valor comercial da unidade, previsto no item 3.1.
”
(ID. 31240962)

Nessa hipótese, é pacífico no STJ o entendimento de que,
“Nos contratos de compra e venda de imóvel, a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, quando previamente informada ao consumidor, é valida.”
(AgInt no AREsp 399.161/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/08/2017, DJe 01/09/2017).

No mesmo sentido, já decidiu este Sodalício:

“APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E INDENIZAÇÃO - IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA - APLICAÇÃO DO CDC - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE TODOS OS INTEGRANTES DA CADEIA DE CONSUMO - COMISSÃO DE CORRETAGEM - LEGÍTIMA TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR - INFORMAÇÃO PRÉVIA E ADEQUADA A ESSE RESPEITO - DEVOLUÇÃO LIMITADO À QUANTIA COMPROVADAMENTE DISPENDIDA - RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. Nos termos dos arts. 7o, parágrafo único, e 34 do CDC, respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor todos os envolvidos na cadeia de prestação do serviço.
É legítima a transferência ao consumidor do dever de arcar com o pagamento de comissão de corretagem se ele foi adequada e previamente informado a esse respeito (REsp no. 1599511/SP). E o desfazimento do contrato de compra e venda não justifica a devolução dessa taxa, se a intermediação se aperfeiçoou (art. 725 do CC).
Se o consumidor não deu causa à rescisão da avença tem direito a ser reembolsado por aquilo que comprovadamente dispendeu.”
(N.U 0019386-90.2012.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/06/2019, Publicado no DJE 14/06/2019) (destaquei)

Quanto ao valor despendido a título de sinal, qual seja, R$ 480,46 (quatrocentos e oitenta reais e quarenta e seis centavos), é assente no STJ o entendimento de que as
“arras confirmatórias constituem um pacto anexo cuja finalidade é a entrega de algum bem, para assegurar ou confirmar a obrigação principal assumida. Por ocasião da rescisão contratual, o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído ao reus debendi, sob pena de enriquecimento sem causa.”
(AgRg no REsp 997.956/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 26/06/2012, DJe 02/08/2012).

Sobre o percentual de retenção, extrai-se do contrato firmado entre as partes que a cláusula sétima nele estabelecida previu, para a hipótese de rescisão contratual por culpa dos compradores, a retenção de 8% do valor integral do contrato. Entretanto, tal a retenção afigura-se nitidamente abusiva, traduzindo vantagem abusiva, excessiva e iníqua, ensejando o fomento de incremento patrimonial indevido em favor do réu e colocando o autor em desvantagem exagerada.

A propósito, a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de ser lícita a retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo comprador. Vejamos:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO PARCIAL. MOMENTO. TEMA 577/STJ. PERCENTUAL. RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA. ABUSIVIDADE CONFIGURADA. RECURSO REPETITIVO. TEMA 938. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ).

2. Esta Corte firmou o entendimento de que é imediata a devolução dos valores pagos pelo comprador, na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel. Tema 577/STJ, firmado no Recurso Especial no 1.300.418/SC, julgado sob o rito dos recursos repetitivos. Incidência da Súmula no 568/STJ.

3. O acórdão recorrido não destoou do entendimento firmado por esta Corte Superior no julgamento do REsp no 1.551.951/SP, sob o rito do art. 543-C do CPC/1973 (Tema 938), no sentido de que a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a taxa de corretagem exige a ciência inequívoca do consumidor quanto ao valor da comissão, o que não ocorreu na hipótese.

4. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga.

5. Rever a conclusão do tribunal local demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial, nos termos das Súmulas nos 5 e 7/STJ.

6. Agravo interno não provido.”
(AgInt no AREsp 1247150/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 10/09/2018)

No mesmo sentido, é o entendimento assente neste Sodalício,
in verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – RESOLUÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM- PRESCRIÇÃO TRIENAL – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS - MANUTENÇÃO – CULPA DA CONSTRUTORA - INEXISTENTE - RECURSO DESPROVIDO. A pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem prescreve em 3 (três) anos, nos termos do art. 206, §3o, inciso IV do Código Civil, consoante entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1551956/SP
). Na rescisão contratual de compra e venda de imóvel por iniciativa ou por inadimplência do comprador, a retenção dos valores pagos deve observar os parâmetros do contrato, que no presente caso é de 10%, em consonância com os precedentes da Corte Superior.”
(N.U 0060008-46.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/06/2019, Publicado no DJE 27/06/2019) (destaquei)

Nesse diapasão, mostra-se adequada a retenção do percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, nos termos definidos na sentença.

Isso posto,
dou parcial provimento
ao recurso de apelação, e reformo em parte a sentença, para desobrigar a ré, ora apelante, a restituir o valor desembolsado pelo autor a título de taxa de corretagem, remanescendo os demais termos do
decisum
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/02/2020