Tribunal: TJMT
Processo: 0055722-88.2015.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-03-05

Ementa:
APELAÇÃO CIVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO BEM – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA – INVERSÃO EM BENECÍFIO DO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
O Colendo STJ, por meio do Julgamento do REsp 1631485/DF, em sede de repercussão geral (Tema 971), reconheceu que é possível a inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato ou de promessa de compra e venda.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0055722-88.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compromisso, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA]

Parte(s):

[KLERISTON MAGALHAES FERREIRA - CPF: 970.584.831-91 (APELADO), LOUISE DE MORAIS GONCALVES - CPF: 022.744.981-99 (ADVOGADO), DAYANE DOS SANTOS SOUZA MAGALHAES - CPF: 031.177.391-57 (APELADO), BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (APELANTE), TG CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. (TERCEIRO INTERESSADO), DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - CPF: 218.808.288-55 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO BEM – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA – INVERSÃO EM BENEFÍCIO DO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

O Colendo STJ, por meio do Julgamento do REsp 1631485/DF, em sede de repercussão geral (Tema 971), reconheceu que é possível a inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato ou de promessa de compra e venda.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL 0055722-88.2015.8.11041

APELANTE: BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.

APELADOS: KLERISTON MAGALHAES FERREIRA E DAYANE DOS SANTOS SOUZA MAGALHAES

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pela
BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
, contra sentença proferida pelo Juízo da Quarta Vara Cível da Comarca de Cuiabá,
Dra. Vandymara G. R. Paiva Zanolo
, lançada nos autos da ação de obrigação de fazer c/c reparação de danos morais, ajuizada por
KLERISTON MAGALHAES FERREIRA E DAYANE DOS SANTOS SOUZA MAGALHAES
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a requerida ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula XV referente ao atraso na entrega do imóvel no período de 27/11/2015 17/12/2015, devendo os valores ser apurados em liquidação de sentença, acrescidos de correção monetária pelo INPC a partir do ajuizamento da ação, além de juros de 1% (um por cento) a.m. desde a citação. Por fim, condenou a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, § 2°, do CPC.

Irresignada a apelante sustenta que não houve atraso na entrega, haja vista que o empreendimento adquirido pelos apelados já estava pronto.

Sustenta que até a quitação integral do imóvel pelos apelados em 27/08/2015, não estavam presentes os requisitos indispensáveis para o recebimento da posse do bem.

Defende, por conseguinte, o afastamento da inversão da cláusula penal, a fim de evitar o enriquecimento sem causa dos recorridos, razão pela qual
pugna pelo provimento do recurso. (Id. 25360458)

Contrarrazões ofertadas no Id. 25360993.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Consoante já relatado, trata-se de recurso de apelação interposto pela
BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
, contra sentença proferida nos autos da ação de obrigação de fazer c/c reparação de danos morais ajuizada por
KLERISTON MAGALHAES FERREIRA e DAYANE DOS SANTOS SOUZA MAGALHAES
.

Consta na inicial, que os autores adquiriram em 12/06/2015, um imóvel localizado no Residencial Harmonia, Bloco 5, Apto. 1.701, Avenida Projetada (atual Av. E-3), n. 333, Jardim Aclimação, em Cuiabá/MT, pelo preço total de R$349.958,36 (trezentos e quarenta e nove mil novecentos e cinquenta e oito reais e trinta e seis centavos), que foi pago da seguinte forma: 1) Sinal de 20% no ato da assinatura do contrato – R$70.000,00 (setenta mil reais); 2) Financiamento Bancário – R$277.816,00 (duzentos e setenta e sete mil, oitocentos e dezesseis reais); 3) Reajuste – R$1.142,36 (mil, cento e quarenta e dois reais e trinta e seis centavos); 4) Parcela pós Habite-se – R$1.000,00 (mil reais). (Id. 25358499)

Aponta que a previsão contratual de entrega do imóvel era para ocorrer até 90 (noventa) dias a partir da assinatura do contrato, qual seja 10/09/2015, no entanto, até a propositura da presente ação, em 03/12/2015, ainda não haviam recebido o imóvel, razão pela propuseram a ação indenizatória. (Id. 25358499)

Após regular processamento do feito, a magistrada julgou parcialmente procedente a pretensão autoral, para condenar a requerida ao pagamento
da multa contratual prevista na cláusula XV referente ao atraso na entrega do imóvel no período de 27/11/2015 17/12/2015, devendo os valores ser apurados em liquidação de sentença, acrescidos de correção monetária pelo INPC a partir do ajuizamento da ação, além de juros de 1% (um por cento) a.m. desde a citação. Por fim, condenou a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do art. 85, § 2°, do CPC.

Pois bem.
Cinge a controvérsia acerca da possibilidade ou não de inversão em desfavor da construtora, ora apelante, da cláusula penal estipulada exclusivamente para os adquirentes, ora apelados, nos casos de impontualidade na entrega do imóvel objeto de contrato ou de promessa de compra e venda.

Sabe-se que a política nacional de relações de consumo busca harmonizar os interesses envolvidos nas avenças consumeristas (art. 4o, III, do CDC), sendo, dessa forma, possível que os acordos entabulados entre fornecedores e consumidores sejam revistos e adequados aos preceitos legais traçados pelo diploma de proteção ao consumidor.

Na hipótese, o contrato previa entrega do imóvel aos apelados em 90 (noventa) dias contados da assinatura do instrumento (12/06/2015), desde que cumpridas as disposições do item 9.1, ou seja, tenha quitado todas as obrigações acordadas.

Dos documentos que instruíram a inicial, verifica-se que resta incontroverso que os autores quitaram em
27/08/2012
, assim, o prazo final seria em
27/11/2015
, sendo que somente em
17/12/2015
houve a efetiva entrega.

Por outro lado, o contrato firmado entre as partes que, previa que em caso de descumprimento contratual por parte do adquirente aplicar-se-ia multa no percentual de 2% (dois por cento), acrescida de 1% (um por cento) de juros moratórios ao mês. (Id. 25358499)

E, compulsando os autos, percebe-se que não foi inserta qualquer penalidade para o caso de descumprimento do contrato por culpa da promitente-vendedora, motivo pelo qual deve ser admitida a inversão da multa fixada tão só em benefício desta a fim de que eventual inadimplemento atribuível aos fornecedores seja passível de penalização da apelante, eis que se trata de medida de equidade apta a preservar o equilíbrio do contrato.

Ressalte-se que referida avença foi elaborada de forma unilateral, razão pela qual os apelados não podem discutir seus termos e fazer inserir a previsão de multa contratual em desfavor dos promitentes-vendedores, em caso de mora deste.

Não se pode olvidar que o equilíbrio nas relações contratuais entre fornecedores e consumidores é, dentre outros, princípio que norteia todo o microssistema jurídico consumerista, conforme dispõe o artigo 4o, III, do CDC, confira:

“Art. 4o A Política Nacional das Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia das relações de consumo, atendidos os seguintes princípios:

(...)

III - harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo e compatibilização da proteção do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econômico e tecnológico, de modo a viabilizar os princípios nos quais se funda a ordem econômica (art. 170, da Constituição Federal), sempre com base na boa-fé e equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores”

E, corroborando esta premissa, o artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor, ao enumerar algumas cláusulas consideradas abusivas, estabelece a necessidade de reciprocidade de direitos entre fornecedores e consumidores, senão vejamos:

“Art. 51 (...)

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;

(...)

IX - deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor;

(...)

XI - autorizem o fornecedor a cancelar o contrato unilateralmente, sem que igual direito seja conferido ao consumidor;

XII - obriguem o consumidor a ressarcir os custos de cobrança de sua obrigação, sem que igual direito lhe seja conferido contra o fornecedor”

Portanto, mostra-se abusiva a cláusula contratual que impõe penalidade exclusivamente ao consumidor nos casos de inadimplemento, sem que igual pena seja imputada aos fornecedores, há de ser estendida no sentido invertido o conteúdo da norma, a fim de que a sanção possa alcançar também o fornecedor.

Logo, os autores fazem
jus
à multa moratória no percentual de 2% (dois por cento) sobre o valor do imóvel conforme estabelecido na sentença.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - PRAZO DE TOLERÂNCIA PARA A ENTREGA EXTRAPOLADO - DANO MORAL IN RE IPSA - RESSARCIMENTO FIXADO EM QUANTIA ADEQUADA -
INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL - POSSIBILIDADE
- HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS ARBITRADOS COM RAZOABILIDADE - RECURSO NÃO PROVIDO. A demora na entrega das chaves por período muito longo e injustificável, que extrapola inclusive o prazo de tolerância contratual, configura violação de dever jurídico da construtora, e o dano moral daí decorrente é in re ipsa, sendo evidente a frustração das expectativas. Mantém-se o valor da indenização se fixado de forma compatível com as especificidades do caso concreto, sobretudo com as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência. Ao apreciar os Temas 970 e 971, o STJ pacificou a possibilidade de inversão da cláusula penal fixada exclusivamente em favor da construtora que deu causa à rescisão do contrato. Não comportam redução os honorários advocatícios estipulados com razoabilidade na busca pela justa remuneração do profissional e sem acarretar-lhe enriquecimento ilícito”
(TJMT Apelação Cível 0039121-07.2015.8.11.0041, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data do Julgamento 30/10/2019, Publicado em 06/11/2019)

E mais:

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO BEM. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA.
INVERSÃO EM BENEFÍCIO DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE.
1. Se a avença entabulada entre as partes prevê a incidência de multa moratória em caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, esta também deverá ser aplicada inversamente em reprimenda à mora do fornecedor, sob pena de ofensa à equidade, à reciprocidade, à proporcionalidade e à razoabilidade. 3. Não pode a parte que elaborou o contrato tipicamente de adesão pretender escapar da sanção que ela própria impôs somente em detrimento do fornecedor, para a hipótese do inadimplemento. O sistema de direito vigente veda o venire contra factum proprium. 4. Recurso conhecido e desprovido”
(TJDF Apelação Cível 0015193-43.2015.8.07.0007, DES. CARLOS RODRIGUES, PRIMEIRA TURMA CÍVEL, Data do Julgamento 23/10/2019, Publicado em 14/11/2019)

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

Por consequência,
majoro
os honorários advocatícios a serem suportados pela parte recorrente para o percentual de 15% (quinze por cento), nos termos do §11 do art. 85 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/03/2020