Tribunal: TJMT
Processo: 0057299-04.2015.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-02-19
Data de publicação: 2020-02-20

Ementa:
APELAÇÃO CIVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – CLAÚSULA PENAL DECLARADA ABUSIVA - RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE - COBRANÇA DE TAXA DE CORRETAGEM – CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA – POSSIBILIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.
O fato do promitente compradora desistir do contrato por não ter condições de suportar as obrigações assumidas, não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.
Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do transito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ)

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0057299-04.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA]

Parte(s):

[GEANNY MERIELLE PAES GODOES - CPF: 017.464.201-62 (APELADO), ALEXANDRE GIL LOPES - CPF: 594.614.201-10 (ADVOGADO), VERO EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 13.631.489/0001-41 (APELANTE), EDUARDO ANTUNES SEGATO - CPF: 004.440.001-27 (ADVOGADO), CONSTRUTORA LOPES LTDA - ME - CNPJ: 03.430.807/0001-52 (TERCEIRO INTERESSADO), UBALDO JUVENIZ DOS SANTOS JUNIOR - CPF: 213.120.148-65 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR – CLÁUSULA PENAL DECLARADA ABUSIVA - RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE - COBRANÇA DE TAXA DE CORRETAGEM – CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA – POSSIBILIDADE – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

O fato do promitente compradora desistir do contrato por não ter condições de suportar as obrigações assumidas, não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 10% (dez por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pela compradora em favor da vendedora.

Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do transito em julgado da decisão”
(Tema 1002 STJ).

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL 0057299-04.20115.8.11.0041

APELANTE: VERO EMPREENDIMENTOS LTDA

APELADA:

GEANNY MERIELLE PAES GODOES

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pela
VERO EMPREENDIMENTOS LTDA
, contra sentença proferida pelo Juízo da Quinta Vara Cível da Comarca de Cuiabá,
Dra. Ana Paula da Veiga Carlota Miranda
, lançada nos autos da ação de rescisão contratual ajuizada por
GEANNY MERIELLE PAES GODOES
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial para declarar a rescisão contratual e condenar a requerida a promover a restituição do percentual de 90% (noventa por cento) da quantia paga pela requerente, devendo o valor ser atualizado com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo índice INPC, a partir da citação (405, CC). Além disso, condenou ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação.

Inconformada, a apelante
sustenta o contrato foi livremente celebrado pelas partes, impondo-se a manutenção das cláusulas pactuadas em observância ao princípio do
“pacta sunt servanda”.

Aduz que, dessa forma, é indevida a devolução dos valores pagos na forma determinada pela sentença, com retenção de apenas 10% (dez por cento) a título de taxa de gerenciamento, já que a requerente deu causa à rescisão do contrato, por terem deixado de adimplir as obrigações assumidas, devendo prevalecer o percentual de 50% (cinquenta por cento) de retenção fixado na cláusula 6.3 do instrumento, ou ao menos o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) admitido pela jurisprudência do STJ, além do que a restituição
“deve ser realizada de maneira simples, e sem qualquer tipo de correção monetária ou juros sendo aplicados apenas no momento da prolação da sentença”.

Diante disso, pugna pelo provimento do recurso com a reforma da sentença nos termos descritos. (Id. 19899951)

Contrarrazões ofertadas no Id. 19899955.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Ressai dos autos que
GEANNY MERIELLE PAES GODOES
ajuizou ação de rescisão contratual em face da
VERO EMPREENDIMENTOS LTDA
, onde narra na inicial que celebrou em 11/07/2012, contrato de compra e venda de imóvel tipo apartamento n. 908, da Torre Dom Bosco, Condomínio Vero, localizado na Rua Pimenta Bueno, Bairro Dom Aquino, em Cuiabá/MT.

O preço foi ajustado em R$205.330,32 (duzentos e cinco mil, trezentos e trinta reais e trinta e dois centavos), sendo que a promitente compradora efetuou o pagamento da quantia de R$ 47.664,05 (quarenta e sete mil, seiscentos e sessenta e quatro reais e cinco centavos).Todavia, após ficar desempregada, não conseguiu cumprir com as obrigações, procurando a construtora para realizar o distrato no qual fora oferecido a restituição do percentual de 50% (cinquenta por cento) do valor pago, de acordo com a cláusula estipulada no contrato, motivo pelo qual propôs a presente ação de rescisão contratual;

A magistrada sentenciante concluiu pela abusividade da cláusula 6.3 do contrato celebrado entre as partes, autorizando a retenção de tão somente o percentual 10% (dez por cento) dos valores pagos, em consonância com a Súmula 543 do STJ.

Inconformada, a apelante
sustenta o contrato foi livremente celebrado pelas partes, impondo-se a manutenção das cláusulas pactuadas em observância ao princípio do
“pacta sunt servanda”.

Aduz que, dessa forma, é indevida a devolução dos valores pagos na forma determinada pela sentença, com retenção de apenas 10% (dez por cento) a título de taxa de gerenciamento, já que a requerente deu causa à rescisão do contrato, por terem deixado de adimplir as obrigações assumidas, devendo prevalecer o percentual de 50% (cinquenta por cento) de retenção fixado na cláusula 6.3 do instrumento, ou ao menos o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) admitido pela jurisprudência do STJ, além do que a restituição
“deve ser realizada de maneira simples, e sem qualquer tipo de correção monetária ou juros sendo aplicados apenas no momento da prolação da sentença”,
razão pela qual pugna pela reforma da sentença.

Pois bem. O Código de Defesa do Consumidor em seu artigo 51, prevê a possibilidade de revisão judicial de cláusula contratual quando abusiva ou excessivamente onerosa. Assim, a quitação conferida por meio de distrato celebrado pelas partes te como objeto a importância nele referida, não constituindo óbice a que suas cláusulas sejam revisadas em juízo.

Nesse contexto, é lícita a cláusula que estipula multa em favor do fornecedor, em caso de rescisão contratual a pedido do comprador. Todavia é abusivo o percentual de 50% (cinquenta por cento) do valor pago pelo consumidor conforme estipulado no contrato, porquanto superior ao necessário para recompor eventuais perdas em decorrência do desfazimento do negócio.

Desse modo, agiu com acerto a magistrada quanto à revisão da cláusula penal para fixar a multa em 10% (dez por cento) sobre o valor pago pela consumidora, sendo suficiente para cobrir as despesas e custas da requerida.

A propósito, nessa mesma linha é o entendimento deste Sodalício:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DOS PROMITENTES COMPRADORES – DIREITO DE RETENSÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA No 543 DO STJ – CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL DECLARADA ABUSIVA – DEVER DE RESTITUIÇÃO IMEDIATA – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS, EXCLUÍDA A COMISSÃO DE CORRETAGEM, A CARGO DOS PROMITENTES COMPRADORES – RAZOABILIDADE
– CORREÇÃO MONETÁRIA – INCIDÊNCIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO – JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – RECURSO DOS PROMITENTES COMPRADORES DESPROVIDO – RECURSO DAS PROMITENTES VENDEDORAS PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Por ocasião do julgamento do REsp 1.599.511/SP, representativo da controvérsia, o eg. STJ firmou entendimento acerca da validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária; tendo essa obrigação sido efetivamente prevista no instrumento contratual celebrado entre as partes, e sendo, portanto, válida a respectiva cláusula, não há falar em inclusão do valor pago a título de comissão de corretagem no cômputo do montante sobre o qual deve ser retido o percentual de 10% antes da restituição aos promitentes/compradores pela rescisão do contrato.
2. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula no 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015). 3. A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). 4. A correção monetária, que deve incidir a partir de cada desembolso, visa apenas à recomposição do valor real da moeda. 5. De acordo com o entendimento do eg. STJ, “Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor” (STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017)”
(TJMT Apelação Cível 0047281-21.2015.8.11.0041, DES. JOÃO FERREIRA FILHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 27/11/2018, Publicado no DJE 05/12/2018)

“APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL C/C DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE CLÁUSULAS, PEDIDO DE
RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E TUTELA ANTECIPADA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – DEVOLUÇÃO DEVIDA – RETENÇÃO DE 60% DO VALOR PAGO – ABUSIVIDADE – REDUÇÃO EQUITATIVA DA PENALIDADE – POSSIBILIDADE – VALORDA RETENÇÃO DENTRO DOS PARÂMETROS LEGAIS (15%)
- SENTENÇA MANTIDA - HONORÁRIOS MAJORADOS – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Desistindo os promitentes compradores da avença pactuada, acarretando a rescisão contratual, por sua exclusiva culpa, não há que se falar em devolução integral da quantia paga. Lado outro, deve ser declarada abusiva a cláusula contratual que determina a retenção de 60% (sessenta por cento) dos valores pagos, sendo razoável e proporcional fixar o percentual em 15% (quinze por cento) do valor efetivamente pago pelo comprador inadimplente a título de multa contratual para ressarcir à compromitente vendedora pelos prejuízos decorrentes do descumprimento do contrato. Vencido em grau recursal, de ofício, deve o Tribunal majorar os honorários advocatícios, pelos serviços desempenhados pelo profissional do direito”
(TJMT Apelação Cível 27837/2018, DES. DIRCEU DOS SANTOS, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 29/08/2018, Publicado no DJE )

No que tange a comissão de corretagem, por ocasião do julgamento do REsp 1.599.511/SP, representativo da controvérsia, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento acerca da validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, sendo que no caso dos autos, essa obrigação foi efetivamente prevista na cláusula 3.2.5 do contrato e a autora tinha pleno conhecimento do valor devido a esse título (Id. 19899471):

“3.2.5 - As partes ajustam que, correrá por única e exclusiva responsabilidade do (s) COMPRADOR (ES) o pagamento da comissão de corretagem regulamentada pela Lei no. 6.530, de 12 de maio de 1978 e pelo Código Civil, eximindo assim, a VENDEDORA de qualquer pagamento de comissão destinado ao agente autônomo ou à sociedade corretora intermediadora da operação”.
(Id. 19898486)

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS - REVISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – REAJUSTE DAS PARCELAS - ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS REMUNERATÓRIOS – ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA –
COBRANÇA DE TAXA DE CORRETAGEM – CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA - POSSIBILIDADE
– PRECEDENTE DO STJ – RECURSO DESPROVIDO. Não configura abusividade a cobrança de juros remuneratórios de 6% ao ano e correção monetária pelo IGPM nas parcelas de financiamento de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, quando fixados dentro dos parâmetros legais. “[...] Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. [...]” (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016”
(TJMT Apelação Cível 1007342-27.2017.8.11.0015, DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Data dom Julgamento 04/12/2019, Data da Publicação 10/12/2019)

Logo, tendo essa obrigação sido efetivamente prevista no instrumento contratual celebrado entre as partes, e sendo, portanto, válida a respectiva cláusula, não há falar em inclusão do valor pago a título de comissão de corretagem no cômputo do montante sobre o qual deve ser retido o percentual de 10% (dez por cento) antes da restituição à promitente compradora pela rescisão do contrato.

Por fim, quanto ao termo inicial de incidência dos juros, já que a sentença estabeleceu a citação como termo inicial, mas de acordo com o entendimento do STJ,
“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores, devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”
(STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017)

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, para excluir o valor referente à comissão de corretagem da devolução à promitente compradora, bem como para que os juros de mora sobre o valor restituído incida a partir do trânsito em julgado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/02/2020