Tribunal: TJMT
Processo: 0001713-93.2016.8.11.0025
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-01-22
Data de publicação: 2020-02-19

Ementa:
RAC no 0001713-93.2016.8.11.0025
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA C/C NULIDADE DE REGISTRO E MANUTENÇÃO DE POSSE - PARCIAL PROCEDÊNCIA - PRELIMINAR - OFENSA À DIALETICIDADE - REJEIÇÃO - MÉRITO - ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA EM VENDA DE IMÓVEL PARA CREDORES - PRÁTICA DE AGIOTAGEM E SIMULAÇÃO - NÃO DEMONSTRADA - PACTO CELEBRADO DE FORMA LIVRE COM DOIS CREDORES - PAGAMENTO DA DÍVIDA COM RELAÇÃO A UM CREDOR - BAIXA DO SEU NOME DO IMÓVEL - NEGÓCIO JURÍDICO HÍGIDO EM RELAÇÃO AO CREDOR QUE PERMANECEU - EXTENSÃO DA ÁREA QUE CABIA PARA CADA CREDOR - QUINHÃO ENCONTRADO ATRÁVES DE CÁLCULO MATEMÁTICO - REGRA DE TRÊS SIMPLES - PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.
Não há que falar em ofensa ao princípio da dialeticidade se os recorrentes impugnaram todos os fundamentos que justificariam a reforma da sentença recorrida, demonstrando interesse recursal para o processamento e julgamento do apelo.
Não demonstrada a alegada simulação nos negócios de compra e venda nem a suposta agiotagem, impõe-se refutar a pretensão anulatória, muito mais ainda se comprovado que o pacto foi celebrado de forma livre com os credores. No entanto, ainda que restasse configurada a prática de agiotagem, a obrigação de pagamento deve ser mantida, mediante acréscimo permitido por lei, uma vez que o ordenamento jurídico não admite o enriquecimento ilícito ou sem causa.
Sobrevindo a quitação do mútuo devido a um dos adquirentes com a autorização para excluir seu nome da Escritura Pública de Compra e Venda, o negócio jurídico permanece hígido em relação ao outro credor, especialmente porque o devedor não pode se beneficiar da própria torpeza para se livrar do pagamento da dívida que permaneceu pendente.
Para encontrar a extensão da área correspondente ao comprador que permaneceu no imóvel, a fim de desmembramento, basta um simples cálculo matemático denominado regra de três simples, levando em consideração a metragem total do terreno, o valor total pago pelo imóvel e o percentual de pagamento de cada credor para, posteriormente, encontrar a metragem de cada comprador.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001713-93.2016.8.11.0025
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Defeito, nulidade ou anulação]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). HELENA MARIA BEZERRA RAMOS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[REGINALDO SECAFEN - CPF: 488.010.541-49 (APELADO), YOUSSEF SAYAH EL ATYEH - CPF: 841.584.171-04 (ADVOGADO), SERGIO ROCHA ALVARENGA - CPF: 998.423.787-72 (APELANTE), EVALDO GUSMAO DA ROSA - CPF: 241.112.791-04 (ADVOGADO), RAFAEL JERONIMO SANTOS - CPF: 961.502.381-72 (ADVOGADO), LUCIMARA DE FATIMA RODRIGUES - CPF: 468.692.041-87 (APELANTE), JOAO VICTOR GOMES DE SIQUEIRA - CPF: 728.049.391-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU EM PARTE O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA 1a VOGAL, EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO.

E M E N T A

RAC no 0001713-93.2016.8.11.0025

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA C/C NULIDADE DE REGISTRO E MANUTENÇÃO DE POSSE - PARCIAL PROCEDÊNCIA -
PRELIMINAR
- OFENSA À DIALETICIDADE

-
REJEIÇÃO
-
MÉRITO
- ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA EM VENDA DE IMÓVEL PARA CREDORES -

PRÁTICA DE AGIOTAGEM E SIMULAÇÃO - NÃO DEMONSTRADA - PACTO CELEBRADO DE FORMA LIVRE COM DOIS CREDORES -

PAGAMENTO DA DÍVIDA COM RELAÇÃO A UM CREDOR - BAIXA DO SEU NOME DO IMÓVEL -

NEGÓCIO JURÍDICO HÍGIDO EM RELAÇÃO AO CREDOR QUE PERMANECEU -

EXTENSÃO DA ÁREA

QUE CABIA

PARA CADA CREDOR - QUINHÃO ENCONTRADO ATRÁVES DE CÁLCULO MATEMÁTICO - REGRA DE TRÊS SIMPLES - PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO.

Não há que falar em ofensa ao princípio da dialeticidade se os recorrentes impugnaram todos os fundamentos que justificariam a reforma da sentença recorrida, demonstrando interesse recursal para o processamento e julgamento do apelo.

Não demonstrada a alegada simulação nos negócios de compra e venda nem a suposta agiotagem, impõe-se refutar a pretensão anulatória, muito mais ainda se comprovado que o pacto foi celebrado de forma livre com os credores.

No entanto, ainda que restasse configurada a prática de agiotagem, a obrigação de pagamento deve ser mantida, mediante acréscimo permitido por lei, uma vez que o ordenamento jurídico não admite o enriquecimento ilícito ou sem causa.

Sobrevindo a quitação do mútuo devido a um dos adquirentes com a autorização para excluir seu nome da Escritura Pública de Compra e Venda, o negócio jurídico permanece hígido em relação ao outro credor, especialmente porque o devedor não pode se beneficiar da própria torpeza para se livrar do pagamento da dívida que permaneceu pendente.

Para encontrar a extensão da área correspondente ao comprador que permaneceu no imóvel, a fim de desmembramento, basta um simples cálculo matemático denominado regra de três simples, levando em consideração a metragem total do terreno, o valor total pago pelo imóvel e o percentual de pagamento de cada credor para, posteriormente, encontrar a metragem de cada comprador.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO No. 0001713-93.2016.8.11.0025 - JUÍNA

RELATÓRIO

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Sérgio Rocha Alvarenga
e
Lucimara de Fátima Rodrigues
em virtude da sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Juína, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação Anulatória ajuizada por
Reginaldo Scafen
.

O Juiz sentenciante reconheceu a ocorrência de ato simulado e anulou o Instrumento de Compra e Venda celebrado entre as partes atinente ao imóvel matriculado sob o no. 10.110 do CRI de Juína, e demais atos subsequentes, tendo fundamentado que o negócio jurídico serviu apenas como garantia real à quitação de operação de agiotagem perpetrada pelos Apelantes.

Por outro lado, o juiz da causa manteve o negócio dissimulado, consistente no empréstimo, em dinheiro, na importância de R$ 168.746,00 (cento e sessenta e oito mil, setecentos e quarenta e seis reais), com o abatimento dos valores comprovadamente pagos pelo tomador Apelado.

Ao final, revogou os benefícios da justiça gratuita deferido ao Apelado, bem como condenou “os sucumbentes” no ônus da sucumbência, cujos honorários foram fixados em 10% sobre o valor venal do imóvel objeto do negócio simulado.

Inconformados, os Apelantes aduziram que o Instrumento de Compra e Venda celebrado entre as partes atinente ao imóvel matriculado sob o no. 10.110 do CRI de Juína não decorre de ato simulado, pois o Apelado manifestou, livremente, a intenção de aliená-lo, tendo utilizado o valor da transação para quitar dívidas com terceiros.

Os Apelantes impugnaram a prática de agiotagem, à míngua de evidências nesse sentido. Aduziram que a conclusão extraída pelo Juiz sentenciante não guarda correlação com as provas produzidas nos autos.

Forte nesses argumentos, pugnaram pela modificação da sentença, a fim de julgar improcedentes os pedidos iniciais.

As contrarrazões foram apresentadas nos Ids 7631185 e 7631186, nas quais o Apelado suscitou a ofensa ao princípio da dialeticidade. No mérito, pugnou pelo desprovimento do recurso, assim como requereu a majoração dos honorários advocatícios.

De proêmio, determinei o envio dos autos à Central de Conciliação e Mediação de 2o Grau, tendo as partes comparecido na primeira tentativa de conciliação, realizada em 10/07/2019, oportunidade em que pugnaram pela continuação do ato no mês subsequente (07/08/2019) por meio de vídeo conferência, uma vez que residem a 750 quilômetros de Cuiabá, o que foi deferido.

A despeito disso, ambas as partes manifestaram o desinteresse no processo de conciliação/mediação, tendo apresentado suas razões nos Ids 13647548 e 15297486.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por
Sérgio Rocha Alvarenga
e
Lucimara de Fátima Rodrigues
em virtude da sentença proferida pelo Juízo da 1.a Vara Cível da Comarca de Juína, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação Anulatória ajuizada por
Reginaldo Scafen
.

Necessária breve retrospectiva dos fatos.

O Apelado propôs da demanda anulatória em face dos Apelantes e de
Sérgio Moacir Boni
alegando que, entre janeiro de 2014 e agosto de 2015, tomou por empréstimo elevada quantia em dinheiro, mediante a cobrança de juros extorsivos (agiotagem), abaixo relacionados:

- Em
05/01/2014
, emprestou dos Apelantes a importância de R$ 168.746,00 (cento e sessenta e oito mil, setecentos e quarenta e seis reais);

- Em
30/08/2015
, tomou do demandado
Sérgio Moacir Boni
a quantia de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais).

Vale anotar que o Apelado não soube declinar o percentual de juros cobrados; no entanto, aduziu ter quitado parte da dívida contraída com os Apelantes, no total de R$ 59.188,75 (cinquenta e nove mil, cento e oitenta e oito reais e setenta e cinco centavos), nas seguintes datas e valores:

(i) R$ 2.100,00 (dois mil e cem reais) por meio de cheque pós-datado para
02/11/2013 (antes do empréstimo)
;

(ii) R$ 23.088,75 (vinte e três mil, e oitenta e oito reais e setenta e cinco centavos) por meio de cheque pós-datado para
10/01/2014
;

(iii) R$ 10.000,00 (dez mil reais) depositados em dinheiro, em
10/04/2014
, na conta corrente de
Sandra Gonçalves Daldegan Fran
.

(iv) R$ 10.000,00 (dez mil reais) depositados em dinheiro, em
11/04/2014
, na conta corrente de
Sandra Gonçalves Daldegan Fran;

(v) R$ 10.000,00 (dez mil reais) depositados em dinheiro, em
22/07/2014
, na conta corrente do Apelante
Sérgio Rocha Alvarenga
;

(vi) R$ 4.000,00 (quatro mil reais) por meio da prestação de serviços de transporte de cascalho e entulhos (não foi informada a data).

O Apelado prosseguiu na narrativa inicial afirmando que foi procurado em sua residência pelo Sr. “Maurílio”, o qual se apresentou como escrivão do Cartório de Aripuanã/MT, exigindo que assinasse (Apelado) a Escritura Pública de Compra e Venda, no qual estava alienando para
Sérgio Rocha Alvarenga
e
Sérgio Moacir Boni
o imóvel com área de 750 m2 (setecentos e cinquenta metros quadrados), situado no “Projeto de Expansão Comercial AR-1” do Município de Juína, matriculado sob o no. 10.110 do CRI de Juína, com o escopo de garantir o pagamento dos empréstimos inadimplidos.

O imóvel com área de 750 m2 (setecentos e cinquenta metros quadrados), matriculado sob o no. 10.110 do CRI de Juína, foi vendido pelo preço de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), cuja Escritura Pública de Compra e Venda foi lavrada no 2o Ofício Registral e Notarial da Comarca de Aripuanã/MT, inexistindo cláusulas condicionais ou regulamentadoras.

O Apelado afirmou não ter encontrado alternativas, senão subscrever, em
02/10/2015
, o aludido instrumento de compra e venda, com o qual não concorda alegando se tratar de ato simulado, portanto, nulo de pleno direito. Referida Escritura Pública foi registra na matrícula do imóvel em
23/11/2015
.

A despeito disso, receoso em perder a propriedade do seu imóvel, em
22/02/2016
, o Apelado ofereceu a
Sérgio Moacir Boni
a importância de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais) para quitação do empréstimo de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), o que foi aceito pelo credor.

Conforme o recibo assinado por
Sérgio Moacir Boni
, este deu total e rasa quitação do valor emprestado, bem como autorizou a “retrovenda” do imóvel em favor do Apelado ou, nos dizeres deste, referido credor anuiu à “baixa da garantia”, a fim de que a propriedade do bem voltasse para o nome do Apelado.

O mesmo se deu em relação aos Apelantes. O Apelado alegou ter proposto o repasse de certa quantia (não informada) para quitar o empréstimo de R$ 168.746,00 (cento e sessenta e oito mil, setecentos e quarenta e seis reais), decotada a quantia de R$ 59.188,75 (cinquenta e nove mil, cento e oitenta e oito reais e setenta e cinco centavos). Todavia, os Apelantes não aceitaram a oferta, uma vez que exigiam o pagamento da quantia de R$ 204.000,00 (duzentos e quatro mil reais).

Diante da recusa dos Apelantes e frente à inadimplência do empréstimo tomado, em
06/04/2016
, o Apelado foi notificado para desocupar o imóvel em até 30 (trinta) dias, sob pena de o bem ser alienado para terceiro.

Inconformado, o Apelado pugnou pela
nulidade
da Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel matriculado sob o no. 10.110 do CRI de Juína, assim como a condenação dos demandados ao
pagamento, em dobro, dos valores
pagos mediante cobrança de juros extorsivos.

Citados,
Sérgio Moacir Boni
deixou transcorrer,
in albis
, o prazo da defesa, sendo-lhe decretada a revelia.

De seu turno, os Apelantes apresentaram contestação, alegando, em síntese, que o Apelado manifestou, livremente, a intenção de alienar o imóvel citado acima.

Os Apelantes confessaram que a venda do imóvel matriculado sob o no. 10.110 do CRI de Juína tem como causa subjacente a quitação da dívida contraída consigo (Apelantes) e com
Sérgio Moacir Boni
, mas negam que o Apelado tenha sido forçado a promover a transferência da propriedade,
in verbis
:

“(...) Ao que indica o pedido inicial, arrependeu-se do negócio jurídico que propôs, para o fim de pagar os empréstimos e outras dívidas que contraiu com os réus e a pessoa de Sérgio Moacir Boni, o qual, de reiterar, quer afastar, mediante desistência, do polo passivo da ação (...)
” (fl. 54 dos autos físicos).

Mais adiante, os Apelantes dão mais detalhes da operação. Confirmam que, em 05/01/2014, emprestaram para o Apelado a importância de R$ 168.746,00 (cento e sessenta e oito mil, setecentos e quarenta e seis reais), mas aduzem que receberam apenas o montante de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), remanescendo o débito de R$ 138.746,00 (cento e trinta e oito mil, setecentos e quarenta e seis reais).

Os Apelantes arguiram que o Apelado também lhes devia R$ 22.200,00 (vinte e dois mil e duzentos reais) em virtude do arrendamento de propriedade rural, além de ter emprestado mais R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), a fim resgatar 09 (nove) cheques sem fundos; contudo, não informaram a data de tais transações, tampouco trouxeram mínimo de prova documental nesse sentido.

Segundo a contabilidade dos Apelantes, o produto da soma dos R$ 138.746,00 (cento e trinta e oito mil, setecentos e quarenta e seis reais), mais R$ 22.200,00 (vinte e dois mil e duzentos reais) e mais R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), no total de R$ 220.946,00 (duzentos e vinte mil, novecentos e quarenta e seis reais), corrigidos monetariamente e acrescidos de juros de 1% ao mês, resulta no valor de R$ 279.079,61 (duzentos e setenta e nove mil, e setenta e nove reais e sessenta e um centavos), sendo esta a importância devida pelo Apelado.

Forte nesses argumentos, os Apelantes alegaram que o arrependimento manifestado pelo Apelado fundado em ato simulado não procede, pois enquanto devedor consciente, sabia que a Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel matriculado sob o no. 10.110 do CRI de Juína teve como escopo garantir o pagamento do débito.

Encerrada a instrução, o feito foi julgado antecipadamente.

De proêmio, convém assinalar que as razões do apelo não incorrem em ofensa ao princípio da dialeticidade.

O Juiz sentenciante julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, anulou o Instrumento de Compra e Venda celebrado entre as partes atinente ao imóvel matriculado sob o no. 10.110 do CRI de Juína por ocorrência de ato simulado. Por outro lado, manteve o negócio consistente no empréstimo, em dinheiro, na importância de R$ 168.746,00 (cento e sessenta e oito mil, setecentos e quarenta e seis reais), com o abatimento dos valores comprovadamente pagos pelo Apelado.

Inconformados, os Apelantes aduziram que o Instrumento de Compra e Venda não decorre de ato simulado, pois garantem que o Apelado manifestou, livremente, a intenção de aliená-lo. No mais, impugnaram a prática de agiotagem, à míngua de evidências nesse sentido.

Nota-se que os Apelantes impugnaram todos os fundamentos que justificariam a reforma da sentença recorrida, mostrando serem insustentáveis, o que demonstra o interesse recursal para o processamento e julgamento do apelo.

Por essa razão, sem delongas,
rejeito a preliminar
suscitada nas contrarrazões e passo ao enfrentamento do
mérito
.

Com efeito, é necessário distinguir mútuo entre pessoas físicas, da prática de agiotagem. De fato, ato ilícito não gera direito, mas emprestar dinheiro, mesmo entre pessoas físicas, não é proibido por lei.

Por outro lado, a agiotagem consiste no empréstimo de dinheiro feito por pessoa física a juros extorsivos, superiores àqueles legalmente permitidos em lei. Dito de outro modo, o mútuo de dinheiro é negócio jurídico lícito, somente sendo nula a contratação de pagamento de juros remuneratórios acima do dobro da taxa legal, conforme a previsão do artigo 4o da Lei de Usura (Lei 1.521/51).

É importante salientar que, ainda que fique configurada a prática da agiotagem, é mantida incólume a obrigação de pagamento do numerário tomado, mediante o acréscimo permitido pela Lei. Isso porque o ordenamento jurídico não admite o enriquecimento ilícito ou sem causa.

Dito isso, no caso concreto, é incontroverso nos autos que o Apelado tomou os seguintes empréstimos em dinheiro:
(i)
R$ 168.746,00 (cento e sessenta e oito mil, setecentos e quarenta e seis reais) do casal Apelante em 05/01/2014, e mais
(ii)
a quantia de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais), em 30/08/2015, de
Sérgio Moacir

Boni
. Tais operações, conforme explicado, são perfeitamente lícitas e válidas.

O ponto nodal da lide se circunscreve em saber se a entrega do imóvel matriculado sob o n.o 10.110 do CRI de Juína se deu por meio de ato simulado ou por ato voluntário do devedor Apelado, em dação em pagamento dos empréstimos tomados de
Sérgio Moacir Boni
, bem como dos Apelantes.

Com efeito, conforme já decidiu o Superior Tribunal de Justiça, a Escritura Pública de Compra e Venda lavrada com o único escopo de garantir o pagamento do mútuo inadimplido, em operação simulada para encobrir agiotagem, configura pacto comissório, e é nula de pleno direito.

Citando doutrina e precedentes, o relator do REsp 1076571, ministro Marco Buzzi, explicou que “
é nulo o compromisso de compra e venda que, em realidade, traduz-se como instrumento para o credor ficar com o bem
dado em garantia de obrigações decorrentes

de contrato de mútuo usurário
, se estas não forem adimplidas. Isso porque, neste caso, a simulação, ainda que sob o regime do Código Civil de 1916 e, portanto, concebida como defeito do negócio jurídico, visa encobrir a existência de verdadeiro pacto comissório, expressamente vedado pelo artigo 765 do Código Civil anterior (1916)
”.

No particular, está evidente que do valor emprestado pelos Apelantes em 05/janeiro/2014, o Apelado quitou apenas
R$ 33.088,75 (trinta e três mil e oitenta e oito reais e setenta e cinco centavos) até julho/2014
. Explico:

Pelos elementos de provas produzidos nos autos, o Apelado realizou alguns pagamentos parciais apenas em favor do casal Apelante, sendo: (i) R$ 23.088,75 (vinte e três mil, e oitenta e oito reais e setenta e cinco centavos) por meio de cheque pós-datado para 10/01/2014; e (ii) R$ 10.000,00 (dez mil reais) depositados, em 22/07/2014, na conta do Apelante
Sérgio Rocha Alvarenga
, totalizando
R$ 33.088,75 (trinta e três mil e oitenta e oito reais e setenta e cinco centavos)
.

Os demais documentos apresentados pelo Apelado não se prestam para comprovar a quitação. A uma, porque o cheque no valor de R$ 2.100,00 (dois mil e cem reais) foi pago em 02/11/2013, ou seja, antes do empréstimo (05/01/2014).

A duas, porque os R$ 20.000,00 (vinte mil reais) depositados em dinheiro em 10/04/2014 e em 11/04/2014, respectivamente, foram creditados na conta corrente de
Sandra Gonçalves Daldegan Fran
, terceira estranha à lide.

A três, porque a propalada prestação de serviços de transporte de cascalho e entulhos no montante de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) está desacompanhada de data e sem qualquer assinatura, não servindo de prova de pagamento.

Isso significa, de forma clara, que dos
R$ 168.746,00 (cento e sessenta e oito mil, setecentos e quarenta e seis reais)
tomados em janeiro/2014, o Apelado ainda devia o montante de
R$ 135.657,25 (cento e trinta e cinco mil, seiscentos e cinquenta e sete reais vinte e cinco centavos)
desde de
agosto/2014
, inexistindo provas de que tenha realizado qualquer outro pagamento parcial dessa dívida.

Na verdade, exsurge das provas que, em
30/agosto/2015
, o Apelado emprestou mais a quantia de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) de
Sérgio Moacir

Boni.

Naquela altura, a dívida do Apelado frente aos dois credores já remontava o valor total de
R$ 435.657,25 (quatrocentos e trinta e cinco mil, seiscentos e cinquenta e sete reais e vinte e cinco centavos)
, do qual não há o mínimo de prova documental no sentido de que tenha feito algum pagamento parcial.

Portanto, é perfeitamente factível a tese de que a única saída encontrada pelo devedor Apelado foi a de, em
02/10/2015
, celebrar com os Apelantes e com
Sérgio Moacir Boni
, de forma livre e consciente, a Escritura de Pública de Compra e Venda do imóvel matriculado sob o no. 10.110 do CRI de Juína, atinente ao lote com 750 m2, como forma de
quitar a dívida de ambos os credores
, e não de garantir pacto comissório com possibilidade de retrovenda.

Insta salientar que os autos não contêm elementos no sentido de que o Apelado foi coagido a assinar tal instrumento pela pessoa de “Maurílio”, como afirmado na inicial, uma vez que deixou de produzir prova oral nesse sentido.

Além disso, da mesma forma, não há fator probante irresoluto no sentido de que a Escritura de Pública de Compra e Venda seria desfeita na eventual hipótese de o Apelado quitar a dívida tida com os Apelantes e com
Sérgio Moacir Boni
. Isso porque, da leitura acurada no aludido instrumento, verifica-se que não há cláusula expressa que versa sobre a retrovenda, como pacto adjeto à compra e venda.

Ocorre, porém, que houve fato superveniente à celebração da Escritura Pública de Compra e Venda, e é justamente esse episódio que, a meu ver, provocou a obscuridade existente no ato sentencial.

Trata-se do
Recibo
assinado, em
22/02/2016
,
pelo credor
Sérgio Moacir Boni
, informando que recebeu do Apelado a quantia de
R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), atinente ao empréstimo de R$ 300.000,00 (trezentos mil), mais R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais) de cheques resgatados e R$ 12.500,00 (doze mil e quinhentos reais) de locação de pá carregadeira.

Observa-se do aludido recibo que o credor
Sérgio Moacir

Boni
desistiu da compra e venda do imóvel matriculado sob o no. 10.110 do CRI de Juína, atinente ao lote com 750 m2,
na parte que lhe cabia
. E, por isso, autorizou o Apelado a excluir o seu nome do imóvel que, segundo esse credor, “
foi dado em garantia
”.

Ora, não é porque o credor
Sérgio Moacir Boni
desistiu de ficar com o imóvel, preferindo receber o montante em dinheiro, que
a Escritura Pública de Compra e Venda do bem imóvel é representativa de pacto comissório, à míngua de provas concretas de que houve a apropriação da coisa pela falta de pagamento da dívida. No caso concreto, houve dação em pagamento.

Dito de outra maneira, na minha visão, o Apelado entregou o imóvel de sua propriedade, livremente, como única alternativa encontrada em
02/10/2015
para quitar 02 (dois) mútuos pendentes, sendo:

- R$ 135.657,25 (cento e trinta e cinco mil, seiscentos e cinquenta e sete reais vinte e cinco centavos) devidos aos Apelantes desde agosto/2014;

- R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) devidos desde 30/agosto/2015.

Sobrevindo a quitação do mútuo devido a um dos adquirentes -
Sérgio Moacir Boni
– com a autorização para excluir seu nome da Escritura de Compra e Venda, o negócio jurídico permanece hígido em relação aos credores Apelantes, especialmente porque o Apelado não pode se beneficiar da própria torpeza para se livrar do pagamento dos
R$ 135.657,25 (cento e trinta e cinco mil, seiscentos e cinquenta e sete reais vinte e cinco centavos), remanescentes da dívida originária (R$ 168.746,00).

E, por falar em valor devido aos Apelantes, convém anotar que a tese destes (Apelantes) de que o Apelado também lhes deve R$ 22.200,00 (vinte e dois mil e duzentos reais) em virtude do arrendamento de propriedade rural, mais R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), não procede, à míngua de provas nesse sentido, não passando de meras ilações.

Isso significa que a dívida em pecúnia que o Apelado tinha com os Apelantes na data da celebração da Escritura de Compra e Venda em 02/10/2015, era de
R$ 135.657,25 (cento e trinta e cinco mil, seiscentos e cinquenta e sete reais e vinte e cinco centavos)
, a qual deve ser corrigida pelo INPC e acrescida de juros de 1% ao mês, a contar de agosto/2014 (data da mora).

Feita toda essa explanação, em respeito ao princípio da adstrição dos pedidos formulados na petição inicial, conclui-se que a Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel matriculado sob o no. 10.110 do CRI de Juína é perfeitamente hígida, inexistindo qualquer traço de nulidade que a desabone.

Compete ao Apelado, pois, adotar as medidas cabíveis para
transferir o quinhão que lhes pertence sobre o imóvel, assim como de o Apelado reaver a propriedade da área restituída pelo
credor
Sérgio Moacir Boni
.

De conseguinte, afasto a tese de que houve prática da usura, pois não ficou evidenciado o cálculo de juros extorsivos.

Diante disso, reformo integralmente a sentença, julgando improcedentes os pedidos de
nulidade
da Escritura Pública de Compra e Venda do imóvel matriculado sob o no. 10.110 do CRI de Juína, e de condenação dos demandados ao
pagamento, em dobro, dos valores
.

Portanto, o ônus da sucumbência deve ser suportado integralmente pelo Apelado, cujos honorários advocatícios mantenho em 10% do valor venal do imóvel objeto da Escritura Pública, tal como decidido pelo Juiz da causa.

Posto isso,
dou provimento

ao apelo
para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais.

Pelo princípio da causalidade, majoro os honorários recursais para 12% do valor venal do imóvel objeto da Escritura Pública, nos termos do art. 85, § 11 do CPC.

É como voto.

V O T O V E N C E D O R

VOTO

EXMA. SRA. DRA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO (2a VOGAL)

Egrégia Câmara:

O presente recurso foi incluído na pauta de julgamento do dia
11/12/2019
, em que a ilustre Relator
Desa. CLARICE CLAUDINO DA SILVA
deu provimento ao RAC no 0001713-93.2016.8.11.0025
, para reformar a decisão de 1o grau de jurisdição que julgou parcialmente procedente a Ação de Anulação de Escritura de Compra e Venda c/c Nulidade de Registro e Manutenção de Posse, tendo o Juiz reconhecido a ocorrência de ato simulado, anulando o Instrumento de Compra e Venda, tendo como fundamento que o negócio jurídico serviu apenas como garantia real à quitação de operação de agiotagem.

Pedi vista dos autos para melhor análise. O 2a Vogal - eminente
Des. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO
– aguarda o pedido de vista.

D E CI D O.

Resta incontroverso nos autos que o autor/apelado
REGINALDO SCAFEN
tomou em empréstimo
R$168.746,00
do réu/apelante
SÉRGIO ROCHA ALVARENGA
e
R$300.000,00
de
SÉRGIO MOACIR BONI
, operações estas realizadas de forma lícita, conforme reconhecido pelo próprio devedor.

A partir dessas operações, surgiram as discussões trazidas à prestação jurisdicional.

Pois bem
.

Analisando detidamente o processo, denota-se inexistir prova da alegada prática de agiotagem, contudo, ainda que houvesse, não desobriga o devedor ao pagamento do empréstimo devidamente corrigido de acordo com o permitido no ordenamento jurídico.

De igual sorte, a parte autora não produziu uma única prova da aludida simulação, portanto, ausente por completo nos autos elementos que apontem que o autor/apelado foi coagido a assinar o instrumento, inclusive este desistiu da prova oral, pugnando pelo julgamento antecipado da lide.

Diante disso, o que restou demonstrado nos autos foi que a autor/apelado entregou o imóvel de sua propriedade livremente para pagamento dos mútuos pendentes, quais sejam:

R$300.000,00
devido para SÉRGIO MOACIR BONI; e

R$135.657,25
devido para SÉRGIO ROCHA ALVARENGA, uma vez que do empréstimo de
R$168.746,00
, restaram comprovados o pagamento de
R$33.088,75
, ante da assinatura do instrumento.

Também não procede, por absoluta falta de provas, que o autor/apelado REINALDO SCAFEN deve ao réu/apelante SÉRGIO ROCHA ALVARENGA a importância de
R$22.000,00
, em virtude de arrendamento de propriedade rural, mais
R$60.000,00
, ficando este tão somente no campo das alegações.

Quanto aos valores emprestados de SÉRGIO MOACIR BONI, estes foram quitados (R$350.000,00), com determinação de baixa de seu nome do imóvel, conforme se vê do
ID no 7630585
, contudo, o negócio jurídico permaneceu hígido em relação ao apelante SÉRGIO ROCHA ALVARENGA.

Desta forma, nestes pontos, não tenho dúvida em acompanhar a nobre Relatora.

Contudo, discordo apenas na parte do julgamento em que compete ao apelado “
adotar as medidas cabíveis para encontrar qual a extensão de área que cabia a cada credor, a fim de que o apelante e sua mulher possa escriturar o quinhão que lhes pertence sobre o imóvel, assim como o autor/apelado reaver a propriedade da área restituída por Sérgio Moacir Boni
”.

Isto porque, se assim prevalecer, na certa será travada no futuro nova batalha jurídica para obrigar um ou outro a realizar tal divisão.

Sendo assim, entendo que a melhor solução seria decidir neste julgado o quinhão de cada parte.

Para tanto, basta recorrer à ferramenta matemática denominada
regra de três simples
para encontrar o percentual e totalidade de metros quadrados de cada um.

No caso em comento, quando da realização da Escritura Pública, o débito de
SÉRGIO MOACIR BONI era de
R$300.000,00
(trezenos mil reais) e de SÉRGIO ROCHA ALVARENGA era de
R$135.657,25
(cento e trinta e cinco mil, seiscentos e cinquenta e sete reais e vinte e cinco centavos), portanto, totalizavam
R$435.657,25
(quatrocentos e trinta e cinco mil, seiscentos e cinquenta e sete reais e vinte e cinco centavos).

Desta forma, se
R$435.657,25
, corresponde
100%
, do débito
,
R$300.000,00
corresponderá a “
X
”, posteriormente, multiplicando cruzado e dividindo pelo valor total dos débitos, encontramos
68,86%
(X = R$300.000,00 x 100% : R$435.657,25 =
68,86%
), consequentemente
R$135.657,25
, corresponderá

31,14%
(X = 135.657,25 x 100% : 435.657,25 = 31,14%).

Com efeito,
68,86%
da área serviu para quitar o pagamento de empréstimo de
R$300.000,00 (trezentos mil reais)
contraído com
SÉRGIO MOACIR BONI
e
31,14%
da área serviu para quitar o pagamento de empréstimo contraído com
SÉRGIO ROCHA ALVARENGA.

Ocorre que no decorrer do processo, o autor/apelado
REINALDO SCAFEN
quitou o débito com
SÉRGIO MOACIR BONI
, conforme recebido de
ID no 7630585
, oportunidade que foi determinada a baixa do seu nome no registro do imóvel.

Logo, deve permanecer no registro imobiliário o nome de
SÉRGIO ROCHA ALVARENGA
, correpondente a
31,14%
sobre a área total do Lote no 60, com
750,00 m2
, situada no Loteamento denominado “Projeto de Expansão Comercial AR1”, 1a Fase, no Município de Juína-MT.

Com efeito, para encontrar o metro quadrado de cada um, também utilizamos a
regra de três simples
: se
750,00 m2
corresponde a
100%,
“
X
” corresponde a
31,14%
, multiplicando cruzado e dividido por percentual maior, encontramos a porção de
233,55 m2
(X = 750,00 m2 x 31,14%

: 100% = 233,5 m2).

Deste modo, a extensão da área
233,55 m2
caberá ao réu/apelante SÉRGIO ROCHA ALVARENGA. Por consequência, o restante
516,45 m2
(750,00 m2 – 233,55 m2 = 516,45 m2), caberá ao autor/apelado REINALDO SCAFEN.

Por fim, o desmembramento deve ser realizado de modo que o réu/apelante tenha pelo menos sua entrada (acesso) dentro dos limites com a Avenida Perimetral, uma vez que pelo se percebe da matrícula (
ID no 7630910
), a extensão maior de 50 metros limita-se com outros terrenos em seus dois lados, sendo que a extensão de 15 metros, limita-se de um lado com área verde e de outro com a Avenida Perimetral.

Ante o exposto, acompanho em parte a douta Relatora, contudo, para
dar parcial provimento ao recurso
, apenas para liberar da matrícula do imóvel o percentual correspondente a 516,45 m2 em favor de apelado, com o devido desmembramento.

No mais, acompanho a douta relatora nos ônus sucumbenciais.

É como voto.

V O T O S V O G A I S

VOTO

EXMA. SRA. DRA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO (2a VOGAL)

Egrégia Câmara:

O presente recurso foi incluído na pauta de julgamento do dia
11/12/2019
, em que a ilustre Relator
Desa. CLARICE CLAUDINO DA SILVA
deu provimento ao RAC no 0001713-93.2016.8.11.0025
, para reformar a decisão de 1o grau de jurisdição que julgou parcialmente procedente a Ação de Anulação de Escritura de Compra e Venda c/c Nulidade de Registro e Manutenção de Posse, tendo o Juiz reconhecido a ocorrência de ato simulado, anulando o Instrumento de Compra e Venda, tendo como fundamento que o negócio jurídico serviu apenas como garantia real à quitação de operação de agiotagem.

Pedi vista dos autos para melhor análise. O 2a Vogal - eminente
Des. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO
– aguarda o pedido de vista.

D E CI D O.

Resta incontroverso nos autos que o autor/apelado
REGINALDO SCAFEN
tomou em empréstimo
R$168.746,00
do réu/apelante
SÉRGIO ROCHA ALVARENGA
e
R$300.000,00
de
SÉRGIO MOACIR BONI
, operações estas realizadas de forma lícita, conforme reconhecido pelo próprio devedor.

A partir dessas operações, surgiram as discussões trazidas à prestação jurisdicional.

Pois bem
.

Analisando detidamente o processo, denota-se inexistir prova da alegada prática de agiotagem, contudo, ainda que houvesse, não desobriga o devedor ao pagamento do empréstimo devidamente corrigido de acordo com o permitido no ordenamento jurídico.

De igual sorte, a parte autora não produziu uma única prova da aludida simulação, portanto, ausente por completo nos autos elementos que apontem que o autor/apelado foi coagido a assinar o instrumento, inclusive este desistiu da prova oral, pugnando pelo julgamento antecipado da lide.

Diante disso, o que restou demonstrado nos autos foi que a autor/apelado entregou o imóvel de sua propriedade livremente para pagamento dos mútuos pendentes, quais sejam:

R$300.000,00
devido para SÉRGIO MOACIR BONI; e

R$135.657,25
devido para SÉRGIO ROCHA ALVARENGA, uma vez que do empréstimo de
R$168.746,00
, restaram comprovados o pagamento de
R$33.088,75
, ante da assinatura do instrumento.

Também não procede, por absoluta falta de provas, que o autor/apelado REINALDO SCAFEN deve ao réu/apelante SÉRGIO ROCHA ALVARENGA a importância de
R$22.000,00
, em virtude de arrendamento de propriedade rural, mais
R$60.000,00
, ficando este tão somente no campo das alegações.

Quanto aos valores emprestados de SÉRGIO MOACIR BONI, estes foram quitados (R$350.000,00), com determinação de baixa de seu nome do imóvel, conforme se vê do
ID no 7630585
, contudo, o negócio jurídico permaneceu hígido em relação ao apelante SÉRGIO ROCHA ALVARENGA.

Desta forma, nestes pontos, não tenho dúvida em acompanhar a nobre Relatora.

Contudo, discordo apenas na parte do julgamento em que compete ao apelado “
adotar as medidas cabíveis para encontrar qual a extensão de área que cabia a cada credor, a fim de que o apelante e sua mulher possa escriturar o quinhão que lhes pertence sobre o imóvel, assim como o autor/apelado reaver a propriedade da área restituída por Sérgio Moacir Boni
”.

Isto porque, se assim prevalecer, na certa será travada no futuro nova batalha jurídica para obrigar um ou outro a realizar tal divisão.

Sendo assim, entendo que a melhor solução seria decidir neste julgado o quinhão de cada parte.

Para tanto, basta recorrer à ferramenta matemática denominada
regra de três simples
para encontrar o percentual e totalidade de metros quadrados de cada um.

No caso em comento, quando da realização da Escritura Pública, o débito de
SÉRGIO MOACIR BONI era de
R$300.000,00
(trezenos mil reais) e de SÉRGIO ROCHA ALVARENGA era de
R$135.657,25
(cento e trinta e cinco mil, seiscentos e cinquenta e sete reais e vinte e cinco centavos), portanto, totalizavam
R$435.657,25
(quatrocentos e trinta e cinco mil, seiscentos e cinquenta e sete reais e vinte e cinco centavos).

Desta forma, se
R$435.657,25
, corresponde
100%
, do débito
,
R$300.000,00
corresponderá a “
X
”, posteriormente, multiplicando cruzado e dividindo pelo valor total dos débitos, encontramos
68,86%
(X = R$300.000,00 x 100% : R$435.657,25 =
68,86%
), consequentemente
R$135.657,25
, corresponderá

31,14%
(X = 135.657,25 x 100% : 435.657,25 = 31,14%).

Com efeito,
68,86%
da área serviu para quitar o pagamento de empréstimo de
R$300.000,00 (trezentos mil reais)
contraído com
SÉRGIO MOACIR BONI
e
31,14%
da área serviu para quitar o pagamento de empréstimo contraído com
SÉRGIO ROCHA ALVARENGA.

Ocorre que no decorrer do processo, o autor/apelado
REINALDO SCAFEN
quitou o débito com
SÉRGIO MOACIR BONI
, conforme recebido de
ID no 7630585
, oportunidade que foi determinada a baixa do seu nome no registro do imóvel.

Logo, deve permanecer no registro imobiliário o nome de
SÉRGIO ROCHA ALVARENGA
, correpondente a
31,14%
sobre a área total do Lote no 60, com
750,00 m2
, situada no Loteamento denominado “Projeto de Expansão Comercial AR1”, 1a Fase, no Município de Juína-MT.

Com efeito, para encontrar o metro quadrado de cada um, também utilizamos a
regra de três simples
: se
750,00 m2
corresponde a
100%,
“
X
” corresponde a
31,14%
, multiplicando cruzado e dividido por percentual maior, encontramos a porção de
233,55 m2
(X = 750,00 m2 x 31,14%

: 100% = 233,5 m2).

Deste modo, a extensão da área
233,55 m2
caberá ao réu/apelante SÉRGIO ROCHA ALVARENGA. Por consequência, o restante
516,45 m2
(750,00 m2 – 233,55 m2 = 516,45 m2), caberá ao autor/apelado REINALDO SCAFEN.

Por fim, o desmembramento deve ser realizado de modo que o réu/apelante tenha pelo menos sua entrada (acesso) dentro dos limites com a Avenida Perimetral, uma vez que pelo se percebe da matrícula (
ID no 7630910
), a extensão maior de 50 metros limita-se com outros terrenos em seus dois lados, sendo que a extensão de 15 metros, limita-se de um lado com área verde e de outro com a Avenida Perimetral.

Ante o exposto, acompanho em parte a douta Relatora, contudo, para
dar parcial provimento ao recurso
, apenas para liberar da matrícula do imóvel o percentual correspondente a 516,45 m2 em favor de apelado, com o devido desmembramento.

No mais, acompanho a douta relatora nos ônus sucumbenciais.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/01/2020