Tribunal: TJMT
Processo: 1005759-80.2016.8.11.0002
Órgão julgador: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-07-31
Data de publicação: 2020-07-31

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005759-80.2016.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). GILBERTO LOPES BUSSIKI, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ANTONIO MARCOS RACHID JAUDY - CPF: 329.504.111-34 (APELANTE), LUIZ HENRIQUE DE OLIVEIRA SANTOS - CPF: 286.557.088-60 (ADVOGADO), IDAZA DISTRIBUIDORA DE PETROLEO LTDA - CNPJ: 01.787.793/0007-99 (APELADO), RODRIGO SEMPIO FARIA - CPF: 808.070.381-72 (ADVOGADO), REDE DE POSTOS DA HORA LTDA - CNPJ: 19.754.617/0002-01 (TERCEIRO INTERESSADO), VALDEIR DE QUEIROZ LIMA - CPF: 371.788.651-72 (ADVOGADO), VALDEIR DE QUEIROZ LIMA - CPF: 371.788.651-72 (ASSISTENTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO E OPOSIÇÃO – PRELIMINARES DE NULIDADE REJEITADAS – CONTRATO DE LOCAÇÃO - IMÓVEL COMERCIAL - PRAZO DETERMINADO – ACORDO ENTRE LOCADOR E LOCATÁRIO – RESCISÃO DO CONTRATO E RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL – EFEITOS NA SUBLOCAÇÃO – CONTRATOS DISTINTOS - INEXISTÊNCIA DE TÍTULO HÁBIL – INDENIZAÇÃO DEVIDA AO SUBLOCATÁRIO – MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA – SUCUMBÊNCIA (ART. 86 DO CPC) – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIMENTO.

A realização de acordo em ação de despejo torna irrelevante a cientificação do sublocatário, porque a ele não é permitido divergir da vontade dos litigantes em pôr fim ao contrato de locação, já que a sua admissão no feito dá-se apenas na qualidade de assistente.

É firme o entendimento do STJ de que não ocorre julgamento
extra petita
quando o Juiz aplica o direito ao caso concreto sob fundamentos diversos daqueles apresentados pela parte. (Precedentes: AgInt no AREsp. 1.188.873/MS, Rel. Min. MAURO CAMPBELL MARQUES, DJe 14.8.2018; AgRg no AREsp. 304.889/SP, Rel. Min. NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, DJe 7.5.2014)

É possível, por via de mútuo acordo de vontade, a rescisão do contrato de locação de bem imóvel não residencial, firmado por prazo determinado superior a 30 (trinta) meses (art. 9o da lei 8245/91). Contudo, o locatário não se exime de indenizar o sublocatário quanto à eventuais prejuízos sofridos, decorrentes do contrato acessório.

À luz do artigo 86, caput, do Código de Processo Civil, os ônus da sucumbência devem ser distribuídos proporcionalmente ao decaimento de cada parte.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Recurso de Apelação Cível interposto por
Rede de Postos da Hora Ltda.
, em face da sentença proferida nos autos da Ação da Oposição (oferecida nos autos da Ação de Despejo no 1005759-80.2016.8.11.0002) proposta em desfavor de
Idaza Distribuidora de Petróleo Ltda. e Antônio Marcos Rachid Jaudy
,

em que o Magistrado
a quo
julgou improcedentes os pedidos formulados, condenando a ora apelante ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa. Na mesma ocasião, homologou por sentença o acordo celebrado entre os ora apelados na ação de despejo, ficando cada qual responsável em arcar com os honorários advocatícios de seus patronos.

A apelante sustenta a nulidade absoluta da ação de despejo, por violação ao art. 59, §2o, da Lei no 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), porquanto não foi cientificado do pedido na qualidade de sublocatário. Defende que o locador, mesmo tendo conhecimento da sublocação, não mencionou tal fato na inicial da ação de despejo, violando, assim, seu direito de ampla defesa e contraditório.

Alega que, ao contrário do que salientado pelo juízo
a quo
, a ciência da ação de despejo pelo sublocatário, exigida pelo dispositivo legal, obviamente deve ocorrer no início do processo, e não no momento do despejo.

Assevera que o parágrafo único do art. 278 do CPC, preceitua que sobre as nulidades que o juiz deva decretar de ofício não opera a preclusão, ao contrário do que salientado pelo magistrado sentenciante, e que somente não será decretada se o mérito puder ser decidido a favor da parte a quem a nulidade aproveita.

Salienta, ainda, que o juízo se contradiz ao afirmar, na decisão de saneamento, que a assistência do §2o do art. 59 da Lei 8.245/91 seria simples, não se prestando ao exercício do direito de defesa do Apelante, e depois, na sentença, acaba afastando a nulidade absoluta sob o argumento de que o Apelante deveria ter se valido da assistência litisconsorcial para se defender na ação de despejo, operando, então, a preclusão.

Ainda em preliminar, argumenta que a sentença é nula por incorrer em decisão
extra petita
, uma vez que o fundamento da ação de despejo concentra-se em “Denuncia Vazia” (vedado expressamente pelo art. 4o da Lei 8.425/1991), e, portanto, o juízo
a quo
não poderia utilizar de fundamento diverso (descumprimento contratual) para dar validade à ação de despejo. Além disso, assevera que os apelados se coligaram no processo para lesar a parte contrária (art. 81, §1o, CPC), praticaram ato simulado (art. 142, CPC) e simulação e colusão entre as partes para fraudar a lei (art. 966, III, CPC), resultando em litigância de má-fé.

No mérito, defende a inexistência de violação contratual, posto que há autorização expressa para substituição da marca Idaza, razão pela qual o juízo
a quo
lançou interpretação equivocada da cláusula 7.2 do contrato de sublocação. Ademais, alega que o aumento unilateral dos preços dos combustíveis é justa causa para a retirada da marca Idaza do posto revendedor, hábil, portanto, para afastar qualquer descumprimento contratual.

Por fim, aduz que independentemente de ter ou não havido o descumprimento do contrato de sublocação, faz jus à restituição dos 7 (sete) meses de alugueis pagos antecipadamente, que totalizam a quantia original de R$ 28.000,00 (vinte e oito mil reais), que deve ser atualizada.

Pede o provimento do recurso, com a consequente procedência dos pedidos, para que os apelados sejam condenados a restituírem o imóvel em questão no mesmo estado que o receberam, bem como as perdas e danos, ou, subsidiariamente, que seja julgado procedente o pedido quanto às perdas e danos, tal como posto na inicial, invertendo-se o ônus da sucumbência. Em última hipótese, que os apelados sejam condenados a restituir ao menos os sete meses de aluguel pagos antecipadamente, sob pena de enriquecimento ilícito.

O Apelado Antônio Marcos Rachid Jaudy apresentou contrarrazões (ID. 38916568).

A apelada Idaza Distribuidora de Petróleo Ltda. apresentou contrarrazões (ID. 48318996).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR DE NULIDADE DE CIENTIFICAÇÃO - PRESSUPOSTO PROCESSUAL INTRÍNSECO)

Egrégia Câmara:

A Apelante
REDE DE POSTOS DA HORA LTDA.,
suscita a a nulidade dos atos processuais realizados desde a expropriação, autorizada por via de decisão liminar, uma vez que praticados sem a sua ciência (sublocatário).

Sustenta que não lhe foi dado conhecimento da ação de despejo pelo locador, exigida pelo dispositivo legal – art. 59 §2o da Lei 8.245/91, e que a aludida inobservância eiva de nulidade todos os atos praticados a
posteriori
, razão pela qual a sentença não poderia convalidar a propalada nulidade absoluta, ante o evidente prejuízo.

Pois bem.

A previsão legal para cientificação do sublocatário na Lei do Inquilinato tem por escopo comunicar a intenção de retomada do bem pelo locador, dando oportunidade da intervenção do sublocatário nos autos da ação de despejo, na qualidade de assistente.

Entretanto, apesar de indiscutivelmente recomendável a cientificação do sublocatário, a referida ausência, por si só, não é causa de irremediável nulidade da sentença vergastada.

Isso porque, levando-se em consideração a finalidade do chamamento do sublocatário e as consequências jurídicas dela advindas, imperioso ressaltar que se trata de modalidade de intervenção do cientificado na qualidade de assistente, formando pluralidade subjetiva da ação especial, denominado, pela doutrina, de litisconsórcio
sui generis.

É importante frisar que o sublocatário, admitido como assistente do réu/locatário, atua como auxiliar da parte principal, não tendo a mesma autonomia do litisconsorte. Assim é que, se o réu/locatário reconhece a procedência do pedido, ou celebra transação (como no caso dos autos), nada poderá o assistente fazer para impedir a procedência da demanda e a consequente resilição do contrato.

Nestes termos, foi erigido o entendimento pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que apenas o locatário pode figurar no polo passivo das ações de desejo, senão vejamos:

“PROCESSO CIVIL - RECURSO ESPECIAL - LOCAÇÃO - AÇÃO DE DESPEJO - SUBLOCATÁRIO - ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - ASSISTENTE - CARÊNCIA DA AÇÃO DECRETADA - DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADA. 1 - A teor do art. 255 e parágrafos, do RISTJ, não basta a simples transcrição de ementas para apreciação da divergência jurisprudencial (art. 105, III, alínea "c", da CF), devendo ser mencionadas e expostas as circunstâncias que identificam ou assemelham os casos confrontados, bem como juntadas cópias integrais de tais julgados ou, ainda, citado repositório oficial de jurisprudência. Como isso não ocorreu, impossível, sob este prisma, o seu conhecimento
.
2 - Por não existir relação ex locato entre o sublocatário e o locador, este não poderá afrontá-lo pela via da ação de despejo. A demanda deve ser ajuizada contra o locatário e não contra o subinquilino
. (...)
(REsp no 138.216/SP). 4 - Recurso conhecido, nos termos acima expostos e, neste aspecto, provido para, reformando o v. acórdão de origem, reconhecer a ilegitimidade passiva ad causam e julgar a autora carecedora da ação, nos termos do art. 267, VI, do CPC, invertendo-se os ônus sucumbenciais, já fixados na r. sentença monocrática.
(REsp 288.031/PR, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUINTA TURMA, julgado em 16/05/2002, DJ 26/08/2002, p. 283) (destaquei)

Por serem - as ações de despejo -, pessoais imobiliárias, nela não se discute propriamente a posse do imóvel, vez que a recuperação da posse direta do bem não é a pretensão autoral principal, e sim mera consequência da dissolução do contrato de locação, que se traduz em uma relação pessoal. Ou seja, o que busca o autor na ação de despejo é dissolver o contrato de locação, em virtude do qual se transferiu ao locatário a posse direta da coisa locada.

No caso dos autos, consoante assinalado na decisão que concedeu a tutela antecipada (ID. 38916484), houve o pagamento
a título de multa contratual
efetuado por Antônio Marcos Rachid Jaudy diretamente na conta da Idaza Distribuidora de Petróleo Ltda., conforme comprovante (ID. 38916469), em conformidade com o disposto na cláusula 10.4 do contrato de locação. Assim, restaria, portanto, impossibilitada qualquer defesa a ser praticada pelo apelante, contrária ao entabulamento negocial realizado pelos opostos quando da formalização contratual.

Ora, sendo a sublocação um contrato acessório, este também se extingue quando desaparecer, qualquer que seja a causa, o instrumento principal, não podendo o sublocatário permanecer no imóvel após extinta a locação, por lhe faltar documento hábil.

Quanto ao tema, leciona Silvio Capanema de Souza,
in
“A Lei do Inquilinato Comentada”, 10.a ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2017, p; 265:

“
Não poderá o sublocatário permanecer no imóvel, após extinta a locação, por lhe faltar título hábil, seja ele autorizado pelo locador ou não.
Feita a prova da dissolução da locação e da permanência de sublocatários no imóvel, conceder-se-á a liminar. A regra também se aplica na hipótese do empréstimo, total ou parcial, do imóvel locado. Também é irrelevante que a sublocação seja total ou parcial.”
(destaquei)

Outrossim, há mencionar ainda que, no caso vertente, em que pese não ter sido cientificado da ação de despejo, o sublocatário ajuizou ação de oposição que tramitou em conjunto com a ação despejo, sendo lhe garantido o devido processo legal durante todo o lastro processual, inclusive, as ações (de despejo e de oposição) foram julgadas em conjunto, consoante mandamento legal, não havendo falar em prejuízo de ordem formal, consoante será verificado quando do mérito recursal.

Assim, forte nos fundamentos expostos,
rejeito a preliminar avençada
.

É como voto.

VOTO – (PRELIMINAR DE NULIDADE - SENTENÇA EXTRA PETITA – PRESSUPOSTO PROCESSUAL EXTRÍNSECO)

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

A Apelante
REDE DE POSTOS DA HORA LTDA
,

suscita, ainda, em sede preliminar, que a sentença vergastada é
extra petita
, porquanto decidiu a respeito de matéria que não estava sendo discutida nos autos da ação de despejo, uma vez que o pedido foi realizado com fundamento em denúncia vazia.

Assinala que não poderia o juízo
a quo
utilizar fundamento diverso (descumprimento contratual) para lhe dar validade, sendo a sentença, nestes termos, nula.

De fato, em respeito ao princípio da congruência, segundo o qual o magistrado está adstrito às questões ventiladas pelas partes em suas respectivas peças processuais (decorrência do princípio da demanda ou inércia da jurisdição), inexiste a possibilidade de manifestação, pelo juízo, de questões não requeridas pelos litigantes, sob pena de nulidade do ato judicial (sentença infra, citra ou ultra petita).

O magistrado, portanto, possui o dever de decidir a lide nos limites em que foi proposta, nos exatos termos dos artigos
2o
,
128
, e
460
, todos do
Código de Processo Civil
, ressalvas as exceções estabelecidas em lei.

“Art. 2o Nenhum juiz prestará a tutela jurisdicional senão quando a parte ou o interessado a requerer, nos casos e forma legais.”,

“Art. 128. O juiz decidirá a lide nos limites em que foi proposta, sendo-lhe defeso conhecer de questões, não suscitadas, a cujo respeito a lei exige a iniciativa da parte.”

“Art. 460. É defeso ao juiz proferir sentença, a favor do autor, de natureza diversa da pedida, bem como condenar o réu em quantidade superior ou em objeto diverso do que Ihe foi demandado.”

In casu
, a alegação está atrelada ao fato de ter o apelado, Antônio Marcos Rachid Jaudy, fundado o seu pedido na hipótese de denúncia vazia, e a sentença ter julgado procedente o pedido com fundamento em descumprimento contratual.

Contudo, não prospera a tese aventada.

Isso porque, não caracteriza julgamento
extra petita
aquele realizado por fundamento diverso ao contido na inicial, quando não houve alteração da natureza da demanda, ou não tiver sido acolhido pedido não formulado pela parte.

Em verdade, conforme se infere dos autos, a ação de despejo foi julgada em concomitância à ação de oposição, ajuizada pelo próprio apelante, impondo ao magistrado analisar o fundamento de descumprimento contratual existente na sublocação.

Neste sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. ACORDO EFETUADO ENTRE AS PARTES QUE PREVIA PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA DO IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA REQUERIDA
.
PRELIMINAR DE JULGAMENTO EXTRA PETITA

AFASTADA. ANUÊNCIA DA RÉ QUANTO À MODIFICAÇÃO DO PEDIDO
. CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO. DATA DA DESOCUPAÇÃO CONTROVERTIDA. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.”
(TJ-SC - AC: 00030304220138240067 São Miguel do Oeste 0003030-42.2013.8.24.0067, Relator: Helio David Vieira Figueira dos Santos, Data de Julgamento: 25/07/2019, Quarta Câmara de Direito Civil) (destaquei)

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE
DESPEJO
- PETIÇÃO INICIAL QUE NÃO REQUER A CONDENAÇÃO DO LOCÁTÁRIO POR EVENTUAIS PREJUÍZOS - ALEGAÇÃO SOMENTE NA IMPUGNAÇÃO DA CONTESTAÇÃO DE DÉBITOS DECORRENTES DE ÁGUA LUZ IPTU ALUGUEL NÃO PAGOS NO CURSO DA AÇÃO - AUSÊNCIA DE PROVAS
-
SENTENÇA DECIDIDA NOS LIMITES DO PEDIDO - RECURSO DESPROVIDO. A lide deve ser julgada nos limites do pedido constante na inicial, sob pena de decisão extra petita
.Embora seja possível conhecer de fatos novos suscitados pela parte no curso da demanda, entretanto, devem estar devidamente comprovados nos autos sendo certo que a alegação de existência de prejuízos a serem pagos pelo locatário ao locador aventados somente em sede de impugnação a contestação sem que tenha sido acostado aos autos qualquer prova capaz de demonstrar sua existência não pode ser acolhido. Ao autor cabe se desincumbir do ônus da prova das suas alegações. (N.U 0018234-41.2011.8.11.0041, MARCIO APARECIDO GUEDES, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 21/03/2018, Publicado no DJE 02/04/2018)
(destaquei)

Nestes termos,
rejeito a preliminar.

É como voto.

VOTO

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que a apelante,
Rede de Postos da Hora Ltda.
, ajuizou Ação de Oposição em desfavor de
Idaza Distribuidora de Petróleo Ltda. e Antônio Marcos Rachid Jaudy,
haja vista a existência da ação de despejo no 1005759-80.2016.8.11.0002, em que os opostos litigavam sobre a posse do imóvel comercial, (posto de gasolina), situado à Av. Presidente Eurico Gaspar Dutra, n. 835, Bairro Pirineu, na comarca de Várzea Grande/MT.

Sustentou a Opoente que, em virtude de formalização de contrato de sublocação firmado com a Oposta Idaza Distribuidora de Petróleo no dia 01.11.2015, com prazo de duração até o dia 01.11.2020, promoveu benfeitorias no imóvel e valorizou o ponto comercial, realizando o pagamento adiantado de dois anos de aluguel.

Argumentou, todavia, que em 07.04.2017 foi retirada do imóvel em virtude da ação de despejo retro mencionada, movida pelo Oposto Antônio, em face da Oposta Idaza.

Aduziu, neste sentido, tratar-se de uma “armação processual” arquitetada pelos opostos, pleiteando que os opostos, locador e locatário, fossem condenados em perdas e danos pela propalada má-fé, requerendo, ainda, a restituição do imóvel em voga.

Ante o despejo realizado, reclamou indenização no valor de R$ 30.000,00/mês (trinta mil reais) a título de lucros cessantes, indenização trabalhista no valor de R$10.894,82, despesas com frete para transportes de móveis e produtos que ficaram nos tanques (R$3.305,36), os sete meses de aluguel pagos adiantado (R$37.702,78), multa prevista na cláusula 9.4 do contrato de sublocação (R$ 52.777,48), Fundo de Comércio atinentes ao ponto comercial, luvas e estabelecimento comercial (R$ 500.000,00).

Na sentença, o magistrado singular julgou improcedentes os pedidos realizados na oposição, e
homologou a transação realizada entre os opostos na ação de despejo (ID. 38916493) – concretizada no sentido de reconhecer a ação de despejo, desistindo a Idaza de cobrança de eventuais penalidades em razão da quebra contratual, rescindido, ainda, o contrato de fornecimento de combustíveis entabulado pelas opostas.

Contra o
decisum
,
rebela-se a apelante alegando a ocorrência de denúncia vazia. Reitera a existência de denúncia simulada, inexistência de sua violação contratual, bem como sustenta que os valores pagos anteriormente, a título de aluguel, deveriam ser restituídos para que não se configurasse enriquecimento ilícito por parte dos opostos.

Pugna, neste viés, seja considerada ação de despejo como lide simulada, fundamentando inexistir descumprimento do contrato de locação e, via de consequência, mantendo os efeitos da sublocação, com a restituição da posse do imóvel em questão (sito Av. Presidente Eurico Gaspar Dutra, Pirineu, 835, Centro Sul, Várzea Grande/MT), no mesmo estado em o que receberam, bem como as perdas e danos. Subsidiariamente, pleiteia a condenação dos apelados em perdas e danos, tal como posto na inicial, invertendo-se o ônus da sucumbência, bem como à restituição dos valores dos aluguéis pagos antecipadamente.

Pois bem.

O recurso deve ser conhecido, porquanto preenche os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade.

Inicialmente, necessário esclarecer que, nos moldes do previsto no art. 685 do CPC, a sentença sob análise julgou em concomitância a ação de despejo e a ação de oposição.

Referida assertiva se faz imprescindível para elucidar que as relações jurídicas de cada ação são distintas, mas que versam, em tese, sobre o mesmo bem jurídico.

Nesse contexto é que passa-se à análise do recurso aventado pela opoente,
Rede de Postos da Hora Ltda
, com
divisão das matérias discutidas em cada ação, a fim de facilitar a compreensão do julgado.

I - DA AÇÃO DE DESPEJO

No que atine à ação de despejo proposta pelo Apelado
Antônio Marcos Rachid Jaudy
, em face da Apelada
Idaza Distribuidora de Petróleo Ltda
, tenho que a discussão recursal quanto à sua regularidade resta inócua nesta oportunidade.

Isto porque, consoante mencionado em sede preliminar, a ação de despejo tem o intuito de dissolver o contrato de locação, em virtude do qual se transferiu ao locatário a posse direta da coisa locada.

Neste sentido, o já lembrado Silvio Capanema de Souza
in
“A Lei do Inquilinato Comentada” 10.a ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2017, p; 261, ensina:

“
O que busca o autor, na ação de despejo, é dissolver o contrato de locação, em virtude do qual se transferiu ao locatário a posse direta da coisa locada.
Daí não ser obrigatório que a ação de despejo seja ajuizada no foro da situação do imóvel, admitindo-se outro, de eleição.
Trata-se, ainda, de uma ação de natureza constitutiva, produzindo a sentença que acolhe a pretensão autoral efeitos ex nunc, desconstituindo o vínculo contratual, o que importa na modificação da relação jurídica antes existente entre as partes.
No que tange ao pedido de despejo, concorda a doutrina que a ação é executiva lato sensu, já que a executividade do comando que decreta a desocupação do imóvel é fase do procedimento e não um processo subsequente. Daí se conclui que, nas ações de despejo não se verifica a actio judicati, ou seja, um procedimento autônomo para o cumprimento da sentença, que se fará imediatamente, após a intimação de réu para que desocupe o imóvel no prazo concedido. Consequência lógica do que acima afirmamos é que a ação de despejo desautoriza a interposição de “embargos à execução”.
(destaquei)

Assim, não tendo o sublocatário participado da relação jurídica originária, digo, do contrato de locação, não pode invocar cláusulas contratuais para obstar a sua rescisão.

Deste modo, a discussão recursal quanto à existência de denúncia contratual, se cheia ou vazia, não se faz pertinente, uma vez que o acordo entabulado entre as partes (locador e locatário) é uma das modalidades expressas de rescisão contratual, nos moldes do que estabelece o art. 9o da lei 8245/91, senão vejamos:

“
Art. 9o A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;”
(destaquei)

A norma jurídica invocada é aplicada, inclusive, aos contratos não residenciais por prazo determinado com prazo superior a 30 (trinta) messes, que é o caso em comento.

Neste sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – (...) PRETENDIDO RECEBIMENTO TAMBÉM DA MULTA COMPENSATÓRIA PELA RESTITUÍÇÃO DO IMÓVEL ANTES DO VENCIMENTO DO PRAZO CERTO AJUSTADO -

EXTINÇÃO DA LOCAÇÃO FORMALIZADA POR DISTRATO, DECORRENDO, POIS, DE MÚTUO ACORDO DE VONTADES E NÃO PROPRIAMENTE DE DENÚNCIA DA LOCATÁRIA
-
HIPÓTESE DE INCIDÊNCIA DA MULTA (ART. 4o DA LEI No 8.245/91) NÃO VERIFICADA – (...)”
(TJPR - 12a C.Cível - AC - 1569874-5 - Curitiba - Rel.: Antonio Domingos Ramina Junior - Unânime - J. 23.11.2016)

(destaquei)

Outrossim, consoante também mencionado em sede preliminar, havendo a extinção do contrato de locação, por consectário lógico, a sublocação também se extingue, cabendo a discussão, portanto, quanto à eventuais prejuízos sofridos pelo sublocatário.

II - DA AÇÃO DE OPOSIÇÃO

Cuida-se, em verdade, de ação que objetiva a análise do contrato de sublocação (ID. 38915141) não residencial firmado entre a Apelante
Rede De Posto Da Hora
e a Apelada
Idaza Distribuidora de Petróleo Ltda
, tendo por objeto o posto de gasolina situado à Av. Presidente Eurico Gaspar Dutra, n. 835, Bairro Pirineu, na comarca de Várzea Grande – MT, e os efeitos da rescisão do contrato de locação, objeto da ação de despejo, que culminou na quebra contratual do instrumento acessório.

O ajuste entre as partes previu a duração contratual de 05 (cinco) anos, entre 01/11/2015 e 01/11/2020, sendo incontroverso nos autos que a sublocação findou-se antes do prazo final estipulado em contrato, pelo cumprimento, em 07/04/2017, de ordem liminar proferida no autos da ação de despejo – que tramitou em apenso.

A controvérsia instalada no caderno repousa na apuração quanto à possibilidade de o Apelante ser indenizado pela rescisão contratual antecipada.

Consoante se infere da sentença, o juízo
a quo
julgou improcedente a ação de oposição fundamentado, em síntese, na existência de descumprimento, pelo sublocatário, de cláusula contratual prevista tanto na locação como na sublocação, estabelecendo vedação do posto em trabalhar com a chamada “bandeira branca”.

Nestes termos, fundamentou:

“Por conseguinte, os pedidos indenizatórios, principal e subsidiário, não merecem respaldo, pois tendo à opoente dado causa a rescisão do contrato de locação não cabe a ela exigir perdas e danos, mas sim à parte lesada pelo inadimplemento contratual, segundo dicção do art. 475/CC, que no caso não se trata da opoente.”

A Apelante argumenta que inexiste violação contratual, uma vez que haveria autorização expressa para substituição da marca Idaza, razão pela qual o juízo
a quo
lançou interpretação equivocada da cláusula 7.2 do contrato de sublocação, e que a majoração unilateral dos preços dos combustíveis é justa causa para a retirada da marca Idaza do posto revendedor, hábil, portanto, para afastar qualquer descumprimento contratual.

Pois bem.

Os contratos de locação são regidos pelas regras dispostas na Lei no 8.245/91 – Lei do Inquilinato, que em seu artigo 4o dispõe,
in verbis
:

“Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.

Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei no 12.744, de 2012) Parágrafo único.

O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
(destaquei)

Pelo teor do dispositivo supra, tem-se que ao locador é vedado reaver o imóvel antes de findo o prazo contratual
. O locatário, no entanto, poderá devolver o bem, antes do aprazado, pagando a multa proporcional pactuada ou, caso não ajustada na minuta, a que for judicialmente estipulada.

Prestigiou o legislador, neste ponto, o princípio norteador dos contratos em geral do
pacta sunt servanda
, de modo a proteger os interesses de ambas as partes. O locador, ao dispor da coisa, visa auferir a renda advinda da locação do bem, ao passo em que o locatário pretende usar e gozar da coisa locada. Assim, a legislação, ao enrijecer as hipóteses de devolução antecipada do bem, busca garantir a legítima expectativa das partes de que a convenção ajustada será cumprida.

Como leciona Sílvio de Salvo Venosa,
in
“Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática”, 11. ed. São Paulo: Atlas, 2012, p. 39:

“Desse modo, não só na locação, como nos contratos em geral, fixado o pacto para um prazo determinado, ambas as partes contam com o exaurimento desse prazo, no mínimo, pois assim foi convencionado.
A quebra antecipada do contrato, antes do decurso de seu prazo, toma de surpresa o outro contratante e lhe ocasiona prejuízos e contratempos. Por essa razão é que, como regra geral, em qualquer contrato em que, injustificadamente, o contratante não cumpre o prazo, fica sujeito a uma indenização em favor da outra parte.
”

(destaquei)

A parte recorrente sustenta que o término da sublocação partiu de imposição unilateral do sublocador, conduta que, em sua ótica, teria violado o disposto no artigo acima transcrito, e que, agora, demanda a consequente reparação pelas perdas e danos decorrentes.

Nesse viés, pela distribuição convencional do ônus da prova, prevista no artigo 373, inciso I, do CPC, cabia à apelante comprovar o fato constitutivo do seu direito, consistente na comprovação de que o contrato de sublocação teria se findado por decisão exclusiva do apelado.

E, do cotejo da vasta documentação carreada aos autos, tem-se que a apelante assim o fez. Explico.

No caso dos autos, resta incontroverso que a rescisão do
contrato de locação
se deu de forma amigável, mediante pagamento de multa pelo locador,
Antônio Marcos Rachid Jaudy,
a

locatária,
Idaza Distribuidora de Petróleo Ltda.

Noutro giro, não houve notificação por parte das opostas no tocante à cientificação da sublocatária,
Rede De Posto Da Hora,
quanto à existência de ação de despejo, tendo ocorrido a expropriação para Apelante de forma repentina.

Neste ponto, necessário repisar que, num primeiro momento, o juízo singular não detinha qualquer informação quanto à existência do contrato de sublocação, cabendo, portanto, aos opostos, o dever de comunicação ao magistrado singular.

Ademais, tendo grande parte do processo de piso se destinado à discussão da cláusula 7.2 do contrato de sublocação, reputa-se necessária a sua análise, a fim de explicitar o entendimento deste Sodalício quanto à sua interpretação.

Dispõe referida cláusula:

“7.2.

Durante o prazo de vigência do presente contrato fica assegurado o direito da IDAZA, ou quem vier a suceder de efetuar a alteração, substituição ou simplesmente a troca de marca e ou quaisquer outros sinais distintivos de comercialização dos produtos e serviços objeto do presente instrumento, comprometendo-se a LOCADORA em acatá-las, desde já autorizando sejam procedidas as necessárias adaptações visuais no Posto de Serviços.”

Cediço que contrato é fruto da vontade humana que objetiva estabelecer uma nova situação jurídica entre os particulares envolvidos. Uma vez celebrado, adquire caráter de verdadeira norma de direito privado e, tal como ocorre com as leis, sujeitam-se à interpretações para que se possa conhecer o seu conteúdo e alcance.

Assim, interpretar o contrato é, portanto, buscar o verdadeiro sentido das declarações de vontade, de maneira a precisar o seu teor e a sua extensão. É tarefa que interessa primordialmente às partes e, em um segundo momento, ao Magistrado, na hipótese de conflito de interesses.

No caso, a análise quanto ao item negocial pode ser feita de dupla maneira: a primeira, pelo critério de interpretação objetiva do contrato, e a segunda, pela interpretação subjetiva.

Na primeira, atentando-se ao sentido literal da linguagem, visa esclarecer o sentido das declarações dúbias ou ambíguas, por não ter sido possível a efetiva intenção das partes. Nesta, é necessário aplicar estritamente os termos convencionais.

De acordo com esta interpretação, afigura-se descabido o entendimento quanto à vedação da atuação do posto como bandeira branca, justamente porque referido dispositivo não faz menção à sua vedação.

Em verdade, o que se infere da cláusula contratual é a possibilidade de alteração da marca presente no posto pela locatária, Rede de Postos da Hora Ltda, sem que haja possibilidade de oponibilidade pela locadora, Idaza Distribuidora de Petróleo Ltda., desde que “
sejam procedidas as necessárias adaptações visuais no Posto de Serviços”
.

Quanto ao tema, inclusive, há anotar que o art. 122 da lei 9.279/1996 (que dispõe sobre a propriedade industrial) estabelece que a marca é um sinal distintivo visualmente perceptível que tem o condão de identificar produtos ou serviços de um determinado empresário.

Neste sentido, as fotos apresentadas pela Apelante denotam verdadeiramente a existência da mudança de marca, porém, também demonstram que esta expunha identificador “Postos da Hora” (ID. 5599190), situação suficiente ao preenchimento do estabelecido na cláusula sob análise.

Por conseguinte, há concluir também que, pela interpretação objetiva restritiva, inexiste falar em vedação à utilização de bandeira branca pelo sublocatário, visto que sobre o referido o dispositivo nada dispõe, exigindo apenas, como dito,
“as necessárias adaptações visuais”
.

De igual modo, na segunda forma de interpretação das cláusulas contratuais, impõe-se que os contratos sejam interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração (art. 113, CC).

Tal regra visa garantir a segurança das relações jurídicas, de modo que o contrato produza os efeitos que lhe são próprios, mesmo que as partes queiram, de forma indevida, afastá-los. Em caso de ambiguidade ou lacuna contratual, o contrato deverá ser interpretado de acordo com o princípio da lealdade (boa-fé) e de conformidade com os costumes locais, preservando sempre o equilíbrio contratual.

Nas declarações de vontade (contratos) se atenderá mais à intenção nelas consubstanciadas do que ao sentido literal da linguagem. O intérprete deve se afastar do exame semântico gramatical do contrato para buscar a verdadeira motivação e objetivo das partes ao realizar o negócio jurídico. Sobre o tema, preveem os artigos 112 e 113 do Código Civil:

“Art. 112. Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem.

Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.”

No campo doutrinário, assinala Silvio Rodrigues:

“De modo geral, o art. 112 (art. 85 do Código pretérito) ordena que, nas declarações de vontade, se atenderá mais à sua intenção nelas consubstanciada que ao sentido literal da linguagem. Importa que se pesquise atentamente qual teria sido a real vontade do contratante. Daí não ser relevante a exteriorização defeituosa da cláusula. Interessa que, na decisão, o intérprete ou o juiz firme a convicção naquilo que os contratantes pretenderam significar, ao elaborarem os dizeres da convenção.”
(RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unilaterais de vontade. 30.

ed. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 52.)

A interpretação de cada cláusula do contrato deve ser feita em harmonia com os demais ajustes veiculados no negócio jurídico, presumindo-se que o instrumento contratual é revestido de estrutura lógica, encadeando-se harmoniosamente as diversas estipulações nele contidas.

A interpretação resultante do instrumento como um todo, dá sentido à eventuais lacunas, omissões ou dubiedade da cláusula. Como normalmente a conduta dos contratantes confere sentido racional às decisões tomadas nas mesas de negociações, todas as cláusulas do contrato devem ser consideradas como tratando cada uma de aspectos particulares de um único negócio. Por isso, a interpretação de uma delas isolada do contexto em que se insere é condenada se não for congruente com o restante do contrato.

Diante desta interpretação, deve prevalecer a real intenção das partes e o princípio da boa-fé contratual. A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS OU COBRANÇA DE PROCEDIMENTO ORDINÁRIO (AUTOS 0000131-29.2015.8.16.0001). (...) CLÁUSULA CONTRATUAL. INTERPRETAÇÃO DO PACTO. ATENDIMENTO DA VONTADE REAL. ART. 112, DO CC. ATENDIMENTO À BOA-FÉ CONTRATUAL. (...) 3
.
Em casos como o dos autos, em que há dúvida acerca da redação da cláusula contratual, em avenças paritárias, deve ser considerado que na interpretação dos negócios jurídicos se atenderá mais à vontade real do que à declarada, conforme preconizado pelo art. 112 do CC.

4. A boa-fé contratual é dever de todos os celebrantes, não sendo admissível, em nenhuma hipótese, que qualquer das partes se comporte de forma contraditória (venire contra factum proprium) ou que exija comportamento probo e ético apenas da parte adversa. (...)”
(TJPR - 11a C.Cível - 0000131-29.2015.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: Desembargador Fábio Haick Dalla Vecchia - J. 20.07.2018) (destaquei)

No caso do contrato de sublocação, eis o teor da cláusula 7.1,
in verbis
:

“7.1 A locatária está autorizada a sublocar total ou parcial do imóvel do presente contrato, ou de qualquer de suas dependências ou equipamentos, bem como a cessão, transferência, oneração, ou alienação, por qualquer forma, dos direitos e/ou obrigações contidos nos presente contrato, ficando o locatário responsabiliza pelo pagamento dos alugueis e a devolver o imóvel a locadora no fim do contrato integralmente desocupado, mesmo havendo procedida a sublocação.”

O item 6.1 dispõe ainda que:

“6.1 As partes reconhecem que não existe qualquer vínculo societário entre a LOCATÁRIA e a LOCADORA, que mantém entre si a presente relação estritamente comercial, assim como inexiste qualquer vínculo empregatício entre a LOCADORA e a LOCATÁRIA, cabendo a este arcar com todos os ônus e responsabilidades inerentes a seus empregados, contratados e subcontratados.”

Das cláusulas acima, mais uma vez ressalta-se que inexiste previsão contratual expressa em relação a obrigação de utilização de bandeira branca. Em verdade mostra-se uma tentativa reiterada de desconstituir qualquer vínculo, que não fosse o do contrato de locação, entre as mesmas.

Assim, resta evidente, também pela modalidade de interpretação subjetiva, que não há falar em assunção de obrigação no que atine à impossibilidade de utilização de bandeira branca pela sublocatária no contrato em deslinde, merecendo reforma, nesta parte, a sentença.

III – DA RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL

A Recorrente pleiteia a reforma do
decisum
para que seja restituída no imóvel expropriado.

Contudo, resta impossibilitado o pedido.

Isso porque, conforme exaustivamente debatido alhures, sendo a sublocação um contrato acessório, não pode o sublocatário permanecer no imóvel após extinta a locação, por lhe faltar título hábil.

IV - DA MULTA CONTRATUAL

A Apelante pede a condenação dos Recorridos ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula 1.4 do contrato de sublocação, a saber:

“9.4 – a rescisão sem justa causa da presente locação, além das cominações previstas em lei e no presente contrato, implicará em multa de 30% (trinta por cento), sobre o valor exigido mensalmente a título de aluguel, calculado sobre os meses vincendos até findo o prazo contratual.”

Da análise dos autos, afigura-se pertinente a aplicação da multa, em decorrência do descumprimento, pelo sublocador, da disposição contida na letra ‘c’ do item 9.1 do contrato, que assim dispõe:

“
9.1 O presente contrato poderá ser rescindido na ocorrência dos seguintes eventos:

(a) inadimplemento de qualquer das obrigações contidas neste contrato;

(b) falência ou recuperação judicial de qualquer das partes, em que não se mantenha a operação das atividades comerciais da locatária;

(c) desapropriação do imóvel, impeditiva ao cumprimento do presente contrato;

9.2 A rescisão dar-se-á de pleno direito, independente de notificação, interpelação ou qualquer outra forma de comunicação, judicial ou extrajudicial,
obrigada a pagar a outra parte, a título de multa, a importância correspondente a 03 (três) vezes o aluguel devido no mês imediatamente anterior ao da rescisão, atualizado monetariamente até o momento do efetivo pagamento, sem prejuízo ao direito de perdas e danos.
”

In casu
, a sublocadora Idaza Distribuidora de Petróleo Ltda, ao firmar o acordo de resilição contratual nos autos da ação de despejo, com o proprietário do imóvel, Sr.
Antônio Marcos Rachid Jaudy, acabou por descumprir o comando inserto
na letra ‘c’ do item 9.1 do contrato
de sublocação, cabendo, portanto,
o pagamento de multa à apelante, da monta correspondente a 03 (três) vezes o aluguel devido no mês de março de 2017, atualizado monetariamente até a data do efetivo pagamento.

Ressalte-se que o referido pagamento da multa não deve ser suportado pela outra opoente (Sr.
Antônio Marcos Rachid Jaudy)
, uma vez que o proprietário do imóvel não possui vínculo contratual com a apelante.

É o que prescreve o art. 15 da lei do inquilinato, senão vejamos:

“Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.”

Importa, ainda, ressaltar, que, embora haja previsão contratual de rescisão unilateral do negócio entabulado entre as partes, o direito contemporâneo não admite mais absolutismos na aplicação de normas legais ou contratuais, pois, havendo uma conduta que desborde do exercício regular de um direito, traduz-se, referido atuar, em desrespeito a princípios sociais e constitucionais insertos no sistema, ao que mostra-se cabível a responsabilização civil.

V – RESPONSABILIDADE CIVIL

Sabe-se que, via de regra, não há responsabilidade civil sem dano, cabendo o ônus de sua ocorrência ao autor da demanda.

Os danos patrimoniais ou materiais, objeto do pleito autoral, se constituem naqueles prejuízos ou perdas que atingem o patrimônio corpóreo de seu titular. Configuram-se pelo prejuízo advindo do nexo causal entre o fato e o resultado dano ao autor.

Deste modo, a responsabilidade pelo dever de indenizar decorre da conjugação de três requisitos: a prática de ato ilícito, a ocorrência de um dano e relação de causalidade entre ambos. Sobre o tema, dispõem os artigos 186 e 927, ambos do Código Civil:

“Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”

“Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.”

Outrossim, no que tange à responsabilidade extracontratual, o artigo 422 do Código Civil é claro no sentido de prever a obrigatoriedade de observância aos princípios da probidade e da boa-fé na execução e conclusão do contrato.

“Art. 422 - Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.

Tais previsões legais, em que pese se traduzam em “
expressões

indeterminadas
”, consagram a ética como instrumento condicionador da aplicação de normas nas relações sociais, cuja finalidade é agregar princípios valorativos essenciais à consolidação de uma Justiça equânime no convívio humano.

N
o caso em deslinde, o ato ilícito indicado pela Apelante, a justificar os danos emergentes, repousa na rescisão antecipada e unilateral do contrato. Nesta seara, a apelante pede o ressarcimento a título indenizatório de:

a)

Fundo de Comércio, Frete Para Transporte De Móveis, indenizações trabalhistas

Com relação à pretendida indenização pelo ponto de comércio, ressarcimento de frete gasto com transporte móveis, bem como indenizações trabalhistas, assevera-se que, inexistindo disposição contratual neste sentido, e, não se aplicando ao caso a previsão legal de indenização pelo fundo de comércio contida na Lei n. o 8.245/1991, art. 51 e 52, § 3o – pois a ação em análise não é renovatória de contrato de locação –, não há como se acolher a pretensão da apelante.

Nesse sentido, colaciono jurisprudência:

“CIVIL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. FUNDO DE COMÉRCIO. PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO. IMPROCEDÊNCIA. LEI No 8.245/91. ART. 52, § 3o. Pela compreensão sistemática dos arts. 51 e 52, § 3o, da Lei do Inquilinato - Lei no 8.245/91 -, não é devida a indenização a título de perda do fundo de comércio na hipótese de rescisão unilateral de contrato de locação não residencial por prazo indeterminado, sem pleito de renovação. - Recurso especial conhecido e provido”
(STJ, REsp 282473/BA, Rel. Min. Vicente Leal, DJ 16.09.2002).

“DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA - LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL POR PRAZO DETERMINADO CONTRATO VÁLIDO - OBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS - INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS - DESCABIMENTO - CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA DE RENÚNCIA - INDENIZAÇÃO FUNDO DE COMÉRCIO - AUSÊNCIA DE AMPARO LEGAL HONORÁRIOS MANTIDOS O incidente de falsidade documental não tem consistência, eis que a alegação consiste na existência de outro contrato, o que não restou comprovado documentalmente Obedecido o art. 56 da Lei 8.245/91, de rigor a retomada do imóvel ante o fim do prazo contratual - Descabe a pretensão do demandado à retenção ou indenização por benfeitorias procedidas no imóvel, ante a renúncia expressa constante da avença, a qual possui plena validade - Não vinga a pretendida indenização pelo fundo de comércio, não versando, a hipótese, sobre exceção à renovação obrigatória do contrato Conforme o art. 20, § 4o, do CPC, os honorários foram bem arbitrados e, em razão disso, são mantidos - Apelo improvido.”
(TJ-SP - APL: 1154492220088260100 SP 0115449-22.2008.8.26.0100, Relator: José Malerbi, Data de Julgamento: 12/11/2012, 35a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/11/2012)

b)

Meses de aluguel pagos antecipadamente

A apelante requer, ainda, a restituição de alugueis que teriam sido pagos antecipadamente, nos moldes do preceituado no contrato de locação formalizado pelos opostos.

Sobre o tema, estabelece o Estabelece o item 3 do contrato de locação (ID. 38915140):

“3. DO DÉBITO DOS LOCATÁRIOS

3.1 Os locatários são proprietários da empresa PAIAGUÁS COMÉRCIO DE COMBÚSTIVEIS E LUBRIFICANTES LTDA-ME, pessoa jurídica de direito privado inscrita no CNPJ sob no 36.878.171-46, com sede na Avenida Presidente Eurico Gaspar Dutra, no 835, bairro Pireneu, CEP – 78.126-200, Várzea Grande/MT, que atualmente está estabelecida no imóvel objeto do contrato.

3.2 A empresa PAIAGUAS COMÉRCIO DE COMBUSTÍVEIS E LUBRIFICANTES LTDA-ME, possui um débito junto a à LOCATÁRIA no valor de R$ 96.171,00 (noventa e seis mil, cento e setenta e um reais) referente aquisição de combustíveis (RELAÇÃO DE NOTAS FISCAIS ANEXA).

3.3 A empresa PAIAGUÁS COMÉRCIO DE COMBUSTÍVEIS E LUBRIFICANTES LTDA-ME e os CONTRATANTES, acordam que o valor do débito previsto no item 3.2, será pago com a compensação e isenção de 24 (vinte e quatro) meses de aluguéis.”

Note-se que inexiste menção ao nome da apelante na cláusula contratual.

Entretanto, o fato de o contrato de sublocação ter sido formalizado na mesma data da locação; bem como ante a ausência de resistência pelos opostos quanto ao pleiteado, tem-se que o pagamento foi praticado em benefício do apelante.

Nestes termos, não podendo, àquele que realizou o pagamento antecipado, utilizar do bem após a expropriação, faz-se necessário a restituição do valor atinente às parcelas de aluguel pagas e não usufruídas, a fim de obstar eventual enriquecimento ilícito.

Deste modo, acolho a pretensão recursal para que seja restituído à apelante o valor pago a título de aluguel antecipado, importância que deve ser devidamente atualizada, desde a data do pagamento.

VI – MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ

No que atine ao pleito de condenação das apeladas à multa por litigância de má-fé, tenho que não merece acolhimento, visto que, dos elementos probatórios, não se vislumbra a intenção das partes em atentar contra a dignidade da justiça.

Aliás, a dificuldade de produzir provas capazes de comprovar a tese apresentada em juízo não pode gerar obrigação de indenização por litigância de má-fé.

Neste sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – (...) PRETENDIDO RECEBIMENTO TAMBÉM DA MULTA COMPENSATÓRIA PELA RESTITUÍÇÃO DO IMÓVEL ANTES DO VENCIMENTO DO PRAZO CERTO AJUSTADO - EXTINÇÃO DA LOCAÇÃO FORMALIZADA POR DISTRATO, DECORRENDO, POIS, DE MÚTUO ACORDO DE VONTADES E NÃO PROPRIAMENTE DE DENÚNCIA DA LOCATÁRIA - HIPÓTESE DE INCIDÊNCIA DA MULTA (ART. 4o DA LEI No 8.245/91) NÃO VERIFICADA – (...)”
(TJPR - 12a C.Cível - AC - 1569874-5 - Curitiba - Rel.: Antonio Domingos Ramina Junior - Unânime - J. 23.11.2016) (destaquei)

VII -

HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA

Com o julgamento do recurso, restaram acolhidos os pedidos de reconhecimento de inexistência de vedação de atuação com bandeira branca, multa contratual e ressarcimento de valores pagos a título de aluguel antecipado.

Foram rejeitados os pedidos de restituição do imóvel, pagamento de fundo de comércio, pagamento de despesas com transporte de móveis e indenizações trabalhistas.

À luz do artigo 86,
caput
, do Código de Processo Civil, os ônus da sucumbência devem ser distribuídos proporcionalmente ao decaimento de cada parte.

Consoante decidiu o Superior Tribunal de Justiça:

“PROCESSO CIVIL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. DESPESAS PROCESSUAIS. As despesas processuais e os honorários de advogado deverão ser rateados entre as partes, na medida de sua parte na derrota, isto é, de forma proporcional ao seu decaimento. Precedentes.
(AgRg no REsp 1.354.123/SP, 4a T., rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 29.06.2015)

Levando em consideração o número e a expressão econômica dos pedidos acolhidos e rejeitados, entendo que distribuição da sucumbência definida na sentença deve ser repartida na proporção de 40% para o opoente/apelante e 60% para os opostos.

Isso posto,
dou parcial provimento
ao recurso de apelação, para
reformar a sentença, julgando parcialmente procedentes os pedidos lançados pelo apelante na oposição, para
:

I - reconhecer a inexistência de vedação da utilização de “bandeira branca” no contrato de sublocação;

II - condenar a apelada Idaza Distribuidora de Petróleo Ltda. ao pagamento do valor correspondente a 03 (três) vezes o aluguel devido no mês de março de 2017, incidindo juros de mora a partir da data da citação nos autos da ação de oposição (artigo 405 do Código Civil), e correção monetária a partir do efetivo prejuízo (data da desapropriação), nos termos do enunciado de Súmula 43 do STJ.

III – determinar que a Apelada Idaza Distribuidora de Petróleo Ltda restitua o valor pago pela Apelante a título de pagamento adiantado de 07 (sete) meses de aluguel, incidindo juros de mora a partir da data da citação nos autos da ação de oposição (artigo 405 do Código Civil), e correção monetária a partir do desembolso.

Por fim, redistribuo o ônus de sucumbência, devendo ser arcado na proporção de 40% para o opoente e 60% para os opostos.

Translade-se cópia desta decisão aos autos em apenso (Ação de Despejo n. 1005759-80.2016.8.11.0002).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/07/2020

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005759-80.2016.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). GILBERTO LOPES BUSSIKI, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ANTONIO MARCOS RACHID JAUDY - CPF: 329.504.111-34 (APELANTE), LUIZ HENRIQUE DE OLIVEIRA SANTOS - CPF: 286.557.088-60 (ADVOGADO), IDAZA DISTRIBUIDORA DE PETROLEO LTDA - CNPJ: 01.787.793/0007-99 (APELADO), RODRIGO SEMPIO FARIA - CPF: 808.070.381-72 (ADVOGADO), REDE DE POSTOS DA HORA LTDA - CNPJ: 19.754.617/0002-01 (TERCEIRO INTERESSADO), VALDEIR DE QUEIROZ LIMA - CPF: 371.788.651-72 (ADVOGADO), VALDEIR DE QUEIROZ LIMA - CPF: 371.788.651-72 (ASSISTENTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO E OPOSIÇÃO – PRELIMINARES DE NULIDADE REJEITADAS – CONTRATO DE LOCAÇÃO - IMÓVEL COMERCIAL - PRAZO DETERMINADO – ACORDO ENTRE LOCADOR E LOCATÁRIO – RESCISÃO DO CONTRATO E RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL – EFEITOS NA SUBLOCAÇÃO – CONTRATOS DISTINTOS - INEXISTÊNCIA DE TÍTULO HÁBIL – INDENIZAÇÃO DEVIDA AO SUBLOCATÁRIO – MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA – SUCUMBÊNCIA (ART. 86 DO CPC) – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIMENTO.

A realização de acordo em ação de despejo torna irrelevante a cientificação do sublocatário, porque a ele não é permitido divergir da vontade dos litigantes em pôr fim ao contrato de locação, já que a sua admissão no feito dá-se apenas na qualidade de assistente.

É firme o entendimento do STJ de que não ocorre julgamento
extra petita
quando o Juiz aplica o direito ao caso concreto sob fundamentos diversos daqueles apresentados pela parte. (Precedentes: AgInt no AREsp. 1.188.873/MS, Rel. Min. MAURO CAMPBELL MARQUES, DJe 14.8.2018; AgRg no AREsp. 304.889/SP, Rel. Min. NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, DJe 7.5.2014)

É possível, por via de mútuo acordo de vontade, a rescisão do contrato de locação de bem imóvel não residencial, firmado por prazo determinado superior a 30 (trinta) meses (art. 9o da lei 8245/91). Contudo, o locatário não se exime de indenizar o sublocatário quanto à eventuais prejuízos sofridos, decorrentes do contrato acessório.

À luz do artigo 86, caput, do Código de Processo Civil, os ônus da sucumbência devem ser distribuídos proporcionalmente ao decaimento de cada parte.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Recurso de Apelação Cível interposto por
Rede de Postos da Hora Ltda.
, em face da sentença proferida nos autos da Ação da Oposição (oferecida nos autos da Ação de Despejo no 1005759-80.2016.8.11.0002) proposta em desfavor de
Idaza Distribuidora de Petróleo Ltda. e Antônio Marcos Rachid Jaudy
,

em que o Magistrado
a quo
julgou improcedentes os pedidos formulados, condenando a ora apelante ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa. Na mesma ocasião, homologou por sentença o acordo celebrado entre os ora apelados na ação de despejo, ficando cada qual responsável em arcar com os honorários advocatícios de seus patronos.

A apelante sustenta a nulidade absoluta da ação de despejo, por violação ao art. 59, §2o, da Lei no 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), porquanto não foi cientificado do pedido na qualidade de sublocatário. Defende que o locador, mesmo tendo conhecimento da sublocação, não mencionou tal fato na inicial da ação de despejo, violando, assim, seu direito de ampla defesa e contraditório.

Alega que, ao contrário do que salientado pelo juízo
a quo
, a ciência da ação de despejo pelo sublocatário, exigida pelo dispositivo legal, obviamente deve ocorrer no início do processo, e não no momento do despejo.

Assevera que o parágrafo único do art. 278 do CPC, preceitua que sobre as nulidades que o juiz deva decretar de ofício não opera a preclusão, ao contrário do que salientado pelo magistrado sentenciante, e que somente não será decretada se o mérito puder ser decidido a favor da parte a quem a nulidade aproveita.

Salienta, ainda, que o juízo se contradiz ao afirmar, na decisão de saneamento, que a assistência do §2o do art. 59 da Lei 8.245/91 seria simples, não se prestando ao exercício do direito de defesa do Apelante, e depois, na sentença, acaba afastando a nulidade absoluta sob o argumento de que o Apelante deveria ter se valido da assistência litisconsorcial para se defender na ação de despejo, operando, então, a preclusão.

Ainda em preliminar, argumenta que a sentença é nula por incorrer em decisão
extra petita
, uma vez que o fundamento da ação de despejo concentra-se em “Denuncia Vazia” (vedado expressamente pelo art. 4o da Lei 8.425/1991), e, portanto, o juízo
a quo
não poderia utilizar de fundamento diverso (descumprimento contratual) para dar validade à ação de despejo. Além disso, assevera que os apelados se coligaram no processo para lesar a parte contrária (art. 81, §1o, CPC), praticaram ato simulado (art. 142, CPC) e simulação e colusão entre as partes para fraudar a lei (art. 966, III, CPC), resultando em litigância de má-fé.

No mérito, defende a inexistência de violação contratual, posto que há autorização expressa para substituição da marca Idaza, razão pela qual o juízo
a quo
lançou interpretação equivocada da cláusula 7.2 do contrato de sublocação. Ademais, alega que o aumento unilateral dos preços dos combustíveis é justa causa para a retirada da marca Idaza do posto revendedor, hábil, portanto, para afastar qualquer descumprimento contratual.

Por fim, aduz que independentemente de ter ou não havido o descumprimento do contrato de sublocação, faz jus à restituição dos 7 (sete) meses de alugueis pagos antecipadamente, que totalizam a quantia original de R$ 28.000,00 (vinte e oito mil reais), que deve ser atualizada.

Pede o provimento do recurso, com a consequente procedência dos pedidos, para que os apelados sejam condenados a restituírem o imóvel em questão no mesmo estado que o receberam, bem como as perdas e danos, ou, subsidiariamente, que seja julgado procedente o pedido quanto às perdas e danos, tal como posto na inicial, invertendo-se o ônus da sucumbência. Em última hipótese, que os apelados sejam condenados a restituir ao menos os sete meses de aluguel pagos antecipadamente, sob pena de enriquecimento ilícito.

O Apelado Antônio Marcos Rachid Jaudy apresentou contrarrazões (ID. 38916568).

A apelada Idaza Distribuidora de Petróleo Ltda. apresentou contrarrazões (ID. 48318996).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR DE NULIDADE DE CIENTIFICAÇÃO - PRESSUPOSTO PROCESSUAL INTRÍNSECO)

Egrégia Câmara:

A Apelante
REDE DE POSTOS DA HORA LTDA.,
suscita a a nulidade dos atos processuais realizados desde a expropriação, autorizada por via de decisão liminar, uma vez que praticados sem a sua ciência (sublocatário).

Sustenta que não lhe foi dado conhecimento da ação de despejo pelo locador, exigida pelo dispositivo legal – art. 59 §2o da Lei 8.245/91, e que a aludida inobservância eiva de nulidade todos os atos praticados a
posteriori
, razão pela qual a sentença não poderia convalidar a propalada nulidade absoluta, ante o evidente prejuízo.

Pois bem.

A previsão legal para cientificação do sublocatário na Lei do Inquilinato tem por escopo comunicar a intenção de retomada do bem pelo locador, dando oportunidade da intervenção do sublocatário nos autos da ação de despejo, na qualidade de assistente.

Entretanto, apesar de indiscutivelmente recomendável a cientificação do sublocatário, a referida ausência, por si só, não é causa de irremediável nulidade da sentença vergastada.

Isso porque, levando-se em consideração a finalidade do chamamento do sublocatário e as consequências jurídicas dela advindas, imperioso ressaltar que se trata de modalidade de intervenção do cientificado na qualidade de assistente, formando pluralidade subjetiva da ação especial, denominado, pela doutrina, de litisconsórcio
sui generis.

É importante frisar que o sublocatário, admitido como assistente do réu/locatário, atua como auxiliar da parte principal, não tendo a mesma autonomia do litisconsorte. Assim é que, se o réu/locatário reconhece a procedência do pedido, ou celebra transação (como no caso dos autos), nada poderá o assistente fazer para impedir a procedência da demanda e a consequente resilição do contrato.

Nestes termos, foi erigido o entendimento pelo Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que apenas o locatário pode figurar no polo passivo das ações de desejo, senão vejamos:

“PROCESSO CIVIL - RECURSO ESPECIAL - LOCAÇÃO - AÇÃO DE DESPEJO - SUBLOCATÁRIO - ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - ASSISTENTE - CARÊNCIA DA AÇÃO DECRETADA - DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO COMPROVADA. 1 - A teor do art. 255 e parágrafos, do RISTJ, não basta a simples transcrição de ementas para apreciação da divergência jurisprudencial (art. 105, III, alínea "c", da CF), devendo ser mencionadas e expostas as circunstâncias que identificam ou assemelham os casos confrontados, bem como juntadas cópias integrais de tais julgados ou, ainda, citado repositório oficial de jurisprudência. Como isso não ocorreu, impossível, sob este prisma, o seu conhecimento
.
2 - Por não existir relação ex locato entre o sublocatário e o locador, este não poderá afrontá-lo pela via da ação de despejo. A demanda deve ser ajuizada contra o locatário e não contra o subinquilino
. (...)
(REsp no 138.216/SP). 4 - Recurso conhecido, nos termos acima expostos e, neste aspecto, provido para, reformando o v. acórdão de origem, reconhecer a ilegitimidade passiva ad causam e julgar a autora carecedora da ação, nos termos do art. 267, VI, do CPC, invertendo-se os ônus sucumbenciais, já fixados na r. sentença monocrática.
(REsp 288.031/PR, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUINTA TURMA, julgado em 16/05/2002, DJ 26/08/2002, p. 283) (destaquei)

Por serem - as ações de despejo -, pessoais imobiliárias, nela não se discute propriamente a posse do imóvel, vez que a recuperação da posse direta do bem não é a pretensão autoral principal, e sim mera consequência da dissolução do contrato de locação, que se traduz em uma relação pessoal. Ou seja, o que busca o autor na ação de despejo é dissolver o contrato de locação, em virtude do qual se transferiu ao locatário a posse direta da coisa locada.

No caso dos autos, consoante assinalado na decisão que concedeu a tutela antecipada (ID. 38916484), houve o pagamento
a título de multa contratual
efetuado por Antônio Marcos Rachid Jaudy diretamente na conta da Idaza Distribuidora de Petróleo Ltda., conforme comprovante (ID. 38916469), em conformidade com o disposto na cláusula 10.4 do contrato de locação. Assim, restaria, portanto, impossibilitada qualquer defesa a ser praticada pelo apelante, contrária ao entabulamento negocial realizado pelos opostos quando da formalização contratual.

Ora, sendo a sublocação um contrato acessório, este também se extingue quando desaparecer, qualquer que seja a causa, o instrumento principal, não podendo o sublocatário permanecer no imóvel após extinta a locação, por lhe faltar documento hábil.

Quanto ao tema, leciona Silvio Capanema de Souza,
in
“A Lei do Inquilinato Comentada”, 10.a ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2017, p; 265:

“
Não poderá o sublocatário permanecer no imóvel, após extinta a locação, por lhe faltar título hábil, seja ele autorizado pelo locador ou não.
Feita a prova da dissolução da locação e da permanência de sublocatários no imóvel, conceder-se-á a liminar. A regra também se aplica na hipótese do empréstimo, total ou parcial, do imóvel locado. Também é irrelevante que a sublocação seja total ou parcial.”
(destaquei)

Outrossim, há mencionar ainda que, no caso vertente, em que pese não ter sido cientificado da ação de despejo, o sublocatário ajuizou ação de oposição que tramitou em conjunto com a ação despejo, sendo lhe garantido o devido processo legal durante todo o lastro processual, inclusive, as ações (de despejo e de oposição) foram julgadas em conjunto, consoante mandamento legal, não havendo falar em prejuízo de ordem formal, consoante será verificado quando do mérito recursal.

Assim, forte nos fundamentos expostos,
rejeito a preliminar avençada
.

É como voto.

VOTO – (PRELIMINAR DE NULIDADE - SENTENÇA EXTRA PETITA – PRESSUPOSTO PROCESSUAL EXTRÍNSECO)

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

A Apelante
REDE DE POSTOS DA HORA LTDA
,

suscita, ainda, em sede preliminar, que a sentença vergastada é
extra petita
, porquanto decidiu a respeito de matéria que não estava sendo discutida nos autos da ação de despejo, uma vez que o pedido foi realizado com fundamento em denúncia vazia.

Assinala que não poderia o juízo
a quo
utilizar fundamento diverso (descumprimento contratual) para lhe dar validade, sendo a sentença, nestes termos, nula.

De fato, em respeito ao princípio da congruência, segundo o qual o magistrado está adstrito às questões ventiladas pelas partes em suas respectivas peças processuais (decorrência do princípio da demanda ou inércia da jurisdição), inexiste a possibilidade de manifestação, pelo juízo, de questões não requeridas pelos litigantes, sob pena de nulidade do ato judicial (sentença infra, citra ou ultra petita).

O magistrado, portanto, possui o dever de decidir a lide nos limites em que foi proposta, nos exatos termos dos artigos
2o
,
128
, e
460
, todos do
Código de Processo Civil
, ressalvas as exceções estabelecidas em lei.

“Art. 2o Nenhum juiz prestará a tutela jurisdicional senão quando a parte ou o interessado a requerer, nos casos e forma legais.”,

“Art. 128. O juiz decidirá a lide nos limites em que foi proposta, sendo-lhe defeso conhecer de questões, não suscitadas, a cujo respeito a lei exige a iniciativa da parte.”

“Art. 460. É defeso ao juiz proferir sentença, a favor do autor, de natureza diversa da pedida, bem como condenar o réu em quantidade superior ou em objeto diverso do que Ihe foi demandado.”

In casu
, a alegação está atrelada ao fato de ter o apelado, Antônio Marcos Rachid Jaudy, fundado o seu pedido na hipótese de denúncia vazia, e a sentença ter julgado procedente o pedido com fundamento em descumprimento contratual.

Contudo, não prospera a tese aventada.

Isso porque, não caracteriza julgamento
extra petita
aquele realizado por fundamento diverso ao contido na inicial, quando não houve alteração da natureza da demanda, ou não tiver sido acolhido pedido não formulado pela parte.

Em verdade, conforme se infere dos autos, a ação de despejo foi julgada em concomitância à ação de oposição, ajuizada pelo próprio apelante, impondo ao magistrado analisar o fundamento de descumprimento contratual existente na sublocação.

Neste sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. ACORDO EFETUADO ENTRE AS PARTES QUE PREVIA PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA DO IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA REQUERIDA
.
PRELIMINAR DE JULGAMENTO EXTRA PETITA

AFASTADA. ANUÊNCIA DA RÉ QUANTO À MODIFICAÇÃO DO PEDIDO
. CERCEAMENTO DE DEFESA CONFIGURADO. DATA DA DESOCUPAÇÃO CONTROVERTIDA. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.”
(TJ-SC - AC: 00030304220138240067 São Miguel do Oeste 0003030-42.2013.8.24.0067, Relator: Helio David Vieira Figueira dos Santos, Data de Julgamento: 25/07/2019, Quarta Câmara de Direito Civil) (destaquei)

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE
DESPEJO
- PETIÇÃO INICIAL QUE NÃO REQUER A CONDENAÇÃO DO LOCÁTÁRIO POR EVENTUAIS PREJUÍZOS - ALEGAÇÃO SOMENTE NA IMPUGNAÇÃO DA CONTESTAÇÃO DE DÉBITOS DECORRENTES DE ÁGUA LUZ IPTU ALUGUEL NÃO PAGOS NO CURSO DA AÇÃO - AUSÊNCIA DE PROVAS
-
SENTENÇA DECIDIDA NOS LIMITES DO PEDIDO - RECURSO DESPROVIDO. A lide deve ser julgada nos limites do pedido constante na inicial, sob pena de decisão extra petita
.Embora seja possível conhecer de fatos novos suscitados pela parte no curso da demanda, entretanto, devem estar devidamente comprovados nos autos sendo certo que a alegação de existência de prejuízos a serem pagos pelo locatário ao locador aventados somente em sede de impugnação a contestação sem que tenha sido acostado aos autos qualquer prova capaz de demonstrar sua existência não pode ser acolhido. Ao autor cabe se desincumbir do ônus da prova das suas alegações. (N.U 0018234-41.2011.8.11.0041, MARCIO APARECIDO GUEDES, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 21/03/2018, Publicado no DJE 02/04/2018)
(destaquei)

Nestes termos,
rejeito a preliminar.

É como voto.

VOTO

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que a apelante,
Rede de Postos da Hora Ltda.
, ajuizou Ação de Oposição em desfavor de
Idaza Distribuidora de Petróleo Ltda. e Antônio Marcos Rachid Jaudy,
haja vista a existência da ação de despejo no 1005759-80.2016.8.11.0002, em que os opostos litigavam sobre a posse do imóvel comercial, (posto de gasolina), situado à Av. Presidente Eurico Gaspar Dutra, n. 835, Bairro Pirineu, na comarca de Várzea Grande/MT.

Sustentou a Opoente que, em virtude de formalização de contrato de sublocação firmado com a Oposta Idaza Distribuidora de Petróleo no dia 01.11.2015, com prazo de duração até o dia 01.11.2020, promoveu benfeitorias no imóvel e valorizou o ponto comercial, realizando o pagamento adiantado de dois anos de aluguel.

Argumentou, todavia, que em 07.04.2017 foi retirada do imóvel em virtude da ação de despejo retro mencionada, movida pelo Oposto Antônio, em face da Oposta Idaza.

Aduziu, neste sentido, tratar-se de uma “armação processual” arquitetada pelos opostos, pleiteando que os opostos, locador e locatário, fossem condenados em perdas e danos pela propalada má-fé, requerendo, ainda, a restituição do imóvel em voga.

Ante o despejo realizado, reclamou indenização no valor de R$ 30.000,00/mês (trinta mil reais) a título de lucros cessantes, indenização trabalhista no valor de R$10.894,82, despesas com frete para transportes de móveis e produtos que ficaram nos tanques (R$3.305,36), os sete meses de aluguel pagos adiantado (R$37.702,78), multa prevista na cláusula 9.4 do contrato de sublocação (R$ 52.777,48), Fundo de Comércio atinentes ao ponto comercial, luvas e estabelecimento comercial (R$ 500.000,00).

Na sentença, o magistrado singular julgou improcedentes os pedidos realizados na oposição, e
homologou a transação realizada entre os opostos na ação de despejo (ID. 38916493) – concretizada no sentido de reconhecer a ação de despejo, desistindo a Idaza de cobrança de eventuais penalidades em razão da quebra contratual, rescindido, ainda, o contrato de fornecimento de combustíveis entabulado pelas opostas.

Contra o
decisum
,
rebela-se a apelante alegando a ocorrência de denúncia vazia. Reitera a existência de denúncia simulada, inexistência de sua violação contratual, bem como sustenta que os valores pagos anteriormente, a título de aluguel, deveriam ser restituídos para que não se configurasse enriquecimento ilícito por parte dos opostos.

Pugna, neste viés, seja considerada ação de despejo como lide simulada, fundamentando inexistir descumprimento do contrato de locação e, via de consequência, mantendo os efeitos da sublocação, com a restituição da posse do imóvel em questão (sito Av. Presidente Eurico Gaspar Dutra, Pirineu, 835, Centro Sul, Várzea Grande/MT), no mesmo estado em o que receberam, bem como as perdas e danos. Subsidiariamente, pleiteia a condenação dos apelados em perdas e danos, tal como posto na inicial, invertendo-se o ônus da sucumbência, bem como à restituição dos valores dos aluguéis pagos antecipadamente.

Pois bem.

O recurso deve ser conhecido, porquanto preenche os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade.

Inicialmente, necessário esclarecer que, nos moldes do previsto no art. 685 do CPC, a sentença sob análise julgou em concomitância a ação de despejo e a ação de oposição.

Referida assertiva se faz imprescindível para elucidar que as relações jurídicas de cada ação são distintas, mas que versam, em tese, sobre o mesmo bem jurídico.

Nesse contexto é que passa-se à análise do recurso aventado pela opoente,
Rede de Postos da Hora Ltda
, com
divisão das matérias discutidas em cada ação, a fim de facilitar a compreensão do julgado.

I - DA AÇÃO DE DESPEJO

No que atine à ação de despejo proposta pelo Apelado
Antônio Marcos Rachid Jaudy
, em face da Apelada
Idaza Distribuidora de Petróleo Ltda
, tenho que a discussão recursal quanto à sua regularidade resta inócua nesta oportunidade.

Isto porque, consoante mencionado em sede preliminar, a ação de despejo tem o intuito de dissolver o contrato de locação, em virtude do qual se transferiu ao locatário a posse direta da coisa locada.

Neste sentido, o já lembrado Silvio Capanema de Souza
in
“A Lei do Inquilinato Comentada” 10.a ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2017, p; 261, ensina:

“
O que busca o autor, na ação de despejo, é dissolver o contrato de locação, em virtude do qual se transferiu ao locatário a posse direta da coisa locada.
Daí não ser obrigatório que a ação de despejo seja ajuizada no foro da situação do imóvel, admitindo-se outro, de eleição.
Trata-se, ainda, de uma ação de natureza constitutiva, produzindo a sentença que acolhe a pretensão autoral efeitos ex nunc, desconstituindo o vínculo contratual, o que importa na modificação da relação jurídica antes existente entre as partes.
No que tange ao pedido de despejo, concorda a doutrina que a ação é executiva lato sensu, já que a executividade do comando que decreta a desocupação do imóvel é fase do procedimento e não um processo subsequente. Daí se conclui que, nas ações de despejo não se verifica a actio judicati, ou seja, um procedimento autônomo para o cumprimento da sentença, que se fará imediatamente, após a intimação de réu para que desocupe o imóvel no prazo concedido. Consequência lógica do que acima afirmamos é que a ação de despejo desautoriza a interposição de “embargos à execução”.
(destaquei)

Assim, não tendo o sublocatário participado da relação jurídica originária, digo, do contrato de locação, não pode invocar cláusulas contratuais para obstar a sua rescisão.

Deste modo, a discussão recursal quanto à existência de denúncia contratual, se cheia ou vazia, não se faz pertinente, uma vez que o acordo entabulado entre as partes (locador e locatário) é uma das modalidades expressas de rescisão contratual, nos moldes do que estabelece o art. 9o da lei 8245/91, senão vejamos:

“
Art. 9o A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;”
(destaquei)

A norma jurídica invocada é aplicada, inclusive, aos contratos não residenciais por prazo determinado com prazo superior a 30 (trinta) messes, que é o caso em comento.

Neste sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – (...) PRETENDIDO RECEBIMENTO TAMBÉM DA MULTA COMPENSATÓRIA PELA RESTITUÍÇÃO DO IMÓVEL ANTES DO VENCIMENTO DO PRAZO CERTO AJUSTADO -

EXTINÇÃO DA LOCAÇÃO FORMALIZADA POR DISTRATO, DECORRENDO, POIS, DE MÚTUO ACORDO DE VONTADES E NÃO PROPRIAMENTE DE DENÚNCIA DA LOCATÁRIA
-
HIPÓTESE DE INCIDÊNCIA DA MULTA (ART. 4o DA LEI No 8.245/91) NÃO VERIFICADA – (...)”
(TJPR - 12a C.Cível - AC - 1569874-5 - Curitiba - Rel.: Antonio Domingos Ramina Junior - Unânime - J. 23.11.2016)

(destaquei)

Outrossim, consoante também mencionado em sede preliminar, havendo a extinção do contrato de locação, por consectário lógico, a sublocação também se extingue, cabendo a discussão, portanto, quanto à eventuais prejuízos sofridos pelo sublocatário.

II - DA AÇÃO DE OPOSIÇÃO

Cuida-se, em verdade, de ação que objetiva a análise do contrato de sublocação (ID. 38915141) não residencial firmado entre a Apelante
Rede De Posto Da Hora
e a Apelada
Idaza Distribuidora de Petróleo Ltda
, tendo por objeto o posto de gasolina situado à Av. Presidente Eurico Gaspar Dutra, n. 835, Bairro Pirineu, na comarca de Várzea Grande – MT, e os efeitos da rescisão do contrato de locação, objeto da ação de despejo, que culminou na quebra contratual do instrumento acessório.

O ajuste entre as partes previu a duração contratual de 05 (cinco) anos, entre 01/11/2015 e 01/11/2020, sendo incontroverso nos autos que a sublocação findou-se antes do prazo final estipulado em contrato, pelo cumprimento, em 07/04/2017, de ordem liminar proferida no autos da ação de despejo – que tramitou em apenso.

A controvérsia instalada no caderno repousa na apuração quanto à possibilidade de o Apelante ser indenizado pela rescisão contratual antecipada.

Consoante se infere da sentença, o juízo
a quo
julgou improcedente a ação de oposição fundamentado, em síntese, na existência de descumprimento, pelo sublocatário, de cláusula contratual prevista tanto na locação como na sublocação, estabelecendo vedação do posto em trabalhar com a chamada “bandeira branca”.

Nestes termos, fundamentou:

“Por conseguinte, os pedidos indenizatórios, principal e subsidiário, não merecem respaldo, pois tendo à opoente dado causa a rescisão do contrato de locação não cabe a ela exigir perdas e danos, mas sim à parte lesada pelo inadimplemento contratual, segundo dicção do art. 475/CC, que no caso não se trata da opoente.”

A Apelante argumenta que inexiste violação contratual, uma vez que haveria autorização expressa para substituição da marca Idaza, razão pela qual o juízo
a quo
lançou interpretação equivocada da cláusula 7.2 do contrato de sublocação, e que a majoração unilateral dos preços dos combustíveis é justa causa para a retirada da marca Idaza do posto revendedor, hábil, portanto, para afastar qualquer descumprimento contratual.

Pois bem.

Os contratos de locação são regidos pelas regras dispostas na Lei no 8.245/91 – Lei do Inquilinato, que em seu artigo 4o dispõe,
in verbis
:

“Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.

Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei no 12.744, de 2012) Parágrafo único.

O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
(destaquei)

Pelo teor do dispositivo supra, tem-se que ao locador é vedado reaver o imóvel antes de findo o prazo contratual
. O locatário, no entanto, poderá devolver o bem, antes do aprazado, pagando a multa proporcional pactuada ou, caso não ajustada na minuta, a que for judicialmente estipulada.

Prestigiou o legislador, neste ponto, o princípio norteador dos contratos em geral do
pacta sunt servanda
, de modo a proteger os interesses de ambas as partes. O locador, ao dispor da coisa, visa auferir a renda advinda da locação do bem, ao passo em que o locatário pretende usar e gozar da coisa locada. Assim, a legislação, ao enrijecer as hipóteses de devolução antecipada do bem, busca garantir a legítima expectativa das partes de que a convenção ajustada será cumprida.

Como leciona Sílvio de Salvo Venosa,
in
“Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática”, 11. ed. São Paulo: Atlas, 2012, p. 39:

“Desse modo, não só na locação, como nos contratos em geral, fixado o pacto para um prazo determinado, ambas as partes contam com o exaurimento desse prazo, no mínimo, pois assim foi convencionado.
A quebra antecipada do contrato, antes do decurso de seu prazo, toma de surpresa o outro contratante e lhe ocasiona prejuízos e contratempos. Por essa razão é que, como regra geral, em qualquer contrato em que, injustificadamente, o contratante não cumpre o prazo, fica sujeito a uma indenização em favor da outra parte.
”

(destaquei)

A parte recorrente sustenta que o término da sublocação partiu de imposição unilateral do sublocador, conduta que, em sua ótica, teria violado o disposto no artigo acima transcrito, e que, agora, demanda a consequente reparação pelas perdas e danos decorrentes.

Nesse viés, pela distribuição convencional do ônus da prova, prevista no artigo 373, inciso I, do CPC, cabia à apelante comprovar o fato constitutivo do seu direito, consistente na comprovação de que o contrato de sublocação teria se findado por decisão exclusiva do apelado.

E, do cotejo da vasta documentação carreada aos autos, tem-se que a apelante assim o fez. Explico.

No caso dos autos, resta incontroverso que a rescisão do
contrato de locação
se deu de forma amigável, mediante pagamento de multa pelo locador,
Antônio Marcos Rachid Jaudy,
a

locatária,
Idaza Distribuidora de Petróleo Ltda.

Noutro giro, não houve notificação por parte das opostas no tocante à cientificação da sublocatária,
Rede De Posto Da Hora,
quanto à existência de ação de despejo, tendo ocorrido a expropriação para Apelante de forma repentina.

Neste ponto, necessário repisar que, num primeiro momento, o juízo singular não detinha qualquer informação quanto à existência do contrato de sublocação, cabendo, portanto, aos opostos, o dever de comunicação ao magistrado singular.

Ademais, tendo grande parte do processo de piso se destinado à discussão da cláusula 7.2 do contrato de sublocação, reputa-se necessária a sua análise, a fim de explicitar o entendimento deste Sodalício quanto à sua interpretação.

Dispõe referida cláusula:

“7.2.

Durante o prazo de vigência do presente contrato fica assegurado o direito da IDAZA, ou quem vier a suceder de efetuar a alteração, substituição ou simplesmente a troca de marca e ou quaisquer outros sinais distintivos de comercialização dos produtos e serviços objeto do presente instrumento, comprometendo-se a LOCADORA em acatá-las, desde já autorizando sejam procedidas as necessárias adaptações visuais no Posto de Serviços.”

Cediço que contrato é fruto da vontade humana que objetiva estabelecer uma nova situação jurídica entre os particulares envolvidos. Uma vez celebrado, adquire caráter de verdadeira norma de direito privado e, tal como ocorre com as leis, sujeitam-se à interpretações para que se possa conhecer o seu conteúdo e alcance.

Assim, interpretar o contrato é, portanto, buscar o verdadeiro sentido das declarações de vontade, de maneira a precisar o seu teor e a sua extensão. É tarefa que interessa primordialmente às partes e, em um segundo momento, ao Magistrado, na hipótese de conflito de interesses.

No caso, a análise quanto ao item negocial pode ser feita de dupla maneira: a primeira, pelo critério de interpretação objetiva do contrato, e a segunda, pela interpretação subjetiva.

Na primeira, atentando-se ao sentido literal da linguagem, visa esclarecer o sentido das declarações dúbias ou ambíguas, por não ter sido possível a efetiva intenção das partes. Nesta, é necessário aplicar estritamente os termos convencionais.

De acordo com esta interpretação, afigura-se descabido o entendimento quanto à vedação da atuação do posto como bandeira branca, justamente porque referido dispositivo não faz menção à sua vedação.

Em verdade, o que se infere da cláusula contratual é a possibilidade de alteração da marca presente no posto pela locatária, Rede de Postos da Hora Ltda, sem que haja possibilidade de oponibilidade pela locadora, Idaza Distribuidora de Petróleo Ltda., desde que “
sejam procedidas as necessárias adaptações visuais no Posto de Serviços”
.

Quanto ao tema, inclusive, há anotar que o art. 122 da lei 9.279/1996 (que dispõe sobre a propriedade industrial) estabelece que a marca é um sinal distintivo visualmente perceptível que tem o condão de identificar produtos ou serviços de um determinado empresário.

Neste sentido, as fotos apresentadas pela Apelante denotam verdadeiramente a existência da mudança de marca, porém, também demonstram que esta expunha identificador “Postos da Hora” (ID. 5599190), situação suficiente ao preenchimento do estabelecido na cláusula sob análise.

Por conseguinte, há concluir também que, pela interpretação objetiva restritiva, inexiste falar em vedação à utilização de bandeira branca pelo sublocatário, visto que sobre o referido o dispositivo nada dispõe, exigindo apenas, como dito,
“as necessárias adaptações visuais”
.

De igual modo, na segunda forma de interpretação das cláusulas contratuais, impõe-se que os contratos sejam interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração (art. 113, CC).

Tal regra visa garantir a segurança das relações jurídicas, de modo que o contrato produza os efeitos que lhe são próprios, mesmo que as partes queiram, de forma indevida, afastá-los. Em caso de ambiguidade ou lacuna contratual, o contrato deverá ser interpretado de acordo com o princípio da lealdade (boa-fé) e de conformidade com os costumes locais, preservando sempre o equilíbrio contratual.

Nas declarações de vontade (contratos) se atenderá mais à intenção nelas consubstanciadas do que ao sentido literal da linguagem. O intérprete deve se afastar do exame semântico gramatical do contrato para buscar a verdadeira motivação e objetivo das partes ao realizar o negócio jurídico. Sobre o tema, preveem os artigos 112 e 113 do Código Civil:

“Art. 112. Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem.

Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.”

No campo doutrinário, assinala Silvio Rodrigues:

“De modo geral, o art. 112 (art. 85 do Código pretérito) ordena que, nas declarações de vontade, se atenderá mais à sua intenção nelas consubstanciada que ao sentido literal da linguagem. Importa que se pesquise atentamente qual teria sido a real vontade do contratante. Daí não ser relevante a exteriorização defeituosa da cláusula. Interessa que, na decisão, o intérprete ou o juiz firme a convicção naquilo que os contratantes pretenderam significar, ao elaborarem os dizeres da convenção.”
(RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unilaterais de vontade. 30.

ed. São Paulo: Saraiva, 2004, p. 52.)

A interpretação de cada cláusula do contrato deve ser feita em harmonia com os demais ajustes veiculados no negócio jurídico, presumindo-se que o instrumento contratual é revestido de estrutura lógica, encadeando-se harmoniosamente as diversas estipulações nele contidas.

A interpretação resultante do instrumento como um todo, dá sentido à eventuais lacunas, omissões ou dubiedade da cláusula. Como normalmente a conduta dos contratantes confere sentido racional às decisões tomadas nas mesas de negociações, todas as cláusulas do contrato devem ser consideradas como tratando cada uma de aspectos particulares de um único negócio. Por isso, a interpretação de uma delas isolada do contexto em que se insere é condenada se não for congruente com o restante do contrato.

Diante desta interpretação, deve prevalecer a real intenção das partes e o princípio da boa-fé contratual. A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS OU COBRANÇA DE PROCEDIMENTO ORDINÁRIO (AUTOS 0000131-29.2015.8.16.0001). (...) CLÁUSULA CONTRATUAL. INTERPRETAÇÃO DO PACTO. ATENDIMENTO DA VONTADE REAL. ART. 112, DO CC. ATENDIMENTO À BOA-FÉ CONTRATUAL. (...) 3
.
Em casos como o dos autos, em que há dúvida acerca da redação da cláusula contratual, em avenças paritárias, deve ser considerado que na interpretação dos negócios jurídicos se atenderá mais à vontade real do que à declarada, conforme preconizado pelo art. 112 do CC.

4. A boa-fé contratual é dever de todos os celebrantes, não sendo admissível, em nenhuma hipótese, que qualquer das partes se comporte de forma contraditória (venire contra factum proprium) ou que exija comportamento probo e ético apenas da parte adversa. (...)”
(TJPR - 11a C.Cível - 0000131-29.2015.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: Desembargador Fábio Haick Dalla Vecchia - J. 20.07.2018) (destaquei)

No caso do contrato de sublocação, eis o teor da cláusula 7.1,
in verbis
:

“7.1 A locatária está autorizada a sublocar total ou parcial do imóvel do presente contrato, ou de qualquer de suas dependências ou equipamentos, bem como a cessão, transferência, oneração, ou alienação, por qualquer forma, dos direitos e/ou obrigações contidos nos presente contrato, ficando o locatário responsabiliza pelo pagamento dos alugueis e a devolver o imóvel a locadora no fim do contrato integralmente desocupado, mesmo havendo procedida a sublocação.”

O item 6.1 dispõe ainda que:

“6.1 As partes reconhecem que não existe qualquer vínculo societário entre a LOCATÁRIA e a LOCADORA, que mantém entre si a presente relação estritamente comercial, assim como inexiste qualquer vínculo empregatício entre a LOCADORA e a LOCATÁRIA, cabendo a este arcar com todos os ônus e responsabilidades inerentes a seus empregados, contratados e subcontratados.”

Das cláusulas acima, mais uma vez ressalta-se que inexiste previsão contratual expressa em relação a obrigação de utilização de bandeira branca. Em verdade mostra-se uma tentativa reiterada de desconstituir qualquer vínculo, que não fosse o do contrato de locação, entre as mesmas.

Assim, resta evidente, também pela modalidade de interpretação subjetiva, que não há falar em assunção de obrigação no que atine à impossibilidade de utilização de bandeira branca pela sublocatária no contrato em deslinde, merecendo reforma, nesta parte, a sentença.

III – DA RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL

A Recorrente pleiteia a reforma do
decisum
para que seja restituída no imóvel expropriado.

Contudo, resta impossibilitado o pedido.

Isso porque, conforme exaustivamente debatido alhures, sendo a sublocação um contrato acessório, não pode o sublocatário permanecer no imóvel após extinta a locação, por lhe faltar título hábil.

IV - DA MULTA CONTRATUAL

A Apelante pede a condenação dos Recorridos ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula 1.4 do contrato de sublocação, a saber:

“9.4 – a rescisão sem justa causa da presente locação, além das cominações previstas em lei e no presente contrato, implicará em multa de 30% (trinta por cento), sobre o valor exigido mensalmente a título de aluguel, calculado sobre os meses vincendos até findo o prazo contratual.”

Da análise dos autos, afigura-se pertinente a aplicação da multa, em decorrência do descumprimento, pelo sublocador, da disposição contida na letra ‘c’ do item 9.1 do contrato, que assim dispõe:

“
9.1 O presente contrato poderá ser rescindido na ocorrência dos seguintes eventos:

(a) inadimplemento de qualquer das obrigações contidas neste contrato;

(b) falência ou recuperação judicial de qualquer das partes, em que não se mantenha a operação das atividades comerciais da locatária;

(c) desapropriação do imóvel, impeditiva ao cumprimento do presente contrato;

9.2 A rescisão dar-se-á de pleno direito, independente de notificação, interpelação ou qualquer outra forma de comunicação, judicial ou extrajudicial,
obrigada a pagar a outra parte, a título de multa, a importância correspondente a 03 (três) vezes o aluguel devido no mês imediatamente anterior ao da rescisão, atualizado monetariamente até o momento do efetivo pagamento, sem prejuízo ao direito de perdas e danos.
”

In casu
, a sublocadora Idaza Distribuidora de Petróleo Ltda, ao firmar o acordo de resilição contratual nos autos da ação de despejo, com o proprietário do imóvel, Sr.
Antônio Marcos Rachid Jaudy, acabou por descumprir o comando inserto
na letra ‘c’ do item 9.1 do contrato
de sublocação, cabendo, portanto,
o pagamento de multa à apelante, da monta correspondente a 03 (três) vezes o aluguel devido no mês de março de 2017, atualizado monetariamente até a data do efetivo pagamento.

Ressalte-se que o referido pagamento da multa não deve ser suportado pela outra opoente (Sr.
Antônio Marcos Rachid Jaudy)
, uma vez que o proprietário do imóvel não possui vínculo contratual com a apelante.

É o que prescreve o art. 15 da lei do inquilinato, senão vejamos:

“Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.”

Importa, ainda, ressaltar, que, embora haja previsão contratual de rescisão unilateral do negócio entabulado entre as partes, o direito contemporâneo não admite mais absolutismos na aplicação de normas legais ou contratuais, pois, havendo uma conduta que desborde do exercício regular de um direito, traduz-se, referido atuar, em desrespeito a princípios sociais e constitucionais insertos no sistema, ao que mostra-se cabível a responsabilização civil.

V – RESPONSABILIDADE CIVIL

Sabe-se que, via de regra, não há responsabilidade civil sem dano, cabendo o ônus de sua ocorrência ao autor da demanda.

Os danos patrimoniais ou materiais, objeto do pleito autoral, se constituem naqueles prejuízos ou perdas que atingem o patrimônio corpóreo de seu titular. Configuram-se pelo prejuízo advindo do nexo causal entre o fato e o resultado dano ao autor.

Deste modo, a responsabilidade pelo dever de indenizar decorre da conjugação de três requisitos: a prática de ato ilícito, a ocorrência de um dano e relação de causalidade entre ambos. Sobre o tema, dispõem os artigos 186 e 927, ambos do Código Civil:

“Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”

“Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.”

Outrossim, no que tange à responsabilidade extracontratual, o artigo 422 do Código Civil é claro no sentido de prever a obrigatoriedade de observância aos princípios da probidade e da boa-fé na execução e conclusão do contrato.

“Art. 422 - Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.

Tais previsões legais, em que pese se traduzam em “
expressões

indeterminadas
”, consagram a ética como instrumento condicionador da aplicação de normas nas relações sociais, cuja finalidade é agregar princípios valorativos essenciais à consolidação de uma Justiça equânime no convívio humano.

N
o caso em deslinde, o ato ilícito indicado pela Apelante, a justificar os danos emergentes, repousa na rescisão antecipada e unilateral do contrato. Nesta seara, a apelante pede o ressarcimento a título indenizatório de:

a)

Fundo de Comércio, Frete Para Transporte De Móveis, indenizações trabalhistas

Com relação à pretendida indenização pelo ponto de comércio, ressarcimento de frete gasto com transporte móveis, bem como indenizações trabalhistas, assevera-se que, inexistindo disposição contratual neste sentido, e, não se aplicando ao caso a previsão legal de indenização pelo fundo de comércio contida na Lei n. o 8.245/1991, art. 51 e 52, § 3o – pois a ação em análise não é renovatória de contrato de locação –, não há como se acolher a pretensão da apelante.

Nesse sentido, colaciono jurisprudência:

“CIVIL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO. FUNDO DE COMÉRCIO. PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO. IMPROCEDÊNCIA. LEI No 8.245/91. ART. 52, § 3o. Pela compreensão sistemática dos arts. 51 e 52, § 3o, da Lei do Inquilinato - Lei no 8.245/91 -, não é devida a indenização a título de perda do fundo de comércio na hipótese de rescisão unilateral de contrato de locação não residencial por prazo indeterminado, sem pleito de renovação. - Recurso especial conhecido e provido”
(STJ, REsp 282473/BA, Rel. Min. Vicente Leal, DJ 16.09.2002).

“DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA - LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL POR PRAZO DETERMINADO CONTRATO VÁLIDO - OBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS - INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS - DESCABIMENTO - CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA DE RENÚNCIA - INDENIZAÇÃO FUNDO DE COMÉRCIO - AUSÊNCIA DE AMPARO LEGAL HONORÁRIOS MANTIDOS O incidente de falsidade documental não tem consistência, eis que a alegação consiste na existência de outro contrato, o que não restou comprovado documentalmente Obedecido o art. 56 da Lei 8.245/91, de rigor a retomada do imóvel ante o fim do prazo contratual - Descabe a pretensão do demandado à retenção ou indenização por benfeitorias procedidas no imóvel, ante a renúncia expressa constante da avença, a qual possui plena validade - Não vinga a pretendida indenização pelo fundo de comércio, não versando, a hipótese, sobre exceção à renovação obrigatória do contrato Conforme o art. 20, § 4o, do CPC, os honorários foram bem arbitrados e, em razão disso, são mantidos - Apelo improvido.”
(TJ-SP - APL: 1154492220088260100 SP 0115449-22.2008.8.26.0100, Relator: José Malerbi, Data de Julgamento: 12/11/2012, 35a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/11/2012)

b)

Meses de aluguel pagos antecipadamente

A apelante requer, ainda, a restituição de alugueis que teriam sido pagos antecipadamente, nos moldes do preceituado no contrato de locação formalizado pelos opostos.

Sobre o tema, estabelece o Estabelece o item 3 do contrato de locação (ID. 38915140):

“3. DO DÉBITO DOS LOCATÁRIOS

3.1 Os locatários são proprietários da empresa PAIAGUÁS COMÉRCIO DE COMBÚSTIVEIS E LUBRIFICANTES LTDA-ME, pessoa jurídica de direito privado inscrita no CNPJ sob no 36.878.171-46, com sede na Avenida Presidente Eurico Gaspar Dutra, no 835, bairro Pireneu, CEP – 78.126-200, Várzea Grande/MT, que atualmente está estabelecida no imóvel objeto do contrato.

3.2 A empresa PAIAGUAS COMÉRCIO DE COMBUSTÍVEIS E LUBRIFICANTES LTDA-ME, possui um débito junto a à LOCATÁRIA no valor de R$ 96.171,00 (noventa e seis mil, cento e setenta e um reais) referente aquisição de combustíveis (RELAÇÃO DE NOTAS FISCAIS ANEXA).

3.3 A empresa PAIAGUÁS COMÉRCIO DE COMBUSTÍVEIS E LUBRIFICANTES LTDA-ME e os CONTRATANTES, acordam que o valor do débito previsto no item 3.2, será pago com a compensação e isenção de 24 (vinte e quatro) meses de aluguéis.”

Note-se que inexiste menção ao nome da apelante na cláusula contratual.

Entretanto, o fato de o contrato de sublocação ter sido formalizado na mesma data da locação; bem como ante a ausência de resistência pelos opostos quanto ao pleiteado, tem-se que o pagamento foi praticado em benefício do apelante.

Nestes termos, não podendo, àquele que realizou o pagamento antecipado, utilizar do bem após a expropriação, faz-se necessário a restituição do valor atinente às parcelas de aluguel pagas e não usufruídas, a fim de obstar eventual enriquecimento ilícito.

Deste modo, acolho a pretensão recursal para que seja restituído à apelante o valor pago a título de aluguel antecipado, importância que deve ser devidamente atualizada, desde a data do pagamento.

VI – MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ

No que atine ao pleito de condenação das apeladas à multa por litigância de má-fé, tenho que não merece acolhimento, visto que, dos elementos probatórios, não se vislumbra a intenção das partes em atentar contra a dignidade da justiça.

Aliás, a dificuldade de produzir provas capazes de comprovar a tese apresentada em juízo não pode gerar obrigação de indenização por litigância de má-fé.

Neste sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – (...) PRETENDIDO RECEBIMENTO TAMBÉM DA MULTA COMPENSATÓRIA PELA RESTITUÍÇÃO DO IMÓVEL ANTES DO VENCIMENTO DO PRAZO CERTO AJUSTADO - EXTINÇÃO DA LOCAÇÃO FORMALIZADA POR DISTRATO, DECORRENDO, POIS, DE MÚTUO ACORDO DE VONTADES E NÃO PROPRIAMENTE DE DENÚNCIA DA LOCATÁRIA - HIPÓTESE DE INCIDÊNCIA DA MULTA (ART. 4o DA LEI No 8.245/91) NÃO VERIFICADA – (...)”
(TJPR - 12a C.Cível - AC - 1569874-5 - Curitiba - Rel.: Antonio Domingos Ramina Junior - Unânime - J. 23.11.2016) (destaquei)

VII -

HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA

Com o julgamento do recurso, restaram acolhidos os pedidos de reconhecimento de inexistência de vedação de atuação com bandeira branca, multa contratual e ressarcimento de valores pagos a título de aluguel antecipado.

Foram rejeitados os pedidos de restituição do imóvel, pagamento de fundo de comércio, pagamento de despesas com transporte de móveis e indenizações trabalhistas.

À luz do artigo 86,
caput
, do Código de Processo Civil, os ônus da sucumbência devem ser distribuídos proporcionalmente ao decaimento de cada parte.

Consoante decidiu o Superior Tribunal de Justiça:

“PROCESSO CIVIL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. DESPESAS PROCESSUAIS. As despesas processuais e os honorários de advogado deverão ser rateados entre as partes, na medida de sua parte na derrota, isto é, de forma proporcional ao seu decaimento. Precedentes.
(AgRg no REsp 1.354.123/SP, 4a T., rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 29.06.2015)

Levando em consideração o número e a expressão econômica dos pedidos acolhidos e rejeitados, entendo que distribuição da sucumbência definida na sentença deve ser repartida na proporção de 40% para o opoente/apelante e 60% para os opostos.

Isso posto,
dou parcial provimento
ao recurso de apelação, para
reformar a sentença, julgando parcialmente procedentes os pedidos lançados pelo apelante na oposição, para
:

I - reconhecer a inexistência de vedação da utilização de “bandeira branca” no contrato de sublocação;

II - condenar a apelada Idaza Distribuidora de Petróleo Ltda. ao pagamento do valor correspondente a 03 (três) vezes o aluguel devido no mês de março de 2017, incidindo juros de mora a partir da data da citação nos autos da ação de oposição (artigo 405 do Código Civil), e correção monetária a partir do efetivo prejuízo (data da desapropriação), nos termos do enunciado de Súmula 43 do STJ.

III – determinar que a Apelada Idaza Distribuidora de Petróleo Ltda restitua o valor pago pela Apelante a título de pagamento adiantado de 07 (sete) meses de aluguel, incidindo juros de mora a partir da data da citação nos autos da ação de oposição (artigo 405 do Código Civil), e correção monetária a partir do desembolso.

Por fim, redistribuo o ônus de sucumbência, devendo ser arcado na proporção de 40% para o opoente e 60% para os opostos.

Translade-se cópia desta decisão aos autos em apenso (Ação de Despejo n. 1005759-80.2016.8.11.0002).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/07/2020