Tribunal: TJMT
Processo: 0019199-97.2015.8.11.0002
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-04-29
Data de publicação: 2020-04-30

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - PRAZO DE TOLERÂNCIA PARA A ENTREGA EXTRAPOLADO - DANO MORAL IN RE IPSA - REPARAÇÃO FIXADA EM QUANTIA ADEQUADA - DANO MATERIAL DEMONSTRADO - RESSARCIMENTO DEVIDO - DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - INVIABILIDADE - RESP REPETITIVO 1.599.511/SP - RECURSOS NÃO PROVIDOS.
A demora na entrega das chaves por período muito longo e injustificável, que extrapola inclusive o prazo de tolerância contratual, configura violação de dever jurídico da construtora, e o dano moral daí resultante é in re ipsa diante da evidente frustração.
Mantém-se o valor da indenização se fixado de forma compatível com as especificidades do caso concreto, sobretudo com as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência.
Deve ser reparado o dano material decorrente do ato ilícito que motivou a rescisão da avença.
É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (STJ, REsp n°. 1.599.511/SP).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0019199-97.2015.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[KEMUEL FARINELLI SERILO - CPF: 032.495.781-50 (APELADO), DAVID WENER FARINELLI SERILO - CPF: 041.745.191-10 (ADVOGADO), MRV PRIME PARQUE CHAPADA GUIMARAES INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 10.931.322/0001-08 (APELANTE), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), DANIELA CRISTINA VAZ PATINI - CPF: 918.859.651-68 (ADVOGADO), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), DANIELA CRISTINA VAZ PATINI - CPF: 918.859.651-68 (ADVOGADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), MRV PRIME PARQUE CHAPADA GUIMARAES INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 10.931.322/0001-08 (APELADO), DAVID WENER FARINELLI SERILO - CPF: 041.745.191-10 (ADVOGADO), KEMUEL FARINELLI SERILO - CPF: 032.495.781-50 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDOS. UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS
- AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - PRAZO DE TOLERÂNCIA PARA A ENTREGA EXTRAPOLADO -

DANO MORAL
IN RE IPSA
-
REPARAÇÃO
FIXADA
EM QUANTIA
ADEQUADA - DANO MATERIAL DEMONSTRADO - RESSARCIMENTO DEVIDO - DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - INVIABILIDADE - RESP REPETITIVO 1.599.511/SP

-
RECURSOS NÃO PROVIDOS
.

A demora na entrega das chaves por período muito longo e injustificável, que extrapola inclusive o prazo de tolerância contratual, configura violação de dever jurídico da construtora, e o dano moral daí resultante é
in re ipsa
diante da evidente frustração.

Mantém-se o valor da indenização se fixado de forma compatível com as especificidades do caso concreto, sobretudo com as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência.

Deve ser reparado o dano material decorrente do ato ilícito que motivou a rescisão da avença.

É válida a
cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos

contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total

da

aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
(STJ, REsp n°. 1.599.511/SP)
.

R E L A T Ó R I O

Apelações Cíveis em Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Danos Materiais e Morais julgada parcialmente procedente para determinar que a ré proceda à devolução de R$18.067,19 e ao pagamento de R$15.000,00 de reparação. As custas processuais e os honorários advocatícios de 15% sobre o valor da condenação (art. 85, §2o, do CPC) devem ser suportadas pela ré (80%) e pelo autor (20%), em razão da sucumbência recíproca.

A empresa alega que não é responsável por a parte contrária não ter conseguido o financiamento habitacional, e que portanto a culpa pela rescisão da avença é inteiramente do promitente comprador. Desse modo, entende ter o direito de reter o sinal (20% sobre a integralidade das prestações pagas), e ser cabível a multa contratual de 8% sobre a quantia total do negócio.

Aduz que não houve cobrança de taxa SATI mas sim a disponibilização opcional de serviço de despachante para auxílio na obtenção do financiamento, o que foi livremente pactuado pelo autor, e que, diante da sua cobrança de má-fé, deve ser restituído em dobro.

Ressalta não existir prova de que foram pagos os convites de casamento (dano material), e nem do dano moral. Alternativamente, pugna pela redução do
quantum debeatur
.

O autor, por sua vez, pleiteia a majoração do montante definido para a indenização, e também a restituição da comissão de corretagem.

Ambos postulam a reforma da sentença.

Contrarrazões apresentadas nos IDs no. 36747963 e 36747968.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

Em 05/05/2013 as partes firmaram contrato de compra e venda do apartamento n°. 406, Torre E, do Residencial Parque Chapada Guimarães, na Avenida da FEB, n°. 172, bairro Alameda, em Várzea Grande, por R$138.333,00 mais R$4.795,00 de taxa de corretagem.

A entrega das chaves seria em 27 meses a contar do registro de financiamento da construção à margem da matrícula do imóvel, e, se já quitado pela ré, em 03 meses a partir da expedição do habite-se.

A relação de consumo, notória no caso (art. 2o do CDC), impõe que os riscos e incertezas do empreendimento sejam suportados pelo. Desse modo, é abusiva a cláusula que prevê os deveres da construtora de maneira genérica, já que permite a comercialização de imóveis apenas com a promessa verbal de transferência de posse em determinada data, sem que juridicamente a vendedora esteja obrigada a fazê-lo nesse tempo.

O Código de Defesa do Consumidor estabelece expressamente no art. 30 e seguintes que a oferta integra para todos os efeitos o contrato que vier a ser celebrado.

O autor afirma que lhe foi assegurado que a tradição se daria em até 03 meses contados da assinatura da avença (em 05/05/2013), e portanto cabia à ré além da prova contrária à essa arguição (art. 373, inciso II, do CPC), demonstrar que ele foi clara e suficientemente informado (art. 6o, inciso III) e que a cláusula quinta não lhe trazia desvantagem exagerada (art. 51, inciso IV).

Embora ela defenda que a rescisão provém da culpa do autor em não providenciar o financiamento habitacional, o contexto dos autos mostra, e consta na sentença, o atraso na entrega da obra como causa decisiva desse fato. Esse fundamento não foi impugnado na Apelação, e a mera apresentação de outra justificativa desacompanhada de efetiva comprovação não desconstitui o
decisum
.

E mais, não há nos autos nada que confirme o cumprimento dessa obrigação pela construtora, nem antes nem depois da distribuição deste feito, mesmo que considerado o prazo de tolerância de 180 dias.

Assim, ela não se desincumbiu do ônus de produzir provas contrárias à pretensão do autor (art. 373, inciso II, do CPC). Limitou-se a dizer que agiu em conformidade com as normas jurídicas, mas não demonstrou a licitude dos seus atos e omissões. Também arguiu culpa exclusiva da vítima sem, contudo, fornecer suporte fático plausível ou probatório para essa tese.

Segundo o STJ,
a resolução do contrato pela demora na entrega do imóvel, por culpa da incorporadora, demanda a restituição dos valores pagos pela adquirente integralmente
(AgInt no AREsp n°. 889.388/DF).

No mesmo sentido a Súmula 543 daquela Corte enuncia que
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
. Por conseguinte, é descabido o pedido de retenção de cláusula penal, sinal ou parcelas integralizadas pelo autor.

O mesmo ocorre em relação à restituição em dobro da comissão de corretagem, visto que a quantia de R$4.795,00 foi comprovadamente adimplida logo depois de celebrada a avença. Assim, não há o que devolver à ré, muito menos em duplicidade.

Essa foi a única retenção considerada regular pelo juízo de origem, que corretamente aplicou à lide o posicionamento firmado pelo STJ no REsp n°. 1.599.511/SP, representativo da controvérsia, de que é válida a
cláusula

contratual

que

transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem

nos

contratos de promessa

de

compra

e

venda

de

unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total

da

aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
.

Nesta demanda estavam perfeitamente separados esses dois ônus, e o autor teve conhecimento prévio tanto do preço da unidade imobiliária como da respectiva intermediação de compra e venda; por esse motivo, é igualmente despropositado o pedido adesivo de repetição desse pagamento.

O excessivo atraso na entrega da obra configura dano moral presumido e passível de reparação.

Este tipo de responsabilização civil tem amparo no art. 5o, incisos V e X, da Constituição Federal, e no art. 186 do Código Civil, e pressupõe que a conduta antijurídica causou dor, angústia e sofrimento desproporcionais, atacando a dignidade, a honra, a tranquilidade emocional ou a imagem do ofendido.

Em Recurso repetitivo, o STJ assinalou a
inocorrência de abalo moral indenizável pelo atraso de alguns meses na conclusão da obra, em razão das circunstâncias do caso concreto
(REsp no1551968/SP, 2a Sessão/STJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/08/2016, DJe de 06/09/2016).

Realmente, o mero inadimplemento contratual não gera dano moral; todavia, como ressaltado pela própria Corte Superior, essa conclusão deve estar balizado nas peculiaridades da situação em análise.

O caso que levou o STJ a esse entendimento dizia respeito a contrato de incorporação imobiliária no qual a construtora retardou a entrega da unidade habitacional por apenas 3 meses, mas dentro do prazo de tolerância de 180 dias.

Aqui é flagrantemente ser mais acentuada a frustração das expectativas do autor, uma vez que o empreendimento não foi concluído antes da propositura da Ação tampouco durante o seu trâmite. Assim, a consequência fática do descumprimento pela ré é grave o bastante para autorizar a indenização, visto que o autor nem sequer vislumbrou a possibilidade de receber as chaves do imóvel onde iria morar após seu casamento marcado para 18/01/2014 e que teve de ser adiado.

Os diversos e-mails trocados entre a sua noiva e a empresa contratada para a confecção dos convites atestam de forma satisfatória esses gastos, sendo evidente o dano material.

Se a ré não indicou fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito suscitado pelo autor (art. 373, inciso II, do CPC), são cabíveis também os danos morais ante a procrastinação considerável e injustificada, em virtude da relevância do direito à moradia.

O valor dessa indenização deve ser definido em harmonia com as circunstâncias do processo e as condições pessoais, econômica e financeira das partes. Deve estar em conformidade com o grau da ofensa moral e sua repercussão sobre a honra da vítima, não pode causar enriquecimento imotivado e tem de ser suficiente para inibir a reincidência na conduta.

Dessa maneira, mostra-se razoável e proporcional o montante de R$15.000,00, pois está em consonância com o art. 944 do Código Civil e mais próximo daquele comumente estipulado nesta Corte. Precedentes desta
Câmara: AC no. 179407/2016, julgada em 15/02/2017; AC no. 152984/2016, julgada em 16/11/2016; AC no. 124263/2015, DJe de 25/09/2015; AC no. 119763/2015, DJe de 21/09/2015; e AC no. 29009/2014, DJe de 07/07/2014.

Outros julgados deste Tribunal:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS -
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - ATRASO NA ENTREGA
- TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO - RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DA CONSTRUTORA - ART. 14 DO CDC -
DANO MORAL
E LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS -
QUANTUM ADEQUADO
(...) RECURSO NÃO PROVIDO.
A construtora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual
, não configurando hipótese de caso fortuito ou motivo de força maior o embargo do empreendimento ou qualquer outro tipo de entrave administrativo, já que se trata de res inter alios acta em relação ao promitente comprador.
O excessivo atraso na entrega de imóvel comercializado na planta configura ato ilícito, e gera dano moral
e lucros cessantes presumidos,
o que dispensa a produção de prova. Se o valor fixado para a reparação é adequado, limitando-se a compensar os transtornos extrapatrimoniais sem causar enriquecimento ilícito, não comporta redução (princípios da moderação e da razoabilidade)
. (...)
(Ap no. 59396/2016, 6a Câmara Cível, TJ/MT, julgado em 15/06/2016, DJe de 17/06/2016,
sem destaques no original).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR
DANOS

MORAIS
, DECLARAÇÃO DE NULIDADE DO TERMO ADITIVO E CLÁUSULAS CONTRATUAIS -
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
IMÓVEL

NOVO
-
ATRASO
NA
ENTREGA
DA OBRA
(...) RECURSO DESPROVIDO.
Tratando-se de promessa de compra e venda de apartamento
novo
, o
atraso
na
entrega
da obra além do prazo de tolerância convencionado acarreta evidentes prejuízos ao consumidor
. (...)
(AI no. 9276/2016, 1a Câmara Cível, TJ/MT, Rel. Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho, julgado em 23/08/2016, DJe de 29/08/2016, sem grifos no original).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA - NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS –
IMÓVEL
NOVO
–
ATRASO
NA
ENTREGA
DA OBRA
(...)
DANOS

MORAIS
– INDENIZAÇÃO
– LUCROS CESSANTES – PRESUNÇÃO – DEVIDOS – SENTENÇA REFORMADA - RECURSO DA EMPRESA – DESPROVIDO – RECURSO DA AUTORA – PROVIDO. O Código de Defesa do Consumidor incide nos contratos de compra e venda em que a incorporadora se obriga à construção das unidades imobiliárias, mediante financiamento. (...)
A perturbação nas relações psíquicas, na tranquilidade, nos sentimentos e nos afetos, em razão de ato ilícito consubstanciado no
atraso
injustificado da
entrega
de
imóvel
, configura o
dano
extrapatrimonial, passível de indenização
. (...)
(Ap no. 73321/2016, 1a Câmara Cível, TJ/MT, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, julgado em 09/08/2016, DJe de 15/08/2016,
sem destaques no original).

Pelo exposto,
nego provimento
a ambos os Recursos.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2020