Tribunal: TJMT
Processo: 0001502-20.2012.8.11.0018
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-05-27
Data de publicação: 2020-06-01

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0001502-20.2012.8.11.0018
APELANTE: RITA BONIFACIO PRACHEDES
APELADO: E G DOS SANTOS
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CONTRATOS DE COMPRA E VENDA COM PREVISÃO DE PAGAMENTO À VISTA – QUITAÇÃO COMPROVADA - REGISTRO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA EM CARTÓRIO – DESNECESSIDADE - PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DA AÇÃO – POSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
Os contratos de compra e venda assinado pelas partes, com previsão expressa de pagamento à vista, são documentos escritos hábeis a confirmarem a quitação e viabilizarem a adjudicação compulsória.
Não é necessário o registro de compromisso de compra e venda no cartório de imóveis para concessão da adjudicação compulsória, conforme prevê a Súmula 239 do STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001502-20.2012.8.11.0018
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[ZENIR GOMES DE CARVALHO - CPF: 214.501.848-47 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), E G DOS SANTOS - CNPJ: 15.049.273/0001-06 (APELADO), ESPÓLIO DE ELIZEU GOMES DOS SANTOS (TERCEIRO INTERESSADO), RITA BONIFACIO PRACHEDES - CPF: 798.849.541-00 (APELANTE), FERNANDO DO NASCIMENTO MELO - CPF: 933.166.151-72 (ADVOGADO), ZENIR GOMES DE CARVALHO - CPF: 214.501.848-47 (APELADO), MARCIA DE CAMPOS LUNA - CPF: 894.849.241-15 (ADVOGADO), ELIANE FUHR - CPF: 032.193.841-02 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0001502-20.2012.8.11.0018

APELANTE: RITA BONIFACIO PRACHEDES

APELADO: E G DOS SANTOS

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CONTRATOS DE COMPRA E VENDA COM PREVISÃO DE PAGAMENTO À VISTA – QUITAÇÃO COMPROVADA - REGISTRO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA EM CARTÓRIO – DESNECESSIDADE - PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS DA AÇÃO – POSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.

Os contratos de compra e venda assinado pelas partes, com previsão expressa de pagamento à vista, são documentos escritos hábeis a confirmarem a quitação e viabilizarem a adjudicação compulsória.

Não é necessário o registro de compromisso de compra e venda no cartório de imóveis para concessão da adjudicação compulsória, conforme prevê a Súmula 239 do STJ.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0001502-20.2012.8.11.0018

APELANTE: RITA BONIFACIO PRACHEDES

APELADO: E G DOS SANTOS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por
Rita Bonifácio Praxedes,
com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Juara que, nos autos da Ação Adjudicação Compulsória de no. 0001502-20.2012.8.11.0018, ajuizada em face de
E. G. dos Santos
, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC, julgou improcedente o pedido inicial, condenando a autora ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 5 URH’s em prol da Defensoria Pública do Estado de Mato Grosso (ID 4135030).

Da decisão, a autora apresentou embargos de declaração (ID 41135032), aos quais foi dado provimento, a fim de afastar a condenação da autora ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios (ID 41135037).

Irresignada, a apelante aduz que a quitação do imóvel resta evidenciada pelo próprio contrato de compra e venda do imóvel primitivo, que informa que o lote em questão estava totalmente quitado na assinatura daquele contrato.

Sustenta que o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis, a teor do que prescreve a Súmula 239 do STJ.

Afirma que, o fato de não ter apresentado comprovantes de água, esgoto, energia ou IPTU em seu nome não constitui impeditivo para a procedência do pedido inicial (ID 41135039).

A apelada apresentou contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (ID 41135043).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

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QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0001502-20.2012.8.11.0018

VOTO

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

O cerne da controvérsia gira em torno do acerto ou não da sentença que julgou improcedente o pedido inicial, consistente na adjudicação compulsória do imóvel objeto da lide.

Pois bem.

Quanto à adjudicação compulsória, convém trazer à colação o disposto no art. 1.418 do Código Civil de 2002,
verbis
:

Art. 1.418.
O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel
.

Nesse contexto, a adjudicação compulsória é medida tomada pelo promitente comprador quando, realizado o negócio jurídico e quitado o débito pendente, o promitente vendedor não cumpre sua parte da obrigação, qual seja, a outorga da escritura pública de compra e venda, com a efetiva transferência do bem imóvel para o nome do promitente comprador.

Importa ainda transcrever o que determinam os artigos 466-B e 466-C do Código de Processo Civil/73,
verbis
:

Art. 466-B.
Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível
e não excluído pelo título
,
poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado
.

Art. 466-C.
Tratando-se de contrato que tenha por objeto a transferência da propriedade de coisa determinada
, ou de outro direito, a ação não será acolhida se a parte que a intentou não cumprir a sua prestação, nem a oferecer, nos casos e formas legais, salvo se ainda não exigível.

Da exegese dos textos normativos acima transcritos, tem-se que a adjudicação compulsória permite ao magistrado substituir a vontade do vendedor, que se nega a cumprir sua obrigação contratual e proferir sentença, que valerá como título para registro no cartório de imóveis, a teor do que dispõe o art. 466-A do Código de Processo Civil/73.

Da mesma maneira, o art. 16 do Decreto-lei 58/1937 prevê que:

Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo
.

O
portuno trazer à colação os ensinamentos do ilustre Sílvio de Salvo Venosa:

[...]. Com essa posição firmada, restam aclaradas as dúvidas que permearam a matéria no decorrer dos anos.
Enfatiza-se, dessa forma, como fazia a doutrina,
ser pessoal
e não real
a natureza da ação de adjudicação compulsória
. Nesse sentido se manifestara expressamente Ricardo Arcoverde Credie (1991:32), em monografia sobre o tema, definindo-a a como “
a ação pessoal
que pertine ao compromissário comprador, ou ao cessionário de seus direitos à aquisição, ajuizada com relação ao titular do domínio do imóvel – (
que tenha prometido vendê-la através do contrato de compromisso de venda e compra e se omitiu quanto à escritura
) – tendente ao suprimento judicial desta outorga, mediante sentença constitutiva com a mesma eficácia do ato não praticado.” [...].
(
Direito Civil: direitos reais – 6. ed. -
São Paulo: Atlas, 2006. – (Coleção direito civil; v. 5), p. 503).

Na hipótese, diferentemente do que entendeu o sentenciante, houve a comprovação do preenchimento dos requisitos necessários para o ajuizamento desta ação.

Com efeito, extrai-se do caderno processual que o lote 07 (sete), da Quadra 14 (quatorze), com área de 420m2 (quatrocentos e vinte metros quadrados), localizado no loteamento denominado “Jardim São João”, na cidade de Juara/MT, foi vendido pela empresa E. G. DOS SANTOS, em 30 de janeiro de 1.984, para o Sr. Sandoval Cardoso de Melo, pelo valor de CR$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil cruzeiros) (ID 41122984 – Pág. 6).

Infere-se que, em 04 de janeiro de 1985, o comprador originário vendeu o imóvel para o Sr. Francisco Fernandes de Souza (ID 41122984 – Pág. 7); que, em 09 de março de 1985, vendeu-o ao Sr. Ambrósio Mileski (ID 41122985 – Pág. 1/2); que, em 05 de maio de 1986, vendeu-o ao Sr. Antônio Vieira da Silva (ID 41122985 – Pág. 3); que dias depois (em 17 de maio de 1986) vendeu-o ao Sr. Izaias Quiles (ID 41122985 – Pág. 4); que, por fim, vendeu-o à ora autora Rita Bonifácio Prachedes, em 03 de dezembro de 2009 (ID 41122985 – Pág. 5/6).

Observa-se, ainda, que o contrato originário destacou que o preço ajustado estava totalmente quitado na assinatura do contrato, e os demais subsequentes também fizeram menção quanto ao pagamento integral, fazendo constar, inclusive, que referidos instrumentos particulares serviriam como recibo da transação.

Ou seja, todos os contratos referentes ao imóvel litigioso fazem referência à indigitada quitação.

Digo, ausente prova em contrário, os contratos de compra e venda assinado pelas partes, com previsão expressa de pagamento à vista, são documentos escritos hábeis a confirmarem a quitação e viabilizarem a adjudicação compulsória

Aliás, importa destacar que não é necessário o registro de compromisso de compra e venda no cartório de imóveis para concessão da adjudicação compulsória, conforme prevê a Súmula 239 do STJ,
verbis
:

O direito à adjudicação compulsória
não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis
.

Ademais, impende salientar que a empresa ré/apelada foi baixada junto à Junta Comercial, o que, juntamente com a morte de seu representante legal, tornou inviável a regularização do imóvel no CRI local.

Logo, resta evidenciado que a autora/apelante preencheu todos os requisitos necessários para a adjudicação compulsória, tendo em vista que colacionou ao caderno processual todos os contratos de compra e venda, bem como demonstrou a quitação integral e a impossibilidade de regularização do imóvel.

Em casos tais, este Tribunal de Justiça assim tem decidido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - REVELIA - CONTRATOS PARTICULARES DE COMPRA E VENDA - PREVISÃO DE PAGAMENTO À VISTA - PROVA SUFICIENTE DA QUITAÇÃO - REGISTRO EM CARTÓRIO E RECONHECIMENTO DE FIRMA - DESNECESSIDADE - SÚMULA No 239 DO STJ – SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO.
O contrato de compra e venda assinado pelas partes, com previsão expressa de pagamento à vista, é documento escrito hábil para confirmar a quitação e viabilizar a adjudicação compulsória, mormente quando não há prova em contrário
. É desnecessário o registro de compromisso de compra e venda no cartório de imóveis para concessão da adjudicação compulsória, consoante disciplina a Súmula 239 do STJ: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”
(N.U 0003482-65.2013.8.11.0018, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/09/2018, Publicado no DJE 17/09/2018).

APELAÇÃO CÍVEL – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - REVELIA - CONTRATOS PARTICULARES DE COMPRA E VENDA – PREVISÃO DE PAGAMENTO À VISTA - PROVA SUFICIENTE DA QUITAÇÃO – REGISTRO EM CARTÓRIO E RECONHECIMENTO DE FIRMA - DESNECESSIDADE - SÚMULA N. 239/STJ – RECURSO PROVIDO. 1. Para fins de adjudicação compulsória basta a prova da propriedade, sendo dispensável o registro em cartório do contrato de compra e venda. 2.
O Contrato de Compra e vendo assinado pelas partes e por duas testemunhas com Cláusula de pagamento à vista mediante assinatura é suficiente para comprovar a quitação
.
(RAC No 101379/2017, DES.RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CAMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 20/09/2017, publicado no DJE 22/09/2017).

APELAÇÃO CÍVEL – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – PROCEDÊNCIA - CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA E QUITAÇÃO DEMONSTRADOS – DESNECESSIDADE DE RECONHECIMENTO DE FIRMA E DE REGISTRO EM CARTÓRIO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA – POSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – APELAÇÃO PROVIDA – SENTENÇA REFORMADA. 1. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do contrato no registro de Imóveis e ao reconhecimento de firmas, máxime se verificados elementos que possibilitam demonstrar a validade do negócio jurídico. 2.
O contrato de compra e venda assinado pelas partes, com previsão expressa em cláusula de que conste que o pagamento do preço se deu à vista é documento escrito hábil a provar a quitação e viabilizar a adjudicação compulsória, ausente prova e contrário
.
(RAC no. 41554/201. Rel. Des. Guiomar Teodoro Borges, 4a Câmara de Direito Privado, julg. 01/06/2016, Dje 03/06/2016).

Nesse contexto, preenchidos todos os requisitos necessários para a adjudicação compulsória, a reforma da sentença de improcedência é medida que se impõe.

Pelo exposto,
DOU PROVIMENTO
ao Recurso, para reformar a sentença, a fim de julgar procedente o pedido inicial, nos termos do art. 485, I, do CPC.

Ao ensejo, advirto às partes acerca do disposto no §2o do artigo 1.026 do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/05/2020