Tribunal: TJMT
Processo: 1031856-63.2017.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-11-04
Data de publicação: 2020-11-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR - RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS – SÚMULA 543 DO STJ - RAZOABILIDADE – ARRAS - RESTITUIÇÃO INTEGRAL - JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.
O fato do promitente comprador desistir do contrato por não ter condições de suportar as obrigações assumidas, não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e/ou onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 15% (quinze por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pelo comprador em favor da vendedora.
“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (Tema 1002 STJ)

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1031856-63.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Compromisso, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS,

DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA]

Parte(s):

[BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (APELANTE), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), DANIELLE FERNANDES LIMIRO HANUM - CPF: 924.054.871-87 (ADVOGADO), GUSTAVO AUGUSTO HANUM SARDINHA - CPF: 718.782.201-44 (ADVOGADO), JOAO CARLOS POLISEL - CPF: 340.046.371-04 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (REPRESENTANTE), BOLIVAR DA SILVA BRITO - CPF: 568.053.061-91 (APELADO), EVERALDO DOS SANTOS DUARTE - CPF: 957.946.381-68 (ADVOGADO), JULIANA MACHADO RIBEIRO - CPF: 018.771.571-80 (ADVOGADO), EMANUEL MUSSA AMUI PINHEIRO - CPF: 711.153.661-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DISTRATO POR PARTE DO PROMITENTE COMPRADOR - RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS –
SÚMULA 543 DO STJ -
RAZOABILIDADE –
ARRAS - RESTITUIÇÃO INTEGRAL
- JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – TEMA 1002 STJ –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Inteligência da Súmula 543/STJ.

O fato do promitente comprador desistir do contrato por não ter condições de suportar as obrigações assumidas, não quer dizer que se sujeita à aplicação de valores abusivos e/ou onerosas multas contratuais, sob pena de configurar locupletamento ilícito da vendedora. Razoável, assim, a fixação de retenção no percentual de 15% (quinze por cento) sobre os valores efetivamente adimplidos pelo comprador em favor da vendedora.

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a devolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão”
(Tema 1002 STJ)

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1031856-63.2017.8.11.0041

APELANTE: BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA

APELADO:

BOLIVAR DA SILVA BRITO

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto pela
BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA
, contra sentença proferida pela MMa Juíza da Nona Vara Cível da Comarca de Cuiabá,
Dra. Sinii Savana Bosse Saboia Ribeiro
, lançada nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução das quantias pagas ajuizada por
BOLIVAR DA SILVA BRITO
, que julgou procedente a pretensão autoral para declarar rescindido o contrato entre as partes, devendo a ré ressarcir 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos pelo autor, corrigido pelo índice INPC/IBGE a partir do desembolso e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação. Além disso, condenou a requerida, ao pagamento das custas processuais, bem como os honorários advocatícios no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Inconformada, a apelante sustenta a aplicabilidade integral da Lei n. 9.514/97 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor; defendendo que não devem ser restituídos os valores pagos pelo recorrido a título de parcelas e sinal (arras); que caso isto ocorra, que a retenção seja de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga e somente das parcelas, excluindo-se a entrada; que o termo inicial dos juros de mora deve ser a data do trânsito em julgado.

Diante disso, pugna pelo provimento do recurso com a reforma da sentença nos termos descritos. (Id 60230499)

O recorrido apresentou contrarrazões em documento de Id
60230505
, pugnando pelo desprovimento do recurso e pela manutenção da sentença questionada.

Preparo recolhido no Id
60230500.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Ressai dos autos que
BOLIVAR DA SILVA BRITO
ajuizou ação de rescisão contratual c/c devolução das quantias pagas em face da
BRDU SPE CUIABÁ 01 LTDA
, onde narra na inicial que firmou com a ré contrato de compra e venda de bem imóvel, mas em razão de dificuldades optou por rescindir o contrato.

Relata que efetuou o pagamento total de R$20.984,47 (vinte mil, novecentos e oitenta e quatro reais e quarenta e sete centavos) mas a ré não manifestou nenhum interesse em devolver os valores, motivo pelo qual propôs a presente ação de rescisão contratual; visando a devolução das quantias por ele pagas.

A Magistrada sentenciante julgou procedente a pretensão autoral a fim de declarar rescindido o contrato entre as partes, devendo a requerida ressarcir o percentual de 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos pelo autor, corrigido pelo índice INPC/IBGE a partir do desembolso e juros da mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação. Além disso, condenou a requerida, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

Inconformada,
a apelante sustenta à aplicabilidade integral da Lei n. 9.514/97 em detrimento do Código de Defesa do Consumidor; defendendo que não devem ser restituídos os valores pagos pelo recorrido a título de parcelas e sinal (arras); que caso isto ocorra, que a retenção seja de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga e somente das parcelas, excluindo-se a entrada; que o termo inicial dos juros de mora deve ser a data do trânsito em julgado.

Pois bem.
Em que pese às insurgências recursais, o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel), e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

No caso dos autos, a sentença autorizou a retenção dos 15% (quinze por cento) dos valores pagos, em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que,
“na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”
(Súmula n. 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Aliás, a Corte Superior
“tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados”
(STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

A propósito:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. REVISÃO DE CONTRATO FINDO. POSSIBILIDADE. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. REDUÇÃO. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. DESCABIMENTO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. (...). 3.
"A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados"
(AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). (...)”
(STJ - AgInt no AREsp 727.632/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJe 02/04/2018)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...). 2.
Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.
(...)”
(STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018)

Desse modo, deve ser mantida a porcentagem de retenção fixada em primeiro grau, qual seja, a quantia equivalente a 15% (quinze por cento) dos valores pagos, visto que razoável frente às circunstâncias do caso em análise

Com relação a cláusula do valor de sinal (arras), entendo que este não deve ser retido, uma vez que a cláusula não deve ser penitencial, perfilhando do mesmo entendimento do Juízo
a quo
,
“de que o valor pago a título de entrada deve ser restituído integralmente, sob pena de enriquecimento sem causa”.

A propósito, em caso absolutamente análogo aos autos, já decidiu a colenda Terceira Câmara de Direito Privado no mesmo sentido. Confira-se:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE DESFAZIMENTO DE RELAÇÃO CONTRATUAL C/C DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULAS, REEMBOLSO DE PARCELAS ADIMPLIDAS E REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – INADIMPLEMENTO DA PROMITENTE COMPRADORA – RESCISÃO CONTRATUAL – POSSIBILIDADE DE RESTITUIÇÃO DE PARTE DOS VALORES ADIANTADOS – DIREITO DE RETENÇÃO PELA PROMISSÁRIA VENDEDORA – SÚMULA No 543 DO STJ – RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES PAGOS – RAZOABILIDADE – ARRAS – RESTITUIÇÃO INTEGRAL – INCIDÊNCIA DO JUROS DE MORA APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO
– HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS DEVIDOS – VALOR MANTIDO
–
QUANTUM ADEQUADO AOS PARÂMETROS IMPOSTOS PELO ART. 85 DO CPC E PRECEDENTES DO TJ/MT – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula no 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

Por ocasião da rescisão contratual o valor dado a título de sinal (arras) deve ser restituído, sob pena de enriquecimento ilícito.

A orientação do STJ é no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado da decisão.

Devem ser mantidos os honorários advocatícios arbitrados em consonância com os critérios impostos pelo art. 85 do CPC, em valor suficiente a remunerar o trabalho dos advogados, com o fito de não tornar aviltante o exercício da profissão”
(N.U 1002569-21.2018.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/05/2020, Publicado no DJE 13/05/2020)

Por fim, assiste razão o recorre quanto ao termo inicial de incidência dos juros, já que a sentença estabeleceu a citação como termo inicial, mas de acordo com o entendimento do STJ,
“Os juros moratórios, na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa dos promitentes compradores,
devem incidir a partir da data do trânsito em julgado, posto que inexiste mora anterior do promitente vendedor”
(STJ, Terceira Turma, REsp 1.617.652/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, julgado em 26.09.2017, DJe 29.09.2017)

Diante do exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso,
tão somente
, para fixar a data do trânsito em julgado do presente feito como o termo inicial dos juros moratórios dos valores a serem restituídos ao recorrido.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/11/2020