Tribunal: TJMT
Processo: 0002544-93.2016.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Data de julgamento: 2020-05-06
Data de publicação: 2020-05-11

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – ALEGAÇÃO DE NÃO COMPROVAÇÃO DOS GASTOS COM ALUGUEL E DE INEXISTÊNCIA DE DIREITO AOS LUCROS CESSANTES – DESCABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO – DANO PRESUMÍVEL – TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM PELA DEMORA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – EXCLUDENTES – NÃO CONFIGURAÇÃO – LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL – NÃO CUMULABILIDADE – TEMAS 970 E 971 DO STJ – DANOS MORAIS DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
O entendimento jurisprudencial é no sentido de que a Construtora/Incorporadora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual, e não configura excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento, tais como o alegado na espécie, de escassez de mão obra, que devem ser calculadas.
Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurge-se, assim, o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à parte autora/consumidora.
Conforme já decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (REsp Repetitivo n. 1635428/SC).
O atraso de quase um ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração, dano moral passível de indenização ao contraente.
Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório do dano moral.

Inteiro teor:
exmo. sr.

APELANTE(S):
BROOKFIELD CENTRO OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S. A.
APELADO(S):
EDUARDO ALVES FERREIRA NETO E SUA ESPOSA

Número do Protocolo: 114329/2017
Data de Julgamento: 06-05-2020

E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – ALEGAÇÃO DE NÃO COMPROVAÇÃO DOS GASTOS COM ALUGUEL E DE INEXISTÊNCIA DE DIREITO AOS LUCROS CESSANTES – DESCABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO – DANO PRESUMÍVEL – TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM PELA DEMORA – CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR – EXCLUDENTES – NÃO CONFIGURAÇÃO – LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL – NÃO CUMULABILIDADE – TEMAS 970 E 971 DO STJ – DANOS MORAIS DEVIDOS – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – FIXAÇÃO RAZOÁVEL – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
O entendimento jurisprudencial é no sentido de que a Construtora/Incorporadora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual, e não configura excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento, tais como o alegado na espécie, de escassez de mão obra, que devem ser calculadas.
Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurge-se, assim, o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à parte autora/consumidora.
Conforme já decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (REsp Repetitivo n. 1635428/SC).
O atraso de quase um ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria e modifica os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração, dano moral passível de indenização ao contraente.
Arbitrado com razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório do dano moral.

APELANTE(S):
BROOKFIELD CENTRO OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S. A.
APELADO(S):
EDUARDO ALVES FERREIRA NETO E SUA ESPOSA

R E L A T Ó R I O
EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)
Egrégia Câmara:
Apelação interposta por BROOKFIELD CENTRO OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
AÇÃO: Indenização por Dano Material e Moral c/c Repetição de Indébito (Proc. n. 2544.93.2016.811.0041 - cód. 1082055) proposta por Eduardo Alves Ferreira Neto e Verônica Cecília Alves de Paula Ferreira em face de Brookfield Centro Oeste Empreendimentos Imobiliários S.A.
SENTENÇA (proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível de Cuiabá): julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação, para condenar a requerida ao pagamento de multa mensal correspondente a 0,5% do preço do imóvel, no período de 01.05.2015 a 17.12.2015, ao pagamento das despesas com aluguel no período de 31.04.2015 a 18.12.2015, no valor de R$1.800,00, a título de lucros cessantes, bem como ao pagamento da quantia de R$10.000,00, a título de indenização por danos morais pelo atraso na entrega do imóvel e da quantia de R$5.000,00 pelos danos morais decorrentes da negativação indevida do nome do autor.
Condenou, também, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa (fls. 125/130).
APELAÇÃO: sustenta a existência de caso fortuito e/ou força maior no atraso da entrega do empreendimento imobiliário adquirido pelo apelado, qual seja, a escassez de mão de obra, causa alheia à sua vontade, apta a afastar a sua responsabilidade e o dever de indenizar.
Alega que não foram demonstrados os danos indenizáveis a título de lucros cessantes, porque o “habite-se” fora expedido em 27.04.2015, e não há provas de que o imóvel seria alugado.
Defende a impossibilidade de condenação por lucros cessantes cumulada com multa contratual, bem assim que não há ato ilícito de sua parte a ensejar a indenização por danos morais.
Por fim, requer o provimento do recurso para reformar a sentença recorrida e julgar totalmente improcedentes os pedidos da demanda. Alternativamente, requer que a indenização seja fixada a partir da data que deveria ser entregue o imóvel, qual seja, 31.10.2014, até a expedição do “habite-se”, ocorrida em 27.04.2015, e, ainda, que seja reduzido o valor arbitrado para os danos morais (fls. 132/144).
CONTRARRAZÕES: os apelados rebatem as alegações e pugnam pelo desprovimento do recurso (fls. 153/162).
É relatório.

V O T O
EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)
Egrégia Câmara:
Apelação interposta por BROOKFIELD CENTRO OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.
AÇÃO: Indenização por Dano Material e Moral c/c Repetição de Indébito (Proc. n. 2544.93.2016.811.0041 - cód. 1082055) proposta por Eduardo Alves Ferreira Neto e Verônica Cecília Alves de Paula Ferreira em face de Brookfield Centro Oeste Empreendimentos Imobiliários S.A.
SENTENÇA (proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível de Cuiabá): julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação, para condenar a requerida ao pagamento de multa mensal correspondente a 0,5% do preço do imóvel, no período de 01.05.2015 a 17.12.2015, ao pagamento das despesas com aluguel no período de 31.04.2015 a 18.12.2015, no valor de R$1.800,00, a título de lucros cessantes, bem como ao pagamento da quantia de R$10.000,00, a título de indenização por danos morais pelo atraso na entrega do imóvel e da quantia de R$5.000,00 pelos danos morais decorrentes da negativação indevida do nome do autor.
Cuida-se de Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais com Repetição de Indébito ajuizada por Eduardo Alves Ferreira Neto e Verônica Cecília Alves de Paula Ferreira em face de Brookfield Centro Oeste Empreendimentos Imobiliários S.A., ao alegado de que, em 23.11.2011, firmaram contrato de compra e venda do apartamento n. 802, Bl. 04, do Condomínio Residencial Harmonia, no valor de R$316.33,00, para pagamento em 40 parcelas, e o prazo da entrega ficou estabelecido para 31.10.2014. Todavia, o imóvel somente foi entregue em 18.12.2015, bem como que a Construtora enviou o nome do primeiro requerente (Eduardo) para o cadastro de inadimplentes, apesar de todas as obrigações anteriores à entrega do bem terem sido cumpridas.
Ao analisar o feito, o Magistrado declarou prescrita a pretensão dos autores de reaverem o valor pago a título de comissão de corretagem, e julgou parcialmente procedentes os pedidos da demanda, para condenar a requerida ao pagamento da multa contratual, referente à cláusula 7.1.1 do contrato, bem como ao pagamento de alugueres, a título de lucros cessantes, e a indenização por danos morais pelo atraso na entrega do imóvel e pela negativação indevida.
Contra esta decisão recorre a Construtora requerida.
O cerne deste apelo é saber se é caso de reformar a sentença impugnada, para julgar totalmente improcedentes os pedidos da demanda. Alternativamente, saber se é o caso de afastar a cumulação de condenação em lucros cessantes e multa contratual.
Pois bem.
Inicialmente, no que tange a alegação da apelante que devem ser afastados os efeitos da revelia, por se tratar de matéria eminentemente de direito, cumpre registrar que o Magistrado deixou de considerar os efeitos decorrentes da revelia.
Veja-se que a sentença de parcial procedência dos pedidos da demanda considerou que os autores lograram demonstrar fatos constitutivos de seu direito, com suporte probatório capaz de corroborar as alegações.
Não bastasse, por se tratar de relação de consumo, a inversão do ônus da prova é pertinente diante da manifesta hipossuficiência do consumidor perante a Construtora.
Além do que, tais contratos de compra e venda são considerados de adesão e suas cláusulas devem ser interpretadas de modo que, havendo dúvidas, favoreça o consumidor.
No mais, do Instrumento Particular de Compra e Venda firmado entre as partes litigantes, em 23.12.2011, observa-se que a data de conclusão do imóvel estava prevista para 31.10.2014 (fl. 34). Todavia, o apartamento foi entregue aos adquirentes somente em 18.12.2015, conforme o Termo de recebimento das chaves (fl. 50).
Dessa forma, mesmo que considerado o período de tolerância entre as partes (180 dias), para o qual o prazo final se daria em 31.04.2015, não há como afastar o atraso na entrega da unidade imobiliária adquirida na planta, ocorrida, vale frisar, em 18.12.2015.
E quanto à alegada ocorrência de caso fortuito e/ou força maior, a fim de afastar a indenização, o entendimento jurisprudencial é no sentido de que a Construtora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual, e não configura excludente de responsabilidade situações de riscos próprios do empreendimento, tais como o alegado, de escassez de mão obra, que devem ser calculadas.
Sobre o tema:
“APELAÇÕES – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – CONHECIMENTO – AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – PRELIMINAR REJEITADA – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E FALTA DE INTERESSE DE AGIR – MANUTENÇÃO DO NÃO CABIMENTO DAS PRELIMINARES – JUROS DE OBRA – DEVOLUÇÃO DEVIDA DE FORMA SIMPLES – ATRASO NA ENTREGA – TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO - RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DA CONSTRUTORA - ART. 14 DO CDC – EXCLUDENTES – NÃO CONFIGURAÇÃO – DEMORA EXCESSIVA – DANOS MORAIS E MATERIAIS DEVIDOS – ALUGUÉIS PRESUMÍVEIS – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA ESTIPULADA EM FAVOR DO AGENTE FINANCIADOR DO EMPREENDIMENTO – APLICAÇÃO AO CONSUMIDOR – REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. Não cabe arguir ausência de dialeticidade das razões recursais se é possível identificar que a causa de pedir e o pedido estão relacionados com o conteúdo da sentença. O CDC (arts. 7o, 25, §1o, e 34) estabelece a responsabilidade solidária de todos aqueles que integram a cadeia de negócios do produto fornecido ou serviço contratado. Portanto, é evidente a legitimidade deles para responderem por cobranças alegadamente indevidas pelo consumidor, tais como juros de obra e comissão de corretagem. O fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente responsável pelo financiamento não exime a construtora da obrigação de cumprir os prazos contratuais, e é desta o dever de restituir a taxa de evolução de obra, caso oriunda de atraso na sua conclusão, visto que decorrente de falha na prestação dos serviços, o que também torna irrefutável a competência da Justiça Comum. A CONSTRUTORA É OBJETIVAMENTE RESPONSÁVEL PELO CUMPRIMENTO DO PRAZO CONTRATUAL, NÃO CONFIGURANDO EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE SITUAÇÕES DE RISCOS PRÓPRIOS DO EMPREENDIMENTO E QUE DEVEM SER CALCULADAS, SOBRETUDO QUANDO SE TRATA DE RES INTER ALIOS ACTA EM RELAÇÃO AO PROMITENTE COMPRADOR. No período de normalidade contratual, os juros de obra são pagos pelo comprador, e só passa a ser obrigação da construtora se ela ficar inadimplente. O excessivo atraso na entrega de imóvel comercializado na planta configura ato ilícito e gera dano moral e também o dever de indenizar pelos danos emergentes, correspondentes aos aluguéis gastos no respectivo período, os quais são presumíveis. O valor da reparação por danos morais deve ser arbitrado de forma compatível com as especificidades do caso concreto, as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. (REsp repetitivo n. 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, DJe 27-9-2019). No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe 25-6-2019). Alterado substancialmente o decisum, os ônus sucumbenciais devem ser redimensionados e, diante da sucumbência mínima do consumidor, recaem inteiramente sobre a construtora.” (N.U 0059927-34.2013.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/12/2019, Publicado no DJE 14/02/2020) (destaquei)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – REJEIÇÃO – ALEGAÇÃO DE NÃO COMPROVAÇÃO DOS GASTOS COM ALUGUEL E DE INEXISTÊNCIA DE DIREITO AOS LUCROS CESSANTES – DESCABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO GASTO – DANO PRESUMÍVEL – TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM PELA DEMORA – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – CONFORMIDADE COM OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Não se verifica a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal na lide em que não se questiona a cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas o atraso na entrega do imóvel pela construtora. De igual forma, de se afastar a alegação de incompetência da Justiça Comum, se a CEF atuou somente como agente no financiamento efetuado pelo autor, cingindo a discussão objeto da ação no suposto de descumprimento de obrigações e prazos relacionados à execução e conclusão da obra . Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurgindo-se assim o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à autora/consumidora. Fatores como escassez de mão de obra , de matéria prima, excesso de chuvas e atraso dos cartórios não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com o consumidor, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela construtora/incorporadora. QUANDO HÁ ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL, O PREJUÍZO DO COMPRADOR É PRESUMIDO E CONSISTE NA INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM, A ENSEJAR O PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO, NA FORMA DE ALUGUEL MENSAL, COM BASE NO VALOR LOCATÍCIO DE IMÓVEL ASSEMELHADO, INDEPENDENTE DE COMPROVAÇÃO DO GASTO (TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ). O atraso de quase um ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais, gerando angústia e frustração, gera dano moral passível de indenização ao contraente. Arbitrado em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório.” (N.U 0014339-33.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, julgado em 18/12/2019, publicado no DJE 22/01/2020) (destaquei).

Dessa forma, sem razão a Construtora apelante quanto à alegada inexistência dos fatos constitutivos do direito dos autores, aqui apelados, porquanto, não há falar em afastamento do direito a indenização, ante a ocorrência de caso fortuito e/ou força maior, decorrente da escassez de mão de obra.
Nessa linha, o entendimento jurisprudencial é assentado no sentido de que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
A saber:
“RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS.
1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
2. Recursos especiais desprovidos.” (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019).
Ainda:
“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA DE IMÓVEL VINCULADO AO PROGRAMA “MINHA CASA MINHA VIDA” – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - DANO MORAL configurado – QUANTUM PROPORCIONAL E RAZOÁVEL - DANOS MATERIAIS –REEMBOLOSO DOS ALUGUÉIS – DEVIDOS – CUMULAÇÃO COM MULTA MORATÓRIA (CLÁUSULA PENAL) – IMPOSSIBILIDADE – TEMAS 970 E 971 DO STJ - SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
O descumprimento do contrato de promessa de compra e venda, em razão do injustificado atraso na entrega do imóvel , enseja o direito do contratante adquirente ao ressarcimento dos aluguéis suportados, entre a data na qual deveria ter sido entregue até a data da efetiva entrega das chaves.
Ainda que exista cláusula possibilitando a prorrogação da entrega , a frustração e o adiamento de relevante projeto de vida – casa própria, ultrapassam a margem do aborrecimento e sobrelevam o direito à indenização por danos morais.
O Superior Tribunal de Justiça em julgamento representativo de controvérsia (Recurso Especial no 1.635.428/SC e no 1.631.485/DF), com afetação dos Temas 970 e 971, pacificou a possibilidade de inversão da cláusula penal fixada exclusivamente em favor da incorporadora/construtora, nos casos de inadimplemento, afastando a cumulação com lucros cessantes e danos emergentes. No caso, acolhida pretensão à indenização dos alugueis (danos materiais) se impõe decotar da condenação a inversão da cláusula penal moratória.” (N.U 0001825-05.2014.8.11.0002, DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 22/01/2020).

Assim, tem-se que o atraso na entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em Recurso Repetitivo do STJ).
No que concerne à cláusula penal moratória, o STJ igualmente definiu o tema em Recurso Repetitivo em que assentou que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a Construtora/Incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. (REsp Repetitivo n. 1614721/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, DJe 25/06/2019).
Por outro lado, quanto à arguida impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com a multa contratual, o STJ também já pacificou que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se, assim, a sua cumulação com lucros cessantes (REsp Repetitivo n. 1635428/SC, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, Dje 25/06/2019).
Nesse sentido: Apelação Cível - N.U 0014066-54.2015.8.11.0041, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, julgado em 18/12/2019, publicado no DJE 22/01/2020.
Dessa forma, indevida a cumulação da cláusula penal prevista no contrato, seja ela rotulada como moratória ou compensatória, com indenização no valor mensal locatício do imóvel.
Com efeito, afastada a cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes, deve prevalecer o que for mais favorável ao consumidor.
De outro giro, registra-se que, no caso, o fato gerador do dano moral se mostra bem marcante, porquanto o descumprimento da obrigação, revelado no atraso da entrega do imóvel em quase um ano ultrapassa a esfera do mero dissabor e causa considerável abalo psicológico, ao frustrar a expectativa de se realizar o sonho da moradia própria, dá ensejo à obrigação de indenizar.
Por deveras conhecida a via crucis que esse comportamento da empreendedora causa na vida daqueles que, quase sempre, a duras penas, busca a satisfação psicológica de obter a tranquilidade que o abrigo da causa própria lhe proporciona.
Dizer que esse injustificado atraso fica apenas no conceito de dissabor, é negar, a não mais poder, nossos valores culturais.
Assim, em conformidade com a jurisprudência consolidada pelo STJ, tenho que a sentença não merece reforma quanto à condenação pelo dano moral.
Convém ressaltar, ainda, que em agosto de 2015, com as parcelas do contrato quitadas, conforme documentos anexos (fls. 55/91), a Construtora inseriu o nome do autor Eduardo Alves Ferreira Neto no cadastro de inadimplentes (fls. 51/54).
No que se refere ao quantum indenizatório pelo dano moral fixado na sentença, observa-se que a quantia de R$10.000,00, para a indenização pelo atraso na entrega do imóvel e a quantia de R$ 5.000,00, para a indenização pela inserção indevida do nome do autor nos cadastros de inadimplente, revelam-se coerentes e razoáveis com as circunstâncias do caso concreto, sobretudo em atenção ao tempo da demora, os critérios do artigo 944 do CC, bem como atende aos aspectos sociopedagógico e reparatório da medida.
Frisa-se que a indenização por dano moral deve ser fixada em montante que não onere em demasia o ofensor, mas, por outro lado, atenda à finalidade para a qual foi concedida, a fim de compensar o sofrimento da vítima e desencorajar a outra parte quanto aos outros procedimentos de igual natureza.
No que tange ao pleito para que seja considerada a data da expedição do “habite-se” para efeito de contagem do prazo da indenização, sem razão a apelante. Além do mais, pelo que se vê do documento trazido pela ora recorrente, o “habite-se” fora fornecido de forma parcial (fl. 144 verso).
Pelo exposto, dá-se parcial provimento ao Recurso interposto pela Brookfield Centro Oeste Empreendimentos Imobiliários S.A. apenas para afastar a cumulação da cláusula penal com os lucros cessantes, devendo prevalecer o que for mais favorável ao consumidor, a ser apurado na liquidação da sentença.
Mantêm-se os ônus de sucumbência na forma fixada na sentença, deixa-se de aplicar o disposto no art. 85,§11 do CPC, dado o provimento parcial do recurso.
É como voto.

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência do DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Câmara Julgadora, composta pelo DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (Relator), DESA. SERLY MARCONDES ALVES (1a Vogal) e DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO (2o Vogal), proferiu a seguinte decisão: PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

Cuiabá, 6 de maio de 2020.

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DESEMBARGADOR GUIOMAR TEODORO BORGES - RELATOR