Tribunal: TJMT
Processo: 0000266-69.2014.8.11.0048
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-07-01
Data de publicação: 2020-07-02

Ementa:
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE JULGADA IMPROCEDENTE – INADIMPLEMENTO DOS REQUERIDOS – SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DE PARTE DA ÚLTIMA PARCELA FRENTE A AUSÊNCIA DE CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO PELA AUTORA DE OUTORGAR ESCRITURA PÚBLICA COMO PREVISTO NO CONTRATO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Promitente vendedora que se declarou legítima proprietária do imóvel, todavia, o bem está em nome de seu genitor é circunstância que evidencia a indisponibilidade do promitente vendedor da propriedade do imóvel, bem assim da impossibilidade de outorga de escritura. Contexto em que a suspensão do pagamento referente a parte da última parcela da compra e venda, pelos compradores não caracteriza causa justa para a rescisão do contrato. Exceção de contrato não cumprido. Inteligência do artigo 476 do Código Civil.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000266-69.2014.8.11.0048
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compromisso]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[SIVONE PEDROSA CURY MUSSI - CPF: 459.457.481-53 (APELANTE), JOEVERTON SILVA DE JESUS - CPF: 861.960.221-72 (ADVOGADO), MARIA VICENTE DE MORAIS - CPF: 429.714.381-04 (APELADO), DEYVER ALMEIDA DOS ANJOS - CPF: 022.633.931-96 (ADVOGADO), ALCEBIDES MATEUS DE MORAES - CPF: 181.285.801-91 (APELADO), ANDREA ALFARO - CPF: 482.462.201-87 (ADVOGADO), VIRIATO BISPO SEABRA - CPF: 353.392.331-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE JULGADA IMPROCEDENTE – INADIMPLEMENTO DOS REQUERIDOS – SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DE PARTE DA ÚLTIMA PARCELA FRENTE A AUSÊNCIA DE CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO PELA AUTORA DE OUTORGAR ESCRITURA PÚBLICA COMO PREVISTO NO CONTRATO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Promitente vendedora que se declarou legítima proprietária do imóvel, todavia, o bem está em nome de seu genitor é circunstância que evidencia a indisponibilidade do promitente vendedor da propriedade do imóvel, bem assim da impossibilidade de outorga de escritura. Contexto em que a suspensão do pagamento referente a parte da última parcela da compra e venda, pelos compradores não caracteriza causa justa para a rescisão do contrato. Exceção de contrato não cumprido. Inteligência do artigo 476 do Código Civil.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No 1010553-14.2020.8.11.0000

AGRAVANTE: BANCO BRADESCO SA

AGRAVADO: CARLOS ALBERTO GUIDOLIN

RELATÓRIO

Cuida-se de Recurso de Apelação interposto por
Sivone Pedrosa Cury Mussi
, contra sentença que julgou improcedente a ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse c/c Perdas e Danos e Posse, movida contra
Maria Vicente de Morais.

Em síntese,
aduz que a presente ação tem por objeto rescisão do contrato de compra e venda firmado com os apelados em 27.6.2007, referente ao imóvel rural com área de 10 alqueires paulistas, equivalentes a 193,60 hectares, desmembrados da fazenda Porto Alegre, situada no Município de Fátima de São Lourenço, Município de Juscimeira, pelo valor de R$80.000,00, ficou estipulado da seguinte forma:

a) R$16.000,00 no ato da assinatura do contrato (27.6.2007); b) R$16.000,00 a ser pago em 30.7.2007, ocasião da entrega da documentação para a escrituração pelo requerente e, c) R$48.000,00 a ser pago em 27.12.2007, quando seria assinada a escritura pública de compra e venda.

Afirma que os apelados pagaram as duas primeiras prestações, mas deixaram de pagar, entretanto, a integralidade da última parcela, vale dizer, que dos R$48.000,00 da prestação com vencimento previsto para 27.12.2007, os requeridos pagaram apenas R$33.000,00. De modo que deixaram de pagar R$15.000,00.

Afirma que em 07.3.2014, notificou, via Cartório, os requeridos sobre a pretendida rescisão do contrato, contudo, os apelados se mantiveram inertes.

Anota que aludido imóvel foi recebido por doação de seu genitor, imóvel livre e desembaraçado, como consta da cópia da Escritura Pública de Cessão de Direitos Hereditários, assinada por todos os herdeiros

Invoca a aplicação da teoria do fato consumado, caso em que é incontroverso o pagamento de 50% do contrato, o que evidencia a validade do contrato, sob pena de violar o princípio da boa-fé contratual (artigo 422 do CC) de uma situação consolidada há mais de dez anos.

Assegura que na ocasião da alienação do imóvel que era de sua propriedade no ano de 2007, o fez com extrema boa-fé, cumpriu com sua parte na avença, tanto que os apelados permanecem na posse sem qualquer oposição. De modo que não é razoável o argumento dos apelados de invalidade do pacto.

Reclama que os apelados não provaram qualquer vício no negócio jurídico firmado entre as partes capaz de promover sua anulação, bem assim não comprovam a alegada quitação.

Sustenta o direito de postular a rescisão do pacto, nos termos do artigo 475 do CC, frente a inadimplência dos apelados. Entende que a inadimplência dos apelados torna a sua posse precária e ainda que a pretensão de receber o que é devido esteja prescrita, tem direito de rescindir o pacto, caso em que não há falar em eventual usucapião (artigos 1.203 e 1.208 do CC).

Requer o provimento do recurso para reformar a sentença e reconhecer a validade do negócio jurídico firmado entre as partes, bem assim reconhecer a inadimplência dos apelados do valor de R$15.000,00, parcela vencida em 27-12-2007. Se não acolhido o pedido, pede a reforma para que se reconheça que o objeto da ação é a rescisão do contrato de compromisso de compra e venda, cuja procedência enseja o direito de ser reintegrada na posse do imóvel, frente a cláusula 7a do pacto. Por fim, requer seja afastada sua condenação do pagamento das custas processuais e honorários fixados em 20% sobre o valor da causa e, ainda, a concessão do benefício da justiça gratuita.

Contrarrazões pelo desprovimento do apelo (ID 45320992).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

Busca a recorrente
Sivone Pedrosa Cury Mussi
a procedência da ação de rescisão de compra e venda, firmada em 27.6.2007, com os requeridos,
Maria Vicente de Morais e Alcebides Mateus de Morais
, referente a venda do imóvel rural com área de 10 alqueires paulistas, equivalentes a 193,60 hectares, desmembrada da fazenda Porto Alegre, situada no Município de Fátima de São Lourenço, Município de Juscimeira, pelo valor de R$80.000,00.

Por primeiro, concede-se os benefícios da Justiça gratuita em favor da recorrente, frente a comprovação de seus rendimentos como professora (ID 45320982), o que pode comprometer seu sustento caso não concedido a assistência judiaria gratuita em seu favor.

O fundamento de reforma da sentença se assenta no argumento de que dos R$80.000,00, os requeridos apelados estão inadimplentes com o total de R$15.000,00, o que autoriza a rescisão do pacto e retomada da posse sobre o imóvel.

Faz-se uma breve retrospectiva fática do processo para melhor compreensão da controvérsia.

No caso em exame, uma primeira sentença de extinção da ação, sem exame do mérito foi proferida aos 19-10-2018 (ID 7094264), , frente ocorrência de coisa julgada com a ação de cobrança no 102-41.2013.811.0048, código no 22086, proposta em 15.2.2013,
pela ora recorrente contra os apelados, com o objetivo de referidos R$15.000,00 referente a última parte do pagamento.

A sentença foi desafiada por meio de apelação que, julgada por esta Corte em 17-4-2019, proveu o recurso de Sivone para afastar a coisa julgada, assim ementada:

“APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL C/C REINTEGRAÇÃO E POSSE E PERDAS E DANOS - AÇÃO, CUJO OBJETO, NÃO GUARDA IDENTIDADE COM O DA ANTERIOR AÇÃO DE COBRANÇA, QUE SE LIMITOU A POSTULAR RECEBIMENTO DE SALDO REMANESCENTE DA DÍVIDA DA AQUISIÇÃO E QUE JÁ FOI JULGADA, COM SENTENÇA, INCLUSIVE, JÁ TRANSITADA EM JULGADO – COISA JULGADA AFASTADA – POSSIBILIDADE DA TRAMITAÇÃO DA AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – APELAÇÃO PROVIDA – SENTENÇA REFORMADA.

A exceção de coisa julgada tem lugar quando se reproduz ação com as mesmas partes, causa de pedir e pedido idênticos à outra demanda com trânsito em julgado.

A Ação de Cobrança, que se limitou a buscar recebimento de saldo remanescente e que já foi julgada, com a atual Ação de que tem por objetivo rescindir o contrato e obter a reintegração de posse no imóvel objeto da lide.”

Assim, com o retorno do processo à origem, nova sentença foi proferida na presente ação de rescisão contratual.

O pedido foi julgado improcedente, ao entendimento de que na época da elaboração do contrato, a autora apelante, não era proprietária do imóvel, porquanto a titularidade do bem era de seus pais.

Passa-se à análise do recurso.

No presente recurso, a
autora apelante

Sivone
pretende a reforma da sentença ao fundamento de que mesmo prescrita a cobrança do valor de R$15.000,00, por força da sentença que acolheu a tese de prescrição na ação de
cobrança no 102-41.2013.811.0048, código no 22086, remanesce a obrigação natural dos apelados que é causa suficiente à rescisão do contrato de compra e venda firmado em 2007.

A presente ação de rescisão de contrato foi distribuída em 07-4-2014, depois que a aludida ação de cobrança foi julgada extinta, pelo instituto da prescrição.

Ressalta-se que no caso em exame, a inadimplência dos R$15.000,00 é incontroversa.

Os requeridos, por sua vez, asseguram que deixaram de realizar a quitação do referido valor, porque o contrato firmado com a apelante prevê na cláusula 3a, que o pagamento da última parcela se daria por ocasião da Escrituração do imóvel, de cuja obrigação a autora recorrente não se desonerou, porquanto não era a real proprietária do imóvel.

Do exposto,
questão que se coloca é saber se a inadimplência incontroversa do saldo devedor do negócio, no valor de R$15.000,00, é causa suficiente para determinar a rescisão do contrato
firmado no ano de 2007, de modo a determinar a reintegração na posse do imóvel em favor da recorrente.

Como já frisado, o vínculo contratual em questão teve por objeto a

área de
10 alqueires paulistas, equivalentes a 193,60 hectares,
desmembrada da fazenda Porto Alegre, situada no Município de Fátima de São Lourenço, Município de Juscimeira.

Pelo compromisso de compra e venda, os apelados foram imitidos na posse do imóvel no momento de sua formalização, o preço total foi de R$80.000,00, a serem pagos da seguinte forma: R$16.000,00 na celebração; R$16.000,00 em 30-7-2007, quando a documentação deveria estar pronta e o restante de R$48.000,00, em 27-12-2007, no ato da assinatura de compra e venda que seria lavrada na respectiva data.

Da integralidade do valor do negócio de R$80.000,00, a recorrente reclama inadimplência de R$15.000,00.

As partes aqui envolvidas firmaram um compromisso futuro de efetivação da
escritura pública
pactuada no compromisso de compra e venda, cujo pagamento pelos apelados da última parcela se daria no referido ato.

Ocorre que a escritura do imóvel não foi realizada, porque apesar de a recorrente ter a posse direta do bem, não era proprietária, na medida em que o imóvel está registrado em nome dos seus genitores,
Amin Geraldo de Almeida Cury Mussi e Juvelina Pedroza da Cruz Cury.

Com efeito, em que pese a recorrente promissária vendedora, se obrigar, por meio do contrato, a transferir a titularidade do imóvel em favor dos requeridos, não era proprietária do imóvel quando da formalização do contrato. Tinha em seu favor seu favor, a posse direta sobre o bem e, segundo afirma, expectativa de doação do imóvel em seu nome, cujo fato, ao que consta, os apelados só tomaram conhecimento em razão da demora na escrituração do bem.

Corrobora a tese de defesa dos requeridos apelados, o fato de que em razão do ocorrido, os reais proprietários do imóvel - genitores da apelante (
Amin Geraldo de Almeida Cury Mussi e Juvelina Pedroza da Cruz Cury)
– na intenção de resolver a pendência, na data de
05-7-2011,

formalizaram com os requeridos, em seus nomes, contrato de compra
e
venda do imóvel com as mesmas cláusulas e condições pacto
que a recorrente pretende a rescisão, no qual, inclusive, a Sivone figura como testemunha.

Assim, por meio do aludido contrato, ao que consta, os genitores da apelante se comprometeram a outorgar a escritura pública definitiva em favor dos requeridos, o que não se concretizou em razão do falecimento do Sr. Amin Geraldo Cury Mussi.

Impende ressaltar que até os dias atuais o imóvel está registrado em nome do Sr. Amin Geraldo de Almeida Cury Mussi e Juvelina Pedroza da Cruz Cury, genitores da apelante.

De todo processado, nota-se que, em que pese ser incontroverso que os requeridos apelados deixaram de pagar o saldo devedor de R$15.000,00, não menos verdade que a autora apelante, efetivamente não era a legítima proprietária do imóvel, circunstância que por si só, evidencia que não conseguiria cumprir com sua parte na avença, qual seja a transferência de titularidade junto ao cartório de registro público.

A jurisprudência:

AÇÃO DE COBRANÇA – Contrato de promessa de compra e venda - Cessão dos direitos sobre o crédito –
Promitente vendedora que se declarou legítimo proprietário do imóvel, todavia, o bem está em nome de terceiro
(ILA – Companhia Internacional de Comércio), conforme cópia da matrícula no registro de imóveis –
Indisponibilidade do promitente vendedor da propriedade do imóvel – Impossibilidade de outorga de escritura – Justa a suspensão do pagamento das parcelas pela compradora - Exceção de contrato não cumprido - RECURSO DESPROVIDO.
(TJSP;

Apelação Cível 1084667-68.2015.8.26.0100; Relator (a): Angela Lopes; Órgão Julgador: 9a Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 8a Vara Cível; Data do Julgamento: 02/08/2016; Data de Registro: 04/08/2016) (grifei)

Nesse sentido, a sentença ponderou que (ID 45320979)

“Alega a autora, em síntese, que firmou um contrato de “Compromisso de Compra e Venda” com a parte requerida, referente a 10 (dez) alqueires paulistas, desmembrados da Fazenda Santo Antônio e desmembrados da Fazenda Porto Alegre, neste Município de Juscimeira – MT. Assim,
aduz que é legítima possuidora e proprietária do imóvel em litígio, e que, no entanto, por vencimento da última parcela do contrato de compra e venda e não tendo ocorrido o pagamento por parte dos requeridos, a mesma teve sua posse esbulhada, em razão da precariedade configurada no contrato, pugnando pela reintegração da posse, bem como a rescisão do referido contrato
.

Os requeridos alegam que a última parcela do pagamento se daria no momento da escritura definitiva de propriedade em nome dos requeridos e que para isso a autora deveria ter a titularidade do bem, o que não ocorre, vez que o referido bem pertencia aos seus pais, sendo que fora feito outro contrato de compra e venda como os pais da parte autora, titulares do referido imóvel, mas que não chegou a ser aperfeiçoado pelo falecimento do genitor da autora
.

Da análise dos autos, dos documentos juntados, depreende-se que razão não assiste à autora, uma vez que a mesma, quando da realização do contrato de compra e venda, se quer tinha a propriedade do imóvel em questão, o que por si só retira a validade do referido contrato, vez que o contrato foi realizado por quem não tem a propriedade do bem imóvel, ferindo o artigo 104, do Código Civil
.

Nesse diapasão, depreende-se das alegações deduzidas na inicial e dos documentos carreados aos autos, que os fatos narrados não devem ser considerados causa ensejadora do deferimento de rescisão contratual e demais consequências, uma vez que foi possível ter-se a certeza de que não foram os requeridos que agiram em desconformidade com o contrato
.” (grifei)

Nessas circunstâncias, não se apresenta razoável a rescisão do pacto pelo alegado inadimplemento contratual postulado pela parte que não cumpriu com a integralidade de sua obrigação, por força no disposto no artigo 476 do Código Civil. Se a apelante não era a titular de domínio, conforme se colhe da matrícula do imóvel, impossível outorgar a escritura devida aos apelados, mesmo que estes cumprissem com todas obrigações contratuais relativas ao pagamento do bem.

A jurisprudência em caso análogo:

“
Rescisão de compromisso de compra e venda. Imóvel inserido em loteamento irregular. Suspensão do pagamento das parcelas pela compradora. Possibilidade. Exceção de contrato não cumprido. Exegese dos artigos 476 do Código Civil e 38 da Lei 6.766/79. Inexistência de inadimplemento. Sentença de improcedência mantida
. Recurso não provido”
(TJ/SP - Apelação no 9195346-86.2007.8.26.0000, 8a Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho, j. 21.05.2014) (grifei)

Com essas considerações, não há razões jurídicas suficientes a proceder a reforma da sentença que julgou improcedente o pedido da autora.

Posto isso
, nega-se provimento ao recurso de apelação
, para manter a improcedência da ação de rescisão contratual, mantida a condenação da autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, observado, contudo, que é beneficiária da justiça gratuita (artigo 98, §3°, do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2020