Tribunal: TJMT
Processo: 1016879-66.2017.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-05-20
Data de publicação: 2020-05-26

Ementa:
APELANTE(S):
RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 304 - SPE
APELADO(S):
SAULA RODRIGUES DA CRUZ
APELADO(S):
JOSÉ SILVÉRIO DA SILVA NETO
E M E N T A:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - PARCIAL PROCEDÊNCIA – TAXA DE CORRETAGEM – ENCARGO CONTRATUALMENTE ASSUMIDO PELA INCORPORADORA ALIENANTE – DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO PELA ADQUIRENTE – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS (SINAL E PRESTAÇÕES MENSAIS) – DIREITO DA ALIENANTE À RETENÇÃO DE 10% - PERCENTUAL RAZOÁVEL DIANTE DAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO VALOR A SER ACRESCIDO DE JUROS APENAS APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – RECURSO REPETITIVO TEMA 1002 DO STJ - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Por força de disposição contratual, se a incorporadora alienante assume os custos dos serviços de corretagem envolvidos na efetivação do negócio, descabe o repasse de tal obrigação aos adquirentes pelo simples fato de terem sido estes que desistiram do negócio.
Resta sedimentado na jurisprudência do STJ o entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
Tendo a resolução ocorrido bem antes da entrega das chaves, sem que as unidades negociadas tivessem perdido a característica de “imóvel novo”, os prejuízos à incorporadora pelo desfazimento do negócio são mínimos, devendo o percentual de retenção ser mantido em 10%.
De acordo com o Recurso repetitivo Tema 1.002 do STJ, “nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1016879-66.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARIA HELENA GARGAGLIONE POVOAS, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA - CNPJ: 12.002.700/0002-85 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SAULA RODRIGUES DA CRUZ - CPF: 017.839.541-24 (APELADO), GIULIANNE CREPALDI SILVA - CPF: 022.040.991-98 (ADVOGADO), JOSE SILVERIO DA SILVA NETO - CPF: 003.628.571-48 (APELADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 304 - SPE

APELADO(S):

SAULA RODRIGUES DA CRUZ

APELADO(S):

JOSÉ SILVÉRIO DA SILVA NETO

E M E N T A:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS

– RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - PARCIAL PROCEDÊNCIA – TAXA DE CORRETAGEM – ENCARGO CONTRATUALMENTE ASSUMIDO PELA INCORPORADORA ALIENANTE – DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO PELA ADQUIRENTE – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS (SINAL E PRESTAÇÕES MENSAIS) – DIREITO DA ALIENANTE À RETENÇÃO DE 10% - PERCENTUAL RAZOÁVEL DIANTE DAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO VALOR A SER ACRESCIDO DE JUROS APENAS APÓS O TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA – RECURSO REPETITIVO TEMA 1002 DO STJ - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Por força de disposição contratual, se a incorporadora alienante assume os custos dos serviços de corretagem envolvidos na efetivação do negócio, descabe
o repasse de tal obrigação aos adquirentes pelo simples fato de terem sido estes que desistiram do negócio.

Resta sedimentado na jurisprudência do STJ o entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

Tendo a resolução ocorrido bem antes da entrega das chaves, sem que as unidades negociadas tivessem perdido a característica de “imóvel novo”, os prejuízos à incorporadora pelo desfazimento do negócio são mínimos, devendo o percentual de retenção ser mantido em 10%.

De acordo com o Recurso repetitivo
Tema 1.002
do STJ,
“nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei no 13.786/2018
, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”-

R E L A T Ó R I O

APELANTE(S):

RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 304 - SPE

APELADO(S):

SAULA RODRIGUES DA CRUZ

APELADO(S):

JOSÉ SILVÉRIO DA SILVA NETO

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE

contra a sentença que, na
Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de quantias pagas
no 1016879-66.2017.8.11.0041 ajuizada por
SAULA RODRIGUES DA CRUZ
e
JOSÉ SILVÉRIO DA SILVA NETO
,
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para

declarar rescindo o contrato particular de promessa de compra e venda de IDS. ns. 9106798 e 9106802; bem como para determinar que a requerida proceda a devolução dos valores pagos pelos adquirentes desistentes, devendo reter, a título de multa contratual, a quantia de 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago até então, acrescida de correção monetária (INPC) desde a data do desembolso e juros de mora de 1% a.m. a partir da citação, bem como condenou a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 15% do valor da condenação.

Inconformada, sustenta a empresa ré: (i) a impossibilidade de revisão judicial do contrato por aplicação do princípio
pacta sunt servanda
(art.427 do CC/02) e à míngua de qualquer vício de vontade (erro, dolo, coação ou fraude), (ii) ausência de contrato de adesão, (iii)
ausência de ingerência da ré perante instituição financeira quanto à aprovação do financiamento imobiliário do saldo devedor da apelada.

Assevera que, não restando dúvidas de que quem deu causa à rescisão contratual foi exclusivamente a apelada, a qual desistiu da avença em razão de sua situação de financeira, deverá arcar com o ônus da rescisão que, de acordo com cláusula penal indenizatória e compensatória, (
cláusula 6.5
) do contrato, é de 25% do valor pago, mais as despesas com a venda do bem, o que inclui o valor da comissão de corretagem que, no caso, foi assumida, excepcionalmente, pela vendedora apelante.

Defende, ainda, a inexistência de qualquer abusividade das cláusulas contratuais a desafiar a alteração judicial do pacto.

No mais, alega que em razão de o contrato havido entre as partes ter sido firmado antes da Lei no 13.786/2018, por força do recurso paradigma REsp no 1.740.911/DF, os juros de mora sobre a parcela restituível somente incidirão a partir do trânsito em julgado da sentença.

Contrarrazões dos autores no ID n. 36704998.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O :

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Segundo ressai da inicial,
os autores firmaram com a apelante um contrato de compra e venda para aquisição de uma unidade residencial autônoma no 289 em construção, do empreendimento Condomínio Reserva Rio Cuiabá, em Cuiabá – MT.

O preço ajustado do negócio foi de R$297.890,75, dos quais R$22.155,12 foram desembolsados pelos autores até o ajuizamento ação.

Em virtude do suposto recebimento do aviso prévio da relação trabalhista até então ostentada pelo coautor
JOSÉ SILVÉRIO DA SILVA NETO
os adquirentes deram início
às tratativas para rescisão contratual.

Na ocasião, os autores teriam sido informados pela Recorrente que o valor a ser restituído seria de apenas R$1.716,22.

Não satisfeitos com o valor ser restituído, os adquirentes ajuizaram a presente demanda a fim de que os valores a serem retidos pela ré se limitassem a 10% do importe desembolsado.

Além disso, pugnaram pelo recebimento de indenização por danos morais.

Regularmente processado o feito, adveio a sentença de parcial procedência, contra a qual se voltou a incorporadora ré pelas razões expostas no relato.

No que se refere à comissão de corretagem, certo é que

ao julgar o recurso paradigma REsp 1.599.511/SP sob o rito dos recursos repetitivos, a Segunda Seção do STJ firmou três teses que deram origem ao
Tema 938
, sendo que a segunda delas preceitua a
“validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem;”

No caso dos autos, entretanto, na
cláusula 14.1
da avença as partes estipularam que tal encargo focaria a cargo da vendedora, ora apelante (ID. n. 36704525 - Pág. 3).

Assim, se tal encargo deveria ser suportado pela alienante, não há como repassar tal obrigação aos autores apelados pelo simples fato de o contrato ser rescindido, ainda que a pedido dos adquirentes.

Por outro lado,
considerando que, de acordo com a jurisprudência desta Corte “a
s normas e os princípios da lei civil buscam a preservação dos contratos, com vistas aos princípios da boa-fé e da confiança entre os contratantes, inclusive na fase pré-contratual”
(N.U 0121170-68.2014.8.11.0000, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, j. em 01/04/2015, publ. no DJE 13/04/2015), a melhor interpretação a ser dada a casos como o dos autos é retificação das impropriedades contratuais, preservando-se, no mais, a avença.

Não é outra a orientação das Cortes Superiores, as quais tem recentemente entendido que
“a ordem jurídica é harmônica com os interesses individuais e do desenvolvimento econômico-social. Ela não fulmina completamente os atos que lhe são desconformes em qualquer extensão. A teoria dos negócios jurídicos, amplamente informada pelo princípio da conservação dos seus efeitos, estabelece que até mesmo as normas cogentes destinam-se a ordenar e coordenar a prática dos atos necessários ao convívio social, respeitados os negócios jurídicos realizados. Deve-se preferir a interpretação que evita a anulação completa do ato praticado, optando-se pela sua redução e recondução aos parâmetros da legalidade.”
(STJ – 3.a T. – REsp 1106625/PR – Rel. Ministro SIDNEI BENETI – julgado em 16/08/2011, DJe 09/09/2011)

No entanto, considerando que, ainda assim, a parte autora, adquirente das unidades habitacionais, almeja a resolução total do contrato e não apenas a recondução da avença aos parâmetros da legalidade, deverá arcar com os ônus dessa rescisão.

E neste ponto a sentença se revela irretocável.

Primeiramente, porque
na hipótese dos autos, o pleito rescisório foi manejado no ano de 2017, um ano antes do advento da mencionada da Lei no 13.786/18 (Lei dos Distratos), não havendo, portanto, falar-se em
retenção de até
50% dos valores pagos em caso de distrato ou resolução contratual por parte do adquirente, como alega a ré.

Além disso,
“a jurisprudência desta Corte considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor,
de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso
, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes.”
(AgInt no AREsp 1.417.321/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, j. em 19/08/2019, DJe 22/08/2019).

Ou seja, a fração ideal dos valores pagos a ser retida pelo promitente-vendedora em caso de rescisão contratual por culpa do adquirente, se dará entre as balizas percentuais fixadas pela jurisprudência pretoriana, a depender das circunstâncias que permeiam o processo, a evidenciar um maior ou menor prejuízo da incorporadora/construtora.

Nesse sentido, vide ainda os seguintes precedentes das Cortes Superiores: AgInt no AREsp 1.313.870-DF; AgInt no AREsp 1.384.313-PE; AgInt no AREsp 1.359.159-ES; AgInt no AREsp 1.263.262-SP REsp 114.071-DF; AgRg no REsp 244.625-SP; EREsp 59.870-SP; AgRg no REsp 1.110.810-DF; AgRg no AREsp 803290-DF; AgInt no REsp 1.361.921-MG; etc.

Na hipótese dos autos, conquanto a
cláusula 6.5
de ambos os contratos preveja que em caso de resolução contratual por culpa ou solicitação do adquirente, dos valores pagos devem ser descontados 25%, que podem ficar retidos a título de gastos administrativos da incorporadora, verifica-se que pelas circunstâncias do caso concreto tal percentual se revela exacerbado.

Isso porque, tendo a resolução ocorrido bem antes da entrega das chaves, sem que a unidade negociada tivesse perdido a característica de “imóvel novo”, os prejuízos à incorporadora pelo desfazimento do negócio são mínimos, já que ainda poderá negociá-lo antes da conclusão da obra e, provavelmente, a um preço mais vantajoso.

Logo, a retenção de 10% dos valores já pagos é suficiente para reparar os possíveis prejuízos da ré, pelo que inatacável a sentença neste quesito. Nesse sentido, outros julgados do STJ:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. COOPERATIVA. ATRASO NA OBRA. DESFAZIMENTO DO CONTRATO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 7o, 11, 489, § 1o, E, 1022, II, TODOS DO NCPC. FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO NO ACÓRDÃO. INOCORRÊNCIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA N° 568 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA. [...] 5. A Corte de origem, ao determinar a restituição imediata dos valores pagos pelo cooperado,
descontados apenas os
10% a título de retenção pelo desfazimento do contrato
, dirimiu a controvérsia em conformidade com o entendimento dominante desta Corte
, razão por que aplicável, ao caso, o enunciado da Súmula no 568 do STJ. 6. Em virtude do não conhecimento do presente recurso, e da anterior advertência em relação a aplicabilidade do NCPC, aplica-se ao caso a multa prevista no art. 1.021, § 4o, do NCPC, no percentual de 3% sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5o daquele artigo de lei. 7. Agravo interno não provido, com imposição de multa.” (STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp 1135500/RS, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, julgado em 24/4/2018, DJe 30/4/2018).

Por outro lado, quanto ao momento e à forma da restituição dos valores pagos importante consignar, que no recurso paradigma no REsp no 1.300.418/SC, o STJ cristalizou a tese do
Tema 577
, pela qual,
“em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.”

No mais, impende consignar que, ainda sob o rito dos recursos repetitivos, ao julgar o REsp 1.740.911/DF a Segunda Seção das Cortes Superiores firmou a tese que deu origem ao
Tema 1.002
, segundo o qual
“nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei no 13.786/2018
, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

No caso,

em relação à
unidade negociada
, se os valores pagos até o ajuizamento da demanda remontam R$22.155,12 (ID. n. 36704962 - Pág. 1/2),

o valor restituído aos autores deve ser acrescido de juros de mora legais apenas a partir do trânsito em julgado da sentença.

Derradeiramente, insta consignar que razão do provimento parcial do recurso, incabível a condenação em honorários recursais de que trata o §11 do art.85 do CPC/15.

Forte nessas razões,
dou parcial provimento
ao recurso de apelação para que o valor a ser restituído aos autores – ou seja, 90% dos valores desembolsados até então pela aquisição do imóvel
–seja
acrescido de juros de mora legais apenas após o trânsito em julgado.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/05/2020