Tribunal: TJMT
Processo: 0039129-81.2015.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-02-18
Data de publicação: 2020-02-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – OBRIGAÇÃO DE FAZER CC DANOS MORAIS E PERDAS E DANOS – PERDA DO OBJETO – PRELIMINAR REJEITADA - “CONTRATO DE GAVETA” – INDICATIVO DE PREÇO TOTAL E ENTREGA DO IMÓVEL LIVRE E DESEMBARAÇADO – SALDO DEVEDOR JUNTO A CEF – OBRIGAÇÃO DE QUITAR – QUITAÇÃO REALIZADA PELA AUTORA NO DECORRER DO PROCESSO FACE O RISCO IMINENTE – CONVERSÃO EM INDENIZAÇÃO – RESULTADO PRÁTICO EQUIVALENTE – RECURSO DESPROVIDO.
Havendo a necessidade de quitação do saldo devedor no decorrer do processo e assim realizando a parte autora, apenas para conservação do bem, não há falar em perda do objeto, eis que a obrigação de fazer pode ser convertida em resultado útil equivalente que o dever de indenização dos réus.
Se o contrato entabulado entre as partes indica que o valor total e pagamento à vista, no ato, e que a entrega se dá livre e desembaraçada de qualquer ônus, sem qualquer ressalva que impute a compradora a quitação do saldo devedor, a interpretação mais razoável é que a obrigação é dos vendedores.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0039129-81.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO]

Parte(s):

[SANDRA LUCI SORIANO - CPF: 327.778.179-87 (APELADO), WALKIRIA SCEDRZYK - CPF: 397.725.359-04 (APELANTE), MAURICIO MAGALHAES FARIA NETO - CPF: 031.410.811-40 (ADVOGADO), VALDEREZ SCEDRZYK - CPF: 244.446.261-00 (APELANTE), MARCELA REIS FRIZON - CPF: 026.133.221-01 (ADVOGADO), MARISTELA REIS FRIZON - CPF: 411.976.821-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – OBRIGAÇÃO DE FAZER CC DANOS MORAIS E PERDAS E DANOS – PERDA DO OBJETO – PRELIMINAR REJEITADA - “CONTRATO DE GAVETA” – INDICATIVO DE PREÇO TOTAL E ENTREGA DO IMÓVEL LIVRE E DESEMBARAÇADO – SALDO DEVEDOR JUNTO A CEF – OBRIGAÇÃO DE QUITAR – QUITAÇÃO REALIZADA PELA AUTORA NO DECORRER DO PROCESSO FACE O RISCO IMINENTE – CONVERSÃO EM INDENIZAÇÃO – RESULTADO PRÁTICO EQUIVALENTE – RECURSO DESPROVIDO.

Havendo a necessidade de quitação do saldo devedor no decorrer do processo e assim realizando a parte autora, apenas para conservação do bem, não há falar em perda do objeto, eis que a obrigação de fazer pode ser convertida em resultado útil equivalente que o dever de indenização dos réus.

Se o contrato entabulado entre as partes indica que o valor total e pagamento à vista, no ato, e que a entrega se dá livre e desembaraçada de qualquer ônus, sem qualquer ressalva que impute a compradora a quitação do saldo devedor, a interpretação mais razoável é que a obrigação é dos vendedores.

R E L A T Ó R I O

Recurso de apelação cível interposto por
WALKIRIA SCEDRZYR
e
VALDEREZ

SCEDRZYR,
contra sentença proferida nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Perdas e Danos no. 39129-81.2015.811.0041 (código 1035089) proposta por Sandra Lucy Soriano Salermo em desfavor dos apelantes que determinou que eles procedam com o pagamento do saldo devedor junto ao agente financeiro (CEF) com a consequente baixa no gravame constante no R5 da matrícula no. 64.222, fl. 49, ficha 01, do 2o Serviço Notarial de Cuiabá. Em razão da sucumbência recíproca e condenou ambas as partes no pagamento das custas, na proporção de 50% a cada uma e honorários advocatícios da parte adversa ora fixados em 20% sobre o valor da condenação, ficando suspensa a exigibilidade da autora por ser beneficiária da justiça gratuita.

Em suas razões os apelantes suscitam ausência dos pressupostos da ação; explicam que houve quitação junto a instituição financeira e que o cancelamento da hipoteca pela Caixa Econômica Federal ocorreu em 16/05/2019, com respectivo averbamento na matrícula do imóvel no dia 20/05/2.019. Requer o reconhecimento da perda do objeto da ação, com a quitação junto à instituição.

No mérito, defendem que o contrato consta expressamente se tratar de compromisso de compra e venda de cessão de direitos sobre imóvel financiado e a cláusula 1o indica que as vendedoras eram apenas “possuidores de direitos e obrigações” do imóvel financiado na Caixa Econômica Federal.

Afirmam que em nenhum momento da negociação ficou estabelecido que as apelantes devessem utilizar o valor recebido para quitar o financiamento junto à CEF, portanto, inexistente tal obrigação no contrato, não podem ser agora compelidas a realizar tal obrigação.

Asseveram que a cláusula segunda do contrato consta que a “a cedente vendedora, vende e transfere os direitos e obrigações que exercia sobre o imóvel para CESSIONÁRIA COMPRADORA”.

A apelada, nas contrarrazões, assevera que quitou o saldo devedor, com a intenção de resguardar o imóvel em questão, visto que estava na iminência de perder seu imóvel. Requer a manutenção da sentença que condenou as apelantes ao cumprimento da obrigação de pagar os débitos remanescentes, entretanto, que seja em forme de ressarcimento à parte apelada.

Recurso tempestivo (id. 27543027).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO – PRELIMINAR (PERDA DO OBJETO)

Inicialmente, preenchidos os requisitos legais, RECEBO o recurso de apelação, em seu duplo efeito.

Passo à apreciação.

Os alegantes alegam que houve quitação junto a instituição financeira realizada pela apelada e que o cancelamento da hipoteca pela Caixa Econômica Federal ocorreu em 16/05/2.019, com respectivo averbamento na matrícula do imóvel no dia 20/05/2.019. Portanto, requer o reconhecimento da perda do objeto da ação, com a quitação junto à instituição.

De fato, houve a quitação do saldo devedor e o cancelamento da hipoteca; a quitação se deu em 2.017, 2 anos antes da prolação da sentença.

O fato da apelada ter quitado a obrigação pleiteada na inicial para fins de assegurar seu imóvel, não é apta para reconhecer a carência da ação, já que a apelada pretende que seja reconhecido o dever dos apelantes de quitação do saldo devedor.

Com a quitação, o que muda é que a obrigação de fazer deverá ser convertida em perdas e danos, já que impossível o comando da sentença, acaso mantido (matéria de mérito), nos termos do artigo 499 do CPC.

Pelo exposto,
REJEITO A PRELIMINAR.

É como voto.

VOTO – MÉRITO

Conforme relatado, contra sentença proferida nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/mc Indenização por Perdas e Danos no. 39129-81.2015.811.0041 (código 1035089) proposta por Sandra Lucy Soriano Salermo em desfavor dos apelantes que determinou que eles procedam com o pagamento do saldo devedor junto ao agente financeiro (CEF) com a consequente baixa no gravame constante no R5 da matrícula no. 64.222, fl. 49, ficha 01, do 2o Serviço Notarial de Cuiabá. Em razão da sucumbência recíproca e condenou ambas as partes no pagamento das custas, na proporção de 50% a cada uma e honorários advocatícios da parte adversa ora fixados em 20% sobre o valor da condenação, ficando suspensa a exigibilidade da autora por ser beneficiária da justiça gratuita.

Pois bem.

Segundo consta da inicial, a apelada Sandra Lucy Soriano Salermo celebrou contrato particular de compromisso de compra e venda de cessão de direitos sobre imóvel financiado, referente à aquisição de um apartamento no. 104, do Edifício Ilha Bela, Bairro Araés, nesta Capital.

Restou consignado que o preço total do imóvel era R$ 25.000,00 a ser pago à vista, no ato da assinatura do contrato, o que foi feito. Contudo, em razão da hipoteca constante na matrícula do imóvel, as apelantes ficaram obrigadas a efetuar a quitação do saldo devedor do imóvel junto à Caixa Econômica para que assim, a apelada pudesse efetuar o registro da escritura pública junto ao cartório.

No entanto, mesmo após várias tentativas de solução amigável as apelantes não procederam com a liberação da hipoteca, constante na matrícula do imóvel.

Na r. sentença o juiz afastou o pedido de danos morais e reparação por perdas e danos, acolhendo o pedido de determinar que as apelantes promovam o pagamento do saldo perante o Banco, com as seguintes premissas:

- O fato da autora ter conhecimento da hipoteca gravada sobre o bem e o ingresso da ação revisional pelas apelantes em face da CEF, não sugere o reconhecimento da legitimidade da dívida.

- Não consta no contrato qualquer informação acerca do gravame ou ação judicial de discussão acerca do financiamento.

- Na cláusula segunda consta que o imóvel se acha livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais até a presente data, também reafirmado na cláusula quarta.

- As vendedoras, apelantes, ao não transferirem o financiamento à compradora, nem deixar expresso no contrato acerca da obrigação de quitação do financiamento pelo comprador, leva a crer que o valor pago pela autora quitava toda a avença, sendo de responsabilidade do vendedor a quitação do financiamento, até porque, conforme carreado aos autos as apelantes discutiam acerca dos valores a serem pagos perante a CEF.

Do cotejo dos autos, não identifico solução mais justa que a juízo “a quo”.

Além das cláusulas mencionadas pelo juiz sentenciante, onde consta expresso que o imóvel se encontra livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, tem-se na cláusula terceira o seguinte:

“CLÁUSULA TERCEIRA – O preço
total
da venda é de R$ 25.000,00 (VINTE E CINCO MIL REAIS), que será pago à vista pela CESSIONÁRIA COMPRADORA, no ato da assinatura do referido contrato. ” (Destaquei)

Não há qualquer ressalva de que o valor seria R$ 25.000,00 à vista e mais o pagamento do saldo devedor, de aproximadamente R$ 13.000,00 (valor trazido pela apelada na quitação). Ora, não há lógica nenhuma na tese defendida pelas apelantes, de que não ficou estabelecido que as apelantes devessem utilizar o valor recebido para quitar o financiamento junto à CEF.

Se consta cláusula indicando o valor
total
de R$ 25.000,00 pela negociação, pagos à vista e que o imóvel seria entregue livre e desembaraçado, nada mais há a se dizer.

Além disso, os –e-mails juntados pela apelada demonstram que a intenção dela sempre foi comprar o imóvel quitado e só depois descobriu do processo contra CEF e o saldo devedor e tentou solucionar o empasse amigavelmente.

Portanto, sem maiores delongas, o recurso não comparta acolhimento, face a brilhante conclusão exarada na r. sentença.

Ante todo exposto,
NEGO PROVIMENTO AO RECURSO,
para determinar que os apelantes devolvam à apelada o valor total por ela quitado junto à CEF, ante a impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer, eis que é o resultado prático equivalente.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/02/2020