Tribunal: TJMT
Processo: 1010019-70.2020.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-10-07
Data de publicação: 2020-10-08

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE COMPRADOR - INDEFERIMENTO DA TUTELA PARA SUSPENDER O PAGAMENTO E PARA OBSTAR NEGATIVAÇÃO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA - AUSÊNCIA DE ANÁLISE PELO MAGISTRADO DE PRIMEIRO GRAU - SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA - PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300, DO CPC, NECESSÁRIOS À CONCESSÃO DA MEDIDA – DECISÃO REFORMADA - AGRAVO PROVIDO.
Embora a legitimidade das partes seja matéria de ordem pública, podendo ser conhecida de ofício, alio-me ao entendimento firmado neste egrégio Tribunal de Justiça, no sentido de que a apreciação do tema em sede recursal, anteriormente ao pronunciamento do Juízo Singular, configura supressão de instância.
Nos termos do art. 300, do CPC, para a concessão da tutela de urgência, cumpre à parte que a requerer demonstrar, de forma inequívoca, a probabilidade do direito pretendido e o perigo de dano.
Verifica-se que se trata de um lote urbano (terreno), ainda sem construção, pelo qual a autora efetuou o pagamento do valor de R$17.953,03, relativo à intermediação e parcelas do contrato sub judice, de novembro de 2017 a novembro de 2019, além do pagamento do IPTU.
Constata-se que o imóvel nunca foi transferido para a propriedade da Requerente, pois esta medida somente seria efetivada após a quitação do contrato.
Se o pleito final é o de resolver o negócio, não se justifica, ao menos por ora, manter exigíveis as parcelas do preço. Daí porque cabível o deferimento da medida pleiteada para o fim de suspender a exigibilidade das parcelas do preço e obrigar a ré a se abster de incluir o nome da autora em cadastros de proteção ao crédito, evitando-se o risco, de um lado, de se ver na contingência de pagar valores em favor da promitente, mas que, depois, terão de ser ressarcidos, sujeitando-se ao perigo de insolvabilidade ou dissipação patrimonial; e, de outro, o perigo, bem conhecido, dos efeitos decorrentes da restrição cadastral, vedando o próprio acesso ao crédito.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010019-70.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Liminar]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[ANDRESSA BRAGA GOMES - CPF: 038.927.121-74 (ADVOGADO), ANDRESSA BRAGA GOMES - CPF: 038.927.121-74 (AGRAVADO), OBJETIVA NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 19.032.688/0001-10 (AGRAVANTE), MICHELLE DE CASTRO CINTRA - CPF: 033.803.341-62 (ADVOGADO), ARINILSON GONCALVES MARIANO - CPF: 655.985.391-87 (ADVOGADO), CARLOS EDUARDO MURICY MONTALVAO - CPF: 714.121.661-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO - CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE) – DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE COMPRADOR - INDEFERIMENTO DA TUTELA PARA SUSPENDER O PAGAMENTO E PARA OBSTAR NEGATIVAÇÃO –
PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA - AUSÊNCIA DE ANÁLISE PELO MAGISTRADO DE PRIMEIRO GRAU - SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA -
PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300, DO CPC, NECESSÁRIOS À CONCESSÃO DA MEDIDA – DECISÃO REFORMADA - AGRAVO PROVIDO.

Embora a legitimidade das partes seja matéria de ordem pública, podendo ser conhecida de ofício, alio-me ao entendimento firmado neste egrégio Tribunal de Justiça, no sentido de que a apreciação do tema em sede recursal, anteriormente ao pronunciamento do Juízo Singular, configura supressão de instância.

Nos termos do art. 300, do CPC, p
ara a concessão da
tutela
de
urgência
, cumpre à parte que a requerer demonstrar, de forma inequívoca, a probabilidade do direito pretendido e o perigo de dano.

Verifica-se que
se trata de um lote urbano (terreno), ainda sem construção
, pelo qual a autora efetuou o pagamento do valor de R$17.953,03, relativo à intermediação e parcelas do contrato sub judice, de novembro de 2017 a novembro de 2019, além do pagamento do IPTU.

Constata-se que o imóvel nunca foi transferido para a propriedade da Requerente, pois esta medida somente seria efetivada após a quitação do contrato.

Se o pleito final é o de resolver o negócio, não se justifica, ao menos por ora, manter exigíveis as parcelas do preço. Daí porque cabível o deferimento da medida pleiteada para o fim de suspender a exigibilidade das parcelas do preço e obrigar a ré a se abster de incluir o nome da autora em cadastros de proteção ao crédito, evitando-se o risco, de um lado, de se ver na contingência de pagar valores em favor da promitente, mas que, depois, terão de ser ressarcidos, sujeitando-se ao perigo de insolvabilidade ou dissipação patrimonial; e, de outro, o perigo, bem conhecido, dos efeitos decorrentes da restrição cadastral, vedando o próprio acesso ao crédito.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento, com pedido de liminar, interposto por ANDRESSA BRAGA GOMES, em face da decisão proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Rondonópolis/MT, nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores no 1004500-08.2020.8.11.0003, movida em desfavor de OBJETIVA NEGOCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, que indeferiu o pedido de tutela de urgência requerido na inicial.

Alega a agravante que no contrato firmado entre as partes existe expressa previsão da possibilidade de rescisão do contrato com devolução de valores, conforme consta da cláusula décima sexta e décima sétima, parágrafo quarto, a comprovar a probabilidade do direito.

Afirma que o periculum in mora está consubstanciado pela própria vigência do contrato, posto que este permite que a Agravada tome diversas medidas para vê-lo ser cumprido, como negativar o nome da autora ou até mesmo lhe tomar o bem sem a devida restituição.

Destaca que a Agravada não tem agido de boa-fé perante a Autora, uma vez que mesmo tendo sido apresentada solicitação de distrato por duas vezes, em 06/10/2020 e 24/01/2020, a Agravada tem insistido em cobranças durante os meses de janeiro a março de 2020, inclusive notificando extrajudicialmente a agravante para pagar o débito em 11/03/2020.

Assim, pugna pela concessão de liminar par o fim de determinar (a) a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas (a partir do mês 12/2019 até a efetiva concessão da liminar) e vincendas; (b) que a Requerida se abstenha de proceder com o cadastro do nome da Agravante nos órgãos de proteção ao crédito; (c) que a Agravada, a contar do primeiro protocolo de solicitação de distrato (06/01/2020), seja reinserida na posse do imóvel e (d) que em caso de venda do imóvel a terceiro, que a Agravada preste caução em juízo no valor pretendido no êxito da presente ação.

No mérito, requer seja dado provimento ao recurso, com a consequente reforma da decisão, nos termos da liminar recursal vindicada.

A liminar recursal foi em parte deferida para determinar que a requerida, em 05 (cinco) dias, deposite judicialmente a quantia paga no contrato em discussão, suspenda a cobrança das parcelas vincendas e se abstenha de cadastrar o nome da Agravante nos órgãos de proteção ao crédito, devendo o magistrado de piso aplicar as medidas necessárias para a efetivação da tutela, conforme art. art. 297, do CPC (ID 42438986).

Agravo Interno interposto por OBJETIVA NEGOCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA (ID 43746966),

Em sua contraminuta, a parte agravada alega sua ilegitimidade passiva e, no mérito, pugna pelo desprovimento do recurso (ID 45129972).

Em sede de juízo de retratação, este Relator revogou parcialmente a decisão monocrática de ID 42438986, para decotar a parte que determina o depósito judicial imediato, com a ressalva de que, em caso de venda do imóvel a terceiro, a Requerida preste caução em juízo no valor pretendido no êxito da ação. Em consequência, declarou-se prejudicado o agravo interno (ID 51171495).

É o relato do necessário.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara,

Inicialmente, ressalto que, ao contrário do que aponta o cabeçalho do processo, a agravante é a autora,
ANDRESSA BRAGA GOMES, e a agravada é a Requerida,
OBJETIVA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

Em sua origem, trata-se de Ação de Rescisão de Contrato c/c Pedido de Restituição de Valores com Tutela de Urgência em Caráter Liminar ajuizada por ANDRESSA BRAGA GOMES em desfavor de OBJETIVA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ao argumento de que, em 22/05/2017, firmara com o réu contrato de compra e venda, correspondente a compra do LOTE No 06 DA QUADRA No 55, do Loteamento Parque dos Lírios, o qual possui a inscrição imobiliária sob o código no 1142755, tendo adimplido a importância de R$17.953,03 (dezessete mil e novecentos e cinquenta e três reais e três centavos).

Aduz que, em razão de dificuldades financeiras, solicitou a rescisão do contrato, bem como a restituição do valor pago, todavia a Requerida cobrou multa exorbitante.

Requereu tutela de urgência para que seja determinado ao réu que suspenda a cobrança das parcelas vencidas e vincendas; se abstenha de inscrever o nome e CPF da autora nos órgãos de proteção ao crédito, sob pena de multa diária; em caso de venda do imóvel a terceiro, preste caução em juízo do valor pretendido nestes autos, conforme requerido no item ‘1’, ‘2’, ‘3’ e ‘4’ de ID 30242278, pág.31.

Ao analisar o pedido, o Magistrado de piso entendeu pela ausência dos requisitos do art. 300, do CPC, e indeferiu a tutela de urgência.

Inconformada, a parte Autora interpôs Agravo de Instrumento requerendo a reforma da decisão a fim de que seja deferida a tutela de urgência para determinar a suspensão da exigibilidade das parcelas vencidas (a partir do mês 12/2019 até a efetiva concessão da liminar) e vincenda; que a Requerida se abstenha de proceder com o cadastro do nome da Agravante nos órgãos de proteção ao crédito; que a Agravada, a contar do primeiro protocolo de solicitação de distrato (06/01/2020), seja reinserida na posse do imóvel e que, em caso de venda do imóvel a terceiro, que a Agravada preste caução em juízo no valor pretendido no êxito da ação.

Pois bem.

Inicialmente, insta consignar que a questão a ser decidida no mérito do presente Recurso de Agravo de Instrumento, diante de seus estreitos limites, envolve somente a análise da presença, ou não, dos requisitos do art. 300, do CPC, pelo Juízo de origem, quais sejam:
a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo
, de modo que a questão relativa à ilegitimidade passiva deve ser levada a conhecimento do Juiz da causa, para não se incorrer em supressão de instância.

Embora a legitimidade das partes seja matéria de ordem pública, podendo ser conhecida de ofício, alio-me ao entendimento firmado neste egrégio Tribunal de Justiça, no sentido de que a apreciação do tema em sede recursal, anteriormente ao pronunciamento do Juízo Singular, configura supressão de instância (RAI 146132/2016, DESA. CLEUCI TEREZINHA CHAGAS PEREIRA DA SILVA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 22/02/2017).

Dessa forma, o motivo que assenta o pedido na inicial deve ser verossímil à luz de elementos inequívocos, e deve ficar claro o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação à parte caso o direito perseguido seja reconhecido somente no julgamento de mérito.

Da análise sumária e não exauriente dos documentos que instruem o agravo verifica-se a probabilidade do direito ante a existência de um “Contrato de Promessa de Compra e Venda”, celebrado entre as partes, datado de 22/05/2017, para aquisição do imóvel descrito na inicial (ID 30242303 dos autos de origem).

Verifica-se que
se trata de um lote urbano (terreno), ainda sem construção
, pelo qual a autora efetuou o pagamento do valor de R$17.953,03 (dezessete mil e novecentos e cinquenta e três reais e três centavos) relativo à intermediação e parcelas do contrato sub judice de novembro de 2017 a novembro de 2019, conforme demonstrativo de pagamento trazido junto a inicial, além do pagamento do IPTU.

Constata-se que o imóvel nunca foi transferido para a propriedade da Requerente, pois esta medida somente seria efetivada após a quitação do contrato.

Conforme consta do contrato (ID 30242303 dos autos de origem), verifica-se que não foi efetivada a transferência, inclusive da posse, uma vez que o pacto prevê as promitentes vendedoras somente poderão proceder com a entrega do terreno, a pós a conclusão das obras ou de sua infraestrutura básica:

“DA POSSE

CLÁUSULA SÉTIMA – Após a assinatura do presente instrumento, transcorrido o prazo previsto na Cláusula Quarta (Prazo de Reflexão), havendo interesse por parte do(a) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) em construir no terreno, ora compromissado, este se obriga a requerer junto às PROMITENTES VENDEDORAS, com prazo de antecedência de 30 (trinta) dias, a demarcação e entrega do imóvel. Ficando o(a) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) ciente que as PROMITENTES VENDEDORAS somente poderão proceder com a entrega do(s) terreno(s), após a conclusão das obras de ou de sua infraestrutura básica, no prazo e termos previstos na Cláusula Vigésima Primeira.”

A requerente também comprovou que, em Fevereiro de 2019, comunicou à Requerida a pretensão de rescindir o pacto e de obter a restituição das parcelas já pagas, conforme protocolo de atendimento trazido pela agravante e recebido pela agravada nos dias 06 e 24/01/2020 (ID 41864478).

Lado outro, embora a rescisão do contrato tenha se dado por iniciativa do promitente comprador, mostra-se evidente o perigo de dano tendo em vista que a agravante poderia ter seu nome inscrito nos órgãos de proteção ao crédito, mesmo já manifestado seu desejo de não prosseguir com o negócio jurídico.

Nesse passo, demonstrado nos autos que a agravante não tem qualquer interesse em prosseguir no avençado, assiste-lhe o direito à suspensão das parcelas a partir do momento que solicitou a desistência do contrato, enquanto as partes discutem o valor da multa e o quantum a ser devolvido aos compradores em razão da desistência unilateral.
Veja-se:

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA. DEFERIMENTO. PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DAS PARCELAS VINCENDAS. POSSIBILIDADE. VEDAÇÃO DE INSCRIÇÃO DO NOME DO AUTOR EM CADASTRO DE INADIMPLENTES. CABIMENTO. 1. Não se afigura razoável que a parte continue efetuando o pagamento das parcelas de um contrato que pretende rescindir, sobretudo considerando que sobre os valores pagos recairá a multa pela rescisão contratual. 2. Nesse diapasão, o princípio “pacta sunt servanda” pode ser mitigado, diante da manifestação de vontade expressada pelo ora agravante, de não ter mais interesse em manter o contrato. 3. Em hipóteses que tais, pode-se tornar inexigível a obrigação de cobrar os valores relativos às parcelas vincendas, pois sobre elas recairá o valor correspondente à aludida multa pela rescisão do contrato. 4. Por conseguinte, não se mostra cabível que o nome da parte autora seja inscrito nos cadastros de restrição ao crédito em face do não pagamento das referidas parcelas vincendas. 5. Agravo de Instrumento conhecido e provido. (TJ-DF, Agravo de Instrumento No 20150020279564, Primeira Turma Cível, Relatora: Desa. Nídia Corrêa Lima, julgado em 03/02/2016).

A parte autora, tanto na petição inicial quanto nas razões do agravo de instrumento, requereu que, em caso de venda do imóvel a terceiro, a Requerida preste caução em juízo no valor pretendido no êxito da ação, sob pena de responsabilidade e penhora do referido bem.

Ressalte-se que a própria autora condicionou a necessidade de depósito judicial somente em caso de venda do imóvel a terceiro, o que não se implementou no caso.

Assim, cabe aqui observar esta ressalva em caso de venda do imóvel a terceiro.

Por fim, não havendo resistência da requerida/agravada ao desfazimento do negócio, e demonstrada a probabilidade do direito alegado, bem como o perigo de dano, é de ser deferida a tutela postulada visando a suspensão das cobranças e a exclusão da inscrição da autora em órgãos de proteção ao crédito.

Diante dessas considerações, conheço do recurso e, no mérito,
DOU-LHE PROVIMENTO
para determinar
a suspensão das cobranças e a exclusão da inscrição da autora em órgãos de proteção ao crédito
.

Em tempo, determino que a Secretaria altere a capa do recurso para constar como agravante
ANDRESSA BRAGA GOMES, e como agravada
OBJETIVA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/10/2020