Tribunal: TJMT
Processo: 0009610-27.2016.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-09-02
Data de publicação: 2020-09-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA – AUSÊNCIA DE ENVIO DA DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA À AVALIAÇÃO PARA FINS DE CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL POR INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – DEVER DE RESTITUIR INTEGRALMENTE OS VALORES DESTINADOS AO NEGÓCIO PELA AUTORA – DANO MORAL CONFIGURADO – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – INDENIZAÇÃO FIXADA EM VALOR RAZOÁVEL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Uma vez que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel deu-se por culpa exclusiva da promitente vendedora, em decorrência de inércia em disponibilizar a documentação necessária à contratação do financiamento habitacional, o consumidor e promitente comprador faz jus à imediata restituição de todos os valores vinculados ao cumprimento do contrato. Inteligência da Súmula no 543 do STJ. 2. A inexecução contratual, somada à falha na prestação de serviço, inobservância do dever de transparência e informação e frustração do sonho da aquisição da casa própria, constituem aspectos que suficientes à caracterização do dano extrapatrimonial. 3. A fixação do valor da indenização se prende à análise crítica e cuidadosa do conjunto de circunstâncias que envolvem o problema, com a devida mensuração da extensão dos danos, inclusive pela repercussão social dos fatos, além do comportamento de lado a lado das partes, sobretudo a consideração do perfil social e financeiro tanto do lesado quanto do ofensor.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0009610-27.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Espécies de Contratos, Indenização por Dano Moral, Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[MRV PRIME XXI INCORPORACOES SPE LTDA - CNPJ: 13.404.954/0001-01 (APELANTE), DANIELA CRISTINA VAZ PATINI - CPF: 918.859.651-68 (ADVOGADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (APELANTE), MARIANA SILVA COSTA - CPF: 036.531.631-88 (APELADO), CLONILSE IZABEL BONATTO - CPF: 451.401.899-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA – AUSÊNCIA DE ENVIO DA DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA À AVALIAÇÃO PARA FINS DE CONCESSÃO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL POR INSTITUIÇÃO FINANCEIRA – DEVER DE RESTITUIR INTEGRALMENTE OS VALORES DESTINADOS AO NEGÓCIO PELA AUTORA – DANO MORAL CONFIGURADO – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – INDENIZAÇÃO FIXADA EM VALOR RAZOÁVEL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. Uma vez que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel deu-se por culpa exclusiva da promitente vendedora, em decorrência de inércia em disponibilizar a documentação necessária à contratação do financiamento habitacional, o consumidor e promitente comprador faz jus à imediata restituição de todos os valores vinculados ao cumprimento do contrato. Inteligência da Súmula no 543 do STJ. 2.

A inexecução contratual, somada à falha na prestação de serviço, inobservância do dever de transparência e informação e frustração do sonho da aquisição da casa própria, constituem aspectos que suficientes à caracterização do dano extrapatrimonial. 3. A fixação do valor da indenização se prende à análise crítica e cuidadosa do conjunto de circunstâncias que envolvem o problema, com a devida mensuração da extensão dos danos, inclusive pela repercussão social dos fatos, além do comportamento de lado a lado das partes, sobretudo a consideração do perfil social e financeiro tanto do lesado quanto do ofensor.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No 0009610-27.2016.8.11.0041 - CLASSE 198 - CNJ - COMARCA DE CUIABÁ

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto pela MRV PRIME XXI INCORPORAÇÕES SPE LTDA e MRV ENGENHARIA E PARTICIPACÕES S.A. contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 10a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores e Indenização por Dano Moral
”

(Proc. no 0009610-27.2016.8.11.0041), ajuizada contra os apelantes por MARIANA SILVA COSTA, julgou o pedido parcialmente procedente, para declarar a resolução do contrato de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em decorrência de falha na prestação de serviço e descumprimento contratual por partes das rés, e, por conseguinte, condená-las a restituir integralmente os valores recebidos pelo negócio e ao pagamento da multa de 8% sobre o valor do contrato previsto em cláusula penal e de R$ 8.000,00 a título de indenização por danos morais (cf. Id no 53129741).

As apelantes afirmam que a rescisão do contrato decorreu de circunstância alheia à sua responsabilidade ou da sua margem de atuação contratual, uma vez que não possuem qualquer ingerência ou influência no processo de tomada de decisão feito pelas instituições financeiras à concessão ou não do financiamento aos promitentes compradores, e, conforme expresso no contrato, a autora era a única e exclusiva responsável pela obtenção do financiamento habitacional.

Sustentam, nessa perspectiva, que, como a autora deu causa à rescisão contratual, deve ser reconhecido o direito de retenção da entrada/sinal dado pela autora (CC, art. 418), assim como de “
percentual não inferior a

20% dos valores pagos até então, uma vez que devem ser ressarcidos os custos com serviços de divulgação e comercialização do imóvel, de administração da venda (impressos, confecção de contratos, honorários advocatícios, carnês, recebimento de prestações e atendimento ao cliente no pós-venda), além de todos os tributos envolvidos com a venda e com a manutenção de pessoal
”, e, ainda, a incidência da cláusula penal estipulada no contrato, consistente em multa de 8% do valor do contrato.

Alegam, no mais, que, além de ser válida a cláusula de repasse do custeio da comissão de corretagem, não há falar em seu dever de restituir o valor pagado pela autora, pois
“o aludido serviço não foi prestado por elas, tampouco cobrado pela mesa de vendas
”, e que, sob qualquer enfoque adotado, os fatos discutidos nos autos não são capazes de ensejar indenização por danos morais, eis que, no máximo, cuidou-se de simples e inofensivo descumprimento contratual, porém, caso mantida a condenação indenizatória, ao menos seja readequado o valor fixado para patamar mais condizente às particularidades do caso.

Pedem, pois, seja provido o recurso para, reformada a sentença, seja decretada a improcedência dos pedidos autorais e a condenação no pagamento das custas e dos honorários advocatícios. Subsidiariamente, se mantido os danos morais, pleiteiam a redução do
quantum
indenizatório (cf. Id no 53129743).

A apelada apresenta as contrarrazões no Id no 53129748, dando combate às razões recursais e torcendo pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 18 de agosto de 2020.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A questão determinante ao mérito recursal é a definição do culpado pelo descumprimento do contrato em litigio, já que não há insurgência quanto à rescisão contratual decretada pela sentença, e, mais importante, somente após assentar esse ponto, é viável discutir as consequências jurídicas decorrentes da resolução do negócio jurídico.

O objeto da lide é o “
Contrato de Promessa de Compra e Venda
”, celebrado entre a autora Mariana e a ré MRV PRIME, para a aquisição de unidade imobiliária, apartamento no 204, Bloco F, do empreendimento Parque Chapada dos Montes, com o preço ajustado em R$ 133.000,00, dos quais R$ 113.810,00 seria pago por meio de financiamento habitacional (cf. Id no 53129678 - Pág. 7 ao 53129682 - Pág. 2).

Segundo a petição inicial, quando da celebração do contrato em um
stand
de vendas da MRV em 05.12.2013, a autora recebeu a orientação do funcionário da ré de que deveria aguardar o seu contato com a informação da data em que deveria comparecer à Caixa Econômica para firmar o financiamento habitacional pelo SFH. O contato ocorreu através da assessoria Pé de Ouro, noticiando o agendamento de horário à assinatura do contrato de financiamento no dia 20.01.2014, contudo, segundo afirmou a autora, “
na data
indicada,
dirigiu-se ao local, conforme a instrução que lhe foi repassada, mas lá chegando a informaram que não havia nenhum contrato de financiamento habitacional para ser assinado em seu nome
”, e, ao entrar em contato com a MRV, “
para a sua supressa
(...)
foi informada pelo
(funcionário)
Gustavo que a unidade (apto 204 do Bloco F) já se encontrava desvinculada do seu nome e que o motivo era que ‘para a MRV a autora representava risco e não era interessante como cliente’, simplesmente sem mais nenhuma justificativa plausível
”; partindo da perspectiva da inércia da MRV em adotar as providências necessárias à obtenção do financiamento, a autora imputa às rés a exclusiva culpa pela rescisão do contrato, argumentando que elas “
cancelaram o contrato de compra e venda, desvinculado a unidade imobiliária do seu nome, sem avisá-la e sem sequer encaminharem (
os documentos necessários)
ao processo de financiamento para o agente financeiro (CEF),
(...)
mesmo que fielmente tenha continuado a pagar as prestações acertadas contratualmente
” (cf. Id no 53129674 ao 53129677 - Pág. 5).

Sobre a questão, as rés nada disseram acerca da alegação de que não iniciou o procedimento e tampouco enviou a documentação necessária à contratação do financiamento, embora tenha convencionado com a autora que iria fazê-lo no momento da celebração da promessa de compra e venda, resumindo a sua objeção ao lacônico argumento de que não tem ingerência análise e avaliação adotada pela Caixa Econômica à concessão do financiamento habitacional, contendo o contrato expressa ressalva de que compete à promitente compradora obter o financiamento, com a sujeição pessoal às condições exigidas pela instituição financeira eleita (cf. Id no 53129694 ao 53129699).

O desfoque argumentativo da defesa constituiu o elemento decisivo e crucial à categórica conclusão sentencial de culpa exclusiva da MRV pela rescisão do contrato; consoante muito bem pontuado nas razões sentenciais, “
as rés

não comprovaram que realmente enviaram o processo/documentação da parte autora para o agente financeiro, e nem mesmo que houve a negativação da instituição bancária acerca do financiamento da autora, seja uma carta, seja um e-mail, etc
,
e, assim, considerando a boa-fé e a função social do contrato, ao deixarem de atender as expectativas da consumidora de agir com lealdade e respeito, violaram o direito básico da mesma, dando causa à rescisão contratual e a restituição de todos os valores pagos, sendo considerada abusiva qualquer cláusula em disposição em contrário
”

(cf. Id no 53129741).

E, ainda, para além da ausência de impugnação específica das rés às alegações que representam o fato constitutivo do direito da autora, ou do imperativo categórico da boa-fé objetiva no trato contratual lembrado pelo magistrado, a promitente vendedora MRV PRIME era contratualmente responsável pelo início, instrução e acompanhamento do procedimento administrativo perante a CEF para a contratação do financiamento habitacional objetivado pela autora, sendo a obrigação assumida (e devidamente remunerada) através do “
Termo Aditivo ao Contrato de Promessa de Compra e Venda
”, pactuado cinco dias após a celebração do contrato principal, em 10.12.2013, que prevê a prestação dos seguintes serviços:

(cf. Id no 53129725)

Fixada a conclusão de que a ré/promitente vendedora MRV PRIME é a exclusive culpada pela quebra do contrato, restam prejudicados os pedidos das rés/apelantes quanto à retenção do sinal, porcentagem dos valores pagados e incidência de cláusula penal em seu favor, sendo o desfecho decisório conduzido de acordo com a orientação da Súmula no 543 do STJ, que reza que, “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”.

Ressalto que, no conceito de
restituição integral
, inserem-se todos os gastos dispendidos pela autora com o contrato em questão, incluindo a comissão de corretagem que foi estipulada no bojo do contrato e integrou o seu preço, como também a taxa de assessória firmada no termo aditivo.

Quanto aos danos morais,
não se pode admitir que a situação enfrentada pela autora ficou apenas no plano do mero aborrecimento em decorrência de simples e inofensivo descumprimento contratual, pois, ao lado da inequívoca falha na prestação do serviço, da indignação da consumidora decorrente de ter destinado as suas economias à negócio infrutífero e inútil, de ter sido necessário iniciar esta escaramuça para recuperar o dinheiro investido, tem-se, ainda, que a inexecução contratual representou a frustração do sonho da aquisição da casa própria, circunstâncias estas que, quando somadas, certamente geraram raiva, angústia, ansiedade e sentimento de ludibrio, aspectos que bastam à caracterização do dano extrapatrimonial

Sobre o valor indenizatório, sabe-se que a condenação deve ser imposta através de quota financeira compensatória da dor moral sofrida e cuja expressão seja dotada de força pedagógica e do atributo da efetividade, e, no caso, o valor indenizatório fixado em R$ 8.000,00 revela-se razoável e ajustado às particularidades do caso, atendendo satisfatoriamente o caráter disciplinar e ressarcitório da condenação, sendo congruente com os valores normalmente arbitrados para casos semelhantes por este Tribunal de Justiça, não tendo sido apresentado pelas rés/apelantes qualquer fundamento relevante e convincente quanto à alegada desproporcionalidade do
quantum
indenizatório, sobretudo ao se considerar que as razões recursais são absolutamente genéricas nesse sentido, não discutindo os fatos discutidos nos autos, que foram adotados como parâmetros a alcançar uma justa condenação.

Pelo exposto, desprovejo o recurso, e, em obediência ao art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 20% sobre o valor da condenação.

Custas pelas apelantes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/09/2020