Tribunal: TJMT
Processo: 0007385-44.2010.8.11.0041
Órgão julgador: GILBERTO LOPES BUSSIKI
Órgão colegiado: SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO
Data de julgamento: 2020-10-28
Data de publicação: 2020-11-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – VENDEDOR NÃO PROPRIETÁRIO REGISTRAL – REQUISITOS PARA A TRANSFERÊNCIA DO DOMÍNIO NÃO PREENCHIDOS – SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO.
Nos termos do art. 11 da Lei no 6.763/96, o Estado de Mato Grosso é o sucessor da Companhia de Habitação Popular (COHAB/MT), em todos os seus direitos e obrigações, não havendo em se falar, portanto, em sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda.
É de ser julgados improcedentes os pedidos formulados na ação de Adjudicação Compulsória, quando o contrato de compra e venda é firmado por pessoa que não é o proprietário registral do bem, não estando preenchidos, portanto, os requisitos para a transferência do domínio.

Inteiro teor:
APELANTE(S):
ESTADO DE MATO GROSSO
APELADO(S):
ROQUE PIRES DA ROCHA FILHO E OUTRA(s)

Número do Protocolo: 147842/2017
Data de Julgamento: 28-10-2020

E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – VENDEDOR NÃO PROPRIETÁRIO REGISTRAL – REQUISITOS PARA A TRANSFERÊNCIA DO DOMÍNIO NÃO PREENCHIDOS – SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PROVIDO.
Nos termos do art. 11 da Lei no 6.763/96, o Estado de Mato Grosso é o sucessor da Companhia de Habitação Popular (COHAB/MT), em todos os seus direitos e obrigações, não havendo em se falar, portanto, em sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda.
É de ser julgados improcedentes os pedidos formulados na ação de Adjudicação Compulsória, quando o contrato de compra e venda é firmado por pessoa que não é o proprietário registral do bem, não estando preenchidos, portanto, os requisitos para a transferência do domínio.

APELANTE(S):
ESTADO DE MATO GROSSO
APELADO(S):
ROQUE PIRES DA ROCHA FILHO E OUTRA(s)

R E L A T Ó R I O
EXMO. SR. DR. GILBERTO LOPES BUSSIKI
Egrégia Câmara:
Apelação Cível interposta pelo Estado de Mato Grosso, nos autos de Ação de Adjudicação Compulsória, proposta por Roque Pires da Rocha Filho, em que o Juízo Singular julgou procedente a ação e, por sua vez, condenou os requeridos ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.
Aduz o apelante Estado de Mato Grosso, em suas razões recursais (fls. 188/190-TJ), preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva e a ilegitimidade ativa do autor e, no mérito, que é juridicamente impossível determinar ao apelante a retificação do registro, já que o contrato do imóvel o autor não pertencem a COHAB/MT/Estado de Mato Grosso.
Sustenta, ainda, que o “contrato de gaveta” que a parte apelada usa como instrumento que obrigaria o apelante a retificar o registro do imóvel em questão, não é instrumento apto para demandar através da presente ação, uma vez que o contrato não foi registrado, a teor do art. 22, do Decreto-lei n° 58/1937.
Pugna, assim, pelo provimento do recurso e a reforma da sentença, para que sejam julgados totalmente improcedentes os pedidos contidos na inicial.
Os apelados, em contrarrazões às fls. 192/194-TJ, pugnam pelo desprovimento do recurso e a manutenção da sentença.
A douta Procuradoria-Geral de Justiça, às fls. 214/216-TJ, manifestou pela ausência de interesse público a justificar a intervenção ministerial.
É o relatório.

V O T O (PRELIMINAR - ILEGITIMIDADE ATIVA)
EXMO. SR. DR. GILBERTO LOPES BUSSIKI (RELATOR)
Egrégia Câmara:
O apelante Estado de Mato Grosso, em suas razões recursais, sustenta, preliminarmente, a ilegitimidade ativa dos apelados para promoverem a demanda sub examine.
Uma vez que a preliminar se confunde com o mérito, com ele será analisado.

V O T O (PRELIMINAR - ILEGITIMIDADE PASSIVA DO ESTADO DE MATO GROSSO)
EXMO. SR. DR. GILBERTO LOPES BUSSIKI (RELATOR)
Egrégia Câmara:
O apelante Estado de Mato Grosso, em suas razões recursais, sustenta, preliminarmente, sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda.
Sem razão o apelante.
Isso porque, nos termos do art. 9o da Lei no 6763/1996, o Estado de Mato Grosso é o sucessor da Companhia de Habitação Popular (COHAB/MT), portanto, não há falar em sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda.
Nesse sentido, colaciono a seguinte jurisprudência desse egrégio Tribunal de Justiça:
“REEXAME NECESSÁRIO - AÇÃO DECLARATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER - IMÓVEL ADQUIRIDO ATRAVÉS DA COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE MATO GROSSO - COHAB - ILEGITIMIDADE PASSIVA DO ESTADO DE MATO GROSSO - AFASTADA - MÉRITO - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - INDEVIDOS PARA A DEFENSORIA PÚBLICA – EMENDA CONSTITUCIONAL No 80/2014 – SENTENÇA RETIFICADA EM PARTE.
1 - Nos termos do art. 11 da Lei no 6.763/96, o Estado de MATO GROSSO é o sucessor da COMPANHIA de HABITAÇÃO Popula (COHAB/MT) em todos os seus direitos e obrigações, portanto, não há falar em sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda.
2 – (...)” (N.U 0008308-36.2011.8.11.0041, MARIA APARECIDA RIBEIRO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO, Julgado em 11/12/2017, Publicado no DJE 18/12/2017) (destaquei)

Com tais considerações, rejeito a preliminar arguida.
É como voto.

U N Â N I M E

V O T O (MÉRITO)
EXMO. SR. DR. GILBERTO LOPES BUSSIKI (RELATOR)
Egrégia Câmara:
Os apelados Roque Pires da Rocha Filho e Ediane Ferreira da Silva Rocha propuseram ação de adjudicação compulsória arguindo, em síntese, que adquiriram em 15.11.2006, por meio de instrumento particular de compra e venda de imóvel urbano, localizado na Rua Porto Estrela, Quadra 132, Casa 07, CPA II, nesta capital, que, por sua vez, havia sido objeto de transmissão de direito em contrato firmado entre Eliane Bom Despacho Leite e Silva, vendedora, e Luiz Antônio Amaral e Souza, comprador, sendo que foi este quem transmitiu o direito de compra do imóvel aos apelantes, o qual havia sido adquirido da extinta COHAB/MT.
O magistrado a quo, por sua vez, julgou procedente a ação e condenou os requeridos ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.
Pois bem.
A Ação de Adjudicação Compulsória encontra-se prevista no Decreto-Lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, que assim dispõe:
“Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.

Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.”

Vê-se, portanto, que a Ação de Adjudicação Compulsória é aquela em que o compromissário comprador, em vista da antecipação ou ultimação do pagamento integral do preço do imóvel, exige do promitente vendedor a outorga da escritura, ante a recusa deste último.
Vejamos.
Os apelados pretenderam na presente ação, como alhures mencionado, a condenação do apelante à outorga definitiva da escritura do imóvel descrito na inicial, determinando a adjudicação compulsória do bem, sob o argumento de que adquiriram os direitos sobre os mesmos em 15.11.2006.
Eis o teor dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, in verbis:
“Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

Conforme se extrai dos dispositivos acima mencionados, o promitente comprador somente tem direito à adjudicação do imóvel na condição de titular de direito real se a promessa de compra e venda estiver registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o que não se visualiza na hipótese dos autos.
Verifica-se, in casu, que não foi possível realizar a transferência da titularidade do domínio em razão de que o compromisso de compra e venda foi firmado entre a Cohab/MT com o Sr. Manoel Curado dos Anjos e Eliane Bom Despacho Leite e Silva, e que somente esta poderia receber a devida escritura, como destacado nas razões da inicial (sic fl. 04-TJ).
Todavia, não assiste razão aos apelados no tocante à pretendida adjudicação do imóvel em questão, na medida em que a promessa de compra e venda por eles celebradas com a anterior adquirente, só valem entre as partes, não podendo produzir efeitos em relação a terceiros, posto que não registradas.
Nesse passo, os argumentos expostos pelos autores só caberiam em eventual ação proposta contra a pessoa com quem foi celebrada a promessa de compra e venda, não produzindo efeitos em relação ao Estado de Mato Grosso, ora apelante.
Afinal, não tendo sido registrado o contrato de promessa de compra e venda, os autores não se tornaram titulares de direito real, não podendo, assim, reivindicar o bem imóvel de quem quer que seja.
Nesse sentido:
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA – REGISTRO IMOBILIÁRIO – AUSÊNCIA – INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 1417 E 1418 DO CC - SÚMULA 239 DO STJ – INAPLICABILIDADE – RECURSO DESPROVIDO – SENTENÇA MANTIDA.
1. Os artigos 1417 e 1418 do Código Civil preveem que o promissário comprador somente poderá exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, se for titular do direito real, condição que só se implementa através do registro imobiliário do contrato particular do compromisso de compra e venda.
2. Recurso desprovido. Sentença mantida.” (Ap 106252/2012, DESA. MARIA EROTIDES KNEIP BARANJAK, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 30/04/2013, Publicado no DJE 14/05/2014) (destaquei)

Com efeito, embora os apelados tenham firmado com o Sr. Luiz Antônio Amaral e Souza, o contrato de compra e venda (fls. 28/30-TJ), constato que não houve o registro no Cartório de Imóveis competente. Logo, não há dúvidas de que o domínio do bem continuou pertencendo ao Estado de Mato Grosso (COHAB/MT).
Assim sendo, se o compromisso de compra e venda foi celebrado entre os apelados e Luiz Antônio Amaral e Souza, que por sua vez, realizou a compra e venda do imóvel em litígio com a Sra. Eliane bom Despacho Leite e Silva e Paula Andréa Bom Despacho Leite Silva Rondon, pessoas que não detém o domínio do bem, é certo que o pacto não produz efeitos com relação ao Estado de Mato Grosso, terceiro estranho à relação contratual.
Nessa quadra, em vista de o contrato de compra e venda não ter sido registrado na matrícula do imóvel, não há falar em adjudicação compulsória do bem, porquanto o Estado de Mato Grosso continua sendo o seu legítimo proprietário.
Nesse sentido, o seguinte julgado:
“APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO POR TERCEIRO NÃO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. IMPOSSIBILIDADE DE TRANSFERÊNCIA DE REGISTRO EM NOME DOS AUTORES. DEMANDANTES NÃO CUMPRIRAM COM O QUE DETERMINA O ART. 373, INCISO I DO CPC/2015. SENTENÇA MANTIDA.
A ação de adjudicação compulsória tem por finalidade transferir, através do registro de imóvel, a propriedade ao comprador do bem caso o vendedor, após receber a totalidade do preço se recuse. Demandantes não cumpriram os requisitos da presente ação. Caso. Autores requereram a adjudicação do imóvel que foi vendido por terceira pessoa que não é o proprietário registral. Não comprovaram o fato constitutivo de seu direito, art. 373, Inciso I do CPC/2015, pois não trouxeram documentos para demonstrar a ligação entre o vendedor do bem e o proprietário do imóvel. Sentença mantida. Negaram Provimento ao Apelo. Unânime.” (TJ/RS - Apelação Cível n. 70075120923 - Décima Sétima Câmara Cível - Relator: Giovanni Conti - Julgado em 23/11/2017) (destaquei).

Importante ressaltar, outrossim, que, não obstante o Superior Tribunal de Justiça tenha entendimento de que existe direito à adjudicação compulsória, mesmo que o compromisso de compra e venda não tenha sido registrado no cartório de imóveis, nos termos da Súmula n° 239, na hipótese dos autos, não se aplica tal entendimento, uma vez que a parte vendedora não detinha o domínio do imóvel objeto do contrato, ou seja, não poderia alienar o imóvel que não lhe pertencia.
Com tais considerações, dou provimento ao recurso de apelação, para reformar a sentença e julgar improcedente a ação, invertendo-se, por conseguinte, os ônus sucumbenciais.
É como voto.

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO E COLETIVO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência da DESA. MARIA APARECIDA RIBEIRO, por meio da Câmara Julgadora, composta pelo DR. GILBERTO LOPES BUSSIKI (Relator), DR. EDSON DIAS REIS (1o Vogal) e DESA. MARIA APARECIDA RIBEIRO (2a Vogal), proferiu a seguinte decisão: À UNANIMIDADE, PROVERAM O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR.

Cuiabá, 28 de outubro de 2020.

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DOUTOR GILBERTO LOPES BUSSIKI - RELATOR