Tribunal: TJMT
Processo: 0029820-02.2016.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-10-07
Data de publicação: 2020-10-27

Ementa:
RAC – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C LUCROS CESSANTES C/C DANOS MORAIS – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – MÉRITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE RESIDENCIAL INTEGRANTE DE IMÓVEL MULTIFAMILIAR – PREÇO DA UNIDADE INDIVIDUAL QUITADA – AUSÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA DO REGISTRO PARA O NOME DO CONDÔMINO ADQUIRENTE – DÍVIDA DE INSS – ÔNUS DA PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL E DONA DA OBRA – RATEIO DAS DESPESAS COM INSTITUIÇÃO E ESPECIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO PARA REGULARIZAÇÃO NO CARTÓRIO – PREVISÃO NO CONTRATO – AUSÊNCIA DE ÓBICE LEGAL PARA PACTUAR NESSE SENTIDO – MORA DO CONDÔMINO NO PAGAMENTO DA SUA COTA-PARTE – PEDIDOS IMPROCEDENTES – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
1 – Se o caso é regulado por cláusulas contratuais previstas no Instrumento de Compra e Venda, exige-se a sua mera interpretação em cotejo com as normas de regência. Logo, a oitiva de testemunhas em nada alteraria a conclusão a que chegou a Juíza sentenciante. Cerceamento de defesa rejeitado.
2 - O recolhimento do INSS ocorre para fins de averbação da construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis, o que significa que a construção passa a existir, oficialmente, no terreno. Trata-se, portanto, de encargo atinente à mão-de-obra, de única e exclusiva responsabilidade do construtor que, no caso concreto, é a Apelada.
3 - Quanto às despesas inerentes à instituição e especificação do condomínio, entendo que estas devem ser rateadas entre a proprietária do terreno e todos os condôminos dos 05 (cinco) apartamentos, máxime porque, neste particular, aplica-se o princípio pacta sunt servanda.
4 - Não há vedação que se pactue que todos os gastos com a instituição e especificação de condomínio seja dividido, de forma igualitária, entre a proprietária do bem e os compradores das unidades individuais, o que torna plenamente exequível a Cláusula 12.a, que transferiu parte desses gastos para os Apelantes no ato da celebração do Contrato de Compra e Venda.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0029820-02.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). ALEXANDRE ELIAS FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA]

Parte(s):

[WAGNER CAMILO DE LIMA - CPF: 699.446.441-53 (APELANTE), PAOLA REZENDE BEJARANO - CPF: 023.554.151-61 (ADVOGADO), DANIELE IZAURA DA SILVA CAVALARI REZENDE - CPF: 262.196.808-20 (ADVOGADO), JACKSON NICOLA MAIOLINO - CPF: 898.262.641-72 (ADVOGADO), PAULA CRISTINA PINTO DE MELO - CPF: 711.757.331-72 (APELADO), PAULA CRISTINA PINTO DE MELO - CPF: 711.757.331-72 (ADVOGADO), DANIELA CRISTINA VAZ PATINI - CPF: 918.859.651-68 (ADVOGADO), VALMIENE RIBEIRO LOPES - CPF: 714.239.581-87 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA 1a. VOGAL (DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA). O RELATOR RETIFICOU O VOTO ANTERIORMENTE PROFERIDO.

E M E N T A

RAC – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C LUCROS CESSANTES C/C DANOS MORAIS – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADA – MÉRITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE RESIDENCIAL INTEGRANTE DE IMÓVEL MULTIFAMILIAR – PREÇO DA UNIDADE INDIVIDUAL QUITADA – AUSÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA DO REGISTRO PARA O NOME DO CONDÔMINO ADQUIRENTE – DÍVIDA DE INSS – ÔNUS DA PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL E DONA DA OBRA – RATEIO DAS DESPESAS COM INSTITUIÇÃO E ESPECIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO PARA REGULARIZAÇÃO NO CARTÓRIO – PREVISÃO NO CONTRATO – AUSÊNCIA DE ÓBICE LEGAL PARA PACTUAR NESSE SENTIDO – MORA DO CONDÔMINO NO PAGAMENTO DA SUA COTA-PARTE – PEDIDOS IMPROCEDENTES – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1 –
Se o caso é regulado por cláusulas contratuais previstas no Instrumento de Compra e Venda, exige-se a sua mera interpretação em cotejo com as normas de regência. Logo, a oitiva de testemunhas em nada alteraria a conclusão a que chegou a Juíza sentenciante. Cerceamento de defesa rejeitado.

2 - O recolhimento do INSS ocorre para fins de averbação da construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis, o que significa que a construção passa a existir, oficialmente, no terreno. Trata-se, portanto, de encargo atinente à mão-de-obra, de única e exclusiva responsabilidade do construtor que, no caso concreto, é a Apelada.

3 - Quanto às despesas inerentes à instituição e especificação do condomínio, entendo que estas devem ser rateadas entre a proprietária do terreno e todos os condôminos dos 05 (cinco) apartamentos, máxime porque, neste particular, aplica-se o princípio
pacta sunt servanda
.

4 - Não há vedação que se pactue que todos os gastos com a instituição e especificação de condomínio seja dividido, de forma igualitária, entre a proprietária do bem e os compradores das unidades individuais, o que torna plenamente exequível a
Cláusula 12.a,
que transferiu parte desses gastos para os Apelantes no ato da celebração do Contrato de Compra e Venda.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

WAGNER CAMILO DE LIMA e VALMIEBE RIBEIRO LOPES ingressou com AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇAO POR DANOS MORAIS em face de PAULA CRISTINA PINTO DE MELO, todos identificados nos autos. Afirmaram que contrataram com a requerida, em 09/01/2010, contrato de compra e venda de um apartamento, de n. 03, residencial, localizado no Bairro Residencial JK, pelo valor de R$ 92.000,00, que foi integralmente pago. A sentença de primeiro grau, fazendo as razões de decidir, julgou improcedente a ação, anotando que não pode compelir a requerida a entregar os documentos necessários à escrituração, se ainda existem providências pendentes que são de responsabilidade dos autores/apelantes. Condenou os autores/apelantes nos custos do processo e honorários advocatícios, estabelecidos em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com as benesses da gratuidade da justiça, moldes da Lei 1.060 e art. 98, § 3o, do CPC. (ID 38654541).

Em grau recursal, manifestam os autores/apelantes afiançando CERCEAMENTO DE DEFESA vez que não lhes foram oportunizados a prova testemunhal, esta imprescindível para comprovação dos fatos narrados na inicial. Almejou, em face deste aspecto, a improcedência da ação e inversão do ônus da sucumbência majorando a verba honorária no patamar de 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado dado a causa. (ID 38654554). No mérito, discorda dos argumentos trazidos na sentença quando a MM. Juíza afirmou: ‘pendência de pagamento do INSS e, ainda, para que o imóvel seja MULTIFAMILIAR é necessária a instituição e especificação do condomínio para, então ser possível o registro em matrículas individuais. Anota omissão da apelada em regularizar o imóvel.

Manifesta-se a apelada pelo conhecimento e desprovimento do recurso, anotando correta posição da magistrada e, por conseqüência, manutenção integral da sentença e as cominações pertinentes ao desfecho pretendido.

Determino inclusão na pauta de julgamento, providências de estilo; cumpra-se.

Des. Sebastião de Moraes Filho

(Relator).

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

Preliminar – Em sede de preliminar, alega os autores/apelantes, cerceamento de defesa já que não foi oportunizada aos mesmos a prova testemunhal. Sem razão. A questão é de simples interpretação de cláusulas contratuais. É incontroverso que os apelantes efetuaram o pagamento do preço. Eventuais discórdias em relação ao contrato, possível descumprimento por parte da apelada, como dito, diz respeito tão somente no pacto celebrado entre ambos quando da aquisição daquela moradia.

O juiz é o destinatário da prova e se utilizou dos fragmentos do artigo 370 do CPC para julgar o processo no estado que se encontra e, no caso, verificando a controvérsia instalada, prova oral em nada acrescentaria à formação do convencimento do julgador de primeiro grau de jurisdição.

Portando, não vejo como acatar esta preliminar de cerceamento de defesa.

Bem a propósito é a jurisprudência pátria.

‘Como dirigente do processo, cabe ao juiz aquilatar o valor das provas requeridas, para formar o seu convencimento e fundamentar a sua sentença, e, portanto, para formar o seu convencimento e fundamentar a sua sentença, e, portanto, deferir as que considerarem necessárias e rejeitar as inúteis e protelatórias. (TJCE, Relator Des. ABELMAR RIBEIRO DA CUNHA, AI 4816, às notas do CPC NOS TRIBUNAIS, DARCI A. MIRANDA e OUTROS, pag. 88).

Correto o posicionamento adotado com o julgamento do processo no estágio que se encontrava já que, seguindo o mesmo trilho da julgadora que subscreveu a sentença recorrida, a oitiva de testemunhas, no caso concreto, seriam providências inúteis e desnecessárias.

Concordo com os argumentos trazidos pela VENDEDORA, ora apelada, NÃO RESIDE NOS AUTOS CERCEAMENTO DE DEFESA. (ID 38654559).

Com estes argumentos, rejeito esta preliminar.

É como voto.

Mérito.

Egrégia Câmara.

O ponto pelo qual a magistrada de piso julgou improcedente a demanda reside no fato de que esta ainda não providenciou o recolhimento do INSS em relação ao imóvel que adquiriu e, por outro aspecto, ainda prescinde de regularização necessária a formação de um condomínio para, mais tarde, serem criadas matriculas individuais, situações que, segundo penso, são atribuições inerentes a própria vendedora. Ao julgar improcedente esta demanda, a magistrada que a subscreveu, não comportou com seu costumeiro acerto. Deixou de verificar fatos relevantes e pertinentes agitados no processo que, se observado, certamente o rumo daquela decisão seria outra.

Pois bem!

A rigor da CLAUSULA PRIMEIRA do contrato que foi entabulado entre as partes e, em relação ao imóvel objeto daquele instrumento:

‘A VENDEDORA é proprietária do residencial multifamiliar localizado na Rua 07, Quadra 06, n. 33, Bairro Residencial JK, nesta capital. O citado residencial será composto de (05) cinco unidades de apartamentos, sendo as propriedades divididas em frações ideais’.

E, em seqüencia temos a CLÁUSULA SEGUNDA:

‘O imóvel objeto da presente transação é constituído do apartamento número 03, do residencial multifamiliar citado na cláusula anterior, o qual nessa ocasião encontra-se na fase de acabamento’.

Manifesta a requerida na CLAUSULA DÉCIMA SEGUNDA para anotar descumprimento contratual por parte dos autores.

Assim anota a CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA –

‘Todos os impostos, taxas e contribuições incidentes ou que venham a incidir o imóvel objeto deste contrato após a entrega da referida unidade imobiliária, caberão ao COMPRADOR, bem como as despesas de transferência do imóvel, a saber, ITBI, escritura e registro no Cartório, ficando a VENDEDORA isenta de responsabilidade quanto às demais despesas decorrentes da documentação relativas ao imóvel.

Constam do contrato que a VENDEDORA se obrigou a entregar, ao comprador, o imóvel objeto do contrato, em perfeitas condições de uso, em data de 01/10/2020.

Veja-se, portanto, que os autores, adquirentes do imóvel em questão, cumpriram com o acordado, pagando o valor ajustado no contrato.

No caso concreto, ao contrário do posicionamento adotado na sentença recorrida, quem não cumpriu com as obrigações foi a VENDEDORA.

Isto porque, conforme a cláusula primeira, os APELANTES adquiriram a unidade habitacional, supondo que em relação à instituição do condomínio, estava perfeito e acabado esta questão. O contrato faz lei entre as partes e, compulsando o instrumento, em nenhum momento, a VENDEDORA afirmou aos COMPRADORES de que aquele condomínio ainda não estava regularizado.

O contrato foi formalizado em data de 09 de janeiro de 2010 (ID 38653486) e, passados mais de 10 anos, ainda está pendente de regularização. Em relação à regularização é ato que diz respeito tão somente a VENDEDORA apelada. Os autores não podem fazer absolutamente nada. A quitação total se deu em data de 15/05/2013, conforme documento firmado pela vendedora. (ID 38653487).

No que se refere ao recolhimento do INSS em relação à unidade habitacional, a obrigação é da VENDEDORA já que, a aquisição, por força do contrato, se deu daquela unidade habitacional sem quaisquer ressalvas. Por outro lado, a CLAUSUA DÉCIMA SEGUNDA, transcrita literalmente linhas acima, de forma clara está anotando que, após a entrega do imóvel, isto e, livre e sem quaisquer ressalvas, aquelas despesas, enumerando-as, passaria a ser por conta dos COMPRADORES, ora Apelantes. Não consta qualquer alusão em relação à obrigação dos COMPRADORES em relação à quitação do imóvel. O INSS é recolhido em relação à mão de obra. Ora, se a mão de obra é pago pela VENDEDORA, por conseqüência lógica, deve pagar todos os encargos sociais e previdenciários. Adquiriu a parte autora um imóvel e desta forma, caracterizado está que o mesmo está isento de quaisquer despesas que dizem respeito a sua construção.

O comum se presume e não reside qualquer cláusula contratual que diz ao contrário.

Assim, por força da ‘pacta sunt servanda’, segundo os autos estão a atestar o INADINPLEMENTO CONTRATUAL, ao contrário do posicionamento adotado na sentença, é todo da VENDEDORA, no caso, a apelada, não agindo com seu costumeiro acerto a magistrada que subscreveu a sentença, ora em grau recursal.

Para alicerçar este posicionamento, adoto, inclusive, o posicionamento da própria VENDEDORA, ora APELADA, quando apresentou a resposta ao recurso aviada pelos AUTORES. (ID 38654559).

‘O Contrato pode ser definido como negócio jurídico estabelecido entre as partes contratantes gerando efeitos entre si. Venosa (2003, p. 361) ao definir o contrato, disserta sobre o negócio jurídico:

Quando o homem usa de sua manifestação de vontade com a intenção precípua de gerar efeitos jurídicos, a expressão dessa vontade constitui-se num negócio jurídico [...]

(Será negócio jurídico, porém, “todo o ato lícito, que tenha por fim imediato adquirir, resguardar, transferir, modificar ou extinguir direitos”).

Nas palavras de Gagliano e Pamplona Filho (2006, p. 1/2) observa-se o valor do Instrumento Contratual:

‘Trata-se, em verdade, da espécie mais importante e socialmente difundida de negócio jurídico, consistindo, sem sombra de dúvidas, na força motriz das engrenagens socioeconômicas do mundo. Desde os primórdios da civilização [...] o contrato passou a servir, enquanto instrumento por excelência de circulação de riquezas, como a justa medida dos interesses contrapostos. [...] poucos institutos sobreviveram por tanto tempo e se desenvolveram sob formas tão diversas quanto o contrato, que se adaptou a sociedades com estruturas e escalas de valores tão distintas quanto às que existiam na Antiguidade, na Idade Média, no mundo capitalista e no próprio regime comunista. [...] nenhum instituto jurídico é socialmente tão adaptável’. (sic).

Não há, por outro lado, alegar a apelada as exceção de contrato não cumprido, como recomenda o art. 476 do CC porque, no caso, os VENDERORES cumpriram com toda a sua parte e o que restou não cumprido, como já aduzido linhas acima, era todo de obrigação da vendedora, ora apelada. No caso, quem violou a boa fé objetiva, cantada em prosas quando da apresentação das contrarrazões, não foram os COMPRADORAS e sim a VENDEDORA e seu procedimento está em desaviso com o prescrito no artigo 402 do Código Civil.

Comprovando que a inadimplência contratual deve todo ser impingido à VENDEDORA (apelada), devolvendo toda a situação meritória a este Tribunal, por força do art. 1.013 e seu § 1o, do Código de Processo Civil, em face da causa de pedir já esclarecido linhas acima, no que tange ao pedido, assim posicionou os autores na inicial:

DA OBRIGAÇÃO DE FAZER – Na inicial, os COMPRADORES rogam para que a VENDEDORA forneça os documentos necessários à lavratura da escritura para que a propriedade seja transferida aos mesmos. O contrato firmado entre partes prevê direitos e obrigações e, neste contexto, a rigor da fundamentação anterior, os VENDEDORES cumpriram com a sua parte, quitaram integralmente o imóvel, como bem está representado pelas afirmações incontroversas existentes nos autos e pelo recibo assinado pela VENDEDORA - Paula Cristina Pinto de Melo. (ID 38654559). Não reside, neste contexto, qualquer amparo, equivocadamente constante da sentença em eventual parte de contrato não cumprido em relação aos AUTORES (apelantes).

No contrato, em nenhum momento consta que o imóvel estava pendente de regularização, violando a VENDEDORA a boa fé que deve residir em todo contrato, quer na sua realização, quer no seu cumprimento, nos termos do art. 402 do CC. Quer em relação ao recolhimento do INSS, como os demais aspectos pertinentes a regularização do imóvel é ato que somente compete a VENDEDORA.

E, não é crível que, passados mais de 10 (dez) anos da celebração do contrato, a VENDEDORA, ora apelada, NÃO CUMPRA COM SUA OBRIGAÇÃO.

Em se tratando de obrigação de fazer, nos termos do art. 488 do CPC, cabe a concessão desta tutela específica, com fixação de prazo para cumprimento e, de igual forma, poderá fixar multa para que a decisão judicial seja cumprida,

Desta forma, juridicamente possível a ação de cumprimento da obrigação assumida por força do contrato formalizado e não cumprido, de modo a impingir ao devedor a adimplir a obrigação devida, no caso, providenciar os documentos necessários, inclusive a regularização daquele empreendimento nos órgãos competentes parta fracioná-lo em cotas e formação do condomínio.

Como bem explica Marinoni:

"a circunstância de se impor um fazer, por exemplo, não significa que se esteja diante de uma ação que almeja um fazer ou de uma tutela de obrigação de fazer. O fazer, o não fazer, a entrega de coisa ou o pagamento de quantia são apenas os meios instrumentais para a prestação da tutela do direito." (in Curso de Processo Civil, V. 3, 1a ed. em e-book, Ed. RT, 2013, item 4.3)’.

No que tange as astreintes, uma espécie de multa processual, esta reside com a finalidade de constranger o requerido ao cumprimento da determinação judicial, independente de perdas e danos que, em outro tópico será tratado.

Por sinal, o colendo Superior Tribunal de Justiça já assentou que: ‘As astreintes não tem caráter punitivo, mas apenas coercitivo e tem a finalidade de pressionar o réu ao cumprimento da ordem judicial. (AgRg no ARE 419.485-RS, Relator Ministro RAULÇ ARAUJO, Quarta Turma, julgado em 04/12/2014, DJE DE 19/12/2014, fonte Google)’.

Do valor - Malgrado a ausência de limitação valorativa em relação ao montante que deve ser imposto a titulo desta multa processual, entendo que não deve distanciar em relação ao principal e tudo deve ser analisada dentro de todos os contornos fáticos e possibilidade real do cumprimento, sob pena de propiciar um enriquecimento sem causa.

Neste sentido já pronunciou o colendo Superior Tribunal de Justiça: ‘o total devido a esse título não pode distanciar-se do valor da obrigação principal’. (AgRg no Ag 1220010-DF, relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, julgado em 15/12/2011, DJe de 01-12-2002, fonte Google)

Por tais aspectos, a jurisprudência pátria tem encaminhado para que o julgador, em aplicando o valor da multa processual, dentro da razoabilidade e da proporcionalidade, estabeleça um teto máximo de incidência desta condenação pecuniária prevista no CPC.

Sobre a matéria, o STJ já tem posição definida que ‘cabe fixar um teto máximo para a cobrança da multa, pois o total devido a esse título não deve distanciar-se do valor da obrigação principal. (AgInt no AREsp 976.221-SC, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, julgado em 09/03/2017, DJe de 16/03/2017), sendo que, no mesmo sentido assentado que ‘Ao limitar o valor máximo somatório das astreintes, o magistrado intenta evitar o enriquecimento sem causa ou um abuso no seu cumprimento’. (AgRg no AREsp 587.760-DF, relator Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 18/06/2015, DJe de 30/06/2015, fonte Google).

Por tais aspectos, neste tópico o recurso aviado pelos COMPRADORES deve ser CONHECIDO E PROVIDO e, de conseqüência, CONDENAR a VENDEDORA na obrigação de fazer para que o imóvel seja devidamente escriturado e operando a devida transferência do domínio, no prazo de 60 (sessenta) dias, sob pena de ser aplicada MULTA PROCESSUAL, no importe de R$ 1.000,00 (um mil reais) ao dia, até o limite máximo de 100 (cem dias).

DANOS MATERIAIS – Lucros Cessantes, registrando o valor de R$ 220.000,00 (duzentos e vinte mil reais). Anotou que, em face de não entrega dos documentos, os AUTORES estão impedidos de vender o imóvel, hoje avaliado em R$ 220.000,00 (duzentos e vinte mil reais), com perda de inúmeras chances de auferir lucro. Os lucros cessantes se referem a danos materiais efetivos sofridos por alguém, em função de culpa, omissão, negligência de outra, dentro da dicção do art. 402 do CC, isto é, o que razoavelmente deixou de ganhar. Para o seu cálculo exigem como fundamento seguro, de modo a não abranger lucros imaginários.

Desta forma, para a condenação em Lucros Cessantes, o magistrado deve considerar apenas que a parte prejudicada tenha deixado de auferir em face do evento danoso causado pela parte inadimplente, caso contrario, restaria caracterizado um enriquecimento sem causa.

Aliás, num conceito acadêmico de LUCROS CESSANTES é um lucro que deixou de existir em virtude da paralisação de uma atividade. No caso, o imóvel, malgrado o vicio de não estar ainda registrado em nome dos ADQUIRENTES, autores da ação, dele estão desfrutando e sofrendo constantemente valorização.

No caso em apreço, malgrado o não cumprimento da obrigação de transferir o bem, com a valorização deste, não reside afirmar a existência concreta de dano material a titulo de LUCROS CESSANTES, não havendo a efetiva comprovação deste, esta verba, pretendida na inicial, não deve ser deferida em favor dos AUTORES.

Neste tópico e forte nos argumentos acima, em relação aos LUCROS CESSANTES, não há como aferir prejuízo, não há como deferir esta pretensão por se tratar, segundo penso, de um lucro imaginário.

DANOS MORAIS – De igual sorte, em relação a tais aspectos, anota violação do seu direito imaterial e, de conseqüência, deve ser a VENDEDORA (ora apelante), ser condenada em DANOS MORAIS, não sugerindo valor, ficando, no caso, à livre avaliação do julgador.

A jurisprudência pátria tem encaminhado que, em se tratando de questões contratuais, os danos morais são exceção à regra e devem ser sopesados com toda cautela e bom sendo.

Mas, no caso, esta exceção está presente. Não se trata de mero aborrecimento do cotidiano uma pessoa adquirir um imóvel, cujo contrato nada prevê, comprando ‘gato por lebre’, dizer que a situação não venha a atingir a esfera psicológica do individuo em todos os seus aspectos. E, esta espera, como se vê, já vai além de 10 (dez) anos.

O dano moral está configurado na pessoa da vítima sempre que esta experimentar uma dor física, uma dor moral, e, neste contexto, passar por situações humilhantes, vexatórias, desgostosas, bem como restar privada de seu bem estar.

Nas palavras do Professor Arnoldo Wald:

"Dano é a lesão sofrida por uma pessoa no seu patrimônio ou na sua integridade física, constituindo, pois, uma lesão causada a um bem jurídico, que pode ser material ou imaterial. O dano moral é o causado a alguém num dos seus direitos de personalidade, sendo possível à cumulação da responsabilidade pelo dano material e pelo dano moral" (Curso de
Direito Civil
Brasileiro, Editora Revista dos Tribunais, SP, 1989, p. 407).

Ora, negar que os fatos não causaram danos morais à apelada seria contestar o óbvio. Inimaginável a frustração de uma pessoa que adquire um imóvel e passados mais de dez (10) anos a situação não se apresenta devidamente regularizada junto ao registro imobiliário e, neste contexto, de forma precária, detém somente a posse.

Portanto, a conceituar que o dano moral caracteriza-se como uma ofensa ou violação de ordem intima de sua pessoa, sua frustração, seu aborrecimento, afetando a sua saúde psíquica, este fato está a caracterizar dano moral, surgindo, de conseqüência, a necessidade de compensação financeira, a rigor dos incisos V e X, do art. 5o, da Carta Constitucional Republicana.

Tais lesões, no direito pátrio, não são mais toleradas. Com relação ao valor, deve ser visto o princípio da razoabilidade e da proporcionalidade, não se negando que, para arbitrar uma determinada compensação financeira, não existindo tabela, o julgador, não tendo outra saída, de usar de certa dose de subjetivismo em todos os seus aspectos.

E, no caso em apreciação, trata-se de sanção absoluta, ou ‘iuris et de jure’, como qualifica a doutrina e, neste aspecto, dispensa prova em concreto. Com efeito, corolário da orientação traçada pela doutrina e pela jurisprudência é de se cogitar, no caso em apreço, não há que se cogitar a prova do dano moral (dano in re ipsa). Não cabe, portanto, o lesado fazer demonstração do que sofreu, ele está no seu íntimo.

Tratam-se de direitos personalíssimos que estão sintetizados no salutar principio da dignidade humana, consagrado no inciso III, do art. 1o, da Constituição Federal e, desta forma, somente o intérprete, em relação ao valor a ser arbitrado, em cada caso, embora gozando de subjetividade, a interpretação do valor que mais corresponda suficiente para compensar a dor moral sofrida pelo lesado.

No caso em apreço, vendo todos estes conceitos, entendo que a apelante/ré deve compor, a título de danos morais, a cada um dos autores, o valor de R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais), em torno de 15 salários mínimos, cujo valor deverá ser corrigido pelo INPC, a partir do seu arbitramento, ou seja, da data da conclusão do julgamento do recurso perante a colenda Segunda Câmara Cível de Direito Privado deste sodalício conterrâneo. Em relação aos juros de mora, tratando-se de questões contratuais, firme nas jurisprudências pátrias, de 1% ao mês, devem ser apurados a partir da citação válida.

Conclusão.

Forte nos argumentos travados linhas acima, CONHEÇO DO RECURSO E LHE DOU PROVIMENTO PARCIAL, reformando a sentença proferida em primeiro grau de jurisdição. E, por conseqüência, CONDENO a ré, ora apelada, na obrigação de fazer, esta consistente na regularização do imóvel em questão para que seja transferida a propriedade, lavrando-se competente escritura e registrando a devida matrícula do imóvel objeto do contrato, no prazo de 45 (quarenta e cinco) dias, sob pena de multa diária, esta no importe de R$ 1.000,00 (um mil reais), até o limite de 100 (cem dias). E, residindo sucumbência recíproca, arbitrando honorários em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado dado a demanda, na recomendação do art. 86 do CPC, cada parte pagará ao advogado adverso 50% do valor apurado. Suspende a exigibilidade em relação aos autores porque estes estão albergados pela prestação jurisdicional gratuita, dentro da dicção do § 3o, do art. 98, do CPC criado por indução da Lei 1.060/50.

É como voto.

V O T O V E N C E D O R

DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA (1.a VOGAL)

Em 09/01/2010,
Wagner Camilo de Lima
(comprador) celebrou com
Paula Cristina Pinto de Melo
(vendedora) o Contrato de Compra e Venda de um apartamento n.o 03, localizado no residencial multifamiliar (composto por 05 unidades de apartamentos), sito na Rua 07, Quara 6, n.o 33, Bairro Residencial JK, em Cuiabá.

De acordo com a
Cláusula 1.a
, o residencial multifamiliar possui 364,26m2 e pertence à vendedora, conforme matrícula 51.366 do Cartório do 6.o Ofício da Terceira Circunscrição Imobiliária, sendo os 05 (cinco) apartamentos frações ideais desse imóvel.

Em 07/01/2011,
Wagner Camilo de Lima
casou-se com
Valmiene Ribeiro Lopes
pelo regime de comunhão parcial de bens, e ambos quitaram o preço do apartamento - R$ 92.000,00 (noventa e dois mil reais), tendo sido pago R$ 10.000,00 (dez mil reais) como sinal e mais 40 (quarenta) parcelas de R$ 1.800,00 (um mil e oitocentos reais), vencendo a primeira em 15/02/2010 e a última em 15/06/2013.

Considerando a quitação do valor, os compradores receberam as chaves e foram imitidos na posse do imóvel em 15/05/2013, conforme prova a Declaração de Venda de Imóvel.

A despeito de imitidos na posse, os adquirentes Apelantes ficaram impedidos de transferir o bem para os seus nomes, haja vista que a vendedora Apelada deixou de entregar a documentação exigida pelo Registrador, quais sejam:
regularização de formação do condomínio e divisão das frações ideais
e o
recolhimento do INSS pendente
.

A recusa da vendedora Apelada tem como respaldo o teor da
Cláusula 12.a
do Contrato, a qual diz que
todos os impostos, taxas e contribuições incidentes ou que venham a incidir
sobre o imóvel após a entrega da unidade imobiliária
caberão aos compradores
, bem como as despesas com ITBI, escritura, registro no Cartório de Imóveis, “
ficando a vendedora isenta de responsabilidade quanto as demais despesas decorrentes da documentação relativa ao imóvel
”.

De acordo com os Apelantes, todo o transtorno ficou ainda maior a partir de
07/04/2014
, quando ocorreu o Divórcio entre os compradores
Wagner Camilo de Lima
e
Valmiene Ribeiro Lopes
, os quais ficaram impossibilitados de alienar e partilhar o valor da venda do imóvel, já que este integra o patrimônio constituído pelo casal durante o matrimônio e, a cada um, coube 50%.

Diante da situação narrada, os Apelantes pugnaram pela condenação da Apelada a
(i)
entregar a documentação faltante para lavrar a escritura e promover o registro do apartamento n.o 03, adquirido pelos Apelantes, sob pena de multa,
(ii)
condenação em lucros cessantes no valor de R$ 220.000,00 (duzentos e vinte mil reais), consistente na perda da chance de vender o imóvel pelo valor vigente na época do ajuizamento da ação (2016),
(iii)
condenação em indenização por danos morais.

Registra-se que, na audiência de tentativa de conciliação (04/04/2017), a Apelada (vendedora) propôs readquirir o apartamento pelo preço de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), com o pagamento de entrada no importe de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais) e mais 40 (quarenta) parcelas iguais de R$ 4.400,00 (quatro mil e quatrocentos reais).

A despeito disso, os Apelantes recusaram a oferta.

Logo em seguida, foi apresentada a contestação na qual a Apelada confirma que foram construídos 05 (cinco) apartamentos no imóvel matriculado sob o número 51.366 do Cartório do 6.o Ofício da Terceira Circunscrição Imobiliária, dentre os quais um foi adquirido pelos Apelantes. Sustentou que, na época da assinatura do contrato, os adquirentes tinham ciência de que todos os gastos com a regularização do condomínio para possibilitar a escritura do imóvel adquirido seriam de sua responsabilidade, nos termos da
Cláusula 12.a
, do contrato.

A Apelada prosseguiu na narrativa dizendo que, em 2013, deu início ao processo de regularização do condomínio perante a Prefeitura Municipal de Cuiabá, e que as despesas para obtenção do “habite-se” foram rateadas entre todos os 05 (cinco) condôminos, cujo valor foi pago pelos Apelantes (compradores).

Disse, ainda, que iniciou o processo de regularização da obra na Receita Federal em 2014, tendo sido gerado o CEI n.o 60.013.63209/64, seguido da Guia para o Recolhimento do INSS no montante de R$ 12.705,00 (doze mil setecentos e cinco reais). Afirmou que, em reunião com os 05 (cinco) condôminos, todos optaram em deixar transcorrer o prazo de decadência do imposto, incluindo o Apelante
Wagner Camilo de Lima
.

Continuou dizendo que, em março de 2017, a Apelada foi notificada pela Receita Federal para pagar a
dívida do INSS
e, por isso, quitou o débito no montante de R$ 20.507,75 (vinte mil quinhentos e sete reais e setenta e cinco centavos); no entanto, afirmou que os compradores Apelantes se recusaram em pagar sua cota-parte no importe de R$ 4.101,55 (quatro mil cento e um reais e cinquenta e cinco centavos).

Salientou que, conquanto a obra esteja apta para ser registrada no Cartório como residencial multifamiliar, para que possam ser fracionadas as unidades individuais já construídas, é necessária a
Instituição e Especificação do Condomínio
, com a elaboração do memorial descritivo da obra e a Convenção Condominial. Somente ao final desses procedimentos é que o Cartório poderá desmembrar e individualizar as matrículas, viabilizando-se a transferência da propriedade para o nome de cada condômino.

Segundo o detalhamento de Custas Cartorárias emitido por pessoa contratada pela Apelada para a regularização (Instituição e Especificação do Condomínio), o gasto global seria de, aproximadamente, R$ 13.582,28 (treze mil quinhentos e oitenta e dois reais e vinte e oito centavos).

Pelo que se dessume dos documentos juntados na fase de conhecimento, a Apelada contratou empresa especializada para elaborar a Convenção de Condomínio.

A Apelada informou, ainda, que os Apelantes não pagaram o valor que lhes cabe de IPTU do ano de 2017. Salientou que do total de R$ 1.741,47 (um mil setecentos e quarenta e um reais e quarenta e sete centavos), os Apelantes devem o montante de R$ 348,30 (trezentos e quarenta e oito reais e trinta centavos).

Na visão da Apelada, todas as despesas atinentes à regularização da Unidade Residencial devem ser rateadas entre os proprietários das unidades individuais e, por isso, sustentou que os Apelantes estão em mora contratual com suas quotas-partes.

Encerrada a instrução, a Juíza
a quo
julgou improcedentes os pedidos, o que deu azo ao vertente apelo.

-
DA PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA.

Os Apelantes afirmam que foram cerceados no direito de produzir prova oral, o que conduz à nulidade da sentença.

Sem embargo às ilações recursais, o caso é regulado pelas cláusulas contratuais do Instrumento de Compra e Venda, o que exige a sua interpretação em cotejo com as normas de regência. Logo, a oitiva de testemunhas em nada alteraria a conclusão a que chegou a Juíza sentenciante.

Com efeito, a produção da prova pretendida é de todo dispensável para o desate da questão, razão pela qual, sem delongas, acompanho o eminente Relator e rejeito a preliminar.

-
DO MÉRITO:

Entre os diversos encargos que incidem sobre a construção civil, há a contribuição previdenciária ao INSS, a qual deve ser recolhida pelo responsável pela obra de edificação de residência ou prédio comercial sem o auxílio de uma construtora ou empreiteira, e a legislação previdenciária considera obra de construção civil como sendo a edificação, a demolição, a reforma ou a ampliação de imóveis, de instalação ou de qualquer outra benfeitoria agregada ao solo ou ao subsolo.

Como é cediço, após a concessão do Alvará de Construção emitido pela Prefeitura, compete ao responsável pela obra (proprietário do imóvel, dono da obra, o incorporador, o condomínio ou a construtora) procurar o INSS ou a Receita Federal para requerer a matrícula da obra, onde é fornecido o número de Cadastro Específico do INSS (CEI), que tem como objetivo o cadastramento para identificar os trabalhadores da obra.

O recolhimento do INSS ocorre para fins de averbação da construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis, o que significa que a construção passa a existir, oficialmente, no terreno. Trata-se, portanto, de encargo atinente à mão-de-obra, de única e exclusiva responsabilidade do construtor que, no caso concreto, é a Apelada.

Importante esclarecer que, conforme previsão do inciso VI, art. 30 da Lei 8.212/91, há responsabilidade solidária quanto ao cumprimento das obrigações previdenciárias entre o
dono da obra
e a
empresa contratada para a sua construção
, assegurando-se àquele a retenção de importância a esta devida para garantia do cumprimento dessas obrigações.

Isso quer dizer, em outras palavras, que a despesa com o INSS não deveria ser dividida entre o dono da obra e o adquirente de unidade individualizada. No entanto, mesmo sabendo disso, de forma livre e sem alegar qualquer tipo de nulidade decorrente de vício de vontade, os Apelantes pactuaram de modo diverso, conforme ressoa da
Cláusula 12.a do Contrato de Compra e Venda.

Por outro lado, quanto às despesas inerentes à instituição e especificação do condomínio, entendo que estas devem ser rateadas entre a proprietária do terreno e todos os condôminos dos 05 (cinco) apartamentos, máxime porque, neste particular, aplica-se o princípio
pacta sunt servanda
.

É sabido que a instituição e especificação do Condomínio são procedimentos de registro criados após a averbação da edificação, ou seja, depois de anotados na matrícula do imóvel o “Habite-se” e o pagamento da CND/INSS da obra.

Destarte, a Instituição de Condomínio cria oficialmente o condomínio edilício, fazendo com que surja na esfera jurídica, separando as áreas comuns das áreas privativas, dando origem às unidades autônomas. Deve ter registro obrigatório na Serventia competente, constando a individualização de cada unidade, identificação e discriminação das frações ideais e partes comuns.

Em suma, a Instituição é a soma dos documentos de Especificação e Convenção de Condomínio e deve ser providenciada, via de regra, às custas do proprietário da obra, salvo se sobrevier convenção em contrário, com o rateio das despesas, tal como se vê no caso judicializado.

Com o registro da instituição de condomínio, há a definição da autonomia dos proprietários sobre os seus imóveis, da convivência dos condôminos na área coletiva do prédio, dos direitos de cada um em relação ao terreno, às áreas comuns, dos deveres e do repasse da administração.

Depois de averbada a construção do empreendimento e registrada a instituição do condomínio, as unidades autônomas construídas passam a existir legalmente, dando causa à abertura das matrículas em nome de cada adquirente.

No caso dos autos, a
Cláusula 1.a
diz que o residencial multifamiliar com 364,26m2 pertence à vendedora Apelada, conforme prova a matrícula 51.366 do Cartório do 6.o Ofício da Terceira Circunscrição Imobiliária.

A despeito disso, não há vedação que se pactue que todos os gastos com a instituição e especificação de condomínio seja dividido, de forma igualitária, entre a proprietária do bem e os compradores das unidades individuais, o que torna plenamente exequível a
Cláusula 12.a,
que transferiu parte desses gastos para os Apelantes no ato da celebração do Contrato de Compra e Venda.

No caso, convém lembrar que, em 2013, ou seja,
antes
de ocorrido o divórcio do casal Apelante, já que este ocorreu em 07/04/2014, a Apelada procurou a Prefeitura Municipal de Cuiabá para pagar as despesas para obtenção do “habite-se”, as quais foram rateadas entre todos os 05 (cinco) condôminos, cuja cota-parte cabível aos Apelantes (compradores) foi adimplida, já que esse era o combinado no contrato.

Dito isso, se os Apelantes, no ato da aquisição sabiam dessa pendência de regularização e até aceitaram contribuir com parte das despesas para tanto, mas não o fizeram, não vejo motivo para albergar a pretensão indenizatória sob o argumento de que a demora de mais de 07 (sete) anos sem concluir o processo de individualização das unidades refletiu na esfera material e moral dos compradores.

Logo, a sentença merece confirmação integral, não havendo que falar em abusividade ou ilegalidade contratual, sobretudo porque o direito em voga é disponível, além de ter sido celebrado por pessoas plenamente capazes.

Feitas essas considerações, peço vênia ao Relator para divergir do seu entendimento para
NEGAR PROVIMENTO
integral ao apelo e julgar procedentes os pedidos.

De conseguinte, majoro os honorários advocatícios para 20% do valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.

É como voto.

V O T O S V O G A I S

V O T O (RETIFICAÇÃO)

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (RELATOR)

Eminentes Pares:

Após prolatar meu voto tive a oportunidade de revisitar os autos e encontrei algumas inconsistências em meu voto. Hoje meu entendimento é justamente o mesmo da Desembargadora Clarice Claudino da Silva.

Nesta oportunidade, retifico meu voto para acompanhar o voto da Desembargadora Clarice Claudino da Silva.

É como voto.

V O T O

EXMO. SR. DR. ALEXANDRE ELIAS FILHO (2o VOGAL - CONVOCADO)

Acompanho o voto da Desembargadora Clarice Claudino da Silva.

EM 07 DE OUTUBRO DE 2020:

À UNANIMIDADE DESPROVEU O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA 1a VOGAL (DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA). O RELATOR RETIFICOU O VOTO.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/10/2020