Tribunal: TJMT
Processo: 0001451-23.2018.8.11.0107
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-12-16
Data de publicação: 2020-12-20

Ementa:
APELANTE: ANTONIO RIBEIRO GUIMARAES
APELANTE: LUCY RAMIRES GUIMARÃES
APELADO: BANCO DO BRASIL S/A
E M E N T A:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL - REVOGAÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL PELO BANCO FINANCIADOR – IMPROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E INÉPCIA POR AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR – REJEIÇÃO – APLICABILIDADE DA TEORIA DA ASSERÇÃO – NECESSIDADE DE DENUNCIAÇÃO DA LIDE - PRETENSÃO REJEITADA NA SENTENÇA E NÃO IMPUGNADA EM RECURSO PRÓPRIO – PRECLUSÃO – MÉRITO: REVOGAÇÃO DESMOTIVADA APÓS O PAGAMENTO DE QUATRO PRESTAÇÕES DO FINANCIAMENTO – ATO ILÍCITO CONFIGURADO - REPARAÇÃO DOS DANOS MATERIAIS E MORAIS – AUSÊNCIA DE PROVA DA NEGATIVA DE REPASSE DE CRÉDITOS DE FGTS PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO CONCRETIZADA – REVOGAÇÃO POSTERIOR – FRUSTRAÇÃO DE LEGÍTIMAS EXPECTATIVAS DO MUTUÁRIOS – NECESSIDADE DE REPARAÇÃO DOS GASTOS COMPROVADAMENTE DESPENDIDOS COM EMOLUMENTOS CARTORÁRIOS, ITBI E COM A REFORMA DO IMÓVEL – DESGOSTO FAMILIAR ALÉM DOS MEROS ABORRECIMENTOS – DANOS MORAIS VERIFICADOS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
“No âmbito do STJ, prevalece a chamada teoria da asserção ou da prospettazione (em contraposição à teoria da apresentação ou da exposição). Sob essa ótica, o exame da legitimidade ad causam e do interesse processual deve ser realizado in statu assertionis, ou seja, à luz das afirmações do autor constantes na petição inicial, sem qualquer inferência sobre a veracidade das alegações ou a probabilidade de êxito da pretensão deduzida.” (REsp 1678681/SP).
Não sendo uma das matérias tratadas no art.337 do CPC/15, indeferida pela sentença a denunciação à lide, deve a parte interessada requerê-la em apelo próprio ou em recurso adesivo, sob pena de preclusão consumativa, não sendo admissível a sua insurgência apenas em sede de contrarrazões de apelação.
O desfazimento do contrato de financiamento imobiliário pelo banco mutuante, sob a justificativa não comprovada da negativa da Caixa Econômica Federal de repasse do crédito de FGTS de um dos autores após a assinatura do contrato e a cobrança e pagamento de quatro prestações mensais do mútuo habitacional, sem que oportunizado aos mutuários o pagamento da respectiva fração do preço através de recursos próprios, impõe ao banco financiador o dever de ressarcir aos financiados os valores que estes despenderam com emolumentos cartorários, ITBI e com a reforma do imóvel por configurar ato ilícito passível de indenização.
Além disso, a revogação posterior do contrato de financiamento, frustrando o sonho familiar da casa própria, após toda a família já ter tomado posse da casa objeto do financiamento, impõe aos mutuários danos morais indenizáveis.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001451-23.2018.8.11.0107
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Contratos Bancários, Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[ANTONIO RIBEIRO GUIMARAES - CPF: 467.790.359-04 (APELANTE), EDIANEZ CHRISTINE SILVA - CPF: 023.669.891-56 (ADVOGADO), LUCY RAMIRES GUIMARAES - CPF: 407.331.301-00 (APELANTE), BANCO DO BRASIL SA - CNPJ: 00.000.000/0001-91 (APELADO), SERVIO TULIO DE BARCELOS - CPF: 317.745.046-34 (ADVOGADO), JOSE ARNALDO JANSSEN NOGUEIRA - CPF: 497.764.281-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE:

ANTONIO RIBEIRO GUIMARAES

APELANTE:

LUCY RAMIRES GUIMARÃES

APELADO:

BANCO DO BRASIL S/A

E M E N T A:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE

INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS –
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL - REVOGAÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL PELO BANCO FINANCIADOR – IMPROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E INÉPCIA POR AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR – REJEIÇÃO – APLICABILIDADE DA TEORIA DA ASSERÇÃO – NECESSIDADE DE DENUNCIAÇÃO DA LIDE -

PRETENSÃO REJEITADA NA SENTENÇA E NÃO IMPUGNADA EM RECURSO PRÓPRIO – PRECLUSÃO – MÉRITO: REVOGAÇÃO DESMOTIVADA APÓS O PAGAMENTO DE QUATRO PRESTAÇÕES DO FINANCIAMENTO – ATO ILÍCITO CONFIGURADO - REPARAÇÃO DOS DANOS MATERIAIS E MORAIS –

AUSÊNCIA DE PROVA DA NEGATIVA DE REPASSE DE CRÉDITOS DE FGTS PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO CONCRETIZADA – REVOGAÇÃO POSTERIOR – FRUSTRAÇÃO DE LEGÍTIMAS EXPECTATIVAS DO MUTUÁRIOS – NECESSIDADE DE REPARAÇÃO DOS GASTOS COMPROVADAMENTE DESPENDIDOS COM EMOLUMENTOS CARTORÁRIOS, ITBI E COM A REFORMA DO IMÓVEL – DESGOSTO FAMILIAR ALÉM DOS MEROS ABORRECIMENTOS – DANOS MORAIS VERIFICADOS – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

“No âmbito do STJ, prevalece a chamada teoria da asserção ou da
prospettazione
(em contraposição à teoria da apresentação ou da exposição). Sob essa ótica, o exame da legitimidade ad causam e do interesse processual deve ser realizado
in statu assertionis
, ou seja, à luz das afirmações do autor constantes na petição inicial, sem qualquer inferência sobre a veracidade das alegações ou a probabilidade de êxito da pretensão deduzida.”
(REsp 1678681/SP).

Não sendo uma das matérias tratadas no art.337 do CPC/15, indeferida pela sentença a denunciação à lide, deve a parte interessada requerê-la em apelo próprio ou em recurso adesivo, sob pena de preclusão consumativa, não sendo admissível a sua insurgência apenas em sede de contrarrazões de apelação.

O desfazimento do contrato de financiamento imobiliário pelo banco mutuante, sob a justificativa não comprovada da negativa da Caixa Econômica Federal de repasse do crédito de FGTS de um dos autores após a assinatura do contrato e a cobrança e pagamento de quatro prestações mensais do mútuo habitacional, sem que oportunizado aos mutuários o pagamento da respectiva fração do preço através de recursos próprios, impõe ao banco financiador o dever de ressarcir aos

financiados os valores que estes despenderam com emolumentos cartorários, ITBI e com a reforma do imóvel por configurar ato ilícito passível de indenização.

Além disso, a revogação posterior do contrato de financiamento, frustrando o sonho familiar da casa própria, após toda a família já ter tomado posse da casa objeto do financiamento, impõe aos mutuários danos morais indenizáveis.-

R E L A T Ó R I O

APELANTE: ANTONIO RIBEIRO GUIMARAES

APELANTE: LUCY RAMIRES GUIMARÃES

APELADO: BANCO DO BRASIL S/A

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por
ANTONIO RIBEIRO GUIMARÃES
e
LUCY RAMIRES GUIMARÃES
contra a sentença proferida na
Ação de Indenização por danos materiais e morais
no 1451-23.2018.8.11.0107 ajuizada em face do
BANCO DO BRASIL S/A
, julgou improcedentes os pedidos iniciais e, por consequência, condenou a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor atualizado da causa, cuja exigibilidade fica suspensa na forma do §3o do art.98 do CPC/15.

Inconformados, narram os autores que tendo interesse em adquirir um imóvel residencial em Sinop-MT, procuraram a
Imobiliária Vieira e Prado LTDA.
e, depois de verem várias propriedades, se interessaram pelo imóvel do Sr.
Cleber Maiter Dhein
, situado na Rua Acerolas, no 236, Q12, L13, Jardim Celeste, no município de Sinop/MT, matriculado no CRI local sob o n. 26.183.

Relatam que após negociações de praxe e a vistoria do imóvel, os requerentes e o proprietário do referido imóvel chegaram ao acordo que ensejou a celebração de um
Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra
em fevereiro de 2015, para que pudessem dar seguimento ao financiamento de parte do valor junto ao banco requerido.

Afirmam que em junho de 2016 foi entabulado entre os contratantes e o banco requerido o
Instrumento particular, com efeito de Escritura Pública de compra, venda e financiamento de imóvel com recursos de poupança com alienação fiduciária em garantia, de acordo com as normas do Sistema Financeiro Habitacional (SFH) e Outras avenças
n. 411.203.239, ficando ajustado que o negócio seria pago da seguinte forma: a) R$29.332,52, com recursos próprios – dos quais R$18.000,00 teriam sido pagos no momento da assinatura do contrato particular de promessa de compra e venda, b) R$4.667,48 com recurso do FGTS e, R$136.000,00, com recursos do financiamento.

Argumentam também que para dar andamento ao procedimento junto ao banco financiador, tiveram de efetuar o pagamento do ITBI à prefeitura local no valor de R$1.396,15 e os emolumentos aos respectivo CRI no valor aproximado de R$3.000,00.

Explanam que após toda documentação exigida e superação de procedimentos por longos 16 (dezesseis) meses, em
julho de 2016
os autores tomaram posse do imóvel adquirido e, a partir de então, efetuaram algumas obras e serviços de melhoria no imóvel, tais como cerca elétrica, calçada, troca de telhas, limpeza, colocação de equipamentos de segurança na caixa d’agua, instalação de tomadas, chuveiros, torneiras, revestimento no banheiro, e porta na frente da casa que, somados, remontam a um investimento no importe de R$8.400,00 conforme nota e recibos anexos.

Aduzem, ainda, que em razão de o financiador não ter liberado o crédito imobiliário já concedido, por intermédio da imobiliária que atuou na negociação, o vendedor do imóvel, Sr.
Cleber Maiter Dhein
notificou os ora apelantes em
outubro de 2016
para desocuparem o imóvel, mesmo depois de já terem sido pagas cinco prestações mensais do financiamento, frustrando, assim, o sonho familiar da casa própria.

Asseveram que, apesar de procurarem o banco financiador para tomar conhecimento das razões da revogação do crédito e tentar sanar qualquer pendência, não lograram êxito, tendo a referida instituição sugerido que os apelantes dessem nova entrada no procedimento, o que se tornou impossível diante do desinteresse do vendedor.

Ao argumento de que até o presente momento não foram apresentados os motivos para a revogação do negócio, e invocando a aplicabilidade do CDC ao caso concreto, alegam que, muito embora os valores das prestações do financiamento lhes tivessem sido devolvidos (R$7.058,07), a frustração imotivada do negócio trouxe aos autores recorrentes uma série de prejuízos materiais que lhes devem ser reparados, quais sejam (i) os R$18.000,00 pagos ao promitente vendedor a título de sinal, (ii) os R$8.400,00 que desembolsaram para a implementação de benfeitorias necessárias e/ou úteis no imóvel; os R$1.396,15 pagos a título de ITBI; (iv) os R$3.000,00 de custas cartorárias; (v) os R$1.400,00 cobrados pelo banco a título de taxa “
análise jurídica do financiamento
”; e (vi) os R$1.100,00 a título de taxa de “
avaliação do imóvel
”.

Arguem, no mais, que além da frustração do sonho de tantos anos do grupo familiar que era o de conseguir a casa própria, o desfazimento do negócio trouxe também diversos problemas de alocação para a família que conta com idoso e dois jovens universitários, causando-lhes danos morais que devem ser indenizados.

Contrarrazões de ID. n. 64929597, nos quais o banco réu suscita preliminares de ilegitimidade passiva, inépcia da inicial por ausência de interesse de agir e de necessidade de denunciação da lide à
Caixa Econômica Federal
– para informar o motivo da não liberação do FGTS, com o qual a parte autora pretendia pagar parte do negócio – e da
Imobiliária Viera e Prado
– uma vez que intermediária do negócio. No mérito, pugnou pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Das preliminares de ilegitimidade passiva e inépcia da inicial por ausência de interesse de agir.

Segundo ressai do relatório, o banco requerido suscita preliminares de ilegitimidade passiva e inépcia da inicial por ausência de interesse de agir.

No entanto, tal arguição merece rejeição.

Isso porque,
“No âmbito do STJ, prevalece a chamada teoria da asserção ou da
prospettazione
(em contraposição à teoria da apresentação ou da exposição). Sob essa ótica, o exame da legitimidade ad causam e do interesse processual deve ser realizado
in statu assertionis
, ou seja, à luz das afirmações do autor constantes na petição inicial, sem qualquer inferência sobre a veracidade das alegações ou a probabilidade de êxito da pretensão deduzida.”
(REsp 1678681/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 07/12/2017, DJe 06/02/2018)

Ou seja, partindo-se da narrativa inicial, e considerando-a faticamente real, não é possível afastar a legitimidade passiva da instituição bancária financiadora, muito menos o interesse dos autores para discutirem a regularidade do desfazimento do contrato de financiamento imobiliário do contrato de compra e venda havido entre os apelantes e terceiro.

Afinal,
“o Superior Tribunal de Justiça tem jurisprudência no sentido de que os arts. 21 e 22 da Lei n. 8.935/94 atribuem a responsabilidade dos titulares de cartórios pelos atos praticados por seus prepostos: RMS 23.587/RJ, Rel. Ministro Francisco Falcão, Rel. p/ Acórdão Ministro Luiz Fux, Primeira Turma, DJe 3.11.2008.”
(RMS 46.311/SP, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 24/02/2015, DJe 03/03/2015)

Porém, saber se a conduta especificamente ao apelado configura ato ilícito passível de indenização exige um exame meritório acerca da causa posta, indo, pois, além do exame meramente preliminar.

Com isso
, rejeito
a prefacial de ilegitimidade, de falta de interesse de agir, de carência de ação e, consequentemente, de inépcia da inicial.-

Da necessidade de denunciação da lide
.

Uma segunda prefacial suscitada pelo banco réu consiste na necessidade de denunciação da lide à
Caixa Econômica Federal
– para informar o motivo da não liberação do FGTS, com o qual a parte autora pretendia pagar parte do negócio – e à
Imobiliária Viera e Prado
– uma vez que intermediária do negócio de compra e venda do imóvel residencial frustrado.

Todavia, também aqui, razão não assiste ao apelado.

Isso porque, sendo tal arguição sido rejeitada pela sentença, e não tendo havido insurgência do réu contra tal rejeição, seja em recurso próprio, seja em apelo adesivo, resta operada a preclusão a esse respeito visto não tratar das matérias do art.337 do CPC/15, cognoscíveis de ofício.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS - AGRESSÃO FÍSICA DE TORCEDOR NA ENTRADA DO MINEIRÃO - ENTIDADE DESPORTIVA DETENTORA DO MANDO DO JOGO - ILEGITIMIDADE PASSIVA - REJEIÇÃO - DENUNCIAÇÃO À LIDE - INDEFERIMENTO - AGRAVO RETIDO - AUSÊNCIA DE PEDIDO DE JULGAMENTO - NÃO CONHECIMENTO - PRECLUSÃO - FALHA DA SEGURANÇA DO TORCEDOR - RESPONSABILIDADE OBJETIVA E SOLIDÁRIA DA PARTE RÉ - DANOS FÍSICOS E MORAIS COMPROVADOS - INDENIZAÇÃO DEVIDA - VALOR - MANUTENÇÃO - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - RESPONSABILIDADE CONTRATUAL - ALTERAÇÃO DE OFÍCIO – POSSIBILIDADE - Constitui parte legítima para figurar no polo passivo da relação processual aquele que, em tese, suportará os efeitos oriundos da satisfação da pretensão deduzida em juízo. - Não se conhece do agravo retido quando a parte não cumpre a determinação do art. 523, § 1o, do CPC de 1973, que exige a formulação de pedido expresso de sua apreciação, quando da interposição do recurso de apelação.
Se a denunciação à lide foi indeferida em decisão contra a qual a parte interpôs agravo retido, mas não pediu o seu julgamento da apelação, não pode a parte devolver essa matéria nesse recurso, devido à ocorrência de preclusão, pois não se trata de matéria de ordem pública.
[...] (TJMG – Apelação Cível

1.0024.11.259303-3/001, Relator(a): Des.(a) Evandro Lopes da Costa Teixeira, 17a Câmara Cível, j. em 30/01/2020, publ. em 10/02/2020)

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO - CONVERSÃO EM DEPÓSITO - POSSIBILIDADE - INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE DENUNCIAÇÃO DA LIDE - AUSÊNCIA DE INTERPOSIÇÃO DO RECURSO A TEMPO E MODO - PRECLUSÃO - CÁLCULOS - INEXISTÊNCIA DE EXCESSO. [...] -
Cumpria a parte no momento do indeferimento do pedido de denunciação da lide recorrer da decisão, o que não foi feito, restando indene de dúvidas a ocorrência da preclusão e a extinção do direito das partes de questionar tal matéria.
- Constatando-se da planilha acostada juntamente com a inicial, que a parte autora está cobrando somente as parcelas vencidas e vincendas, não sendo incluído no débito o valor da entrada, nem o valor das parcelas que foram pagas, não há de se falar em excesso de cobrança. (TJMG - Apelação Cível 1.0024.12.098957-9/001, Relator(a): Des.(a) Valdez Leite Machado , 14a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 04/06/2020, publicação da súmula em 16/06/2020)

Diante disso,
rejeito a preliminar
na qual se requer a denunciação da lide em sede de contrarrazões, e não em recurso próprio.

Do mérito.

Ao apreciar a ação indenizatória no contexto narrado no relatório, o julgador singular a julgou improcedente os pedidos, sob o seguinte fundamento:

“[...]

Assevera a parte autora que teve seu financiamento para aquisição de imóvel, em tese, cancelado sem justo motivo, apesar da aprovação do crédito imobiliário, firmado em 15 de junho de 2016, conforme se verifica na fls. 36/69 (Instrumento Particular, com efeito de Escritura Pública, de Compra, Venda e Financiamento de Imóvel), gerando prejuízos materiais.

Ocorre que, anterior à aprovação do crédito, a parte requerente celebrou contrato particular de promessa de venda e compra, com o Sr. CLEBER MAITER DHEIN, proprietário do imóvel objeto da demanda (Rua Acerolas, no 236 – Q12 L13, Jardim Celeste, no município de Sinop/MT, matriculado sob o n. 26.183 do CRI), estipulando como forma de pagamento: a) R$ 18.000,00 (dezoito mil reais), como sinal e princípio de pagamento na assinatura do contrato, sendo R$ 5.000,00 (cinco mil reais) no ato da assinatura do contrato e R$ 13.000,00 (treze mil reais) para 25 dias da assinatura do contrato; b) R$ 132.000,00 (cento e trinta e dois mil), mediante a liberação de financiamento que seria PLEITEADO pelos compradores alienando o referido imóvel junto à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, onde o referido imóvel possuía uma dívida de financiamento que ficaria imediatamente incorporado ao novo financiamento já contemplado no valor total negociado.

‘In casu’, infiro que a parte requerente formalizou instrumento com o Sr. Cleber, efetuando o pagamento de R$ 18.000,00 (dezoito mil) reais, afirmando que ainda iria PLEITEAR liberação de financiamento junto a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Desse modo, não vislumbro relação jurídica com o requerido, aptos a ensejar indenização por danos materiais e morais. Em suma: Não há obrigação do requerido perante a parte autora.

Nesse ponto, as perdas materiais no valor de R$ 18.000,00, oriundo do contrato firmado com o Sr. Cleber; as benfeitorias acrescidas ao imóvel no valor de R$ 8.400,00; pagamento do ITBI no valor de R$ 1.395,15; custas com cartório no valor de R$ 3.000,00, devem ser pleiteados em ação autônoma em face do proprietário do imóvel.

De mais a mais,
vislumbro que parte requerente procurou o requerido BANCO no intuito de pleitear financiamento imobiliário,
que de fato foi aprovado em 06.06.2016
, no entanto, após a cobrança de 4 parcelas, referido contrato foi cancelado pelo banco requerido,
sob o argumento do não repasse do FGTS
, restituindo os valores pagos até então à conta do autor Antônio.

Pelos documentos acostados pela parte requerida e confirmados pela parte autora, no dia 26 de outubro de 2016 foi restituída a quantia de R$ 7.058,07 (sete mil e cinquenta e oito reais e sete centavos), que corresponde aos valores pagos das parcelas do financiamento.” (ID. n. 64929569 - Pág. 2)

Pois bem.

Com efeito, é bem verdade que, analisando o
Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda
inicialmente havido apenas entre os autores apelantes e o promitente vendedor (IDs. ns. 64928464 - Pág. 8 a 64928473 - Pág. 2), é possível observar que a alínea “B” do capítulo “III – OBJETO e CONDIÇÕES DE PAGAMENTO” explicita que o imóvel possuía um saldo devedor junto à
Caixa Econômica Federal – CEF
, o que é confirmado pelo registro R-07-26.183 da matrícula objeto do contrato de compra e venda (ID. n.64928521 - Pág. 1/2), o qual dá conta de que o imóvel foi dado ao mencionado banco em garantia hipotecária de financiamento imobiliário concedido a
CLEBER MAITER DHEIN
.

No entanto, o Sistema Financeiro de Habitação não impõe qualquer vedação ao financiamento de imóvel com saldo devedor de outro financiamento pendente (ativo).

Ocorre apenas que parte do crédito concedido ao adquirente deveria ser utilizado para quitar o financiamento pendente em nome do vendedor e, subsistindo qualquer valor, aí sim esse seria repassado ao alienante na sequência. É o que se pode depreender do informativo relativo ao financiamento habitacional na página eletrônica do réu apelante. Vejamos:

“
Venda do imóvel com financiamento ativo

Quer vender o seu imóvel financiado? Não tem problema. No Banco do Brasil você tem todas as informações para vender seu imóvel sem dor de cabeça.

Ao vender seu imóvel, três situações podem ocorrer:

• Venda à vista: nesse caso, você deve solicitar o saldo devedor da operação ao seu gerente e pagar o valor antes de fazer a transferência para o comprador.

• Venda com BB Crédito Imobiliário: é a forma mais fácil de você vender seu imóvel. O comprador inicia o financiamento normalmente e, ao final, você recebe sua parte sem precisar pedir a liquidação do financiamento, já que ocorre de forma automática.

•
Venda com financiamento em outro banco: o comprador solicita o saldo devedor do seu financiamento para fornecer ao banco financiador. Neste caso, é necessário aguardar os procedimentos da outra instituição
.” (Informativo
BB Crédito Imobiliário
. Fonte:
https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/voce/produtos-e-servicos/financiamentos/bb-credito-imobiliario/pos-contratacao#/
)

O fato que sobreleva, porém, é que tanto na contestação, quanto nas contrarrazões, o banco apelado sustenta que o financiamento Contrato de Financiamento Imobiliário n. 411.203.239, pelo qual concederia o crédito aos autores, não teria se ultimado em razão de a
Caixa Econômica Federal – CEF
, gestora dos créditos de FGTS, não ter liberado o respectivo valor.

Ocorre que não há um só documento nos autos capaz de demonstrar tal negativa de liberação do FGTS.

Na verdade, ao chamar as partes para a assinatura do contrato, o banco financiador, ora apelado (
Banco do Brasil S/A
), deu uma clara sinalização às partes de que toda a burocracia relativa ao financiamento já se encontrava sanada, e que o crédito para a aquisição do imóvel estaria garantido.

Essa certeza ficou ainda mais evidente a partir do momento em que
o banco passou a cobrar e receber as parcelas mensais do financiamento imobiliário em questão
, o que implicaria, para qualquer mutuário médio, uma sinalização clara de que estava tudo certo com o financiamento, ou seja, induziu-se no mutuário financiado a justa expectativa, a legítima confiança e segurança, de que já poderia tomar posse do imóvel e dele dispor como bem entendesse. Afinal, as contraprestações já estavam sendo pagas.

Sobre o tema, leciona P
EDRO
P
AIS DE
V
ASCONCELOS
que “a confiança depositada pelas pessoas merece tutela jurídica. Quando uma pessoa actua ou celebra certo acto, negócio ou contracto, tendo confiado na atitude, na sinceridade, ou nas promessas de outrem, ou
confiando na existência ou na estabilidade de certas qualidades das pessoas ou das coisas, ou das circunstâncias envolventes, o Direito não pode ficar absolutamente indiferente à eventual frustração dessa confiança
.” (in
CONTRATOS ATÍPICOS
. Coimbra: Almedina, 1995, p. 63) (gr.n.)

Significa isso dizer que, mesmo que o banco réu tivesse um documento oriundo da
Caixa Econômica Federal – CEF
informando a impossibilidade do repasse dos créditos de fundo de garantia dos autores, incumbia à mencionada instituição bancária notificar os mutuários para o saneamento de eventual irregularidade com a
Caixa
ou, ainda, oportunizar-lhes o pagamento da referida fração do negócio (R$4.667,48) – correspondente a 2,65% do valor total do imóvel (R$176.000,00) – através de recursos próprios ou por qualquer outro meios, e não simplesmente desfazer o negócio depois de já ter descontado quatro prestações do financiamento.

Assim, não há dúvida acerca do direito dos autores de se verem indenizados pela frustração do negócio, seja pelos danos materiais, seja pelos danos morais, pois configurado o ato ilícito passível de indenização.

Do valor dos danos morais.

Nesse particular, o que deve ser reparado nos autos são aqueles gastos despendidos pelos autores após a assinatura do
Instrumento particular, com efeito de Escritura Pública de compra, venda e financiamento de imóvel com recursos de poupança com alienação fiduciária em garantia, de acordo com as normas do Sistema Financeiro Habitacional (SFH) e Outras avenças
n. 411.203.23 (IDs. ns. 64928473 - Pág. 3 a 64928508 - Pág. 5), ou seja, de
06/06/2016
, pois a partir desse momento é que a confiança dos autores no negócio passa a ser protegida.

Note-se, nesse viés, que parte do sinal ajustado entre as partes, e que os autores buscam reaver com a presente ação, ou seja, duas transferências bancárias de R$2.000,00 cada, e uma terceira de R$13.000,00, foram efetivadas em 26/02/2015, 27/02/2005, e 07/04/2015 (ID. n. 6498964 - Pág. 1), ou seja, mais de um ano e dois meses antes de qualquer sinalização do banco réu acerca da concessão do crédito habitacional, prejuízos esses que não podem ser incluídos na reparação dos danos materiais.

Isto porque, ao efetivar tais depósitos em favor da imobiliária que intermediou o negócio firmado com o vendedor, a título de sinal, os autores assumiram o risco da perda de tais valores vez que sequer ponderaram a possibilidade de o crédito não ser concedido, seja pelo banco réu, seja por qualquer outra instituição financeira atuante no SFH.

Dito em outros termos: se o dispêndio de tais valores se deu de forma voluntária, sem qualquer indução ou sugestão de que o contrato de financiamento estivesse garantido pelo requerido, a verba indenizatória devida aos autores não pode contemplá-los.

Também não devem integrar tal verba indenizatória, os valores de R$1.400,00 e R$1.100,00 debitados da conta do autor
Antônio
sob a rubrica “
Análise Jurídica Document
” e “
Avaliação de Imóvel
” (ID. n. 64928521 - Pág. 5)

respectivamente.

Isso porque, tais tarifas/taxas são pagas pelo postulante ao financiamento, por serviços bancários precedentes, e necessários ao juízo de aptidão ou não para a obtenção do crédito.

No entanto, o valor de
R$1.400,00
transferido no dia 09/09/2016 (ID. n. 64928964 - Pág. 2) e valores das outras duas transferências efetivadas no dia 16/06/2016 no importe de
R$1.500,00
cada (ID. n.

64928521 - Pág. 6), em favor da a imobiliária intermediária para fins de honrar com os emolumentos registrais do negócio, devem compor o
quantum
indenizatório devido aos autores.

Deve também integrar tal verba o valor do ITBI pago à Prefeitura local pela transmissão do bem imóvel que não se efetivou, ou seja,
R$1.396,15
.

Por fim, haverá também de integrar a indenização os valores desembolsados pelos autores para pelos materiais de construção e prestação de serviços contratados para implementação de benfeitorias úteis no imóvel, conforme abaixo relacionado:

Material/serviço

ID. n.

Valor

Conjunto e portas de correr

64928976 - Pág. 7

R$2.100,00

Cabos flexíveis

64928976 - Pág. 8

R$

36,80

Materiais diversos

64928980 - Pág. 1

R$

32,25

Materiais diversos

64928980 - Pág. 2

R$

27,75

Materiais diversos

64928980 - Pág. 3

R$

20,24

Materiais diversos

64928980 - Pág. 4

R$

231,99

Materiais diversos

64928980 - Pág. 5

R$

96,00

Materiais diversos

64928980 - Pág. 6

R$

393,21

Comprov. Cartão – Casa de Mater. de constr.

64928980 - Pág. 7

R$

27,50

Comprov. Cartão – Casa de Mater. de constr.

64928980 - Pág. 7

R$

68,80

Materiais diversos

64928980 - Pág. 8

R$

621,19

Materiais diversos

64928990 - Pág. 2

R$

392,88

Materiais diversos

64928990 - Pág. 3

R$

153,25

Materiais diversos

64928990 - Pág. 5

R$

100,96

Materiais diversos

64928990 - Pág. 6

R$

22,50

Recibo de prestação de serviço

64928990 - Pág. 4

R$2.850,00

Assim, são devidos aos autores a título de danos materiais os seguintes valores:

a) R$
1.400,00
,
R$1.500,00
,
R$1.500,00
– transferidos à imobiliária intermediadora do negócio para o pagamento e agilização das custas e emolumentos cartorários;

b)
R$1.396,15
– pagos a título de ITBI;

c)
R$2.100,00
– pagos por conjunto e portas de correr; d)
R$36,80
– pagos por cabos flexíveis;

e)
R$32,25
– pagos por materiais de construção diversos;

f)
R$27,75
– pagos por materiais de construção diversos;

g)
R$20,24
– pagos por materiais de construção diversos;

h)

R$231,99
–

pagos por materiais de construção diversos;

i)
R$96,00
– pagos por materiais de construção diversos;

j)
R$393,21
– pagos por materiais de construção diversos;

k)
R$27,50
– pagos por materiais de construção diversos;

l)
R$68,80
– pagos por materiais de construção diversos;

m)
R$621,19
– pagos por materiais de construção diversos;

n)
R$392,88
– pagos por materiais de construção diversos;

o)
R$153,25
– pagos por materiais de construção diversos;

p)
R$100,96
– pagos por materiais de construção diversos;

q)
R$22,50
– pagos por materiais de construção diversos;

r)
R$2.850,00
– pagos pela prestação de serviços; todos corrigidos monetariamente pelo INPC a partir e cada desembolso/transferência e acrescidos de juros de mora legais desde a citação.

Dos danos morais

Além dos danos materiais, não resta dúvida de que os autores ainda sofreram danos morais vez que o desfazimento do contrato de financiamento imobiliário meses após a sua pactuação, e depois de terem sido descontadas quatros prestações do mútuo, frustrando o sonho familiar legítimo da casa própria, certo é que tal fato impôs a todo o núcleo familiar danos de ordem imaterial que ultrapassam os umbrais dos meros aborrecimentos, devendo, pois, serem reparados.

Com isso, sendo evidente a existência de dano indenizável, resta o
quantum

indenizatório aplicável.

Neste particular, consoante precedentes desta C. Câmara,
“além de atentar-se para as circunstâncias fáticas do caso, tais como, a gravidade objetiva do dano, seu efeito lesivo, a natureza e a extensão, as condições sociais e econômicas da vítima e do ofensor, deve o quantum indenizatório pautar-se numa razoabilidade tal que venha dissuadir, de igual e novo atentado, o autor da ofensa, ao mesmo tempo em que não pareça sugerir ao lesado certa conveniência ou vantagem trazida pelo abalo suportado.
” (Ap 128186/2012, Desa. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, j. em 21/08/2013, publ. no DJE 30/08/2013).

No caso, deve ser fixado o valor do dano moral em R$20.000,00, montante que atende aos princípios da moderação, razoabilidade, equidade e proporcionalidade, sem menosprezar ou supervalorizar o abalo suportado pelos autores.

Da verba de sucumbência
.

No mais, em razão da derrota mínima dos autores, inverto os ônus sucumbenciais, fixando os honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação.

Forte nessas razões,
dou parcial provimento
ao presente recurso para reformar parcialmente a sentença para o fim de condenar o banco a pagar aos autores,
a título de danos materiais
, os seguintes valores:

a)

R$
1.400,00
,
R$1.500,00
,
R$1.500,00
– transferidos à imobiliária intermediadora do negócio para o pagamento e agilização das custas e emolumentos cartorários; b)
R$1.396,15
– pagos a título de ITBI; c)
R$2.100,00
– pagos por conjunto e portas de correr; d)
R$36,80
– pagos por cabos flexíveis; e)
R$32,25
– pagos por materiais de construção diversos; f)
R$27,75
– pagos por materiais de construção diversos; g)
R$20,24
– pagos por materiais de construção diversos; h)

R$231,99
–

pagos por materiais de construção diversos; i)
R$96,00
– pagos por materiais de construção diversos; j)
R$393,21
– pagos por materiais de construção diversos; k)
R$27,50
– pagos por materiais de construção diversos; l)
R$68,80
– pagos por materiais de construção diversos; m)
R$621,19
– pagos por materiais de construção diversos; n)
R$392,88
– pagos por materiais de construção diversos; o)
R$153,25
– pagos por materiais de construção diversos; p)
R$100,96
– pagos por materiais de construção diversos; q)
R$22,50
– pagos por materiais de construção diversos; r)
R$2.850,00
– pagos pela prestação de serviços; todos corrigidos monetariamente pelo INPC a partir e cada desembolso/transferência e acrescidos de juros de mora legais desde a citação.

Condeno ainda a parte requerida a pagar aos requerentes,
a título de indenização por danos morais,

R$20.000,00
, atualizados monetariamente pelo INPC, a partir deste julgamento, e acrescido de juros de mora desde a citação.

Inverto os ônus sucumbenciais e arbitro os honorários em favor da parte autora em 10% do valor atualizado da condenação.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/12/2020