Tribunal: TJMT
Processo: 0003391-95.2016.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-06-16
Data de publicação: 2020-06-30

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS AJUIZADAS RECIPROCAMENTE PELA CONSTRUTORA/VENDEDORA E PELA ADQUIRENTE DO IMÓVEL – PRELIMINAR DE NULIDADE DO FEITO PELA FALTA DE CONSTITUIÇÃO DE LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO ENTRE A CONSTRUTORA E A INCORPORADORA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – INEXISTÊNCIA – INCORPORADORA QUE FIGURA EXCLUSIVAMENTE COMO ANUENTE NO CONTRATO RESCINDENDO – POSSIBILIDADE DE AJUIZAMENTO DE AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PELA CONSTRUTORA/VENDEDORA – FALTA DE ENTREGA DO IMÓVEL EM PERFEITAS CONDIÇÕES DE HABITABILIDADE – AUSÊNCIA DE REDE DE SANEAMENTO BÁSICO E DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA – FORNECIMENTO DE ÁGUA COM ELEVADO ÍNDICE DE COLIFORMES FECAIS PELA CONSTRUTORA – DANO MORAL INDENIZÁVEL – VALOR INDENIZATÓRIO FIXADO EM PATAMAR RAZOÁVEL – DANO MATERIAL – NEXO DE CAUSALIDADE DEMONSTRADO – SUSPENSÃO DE PAGAMENTO DE PARCELAS DO CONTRATO ENQUANTO NÃO HOUVER ENTREGA DO IMÓVEL EM PERFEITAS CONDIÇÕES – POSSIBILIDADE – PROLONGAMENTO DA SUSPENSÃO DE PAGAMENTO PARA ALÉM DA ENTREGA DO IMÓVEL – MORA CONTRATUAL DA ADQUIRENTE – PEDIDO DE RESCISÃO DE CONTRATO FORMULADO PELA CONSTRUTORA ACOLHIDO – CULPA CONCORRENTE – RESTABELECIMENTO DO “STATUS QUO ANTE” – NECESSIDADE DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – DEMONSTRAÇÃO SUFICIÊNCIA DA EXISTÊNCIA DESTAS – ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS CONSTRUÍDAS SEM AUTORIZAÇÃO DOS ÓRGÃOS DE CONTROLE HABITACIONAL DA MUNICIPALIDADE – ALEGAÇÃO DE PRÓPRIA TORPEZA – IMPOSSIBILIDADE DE AUTORIZAÇÃO EM RAZÃO DA PRÓPRIA FALTA DE ENTREGA DO EMPREENDIMENTO COM CONDIÇÕES MÍNIMAS DE HABITABILIDADE – CONDENAÇÃO DA ADQUIRENTE AO PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL APÓS A RESCISÃO DO CONTRATO – IMPOSSIBILIDADE – SIMPLES EXERCÍCIO DO DIREITO DE RENTENÇÃO DO IMÓVEL ATÉ INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO DA CONSTRUTORA DESPROVIDO – RECURSO DA ADQUIRENTE PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Não há litisconsórcio ativo necessário na ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel entre a Construtora e a Incorporadora do empreendimento se, além de a discussão envolver simples direito obrigacional, esta última figura apenas como anuente, porque credora hipotecária da construtora, não sendo, portanto, afetada diretamente pelo provimento jurisdicional a ser proferido na demanda rescisória. 2. Se a Construtora não entrega o empreendimento imobiliário em condições mínimas de habitabilidade, é legítima a suspensão do pagamento das parcelas contratuais pela adquirente até que essa entrega ocorra. A partir da data de regular entrega do empreendimento, a falta de pagamento das parcelas constitui mora contratual por parte da adquirente. Sendo este o caso, há culpa concorrente das partes pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda. 3. Para além de ilícito contratual, a falta de entrega do empreendimento sem mínimas condições de habitabilidade e fornecimento de água com alto índice de coliforme fecais no período de realização de obras complementares de infraestrutura gera dano moral indenizável. 4. Reputa-se satisfatoriamente demonstrado o nexo de causalidade entre os gastos suportados com a aquisição de água potável e o ilícito contratual caracterizado pela entrega do empreendimento sem rede de distribuição de água encanada. 5. A consequência jurídica da rescisão do contrato é o restabelecimento do “status quo ante”, com restituição do bem à vendedora e indenização por benfeitorias nele realizadas, assegurando-se o direito à retenção do imóvel até respectiva indenização. A condenação da adquirente ao pagamento de alugueis pela detenção do imóvel contrasta com o reconhecimento do direito à retenção, sendo incongruente afirmar que a adquirente deveria indenizar a Construtora, mediante pagamento de aluguel, pelo uso do imóvel enquanto a Construtora não a indenizar pelas benfeitorias ali erigidas.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0003391-95.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ELMO ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 02.500.304/0001-43 (APELADO), RODOLFO COELHO RIBEIRO - CPF: 005.083.111-95 (ADVOGADO), VANIA CRISTINA DA SILVA PIRES LINO - CPF: 017.736.341-00 (APELANTE), RAFAEL RIBEIRO DA GUIA - CPF: 011.791.931-48 (ADVOGADO), RAPHAEL NAVES DIAS - CPF: 964.064.371-87 (ADVOGADO), RAFAEL RIBEIRO DA GUIA - CPF: 011.791.931-48 (ADVOGADO), RAPHAEL NAVES DIAS - CPF: 964.064.371-87 (ADVOGADO), VANIA CRISTINA DA SILVA PIRES LINO - CPF: 017.736.341-00 (APELADO), ELMO ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 02.500.304/0001-43 (APELANTE), RODOLFO COELHO RIBEIRO - CPF: 005.083.111-95 (ADVOGADO), ROMARIO OLIVEIRA DE SOUSA - CPF: 034.731.961-00 (ADVOGADO), ROMARIO OLIVEIRA DE SOUSA - CPF: 034.731.961-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DO ADQUIRENTE E DESPROVEU O RECURSO DA CONSTRUTORA.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO E AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS AJUIZADAS RECIPROCAMENTE PELA CONSTRUTORA/VENDEDORA E PELA ADQUIRENTE DO IMÓVEL – PRELIMINAR DE NULIDADE DO FEITO PELA FALTA DE CONSTITUIÇÃO DE LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO ENTRE A CONSTRUTORA E A INCORPORADORA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO – INEXISTÊNCIA – INCORPORADORA QUE FIGURA EXCLUSIVAMENTE COMO ANUENTE NO CONTRATO RESCINDENDO – POSSIBILIDADE DE AJUIZAMENTO DE AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PELA CONSTRUTORA/VENDEDORA – FALTA DE ENTREGA DO IMÓVEL EM PERFEITAS CONDIÇÕES DE HABITABILIDADE – AUSÊNCIA DE REDE DE SANEAMENTO BÁSICO E DISTRIBUIÇÃO DE ÁGUA – FORNECIMENTO DE ÁGUA COM ELEVADO ÍNDICE DE COLIFORMES FECAIS PELA CONSTRUTORA – DANO MORAL INDENIZÁVEL – VALOR INDENIZATÓRIO FIXADO EM PATAMAR RAZOÁVEL – DANO MATERIAL – NEXO DE CAUSALIDADE DEMONSTRADO – SUSPENSÃO DE PAGAMENTO DE PARCELAS DO CONTRATO ENQUANTO NÃO HOUVER ENTREGA DO IMÓVEL EM PERFEITAS CONDIÇÕES – POSSIBILIDADE – PROLONGAMENTO DA SUSPENSÃO DE PAGAMENTO PARA ALÉM DA ENTREGA DO IMÓVEL – MORA CONTRATUAL DA ADQUIRENTE – PEDIDO DE RESCISÃO DE CONTRATO FORMULADO PELA CONSTRUTORA ACOLHIDO – CULPA CONCORRENTE – RESTABELECIMENTO DO “STATUS QUO ANTE” – NECESSIDADE DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS – DEMONSTRAÇÃO SUFICIÊNCIA DA EXISTÊNCIA DESTAS – ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO DE BENFEITORIAS CONSTRUÍDAS SEM AUTORIZAÇÃO DOS ÓRGÃOS DE CONTROLE HABITACIONAL DA MUNICIPALIDADE – ALEGAÇÃO DE PRÓPRIA TORPEZA – IMPOSSIBILIDADE DE AUTORIZAÇÃO EM RAZÃO DA PRÓPRIA FALTA DE ENTREGA DO EMPREENDIMENTO COM CONDIÇÕES MÍNIMAS DE HABITABILIDADE – CONDENAÇÃO DA ADQUIRENTE AO PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL APÓS A RESCISÃO DO CONTRATO – IMPOSSIBILIDADE – SIMPLES EXERCÍCIO DO DIREITO DE RETENÇÃO DO IMÓVEL ATÉ INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO DA CONSTRUTORA DESPROVIDO – RECURSO DA ADQUIRENTE PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Não há litisconsórcio ativo necessário na ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel entre a Construtora e a Incorporadora do empreendimento se, além de a discussão envolver simples direito obrigacional, esta última figura apenas como anuente, porque credora hipotecária da construtora, não sendo, portanto, afetada diretamente pelo provimento jurisdicional a ser proferido na demanda rescisória. 2. Se a Construtora não entrega o empreendimento imobiliário em condições mínimas de habitabilidade, é legítima a suspensão do pagamento das parcelas contratuais pela adquirente até que essa entrega ocorra. A partir da data de regular entrega do empreendimento, a falta de pagamento das parcelas constitui mora contratual por parte da adquirente. Sendo este o caso, há culpa concorrente das partes pela rescisão do contrato de promessa de compra e venda. 3. Para além de ilícito contratual, a falta de entrega do empreendimento sem mínimas condições de habitabilidade e fornecimento de água com alto índice de coliforme fecais no período de realização de obras complementares de infraestrutura gera dano moral indenizável. 4. Reputa-se satisfatoriamente demonstrado o nexo de causalidade entre os gastos suportados com a aquisição de água potável e o ilícito contratual caracterizado pela entrega do empreendimento sem rede de distribuição de água encanada. 5. A consequência jurídica da rescisão do contrato é o restabelecimento do “status quo ante”, com restituição do bem à vendedora e indenização por benfeitorias nele realizadas, assegurando-se o direito à retenção do imóvel até respectiva indenização. A condenação da adquirente ao pagamento de alugueis pela detenção do imóvel contrasta com o reconhecimento do direito à retenção, sendo incongruente afirmar que a adquirente deveria indenizar a Construtora, mediante pagamento de aluguel, pelo uso do imóvel enquanto a Construtora não a indenizar pelas benfeitorias ali erigidas.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL no 0003391-95.2016.8.11.0041 – CLASSE 198 – CNJ – CUIABÁ

R E L A T Ó R I O

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por VÂNIA CRISTINA DA SILVA PIRES LINO e também por ELMO ENGENHARIA LTDA contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que, julgando conjuntamente a ação de “
Rescisão Contratual Pela Compensação de Danos Materiais e Morais
”

(Proc. no 0003391-95.2016.8.11.0041 – Código 1083862), ajuizada pela primeira contra a segunda apelante, e também contra SÃO FRANCISCO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, e a ação de “
Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos
”

(Proc. no 0026955-16.2010.811.0041 – Código 455985), ajuizada pela segunda contra a primeira apelante, julgou parcialmente ambos os pedidos de rescisão contratual, condenando solidariamente as empresas Elmo Engenharia e São Francisco Empreendimentos Imobiliários ao pagamento de R$ 1.210,00, com correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês a partir do desembolso, a título de indenização por danos materiais decorrentes da necessidade de aquisição, pela autora Vânia, de água potável em razão do não cumprimento da obrigação, pela Construtora, de entregar o empreendimento “
com rede de distribuição de água
” e coleta de esgoto “
em perfeito funcionamento
”, bem como ao pagamento de R$ 15 mil, com correção monetária pelo INPC a partir da sentença e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, a título de indenização por danos morais decorrentes da falta de entrega do imóvel na data aprazada, e por “
toda situação enfrentada
(por Vânia)
ao mudar-se para sua residência, deparando-se não só com a falta de abastecimento de água como também com a péssima qualidade daquela que foi fornecida pela
(Construtora)
enquanto as obras de infraestrutura estavam pendentes de finalização
”, a qual, conforme demonstrado nos autos, apresentava “
coliformes acima do valor máximo permitido
”. A sentença condenou as empresas/rés, ainda, aos ônus sucumbenciais referentes à esta ação, inclusive honorários advocatícios, estes que fixou em 20% sobre o valor da condenação.

A sentença extinguiu, sem resolução do mérito, por intempestividade, a reconvenção ofertada pela Construtora, condenando-a aos respectivos ônus e ao pagamento de honorários advocatícios no percentual de 20% sobre o valor atribuído à causa.

Por fim, reconhecendo “
culpa recíproca na rescisão do contrato de compra e venda dos lotes 02 e 03 do Parque Residencial Tropicalville
”, a r. sentença ordenou restituição do “
status quo ante
”, condenando a Construtora à restituição integral dos valores pagados por Vânia pela aquisição dos lotes, bem como à “
indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias que antecederam a citação, e apenas as necessárias que a sucederam
”, ressalvando “
o direito de retenção do imóvel até que aperfeiçoado a composição das acessões agregadas à coisa, cujo montante deverá ser apurado por ocasião da liquidação da sentença
”, e condenando Vânia “
ao pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal desde a data da citação, cujo valor deve corresponder a 1% do valor de mercado para outros imóveis similares na região, a ser apurado na ocasião da liquidação da sentença, sendo, a partir de então, corrigido monetariamente e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês
”, autorizando, desde já, a compensação de valores.

Admitindo, ainda, a existência de sucumbência recíproca na ação ajuizada pela Construtora, a r. sentença distribuiu igualitariamente os ônus sucumbenciais e a responsabilidade pelo pagamento dos honorários advocatícios, estes que fixou em 20% sobre o valor atribuído à causa, suspendendo a exigibilidade da obrigação em relação a Vânia, que é beneficiária da assistência judiciária gratuita (cf. doc. Num. 35259994 - Pág. 1 a Num. 35259995 - Pág. 4).

A apelante Vânia Cristina argui, preliminarmente, nulidade da sentença, especialmente em relação à ação de rescisão contratual contra si ajuizada pela Construtora Elmo Engenharia, em razão da não observância da existência de litisconsórcio necessário, já que o contrato rescindendo “
tem como vendedores duas empresas, a Elmo Engenharia e a
(...)
São Francisco Empreendimentos Imobiliários
”, e esta última “
não compõe o polo ativo
” da ação contra ela, recorrente, ajuizada (cf. doc. Num. 35260500 - Pág. 7/8).

No mérito, discorre longamente sobre a culpa exclusiva da Construtora pela rescisão do contrato dizendo que referida empresa “
não efetuou a entrega dos loteamentos como contratado
”, tendo a rede de esgoto e distribuição de água sido concluída apenas em fevereiro/2010, sendo, pois, perfeitamente lícita, inclusive por aplicação da exceção do contrato não cumprido, a suspensão do pagamento das parcelas contratuais, até porque, em verdade, ela, adquirente, “
foi vítima de propaganda enganosa
”.

Aduz, ainda neste ponto, que, ao contrário do que constou da r. sentença, não houve “
pleito de reconhecimento da ausência de mora contratual até fevereiro/2010
”, mas alegação de legitimidade da suspensão de pagamentos, de modo que não se poderia cogitar da posterior cobrança das referidas parcelas, ainda mais com correção monetária (cf. doc. Num. 35260500 - Pág. 8/10).

Sustenta que, havendo rescisão contratual por culpa da Construtora, descabe a “
incidência de juros ou outros consectários contratuais
” sobre as parcelas vencidas após a entrega do imóvel em perfeitas condições, ocorrida somente em fevereiro de 2010, inclusive porque, segundo ela, “
tanto os juros, quanto eventual multa, só
(são devidos)
após o trânsito em julgado da demanda, a teor do que dispõe o art. 396 do Código Civil
”. Subsidiariamente, afirma que, no máximo, poder-se-ia considerar existência de mora “
somente após a propositura da ação de rescisão contratual pela Construtora, o que ocorreu eu 29/01/2016
”, devendo, ainda, ser afastada, ou, se for o caso, reduzida a multa contratual estipulada em 20% sobre o valor do débito, por ser esta “desarrazoada” e “injusta” (cf. doc. Num. 35260500 - Pág. 13).

Discorre, ainda, sobre o desacerto técnico de sua condenação ao pagamento de aluguel “
caso não haja purgação da mora
”, seja porque “
é possuidora de boa-fé
” e, portanto, detentora “
dos frutos do imóvel, a teor do que dispõe o art. 1.214 do Código Civil
”, seja porque, tratando-se de rescisão por culpa da Construtora, “
não deve ser imputada à adquirente qualquer sanção, tal como seria o pagamento de aluguel
”. Ainda neste ponto, diz que, se mantida a condenação, o valor do aluguel deve ser arbitrado “
sobre a terra nua, poso que o bem vinculado à Construtora é o terreno e não o imóvel nele construído
” (cf. doc. Num. 35260500 - Pág. 16).

Alongando-se, por fim, sobre a necessidade de majoração do valor da indenização por danos morais e sobre a “
possibilidade purgação da mora após a solução do conflito
” mencionada na fundamentação da sentença, mas não em seu dispositivo, pede provimento do recurso para que, acolhida a preliminar, seja declarada “
a nulidade do feito pela não participação do litisconsorte necessário, restituindo o feito ao juízo de piso
”, ou, não sendo este o entendimento, para que seja “
oportunizada a purgação da mora, fixando os parâmetros para tanto, como data de incidência de juros, incidência ou não de multas contratuais e outros consectários
”, bem como para que, reconhecida a culpa exclusiva a Construtora pela rescisão do contrato, seja “
determinada a incidência de juros somente após o trânsito em julgado
”, ou, ao menos, para que seja “
estipulada sua incidência a partir de 29/01/2016
”, para que sejam “
extirpados ou ao menos minorados para patamares justos
” os consectários da mora e a condenação ao pagamento de alugueis, e, por fim, para que seja majorado o valor da indenização por danos morais (cf. doc. Num. 35260500 - Pág. 18 a Num. 35260501 - Pág. 1).

Mesmo regularmente intimada, a Construtora/apelada não apresentou contrarrazões (cf. certidão a que se refere o doc. Num. 35260505 - Pág. 1, publicada no DJE no 10.672).

A Construtora também apelou (cf. doc. Num. 35260503 - Pág. 1/13); afirma a desnecessidade/impossibilidade de indenização por benfeitorias porque não houve sequer demonstração da própria existência destas, nem mesmo de “
quais os valores despendidos
” para sua constituição ou uma simples avaliação.

Aduz que a Cláusula Segunda, §6o, do contrato rescindendo prevê expressamente que “
os compradores somente poderiam edificar as benfeitorias depois do efetivo registro da escritura pública de alienação fiduciária em nome da vendedora, o que não restou comprovado
”, de modo que, tendo estas sido constituídas “
em desconformidade com o contrato
” e também “
com a lei
”, porque não “
estão regularizadas na Prefeitura Municipal
”, estas não devem ser indenizadas, nos termos do art. 34, §1o, da Lei no 6.766/1979 (Lei de Parcelamento Urbano).

Discorrendo, ainda, sobre a necessidade de redução do valor da indenização por danos morais e ausência de prova do nexo de causalidade entre os gastos com a compra de água potável e o atraso na entrega do imóvel, a necessidade de condenação da compradora ao pagamento de alugueis desde a suspensão de pagamento das parcelas contratuais, no ano de 2008, e, por fim, sobre a responsabilidade da adquirente pelo pagamento do IPTU, pede reforma da sentença para modificar, nestes termos, as condenações impostas.

Nas contrarrazões, a autora Vânia refuta os argumentos recursais, especialmente no tocante à indenização por benfeitorias, dizendo, primeiro, que “
a casa foi construída com autorização da Construtora
”, tendo ela, inclusive, sido filmada para propaganda televisiva do empreendimento; em segundo lugar, que sua construção ocorreu em 2007/2008, antes até mesmo da suspensão do pagamento das parcelas contratuais, e, por fim, que a falta de regularização do projeto e construção junto à Prefeitura de Cuiabá/MT se deu por culpa da própria Construtora, que não providenciou a documentação necessária para expedição do “
Habite-se
”.

No mais, reafirmando que é possuidora de boa-fé e que a apuração do valor das benfeitorias se dará em liquidação de sentença, alegando impossibilidade de minoração do valor indenizatório e da pretendida modificação da condenação ao pagamento de alugueis e dizendo que os impostos foram todos pagados, pede desprovimento do apelo (cf. doc. Num. 35260506 - Pág. 1/9).

É o relatório.

Peço dia para julgamento.

Cuiabá, 04 de março de 2020.

Des. JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O (PRELIMINAR DE NULIDADE DO FEITO)

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Sem delongas, a arguição preliminar de nulidade do feito por falta de constituição de litisconsórcio ativo necessário não merece acolhida, por dois simples motivos, a saber, o fato de que a discussão é meramente obrigacional, e o fato de que a empresa São Francisco Empreendimentos Imobiliários Ltda. figura no contrato rescindendo apenas a título de interveniente anuente, porque credora hipotecária da Construtora Elmo Engenharia (cf. doc. Num. 35242977 - Pág. 10 a Num. 35242978 - Pág. 10), não sendo, portanto, afetada diretamente pelo provimento jurisdicional a ser proferido na demanda rescisória.

A propósito da desnecessidade de formação de litisconsórcio ativo nestes casos, “
mutatis mutandis
”, já decidiu o eg. STJ:

“
EMENTA:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE PROCEDIMENTO ARBITRAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO DO CONTRATO. AUSÊNCIA DE CITAÇÃO DO CÔNJUGE VIRAGO NO PROCEDIMENTO ARBITRAL. AUSÊNCIA DE NULIDADE. NATUREZA PESSOAL. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. "É prescindível a citação de cônjuge do comprador em ação que vise à rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, pois a discussão trata apenas de direitos obrigacionais, não existindo litisconsórcio passivo necessário" (AgInt no REsp 1.180.179/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 07/03/2017, DJe de 15/03/2017). 2. Acórdão recorrido alinhado com entendimento do STJ. 3. Agravo interno não provido” (STJ – 4a Turma – AgInt no AREsp 848.735/GO – Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES – j. 14/08/2018, DJe 21/08/2018).

Ademais, o eg. STJ também já se manifestou no sentido de que a formação de litisconsórcio ativo necessário deve ocorrer apenas em situações excepcionalíssimas, em razão da potencial ofensa ao direito constitucional de ação e de acesso à justiça:

“
EMENTA:
PROCESSO CIVIL. LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO. EXCEÇÃO AO DIREITO DE AGIR. OBRIGAÇÃO DE DEMANDAR. HIPÓTESES EXCEPCIONAIS. RECURSO PROVIDO. I - Sem embargo da polêmica doutrinária e jurisprudencial, o tema da admissibilidade ou não do litisconsórcio ativo necessário envolve limitação ao direito constitucional de agir, que se norteia pela liberdade de demandar, devendo-se admiti-lo apenas em situações excepcionais. II - Não se pode excluir completamente a possibilidade de alguém integrar o pólo ativo da relação processual, contra a sua vontade, sob pena de restringir-se o direito de agir da outra parte, dado que o legitimado que pretendesse demandar não poderia fazê-lo sozinho, nem poderia obrigar o co-legitimado a litigar conjuntamente com ele. III - Fora das hipóteses expressamente contempladas na lei (verbi gratia, art. 10, CPC), a inclusão necessária de demandantes no pólo ativo depende da relação de direito material estabelecida entre as partes. Antes de tudo, todavia, é preciso ter em conta a excepcionalidade em admiti-la, à vista do direito constitucional de ação” (STJ – 4a Turma – REsp 141.172/RJ – Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA – j. 26/10/1999, DJ 13/12/1999, p. 150).

“
EMENTA:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ADMISSIBILIDADE. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. PLANO DE SAÚDE EMPRESARIAL. EXTENSÃO A DEPENDENTE DO BENEFICIÁRIO DESDE A INFÂNCIA ATÉ A CONCLUSÃO DE CURSO DE ENSINO SUPERIOR. LEGITIMIDADE ATIVA CONFIGURADA. ESTIPULAÇÃO EM FAVOR DE TERCEIRO. PERDA SUPERVENIENTE DO INTERESSE DE AGIR NÃO DEMONSTRADA. (...) O litisconsórcio necessário passivo deve decorrer de uma exigência legal ou do próprio caráter unitário da relação jurídica. Não há lei que exija que a pessoa beneficiada por plano de saúde coletivo venha litigar conjuntamente com seu dependente. No mesmo sentido, não se vê unitariedade a exigir que o pai e filho recebam a mesma prestação jurisdicional. O tema da admissibilidade ou não do litisconsórcio ativo necessário envolve limitação ao direito constitucional de agir, que se norteia pela liberdade de demandar, devendo-se admiti-lo apenas em situações excepcionais. Não se inclui entre essas situações o litígio que envolve o filho, dependente de pessoa beneficiada por plano de saúde coletivo, e a companhia responsável pela cobertura contratual” (STJ – 3a Turma – REsp 976.679/SP – Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI – j. 08/09/2009, DJe 02/10/2009).

Pelo exposto, rejeito a preliminar.

É como voto.

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A r. sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos de rescisão contratual e impôs condenações correspondentes sob os seguintes fundamentos:

“De proêmio, cumpre frisar que
a parte Autora VANIA CRISTINA DA SILVA PIRES, desistiu do pedido de rescisão contratual por ocasião da audiência de instrução
, com anuência da parte Requerida, razão pela qual,
a controvérsia instalada nos autos cinge-se em verificar se houve descumprimento contratual pela Requerida em entregar o loteamento em atraso e sem as infraestruturas descritas na avença
. (...)

A Requerida limitou-se defender que a parte Autora não adimpliu com os pagamentos e que não seriam verdadeiras as assertivas declinadas na exordial de que o loteamento foi entregue sem conclusão de todas as obras de infraestrutura, contudo, tais argumentos não merecem qualquer credibilidade, já que sequer trouxe aos autos eventual cronograma de tais obras, termo de entrega e/ou a planta do loteamento, sendo certo ainda que as fotografias juntadas as fls. 307/311 sequer possuem data.

Ao revés, da simples leitura dos encartes publicitários trazidos pela Autora (fls. 80/83) e das fotografias corroboras na mídia por ela juntada as fls. 84, perfaz inconteste que o empreendimento comercializado pelas Requeridas foi entregue sem estar com as ruas devidamente pavimentadas
, estando o local da estação de tratamento de água com indícios veementes de abandono, como também
é possível verificar que o loteamento sequer possuía rede de energia elétrica, inexistindo qualquer elemento de prova por parte da Requerida em sentido contrário
.

Outrossim, a parte Requerente juntou as fls. 97/99, documento emitido pela Sanecap, datado de 30/06/2008, indicando acerca da vistoria técnica das obras do Sistema de Esgoto Sanitário e de Abastecimento de Água do loteamento, dando conta que foram constatadas irregularidades pendentes a serem sanadas pela Empresa Requerida
, concedendo o prazo de 30 dias para tanto.

Não bastasse isso,
infere-se do próprio termo de acordo juntado pela Requerida as fls. 301/304, que ela assumiu perante a Sanecap a obrigação de elaborar o projeto executivo de uma Estação de Tratamento de Esgoto (ETE) assim como da sua construção, para que posteriormente a concessionária de serviços públicos promovesse a distribuição da água potável e as respectivas ligações domiciliares, circunstância que por si só, já é o bastante para corroborar com a tese de que o loteamento de fato não foi entregue contendo todas as infraestruturas da forma como foi propagado e avençado
. (...)

E mais, subsistindo previsão contratual expressa e partindo da premissa da previsão legal acerca da obrigatoriedade de construção de infraestrutura básica de rede de abastecimento nas hipóteses de loteamento urbano, não assiste razão à parte Requerida quanto sua isenção de responsabilidade.

Portanto,
a verdade é que a parte Requerida não cumpriu o pactuado ao comercializar o imóvel com a promessa de entregar todos aqueles itens constantes do material publicitário apresentado nestes autos
, as quais sem sombra de dúvidas foram feitas para agregar valor e atrair os consumidores na aquisição do terreno, cuja oferta tem efeito vinculativo e obriga o fornecedor, nos termos dos artigos 30, 31 e 37 do Código de Defesa do Consumidor. (...).

Logo, considerando a ausência de implementação de infraestrutura básica,
há de se reconhecer que o local não possuía à época do início das obras pela Requerente condições mínimas de habitabilidade
, atraindo, assim, a incidência do art. 476 do Código Civil, relativo à exceção de contrato não cumprido, (...).

Dessa forma,
a parte Requerida jamais poderia exigir da Requerente o adimplemento das prestações mensais a que se obrigou originalmente, até que fossem implementados todos os itens propagados nos encartes juntados aos autos
, sendo
razoável que a adquirente se abstivesse de continuar o pagamento das prestações até a regularização das obrigações não atendidas pela vendedora
.

No ponto, cumpre referir que a parte Requerida também não se desincumbiu do seu mister no que tange a comprovação do momento em que teria de fato cumprido com todas as suas obrigações, especialmente quanto aos itens ligados ao lazer e infraestrutura, ônus que, frise-se era de sua incumbência, nos termos do art. 6o do CDC c/c art. 373, do CPC, razão pela qual,
assiste razão à parte Requerente quanto a ausência de mora contratual, implicando assim, na suspensão da cobrança de juros sobre as parcelas inadimplidas
.

Porém, deve incidir sobre tais parcelas a correção monetária, tendo em vista que esta independe da mora, pois se trata de instrumento de recomposição da moeda.
(...)

DA AÇÃO CONEXA - PROCESSO CÓDIGO 1083862

Pretende a vendedora ELMO ENGENHARIA LTDA a rescisão da avença, sob o argumento que a compradora estaria em mora com as parcelas ajustadas no contrato desde 14/12/2008.

Ocorre que restou cabalmente demostrado nos autos o inadimplemento do contrato de compra e venda pela vendedora, que descumpriu a obrigação de entregar o empreendimento com todas as obras de infraestrutura anunciadas por ocasião da comercialização dos lotes, autorizando a suspensão do pagamento pelo adquirente, em razão da aplicação da exceção de contrato não cumprido prevista no art. 476 do Código Civil, que proclama que nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento do outro. (...)

Todavia, os elementos de prova juntados pelas partes, notadamente pelos documentos corroborados as fls. 152/161 e 217/229, possibilitam concluir ainda que ao menos para as 60 (sessenta) unidades consumidoras existentes no loteamento e que utilizam do sistema de água e esgoto
a Requerida cumpriu com o termo de compromisso referente as obras de rede de distribuição de agua e rede coletora de esgoto perante a concessionária de serviços públicos em fevereiro/2010
.

Deveras,
não se pode perder de vista que a Compradora ora Requerida somente interpusera a ação conexa (código 455985), buscando a reparação por danos materiais e morais em 03/09/2010
, ou seja, quando já cumprida a obrigação por parte da Vendedora, circunstância que em um primeiro momento permitiria concluir pela subsistência da mora contratual por parte daquela, pois
a partir daí deveria ter retomado os pagamentos das parcelas, ou no mínimo, consignado em juízo os respectivos valores a fim de se eximir dos efeitos da inadimplência
.

Lado outro, também não se está diante de um cenário de normalidade contratual, e conquanto não se negue direito ao vendedor de buscar a resolução ou rescisão contratual,
deve-se primar pela conservação dos negócios jurídicos, em observância aos princípios basilares do Código Civil que norteiam as relações, dentre eles a equidade, a função social do contrato e a boa-fé
, sobretudo considerando que na situação ora retratada
a compradora (e também os assistentes que ingressaram ao final da instrução), foram categóricos em afirmar que não pretendem se eximir do pagamento do preço já que no local construíram sua residência.

Além disso, na demanda intentada pela adquirente, foi acolhido o pedido de reconhecimento da ausência de mora contratual até fevereiro/2010, implicando assim, na suspensão da cobrança de juros sobre as parcelas inadimplidas, devendo, entretanto, incidir sobre tais parcelas a correção monetária.

Nesse encalço, fixados tais parâmetros para apurar o valor da dívida existente perante a alienante, por certo
a rescisão contratual poderá ser elidida mediante a respectivo pagamento
.

Todavia,
entendo por bem também modular os efeitos da rescisão, para o caso de as partes não chegarem a um denominador comum sobre a forma de pagamento do saldo devedor
”
–
grifei
e
destaquei
.

Percebe-se claramente da leitura do trecho supratranscrito que, de um lado, mesmo tendo admitido que a Construtora inadimpliu o contrato por “ausência de implementação de infraestrutura básica” no empreendimento, e que, por isso, era legítima a suspensão de pagamento de parcelas contratuais enquanto não fosse entregue em perfeitas condições o imóvel adquirido, o MM. Juiz reconheceu a existência de mora contratual da autora Vânia, cuja conduta legitima a pretensão de rescisão do contrato pela Construtora, notadamente porque, como a entrega regular do bem ocorreu em fevereiro/2010, a partir de então não mais havia justificativa para a negativa de pagamento das parcelas contratuais.

Por outro lado, considerando que ambas as partes incidiram em mora contratual em determinado ponto, e também que, durante a instrução processual, a autora Vânia desistiu expressamente do pleito de rescisão do contrato, manifestando, inclusive, intuito de conservação do negócio jurídico, o MM. Juiz entendeu por bem autorizar uma espécie de “
purgação da mora
”, passando, então, a “
modular os efeitos da rescisão, para o caso de as partes não chegarem a um denominador comum sobre a forma de pagamento do saldo devedor
”, fazendo-o sob os seguintes fundamentos:

“
O efeito imediato da rescisão do compromisso de compra e venda é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da entabulação do negócio, compreendendo o reembolso integral do vertido pela adquirente e a indenização pelas benfeitorias que realizou no imóvel
, porquanto somente a partir da citação é que transmudara a posse de boa-fé que exercia, ensejando, como corolário, que sejam indenizadas todas as benfeitorias úteis e necessárias que a antecederam e, por sua vez, apenas as necessárias que a sucederam (CC, art. 1.220), assistindo-lhe, inclusive, o direito de retenção do imóvel até que aperfeiçoado a composição das acessões agregadas à coisa como forma de coibição do locupletamento sem causa, cujo montante deverá ser apurado por ocasião da liquidação da sentença.

Conveniente ponderar que
configurado a culpa recíproca na resolução do contrato, para que sejam reparados adequadamente os prejuízos sofridos, é cabível fixação de aluguel no período em que a compradora esteve na posse do imóvel e não efetuou os pagamentos necessários
.

No caso em tela, a indenização, na forma de aluguel mensal é devida desde a data da citação, cujo valor deve corresponder ao valor de mercado para outros imóveis similares na região, ora arbitrado em percentual de 1% (um por cento) do preço e será apurado na ocasião da liquidação da sentença, sendo, a partir de então, corrigido monetariamente e acrescido de juros moratórios de 1% ao mês.

Deverá a compradora também, por decorrência lógica, responder por eventuais dívidas consistentes em tributos, tarifas de serviços públicos como água e esgoto e energia elétrica, relativos ao imóvel, até data da desocupação.

Por fim, admissível eventual compensação de valores nos termos acima, o que deverá ser apurado em sede de liquidação de sentença”
(
grifei
).

Em outras palavras, apesar de ter julgado ambas as demandas de forma conjunta, a r. sentença deu resolução diversa às pretensões deduzidas reciprocamente pelas partes. De um lado, homologou a desistência do pedido rescisório da adquirente Vânia e acolheu seus pedidos indenizatórios, condenando a Construtora e a Incorporadora ao pagamento de indenizações por danos morais e materiais, e, lado outro, deu parcial procedência ao pedido de rescisão contratual formulado pela Construtora, impondo condenações a ambas as partes a título de reestabelecimento do “
status quo ante
”, mas tudo isso apenas para “
modular os efeitos da rescisão, para o caso de as partes não chegarem a um denominador comum sobre a forma de pagamento do saldo devedor
”.

Trocando em miúdos, a sentença condicionou sua própria eficácia ao insucesso de eventual composição amigável das partes, quase como se dissesse que, não havendo acordo extrajudicial, a Construtora seria condenada às indenizações por danos morais e materiais, bem como à restituição integral dos valores pagados por Vânia e indenização por benfeitorias, e Vânia seria condenada ao pagamento de aluguel do imóvel a partir da data da citação. Valores a serem quantificados em liquidação de sentença.

E é justamente este o maior ponto de controvérsia recursal.

Conquanto realmente haja breve discussão sobre a carga de culpa pela rescisão contratual, quando uma parte discorre sobre a conduta da outra, olvidando-se propositalmente da sua, ou seja, Vânia dizendo sobre a imperfeição da obra e a Construtora sobre a falta de pagamento das parcelas, é bastante visível que este discurso é muito mais voltado à justificação das teses de descabimento/desacerto das condenações recíprocas.

Vânia diz que, havendo rescisão por culpa da Construtora, não pode ela ser condenada ao pagamento de alugueis, nem ao pagamento das parcelas contratuais vencidas a partir de fevereiro/2010, muito menos com incidência de consectários legais (juros e correção monetária).

A Construtora afirma que não houve demonstração da existência de benfeitorias no local e que, se existem, estas foram constituídas irregularmente e, portanto, não podem/devem ser indenizadas, e, ainda, que a condenação ao pagamento dos alugueis deve ser estendida desde a data da suspensão de pagamento das parcelas contratuais, em 2008.

Há, ainda, discussão sobre a quantificação da dívida a ser purgada para fins de continuidade da relação contratual.

Pois bem. Apesar de Vânia ter desistido formalmente do pedido de rescisão de contrato e manifestado interesse na continuidade do negócio jurídico, certo é que sua pretensão não vincula os interesses da Construtora, que também formulou pedido rescisório na ação conexa, devendo este, pois, ser analisado e decidido à luz da legislação pátria, não podendo o provimento jurisdicional requestado ser condicionado a possível composição amigável das partes.

Leitura dos autos mostra muito claramente que a Construtora não entregou o imóvel em perfeitas condições de habitabilidade na data aprazada, e, assim, igualmente inegável a regularidade/legitimidade da suspensão de pagamento das parcelas contratuais pela adquirente Vânia. Esta suspensão, portanto, não poderia autorizar/justificar a rescisão do contrato.

Porém, como o imóvel foi entregue em fevereiro/2010, o que não é sequer negado nos autos, cessou a particularidade autorizadora da suspensão do pagamento das parcelas, de modo que, a partir de então, realmente há mora por parte da adquirente Vânia, e, a partir de então, viável a pretensão de rescisão do contrato pela Construtora.

Há, aqui, dois aspectos relevantes para a justa e correta solução da controvérsia instaurada: de um lado, o ilícito contratual que inegavelmente causou danos de ordem moral e material à adquirente, que não só passou a residir em local sem mínimas condições de habitabilidade, como também foi obrigada a dispender valores para adquirir água potável naquela época, e, que, portanto, justificam a procedência do pedido indenizatório.

Lado outro, a igualmente inegada falta de pagamento das parcelas contratuais, mora contratual que justifica o acolhimento do pedido de rescisão do contrato formulado pela Construtora.

Esses dois aspectos foram corretamente sopesados pela r. sentença, que julgou procedente o pedido indenizatório, eis que inegável a existência de nexo de causalidade entre referido ilícito contratual e os gastos com aquisição de água potável, no valor total de R$ 1.210,00, conforme demonstrado nos documentos de fls. 88/96 dos autos físicos do Proc. no
0026955-16.2010.811.0041 (Código 455985),
correspondentes aos docs. Num. 35376490 - Pág. 5/13 dos autos eletrônicos, e também evidente a existência de dano moral indenizável, cuja repercussão também foi corretamente sopesada pelo juiz ao fixar valor indenizatório em R$ 15 mil, este que admito ser razoável e condizente com o duplo caráter punitivo-pedagógico da condenação.

A sentença acertou, também, ao reconhecer a culpa concorrente das partes pela rescisão do contrato, notadamente pela ocorrência de mora contratual de ambas, e, realmente, a consequência jurídica da rescisão do pacto é o restabelecimento do “
status quo ante
”, com restituição dos valores pagados pela adquirente e restituição do bem à posse direta da vendedora, e, tratando-se de bem imóvel, igualmente imprescindível a indenização das benfeitorias comprovadamente existentes naquela localidade (cf. doc. Num. 35376490 - Pág. 2/3 e Num. 35376491 - Pág. 15/16), resguardando-se o direito de retenção até definitiva indenização.

A discussão sobre falta de autorização pela municipalidade para construção das benfeitorias no imóvel contrasta diretamente com o reconhecimento de culpa da Construtora pela não entrega do empreendimento em perfeitas condições na data aprazada, pois, sendo a Construtora a responsável pela impossibilidade de expedição do “
Habite-se
” pela Prefeitura Municipal, a tentativa de impedimento de indenização por benfeitorias sob esse argumento configura, na realidade, alegação de própria torpeza.

Ou seja, deu causa a fato impeditivo de regularização de qualquer construção junto aos órgãos de controle de habitação, e, após ter contra si deduzido pedido indenizatório, alega impossibilidade de indenização,
nos termos do art. 34, §1o, da Lei no 6.766/1979 (Lei de Parcelamento Urbano),
porque as benfeitorias foram
constituídas “
em desconformidade com o contrato
” e também “
com a lei
”, porque não “
estão regularizadas na Prefeitura Municipal
”.

Apenas em relação ao único ponto subsistente, qual seja, a condenação de Vânia “ao pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal desde a data da citação”, é que falhou a r. sentença.

Ora, após a rescisão do pacto, que reconhecidamente se deu na data da citação de Vânia para a ação de rescisão promovida pela Construtora, Vânia exerce posse direta sobre o imóvel exclusivamente em razão do direito à retenção até indenização das benfeitorias, este inclusive reconhecido e proclamado pelo próprio ato sentencial, sendo incongruente afirmar que Vânia deveria indenizar a Construtora, mediante pagamento de aluguel, pelo uso do imóvel enquanto a Construtora não a indenizar pelas benfeitorias ali erigidas.

Pelo exposto, desprovejo o recurso da Elmo Engenharia e provejo parcialmente o recurso de Vânia Cristina da Silva Pires Lino, apenas para excluir a condenação ao pagamento de alugueis enquanto exercer seu direito à retenção do imóvel, mantendo, no mais, intocada a r. sentença apelada.

Custas recursais “
pro rata
”, observada a regra do art. 98, §3o, do CPC em relação a Vânia.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/06/2020