Tribunal: TJMT
Processo: 0002739-78.2016.8.11.0041
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-07-08
Data de publicação: 2020-07-10

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0002739-78.2016.8.11.0041
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL PREVISTA EM DISTRATO – LOCAÇÃO DE SALA COMERCIAL - CLÁUSULA EXPRESSA QUE PREVÊ PAGAMENTO DE TAXA DE TRANSFERÊNCIA E DESPESAS DE COMERCIALIZAÇÃO PELA CESSÃO – CESSÃO DO ESPAÇO COMERCIAL EM FAVOR DE TERCEIRO – ABUSIVIDADE AFASTADA – SENTENÇA REFORMADA – AÇÃO IMPROCEDENTE – RECURSO PROVIDO.
Se no Distrato da locação comercial houve expressa previsão da cobrança da taxa de transferência e de despesas com a divulgação na busca por terceiro para uso do espaço, não há falar em irregularidade ou abusividade, porquanto a relação negocial apresenta-se hígida e traduz a vontade das partes que livremente a pactuaram.
Contrato de locação e posterior distrato entre lojista e empreendedor de shopping center evidencia que se trata de relação negocial em que as partes gozam de ampla liberdade de contratação, o que restringe a possibilidade de intervenção judicial no conteúdo do negócio pactuado. Artigo 54 da Lei no 8.245/1991.
Distrato da locação vinculado à cessão pelo direito de uso e obrigações para terceiro. Circunstância que evidencia a indenização do ponto em favor da autora que, por força da rescisão antecipada do pacto locatício, concordou com a cobrança da taxa de transferência e de comercialização estipuladas pelo Shopping Center, sem que se divise abusividade ou vício de consentimento a macular a avença. Improcedência da ação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0002739-78.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Defeito, nulidade ou anulação, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[FREDERICO LEONCIO GAIVA NETO - CPF: 956.766.351-34 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), QUIM COMERCIO DE VESTUARIO INFANTIL LIMITADA - ME - CNPJ: 15.425.172/0001-84 (APELADO), RODOLFO COELHO RIBEIRO - CPF: 005.083.111-95 (ADVOGADO), FREDERICO LEONCIO GAIVA NETO - CPF: 956.766.351-34 (APELADO), CONDOMINIO CIVIL PANTANAL SHOPPING - CNPJ: 06.954.647/0001-39 (APELANTE), MARCELO ALEXANDRE OLIVEIRA DA SILVA - CPF: 878.207.651-00 (ADVOGADO), USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0002739-78.2016.8.11.0041

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL PREVISTA EM DISTRATO – LOCAÇÃO DE SALA COMERCIAL - CLÁUSULA EXPRESSA QUE PREVÊ PAGAMENTO DE TAXA DE TRANSFERÊNCIA E DESPESAS DE COMERCIALIZAÇÃO PELA CESSÃO – CESSÃO DO ESPAÇO COMERCIAL EM FAVOR DE TERCEIRO – ABUSIVIDADE AFASTADA – SENTENÇA REFORMADA – AÇÃO IMPROCEDENTE – RECURSO PROVIDO.

Se no Distrato da locação comercial houve expressa previsão da cobrança da taxa de transferência e de despesas com a divulgação na busca por terceiro para uso do espaço, não há falar em irregularidade ou abusividade, porquanto a relação negocial apresenta-se hígida e traduz a vontade das partes que livremente a pactuaram.

Contrato de locação e posterior distrato entre lojista e empreendedor de shopping center evidencia que se trata de relação negocial em que as partes gozam de ampla liberdade de contratação, o que restringe a possibilidade de intervenção judicial no conteúdo do negócio pactuado. Artigo 54 da Lei no 8.245/1991.

Distrato da locação vinculado à cessão pelo direito de uso e obrigações para terceiro. Circunstância que evidencia a indenização do ponto em favor da autora que, por força da rescisão antecipada do pacto locatício, concordou com a cobrança da taxa de transferência e de comercialização estipuladas pelo Shopping Center, sem que se divise abusividade ou vício de consentimento a macular a avença. Improcedência da ação.

R E L A T Ó R I O

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QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

No

LATÓRIO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES

Egrégia Câmara:

Cuida-se de Recurso de Apelação interposto pelo
Condomínio Civil do Pantanal Shopping
contra sentença que julgou procedente a Ação Declaratória movida por
Quim Comércio de Vestuário Infantil Ltda
., para considerar abusiva cláusula de distrato de locação de sala comercial, com a redução da taxa de transferência pela cessão do direito de uso, de 10 alugueis para o equivalente a 03, além de afastar o valor relativo às despesas de comercialização no importe de R$13.000,00,

destinada para terceiro, no caso a empresa
ANCAR IVANHOE INTERMEDIÇÃO NEG. IMOBILIÁRIOS LTDA.

Explica que a apelada locava sala comercial no Shopping Center de propriedade do Recorrente e desejava rescindir o contrato de locação, o que lhe obrigaria a pagar valores a título de multa penal.

Sustenta que como forma de reduzir os prejuízos do apelado, foi acionada a empresa comercializadora do empreendimento, denominada ANCAR IVANHOE, que buscou no mercado interessados para assumir o espaço comercial que estava locado para a Recorrida por prazo determinado.

Anota que referido interessado foi encontrado, no caso a empresa
SAGUI ARTIGO DO VESTUÁRIO LTDA
, que se dispôs a pagar o valor de R$ 230.000,00 para a Recorrida (ID 27251617 – pág. 05).

Em vista disso, sustenta que as partes firmaram distrato e acordaram o pagamento tanto da “taxa de transferência” prevista no contrato, de R$ 38.765,16, equivalente a 09 aluguéis, quanto o pagamento das “despesas de comercialização” no importe de R$ 13.800,00, como forma de contraprestação aos serviços prestados pela empresa ANCAR IVANHOE (ID 27251617 – pág. 01).

Assegura que o contrato em sua cláusula décima primeira e cláusula décima nona, parágrafo primeiro do anexo II (ID 27251614 – pág. 02), prevê o pagamento da
taxa de transferência
no importe equivalente a 10 alugueis, sendo certo que foi ajustado o pagamento de 09 alugueis (R$ 38.765,16) (ID 27251478 – pág. 02)

Assegura que referido valor não foi ajustado a título de multa, mas sim para quitar a taxa de transferência acordada no pacto e as despesas de comercialização devidas à terceiro, que devem ser mantidos.

Reclama que é despropositado a Recorrida, após anuir com as condições estabelecidas no contrato e após concordar com os valores estipulados no distrato – que fez com que a Recorrente anuísse com a cessão, vir pleitear em Juízo a abusividade das cláusulas aceitas, cujas obrigações inclusive já foram quitadas, em flagrante violação por parte da Recorrida da boa-fé contratual prevista no artigo 422 do Código Civil.

Consigna que a Lei de Locação é expressa ao mencionar que a intervenção judicial somente ocorrerá no caso de falta de estipulação acerca da multa (artigo 4o - parte final). De modo que por ser lei especial, se sobressai sobre o Código Civil e afasta a aplicação do artigo 413 do Código Civil, conforme se infere nos seus artigos 4o, e 54-A § 2o.

Assevera que a Lei de Locações, até mesmo quando trata da multa, privilegia o princípio
da pacta sunt servanda
e a força obrigatória dos contratos, de modo a afastar a intervenção judicial, nos mesmo moldes do que ocorre com o próprio Código Civil com as inovações estabelecidas nos artigos 421 e seu § único, e ao artigo 422, incisos II e III.

Reclama que a r. sentença equivocou-se ao reduzir o valor acertado entre as partes com fundamento no artigo 413 do CC.

Sustenta nulidade da sentença, porque
extra petita
no que tange a “despesa de comercialização”, porquanto a apelado fez pedido de redução apenas da multa aplicada e não das despesas de comercialização. Contudo, o valor ajustado entre as partes tem origem na “taxa de transferência”, caso em que a redução de valores imposta pela sentença também é
extra petita
.

Requer o provimento do recurso a fim de manter a higidez das cláusulas e valores ajustados no distrato; de forma subsidiária anulada a sentença porque extra petita no que tange a taxa de comercialização, ou, ainda, se mantida a sentença acerca da natureza da obrigação postula que seja devido, a título de taxa de transferência, o valor de 06 alugueres e a manutenção dos valores a título e despesas de comercialização.

Nas contrarrazões, a apelada postula o desprovimento do apelo e majoração para 20% dos honorários em grau de recurso (artigo 85, §§1o e 11 do CPC).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

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QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0002739-78.2016.8.11.0041

VOTO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Cuida-se de ação ajuizada por
Quim Comércio de Vestuário Infantil Ltda
.,
com o escopo de declarar a abusividade de cláusulas do Instrumento Particular de Distrato do Contrato de Locação do Espaço Comercial no 2130-A do Pantanal Shopping, firmado entre as partes em 07-02-2014, a título de “taxa de transferência”, prevista no contrato, equivalente ao valor de 10 (dez) alugueres, no total de

R$38.765,16.

O contrato de locação objeto do distrato teve início em 01/06/2012 e termo previsto para 31/05/2017, pelo valor mensal de R$4.032,00 (quatro mil e trinta e dois reais).

Na mesma ocasião do Distrato, houve a cessão do contrato e transferência de direito de uso e obrigações referente ao espaço comercial para terceiros. Pela cessão, o terceiro interessado se dispôs a pagar a importância de R$230.000,00 em favor da apelada, pelo direito de uso do espaço comercial.

A ação foi julgada parcialmente procedente para declarar a abusividade dos valores cobrados a título de multa e taxa pela
rescisão antecipada
e cessão dos direitos locatícios, de modo a reduzi-la de 10 para 03 alugueres vigentes.

Na Cláusula Décima Primeira do Contrato originário de Locação, parágrafo Segundo, há previsão expressa acerca da Cessão ou transferência do Contrato pelo Locatário, bem assim na Cláusula Décima quinta do Anexo II (fl.67) que prevê:

“Na hipótese dos itens anteriores, e em havendo a concordância do LOCADOR este fará jus a uma taxa de transferência equivalente ao valor de 10 (dez) alugueres mínimos vigentes á época da eventual cessão.”

As taxas questionadas na ação e reconhecidas como abusivas na sentença estão previstas na Cláusula Quarta do Distrato que tem o seguinte conteúdo:

“
4. CLAUSULA QUARTA – DO PAGAMENTO DA TAXA DE TRANSFERÊNCIA E COMISSÃO
– Tendo em vista a cessão, por alienação, pelo LOCATÁRIO DISTRATANTE ao INTERVENIENTE do fundo de comércio atinente ao Espaço Comercial no 2130-A fica este último responsável pelo pagamento ao
LOCADOR DISTRATANTE da taxa de transferência, no valor de R$38.765,16
(trinta e oito mil setecentos e sessenta e cinco reais e dezesseis centavos) e fica responsável também pelo pagamento de
despesas de comercialização do respectivo espaço no valor de R$13.800,00
(treze mil e oitocentos reais), cujo valor será pago diretamente a ANCAR IVANHOE INTERMEDIAÇÃO NEG. IMOBILIÁRIOS LTDA., conforme ajustado no Instrumento de Cessão assinado nesta mesma data, todos a serem pagos no ato da assinatura deste instrumento, através de boletos bancários emitidos pelo LOCADOR DISTRATANTE e ANCAR IVANHOE INTERMEDIAÇÃO NEG. IMOBILIÁRIOS LTDA, respectivamente. A falta de pagamento dos valores devidos, na data aprazada, implicará na incidência de correção monetária, juros e multa tal como previsto no parágrafo único da cláusula terceira supra.”

Nota-se, assim, que no caso em exame, para realizar o distrato da locação e promover a cessão do espaço comercial em favor do terceiro, a autora apelada teve descontado dos R$230.000,00, o valor referente a taxa de transferência de R$38.765,16, bem assim despesas de comercialização do respectivo espaço no valor de R$13.800,00, sem que se visualize vício de consentimento. É dizer, agiu livremente e concordou com os termos contratados.

Destaca-se que não se trata de relação de consumo, conforme reiterados entendimentos da jurisprudência (v.g. AgRg no AREsp 101.712/RS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 03/11/2015, DJe 06/11/2015; REsp 567.192/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 05/09/2013, DJe 29/10/2014) e no caso específico não se visualiza vício de vontade ou situação a justificar a intervenção judicial na autonomia da vontade das partes, que precisa ser respeitada.

Com efeito, dispõe o artigo 54 da Lei no 8.245/91:

“Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping centers prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.”

Registra-se que tanto por ocasião do contrato de locação quanto pela cessão da locação, a empresa apelada concordou com os termos pactuados, notadamente com a cláusula que prevê a cobrança da quantia definida pelo Shopping a título de “taxa de transferência” e de comercialização, além de que referida estipulação não é vedada pelo ordenamento vigente, como preceitua o artigo 122 do CC:

“São lícitas, em geral, todas as condições não contrárias à lei, à ordem pública ou aos bons costumes; entre as condições defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes”

Por fim, pondera-se que à empresa apelada era possível, se discordasse da cobrança, optar por mera resilição do contrato, caso em que arcaria com o pagamento da multa pactuada e não receberia pela cessão. De modo que essa liberdade afasta o argumento de ilicitude por potestatividade.

A contratação deu-se em plano de liberdade, a autora optou pelo pagamento da taxa de transferência porque isso lhe foi conveniente, bem assim como cedeu para terceiro o direito de uso do espaço comercial.

Em caso análogo, a jurisprudência:

“LOCAÇÃO. Ação anulatória de cláusula contratual. Sentença de improcedência. Interposição de apelação pela empresa autora. - Requerimento de antecipação de tutela recursal. Rejeição. Ausência de indício de ilegalidade ou irregularidade na r. sentença que possa causar lesão grave e de difícil reparação à empresa autora. Questão que se mostra prejudicada a esta altura do processo. - Mérito. Contrato de locação que foi objeto de sucessivas cessões, com o consentimento do locador. Direito de recebimento da taxa de transferência pelo shopping réu estava condicionado apenas à sua anuência com a cessão da locação, de maneira que a exigibilidade de tais valores independe de comprovação da valorização do ponto comercial constituído no imóvel locado.
Relação locatícia entre lojista e empreendedor de shopping center. Partes que gozam de ampla liberdade de contratação, o que restringe a possibilidade de intervenção judicial no conteúdo do negócio pactuado. Artigo 54 da Lei no 8.245/1991. Shopping réu que faz jus ao recebimento da taxa de transferência, porquanto referido direito foi livremente pactuado entre as partes e a condição necessária à sua exigibilidade foi regularmente atendida. Alegação de excesso de cobrança no valor da taxa de transferência. Afastamento. Expressa alteração do valor que o contrato originário de locação previa para referida taxa. Cobrança efetuada pelo shopping réu em face da empresa autora não padece de qualquer irregularidade. Improcedência da presente ação era medida que se impunha. Manutenção da r. sentença. Apelação não provida.
(TJSP; Apelação Cível 1028877-86.2017.8.26.0114; Relator (a): Carlos Dias Motta; Órgão Julgador: 29a Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 9a Vara Cível; Data do Julgamento: 30/04/2019; Data de Registro: 30/04/2019) (grifei)

Com essas considerações, merece provimento o apelo a fim de julgar improcedente a presente ação declaratória movida por
Quim Comércio de Vestuário Infantil Ltda
., com a consequente inversão do ônus da sucumbência.

Posto isso, dá-se provimento ao recurso interposto pelo
Condomínio Civil do Pantanal Shopping, para julgar improcedente a ação a fim de afastar a
abusividade de cláusulas do Instrumento Particular de Distrato do Contrato de Locação do Espaço Comercial no 2130-A do Pantanal Shopping, firmado entre as partes em 07-02-2014.

É como voto.

V O T O S V O G A I S

De acordo com o Relator.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 08/07/2020