Tribunal: TJMT
Processo: 0000333-38.2016.8.11.0024
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-11-11
Data de publicação: 2020-11-16

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – AUSÊNCIA DE TÍTULO HÁBIL – QUITAÇÃO DO CONTRATO – NÃO DEMONSTRADA – AUSÊNCIA DE RESISTÊNCIA DA PARTE REQUERIDA – RECURSO DESPROVIDO.
São requisitos indispensáveis para a propositura da adjudicação compulsória: a existência de obrigação derivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a quitação do total do preço pelo promitente comprador e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura, que não foram devidamente comprovados.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000333-38.2016.8.11.0024
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS,

DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA]

Parte(s):

[BENEDITO ANTONIO BRUNO - CPF: 424.491.201-06 (APELANTE), ANTONIO CARLOS MOREIRA TURQUETO - CPF: 537.838.168-15 (APELADO), ANTONIO FERNANDO MANCINI - CPF: 137.407.331-87 (ADVOGADO), ELAINE FERREIRA SANTOS MANCINI - CPF: 016.780.838-95 (ADVOGADO), BENEDITO ALVES FERRAZ (APELADO), MOSAR FRATARI TAVARES - CPF: 303.206.316-72 (ADVOGADO), BENEDITO ANTONIO BRUNO - CPF: 424.491.201-06 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA – AUSÊNCIA DE TÍTULO HÁBIL – QUITAÇÃO DO CONTRATO – NÃO DEMONSTRADA – AUSÊNCIA DE RESISTÊNCIA DA PARTE REQUERIDA – RECURSO DESPROVIDO.

São requisitos indispensáveis para a propositura da adjudicação compulsória: a existência de obrigação derivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a quitação do total do preço pelo promitente comprador e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura, que não foram devidamente comprovados.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 0000333-38.2016.8.11.0024

APELANTE:

BENEDITO ANTONIO BRUNO

APELADO:

ANTONIO CARLOS MOREIRA TURQUETO E OUTRO

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
BENEDITO ANTONIO BRUNO
contra r. sentença proferida pelo Juízo da 1a Vara Cível da Comarca de Chapada dos Guimarães-MT,
MMo Juiz Leonisio Salles de Abreu Junior
, lançada nos autos da Ação de Adjudicação Compulsória n. 0000333-38.2016.8.11.0024 (Código 77944)
,
ajuizada em face de
ANTONIO CARLOS MOREIRA TURQUETO
e de
BENEDITO ALVES FERRAZ
, que julgou improcedentes os pedidos da inicial, condenando o autor/recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

O apelante, em suas razões recursais, aduz que o juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos da inicial, em razão da ausência de prova do contrato de compra e venda e da respectiva quitação, no entanto, afirma que houve uma sucessão de contratos para comprovar a aquisição do bem.

Primeiramente argumenta que a aquisição foi demonstrada com a reserva de proposta de compra e venda, firmada entre o Sr. Joao Bosco e a imobiliária, onde consta na nota de rodapé a assinatura do Sr. João Bosco e do preposto da imobiliária que realizou a venda e, posteriormente, legitimada com o contrato de compra e venda firmada entre o Sr. João Bosco e o requerente/apelante, atestando o instrumento jurídico que importa transferência ou cessão de direitos. Ressalta, inclusive, que reside no imóvel desde 14/11/1990 até os dias atuais.

Afiança que o contrato de promessa de compra e venda é considerado um pré-contrato que se efetiva com a escritura definitiva em nome do comprador, que no presenta caso veio acompanhada de demonstrativo do adimplemento do valor total do negócio.

Por outro lado, defende que o pedido de reserva de compra e venda preenche todos os requisitos previstos no art. 11 e suas alíneas, do Decreto-Lei no 59/1937, sendo que o art. 1.417 do CC preconiza que “
Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel
”.

Menciona que a ausência de quitação não deve prosperar, pois foram liquidadas mediante cheques, cujo pagamento não foi impugnado pelos recorridos, de modo que os requisitos para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória foram devidamente preenchidos.

Assim sendo, pugna para que seja reformada a r. sentença, para julgar totalmente procedente os pedidos da inicial, ou mantendo-se a improcedência, que seja determinada a devolução da quantia paga pelo recorrente e pelo antecessor do imóvel, devidamente corrigido (Id. 62500475).

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando pelo desprovimento do recurso, ao fundamento de que o recorrido não preenche os requisitos legais da adjudicação compulsória (Id. 62500481).

O preparo foi recolhido (Id. 62500479 - Pág. 2).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Infere-se dos autos que
BENEDITO ANTONIO BRUNO
ajuizou a ação de adjudicação compulsória em face de
ANTONIO CARLOS MOREIRA TURQUETO
e de
BENEDITO ALVES FERRAZ
, alegando, em síntese, que em 14/11/1990, João Bosco Martins dos Santos teria adquirido do requerido o referido imóvel, sendo que, na data de 01/08/2007, fora vendido ao autor pelo montante de R$2.700,00 (dois mil e setecentos reais), de maneira que, desde então, estaria a exercer a posse sobre a área.

Informou que entrou em contato com o requerido para a transferência dominial, no entanto, não obteve êxito, razão pela qual pleiteia a adjudicação compulsória do mencionado imóvel objeto desta demanda em favor do requerente com a expedição do competente mandado ao cartório do Primeiro Tabelionato e Registradoria Paixão Comarca de Chapada dos Guimarães/MT, para que seja expedida a escritura pública definitiva do referido imóvel acima descrito em prol da Requerente.

Após regular processamento do feito, o magistrado julgou improcedentes os pedidos da inicial, em razão da ausência de prova do contrato de compra e venda e da respectiva quitação, condenando o autor/recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Irresignado, o apelante aduz que a aquisição do imóvel está materializada na sucessão de contratos anexos à inicial, sendo elas a reserva de proposta de compra e venda que firmara com o antigo possuidor do imóvel, Sr. Joao Bosco e o preposto dos apelados, e no contrato de compra e venda firmada com este e o apelante, cujos pagamentos foram formalizados mediante cheques, não impugnados pelos recorridos.

Pois bem. O art. 1.418 do CC preconiza que o “
promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel
”.

Desse modo, constata-se que são requisitos indispensáveis para a propositura da adjudicação compulsória a existência de obrigação derivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a quitação do total do preço pelo promitente comprador e a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura.

No que tange a formalização da compra e venda, tenho que a r. sentença fez percuciente análise da questão ora submetida a julgamento, motivo pelo qual peço vênia para transcrever, integrando-os às razões de decidir, os judiciosos fundamentos nela lançados,
in verbis
:

“(...)

Conquanto a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Súmula n° 239) tenha afastado a necessidade de registro do compromisso de compra e venda ao cartório de registro de imóveis, é certo que mantém a necessidade de comprovação da celebração da avença (ainda que não registrada) e da quitação dos valores que lhes são correspondentes.

Analisando as provas produzidas e reproduzidas nos autos, vê-se que o documento que subsidia os pedidos formulados na inicial (fl. 15), trata-se, em verdade, se simples ‘reserva e proposta de compra’, pretensamente firmado por João Bosco Martins dos Santos, que, por consequência teria dado ensejo ao contrato de compra e venda firmado entre ele e o autor.

Contudo, tal documento fora preenchido de maneira precária, de modo que, ao que se infere de sua leitura, constitui apenas uma espécie de formulário subscrito pela empresa ASSENAV (Assessoria de Venda de Imóveis), possivelmente atuante no ramo imobiliário. Não há sequer assinatura do proprietário do imóvel, de modo que não lhe é possível conferir a prova necessária ao contrato de compra e venda, já que, repita-se, não há sequer assinatura do suposto vendedor.

Portanto, sem desnecessárias delongas, ausente prova do contrato de compra e venda e da respectiva quitação, não há que se falar na procedência de pedido de adjudicação compulsória, conforme entendimento firmado pelo egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso.

(...)”

Conforme já asseverado pelo magistrado singular, o pedido de reserva de compra e venda demonstra apenas que houve início de negociação sem a formalização do contrato, portanto, ausente a prova do contrato de compra e venda, ainda que formalizado o instrumento de id. 62490560 - Pág. 5/6, entre o Sr. João Bosco Martins dos Santos e o apelante.

Trago à colação julgado em caso semelhante,
in verbis
:

“AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REQUERIMENTO FORMULADO POR QUEM NÃO DISPÕE DE TÍTULO HÁBIL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO. Apelação da sentença por meio da qual o juiz a quo julgou improcedente o pedido de adjudicação compulsória, considerando que a demandante não celebrara negócio com o promitente comprador, mas sim com terceiro, não dispondo, pois, de título hábil, nos moldes dos artigos 25 e 26 da Lei no 6.766/79. O decisum não merece reparo. De acordo com o art. 25 da Lei no 6.766/79, são irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros. Contudo, a autora não dispõe de nenhum desses títulos.
O documento que apresentou não constitui um compromisso particular de compra e venda, nem registra em seu bojo todos os dados exigidos pelo art. 26 do compêndio supramencionado
. Cuida-se, na realidade, de um recibo passado pelos dois últimos recorridos, que, por seu turno, também não figuraram como cessionários em instrumento de cessão ou promessa de cessão dos direitos havidos pelo promitente comprador. Portanto, como não pode ser tida como a última cessionária do direito de receber a escritura, a rejeição do seu pedido de adjudicação compulsória se impõe. Recurso desprovido.”
(TJ-RJ – APL: 00032258120118190052, Relator: Des(a). RICARDO RODRIGUES CARDOZO, Data de Julgamento: 07/04/2020, DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL)

Por outro lado, os apelados arrolaram testemunhas as quais confirmaram que o apelante jamais esteve na posse do imóvel (id. 62500484 - Pág. 2).

Ademais, os documentos que instruíram a inicial não comprovam o pagamento integral da forma avençada, pois, numa simples soma aritmética, verifica-se que os valores pagos alcançam aproximadamente CZ$74.100,00, enquanto que o valor total da obrigação do autor era de CZ$80.100,00, perfazendo, assim, uma diferença de CZ$6.000,00.

A propósito, este Sodalício não destoa do entendimento acima mensurado, conforme aresto abaixo:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
QUITAÇÃO DO CONTRATO – AUSÊNCIA DE PROVA
– RECURSO NÃO PROVIDO.
A prova do pagamento integral do valor contratado é requisito essencial para o provimento da Ação de Adjudicação Compulsória
.”
(N.U 0004652-13.2018.8.11.0078, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/10/2020, Publicado no DJE 21/10/2020)

Portanto, como o apelante não comprova a existência de contrato de compra e venda, tampouco o seu pagamento integral, a rejeição do seu pedido de adjudicação compulsória se impõe.

Por outro lado, observa-se que o autor/apelante em momento algum comprovou que houve recusa injustificada ou impossibilidade de outorga da escritura definitiva do imóvel pelos apelados, sendo que a alegação de frustração quanto à localização dos recorridos não é suficiente para o ajuizamento da ação de adjudicação.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO – RECUSA DE OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA NÃO COMPROVADA –
AUSÊNCIA DE RESISTÊNCIA DA PARTE REQUERIDA
– PROCESSO JULGADO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO – FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – RECURSO DESPROVIDO. “A ação de Adjudicação Compulsória exige o preenchimento de três requisitos, a prova da compra a venda, da quitação e da recusa da outorga da Escritura Definitiva (art. 1.418 do Código Civil).
A falta de um dos referidos requisitos é suficiente para impor o reconhecimento da impropriedade da via eleita
” (TJMT - QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO – AP 1017949-21.2017.8.11.0041 – Rel. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES – j. 29/04/2020 – DJe 05/05/2020)”.
(N.U 1002316-50.2018.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. JOAO FERREIRA FILHO, Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/09/2020, Publicado no DJE 16/09/2020)

No que tange ao pedido de ressarcimento da quantia paga, tem-se que o meio utilizado não se mostra apropriado, devendo o mesmo ser objeto de ação própria, ou, quando muito, em pedido reconvencional.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença proferida pelo magistrado de primeiro grau por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária
de 10 para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no art. 85, §11 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/11/2020