Tribunal: TJMT
Processo: 0022654-50.2015.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-11-18
Data de publicação: 2020-11-23

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO COM OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – ILEGITIMIDADE PASSIVA E INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – PRELIMINARES AFASTADAS - AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA VENDEDORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO - NULIDADE DE CLÁUSULA RECONHECIDA - PREVALECE A INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – TERMO FINAL DATA DA ENTREGA DAS CHAVES – DEMORA DAS CONSTRUTORAS NO TÉRMINO DA OBRA – RESPONSABILIDADE PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS CARACTERIZADA - COMISSÃO DE CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO TRANSFERIDA AO COMPRADOR – IMPOSSIBILIDADE – FALTA DE CONTRATAÇÃO PRÉVIA – INTELIGÊNCIA DO RECURSO REPETITIVO RESP 1.599.511 - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS NA INTEGRALIDADE A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – CABIMENTO – ATRASO NA ENTREGA DO RESIDENCIAL E NEGATIVAÇÃO INDEVIDA DO NOME DO COMPRADOR - ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – REDUÇÃO DO QUANTUM – INVIABILIDADE - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Apesar de o contrato de compra e venda do imóvel ter sido confeccionado pela empresa pública federal, esta assumiu os encargos do financiamento realizado em favor do comprador, e não do empreendimento imobiliário em si, não podendo, portanto, responder pelo atraso na entrega do bem.
2. Assim, o fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente responsável pelo financiamento não exime a construtora da obrigação de cumprir os prazos contratuais, e é desta o dever de restituir a taxa de evolução de obra, caso tenha dado causa a sua cobrança, o que também torna irrefutável a competência da Justiça Comum.
3. A jurisprudência pátria tem se posicionado no sentido de que é nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento.
4. Trata-se, portanto, de estipulação nitidamente abusiva, nos termos do artigo 51, incisos I e IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois, além de atenuar a responsabilidade do fornecedor, deixa o consumidor em desvantagem exagerada, o que é inadmissível.
5. Nesse contexto, tem-se que o aludido inadimplemento não se deu com a falta de pagamento das parcelas pelo autor/comprador, mas sim com o não cumprimento do cronograma da obra pela ré/apelante; e, por consequência, com a não entrega do imóvel na data prevista.
6. Já no que se refere à tese de ausência de responsabilidade pelos valores pagos a título de “taxa de evolução da obra”, basta salientar que, embora as referidas verbas tenham sido transferidas pelo comprador diretamente à CEF, a continuidade do pagamento após o término do prazo contratual decorreu de fato exclusivamente imputável à ré, qual seja, a demora imotivada na comunicação ao agente financiador quanto à entrega do bem.
7. Com efeito, consoante precedentes do Superior Tribunal de Justiça, é legítima a cobrança da taxa de evolução da obra até a entrega das chaves, de maneira que qualquer cobrança realizada depois da data fixada para a entrega do bem é indevida.
8. Logo, é da ré/apelante o ônus de ressarcir os valores pagos pelo autor/apelado a título de taxa de evolução de obra cobrada pela Caixa Econômica Federal da data da entrega das chaves ao autor até o término da efetiva cobrança irregular, cujo valor deverá ser restituído de forma simples, como bem pontuou a sentenciante.
8. A Corte Superior entendeu plenamente possível a transferência do pagamento da comissão de corretagem ao promitente-comprador (consumidor), desde que a obrigação esteja expressa e claramente prevista em contrato, em respeito ao dever de informação, estampado nos artigos 6o, III, 31, 46 e 52 do Código de Defesa do Consumidor.
9. No caso específico dos autos, o instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes nada previu acerca do pagamento da comissão de corretagem, sendo a sua cobrança indevida.
10. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, é possível a cumulação da cláusula penal moratória com perdas e danos, consistente em lucros cessantes, quando aquela foi pactuada em relação a uma cláusula específica, qual seja, a que estipula o prazo de entrega do imóvel pela construtora, preestabelecendo a indenização pelo prejuízo mensal causado pelo adiamento do aludido prazo de entrega.
11. Ou seja, se caracterizada que a cláusula penal tenha por objetivo, além de punir a construtora pelo atraso na entrega do bem, prefixar e compensar o prejuízo causado por essa demora, tem ela caráter compensatório do prejuízo mensal causado pela postergação da entrega, de maneira que constitui bis in idem a cumulação da referida cláusula penal com indenização por perdas e danos.
12. Logo, tem-se que não deve prevalecer a condenação da parte ré/apelante ao ressarcimento dos valores dos aluguéis do imóvel desembolsados pela parte autora/apelada com locação de imóvel, a título de danos materiais, mas apenas àquela ao pagamento da multa contratual no percentual de 2% (dois por cento) do preço da atualizado do imóvel, acrescido de juros da mora na forma simples de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação válida, conforme determinou a sentenciante.
13. Por fim, impende salientar que, a negativação indevida do nome do autor (, já basta para a comprovação do dano moral por ele suportado, tendo em vista que esse tipo de dano é in re ipsa, ou seja, prescinde de comprovação e de demonstração da extensão do dano, sendo ocorrente porque evidenciado pelas circunstâncias do fato.
14. Já no que diz respeito ao quantum indenizatório, é cediço que o valor da indenização por danos morais não deve implicar em enriquecimento ilícito da vítima, tampouco ser irrisório, a ponto de afastar o caráter pedagógico que é inerente à medida. Desse modo, considerando as peculiaridades do caso concreto, tenho que o quantum fixado (R$ 10.000,00) está em consonância com aquele usualmente fixado por esta Câmara em casos idênticos de negativação indevida, isto é, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), merecendo ser mantido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0022654-50.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[WENDSON LEMES LEONCIO - CPF: 688.697.031-34 (APELADO), FAROUK NAUFAL - CPF: 925.915.588-68 (ADVOGADO), ELVENS LUIS DE OLIVEIRA - CPF: 265.905.141-00 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA II - SPE LTDA. - CNPJ: 09.203.987/0001-16 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO COM OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS –
ILEGITIMIDADE PASSIVA E INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – PRELIMINARES AFASTADAS -
AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO DA VENDEDORA JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO - NULIDADE DE CLÁUSULA RECONHECIDA - PREVALECE A INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR -
TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – TERMO FINAL DATA DA ENTREGA DAS CHAVES – DEMORA DAS CONSTRUTORAS NO TÉRMINO DA OBRA – RESPONSABILIDADE PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS CARACTERIZADA -
COMISSÃO DE CORRETAGEM – OBRIGAÇÃO TRANSFERIDA AO COMPRADOR – IMPOSSIBILIDADE – FALTA DE CONTRATAÇÃO PRÉVIA – INTELIGÊNCIA DO RECURSO REPETITIVO RESP 1.599.511 - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS NA INTEGRALIDADE A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – CABIMENTO – ATRASO NA ENTREGA DO RESIDENCIAL E NEGATIVAÇÃO INDEVIDA DO NOME DO COMPRADOR - ATO ILÍCITO CONFIGURADO –
DANOS MORAIS CONFIGURADOS – REDUÇÃO DO QUANTUM – INVIABILIDADE - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Apesar de o contrato de compra e venda do imóvel ter sido confeccionado pela empresa pública federal, esta assumiu os encargos do financiamento realizado em favor do comprador, e não do empreendimento imobiliário em si, não podendo, portanto, responder pelo atraso na entrega do bem.

2. Assim, o fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente responsável pelo financiamento não exime a construtora da obrigação de cumprir os prazos contratuais, e é desta o dever de restituir a taxa de evolução de obra, caso tenha dado causa a sua cobrança, o que também torna irrefutável a competência da Justiça Comum.

3. A jurisprudência pátria tem se posicionado no sentido de que é nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento.

4. Trata-se, portanto, de estipulação nitidamente abusiva, nos termos do artigo 51, incisos I e IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois, além de atenuar a responsabilidade do fornecedor, deixa o consumidor em desvantagem exagerada, o que é inadmissível.

5. Nesse contexto, tem-se que o aludido inadimplemento não se deu com a falta de pagamento das parcelas pelo autor/comprador, mas sim com o não cumprimento do cronograma da obra pela ré/apelante; e, por consequência, com a não entrega do imóvel na data prevista.

6. Já no que se refere à tese de ausência de responsabilidade pelos valores pagos a título de “taxa de evolução da obra”, basta salientar que, embora as referidas verbas tenham sido transferidas pelo comprador diretamente à CEF, a continuidade do pagamento após o término do prazo contratual decorreu de fato exclusivamente imputável à ré, qual seja, a demora imotivada na comunicação ao agente financiador quanto à entrega do bem.

7. Com efeito, consoante precedentes do Superior Tribunal de Justiça, é legítima a cobrança da taxa de evolução da obra até a entrega das chaves, de maneira que qualquer cobrança realizada depois da data fixada para a entrega do bem é indevida.

8. Logo, é da ré/apelante o ônus de ressarcir os valores pagos pelo autor/apelado a título de taxa de evolução de obra cobrada pela Caixa Econômica Federal da data da entrega das chaves ao autor até o término da efetiva cobrança irregular, cujo valor deverá ser restituído de forma simples, como bem pontuou a sentenciante.

8. A Corte Superior entendeu plenamente possível a transferência do pagamento da comissão de corretagem ao promitente-comprador (consumidor), desde que a obrigação esteja expressa e claramente prevista em contrato, em respeito ao dever de informação, estampado nos artigos 6o, III, 31, 46 e 52 do Código de Defesa do Consumidor.

9. No caso específico dos autos, o instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes nada previu acerca do pagamento da comissão de corretagem, sendo a sua cobrança indevida.

10. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, é possível a cumulação da cláusula penal moratória com perdas e danos, consistente em lucros cessantes, quando aquela foi pactuada em relação a uma cláusula específica, qual seja, a que estipula o prazo de entrega do imóvel pela construtora, preestabelecendo a indenização pelo prejuízo mensal causado pelo adiamento do aludido prazo de entrega.

11. Ou seja, se caracterizada que a cláusula penal tenha por objetivo, além de punir a construtora pelo atraso na entrega do bem, prefixar e compensar o prejuízo causado por essa demora, tem ela caráter compensatório do prejuízo mensal causado pela postergação da entrega, de maneira que constitui
bis in idem
a cumulação da referida cláusula penal com indenização por perdas e danos.

12. Logo, tem-se que não deve prevalecer a condenação da parte ré/apelante ao ressarcimento dos valores dos aluguéis do imóvel desembolsados pela parte autora/apelada com locação de imóvel, a título de danos materiais, mas apenas àquela ao pagamento da multa contratual no percentual de 2% (dois por cento) do preço da atualizado do imóvel, acrescido de juros da mora na forma simples de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação válida, conforme determinou a sentenciante.

13. Por fim, impende salientar que, a negativação indevida do nome do autor (, já basta para a comprovação do dano moral por ele suportado, tendo em vista que esse tipo de dano é
in re ipsa,
ou seja, prescinde de comprovação e de demonstração da extensão do dano, sendo ocorrente porque evidenciado pelas circunstâncias do fato.

14. Já no que diz respeito ao
quantum
indenizatório, é cediço que o valor da indenização por danos morais não deve implicar em enriquecimento ilícito da vítima, tampouco ser irrisório, a ponto de afastar o caráter pedagógico que é inerente à medida. Desse modo, considerando as peculiaridades do caso concreto, tenho que o
quantum
fixado (R$ 10.000,00) está em consonância com aquele usualmente fixado por esta Câmara em casos idênticos de negativação indevida, isto é, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), merecendo ser mantido.

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por

Sistema Fácil, Incorporadora Imobiliária – Cuiabá II - SPE Ltda
.,
com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível de Cuiabá, que nos autos Ação com Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais e Materiais no 0022654-50.2015.8.11.0041, ajuizada por
Wendson Lemes Leôncio
.

A magistrada singular, nos termos do art. 487, I, do CPC, julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais para:
a)
INVERTER a cláusula penal 5.1 do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel entabulado pelas partes, em favor do consumidor e, em consequência, CONDENAR a requerida ao pagamento da multa contratual no percentual de 2% (dois por cento) do preço da atualizado do imóvel, acrescido de juros da mora na forma simples de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação válida;
b)
CONDENAR a requerida ao pagamento de indenização por danos materiais, no valor de R$ 8.148,00 (oito mil cento e quarenta e oito reais), a ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir da data do desembolso, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação;
c)
CONDENAR a requerida ao pagamento de indenização por danos materiais, no valor de R$ 2.727,88 (dois mil setecentos e vinte e sete reais e oitenta e oito centavos), a ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir da data do desembolso, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação;
d)
CONDENAR a requerida ao pagamento da quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais), a título de indenização por danos morais, acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do evento danoso (Súmula 54 do STJ), e correção monetária pelo índice INPC a partir da data desta sentença (Súmula 362 do STJ);
e)
CONDENAR a requerida a restituir as parcelas pagas a titulo de juros de obra, após abril de 2012, acrescidos de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC desde a data de cada desembolso;
f)
CONDENAR a requerida a restituir a parte autora os valores despendidos a titulo de comissão de corretagem corrigido monetariamente, pelo INPC, desde o desembolso dos valores, e acrescidos de juros de mora, de 1% ao mês, a partir da citação;
g)
CONDENAR a requerida ao pagamento de custas e honorários advocatícios pelos réus, que fixo em 20% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2o do CPC. Por fim, julgou improcedente o pedido reconvencional (ID’s 64873483 - Pág. 1/ 64873485 - Pág. 7).

Irresignada, a ré/apelante aduz que é válida a transferência do ônus da comissão de corretagem ao consumidor, consoante entendimento esposado pelo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial no. 1.551.951/SP, tal como ocorre na hipótese, de maneira que a sentença deve ser reformada para afastar a sua condenação à restituição da quantia paga a esse título.

Sustenta que, não é ela parte legítima para figurar no polo passivo da demanda, tendo em vista que a comissão de corretagem foi paga a terceiro, bem como porque a cobrança dos juros na fase de construção foi efetuada pela Caixa Econômica Federal, o que configura, inclusive, a incompetência absoluta da justiça comum para julgar a matéria.

Defendem a falta de atraso nas obras, uma vez que o “Item 6”, do Quadro de Resumo do contrato prevê que o prazo da conclusão da obra estaria adstrito à data de liberação de operação de captação de recursos financeiros.

Afirma que, não houve atraso na entrega do imóvel, haja vista que a entrega estava condicionada ao pagamento integral do contrato, o que não havia ocorrido ainda.

Menciona que, quando celebrou o contrato de financiamento o apelado anuiu com a responsabilidade de pagamento dos juros de obra.

Diz que, não cabe a revisão judicial do contrato, ante a aplicação do
pacta sunt servanda
, mormente porque inexiste erro, dolo, coação ou fraude na contratação.

Argui que, a multa contratualmente prevista já caracteriza uma indenização em favor da adquirente, a fim de que esta possa suportar os eventuais prejuízos em casos de atraso para entrega do imóvel, de modo que a condenação a título de danos materiais (aluguéis) caracteriza
bis in idem
, devendo, portanto, ser afastada.

Destaca que, não restou comprovada a ocorrência de danos morais, razão pela qual tal condenação deve ser afastada. Sucessivamente, pugna pela sua redução.

Argumenta que, a unidade do apelado foi construída em consonância ao contratado e o Apelado realizou a vistoria da mesma sem efetuar qualquer ressalva, não havendo que se falar em restituição de valores pagos para a construção de muro de arrimo (ID 64873495 - Pág. 1/64873953 - Pág. 6).

O autor/apelado apresentou contrarrazões, nas quais pugna, pelo desprovimento do recurso (ID 64873965 - Pág. 1).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

Preambularmente, a
preliminar de ilegitimidade passiva e de incompetência absoluta da Justiça Estadual
, fundada no suposto interesse da Caixa Econômica nestes autos, o que demandaria a remessa do feito à Justiça Federal, não encontra respaldo no acervo fático-jurídico angariado nos autos.

É que, apesar de o contrato de compra e venda do imóvel ter sido confeccionado pela empresa pública federal, esta assumiu os encargos do financiamento realizado em favor do comprador, e não do empreendimento imobiliário em si, não podendo, portanto, responder pelo atraso na entrega do bem.

Nesse sentido:

APELAÇÕES – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – CONHECIMENTO – AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – PRELIMINAR REJEITADA – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E FALTA DE INTERESSE DE AGIR – MANUTENÇÃO DO NÃO CABIMENTO DAS PRELIMINARES – JUROS DE OBRA – DEVOLUÇÃO DEVIDA DE FORMA SIMPLES – ATRASO NA ENTREGA – TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO - RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DA CONSTRUTORA - ART. 14 DO CDC – EXCLUDENTES – NÃO CONFIGURAÇÃO – DEMORA EXCESSIVA – DANOS MORAIS E MATERIAIS DEVIDOS – ALUGUÉIS PRESUMÍVEIS – CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA ESTIPULADA EM FAVOR DO AGENTE FINANCIADOR DO EMPREENDIMENTO – APLICAÇÃO AO CONSUMIDOR – REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. [...]. O CDC (arts. 7o, 25, §1o, e 34) estabelece a responsabilidade solidária de todos aqueles que integram a cadeia de negócios do produto fornecido ou serviço contratado. Portanto, é evidente a legitimidade deles para responderem por cobranças alegadamente indevidas pelo consumidor, tais como juros de obra e comissão de corretagem.
O fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente responsável pelo financiamento não exime a construtora da obrigação de cumprir os prazos contratuais, e é desta o dever de restituir a taxa de evolução de obra , caso oriunda de atraso na sua conclusão, visto que decorrente de falha na prestação dos serviços, o que também torna irrefutável a competência da Justiça Comum
. [...].
(TJMT - N.U 0059927-34.2013.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 04/12/2019, Publicado no DJE 14/02/2020).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS – PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL – REJEITADA - LITISCONSÓRCIO PASSIVO – CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – INEXISTÊNCIA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL –– CULPA DA CONSTRUTORA – COMPROVADO- TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – PREVISÃO CONTRATUAL – INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA - RESTITUIÇÃO DEVIDA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1- A
Caixa Econômica Federal não tem legitimidade passiva para responder, por indenização decorrente da demora na entrega de imóvel em construção, eis que o ilícito (atraso da entrega do empreendimento) decorreu única e exclusivamente por culpa da construtora
. 2- A taxa de evolução de obra, também denominada “juros de obra”, compreende o repasse, ao adquirente de imóvel na planta, do ônus de remunerar o Banco pelo dinheiro emprestado à construtora para financiar o empreendimento. Considerando o atraso na entrega do imóvel, é devida a restituição dos valores referentes aos “juros de obra”, durante o prazo de inadimplência da construtora, a ser apurado em liquidação de sentença.
(TJMT - N.U 0021021-38.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO DE MORAES FILHO, Vice-Presidência, Julgado em 29/05/2019, Publicado no DJE 05/06/2019).

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS C/C LUCROS CESSANTES – COMPRA DE IMÓVEL VINCULADO AO PROGRAMA “MINHA CASA MINHA VIDA” – PRELIMINAR DE CARÊNCIA DA AÇÃO POR INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA COMUM REJEITADA – MÉRITO – TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA – COBRANÇA APÓS O TÉRMINO DO PRAZO PREVISTO NO CONTRATO PARA A FASE DE CONSTRUÇÃO – DEVOLUÇÃO NA FORMA SIMPLES – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO, E NESTA DESPROVIDO. Não se conhece do recurso no tópico em que a sentença atacada lhe foi favorável, porquanto nítida a falta de interesse recursal.
A legitimidade da Caixa Econômica Federal está diretamente ligada à sua atuação no âmbito do Sistema Financeiro Habitacional – SFH, não havendo que se falar incompetência da Justiça Comum Estadual já que sua atuação se limitou apenas em assumir os encargos do financiamento realizado pelo comprador, e não os riscos do empreendimento imobiliário em si
.
[...]. Precedentes.
(TJMT - N.U 0055858-22.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/11/2019, Publicado no DJE 04/12/2019).

Assim, o fato de a Caixa Econômica Federal ter atuado como agente responsável pelo financiamento não exime a construtora da obrigação de cumprir os prazos contratuais, e é desta o dever de restituir a taxa de evolução de obra, caso tenha dado causa a sua cobrança, o que também torna irrefutável a competência da Justiça Comum.

Ademais, importa salientar que, no caso, é evidente que incidem as regras previstas no Código de Defesa do Consumidor, primeiro porque a requerida se caracteriza como típica fornecedora de produtos (CDC, art. 3o), já o autor é o clássico consumidor descrito no art. 2o do Código citado.

Logo, não há como afastar a aplicação da inversão do ônus da prova, estabelecido no artigo 6o da lei consumerista, porquanto é manifesta a posição de desvantagem em que se encontra o consumidor,
bem como
não há que se falar que as cláusulas não estão sujeitas à revisão, em razão do princípio do
pacta sunt servanda
.

Nesse contexto, evidenciada a aplicação das normas consumeristas ao caso, resta caracterizada a inadimplência contratual por parte da ré/apelante, porquanto, elas próprias afirmam em sua contestação que:
“... conforme se verifica no referido ITEM 6 do ‘quadro de resumo’,
o prazo de conclusão da obra está inicialmente previsto para ocorrer em até 12 (doze) meses contados da data de liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais,
entre a VENDEDORA e AGENTE FINANCEIRO
, cuja contratação é destinada à execução do Empreendimento
.”
(ID 64871047 - Pág. 6)

A propósito, convém transcrever o teor da referida cláusula:

06 – DA CONCLUSÃO DA OBRA DA UNIDADE AUTÔNOMA

6.1. A
conclusão das obras do Empreendimento objeto deste contrato
poderá se dar em etapas construtivas, que serão fixadas a partir da data de liberação de financiamento bancário ou da data de liberação de operação de captação de recursos no mercado de capitais (“Recursos Financeiros”), destinados à execução de tais obras
.

6.1.1. Em ocorrendo a liberação dos Recursos Financeiros, inicialmente, para uma só etapa construtiva do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma a ela vinculada,
será de 12 (doze) meses contados da data da tal liberação
.

6.1.2. Em ocorrendo liberações dos Recursos Financeiros, concomitantemente para duas ou mais etapas construtivas do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma vinculada a etapa que corresponder à primeira liberação, será de 12 (doze) meses contados da data da respectiva liberação, e o prazo de conclusão da Unidade Autônoma de cada uma das demais etapas será acrescido de dois (2) meses subsequentes a etapa anterior.

6.2. O COMPRADOR será comunicado por escrito do início do prazo aqui fixado.
(ID 64871025 - Pág. 3/4)

Ou seja, infere-se da referida cláusula contratual que a data prevista para entrega das chaves poderia variar de acordo com a efetiva liberação de recursos financeiros.

Todavia, a jurisprudência pátria tem se posicionado no sentido de que é nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento.

Isto porque, o respectivo dispositivo contratual atenta contra o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear todos os contratos, colocando o consumidor em posição de desequilíbrio, no que se refere às obrigações assumidas pelas partes.

Trata-se, portanto, de estipulação nitidamente abusiva, nos termos do artigo 51, incisos I e IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois, além de atenuar a responsabilidade do fornecedor, deixa o consumidor em desvantagem exagerada, o que é inadmissível.

Com efeito, é certo que a construtora pode condicionar a entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento, quando este for necessário para o adimplemento de parte do preço, no entanto, notadamente que o prazo para o promitente comprador adimplir com o saldo remanescente deve se dar na entrega do imóvel, e não antes mesmo do início de sua construção.

Nesse sentido, este Tribunal já teve a oportunidade de decidir:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL E LUCROS CESSANTES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – PRORROGAÇÃO POR 180 (CENTO E OITENTA) DIAS – CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – LEGALIDADE – PRECEDENTES DO STJ – NULIDADE DE CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO EXCESSIVA APÓS ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO - NULIDADE DE CLÁUSULAS ABUSIVAS - INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR – AUSÊNCIA DE RAZOABILIDADE NA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE FIXA O PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL - DEVER DE PAGAMENTO – LUCROS CESSANTES – IMPOSSIBILIDADE DE FRUIÇÃO DO BEM – DANOS MATERIAIS VERIFICADOS E DEVIDOS - PREJUÍZO PRESUMIDO - NÃO COMPROVADA HIPÓTESE DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE - INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL - CONFIGURAÇÃO DE ATO ILÍCITO - VALOR ARBITRADO - PRINCÍPIO RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Consoante entendimento emanado pelo Superior Tribunal de Justiça, a cláusula de tolerância quando expressamente prevista no contrato, de forma clara e objetiva e em prazo razoável, é perfeitamente válida. “[...]
A cláusula contratual que estipula datas distintas para a entrega do imóvel é abusiva, pois coloca o consumidor em situação de desvantagem e insegurança. IV - Não se desconhece a possibilidade da construtora condicionar a entrega do imóvel à assinatura do contrato de financiamento, quando esta for a forma de pagamento de parte do preço. Contudo, se a entrega for prevista para muito tempo após a assinatura do contrato de financiamento, deve-se anular tal previsão, por se mostrar desarrazoada
...”. (TJMG, RAC n. 1.0024.11.313414-2/001, 10a Câm. Cív., Rel. Des. Vicente de Oliveira Silva, j. 07.10.2014 – negritei)[...]. O STJ decidiu recentemente o posicionamento sobre o tema entende ser válida a cláusula contratual de obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma. Portanto, fica afastada a pretensão de devolução do valor pago a título de comissão de corretagem.”
(Ap 98967/2017, DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 27/02/2018, Publicado no DJE 02/03/2018).

AGRAVO REGIMENTAL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REVISÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO - AQUISIÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL - ENTREGA DAS CHAVES - 17 MESES CONTADOS A PARTIR DA ASSINATURA DO FINANCIAMENTO - CLÁUSULA ABUSIVA - REVISÃO REALIZADA - DANO MORAL CONFIGURADO - SENTENÇA MANTIDA - ART. 557, CAPUT, CPC - SEGUIMENTO NEGADO - RECURSO NãO PROVIDO.
É abusiva a cláusula que fixa prazo de 17 meses após a assinatura do contrato de financiamento para entrega das chaves
.
A frustração do negócio pela não entrega do imóvel no tempo e modo convencionados, aliada aos inúmeros esforços empreendidos com esse objetivo não alcançado por quebra dos deveres da construtora, configura ato ilícito e autoriza o reconhecimento dos danos morais.
(AgR 88700/2015, DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 15/07/2015, Publicado no DJE 20/07/2015).

AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA – APLICABILIDADE DO CDC – CLÁUSULA DE DILAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DAS CHAVES – ABUSIVIDADE RECONHECIDA – INDENIZAÇÃO – DANO MATERIAL E MORAL – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO – MULTA RESCISÓRIA – DIFERENÇA DE METRAGEM – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...) É de conhecimento público e notório que a construção civil envolve diversas variáveis, tais como materiais, mão-de-obra, inadimplência, entre outros, sendo razoável a prorrogação do prazo de entrega, tendo em vista a dificuldade na definição exata do término da obra, entretanto,
se a entrega for prevista por longo tempo após a assinatura do contrato de financiamento, deve ser anulada a previsão, ante a sua manifesta abusividade
. (...).
(Ap 61452/2015, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 29/07/2015, Publicado no DJE 05/08/2015).

Nesse contexto, tem-se que o aludido inadimplemento não se deu com a falta de pagamento das parcelas pelo autor/comprador, mas sim com o não cumprimento do cronograma da obra pela ré/apelante; e, por consequência, com a não entrega do imóvel na data prevista.

Já no que se refere à tese de ausência de responsabilidade pelos valores pagos a título de “taxa de evolução da obra”, basta salientar que, embora as referidas verbas tenham sido transferidas pelo comprador diretamente à CEF,
a continuidade do pagamento após o término do prazo contratual decorreu de fato exclusivamente imputável à ré, qual seja,
a demora imotivada na comunicação ao agente financiador quanto à entrega do bem
.

Com efeito, consoante precedentes do Superior Tribunal de Justiça, é legítima a cobrança da taxa de evolução da obra
até a entrega das chaves
, de maneira que qualquer cobrança realizada depois da data fixada para a entrega do bem é indevida.

A propósito:

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA NÃO VERIFICADA. RESPONSABILIDADE PELA RESTITUIÇÃO DOS VALORES INDEVIDAMENTE COBRADOS. SOLIDARIEDADE. RÉS QUE FAZEM PARTE DA CADEIA DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS AO CONSUMIDOR. SUMULAS NoS 5 E 7, AMBAS DO STJ.
JUROS DA OBRA (TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA). COBRANÇA APÓS DATA PREVISTA PARA ENTREGA DAS CHAVES. ILEGALIDADE
RECONHECIDA NO RESP. No 1.729.593/SP, DJe 27/7/2019. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. [...]. 2. O Tribunal estadual, com base na análise do contexto fático-probatório dos autos, reconheceu a legitimidade das demandadas para figurar no polo passivo da ação, atestando, ainda,
a solidariedade entre elas para responderem pela indevida cobrança dos juros da obra,
após a entrega das chaves
, bem como a competência da Justiça comum estadual. Alterar tal entendimento, com a desconstituição de suas premissas, encontra óbice no enunciado das Súmulas nos 5 e 7, ambas do STJ. 3. Não se considera abusiva cláusula contratual que preveja a cobrança de juros
antes
da entrega das chaves
, que, ademais, confere maior transparência ao contrato e vem ao encontro do direito à informação do consumidor (art. 6o, III, do CDC), abrindo a possibilidade de correção de eventuais abusos (EREsp 670.117/PB, Rel. Min. SIDNEI BENETI, Rel. p/ Acórdão Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, Segunda Seção, DJe 26/11/2012).[...].
(STJ - AgInt no REsp 1855951/MT, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/05/2020, DJe 27/05/2020).

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS – COBRANÇA INDEVIDA DE JUROS DE OBRA APÓS A ENTREGA DAS CHAVES DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA – INVIABILIDADE – LEGITIMIDADE DA CONSTRUTORA – DESCABIMENTO DA TESE DE INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – INEXISTÊNCIA DE CARÊNCIA DA AÇÃO – NECESSIDADE DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS INDEVIDAMENTE – AUSÊNCIA DE INTERESSE EM FACE DE EVENTUAL ATRASO – MATÉRIA NÃO QUESTIONADA NO PROCESSO – ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE PAGAMENTO DOS MENCIONADOS VALORES – MÁ-FÉ CARACTERIZADA – ALTERAÇÃO DA VERDADE – DEMONSTRAÇÃO DE PAGAMENTO NOS AUTOS – APLICAÇÃO DE MULTA POR LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ – POSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA- APELO DESPROVIDO – ALEGAÇÃO DE OMISSÃO E CONTRADIÇÃO – INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS – TENTATIVA DE REDISCUSSÃO DA QUESTÃO – INVIABILIDADE – EMBARGOS REJEITADOS. [...].
Incide sobre o sado devedor correção ( taxa de evolução de obra ) até a data limite assinalado no contrato para entrega da obra , onde começa a começar a fase de amortização
. [...].
(TJMT - N.U 0019228-64.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Vice-Presidência, Julgado em 19/11/2019, Publicado no DJE 28/11/2019).

Logo, é da ré/apelante o ônus de ressarcir os valores pagos pelo autor/apelado a título de taxa de evolução de obra cobrada pela Caixa Econômica Federal da data da entrega das chaves ao autor até o término da efetiva cobrança irregular, cujo valor deverá ser restituído de forma simples, como bem pontuou a sentenciante.

Relativamente à validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem, recentemente no julgamento do REsp. 1.599.511-SP, submetido ao rito do artigo 543-C, do Código de Processo Civil (representativo de controvérsia - atuais artigos 1.036 e seguintes do CPC/2015), o Superior Tribunal de Justiça se posicionou pela legalidade de tal estipulação,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
.

Com efeito, a Corte Superior entendeu plenamente possível a transferência do pagamento da comissão de corretagem ao promitente-comprador (consumidor), desde que a obrigação esteja expressa e claramente prevista em contrato, em respeito ao dever de informação, estampado nos artigos 6o, III, 31, 46 e 52 do Código de Defesa do Consumidor.

No voto condutor do aresto, o Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, deixou consignado, ainda, que, para a validade da transferência dessa obrigação, a incorporadora deve informá-la ao consumidor até o momento da celebração do contrato de compra e venda,
especificando o valor da comissão de corretagem
, ainda que venha a ser paga separadamente.

No caso específico dos autos, o instrumento particular de promessa de compra e venda de imóvel celebrado entre as partes nada previu acerca do pagamento da comissão de corretagem, sendo a sua cobrança indevida.

A propósito:

RECLAMAÇÃO – ACÓRDÃO DE TURMA RECURSAL – REPETIÇÃO DE INDÉBITO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA - COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO - NECESSIDADE - RECLAMAÇÃO PROCEDENTE.
O STJ, em julgamento repetitivo, pacificou o entendimento acerca da “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
; (vide REsp n. 1.599.511/SP)”. Reconheceu também, a “abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)”.
O recibo constante dos autos, denominado de “Contrato de Intermediação de Vendas e Imóveis”, por si só não é suficiente para revestir de legalidade a cobrança da aludida comissão
.
(RCL - 1007635-08.2018.8.11.0000 - CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 10/12/2018, Publicado no DJE 22/01/2019).

APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM MANTIDOS – RESTITUIÇÃO NA FORMA SIMPLES DIANTE DA AUSÊNCIA DE COMPROVADA MÁ FÉ - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária é licita,
desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
(REsp 1.599.511/SP).Para a condenação à restituição em dobro de quantia indevidamente cobrada a título de comissão de corretagem, é necessária a prova de má-fé da construtora, o que, no caso, não ocorreu.
(TJMT - RAC - 0029237-56.2012.8.11.0041 - GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 12/12/2018, Publicado no DJE 14/12/2018).

RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL C/C RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM DA INCORPORADORA – AFASTADA - AUSENTE DE PRÉVIA INFORMAÇÃO NO PREÇO TOTAL DO IMÓVEL COM DESTAQUE DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM - RECURSO REPETITIVO RESP 1.599.511 - DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS NA INTEGRALIDADE A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – CABIMENTO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.A incorporadora, na condição de promitente-vendedora, tem legitimidade passiva ad causam para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem (REsp 1551956/SP, Recurso repetitivo, Tema 939).
Caberá devolução do valor pago a título de comissão de corretagem se não informado previamente o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão
. (REsp 1.599.511, Recurso Repetitivo, Tema 938).
(RAC - 0014919-97.2014.8.11.0041 - NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 13/11/2018, Publicado no DJE 26/11/2018).

Superada essa questão, importa aferir se é possível a cumulação ou não da cláusula penal com perdas e danos (na hipótese, indenização por danos emergentes), nos casos de inadimplemento da construtora, em razão do atraso na entrega de imóvel em construção, objeto de contrato ou promessa de compra e venda, de modo a caracterizar
bis in idem
quando estabelecidas as duas condenações.

No tocante à matéria, o Superior Tribunal de Justiça, em sede de Recurso Repetitivo, no julgamento de dois Recursos Especiais Representativos de Controvérsia de no. 1.635.428/SC e no. 1.498.484/DF (Tema 970), pôs fim à celeuma, no sentido de que não é possível a cumulação da cláusula penal moratória com perdas e danos, consistente em lucros cessantes, quando aquela foi pactuada em relação a uma cláusula específica, qual seja, a que estipula o prazo de entrega do imóvel pela construtora, preestabelecendo a indenização pelo prejuízo mensal causado pelo adiamento do aludido prazo de entrega.

Ou seja, se caracterizada que a cláusula penal tenha por objetivo, além de punir a construtora pelo atraso na entrega do bem, prefixar e compensar o prejuízo causado por essa demora, tem ela caráter compensatório do prejuízo mensal causado pela postergação da entrega, de maneira que constitui
bis in idem
a cumulação da referida cláusula penal com indenização por perdas e danos.

Os Recursos Repetitivos acima destacados restaram, respectivamente, assim ementados:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018.

CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. 1.
A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo,
afasta-se sua cumulação com lucros cessantes
. 2. No caso concreto, recurso especial não provido.
(REsp 1635428/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019).

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL, TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE. 1.
A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo,
afasta-se sua cumulação com lucros cessantes
. 2. No caso concreto, recurso especial não provido.
(REsp 1498484/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019).

Na hipótese, a Cláusula 5.1, do Contrato de Compra e Venda de Imóvel, firmado entre as partes, assim estabeleceu:

“
Capítulo 5o:. DO INADIMPLEMENTO E RESOLUÇÃO –
[...].

5.1. A mora do COMPRADOR no cumprimento das obrigações pecuniárias assumidas nesse contrato acarretar-lhe-á a responsabilidade pelo pagamento das seguintes penalidades:

[...]

b) – juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ou fração, calculados dia a dia, que incidirão sobre o valor total da parcela impaga ou débito já vencido, devidamente corrigido monetariamente pelo índice pactuado;

c) - multa moratória de 2%(dois por cento) sobre o valor total da parcela impaga ou débito já vencido ou débito já vencido, devidamente corrigido monetariamente pelo índice pactuado.”
(ID 64871026 - Pág. 4)

Ou seja, é evidente que tal estipulação tem por finalidade coibir a mora da construtora na entrega do imóvel, mas também compensa o prejuízo sofrido mensalmente com a privação do uso do imóvel.

Logo, aplicando-se, por analogia, o entendimento firmado nos precedentes acima destacados, tem-se que, no caso, o contrato fixou cláusula penal, que, como dito, tem caráter compensatório, de forma que se torna incabível a sua cumulação com os pretendidos danos emergentes (pagamentos de aluguéis, no caso, no valor de R$ 8.148,00 (oito mil cento e quarenta e oito reais)), sob pena de caracterizar
bis in idem
.

Nesse contexto, por inferência lógica racional, tem-se que não deve prevalecer a condenação da parte ré/apelante ao ressarcimento dos valores dos aluguéis do imóvel desembolsados pela parte autora/apelada com locação de imóvel, a título de danos materiais, mas apenas àquela ao pagamento da multa contratual no percentual de 2% (dois por cento) do preço da atualizado do imóvel, acrescido de juros da mora na forma simples de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação válida, conforme determinou a sentenciante.

Por fim, impende salientar que, a negativação indevida do nome do autor (ID 64871029 - Pág. 11), já basta para a comprovação do dano moral por ele suportado, tendo em vista que esse tipo de dano é
in re ipsa,
ou seja, prescinde de comprovação e de demonstração da extensão do dano, sendo ocorrente porque evidenciado pelas circunstâncias do fato.

Nesse sentido é a jurisprudência deste Tribunal de Justiça:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS – RELAÇÃO DE CONSUMO - SUSPENSÃO INDEVIDA DO FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA – FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO – RESPONSABILIDADE OBJETIVA – DANO MORAL – CONFIGURADO – QUANTUM FIXADO – MINORAÇÃO – DESCABIMENTO - Recurso conhecido e desprovido. A indenizatória contra empresa prestadora de serviço público, o regime a ser aplicado é o da responsabilidade civil objetiva, portanto desnecessário indagar a respeito da culpa do causador dos danos. Incidência do art. 37, § 6o, da CF e dos arts. 14 e 22, parágrafo único, do CDC.
Evidenciado que a demandada é responsável pela suspensão indevida do fornecimento de energia elétrica, caracterizada está hipótese de responsabilidade civil. Danos morais "in re ipsa", decorrentes do próprio fato lesivo, corte no fornecimento de serviço público cuja nota característica é a essencialidade
. [...].
(Ap 90877/2015, DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 02/12/2015, Publicado no DJE 11/12/2015).

Importante salientar também que, no caso trata-se de relação de consumo, cuja responsabilidade civil é objetiva, ou seja, não prescinde de comprovação de culpa, à luz do art. 14 do CDC.

Já no que diz respeito ao
quantum
indenizatório, é cediço que o valor da indenização por danos morais não deve implicar em enriquecimento ilícito da vítima, tampouco ser irrisório, a ponto de afastar o caráter pedagógico que é inerente à medida.

Nesse sentido, o doutrinador Flávio Tartuce assim assevera:

Na linha dos julgados, se, por um lado, deve-se entender que a indenização tem função pedagógica ou educativa para futuras condutas, por outro, não pode o valor pecuniário gerar o enriquecimento sem causa ou ruína do ofensor,
devendo ser aplicado o princípio da proporcionalidade e da razoabilidade na fixação do quantum indenizatório
.
(Manual de Direito Civil – Volume Único, 5a Edição, São Paulo: Ed. Método, 2015).

Desse modo, considerando as peculiaridades do caso concreto, tenho que o
quantum
fixado (R$ 10.000,00) está em consonância com aquele usualmente fixado por esta Câmara em casos idênticos de negativação indevida, isto é, no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), merecendo ser mantido.

Apenas para registro:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - DANO MORAL E MATERIAL - DANO MATERIAL - IMPROCEDENTE - INTERRUPÇÃO NO FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA E TELEFONIA DA UNIDADE CONSUMIDORA POR CONCESSIONÁRIA SEM JUSTA CAUSA - SEM PRÉVIA COMUNICAÇÃO - DEVER DE PRESTAR SERVIÇO CONTÍNUO, ININTERRUPTO E SEGURO AOS USUÁRIOS - RESPONSABILIDADE OBJETIVA - DANO MORAL CONFIGURADO. 1.
Comprovada a conduta negligente da apelante, e o dano causado ao apelado surpreendido pela suspensão do fornecimento de energia
e telefonia
sem qualquer comunicação, bem como presente o nexo de causalidade na conduta, correta a sentença de primeiro grau que condenou o CEMAT ao pagamento de indenização por danos morais
. 2.
Diante dos princípios de moderação e de razoabilidade, ajusta-se o valor reparatório aos parâmetros comumente utilizados nesta Corte em situações dessa natureza, o valor fixado mostra-se excessivo, não se limitando à compensação dos prejuízos advindos do evento danoso. Assim, para assegurar ao lesado justa reparação, sem incorrer em enriquecimento ilícito, reduzo o valor indenizatório para fixá-lo na quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais)
. 3. Recurso conhecido e parcialmente provido.
(TJMT - Ap 114875/2010, DR. MARCELO SOUZA DE BARROS, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 28/03/2012, Publicado no DJE 10/04/2012).

Desse modo, a sentença merece ser parcialmente reformada, apenas a fim de excluir a condenação da ré/apelante ao pagamento de indenização por danos material, referente a aluguéis.

Pelo exposto,
DOU

PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso, a fim de reformar a sentença, apenas para excluir a condenação referente ao ressarcimento dos valores dos aluguéis do imóvel desembolsados pelo autor/apelado, na quantia de R$ 8.148,00 (oito mil cento e quarenta e oito reais).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/11/2020