Tribunal: TJMT
Processo: 1000373-59.2018.8.11.0015
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-05-13
Data de publicação: 2020-05-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - POSTERIOR INVIABILIDADE FINANCEIRA DO COMPRADOR - TENTATIVA DE RESOLVER A QUESTÃO EXTRAJUDICIALMENTE - RECUSA DO CREDOR - RETENÇÃO DE 10% SOBRE A QUANTIA JÁ PAGA - DETERMINAÇÃO EM CONSONÂNCIA COM A ORIENTAÇÃO DO STJ - PERCENTUAL EM HARMONIA COM AS PECULIARIDADES DA CAUSA - VERBA HONORÁRIA - APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, §11, DO CPC - RECURSO NÃO PROVIDO.
É razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados (STJ, AgInt no AREsp n. 725.986/RJ).
Não tem direito ao percentual máximo o credor que opôs resistência injustificada à resolução extrajudicial da questão, especialmente quando o devedor agiu de boa-fé ao comunicar-lhe a inviabilidade de prosseguir no negócio tão logo constou sua dificuldade financeira.
Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000373-59.2018.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[SANTINA OLIVEIRA DA SILVA AFONSO - CPF: 002.460.191-82 (APELADO), DIEGO GUTIERREZ DE MELO - CPF: 905.736.761-00 (ADVOGADO), COLONIZADORA SINOP S A - CNPJ: 03.488.210/0001-69 (APELANTE), RODRIGO MOREIRA GOULART - CPF: 032.652.206-99 (ADVOGADO), RENAN GARCIA BRUSCAGIN - CPF: 040.379.589-37 (ADVOGADO), SIMONE BESOLD - CPF: 014.935.171-20 (ADVOGADO), DAIANE CANAVERDE STROGULSKI - CPF: 024.683.391-26 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -

POSTERIOR INVIABILIDADE FINANCEIRA DO COMPRADOR - TENTATIVA DE RESOLVER A QUESTÃO EXTRAJUDICIALMENTE - RECUSA DO CREDOR - RETENÇÃO DE 10% SOBRE A QUANTIA JÁ PAGA - DETERMINAÇÃO EM CONSONÂNCIA COM A ORIENTAÇÃO DO STJ - PERCENTUAL EM HARMONIA COM AS PECULIARIDADES DA CAUSA - VERBA HONORÁRIA - APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, §11, DO CPC -
RECURSO NÃO PROVIDO.

É
razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
(STJ, AgInt no AREsp n. 725.986/RJ).

Não tem direito ao percentual máximo o credor que opôs resistência injustificada à resolução extrajudicial da questão, especialmente quando o devedor agiu de boa-fé ao comunicar-lhe a inviabilidade de prosseguir no negócio tão logo constou sua dificuldade financeira.

Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC).

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores julgada parcialmente procedente para determinar a devolução das quantias pagas, com dedução de 10% a título de cláusula penal, devendo a ré arcar com as custas processuais e os honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor da causa (art. 85, §2o, do CPC).

A apelante alega que faz jus à retenção de 30% do montante pago porque teve despesas com demarcação, publicidade, impostos e corretagem.

Diz que, segundo o STJ, essa penalidade pode variar de 25% a 50% das prestações adimplidas.

Com esses fundamentos, pugna pela reforma da sentença.

Contrarrazões apresentadas (ID no. 36869326).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A apelante insurge-se contra a determinação de retenção de apenas 10% das prestações quitadas pela autora pelo lote no. 17, quadra no. 07 do bairro Jardim das Oliveiras em Sinop/MT, com área de 306,00m2.

Em razão de dificuldade financeira, a apelada pagou somente R$20.462.00 dos R$123.170,00 que eram devidos, e tentou a rescisão extrajudicial do contrato, porém a apelante se recusou a abater a quantia já adimplida, e em juízo sugere a retenção mínima de 30%.

Contudo,
A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP, da Relatoria da Ministra Isabel Gallotti, estabeleceu, no tocante à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga
(AgInt no AREsp 1568920 / GO, DJe de 25/03/2020).

E nestes não se justifica o arbitramento no valor máximo, visto que a avença foi celebrada em 30/09/2016, a apelada cumpriu sua obrigação até 20/12/2017, não obteve acordo extrajudicialmente e já no mês seguinte ingressou em juízo para resolver a questão.

É preciso destacar ainda a parte da sentença que aponta serem abusivas as cláusulas que a colocam em desvantagem exagerada (art. 51, inciso IV, do CDC).

Todo esse contexto aliado à não de demonstração de prejuízo ou mesmo do custeio das despesas alegadas, ônus da ré (art. 373, inciso II, do CPC), fazem concluir que o percentual estipulado na primeira instância é razoável e proporcional às peculiaridades do caso, e leva em conta a boa-fé.

Para ilustrar:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO ADQUIRENTE. DIREITO DE RETENÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA. PERCENTUAL RETIDO
. (...) RECURSO NÃO PROVIDO. 1. "
A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). (...) 4. Agravo interno não provido
. (AgInt no AREsp no. 1366813/DF, 4a Turma/STJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 26/03/2019, DJe de 01/04/2019
,
sem destaques no original).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. (...) 1. É entendimento do STJ que "é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor" (REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1o/07/2008). 2.
Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes
. (...) 4. Agravo interno a que se nega provimento
. (AgInt no AREsp no. 1180352/DF, 4a Turma/STJ, Rel. Min. Lázaro Guimarães - Desembargador convocado do TRF 5a REGIÃO -, julgado em 20/02/2018, DJe de 28/02/2018
,
sem grifos no original).

Por fim, em harmonia com o Enunciado Administrativo no. 7 do STJ, os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em primeiro grau comportam majoração de ofício por este Tribunal.

Segundo a Corte Superior,
o §11 do art. 85 do Código de Processo Civil de 2015 tem dupla funcionalidade, devendo atender à
justa remuneração do patrono pelo trabalho adicional na fase recursal
e inibir recursos cuja matéria já tenha sido exaustivamente tratada (...)
(AgInt no AREsp no. 886004/RJ, DJe de 18/08/2016, sem grifos no original).

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso e, com amparo no art. 85, § 11, do CPC,
majoro os
honorários sucumbenciais de 10% para 15% sobre o valor atualizado da causa
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 13/05/2020