Tribunal: TJMT
Processo: 0056321-27.2015.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-03-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL: 0056321-27.2015.8.11.0041
APELANTES KELSEN DE FRANCA MAGALHAES E MARFISA VIVIANE CAETANO DE ALMEIDA MAGALHAES
APELADO: MB ENGENHARIA SPE 039 S/A
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PRONTO –IMPROCEDÊNCIA – PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – ATRASO NO FINANCIAMENTO DO IMÓVEL POR CULPA DA CONSTRUTORA – NÃO DEMONSTRAÇÃO – ATRASO DA ENTREGA DAS CHAVES – DESCABIMENTO – DEMORA EM RAZÃO DA REALIZAÇÃO DOS REPAROS SOLICITADOS PELOS ADQUIRENTES – DANO MATERIAL E MORAL NÃO CARACTERIZADOS – RECURSO DESPROVIDO.
Se o magistrado, a quem a prova é dirigida, entender que os elementos constantes dos autos são suficientes à formação do seu convencimento, não há óbice ao julgamento da lide, independentemente da produção de outras provas, evitando-se, assim, retardar a prestação jurisdicional.
Não se pode atribuir à construtora a responsabilidade por suposto atraso no financiamento do imóvel se, além de os adquirentes do imóvel terem conhecimento acerca do gravame hipotecário no empreendimento, o contrato de financiamento foi assinado após 56 dias da celebração da Promessa de Compra e Venda, ou seja, em prazo razoável para todo o trâmite que envolve essa espécie de operação.
Deve ser mantida a sentença de improcedência quanto aos pedidos de indenização por danos materiais e morais em razão de suposta atraso na entrega do imóvel se isso ocorreu em razão dos reparos solicitados pelos adquirentes. Até porque, na hipótese, ainda que com alguns atrasos, a construtora se dispôs a solucionar todos os problemas apresentados.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0056321-27.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[KELSEN DE FRANCA MAGALHAES - CPF: 684.119.795-04 (APELANTE), ANDREA PINTO BIANCARDINI - CPF: 594.453.191-68 (ADVOGADO), MARFISA VIVIANE CAETANO DE ALMEIDA MAGALHAES - CPF: 711.879.601-87 (APELANTE), MB ENGENHARIA SPE 039 S/A - CNPJ: 09.009.592/0001-87 (APELADO), DANIEL BATTIPAGLIA SGAI - CPF: 218.808.288-55 (ADVOGADO), JOAO AUGUSTO BASILIO - CPF: 004.811.257-79 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL: 0056321-27.2015.8.11.0041

APELANTES

KELSEN DE FRANCA MAGALHAES E MARFISA VIVIANE CAETANO DE ALMEIDA MAGALHAES

APELADO: MB ENGENHARIA SPE 039 S/A

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL PRONTO –IMPROCEDÊNCIA – PRELIMINAR – CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – ATRASO NO FINANCIAMENTO DO IMÓVEL POR CULPA DA CONSTRUTORA – NÃO DEMONSTRAÇÃO – ATRASO DA ENTREGA DAS CHAVES – DESCABIMENTO – DEMORA EM RAZÃO DA REALIZAÇÃO DOS REPAROS SOLICITADOS PELOS ADQUIRENTES – DANO MATERIAL E MORAL NÃO CARACTERIZADOS –

RECURSO DESPROVIDO.

Se o magistrado, a quem a prova é dirigida, entender que os elementos constantes dos autos são suficientes à formação do seu convencimento, não há óbice ao julgamento da lide, independentemente da produção de outras provas, evitando-se, assim, retardar a prestação jurisdicional.

Não se pode atribuir à construtora a responsabilidade por suposto atraso no financiamento do imóvel se, além de os adquirentes do imóvel terem conhecimento acerca do gravame hipotecário no empreendimento, o contrato de financiamento foi assinado após 56 dias da celebração da Promessa de Compra e Venda, ou seja, em prazo razoável para todo o trâmite que envolve essa espécie de operação.

Deve ser mantida a sentença de improcedência quanto aos pedidos de indenização por danos materiais e morais em razão de suposta atraso na entrega do imóvel se isso ocorreu em razão dos reparos solicitados pelos adquirentes. Até porque, na hipótese, ainda que com alguns atrasos, a construtora se dispôs a solucionar todos os problemas apresentados.-

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
KELSEN DE FRANCA MAGALHAES e MARFISA VIVIANE CAETANO DE ALMEIDA MAGALHAES
,
na
Ação de Indenização por Danos Materiais, Morais
e
Lucros Cessantes
ajuizada em face da
MB ENGENHARIA SPE 039 S/A
,
contra a sentença que
julgou improcedentes
os pedidos deduzidos na petição inicial e condenou a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da ação, nos termos do artigo 85, § 2o, do CPC/2015.

Preliminarmente, alegam os apelantes o cerceamento de defesa, em razão do julgamento antecipado da lide sem a produção das provas complementares requeridas.

No mérito, sustentam que a entrega das chaves ocorreu em 14/10/2015 e não 19/01/2015, conforme consignado na sentença, bem como que os reparos a serem realizados no imóvel quando da sua entrega não eram simples, mas tratavam-se de graves vícios construtivos que tornaram o imóvel impróprio para o uso.

Afirmam que foram penalizados duas vezes: pelo atraso excessivo da apelada em proceder a baixa da hipoteca do imóvel e entregar da certidão sem ônus (56 dias), o que atrasou a liberação do financiamento; bem como em razão da cobrança pela recorrida de uma diferença, a título de correção monetária do saldo devedor, no importe de R$ 5.039,59 (cinco mil e trinta e nove reais e cinquenta e nove centavos), quando a culpa pela demora foi da própria construtora.

Alegam que fazem
jus
ao recebimento de indenização por danos materiais (reembolso da diferença de correção monetária) e por lucros cessantes, no valor mensal de R$ 2.650,00 (dois mil seiscentos e cinquenta reais), a incidir a partir da data em que os apelantes deveriam ter recebido o imóvel (dezembro/2014) até a efetiva entrega.

No mais, defendem a existência de dano moral e, ao final, pugnam pelo provimento do recurso.

Contrarrazões pelo desprovimento (IDs 26700479 a 26700481).

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA)

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Argui a apelante a ocorrência a nulidade da sentença, em razão
do julgamento antecipado da lide, sem a produção de provas complementares
.

Todavia, cabe ao juiz, destinatário da prova colhida no curso da instrução, deliberar sobre a necessidade ou não de produção de mais provas para formação de seu convencimento.

Assim, entendendo o magistrado, a quem a prova é dirigida, que os elementos constantes dos autos são suficientes à formação do seu convencimento, não há óbice ao julgamento da lide, independentemente da produção de outras provas, evitando-se, assim, retardar a prestação jurisdicional.

Neste sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO – AÇÃO DE EXECUÇÃO – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO RECONHECIDA – INDEFERIMENTO DE PROVA – PRESCINDIBILIDADE DE OITIVA DE TESTEMUNHAS – NECESSIDADE DE COMEÇO DE PROVA ESCRITA - BEM DE FAMÍLIA – AFASTADA – RETORNO DO IMÓVEL AO PATRIMONIO DO DEVEDOR POR RECONHECIMENTO DE FRAUDE À EXECUÇÃO – CONTROVÉRSIA ACERCA DA IMPRESCINDIBILIDADE DE ALUGUÉIS PARA A SUBSISTENCIA – CONSTRIÇÃO MANTIDA – PENHORA DE BEM INDIVISÍVEL – DIREITO DO CONJUGE ALHEIO À EXECUÇÃO À MEAÇÃO DO PRODUTO DA ALIENAÇÃO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
O juiz julgará antecipadamente o pedido, proferindo sentença com resolução de mérito, quando não houver necessidade de produção de outras provas, não havendo se falar em cerceamento de defesa, face à desnecessidade de dilação probatória para o deslinde da controvérsia
. É impenhorável o único imóvel do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para sua subsistência, o que não restou evidenciado na hipótese. A impenhorabilidade de bem de família deve ser afastada no caso de retorno do imóvel ao patrimônio do devedor por reconhecimento de fraude à execução. Tratando-se de penhora de bem indivisível, o equivalente à quota-parte do cônjuge alheio à execução recairá sobre o produto da alienação do bem
.”(CLEUCI TEREZINHA CHAGAS PEREIRA DA SILVA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 05/12/2018, Publicado no DJE 12/12/2018)

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MORAIS – PROCEDÊNCIA - DISPAROS DE ARMA DE FOGO EM CASA DE SHOWS

– NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – ALEGAÇÃO DE CULPA EXCLUSIVA DE TERCEIRO – DESCABIMENTO – RESPONSABILIDADE OBJETIVA – ARTIGO 14 DO CDC – FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS – DEVER DE INDENIZAR CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – PEDIDO DE REDUÇÃO – CABIMENTO

– ADEQUAÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Entendendo o magistrado, a quem a prova é dirigida, que os elementos constantes dos autos são suficientes à formação do seu convencimento, não há óbice ao julgamento da lide, independentemente de oitiva outras testemunhas ou de produção de prova documental, evitando-se, assim, retardar a prestação jurisdicional
. [...]
.” (Ap 148008/2015, DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 06/04/2016, Publicado no DJE 12/04/2016)

Destarte,
rejeito
a preliminar suscitada.

VOTO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que os autores, ora apelantes resolveram adquirir um apartamento pronto para entrega no condomínio Residencial Bonavita, no valor de R$475.000,00 (quatrocentos e setenta e cinco mil reais), para fins de investimento.

Alegam que antes mesmo da assinatura do contrato, já haviam dado entrada na documentação exigida pela Caixa Econômica Federal, a fim de instruir o pedido de financiamento do saldo devedor. No entanto, ao solicitarem uma certidão do imóvel, descobriram que o mesmo estava gravado com ônus hipotecário, em favor do Banco Santander, o que inviabilizaria o financiamento por eles pleiteado.

Afirmam que confiaram na promessa do corretor da requerida, que resolveria o impasse em uma semana, e no dia 17/09/2014, firmaram contrato por meio do "instrumento particular de promessa de venda e compra de bem imóvel" com a requerida, tendo como objeto o apartamento n° 2401, Bloco C, do condomínio Residencial Bonavita, no Município de Cuiabá – MT.

Consta que no dia 10/10/2014 efetuaram o pagamento do valor de R$201.000,00 (duzentos e um mil reais) a título de entrada, e o saldo devedor de R$ 274.000,00 (duzentos e setenta e quatro mil reais) seria pago através de financiamento imobiliário.

Narram que a requerida não providenciou com agilidade os documentos que eram de sua responsabilidade, exigidos pela Caixa Econômica Federal, e ainda passou a exigir o pagamento de uma diferença entre o valor já pago e o valor a ser financiado, no importe de R$5.039,59 (cinco mil e trinta e nove reais e cinquenta e nove centavos), condicionando o seu pagamento para a assinatura do contrato de financiamento.

Afirmam que apenas após 50 (cinquenta) dias da entrada efetiva no processo de financiamento é que a requerida disponibilizou a certidão correta, contudo, diante dos embaraços por ela causados, e para não perderem o valor já investido da entrada, pagaram o valor indevidamente cobrado de R$5.039,59 (cinco mil e trinta e nove reais e cinquenta e nove centavos), pleiteando o ressarcimento administrativo, o que não foi realizado.

Acrescem que embora o corretor da requerida tivesse confirmado que o imóvel estava pronto desde 2013, no momento da vistoria em 19/01/2015, constataram vários defeitos no apartamento, iniciando nova via sacra para sanar os problemas, que só foram resolvidos em 14/10/2015, data em que o imóvel foi entregue.

Por esses motivos, ajuizaram a presente demanda.

Pois bem.

Pretendem os apelantes a reforma da sentença para que a requerida seja condenada ao pagamento de indenização: por danos materiais, consistente no ressarcimento de R$ 5.039,59 (cinco mil trinta e nove reais e cinquenta e nove centavos); por lucros cessantes, no valor mensal de R$ 2.650,00 (dois mil seiscentos e cinquenta reais), relativamente ao período de dez/2014 a out/2015; e por danos morais, no valor 100 salários mínimos.

De início, convém destacar que o imóvel objeto da presente ação foi adquirido a pronta entrega e não na planta, razão pela qual
não se aplica o Tema 996 do STJ
.

Aplicável ao caso o Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista que a construtora se enquadra no conceito de fornecedora de produtos e serviços, constante do art. 3o do CDC, e os autores na figura de destinatários final,

nos termos do art. 2o do CDC.

Tem-se dos autos que através do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, os apelantes adquiriram o apartamento n° 2401, Bloco C, do condomínio Residencial Bonavita, no Município de Cuiabá – MT, pelo valor de R$475.000,00 (quatrocentos e setenta e cinco mil reais), sendo R$201.000,00 (duzentos e um mil reais) pagos a título de entrada e o restante, no importe de R$ 274.000,00 (duzentos e setenta e quatro mil reais), através de financiamento imobiliário.

No tocante à alegação de que o a construtora apelada é responsável pelo atraso na liberação do financiamento, em razão do gravame hipotecário no imóvel, razão não assiste aos apelantes.

Isto porque, consta expressamente das cláusulas 3.3.1 e 3.4. não apenas a informação sobre a hipoteca do empreendimento como que a construtora possui o prazo de 180 (cento e oitenta) dias após o pagamento integral do saldo devedor ou após a averbação do “habite-se” na matrícula do imóvel no registro imobiliário para proceder a sua baixa. Vejamos:

“
[ ... ] 3.3.1. O
ADQUIRENTE
declara desde já, que está ciente de que:

a)

O imóvel objeto do presente instrumento encontra-se hipotecado ao Banco Santander (Brasil) S.A., em garantia do financiamento obtido pela
VENDEDORA
, para a construção do EMPREENDIMENTO conforme instrumento particular de abertura de crédito para construção de empreendimento imobiliário, com garantia hipotecária alocação de recursos e outras avenças ("Contrato de Financiamento da Construção do Empreendimento"), o qual foi devidamente registrado na matrícula do imóvel perante o competente Oficial de Registro de Imóveis;

b)

Todos os direitos creditórios decorrentes deste instrumento foram cedidos fiduciariamente ao Banco Santander (Brasil) S.A., razão pela qual deverão ser pagas em qualquer agência bancária integrante do sistema de compensação, a crédito da conta do Banco Santander (Brasil) S.A.

3.4. A
VENDEDORA
é responsável em obter junto ao credor hipotecário, o respectivo oficio de cancelamento da hipoteca, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias após o pagamento integral do saldo devedor pelo
ADOUIRENTE
ou após a averbação do "habite-se" na matrícula do imóvel no registro imobiliário competente, o que ocorrer por último, porém, desde que tenha solicitado à
VENDEDORA
, por escrito, pelo
ADQUIRENTE
.” (ID 26698474 - Pág. 2)

Assim, conforme bem destacado pela douta magistrada singular, não se pode alegar que os apelantes foram surpreendidos pela existência da hipoteca do imóvel.

Ademais, a despeito dos e-mails trocados entre as partes, em que os apelantes cobram da empresa requerida a certidão do imóvel livre de ônus, não se pode atribuir somente à construtora o suposto atraso de 56 dias para assinatura do contrato de financiamento.

Ora, é cediço que se trata a espécie de operação que demanda tempo, pois depende não apenas da mencionada certidão do imóvel, mas de documentação das partes, do próprio prazo que banco possui para confecção do contrato, e inclusive, prazo para assinatura de todas as partes envolvidas, circunstâncias que fazem com que o processo demore em torno de um mês para ser concluído.

Assim, mostra-se razoável o prazo de aproximadamente 50 dias para assinatura do contrato de financiamento, ocorrida em 17/11/2014.

Por consequência, não há falar-se em ressarcimento do valor pago a título de correção monetária do saldo devedor, no importe de R$ 5.039,59 (cinco mil e trinta e nove reais e cinquenta e nove centavos), devendo ser mantida a sentença monocrática quanto a este ponto.

No tocante a alegada demora para entrega das chaves, os apelantes alegam que diversamente do que consta da sentença (entregue em 19/01/2015), foram entregues apenas em 14/10/2015.

Primeiramente, de se destacar que nenhuma das partes trazem aos autos o termo de entrega do imóvel.

De outro lado, conforme acima consignado o imóvel foi adquirido a pronta entrega e não na planta, estando a entrega das chaves, neste caso, condicionada ao pagamento integral do débito.

O contrato de financiamento foi assinado em 17/11/2014 (ID 26698488 - Pág. 6) e a liberação dos valores à construtora pela agência financiadora ocorreu em 03/02/2015, data que as chaves deveriam, em tese, ter sido entregues aos apelantes.

Ocorre que realizada a primeira vistoria do imóvel, em 19/01/2015, os recorrentes apontaram diversos defeitos que necessitavam de reparos, o que atrasou a sua entrega. Até porque, segundo os próprios apelantes afirmam, desde então foram realizadas ao todo dez vistorias, de modo que, ainda que com alguns atrasos, a construtora se dispôs a solucionar todos os problemas apresentados.

Assim, ao que se verifica, o imóvel não foi entregue aos apelantes antes em razão dos reparos solicitados por estes, não restando caracterizado, portanto, o dano material, lucros cessantes ou moral passível de indenização, ainda que tenha havido alguns cancelamentos de vistorias pela construtora.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL - REPARAÇÃO DE DANOS POR SUPOSTO ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES - OBRA CONCLUÍDA DENTRO DO PRAZO PREVISTO, INCLUSIVE COM LIBERAÇÃO DO "HABITE-SE" - VISTORIA REALIZADA, PLEITEANDO O AUTOR PEQUENOS REPAROS - CLÁUSULA CONTRATUAL PREVENDO ESSA SITUAÇÃO - AUSÊNCIA DE DANO MORAL OU DANO MATERIAL - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA CONFIRMADA.

- Verificando que a obra foi concretizada nos termos e prazos previstos pelo contrato firmado entre as partes, inclusive com liberação do "habite-se" pela municipalidade, cumpre reconhecer que a obra foi realizada nos termos convencionados pelas partes.

- O fato do autor ter apurado a necessidade de reparos no imóvel verificados na vistoria realizada, sem impeditivo de recebimento das chaves, não autoriza a procedência do pedido de condenação da construtora em danos morais e materiais
.”

(TJMG -

Apelação Cível

1.0000.18.096736-6/001, Relator(a): Des.(a) Luiz Carlos Gomes da Mata , 13a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/11/0018, publicação da súmula em 22/11/2018)

Aliás, nesse sentido bem fundamento a douta magistrada singular:

“Por outro lado, vê-se, ainda, que a parte autora apesar de ter recebido as chaves do imóvel em 19/01/2015, ocasião em que foi feita a vistoria por engenheiro, constatou defeitos no imóvel, conforme fotografias às fis. 259/273, os quais, a meu ver, não impediam a sua utilização (locação) e o conserto concomitante, por se tratar de pequenos reparos.

Todavia, os autores optaram por deixar a construtora requerida consertar os mencionados defeitos, sempre realizando novas vistorias e constatando novas avarias, recebendo, por fim, o imóvel, somente em 14/10/2015, não podendo imputar à requerida os ônus de viagens e etc., ocasionadas por problemas particulares, que não possuem relação com o contrato discutido nos autos.

Ademais, também mostra-se impertinente o pedido para que a requerida se abstenha de instalar equipamentos hidráulicos nas vagas de garagem dos autores, e/ou manter sobre as áreas privativas por eles adquiridas qualquer tipo de material e/ou equipamento contra incêndio, pois trata-se de questões estruturais e de segurança do condomínio, impossíveis de serem removidas.

Por fim, entendo que também não tem como prosperar o pedido de indenização por lucros cessantes, eis que, além de tudo o que foi exposto, principalmente da ausência de atraso na entrega das chaves, não há nenhuma prova efetiva das supostas perdas e danos sofridas pela parte requerente.

Ora, como se sabe, perdas e danos devem ser efetivamente demonstrados e, na hipótese, além de não configurado o suposto ato que embasou o pedido, qual seja, o atraso da entrega da obra, também não veio para os autos nenhuma prova concreta das supostas perdas e danos, não passando de meras alegações e presunções.

Desse modo, não tem como prosperar o pedido de indenização por perdas e danos, até porque, como sabido, pertencia à parte requerente trazer a prova do fato constitutivo do seu direito, todavia, não cumpriu o seu múnus.

Por último, em relação ao pedido de danos morais, a jurisprudência ressoa no sentido de que o mero descumprimento contratual não enseja a indenização por danos morais, mormente na espécie, em que nada ficou provado.”

Desta feita, há de ser mantida a sentença monocrática.

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso
e majoro os honorários recursais para 15% sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC/15.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/03/2020