Tribunal: TJMT
Processo: 1004649-75.2018.8.11.0002
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-09-02
Data de publicação: 2020-09-03

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO CAMPESTRE – EMPREENDIMENTO ENTREGUE SEM A CONCRETIZAÇÃO DAS OBRAS ANUNCIADAS NA PROPAGANDA E NO CONTRATO – ATRASO INJUSTIFICADO – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO – DANO MORAL configurado – QUANTUM PROPORCIONAL E RAZOÁVEL – RECURSO DESPROVIDO.
O descumprimento do contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária, em razão do injustificado atraso na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas.
O interesse extrapatrimonial dos compradores foi atingido pela conduta ilícita da apelante, uma vez que é incontroversa a frustração sofrida por eles em razão da morosidade na entrega das benfeitorias do empreendimento. Esse atraso incomum e injustificado não se trata de mero aborrecimento ou simples insatisfação, mas de relevante frustração e angústia, ensejando a devida compensação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004649-75.2018.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS,

DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA]

Parte(s):

[SABRINA SPENTHOF - CPF: 005.428.861-46 (APELADO), JOAO PAULO RODRIGUES PEREIRA - CPF: 898.282.911-34 (ADVOGADO), FLAVIO FREIRE CAMPOS VIANA - CPF: 926.597.801-53 (APELADO), CIC - CENTRAL DE IMOVEIS CUIABA LTDA - CNPJ: 01.055.599/0001-23 (APELANTE), TELMA REGINA RIBEIRO DONATONI - CPF: 208.492.301-87 (ADVOGADO), VALDIR FERREIRA DA MOTTA - CPF: 188.245.959-87 (APELANTE), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0004-10 (APELANTE), NADESKA CALMON FREITAS - CPF: 502.482.601-97 (ADVOGADO), ALANA CAROLINA OLIVEIRA CARNEIRO - CPF: 054.702.231-08 (ADVOGADO), VALDIR FERREIRA DA MOTTA - CPF: 188.245.959-87 (TERCEIRO INTERESSADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0004-10 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO CAMPESTRE – EMPREENDIMENTO ENTREGUE SEM A CONCRETIZAÇÃO DAS OBRAS ANUNCIADAS NA PROPAGANDA E NO CONTRATO – ATRASO INJUSTIFICADO – RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS –
CIRCUNSTÂNCIAS QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO
–

DANO MORAL
configurado
–
QUANTUM
PROPORCIONAL E RAZOÁVEL – RECURSO DESPROVIDO.

O descumprimento do
contrato particular de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária
, em razão do injustificado
atraso
na entrega das obras de infraestrutura, enseja o direito de o contratante rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas.

O interesse extrapatrimonial dos compradores foi atingido pela conduta ilícita da apelante, uma vez que é incontroversa a frustração sofrida por eles em razão da morosidade na entrega das benfeitorias do empreendimento. Esse atraso incomum e injustificado não se trata de mero aborrecimento ou simples insatisfação, mas de relevante frustração e angústia, ensejando a devida compensação.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 1004649-75.2018.8.11.0002

APELANTE: CIC - CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA

APELADO:

SABRINA SPENTHOF E OUTRO

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
CIC - CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA
contra sentença proferida pelo Juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande-MT,
MMo. Juiz Luis Otávio Pereira Marques
, lançada nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Valores n.o 1004649-75.2018.8.11.0002
,
ajuizada por
SABRINA SPENTHOF e FLAVIO FREIRE CAMPOS VIANA
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindindo o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Imobiliária firmado entre as partes; condenar a apelante ao pagamento da quantia de R$25.175,78 (vinte e cinco mil, cento e setenta e cinco reais e setenta e oito centavos) em favor dos autores, a título de devolução das quantias pagas, cujo valor deverá corrigido monetariamente pelo INPC a partir do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação; o pagamento de multa contratual no equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato que corresponde à importância de R$3.587,11 (três mil, quinhentos e oitenta e sete reais e onze centavos), bem como indenização por danos morais fixada em R$10.000,00 (dez mil reais), cujo valor deverá ser corrigido monetariamente a partir da data do arbitramento, pelo índice INPC/IBGE (Súmula 362, STJ), aplicando-se juros de mora de 1% a.m., contados do evento danoso (Súmula 54, STJ), quer seja, data que o imóvel deveria ser entregue (abril/2018).

Além disso, condenou a apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

A apelante, em suas razões recursais, aduz inicialmente que o empreendimento é um loteamento campestre, que deve ser edificado pelo comprador atendendo as normas permissivas.

Esclarece que no condomínio já existem diversas casas construídas, uma vez que já conta com infraestrutura necessária como: rede de energia, drenagem de águas pluviais, encascalhamento das ruas e lago contemplativo, cujo imóvel recebeu a certidão de conclusão em 01/05/2018 pela Prefeitura de Santo Antônio do Leverger e inclusive já foi criada a Associação de Moradores em 28/08/2018, pelo que entende que não cabe a rescisão contratual, uma vez que o imóvel foi entregue.

Por outro lado, defende que os apelados não demonstram em nenhum momento qual aspecto da sua integridade ou honra que foram abalados para configurar o dano moral, pelo que pugna pelo provimento do seu apelo, para que seja reformada a r. sentença, reconhecendo-se a impossibilidade de rescisão do contrato ou atribuir a rescisão por vontade dos autores/apelados, bem como descaracterizar o dano moral ou a sua redução (Id 49421013).

As contrarrazões foram ofertadas, pugnando pelo desprovimento do recurso (Id 49421018).

O preparo foi recolhido (Id 49421014 – Pág. 1).

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que
SABRINA SPENTHOF
e
FLAVIO FREIRE CAMPOS VIANA
ajuizaram a ação de rescisão contratual c/c restituição de valores em desfavor
CIC - CENTRAL DE IMÓVEIS CUIABÁ LTDA
, almejando a rescisão contratual do compromisso de compra e venda de unidade imobiliária – quadra 14, lote 04, denominado Loteamento Campestre Eco-Ville Pantanal, localizado no Município de Santo Antônio do Leverger, totalizando uma área de 506,95m2, pelo valor de R$35.871,13 (trinta e cinco mil, oitocentos e setenta e um reais e treze centavos), e já tendo efetuado o pagamento de R$25.175,78 (vinte e cinco mil, cento e setenta e cinco reais e setenta e oito centavos), cuja conclusão da obra estava prevista para outubro/2017 e prazo de prorrogação de seis meses (abril/2018).

Continuaram narrando que o empreendimento até a presente data não foi entregue com todas as obras anunciadas na propaganda, quais sejam: guarita de segurança, perímetro externo do loteamento com alambrado e cerca viva, tablados para pesca, rampa para barcos, salão de festas, quiosques com churrasqueiras, quadras e campo de futebol, paisagismo, parque saúde com lago contemplativo.

Após regular tramitação do feito, o Magistrado
a quo
entendeu que houve quebra contratual, e, a par disso, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindindo o Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Imobiliária firmado entre as partes; condenar a apelante ao pagamento da quantia de R$25.175,78 (vinte e cinco mil, cento e setenta e cinco reais e setenta e oito centavos) em favor dos autores, a título de devolução das quantias pagas; o pagamento de multa contratual no equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, que corresponde a importância de R$3.587,11 (três mil quinhentos e oitenta e sete reais e onze centavos), bem como indenização por danos morais fixada em R$10.000,00 (dez mil reais), tudo devidamente corrigido, além do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação.

A apelante almeja desconstituir a rescisão contratual, sob o argumento de que o empreendimento foi entregue em 01/05/2018, ou, ainda, que a rescisão ocorra por vontade dos compradores/apelados. Além disso, vindica a exclusão da indenização por dano moral, ou, ao menos, a sua redução.

Pois bem. Extrai-se dos autos que os autores/apelados firmaram instrumento particular de promessa de venda e compra de bem imóvel, cuja cláusula 17a prevê a entrega dos serviços e obras para o mês de outubro/2017.

Os apelados afirmam que a recorrente comercializou os lotes do empreendimento com a promessa de entrega de diversas obras anunciadas na propaganda, acima já noticiadas.

Quanto ao ponto, é cediço que o direito à informação adequada, clara e precisa sobre determinado produto colocado no mercado ou do serviço oferecido, suas características, qualidades e riscos, dentre outros, constitui direito básico e princípio fundamental do consumidor, e está prevista no artigo 6o e 30 do Código de Defesa do Consumidor, que possuem a seguinte redação:

“Art. 6o São direitos básicos do consumidor:

(...)

III – a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem;

Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.”

Infere-se da redação dos referidos dispositivos legais, que toda informação prestada no momento de contratação com o fornecedor, ou mesmo anterior ao início de qualquer relação,
vincula o produto ou serviço a ser colocado no mercado
.

E quanto à publicidade, o Código de Defesa do Consumidor é claro ao dispor que:

“Art. 36. A publicidade deve ser veiculada de tal forma que o consumidor, fácil e imediatamente a identifique como tal.

Parágrafo único. O fornecedor, na publicidade de seus produtos ou serviços, manterá, em seu poder, para informação dos legítimos interessados, os dados fáticos, técnicos e científicos que dão sustentação à mensagem.

(...)

Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.

§ 1o É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços.”

Assim, toda mensagem publicitária deve apresentar fielmente as características do produto que ora está sendo veiculado, o que não ocorreu no caso dos autos, isso porque a empresa requerida, ora apelante, veiculou propaganda no sentido de que todos os serviços e obras, sejam elas de infraestrutura ou de uso comum dos condôminos, seria concluído até o mês de outubro/2017, tanto que restou expressamente consignado em contrato, consoante acima já mencionado.

No que tange à prática de propaganda enganosa, tenho que a r. sentença fez percuciente análise da questão ora submetida a julgamento, motivo pelo qual peço vênia para transcrever, integrando-os às razões de decidir, os judiciosos fundamentos nela lançados,
in verbis
:

“(...)

Analisando o contrato firmado entre as partes verifico que a previsão de “entrega dos serviços e obras” (cláusula 17a) do empreendimento ficou estipulada para o mês de outubro/2017, com tolerância de 06 meses para a entrega completa do empreendimento, conforme cláusula 17a do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, encartado no id. 13557112.

Contudo, até a propositura da presente ação, em 08.06.2018,
o empreendimento ainda não havia sido entregue com todas as obras anunciadas na propaganda, quer sejam: guarita de segurança; perímetro externo do loteamento com alambrado e cerca viva; tablados para pesca; rampa para barcos; salão de festas; quiosques com churrasqueiras; quadras e campo de futebol, paisagismo; parque saúde com lago contemplativo
(id. 13557181).

É certo que a propaganda veiculada integrava o contrato, de modo a obrigar o fornecer a cumpri-lo em seus exatos termos, à luz do art. 30 do CDC:

“Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.”

No entanto, ao que consta das fotos juntadas com a inicial e com a contestação, nada do que foi objeto da propaganda veiculada pela requerida foi efetivamente realizado no empreendimento. Aliás, também não há previsão para que sejam realizadas as demais obras do empreendimento, pelo que se observa das alegações deduzidas em contestação.

Friso, ademais, que embora alguns adquirentes tenham iniciado a construção de suas residências no empreendimento/loteamento, mesmo estando faltando as obras anunciadas por ocasião da venda, isso não retira a responsabilidade da requerida pela concretização do empreendimento, tampouco obriga os autores a receber o lote de forma diversa da contratada.

Dessa forma, considerando que a requerida se comprometeu a realizar várias obras no empreendimento que anunciou que possibilitaram melhor lazer e qualidade de vida aos adquirentes, porém até o presente momento assim não procedeu, inexiste alternativa senão reconhecer a sua inadimplência, que faz nascer para a parte requerente à possibilidade de postular a rescisão do contrato
, na forma do art. 475, do Código Civil, segundo o qual “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

(...)”

Assim, considerando que houve o
descumprimento do
contrato pactuado entre as partes
, em razão do injustificado
atraso
na entrega das obras de infraestrutura do empreendimento campestre, os apelados tem o direito de rescindir a avença, com o ressarcimento integral das quantias pagas, mostrando, pois, escorreita a sentença impugnada quanto ao ponto.

Da mesma forma, no que tange ao dano moral, considerando que até a data do julgamento da ação de base não houve a entrega efetiva da área de laser, conforme materializada na propaganda do negócio, bem como observada a ausência de excludentes da responsabilidade civil, resta caracterizado o dever de indenizar.

Isso porque, além do interesse econômico que envolve a causa, o interesse extrapatrimonial dos compradores foi atingido pela conduta ilícita da apelante, uma vez que é incontroversa a frustração sofrida por ela em razão da morosidade na entrega do empreendimento. Esse atraso incomum e injustificado não se trata de mero aborrecimento ou simples insatisfação, mas de relevante frustração e angústia, ensejando a devida compensação.

Assim, sopesadas tais circunstâncias, considerados os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, e a real configuração de dano moral, julgo adequado o valor de

R$10.000,00 (dez mil reais) fixados na sentença, estando, pois, o
quantum
em consonância com o entendimento desta Corte de Justiça em casos análogos.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS –
CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ENTREGA REALIZADA DEPOIS DO TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – AUSÊNCIA DE EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE – FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO CONFIGURADA
– DANO MATERIAL – EXISTÊNCIA DE ACORDO EXTRAJUDICIAL – INOVAÇÃO RECURSAL – MATÉRIA NÃO CONHECIDA –
MORAL CARACTERIZADO
– TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – DATA DA CITAÇÃO – RELAÇÃO CONTRATUAL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

1. Ao apresentar sua peça defensiva a ré/apelante não fez qualquer menção sobre a existência de acordo extrajudicial entre as partes e, por consequência, acerca do incabimento de sua condenação aos danos materiais, em razão da indenização recebida. Logo, por não se tratar de matéria de ordem pública, a tese ora aventada não deve ser conhecida.

2. A rigor do §1o, do art. 1.013, do CPC, somente constituirão objeto de apreciação e julgamento pelo tribunal as questões suscitadas e discutidas no processo, não se admitindo inovação recursal, a fim de evitar a supressão de instância.
3. Por sua vez, não há dúvidas que o atraso configurado, ultrapassa o mero aborrecimento e/ou transtornos da vida cotidiana, sendo passível de indenização.
4. Destaca-se que, diferentemente do que alega a ré/apelante, por se tratar de relação contratual, os juros de mora devem incidir a partir da citação, a teor do art. 405, do Código Civil.”
(N.U 1022296-34.2016.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DESA. SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/08/2020, Publicado no DJE 09/08/2020)

Apenas a título de complemento,
questão assemelhada – propaganda enganosa – já foi objeto de recente de análise desta Magistrada quando do julgamento do RAC no. 1007291-84.2019.8.11.0002, realizado em 03/06/2020, com publicação no DJE de 08/06/2020
.

Logo, restando demonstrado o ato ilícito, o que gera o dever de indenizar, não merece prosperar a tese da recorrente que imputa falaciosa inexistência de atraso ou de ausência de responsabilidade.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo a sentença proferida pelo magistrado de primeiro grau por seus próprios e jurídicos fundamentos.

Em razão do trabalho adicional na fase recursal,
majoro
a verba honorária de 10
para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, com fulcro no art. 85, §11 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/09/2020