Tribunal: TJMT
Processo: 1000655-53.2017.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-12-11
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – CONJUNTO PROBATÓRIO DOCUMENTAL SUFICIENTE À RESOLUÇÃO DA LIDE – IMPERTINÊNCIA DA PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL – INADIMPLEMENTO DO CONTRATO PELO LOCATÁRIO – PAGAMENTO A MENOR DO VALOR DOS ALUGUEIS MENSAIS – INOBSERVÂNCIA DO REAJUSTE ANUAL DO PREÇO – AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DA FATURA DE CONSUMO DE ÁGUA – PREVISÃO CONTRATUAL QUANTO À RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. O imediato julgamento da lide é cabível e oportuno quando o julgador averiguar que o conjunto probatório já disponível no feito é idôneo e suficiente para nortear e sustentar o pronunciamento jurisdicional (CPC, art. 355), autorizando a dispensa da dilação probatória, sobretudo quando a prova pretendida pela parte não tiver aptidão de influenciar na resolução do mérito. 2. Comprovado que o locatário não efetuou o pagamento completo dos alugueis mensais, eis que desconsiderou o reajuste anual do preço expressamente convencionado entre as partes, e está inadimplente com os encargos acessórios da locação, é devida a decretação de rescisão do contrato de locação, nos termos do art. 9o, III, da Lei no 8.245/91.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000655-53.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo para Uso Próprio, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[ROSIMAR JOSE SEVERINO - CPF: 668.030.712-00 (APELANTE), ANA PAULA BARBOSA RIBEIRO - CPF: 912.975.831-91 (ADVOGADO), BEATRIZ ANTONIA DE SOUZA - CPF: 160.186.211-34 (APELADO), JEAN LUCAS TEIXEIRA DE CARVALHO - CPF: 378.601.781-68 (ADVOGADO), JULIA JANE BRANDAO MARTINS GARCIA - CPF: 469.227.921-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – CONJUNTO PROBATÓRIO DOCUMENTAL SUFICIENTE À RESOLUÇÃO DA LIDE – IMPERTINÊNCIA DA PRODUÇÃO DE PROVA TESTEMUNHAL – INADIMPLEMENTO DO CONTRATO PELO LOCATÁRIO – PAGAMENTO A MENOR DO VALOR DOS ALUGUEIS MENSAIS – INOBSERVÂNCIA DO REAJUSTE ANUAL DO PREÇO – AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DA FATURA DE CONSUMO DE ÁGUA – PREVISÃO CONTRATUAL QUANTO À RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. O imediato julgamento da lide é cabível e oportuno quando o julgador averiguar que o conjunto probatório já disponível no feito é idôneo e suficiente para nortear e sustentar o pronunciamento jurisdicional (CPC, art. 355), autorizando a dispensa da dilação probatória, sobretudo quando a prova pretendida pela parte não tiver aptidão de influenciar na resolução do mérito. 2. Comprovado que o locatário não efetuou o pagamento completo dos alugueis mensais, eis que desconsiderou o reajuste anual do preço expressamente convencionado entre as partes, e está inadimplente com os encargos acessórios da locação, é devida a decretação de rescisão do contrato de locação, nos termos do art. 9o, III, da Lei no 8.245/91.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No 1000655-53.2017.8.11.0041 - CLASSE 198 - CNJ - COMARCA DE CUIABÁ

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por

ROSIMAR JOSE SEVERINO contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “
Despejo c/c Cobrança
”

(Proc. no 1000655-53.2017.8.11.0041), ajuizada contra o apelante por BEATRIZ ANTONIA DE SOUZA, julgou procedente o pedido principal, “
a fim de declarar rescindido o contrato de locação em apreço e decretar o despejo do réu/locatário e de condená-lo ao pagamento da dívida locatícia, representada pela diferença do aluguel de R$ 23,96 a partir de março de 2016 até novembro de 2016, mais a diferença mensal de R$ 123,96 dos meses antecedentes (novembro e dezembro de 2015 e janeiro e fevereiro de 2016), bem como a diferença mensal de R$ 136,49 dos meses de dezembro de 2016 e de janeiro a 15 de junho de 2017, com atualização monetária pelo INPC a partir da data prevista para o pagamento e juros de mora de 1% da citação, condeno-o, ainda, a pagar as despesas do consumo de água, no valor de R$ 2.264,52, que deverão ser atualizadas pelo INPC desde o ajuizamento da ação e juros de mora da citação
”, e, em contraponto, deu pela improcedência do pedido reconvencional, porque, como foi justa e devida a ordem de despejo liminar, não há falar em responsabilidade da autora/reconvinda de ressarcir eventuais prejuízos sofridos pelo réu/reconvinte decorrentes do processo de saída do imóvel (cf. Id. no 64943022).

O apelante suscita preliminar de cerceamento de defesa, dizendo que “
a oitiva de testemunhas é imprescindível para a aferição de fatos relevantes, sendo certo que o julgamento antecipado da lide importou em violação ao contraditório e a ampla defesa
”.

Alega que “
a pretensão da apelada em ver rescindido o contrato de locação, bem como a de condenação
(...)
ao pagamento dos alugueis e água, não merece prosperar diante da falta de infração contratual, pois,

conforme e-mail em anexo, vê-se que, após a assinatura do contrato
(termo aditivo)
, a apelada desistiu da renovação, inclusive, consta na inicial que quem confeccionou o aditivo do contrato foi a própria apelada
”, e, além disso, “
após o aditivo do contrato,
(...)
continuou realizando os depósitos dos aluguéis na conta da apelada, inclusive efetuou o pagamento de aluguel no valor de R$ 1.300,00 no dia 29 de maio de 2017, quitando o aluguel até 29 de junho de 2017
”
.

Afirma que não é verdade que não houve reajustou anual do preço do aluguel ao longo dos anos,

“
pois, conforme comprovantes dos pagamentos em anexo, no mês de março de 2016,
(...)
começou a pagar o valor de R$ 1.300,00, e devido que a apelada fez o aditivo com o apelante em novembro de 2016, mantendo o valor da locação de R$ 1.300,00, manteve-se o pagamento nesse valor
”, e, por outro lado, no que tange à conta de água, “
quando
(...)
firmou o contrato com a apelada, esta verbalmente ficou responsável pelo pagamento de água e, por esse motivo, não pagou as faturas da água no período do contrato
”, sendo que, somente “
quando o contrato foi renovado, ou seja, dezembro de 2016, a reponsabilidade do pagamento da conta de água foi transferida para o apelante, conforme cláusula II, Parágrafo II, do Aditivo Contratual
”.

Sustenta, ainda, que, nos termos expostos na reconvenção, “
a apelada
(deve ser)
condenada a lhe pagar os valores dispendidos com a mudança de endereço, sendo

que tais gastos ocorreram por culpa exclusiva desta
”.

Pede, então, o provimento do recurso, para que, reconhecida a ocorrência de cerceamento de defesa, seja cassada a sentença e determinado o retorno dos autos à instância de origem para a devida dilação probatória; alternativamente, pede seja reformada a sentença, com a improcedência do pedido da apelada e, em contrapartida, a procedência da sua reconvenção (cf. Id. no 64943024).

A apelada não ofertou contrarrazões (cf. Id. no
64943026)
.

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 25 de novembro de 2020.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

Exm
o
. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Trata-se de ação de despejo e cobrança envolvendo a relação havida entre os litigantes em razão do “Contrato de Locação de Imóvel Residencial e Comercial”, em que figura como locadora a apelada Beatriz e, como locatário, o apelante Rosimar (cf. Id. no 64941988), e, a fim de evitar desnecessária repetição, uma vez que o MM. Juiz muito bem sintetizou o quadro fático controvertido nos autos, com a devida menção às respectivas teses apresentadas por cada um, reporto-me diretamente ao relatório sentencial para possibilitar adequada ambientação da discussão recursal:

“BEATRIZ ANTONIA DE SOUZA, qualificada nos autos, propôs Ação de Despejo c/c Ação de Cobrança e Pedido Liminar em face de ROSIMAR JOSÉ SEVERINO, também qualificado, porque, segundo alega, em 25.11.2014, firmou um contrato de locação com o requerido para fins residencial e comercial, pelo período de 24 meses, de 25.11.2014 a 25.11.2016, ao preço mensal de R$ 1.200,00, sendo R$ 750,00 pelo salão comercial e R$ 450,00 pelo espaço destinado à residência, mais despesas com o consumo de água e de energia elétrica, com reajuste anual do aluguel com base no INPC.

Esclarece que, mesmo sendo individualizado o registro do consumo de água, o requerido não vem efetuando os pagamentos de novembro/2015 a novembro/2016, no montante de R$ 2.264,52, forçando-a a efetivar o pagamento, a fim de evitar a negativação de seu CPF perante o SERASA.

Afirma que, a partir de novembro/2015, o aluguel passou a ser de R$ 1.323,9, em razão do reajuste nos moldes pactuados, mas o locatário pagou apenas o valor de R$ 1.200,00, remanescendo, assim, um débito atualizado de R$ 1.925,42.

Diz que, por conta do vencimento do prazo de locação em 25.11.2016, bem como em razão dos inadimplementos mencionados, requereu verbalmente a devolução do imóvel, mas o requerido se recusou a sair e, além disso, formalizou, por conta própria, um termo aditivo de renovação contratual em 25.11.2016, por mais 12 (doze) meses, de 26.11.2016 a 26.11.2017, com o valor de R$ 1.300,00, mas isso não foi aceito; nesses termos, diz que o notificou extrajudicialmente para desocupação do imóvel, mas a notificação não surtiu efeito.

Requereu, a título de liminar, fosse o requerido compelido a desocupar o imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo e, no mérito, o processamento da ação, para o fim de ratificar a liminar, bem como condená-lo ao pagamento da quantia de R$ 4.189,94, correspondente às despesas de consumo de água e diferenças de aluguéis, além de fixar o aluguel no valor de R$ 1.436,49 até a efetiva desocupação do imóvel.

O pedido liminar foi deferido, condicionando, todavia, o seu cumprimento, à prestação de caução pela requerente no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, o que foi feito.

O requerido foi citado e desocupou o imóvel com a entrega das chaves. Em contestação e reconvenção, sustenta, em preliminar, a carência da ação por falta de interesse de agir porque não se encontra inadimplente com o aluguel, (...). Afirma que os valores do aluguel sempre foram depositados diretamente na conta bancária da parte autora, esclarecendo que próximo ao término do contrato a locadora fez um aditivo de renovação do contrato de locação com o envio do termo ao seu contador (do requerido), tendo ele assinado e reconhecido firma no documento, devolvendo-o ao advogado da parte autora, mas esta desistiu da renovação.

Diz que, quando firmou o contrato, a parte autora assumiu verbalmente o compromisso de que pagaria o consumo de água e que, por essa razão, não pagou as faturas de água no período do contrato. Contudo, salienta que, quando da renovação do contrato em dezembro/2016, tal encargo passou a ser de sua responsabilidade (cláusula II, parágrafo II, do Aditivo Contratual).

Argumenta que, após o aditivo do contrato, continuou realizando os depósitos dos aluguéis na conta da autora, no valor de R$ 1.300,00, em 29.5.2017, quitando o aluguel até o dia 29.6.2017, e, que, quando a parte autora lhe enviou a carta notificação para desocupação do imóvel em dezembro de 2016, já tinha assinado o mencionado termo aditivo, pagando, a partir de março de 2016, a título de aluguel, a quantia de R$ 1300,00.

Assevera que tinha uma distribuidora de bebidas estabelecida no local havia mais de 5 (cinco) anos e, que, por conta da liminar deferida no processo, precisou procurar outra localidade, trazendo-lhe prejuízo, fazendo jus, assim, ao ressarcimento das despesas com a mudança no valor de R$ 5.610,10, uma vez que não se encontrava inadimplente com suas obrigações contratuais, saindo antes do término do prazo estabelecido no contrato de locação.

Além disso, diz que a parte autora/reconvinda deverá devolver a metade do aluguel pago, já que quitou o aluguel até o dia 29.6.2017 e saiu do imóvel em 15.6.2017.

Requereu a gratuidade da justiça, o acolhimento da preliminar e/ou a improcedência da ação, e, em sede de reconvenção, a condenação da parte autora ao pagamento da quantia de R$ 6.260,00.

A contestação e a reconvenção foram impugnadas.

A parte ré requereu a produção de prova oral com a realização de audiência de instrução e julgamento para comprovação dos fatos alegados.”

O
MM. Juiz decidiu
desprezar a fase instrutória, indeferindo o pleito do réu/reconvinte de produção de prova oral em audiência, por entender que a solução da lide prescindia da produção de outras provas, sendo suficiente a

documentação já amealhada aos autos, e, assim, passou ao
imediato
julgamento
da
causa
,
dando pela procedência do
pedido
da autora e, em contrapartida, improcedência do pedido reconvencional
(cf. Id. no 64943022).

O
imediato julgamento da lide é sempre cabível e oportuno
quando
o
juiz verificar
que o conjunto probatório já disponível no feito é idôneo e suficiente para nortear e sustentar o pronunciamento jurisdicional (CPC, art. 355),

sobretudo
se

o litigio envolver
matéria eminentemente de direito e/ou estiver patente que a solução da querela
, em razão da natureza da questão controvertida,
demanda apenas
a apreciação de
prova documenta
l
, circunst
ância que o
autoriza a dispensa
r

a dilação probatória e enfrentar de imediato o m
érito da lide.

O réu/apelante, nas razões recursais, dedica-se mais a ressaltar a importância dos princípios do contraditório e da ampla defesa, do que a convencer de que eles não foram respeitados nos autos, pois, ao se ater à situação em concreto, resumiu sua queixa à lacônica alegação de que o julgamento antecipado da lide cerceou o seu direito de defesa porque
“
a oitiva de testemunhas
(seria)
imprescindível para a aferição de fatos relevantes
”, não especificando quais seriam esses “
fatos relevantes
”
(cf. Id. no 64943024 - pág. 7)
, nem quem seria a pessoa cujo testemunho tanto acresceria ao caso, e, mais à frente, ao final do recurso, voltando a tangenciar a questão, diz que “
a apelada
(deve ser)
condenada a lhe pagar os valores dispendidos com a mudança de endereço, sendo que tais gastos ocorreram por culpa exclusiva da autora. Tal fato pode ser confirmado pela testemunha arrolada pela parte ré na ação
” (cf. Id. no 64943024 - pág. 12), no entanto, mesmo na petição de especificação de provas, o réu não chegou a identificar qualquer testemunha, já que apenas requereu, genericamente, o “
deferimento das seguintes provas: a) Testemunhal, visando corroborar com os fatos e fundamentos arguidos pelo requerido na contestação e autor na reconvenção referente ao aditivo do contrato de locação e a situação do imóvel; b) Depoimento pessoal da Autora e Reconvinda, sob pena de confissão
(cf. Id. no 64943019).

Com efeito, considerando que o mérito da lide diz respeito ao (des)cumprimento de contrato de locação escrito, cujo instrumento está nos autos e que contém cláusulas expressas e específicas quanto aos pontos aqui discutidos (como será melhor detalhado abaixo), e, por outro lado, não sendo possível divisar menor relevância ou pertinência da prova oral, não há censura a ser feita ao
indeferimento d
o pedido de produção de
prova
oral e nem ao julgamento antecipado da lide.

Passando à análise da matéria de fundo, vê-se que a conclusão sentencial favorável à autora/locadora está assentada na constatação do magistrado de que o réu/locatário inadimpliu as obrigações contratuais ao não pagar o valor correto, conforme o reajuste estipulado no contrato, dos alugueis mensais a partir de novembro de 2015, e, ainda, por não ter pagado nenhuma das contas de água durante todo o período da locação.

Sobre o pagamento a menor feito pelo réu/locatário em decorrência da inobservância do reajuste do preço do aluguel, destaco os seguintes

excertos da sentença:

“Quanto ao mérito, cinge-se a controvérsia na verificação do apontado inadimplemento contratual quanto à ausência de reajuste do aluguel, bem como ao não pagamento do consumo de água.

Os documentos carreados para o bojo dos autos comprovam a relação jurídica estabelecida entre as partes por meio do contrato de locação firmado sobre o imóvel de propriedade da parte autora pelo prazo de 24 (vinte e quatro) meses, no período compreendido entre 25.11.2014 e 25.11.2016, pelo preço inicial de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), com reajuste anual de acordo com o índice adotado pelo Governo (INPC), fatos sobre os quais não divergem as partes.

Sendo, portanto, anual, o reajuste do aluguel, a partir de novembro de 2015, o aluguel deveria ser de R$ 1.323,96 (mil, trezentos e vinte e três reais e noventa e seis centavos) considerando o percentual de 10.33% – que, à míngua de contrariedade do locatário, deverá ser tido como verdadeiro – mas, segundo a parte autora, só foram pagos todos os meses o preço inicialmente avençado de R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais).

A parte autora, apesar de afirmar que o pagamento foi efetivado somente no valor de R$ 1.200,00, não juntou qualquer documento que demonstrasse isso.

A parte ré/locatária, por outro lado, anexa no processo documentos que comprovam que, a partir de março de 2016, passou a efetivar o pagamento de R$ 1.300,00 (mil e trezentos reais), assim se inferindo das cópias dos cheques emitidos em favor da parte autora a partir da página 132, que não foram contrariados pela autora da ação; a despeito disso, observa-se que os pagamentos não contemplaram a totalidade do aluguel reajustado de R$ 1.323,96, remanescendo, assim, mensalmente, a diferença de R$ 23,96 (vinte e três reais e noventa e seis centavos) a partir de março de 2016, mais a diferença de R$ 123,96 (cento e vinte e três reais e noventa e seis centavos) dos meses antecedentes (novembro e dezembro de 2015 e de janeiro e fevereiro de 2016).

Vê-se que, antes mesmo da elaboração do Aditivo de Renovação de Prazo e Valor do Aluguel no Contrato de Locação de Imóvel Residencial e Comercial (25.11.2016 – Id 4594236), o locatário já se encontrava em mora.

(...)

Saliente-se que, mesmo depois do ajuizamento da ação em 13.1.2017, o locador continuou pagando R$ 1.300,00 (mil e trezentos reais) nos meses de janeiro (p. 152), março (p. 138), abril (p. 137), quando deveria fazê-lo no valor de R$ 1.436,49 (mil e quatrocentos e trinta e seis reais e quarenta e nove centavos), já com o devido reajuste e que não foi contestado, por ter permanecido no imóvel até junho de 2017. Nesses termos, tendo sido pago apenas R$ 1.300,00, ainda remanesce a obrigação de pagamento da diferença mensal de 136,49 dos meses de novembro e dezembro de 2016 e de janeiro a 15 de junho de 2017.”

O réu/apelante não combate propriamente os fundamentos que apoiam a conclusão sentencial, na verdade, ao se manifestar sobre o tema, esquiva-se do cerne da questão, que é o fato de que há expressa previsão contratual disciplinando o critério de reajuste do preço do aluguel, insistindo em que não é verdade a alegação da autora de que nunca foi observado o
reajust
e
anual
, pois, a partir de
março de 2016
, ao invés dos 1.200 reais que vinha pagando desde a celebração do pacto, passou a pagar 1.300 reais, o que, porém, como bem explicado na sentença, ainda não era o suficiente para adimplir totalmente o valor do aluguel após o reajuste ocorrido em dezembro de 2015.

Confira-se, a propósito, os exatos termos do que foi disposto no contrato de locação:

“CLÁUSULA I – O prazo inicial será de 24 (vinte e quatro) meses, iniciando-se em 25/11/2014 e terminando em 25/11/2016, independente de qualquer aviso ou interpelação judicial ou extrajudicial. Não havendo hipótese de renovação, ficarão válidas todas as cláusulas e condições, especialmente a relativa à modalidade de reajuste de aluguel, SERÁ ANUAL O REAJUSTE DE ACORDO COM O ÍNDICE DO GOVERNO.” (cf. Id. no 64941988 - pág. 1)

Já quanto às faturas de água, a sentença assim dispôs:

“No que se refere ao pagamento pelo consumo de água fornecida no imóvel, ficou assim ajustado entre as partes na CLÁUSULA II, parágrafo III:

‘O LOCATÁRIO assume o compromisso de transferir a conta de energia elétrica para o seu nome, sendo a mesma de sua inteira responsabilidade
. Quanto ao pagamento da conta de água por existir tão somente um hidrômetro que alimenta a casa em que mora a Sra. JANAINA ROSA SOUZA SIQUEIRA e os imóveis residencial e comercial ora objeto deste contrato, a conta será paga exclusivamente pela ora LOCADORA
até a instalação do novo hidrômetro requerido junto à CAB, quando então o ora LOCATÁRIO passará a assumir a responsabilidade de estar efetuando o pagamento do referido débito de água.
’ (sic. p. 21 – sem destaque no original)

Nenhuma dúvida resta, como se vê, de que, ao contrário do afirmado pelo locatário, a parte autora/locadora somente se responsabilizou pelo pagamento das faturas da água até a instalação do novo hidrômetro, ocorrida em novembro de 2015, praticamente 1 (um) ano após a elaboração do contrato, passando tal encargo, a partir daí, a ser inteiramente do locatário, que, por sua vez, não cumpriu, constituindo-se em mora, evidenciando, desse modo, o direito da parte autora ao recebimento da quantia pretendida de R$ 2.264,52 (dois mil, duzentos e sessenta e quatro reais e cinquenta e dois centavos).”

Como se vê, o contrato é bastante claro quanto à responsabilidade pelo pagamento da fatura de água e a dinâmica a ser observada pelos contratantes a esse respeito, não havendo sombra de dúvida de que, a partir da instalação do novo hidrômetro, em novembro de 2015, o ônus de custeio passou a ser integralmente do réu/locatário.

O argumento do réu/apelante de que, a despeito da expressa disposição contratual sobre o assunto, posteriormente, a locadora teria se comprometido, de modo verbal, a arcar com a conta de água durante todo o período de locação, não só é pouquíssimo crível ante o que se é normalmente visto nesse tipo de relação contratual, como também não é dotado de qualquer consistência jurídica, afinal, ao formalizarem o negócio através da
forma escrita
, somente por meio da mesma
formalidade
caberia a sua
alteração, isso porque
,
se o contrato primitivo aperfeiçoou-se sob determinada forma, a sua
modificação deve se dar pelo mesmo modo; assim, ainda que se admitisse como verdadeira a versão do réu/locatário, o que se tem é que,
ao aceitar
alteração da disposiç
ão
contratua
l
apenas pela via oral, sem a formalização do instrumento adequado,
ele acabou por assumir o risco de posterior descumprimento,
submete
ndo-se
a insegurança da via eleita,
e, agora, se for realmente verdade o que diz, terá que literalmente
“pagar o preço” da
escolha d
a informalidade
e
descuido
, já
que não há
mínima
prova
de que tenha sido avençada obrigação diversa àquela estipulada no instrumento contratual.

Em relação à polêmica em torno do t
ermo aditivo ao contrato de locação, admito que a sentença também dirimiu com precisão esse ponto da controvérsia, confira-se:

“Atendo-se ao referido termo aditivo, observa-se de seu conteúdo que o contrato primitivo foi prorrogado por 12 (doze) meses, de 26.11.2016 a 26.11.2017, pelo preço de R$ 1.300,00 (mil e trezentos reais), que, todavia, não foi aceito pela parte autora, que não o assinou, portanto, inválido, pouco importando saber de quem foi a iniciativa de sua elaboração, ponto sobre o qual divergem as partes, cada qual atribuindo ao outro essa conduta.

Ressalte-se que a ausência de assinatura do termo aditivo importa no reconhecimento de sua nulidade ante a falta de comprovação da manifestação da vontade da parte, ou seja, o documento não tem o condão de prorrogar o prazo de locação.

Ressalva-se, por oportuno, que tão logo vencido o contrato primitivo em 25.11.2016, a parte autora/locadora ajuizou a presente ação (13.1.2017), praticamente um mês após o vencimento do primeiro contrato, requerendo também fosse fixado o valor do aluguel no valor de R$ 1.436,49 (mil, quatrocentos e trinta e seis reais e quarenta e nove centavos) até a efetiva entrega do imóvel, numa inequívoca demonstração de que não assentiu com o termo aditivo.

Saliente-se, ademais, que, mesmo que fosse considerado válido o documento, no qual se manteve o preço do aluguel que já vinha sendo pago de R$ 1.300,00 (mil e trezentos reais), em nada socorreria o locatário porque, repita-se, antes mesmo de sua elaboração, este já se encontrava em mora e, além do mais, nada se ajustou quanto à pendência da diferença existente sobre o reajuste em relação ao contrato primitivo.

Logo, é de rigor a responsabilização da parte locatária pelo pagamento da diferença de R$ 23,96 a partir de março até novembro de 2016, mais a diferença mensal de R$ 123,96 dos meses antecedentes (novembro e dezembro de 2015 e de janeiro e fevereiro de 2016).”

Ora, se a autora/locadora não assinou o contrato/termo aditivo, inclusive, sequer deu menor sinal de que pretendia realmente fazê-lo, como se infere do fato de que logo notificou o réu/locatário para deixar o imóvel, não há nada a ser exigido ou imposto a ela em relação à renovação do contrato de locação, eis que meras tratativas preliminares, a exemplo de trocas de propostas, não obrigam e nem criam expectativa legitima de direito; demais disso, diferente da versão apresentada pelo réu/apelante, o que se extrai dos autos é que nunca houve uma proposta formal da autora/apelada à celebração de termo aditivo, como se vê muito claramente do conteúdo dos e-mail’s trocados entre os representante da autora e do réu (cf. Id. no 64942990), em que, em resposta ao e-mail enviado pelo representado do réu (Contadoria Cardoso), o advogado da autora à época assim respondeu
:

“(...) o referido contrato encaminhado a pedido do Sr. Rosimar era para que o mesmo verificasse e analisasse os termos do contrato, (...), e, posteriormente, o mesmo contrato seria encaminhado para a Sra. Beatriz para também analisar o contrato e aditar caso necessário” (cf. Id. no 64942990).

Finalizando, diante da confirmação da justeza da pretensão de despejo da autora ante o inadimplemento contratual, naturalmente é improcedente a pretensão ressarcitória do réu/reconvinte pelos prejuízos econômicos sofridos em razão da ordem de despejo do imóvel, cabendo apenas ratificar a conclusão sentencial de que:

“Restando, pois, comprovada, extreme de dúvida, a mora contratual por parte do locatário, não procede a sua pretensão exposta na reconvenção de que faz jus ao ressarcimento dos valores desembolsados com a mudança do local antes do prazo estabelecido no contrato, de R$ 5.610,10 (cinco mil, seiscentos e dez reis e dez centavos), por força da liminar, tampouco da restituição de metade do valor do aluguel pago no mês de junho/2017 (R$ 1.300,00 – mil e trezentos reais), por ter saído do imóvel no meio do mês, uma vez que não restou comprovado o referido pagamento, ressaltando que a cópia dos cheques trazida para os autos refere-se apenas aos meses de janeiro, março e abril (p. 138), conforme salientado acima.

A hipótese versada nos autos conduz à aplicação do disposto no art. 62 da Lei Federal n. 8.245/91, cujo fundamento é a ausência de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de modo que “o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial” (art. 62, II). Não tendo sido tomada tal providência é de rigor o reconhecimento da existência da locação, bem como do atraso no pagamento, pelo período alegado pela parte autora, com a rescisão do contrato de locação pelo inadimplemento parcial dos aluguéis e encargos e o decreto, nos termos do art. 9o, III, da Lei no 8.245/91.

Nesses termos, impõe-se a responsabilização da parte ré pelo pagamento das despesas do consumo de água, no valor de R$ 2.264,52 (dois mil, duzentos e sessenta e quatro reais e cinquenta e dois centavos), da diferença do aluguel de R$ 23,96 (vinte e três reais e noventa e seis centavos) a partir de março de 2016 até novembro de 2016, mais a diferença mensal de R$ 123,96 (cento e vinte e três reais e noventa e seis centavos) dos meses antecedentes (novembro e dezembro de 2015 e de janeiro e fevereiro de 2016), bem como a diferença mensal de 136,49 dos meses de dezembro de 2016 e de janeiro a 15 de junho de 2017.”

Pelo exposto, desprovejo o recurso,
e, em obediência ao art. 85, §11, do CPC, majoro em
1
% os honorários advocatícios fixados na sentença, cuja exigibilidade permanece

suspensa de acordo com o que
diz
o art. 98, §3o, do CPC.

Custas pel
o
apelante, observando-se o §3o do art. 98 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/12/2020