Tribunal: TJMT
Processo: 0018426-42.2009.8.11.0041
Órgão julgador: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-02-12
Data de publicação: 2020-02-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA E AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – PROCESSOS CONEXOS – JULGAMENTO CONJUNTO – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO – POSTERIOR COMPRA E VENDA – ESCRITURA LEVADA À REGISTRO – AUSÊNCIA DE PROVA DE FRAUDE OU MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE – PRECEDENTE DO STJ - INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS – CABIMENTO – RECURSO DESPROVIDO.
“[...] A jurisprudência deste eg. Tribunal já se consolidou no sentido de considerar que, nos casos de ausência do registro do contrato particular de compra e venda, cabe ao credor provar a existência de simulação ou má-fé dos terceiros adquirentes. [...]”. (AgInt no AREsp 320.470/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17/08/2017, DJe 08/09/2017)
Não há que se falar em anulação de escritura de compra e venda de bem imóvel e o consequente registro, quando evidenciado que o adquirente era terceiro de boa-fé, inexistindo no momento da aquisição qualquer gravame sobre o bem.
Impossibilitada a anulação do instrumento de compra e venda do bem imóvel a terceiro, a improcedência a adjudicação compulsória é medida que se impõe.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0018426-42.2009.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Adjudicação Compulsória]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[IVANA MARIA VILELA CORREA DA COSTA - CPF: 263.183.776-20 (APELANTE), NESLENE RUVIERI BARBOSA - CPF: 062.566.498-18 (ADVOGADO), MARIA JOSE LOPES DA SILVA BRITO - CPF: 057.634.318-80 (ADVOGADO), JOSYANE MARIA CORREA DA COSTA FERREIRA - CPF: 740.367.261-53 (ADVOGADO), CHALE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 03.985.207/0001-50 (APELADO), WALID KHALED OMAIS - CPF: 353.822.441-20 (APELADO), FRANCISCO ANIS FAIAD - CPF: 495.976.049-49 (ADVOGADO), TANIA REGINA IGNOTTI FAIAD - CPF: 541.470.509-72 (ADVOGADO), ULISSES RABANEDA DOS SANTOS - CPF: 961.230.011-91 (ADVOGADO), RURALDO NUNES MONTEIRO FILHO - CPF: 024.878.591-56 (ADVOGADO), DAGOBERTO GARCIA BELUFI - CPF: 037.486.598-14 (TERCEIRO INTERESSADO), ESPÓLIO DE LEILA DA ROSA NUNES (TERCEIRO INTERESSADO), FELIPE NUNES BELUFI - CPF: 023.478.121-14 (TERCEIRO INTERESSADO), LUCAS NUNES BELUFI - CPF: 037.470.681-62 (TERCEIRO INTERESSADO), MATHEUS NUNES BELUFI - CPF: 049.906.071-71 (TERCEIRO INTERESSADO), URDERICO BELUFI - CPF: 127.528.948-72 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA E AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – PROCESSOS CONEXOS – JULGAMENTO CONJUNTO – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO – POSTERIOR COMPRA E VENDA – ESCRITURA LEVADA À REGISTRO – AUSÊNCIA DE PROVA DE FRAUDE OU MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE – PRECEDENTE DO STJ - INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS – CABIMENTO – RECURSO DESPROVIDO.

“[...]
A jurisprudência deste eg. Tribunal já se consolidou no sentido de considerar que, nos casos de ausência do registro do contrato particular de compra e venda, cabe ao credor provar a existência de simulação ou má-fé dos terceiros adquirentes.

[...]
”. (AgInt no AREsp 320.470/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17/08/2017, DJe 08/09/2017)

Não há que se falar em anulação de escritura de compra e venda de bem imóvel e o consequente registro, quando evidenciado que o adquirente era terceiro de boa-fé, inexistindo no momento da aquisição qualquer gravame sobre o bem.

Impossibilitada a anulação do instrumento de compra e venda do bem imóvel a terceiro, a improcedência a adjudicação compulsória é medida que se impõe.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação interposto por
Ivana Maria Vilela Correa da Costa
, em face da sentença proferida de forma conjunta, que julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na ação anulatória c/c indenização por danos morais, movida em face de
Urderico Belufi, Leila da Rosa Nunes, Dagoberto Garcia Belufi, Walid Khaled Omais e a empresa denunciada Chalé Empreendimentos Imobiliários Ltda.
e, julgou improcedente o pedido formulado na ação de adjudicação compulsória, movida contra
Chalé Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Walid Khaled Omais.

Nas razões recursais, a apelante sustenta que diferente do que consignou o juízo
a quo
, a venda do imóvel ao apelado Walid é nula, porquanto o instrumento que viabilizou o negócio jurídico é fraudulento, de modo que é ela quem detém boa-fé, já que comprovou a quitação do preço do imóvel, o exercício da propriedade e a posse direta.

Aduz que é evidente que o juízo não ponderou as provas constantes dos autos, em especial a declaração prestada pelo Cartório Xavier de Matos que atestou a falsidade das assinaturas constantes nas alterações contratuais da empresa Chalé Empreendimentos Imobiliários, o que torna nulo todos os atos daí advindos, dentre eles, o instrumento público de venda do imóvel objeto da lide ao apelado Walid.

Pugna pelo provimento do recurso, para declarar nulo o instrumento particular que efetivou a venda do bem para o apelado Walid, autorizando a adjudicação do imóvel em seu favor.

Contrarrazões apresentadas por Walid nos autos 0034986-59.2009 - Id. 28492495 e nos autos 0018426-42.2009.8.11.0041 - Id. 28492489.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA

Egrégia Câmara:

No caso,
Ivana Maria Vilela Correa da Costa
ajuizou com a ação de adjudicação compulsória, em face da empresa
Chalé Empreendimentos Imobiliários Ltda.
, alegando que em 02/02/1982, adquiriu por meio de contrato de compromisso de compra e venda com a requerida, o Lote 14, da Quadra 20, do Loteamento denominado Morada dos Nobres, em Cuiabá, tendo efetuado a sua quitação desde setembro/1983, porém não obteve êxito na regularização da transferência do domínio por escritura pública por encontrar a empresa fechada e o paradeiro de seus representantes incerto e ignorado.

Requereu a adjudicação compulsória, como forma de regularizar sua aquisição.

Juntou aos autos o Contrato de compromisso de compra e venda de imóvel urbano - Id. 27283465; Autorização para lavratura da Escritura Pública informando a quitação - Id. 27283467; Extrato de recolhimento de IPTU - Id. 27283468; Certidão do Cartório do 2o Ofício da Capital, datada de 17/04/2009, informando que o imóvel encontra-se registrado em nome da Chalé Empreendimentos – Id. 27283471.

Em 12/11/2009,
Ivana Maria Vilela Correa da Costa
ajuizou com a ação anulatória de ato jurídico, em face de
Urderico Belufi, Leila da Rosa Nunes, Dagoberto Garcia Belufi e Walid Khaled Omais
, aduzindo que tomou conhecimento da tentativa de venda do lote que adquiriu, bem como a sua transferência por escritura pública lavrada em nome de Walid Khaled Omais no ano de 2008.

Alegou que as sucessivas alterações do contrato social da empresa Chalé Empreendimentos são nulas e, portanto, todos os atos e negócios jurídicos posteriormente praticados pelos falsários, inclusive a escritura pública lavrada no Segundo Serviço Notarial, que transferiu à propriedade do imóvel a terceiro.

Pediu indenização por dano moral e, alternativamente, em caso de impossibilidade na anulação da escritura de compra e venda que transferiu o imóvel para Walid Kaded Omais que seja indenizada no valor de mercado do imóvel à época da liquidação de sentença.

Por se tratarem de ações conexas, foram apensadas e obtiveram julgamento conjunto.

O Juízo
a quo
julgou parcialmente procedente os pedidos formulados na ação anulatória c/c indenização por dano moral, para condenar os requeridos Urderico Belufi, Dagoberto Garcia Belufi e os herdeiros de Leila da Rosa Nunes, solidariamente, ao pagamento de indenização por perdas e danos no valor de R$ 10.000,00(dez mil reais), acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a partir de 31/10/2008, e ainda, ao valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) a título de danos morais, acrescido de juros de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC da sentença.

Julgou procedente a lide secundária para condenar solidariamente à requerida Chalé Empreendimentos Imobiliários Ltda. quanto ao pagamento dos danos materiais e morais em favor da autora.

Condenou os requeridos ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios fixado em 20% sobre o valor da condenação.

Ainda, julgou improcedente a ação anulatória em desfavor de Walid Khaled Omais, condenando a autora ao pagamento de honorários advocatícios, fixado em 20% sobre o valor da causa (valor pago pelo imóvel – R$ 10.000,00), restando sobrestada a exigibilidade por se tratar de beneficiária da justiça gratuita.

Quanto à ação de adjudicação compulsória, julgou improcedente o pedido, condenando a autora ao pagamento de honorários advocatícios fixado em 20% sobre o valor da causa.

Inconformada, a autora/apelante insurge-se contra a sentença de improcedência da ação anulatória em relação a Walid Khaled.

Pois bem.

Da análise dos autos e dos documentos que os instruem, entendo que não comporta provimento o recurso.

Com efeito, restou incontroverso nos autos a alienação em duplicidade do imóvel, Lote 14, da Quadra 20, do Loteamento denominado Morada dos Nobres, em Cuiabá.

A primeira, realizada em 02/02/1982, por meio do Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel Urbano firmado entre a autora/apelante e a empresa Chalé Empreendimentos Imobiliários Ltda. (Id. 27283465 dos autos 0018426-42.2009).

A segunda, por meio da Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 31/10/2008, tendo como outorgante vendedora a empresa Chalé Empreendimentos Imobiliários Ltda. e outorgado comprador Walid Khaled Omais (Id. 27770546 dos autos 0034986-59.2009).

Denota-se que dos dois negócios jurídicos, apenas o segundo foi levado a registro imobiliário, conforme certidão imobiliária acostada no Id. 27770536.

Desse modo, ao contrário do afirma a apelante, não há que se falar em anulação do instrumento de contrato de compra e venda celebrado entre Chalé Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Walid Khaled Omais, com o consequente cancelamento do registro imobiliário.

Com efeito, o Código Civil prevê as hipóteses de aquisição da propriedade imóvel, quais sejam, Usucapião, Registro do Título e Acessão (artigos 1238 a 1259).

O Código também prevê que:

“Art. 1.227.
Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos
(arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título
translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel
.”
(destaquei)

Assim, observa-se que apenas o registro, é que constitui modo de aquisição da propriedade imobiliária.

Na hipótese, verifica-se que embora a autora/apelante tenha adquirido a propriedade do imóvel
sub judice
em 02/02/1982, tendo recebido a autorização para lavratura da escritura pública em setembro de 1983 (
Id. 27283467), ou seja, anteriormente ao requerido/apelado Walid Khaled Omais (2008),
não se resguardou no sentido de registrar referido contrato na matrícula do imóvel.

Sobre o assunto, ensina Orlando Gomes que: “
a coisa vendida a dois pertencerá àquele que transcreveu (registrou) em primeiro lugar o título translativo ou que primeiramente a recebeu com a intenção de adquiri-la
” (Direito Privado - novos aspectos, Livraria Freitas Bastos, 1961, p. 50).

Ressalta-se que, quando da aquisição do imóvel pelo requerido/apelado Walid Khaled Omais, não existia
qualquer pendência judicial ou extrajudicial sobre o bem em litígio, nem mesmo o registro da existência de um Contrato Particular de Compra e Venda na matrícula do imóvel, conforme certidão acostada ao Id. 27770547.

Ademais, para a invalidação do contrato de compra e venda celebrado, caberia à autora/apelante demonstrar nos autos a nulidade do negócio jurídico firmado entre os requeridos, bem como demonstrar a má-fé por parte do requerido Walid, o que não ocorreu.

Em que pesem as alegações da apelante, não há no feito elementos probatórios suficientes que evidenciem a ocorrência de fraude no negócio jurídico entabulado entre os requeridos, consubstanciado na Escritura Pública do
Id. 27770546 dos autos 0034986-59.2009, não bastando a afirmação de que as
assinaturas acostadas nas alterações contratuais da empresa vendedora do bem imóvel são falsas, conforme certidão emitida pelo Cartório Xavier de Matos.

A propósito, em nenhum momento dos autos os demais requeridos confirmaram ou mesmo rechaçaram tal situação.

Dessa forma, ausente o registro do contrato de compra e venda particular e diante da boa-fé do terceiro ao adquirir o imóvel objeto da presente demanda, não há que se falar em anulação da
Escritura de Compra e Venda do referido bem, com o consequente cancelamento do registro imobiliário.

Sobre o tema, já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça,
in verbis
:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL.
AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO E DE REGISTRO IMOBILIÁRIO. IMPROCEDÊNCIA. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. POSTERIOR COMPRA E VENDA. ESCRITURA LEVADA A REGISTRO. AUSÊNCIA DE PROVA DE SIMULAÇÃO OU DE MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE.
REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. PROVIMENTO NEGADO. 1.
A jurisprudência deste eg. Tribunal já se consolidou no sentido de considerar que, nos casos de ausência do registro do contrato particular de compra e venda, cabe ao credor provar a existência de simulação ou má-fé dos terceiros adquirentes. Precedentes. 2. No caso, não houve registro imobiliário do contrato particular de promessa de compra e venda dos recorrentes. Tampouco foi provada a existência de simulação ou má-fé dos terceiros adquirentes.
3. Diante do contexto fático-probatório delineado pelas instâncias ordinárias, incide o óbice da Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento.”
(AgInt no AREsp 320.470/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17/08/2017, DJe 08/09/2017) (destaquei)

No mesmo sentido, cito julgado deste Sodalício,
in verbis
:

“
AÇÃO DE ANULAÇÃO DE REGISTRO IMOBILIÁRIO – INVIABILIDADE – PRINCÍPIO DA BOA FÉ OBJETIVA
– ARTIGOS 1201 E 1.202 DO CC - PRETENSÃO ALTERNATIVA – INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS SOFRIDOS – DANOS MATERIAIS E MORAIS – ARBITRAMENTO – LIQUIDAÇÃO DA SENTENÇA OS PRIMEIROS – AFERIÇÃO ARITMÉTICA OS SEGUNDOS – SUCUMBÊNCIA – HONORÁRIOS – ADEQUAÇÃO NECESSÁRIA. Recursos conhecido e provido parcialmente. 1.
Não havendo anotação à margem da matrícula em relação ao contrato particular de compra e venda dos lotes, presumindo o princípio da boa fé objetiva em relação a todos os contratos, a anulação destes em face de terceiros somente pode ser conferido se provar a má fé destes. A prova deve ser escorreita, não se presumindo. Não demonstrando que os adquirentes posteriores agiram de má fé, não há o que anular os respectivos registros imobiliários. Negligencia a parte que, tendo em mãos um contrato particular de lotes de terreno não faz a devida anotação no CRI competente, indispensável para valer contra terceiros de boa fé.
2. Incontroverso que os autores foram ludibriados pela Imobiliária e seus representantes, vendendo os lotes aos mesmos, efetuando contrato de compra e venda, recebendo os valores contratados e mais tarde transacionam estes mesmos lotes a terceiros, na impossibilidade de anular os respectivos registros imobiliários, primeiro pedido, devem responder por perdas e danos. Não há como acatar o valor sugerido na inicial, ante ausência de demonstração aritmeticamente correta, pena de indenização de danos superiores ao pretendido. Apura-se o valor, através de arbitramento, pelo valor dos lotes, data do trânsito em julgado da decisão e a partir desta, correção monetária pelo INPC e juros moratórios de 1% ao mês. 3. Considerando o longo tempo de espera para a solução, dano moral insofismável, não valorando a sentença este dentro da razoabilidade e da proporcionalidade, de rigor dar procedência parcial ao recurso onde os autores pretendem a majoração deste dano imaterial. Arbitrado novo valor no Tribunal, a correção monetária, pelo INPC, incidirá a partir do julgamento do recurso e os juros moratórios, de 1% ao mês, a partir da citação válida, tratando-se de relação contratual. 4. Não arbitrados honorários de sucumbência em primeiro grau de jurisdição, direito disponível, não há o que ser majorado. Contudo, na interpretação extensiva do § 11, do artigo 85, do CPC, deve o Tribunal arbitrar honorários pelos serviços desempenhados pelos advogados depois da prolação da sentença, os alcunhados ‘honorários recursais’. Vencidos e vencedores, adequam-se os valores. Suspende da parte que é agraciada pela Justiça Gratuita, moldes da Lei 1.060 e artigo 98, § 3o, do CPC.”
(N.U 0011522-78.2013.8.11.0004, SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 27/06/2018, Publicado no DJE 05/07/2018) (destaquei)

Assim, tal como consignado o Juízo
a quo
, diante da impossibilidade de anular a alienação feita ao requerido Walid Khaled Omais, a ação de adjudicação deve ser julgada improcedente.

Isso posto,
nego provimento ao recurso
, mantendo incólume a sentença objurgada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/02/2020