Tribunal: TJMT
Processo: 1018867-25.2017.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-12-16
Data de publicação: 2020-12-17

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DISSOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – REJEIÇÃO – IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA - CULPA PELA RESOLUÇÃO DO CONTRATO – COMPRADORES – SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO PELOS COMPRADORES – TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS – TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA - RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.
I – Não há ofensa à dialeticidade recursal quando o apelo combate suficientemente os fundamentos da sentença, delineando de forma clara a lide submetida à apreciação da instância superior.
II - De acordo com o enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas ao vendedor antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel.
II – A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018867-25.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Espécies de Contratos, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[SANDRA ALVES IZIDORIO - CPF: 594.384.521-68 (APELADO), PAULO ANTONIO GUERRA - CPF: 569.358.461-53 (ADVOGADO), MARCEL LUERSEN - CPF: 011.930.871-12 (ADVOGADO), PAULO ANTONIO GUERRA - CPF: 569.358.461-53 (APELADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA - CNPJ: 12.002.700/0002-85 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA - CNPJ: 12.002.700/0002-85 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. PARCIALMENTE PROVIDO, UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DISSOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – REJEIÇÃO – IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA - CULPA PELA RESOLUÇÃO DO CONTRATO – COMPRADORES – SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO PELOS COMPRADORES – TERMO INICIAL DOS JUROS MORATÓRIOS – TRÂNSITO EM JULGADO – SENTENÇA REFORMADA - RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO.

I – Não há ofensa à dialeticidade recursal quando o apelo combate suficientemente os fundamentos da sentença, delineando de forma clara a lide submetida à apreciação da instância superior.

II - De acordo com o enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas ao vendedor antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel.

II – A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de recurso de apelação, interposto pela
RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 304 – SPE LTDA
, com o escopo de reformar a sentença que, nos autos da “Ação de Restituição c/c Indenização por Danos Morais” em epígrafe, proposta por
SANDRA ALVES IZIDORIO
e
PAULO ANTONIO GUERRA
, julgou
parcialmente

procedentes
os pedidos iniciais, condenando a ré ao ressarcimento das prestações pagas pelos autores, ressalvado o direito à retenção de 25% desse montante.

A ré, ora apelante, defende a legitimidade da cobrança a título de comissão de corretagem e a necessidade de retenção do valor correspondente, além de afirmar que os juros moratórios incidentes sobre o valor a ser restituído devem ser contabilizados somente a partir do trânsito em julgado.

Em contrarrazões, os apelados suscitaram preliminar de ausência de dialeticidade, e, no mérito, militaram pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

Em preliminar de contrarrazões, os apelados alega que o recurso em análise viola o princípio da dialeticidade, na medida em que em seu bojo não teriam sido especificamente impugnados os fundamentos da sentença recorrida.

A preliminar não merece acolhimento, tendo em vista que o apelante indicou suficientemente os fundamentos fático-jurídicos pelos quais entende que a sentença merece anulação ou reforma, delineando de forma clara a extensão da lide trazida à apreciação desta Corte, de modo que não se afigura a inépcia recursal sugerida pelo apelado.

Ilustrativamente:

“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS –
PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO - OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – PRELIMINAR REJEITADA
– MÉRITO - OSCILAÇÃO DE ENERGIA ELÉTRICA – QUEIMA DE PORTÃO ELETRÔNICO – DANO MATERIAL COMPROVADO - DANO MORAL NÃO CARACTERIZADO – OBSERVAÇÃO ÀS NORMAS DA RESOLUÇÃO DA ANEEL - ÔNUS SUCUMBENCIAL MANTIDO NO TERMO DA SENTENÇA - SENTENÇA CONSERVADA – RECURSOS DESPROVIDOS.
Não configura ofensa ao princípio da dialeticidade, se as razões do recurso interposto pelo Autor abordam os aspectos nos quais pretende a reforma da sentença.
[...]

(TJMT. Ap 21545/2018, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 04/07/2018, Publicado no DJE 06/07/2018)”

Portanto,
REJEITO
a preliminar.

É como voto.

I)
VOTO (MÉRITO)

Eminentes pares:

O recurso de apelação foi interposto nos autos da “Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantia Paga” em epígrafe, proposta pelos apelados
Sandra Alves Izidorio
e
Paulo Antonio Guerra
em face da
Rodobens Incorporadora Imobiliária 304 – SPE Ltda
, ora apelante.

Em suma, a ré se insurge contra a sentença que, reconhecendo a culpa dos autores/compradores pela resolução do “Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma e Outros Pactos” celebrado entre as partes, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para, além de declarar a extinção do vínculo, determinar a restituição do valor pago pelos demandantes, incluindo a cobrança atinente à comissão de corretagem, ressalvada a retenção, por parte da ré, de 25% das prestações totais.

Pois bem. Sobre a matéria em julgamento, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula de n. 543:

“Súmula n. 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.”

Considerando que foi reconhecida a culpa dos autores pela resolução do contrato, a retromencionada regra é aplicável para autorizar a retenção, por parte da ré, de fração das prestações pagas na vigência do negócio jurídico.

No que tange ao percentual de retenção, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera válido o abatimento de 10 a 25% do montante adimplido, conforme as circunstâncias evidenciadas no caso concreto.

Ilustrativamente:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. IMÓVEL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA
. DECISÃO. RAZÕES DISSOCIADAS. SÚMULA No 284/STF.
PERCENTUAL DE RETENÇÃO.
PARÂMETROS DE RAZOABILIDADE. ALTERAÇÃO. SÚMULAS NoS 5 E 7/STJ. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2. Na hipótese, as razões do recurso estão dissociadas do que restou decidido na decisão recorrida, caracterizando deficiência em sua fundamentação. Incidência, por analogia, da Súmula no 284/STF.
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da razoabilidade de retenção dos pagamentos realizados até a rescisão operada entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias do caso concreto.
4. A modificação do percentual fixado na origem demanda interpretação de cláusula contratual e reexame do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis em recurso especial (Súmulas nos 5 e 7/STJ). 5. Agravo interno não provido.”

(AgInt no AREsp 1476440/RS, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/11/2020, DJe 01/12/2020)

Diante disso, entendo como razoável e insuscetível de majoração a retenção, por parte da ré, de 25% do valor pago pela parte autora, tal como estabelecido na sentença, considerando que o aludido patamar é perfeitamente compatível com as circunstâncias narradas no caso concreto.

Por outro lado, inviável a retenção do valor alusivo à comissão de corretagem, em acréscimo àquele percentual fixado na sentença.

É que a fixação da retenção no percentual estabelecido na sentença leva em conta e se revela suficiente para a cobertura geral dos investimentos realizados pela ré na execução do contrato, inclusive a título de comissão de corretagem.

Entretanto, no que atine aos juros moratórios, o recurso interposto pela ré merece parcial provimento.

Isso porque, como estabelecido no Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça, os aludidos encargos devem incidir somente a partir do trânsito em julgado da decisão:

“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à
Lei no 13.786/2018
, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

Ante o exposto,
dou parcial provimento ao recurso
apenas

para alterar o termo
a quo
dos juros moratórios para a data do trânsito em julgado.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/12/2020