Tribunal: TJMT
Processo: 1045544-24.2019.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-12-16
Data de publicação: 2020-12-21

Ementa:
APELANTE(S):
JOAQUIM AMANCIO NETO
ASIAN COMPANY TRANSPORTES LTDA
APELADO(S):
ASIAN COMPANY TRANSPORTES LTDA
JOAQUIM AMANCIO NETO
EMENTA
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO C/C DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATIVOS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL – RESCISÃO DE FORMA ANTECIPADA – CULPA DO LOCADOR – DEMONSTRAÇÃO – NÃO ENTREGA DO BEM PARA O REAL FIM EM QUE SE DESTINAVA – MULTA AFASTADA – PAGAMENTO DE ALUGUEL ATÉ A DESOCUPAÇÃO – LIMPEZA/CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL – PAGAMENTO PELOS REPAROS – NECESSIDADE – DEVER DE OBSERVÂNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL – PEDIDO CONTRAPOSTO EM CONTESTAÇÃO – RECEBIMENTO COMO RECONVENÇÃO – POSSIBILIDADE – BENFEITORIAS NO IMÓVEL – COMPROVAÇÃO – RESTITUIÇÃO DEVIDA – COMPENSAÇÃO DE VALORES – MULTA RESCISÓRIA – AUSÊNCIA DE PREVISÃO NO CONTRATO EM DESFAVOR DO LOCADOR – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada, bem como os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé, sendo certo que os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.
Acertada a sentença que reconheceu que a rescisão do contrato de locação foi motivada pelo descumprimento da obrigação do locador de providenciar a documentação necessária para entregar o imóvel à locatária (segurança contra incêndio e pânico válido), de acordo com as determinações dos órgãos competentes, em estado de servir ao uso a que se destina, nos termos do artigo 22, I, da Lei Federal no 8.245/1991.
Demonstrada a culpa do locador quanto à rescisão antecipada do contrato, é indevido o pedido de condenação da parte requerida ao pagamento da multa contratual.
O locatário tem o dever de restituir o imóvel no estado em que recebeu, além de se encontrar obrigado a realizar os reparos necessários, especialmente, no caso, em que haviam cláusulas contratuais prevendo a entrega em bom estado de conservação.
Apesar do equívoco quanto à nomenclatura da peça de defesa formulada pela parte requerida, de se acolher o pedido de conversão do pedido contraposto em reconvenção, pois ainda que praticado de forma diversa alcançou o ato a sua finalidade, aplicando-se ao caso os princípios da fungibilidade, da instrumentalidade das formas, da economia processual e da primazia do julgamento meritório – sendo certo que a atividade jurisdicional deve se nortear pela atividade satisfativa dos direitos discutidos em juízo.
Havendo comprovação das benfeitorias realizadas pela locatária, mostra-se devida a restituição dos valores despendidos, consoante recibos acostados ao processo, devendo a quantia ser abatida/compensada com o valor também devido pela locatária ao locador.
Não há que se falar em inversão da multa rescisória, haja vista a inexistência de cláusula contratual prevendo que o requerente/locador efetue o pagamento de multa por inadimplência do contrato equivalente a dois meses de aluguel.
Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. Inteligência do caput do artigo 86 do CPC/15.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1045544-24.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[JOAQUIM AMANCIO NETO - CPF: 240.603.806-87 (APELANTE), MANOEL ORNELLAS DE ALMEIDA - CPF: 002.158.801-53 (ADVOGADO), CAMILA CLAUDINO DE SOUSA OLIVEIRA - CPF: 041.565.801-21 (ADVOGADO), ASIAN COMPANY TRANSPORTES LTDA - CNPJ: 03.424.341/0001-82 (APELANTE), MARCOS PAULO CORREIA PESCARA - CPF: 021.953.289-32 (ADVOGADO), RHAZZES MORAIS DELGADO - CPF: 958.387.161-34 (ADVOGADO), ASIAN COMPANY TRANSPORTES LTDA - CNPJ: 03.424.341/0001-82 (APELADO), MARCOS PAULO CORREIA PESCARA - CPF: 021.953.289-32 (ADVOGADO), RHAZZES MORAIS DELGADO - CPF: 958.387.161-34 (ADVOGADO), JOAQUIM AMANCIO NETO - CPF: 240.603.806-87 (APELADO), MANOEL ORNELLAS DE ALMEIDA - CPF: 002.158.801-53 (ADVOGADO), CAMILA CLAUDINO DE SOUSA OLIVEIRA - CPF: 041.565.801-21 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, PROVERAM PARCIALMENTE O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA.

E M E N T A

APELANTE(S):

JOAQUIM AMANCIO NETO

ASIAN COMPANY TRANSPORTES LTDA

APELADO(S):

ASIAN COMPANY TRANSPORTES LTDA

JOAQUIM AMANCIO NETO

EMENTA

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEIS –
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO C/C DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATIVOS
– PARCIAL PROCEDÊNCIA – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL – RESCISÃO DE FORMA ANTECIPADA –
CULPA DO LOCADOR – DEMONSTRAÇÃO –
NÃO ENTREGA DO BEM PARA O REAL FIM EM QUE SE DESTINAVA – MULTA AFASTADA – PAGAMENTO DE ALUGUEL ATÉ A DESOCUPAÇÃO – LIMPEZA/CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL – PAGAMENTO PELOS REPAROS – NECESSIDADE – DEVER DE OBSERVÂNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL – PEDIDO CONTRAPOSTO EM CONTESTAÇÃO – RECEBIMENTO COMO RECONVENÇÃO – POSSIBILIDADE – BENFEITORIAS NO IMÓVEL – COMPROVAÇÃO – RESTITUIÇÃO DEVIDA – COMPENSAÇÃO DE VALORES – MULTA RESCISÓRIA – AUSÊNCIA DE PREVISÃO NO CONTRATO EM DESFAVOR DO LOCADOR – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada, bem como os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé, sendo certo que os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Acertada a sentença que reconheceu que a rescisão do contrato de locação foi motivada pelo descumprimento da obrigação do locador de providenciar a documentação necessária para entregar o imóvel à locatária (segurança contra incêndio e pânico válido), de acordo com as determinações dos órgãos competentes, em estado de servir ao uso a que se destina, nos termos do artigo 22, I, da Lei Federal no 8.245/1991.

Demonstrada a culpa do locador quanto à rescisão antecipada do contrato, é indevido o pedido de condenação da parte requerida ao pagamento da multa contratual.

O locatário tem o dever de restituir o imóvel no estado em que recebeu, além de se encontrar obrigado a realizar os reparos necessários, especialmente, no caso, em que haviam cláusulas contratuais prevendo a entrega em bom estado de conservação.

Apesar do equívoco quanto à nomenclatura da peça de defesa formulada pela parte requerida, de se acolher o pedido de conversão do pedido contraposto em reconvenção, pois ainda que praticado de forma diversa alcançou o ato a sua finalidade, aplicando-se ao caso os
princípios da

fungibilidade, da instrumentalidade das formas, da economia processual e
da primazia do julgamento meritório – sendo certo que a atividade jurisdicional deve se nortear pela atividade satisfativa dos direitos discutidos em juízo
.

Havendo comprovação das benfeitorias realizadas pela locatária, mostra-se devida a restituição dos valores despendidos, consoante recibos acostados ao processo, devendo a quantia ser abatida/compensada com o valor também devido pela locatária ao locador.

Não há que se falar em inversão da multa rescisória, haja vista a inexistência de cláusula contratual prevendo que o requerente/locador efetue o pagamento de multa por inadimplência do contrato equivalente a dois meses de aluguel.

Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. Inteligência do
caput
do artigo 86 do CPC/15.-

R E L A T Ó R I O

APELANTE(S):

JOAQUIM AMANCIO NETO

ASIAN COMPANY TRANSPORTES LTDA

APELADO(S):

ASIAN COMPANY TRANSPORTES LTDA

JOAQUIM AMANCIO NETO

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Trata-se de recursos de apelação cíveis interpostos
por
JOAQUIM AMANCIO NETO
e
ASIAN COMPANY TRANSPORTES LTDA
,

contra a sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Rescisão de Contrato de Locação c/c Despejo e Cobrança de Aluguéis e Encargos Locativos no

1045544-24.2019.8.11.0041
, para: “
(a)
DECRETAR
a rescisão do contrato de locação celebrado entre as partes; e (b)
CONDENAR
a requerida ao pagamento (i) do valor de R$4.893,00, a título de aluguel referente à ocupação do imóvel por 21 dias no mês de setembro/2019, e (ii) da quantia de R$41.900,00, destinada aos reparos e limpeza do prédio objeto da locação, ambos os valores acrescidos de correção monetária pelo INPC, a contar do vencimento de cada obrigação, além de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes, na proporção de 20% a cargo do autor e 80% a cargo da ré, ao pagamento das custas processuais e honorários de sucumbência, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação, na forma do artigo 85, §§ 1o e 2o, do CPC/2015.
” (ID 63845499).

Em suas razões recursais,
ASIAN COMPANY TRANSPORTES LTDA

sustenta que o

apelado foi quem descumpriu os termos contratuais, devendo ser afastada a condenação aplicada na sentença.

Alega que

a d. juíza singular, apesar de ter reconhecido que a rescisão de contrato de locação somente se deu de forma antecipada
por culpa única e exclusiva do locador/apelado,
que não entregou o bem para o real fim em que se destinava, afastando a multa requerida pelo recorrido, data vênia, acabou sendo levada à erro
ao julgar pela parcial procedência da demanda.

Aduz que as chaves se encontravam à disposição do apelado desde 26/08/2019, contudo, houve a recusa em recebê-las, objetivando locupletar-se indevidamente.

Salienta que o fato de o locador/apelado se recusar a receber as chaves do imóvel, por conta de supostos danos havidos no imóvel e aluguéis em atraso, tal fato além de inexistente, não é motivo justo para o locador resistir à rescisão do contrato, cabendo-lhe intentar a competente ação para reaver tais valores; assim, requer a reforma da sentença para excluir a condenação referente ao pagamento do aluguel, porque manifestamente indevido
.

Afirma que também merece reforma a sentença no tocante à condenação ao pagamento de R$ 41.900,00, referente aos supostos reparos/limpeza, pois a rescisão contratual foi motivada pelo apelado, situação que afasta a obrigação do contrato (exceção de contrato não cumprido), permanecendo o ora recorrente no imóvel por apenas 9 (nove) meses, ou seja, é impossível que gerasse todo o desgaste do imóvel alegado pelo recorrido.

Destaca que se o vício existente no imóvel (irregularidade da edificação – consistente na ausência do Processo de Segurança Contra Incêndio e Pânico (PSCIP) do imóvel) tivesse sido resolvido pelo locador/apelado antes ou durante a locação, pois tinha conhecimento antes da notificação, não haveria motivo para isentar o locatário da obrigação de pagamento pretendida na inicial.

Postula pela
aplicação do princípio da fungibilidade – conversão de pedido contraposto em reconvenção –, por economia processual, considerando que a composição dos prejuízos decorrentes das benfeitorias realizadas no imóvel (danos materiais), assim como pela necessidade de inversão da multa rescisória, porquanto ainda que praticado de forma diversa alcançou o ato a sua finalidade.

Por fim, alega a ausência de sucumbência recíproca, dever de observância ao princípio da causalidade, pugnando pelo provimento do recurso com a reforma da sentença, condenando apenas o apelado no pagamento das custas e no ônus de sucumbência.

Contrarrazões apresentadas pelo apelado
JOAQUIM AMÂNCIO NETO
no ID 63845510, pelo desprovimento do recurso.

Por sua vez, em seu recurso de apelação, o autor
JOAQUIM AMANCIO NETO
sustenta ser insustentável a sentença na parte que decretou a procedência do rompimento do contrato por culpa do ora apelante (inexistência de inadimplência por sua parte) e deixou de aplicar a verba de sucumbência quando ao pedido contraposto, em razão da existência de contestação e a remuneração pelo trabalho do advogado é devida.

Assevera ser evidente que o prédio locado trata de uma construção antiga (mais de 20 anos), que faz parte de um aglomerado (3 barracões) sobre o qual existe um projeto de incêndio que foi entregue em 2018 à parte apelada.

Informa que não cabe ao locador, pelo menos para efeito de rompimento do contrato por falta de condição de uso, depois de um ano de contrato, dar cumprimento a uma legislação que não lhe atinge (Lei Estadual no 10.402/2016).

Ao final, pugna pelo provimento do recurso com a reforma da sentença para que a ação seja julgada procedente.

Contrarrazões apresentadas pela apelada
ASIAN COMPANY TRANSPORTES LTDA
no ID 63845512, pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

APELANTE(S):

JOAQUIM AMANCIO NETO

ASIAN COMPANY TRANSPORTES LTDA

APELADO(S):

ASIAN COMPANY TRANSPORTES LTDA

JOAQUIM AMANCIO NETO

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Da análise dos autos, verifica-se que
JOAQUIM AMANCIO NETO
ajuizou a Ação de Rescisão de Contrato de Locação c/c Despejo e Cobrança de Aluguéis e Encargos Locativos no

1045544-24.2019.8.11.0041 em face de
ASIAN COMPANY TRANSPORTES LTDA
,

aduzindo que, em 1o/11/2018, locou à requerida o prédio de sua propriedade, localizado na Rua Fernando Correa da Costa, no 7414, em Cuiabá/MT, pelo prazo de 60 (sessenta) meses a contar da data de 15/10/2018, pelo valor mensal de R$ 7.000,00 (sete mil reais), conforme Contrato de Locação de Imóvel Comercial de ID 63845454.

Narrou que, em 26/08/2019, o requerente recebeu uma notificação da requerida (ID 63845456), cujo teor dava conhecimento da rescisão antecipada do contrato locativo, além de noticiar que o autor deveria receber as chaves do prédio no dia 21/09/2019 e pagar a multa prevista na
Cláusula 12a
do contrato, ante a impossibilidade de a requerida obter o Alvará de Segurança Contra Incêndio e Pânico – ASCIP, exigida pelo poder público para o seu funcionamento.

Afirmou que ofertou contranotificação aduzindo que o motivo alegado, além de ser inverídico, não importava em descumprimento do contrato (ID 63845457).

Alegou que, em 21/09/2019, o representante do autor compareceu no imóvel e realizou uma vistoria de entrega na presença de um representante da requerida, cujo laudo apontou que o imóvel não tinha as mínimas condições de limpeza, pintura e outros reparos para o recebimento, pelo que o requerente recusou o recebimento das chaves, aguardando, conforme o contrato, o prazo de 30 (trinta) dias para a sua recuperação a partir daquele momento.

Pleiteou a citação da requerida para efetuar o depósito das chaves do imóvel mediante ordem judicial ao representante do autor ou fazer o depósito em juízo e, no prazo legal, purgar a mora, efetuando o depósito dos aluguéis atrasados e encargos resultantes da rescisão da locação.

Ao final, requereu a procedência ação para decretar a rescisão do contrato de locação e condenar a requerida ao pagamento dos aluguéis, demais encargos da locação, multa contratual, no valor total de R$ 65.226,17 (sessenta e cinco mil e duzentos e vinte e seis reais e dezessete centavos).

Contestação apresentada no ID 63845483, postulando pela improcedência dos pedidos iniciais e a procedência do pedido contraposto, para condenar o autor a restituir os valores despendidos com a realização de benfeitorias no imóvel.

Ao proferir sentença, a douta juíza singular Dra.

Vandymara G. R. Paiva Zanolo
julgou parcialmente procedente a ação, conforme relatado
.

Contra a referida sentença, as partes interpuseram recursos de apelação.

Por terem o mesmo objeto, os recursos serão analisados conjuntamente.

Pois bem
.

Tem-se de todo o processado ser incontroverso que as partes firmaram, em 1o/11/2018, o Contrato de Locação de Imóvel Comercial de ID 63845454, pelo prazo de 60 (sessenta) meses, com o valor mensal de R$ 7.000,00 (sete mil reais), bem como induvidoso que em 26/08/2019 o autor recebeu notificação da requerida (locatária), informando da rescisão antecipada do contrato (ID 63845456) e apresentando os seguintes esclarecimentos:

Após detida análise do conjunto probatório, verifica-se o acerto da sentença em reconhecer que a rescisão do contrato de locação foi motivada pelo descumprimento da obrigação do requerente/locador, de providenciar a documentação necessária para entregar à requerida/locatária (
segurança contra incêndio e pânico válido
), de acordo com as determinações dos órgãos competentes, referente ao imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, nos termos do artigo 22, I, da Lei Federal no 8.245/1991,
in verbis
:

“
Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
”

Resta demonstrado no processo que a requerida/locatária enviou e-mails ao autor/locador (ID’s 63845458, 63845459, 63845490 e 63845491), informando ter recebido “Auto de Notificação da Prefeitura de Cuiabá” e cópias do Termo de Vistoria Comercial (ID 63845458 e 63845491), solicitando providências necessárias, ou seja, regularização do Processo de Segurança Contra Incêndio e Pânico do imóvel locado.

Nesse sentido bem fundamentou a sentença, inclusive citou a legislação aplicável ao caso que indica a competência do ora requerente/proprietário do imóvel. Vejamos:

“
[...] Com efeito, as mensagens por e-mail anexadas no Id. 29767940, e as cópias do Termo de Vistoria Comercial e Auto de Notificação (Id. 29768302), comprovam que a requerida foi notificada pela Prefeitura de Cuiabá
para providenciar o Alvará de Segurança Contra Incêndio e Pânico (ASCIP) junto ao Corpo de Bombeiros/MT, pelo que, ato contínuo, solicitou ao autor as providências necessárias para tal mister, qual seja, a regularização do Processo de Segurança Contra Incêndio e Pânico (PSCIP) do imóvel locado, o qual compete ao requerente, proprietário da edificação, a teor do art. 11, §2o, da Lei Estadual no 10.402/16
, in verbis:

‘Art. 11. O Processo de Segurança Contra Incêndio e Pânico - PSCIP será iniciado no protocolo da DSCIP ou das SSCIPs, devendo ser analisado conforme NTCB específica, em ordem cronológica de entrada, no prazo máximo de 30 (trinta) dias úteis.

[...].

§ 2o O proprietário somente poderá construir ou determinar o início da construção após a aprovação do PSCIP.’
” (ID 63845499).

Por consequência, não merece, de fato, acolher a pretensão inicial no recebimento da multa contratual (
Cláusula 12a
), no valor de R$ 11.433,17 (onze mil quatrocentos e trinta e três reais e dezessete centavos), diante da demonstração no feito que a rescisão do contrato de locação foi motivada pelo descumprimento da obrigação do requerente/locador, ao deixar de providenciar a documentação necessária para entregar à requerida/locatária o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina.

Igualmente correta a sentença em relação às demais condenações da parte requerida referente ao pagamento do valor de R$ 4.893,00 (quatro mil e oitocentos e noventa e três reais), a título de aluguel pela ocupação do imóvel por 21 (vinte e um) dias no mês de setembro/2019 e da quantia de R$ 41.900,00 (quarenta e um mil e novecentos reais), destinada aos reparos e limpeza do prédio objeto da locação, conforme indicado no Termo de Vistoria, orçamento e de acordo com o contrato de locação firmado entre as partes (
Cláusula Sexta, §§2o e 3o
) (ID 63845454).

Neste particular, a douta julgadora do processo bem fundamentou a questão posta nos autos,
in verbis
:

“
Por outro lado,
restou incontroverso que o autor recebeu a notificação de rescisão contratual no dia 26/08/2019
,
e que a disponibilização das chaves e vistoria no imóvel somente ocorreu no dia 21/09/2019
,
data a partir da qual a locatária/requerida teria o prazo de 30 (trinta) dias para proceder aos reparos e reformas apontadas no Termo de Vistoria anexado no Id. 24819814 – não impugnado na contestação
–, conforme estipulado na
cláusula sexta, §§ 2o e 3o, do contrato de locação
, vejamos:

CLÁUSULA SEXTA: [...].

Parágrafo Segundo: Fica ao LOCADOR obrigado, em caso de solicitar a devolução do imóvel ao fim do contrato vigente, avisar o (a) LOCATÁRIO (a) por escrito, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias.

Parágrafo Terceiro: Ao final da locação, deverá ser feita uma vistoria pela LOCADORA OU REPRESENTANTE, sendo assinada por ambas as partes, e caso a situação do imóvel não esteja de acordo com o laudo da época do contrato, com exceção do desgaste por seu uso normal, a LOCATÁRIA e sua FIADORA deverão proceder aos reparos e reformas necessárias, dentro do prazo de 30 (trinta) dias, a contar da data de vistoria e verificação.

No caso,
embora a requerida tenha notificado o autor acerca da rescisão contratual, é inegável que ainda permaneceu no imóvel por 21 dias no mês de setembro/2019, período este a que o requerente faz jus ao recebimento a título de aluguel, no valor de R$4.893,00
. [...]

Quanto ao pedido de condenação da requerida ao pagamento da quantia de R$41.900,00, para execução dos reparos e da limpeza do prédio objeto da locação, o autor trouxe aos autos os orçamentos anexados nos Ids. 24819837 a 2481984, de cujo teor extrai-se a veracidade da quantia pleiteada.

Neste contexto
, registre-se que cabia à requerida restituir o imóvel na forma contratada
, merecendo rejeição a tese de defesa segundo a qual o imóvel foi entregue em melhores condições de quando foi locado – o que, aliás,
não é possível denotar nas imagens anexadas na contestação, devendo prevalecer as informações constantes no Termo de Vistoria elaborado pelo autor
(Id. 24819814).

Logo, faz jus o autor ao recebimento (i) do valor de R$4.893,00, a título de aluguel referente à ocupação do imóvel por 21 dias no mês de setembro/2019; e (ii) da quantia de R$41.900,00, destinada aos reparos e limpeza do prédio objeto da locação, merecendo ser julgado parcialmente procedente a demanda. [...]
” (ID 63845499) (g.n.).

É cediço que o locatário tem o dever de restituir o imóvel no estado em que recebeu, além de se encontrar obrigado a realizar os reparos necessários, especialmente no caso em que haviam cláusulas contratuais prevendo a entrega em bom estado de conservação.

Com efeito, diante da análise do conjunto probatório dos autos, especialmente do Termo de Vistoria e das fotografias de ID 63845460, observa-se que o imóvel
não se encontrava em melhores condições
de quando foi locado, apesar da alegação de que foi locado por apenas nove meses, razão pela qual de se manter a condenação para a execução dos reparos e da limpeza do prédio objeto da locação após a devolução, conforme bem decidido na sentença e de acordo com o orçamento apresentado pelo autor.

Além disso, de se manter a condenação ao pagamento do aluguel, porque a requerida permaneceu no imóvel por 21 (vinte e um) dias no mês de setembro de 2019, uma vez que o autor recebeu a notificação de rescisão contratual em
26/08/2019
e a disponibilização das chaves e vistoria no imóvel somente ocorreu em
21/09/2019
, consoante se vê do documento de ID 63845460.

Não se deve olvidar que a sentença decidiu a questão de acordo com a legislação aplicável ao caso, pois é certo que o proprietário do imóvel deve entregar o bem imóvel

ao locatário em bom estado ao fim que se destina, bem como o imóvel deve ser devolvido, no caso, pela locatária nas mesmas condições apontadas no laudo de vistoria de entrada. Confira-se o disposto nos
§§1o e 7o da Cláusula Sexta
(ID 63845454):

Corroborando o caso dos autos, os seguintes julgados:

“
[...] 1
. É cediço que o contrato faz lei entre as partes, contudo é essencial a observância dos ditames da boa-fé, que impede o exercício abusivo de direito por parte dos contratantes.
Consoante lição de Maria Helena Diniz, o princípio da boa-fé deve estar ligado ?ao interesse social das relações jurídicas, uma vez que
as partes devem agir com lealdade, retidão e probidade, durante as negociações preliminares, a formação, a execução
e a extinção do contrato? (DINIZ, Maria Helena. Código Civil anotado, 17.ed. São Paulo: Saraiva, 2014, p. 195). [...]
”
(TJ-DF, 1a Turma Cível, 07080192120198070000 DF 0708019-21.2019.8.07.0000, Relator: SIMONE LUCINDO, Data de Julgamento: 04/09/2019, Data de Publicação: Publicado no DJE : 10/09/2019) (g.n.).

“
EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE LOCAÇÃO
- DESPESAS EFETUADAS, PELO LOCADOR, COM
REPARO DO IMÓVEL LOCADO
-
RESPONSABILIDADE DO LOCATÁRIO - EXISTÊNCIA - PREVISÃO CONTRATUAL - OBRIGAÇÃO DE PAGAR
- PRESENÇA – [...] - Pelas regras ordinárias de distribuição do ônus da prova, cabe ao autor a demonstração dos fatos constitutivos de seu direito, nos termos do que dispõe o art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil vigente, e, ao réu, de situação obstativa do direito alegado por aquele, segundo o inciso II, do mesmo dispositivo legal - Nesse cingir,
comprovando o autor a responsabilidade dos réus, pelos gastos realizados com a reforma de imóvel objeto de contrato de locação firmando entre as partes, a procedência do pedido é medida que se impõe
– [...]
”
(TJ-MG, AC: 10702140018400001 MG, Relator Amorim Siqueira, j. em 17/07/2018) (g.n.).

“
RECURSO DE APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DEMAIS ENCARGOS – DETERIORAÇÃO DO IMÓVEL DURANTE O PERÍODO DE LOCAÇÃO – APARTAMENTOS ENTREGUES SEM OS DEVIDOS REPAROS – REEMBOLSO DAS DESPESAS DE CONSERTO – PAGAMENTO DE ALUGUEL ATRASADO E DURANTE O PERÍODO DE REFORMA.
O locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Comprovado que o imóvel estava em boas condições no início da locação e que não foi entregue no mesmo estado, é responsabilidade da locatária o reembolso das despesas de conserto
e o pagamento dos aluguéis referente ao período de reforma. [...]
”
(TJ-MS, 1a Câmara Cível, APL: 00021177120128120021, Relator Des. Marcelo Câmara Rasslan, j. em 19/04/2016) (g.n.).

Com essas considerações, convém ressaltar que nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada, bem como os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé, sendo certo que os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

No que diz respeito ao pedido de
aplicação do princípio da fungibilidade – conversão de pedido contraposto em reconvenção –, considerando que a composição dos prejuízos decorrentes das benfeitorias realizadas no imóvel (danos materiais), tal pleito merece prosperar.

Deveras, a parte requerida apresentou contestação no ID 63845483, nos autos da “Ação de Rescisão de Contrato de Locação c/c Despejo e Cobrança de Aluguéis e Encargos Locativos”, realizando pedido contraposto, o qual foi impugnado pelo autor em sua réplica à contestação (ID 63845495); assim, ainda que praticado de forma diversa alcançou o ato a sua finalidade, mostrando-se cabível receber o pedido como reconvenção, em observância aos
princípios da

fungibilidade, da instrumentalidade das formas, da economia processual e
da primazia do julgamento meritório – a atividade jurisdicional deve se nortear pela atividade satisfativa dos direitos discutidos em juízo
.

Nesse sentido:

“
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO MONITÓRIA. PEDIDO CONTRAPOSTO RECEBIDO COMO RECONVENÇÃO. POSSIBILIDADE. APLICABILIDADE DOS PRINCÍPIOS DA FUNGIBILIDADE, INSTRUMENTABILIDADE DAS FORMAS, CELERIDADE E ECONOMIA PROCESSUAL.
Apesar do equívoco quanto à nomenclatura da peça de defesa formulada pela parte apelada, haja vista que a ação monitória tramita pelo rito ordinário, deve ser permitida a conversão do pedido contraposto em reconvenção, pois, do compulsar dos autos, é possível verificar que os pedidos realizados pela parte demandada com intuito de condenação da autora, foram elaborados dentro do prazo processual adequado (pois integrada ao bojo da contestação), bem como de forma apartada dos demais termos da sua defesa, fato que não impede o direito de ampla defesa da parte agravante
. AGRAVO DE INSTRUMENTO IMPROVIDO.
”
(TJRS, Décima Primeira Câmara Cível, AI: 70082437294 RS, Relator: Guinther Spode, j. em 23/10/2019) (g.n.).

“
CONTRATO DE DISTRIBUIÇÃO – Cláusula de barreira violada – [...]. PEDIDO CONTRAPOSTO –
Pedido deduzido no bojo da contestação apresentada em processo de rito ordinário – Erro grosseiro que não causou prejuízo à parte adversa, que pôde exercer o contraditório – Observância aos princípios da fungibilidade, da instrumentalidade das formas e da economia processual –
Pedido recebido como reconvenção

– Apelação parcialmente provida neste tocante. (...). Dispositivo: dão parcial provimento
.”
(TJSP, 2a Câmara Reservada de Direito Empresarial, Rel. Des. RICARDO NEGRÃO, j. em 14/12/2016) (g.n.).

“
[...] CONVERSÃO DE PEDIDO CONTRAPOSTO EM RECONVENÇÃO – POSSIBILIDADE – FUNGIBILIDADE - Considerando que o pedido contraposto versa sobre os fatos da exordial (composição dos prejuízos decorrentes do acidente automobilístico no valor de R$ 592,00, assim como, composição dos danos emergentes e dos danos morais),
mesmo em face do equivoco quanto a sua dedução no âmbito do rito ordinário, nada impede seu recebimento como reconvenção, porquanto, ainda que praticado de forma diversa, alcançou o ato a sua finalidade. - Em homenagem aos princípios da fungibilidade, da instrumentalidade das formas, da celeridade e economia processual, apresentando-se o pedido contraposto dentro limites da demanda principal, este deve ser recebido como pleito reconvencional
, sendo irrelevante o nomem juris por meio da qual o réu-agravante deduziu sua pretensão. [...]
”
(TJ-SP, 30a Câmara de Direito Privado, AI: 20679689120158260000 SP 2067968-91.2015.8.26.0000, Relatora Maria Lúcia Pizzotti, j. em 22/07/2015) (g.n.).

Em seu pedido contraposto recebido como reconvenção, a requerida postulou pela
restituição dos valores despendidos com a realização de benfeitorias no imóvel
, requerendo a condenação do requerente ao pagamento de R$ 5.734,54 (cinco mil setecentos e trinta e quatro reais e cinquenta e quatro centavos), acrescidos de juros e correção monetária desde a data do seu desembolso, devendo os valores ser atualizados até o efetivo pagamento.

Neste item, a requerida apresentou a seguinte planilha (ID 63845483):

Para comprovar as suas alegações, a requerida juntou recibos no ID 63845492, razão pela
qual devida
a restituição dos valores despendidos com a realização de benfeitorias no imóvel,

acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, ambos desde a data do desembolso até a data do efetivo pagamento, importe que deverá ser abatido/compensado com o valor devido pela requerida/locatária ao autor/locador.

Nesse sentido:

“
[...] Restando comprovado o inadimplemento certo que a rescisão do contrato enseja a necessidade de pagamento dos alugueis pelo período em que o apelante se utilizou do imóvel sem pagamento, estando correta a sentença.

‘[...] Em caso de rescisão do contrato por inadimplemento, uma vez determinada a restituição aos compradores das prestações por estes pagas e as benfeitorias, bem como a indenização à autora pelo uso e fruição indevida do imóvel,
é devida a compensação de valores
, vez que há, em verdade, para as partes obrigações líquidas, vencidas e fungíveis [...]”.

(TJMG – Apelação Cível 1.0701.11.029755-6/001. Rel. Des. Marcos Lincoln, 11a CÂMARA CÍVEL, j. 16/07/2014, publ. Súm. 25/07/2014). [...]
”
(TJMT, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, N.U 0008963-74.2012.8.11.0040, Relatora Desa. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, j. em 19/09/2017, DJE 27/09/2017) (g.n.).

Em relação ao pedido da requerida de necessidade de inversão da multa rescisória – culpa do locador, tenho que tal pleito não merece prosperar.

Isto porque, não há cláusula contratual prevendo que o requerente/locador efetue o pagamento de multa rescisória por inadimplência do contrato equivalente a dois meses de aluguel; portanto, descabido tal pedido.

In casu
, diante do parcial acolhimento do pedido contraposto recebido como reconvenção, impõe-se reconhecer a ocorrência de sucumbência recíproca, consoante o artigo 86,
caput
, do CPC/15, o qual prevê:

“
Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.
”.

Assim,
diante da
sucumbência da parte autora na reconvenção, condeno ambas as partes (50% para cada) ao pagamento do ônus sucumbencial, devendo a verba honorária ser fixada em
10% sobre o valor da condenação na reconvenção, na forma do artigo 85, §§ 1o e 2o, do CPC/2015
.

Por derradeiro, no tocante à ação principal, tendo ambos os litigantes sido vencido e vencedor em seus pedidos, correta a fixação da sucumbência na forma recíproca, na proporção de 20% a cargo do autor e 80% a cargo da requerida, ao pagamento das custas processuais e dos honorários de sucumbência, os quais foram fixados na sentença em 10% sobre o valor da condenação da ação principal, nos termos do artigo 85, §§1o e 2o, do CPC/2015.

Ante o exposto,
dou parcial provimento aos recursos interpostos por
JOAQUIM AMANCIO NETO
e
ASIAN COMPANY TRANSPORTES LTDA
, para reformar em parte a sentença, a fim de:

a)

converter o pedido contraposto formulado na contestação em reconvenção;

b) determinar a restituição dos valores despendidos pela requerida com a realização de benfeitorias no imóvel, no valor de R$ 5.734,54 (cinco mil setecentos e trinta e quatro reais e cinquenta e quatro centavos), acrescidos de juros moratórios de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, ambos desde a data do desembolso até a data do efetivo pagamento, importe que deverá ser abatido/compensado com o valor devido pela requerida ao autor.

c)

reconhecer a sucumbência recíproca na reconvenção e condenar ambas as partes (50% para cada) ao pagamento do ônus sucumbencial, devendo a verba honorária ser fixada em
10% sobre o valor da condenação, na forma do artigo 85, §§ 1o e 2o, do CPC/2015
.

Por fim, ficam mantidos os demais termos da sentença.

É como voto.-

V O T O S V O G A I S

Voto Vista.

JOAQUIM AMANCIO NETO postulou com AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇAO C/C COBRANÇA DE ENCARGOS em face de ASIAN COMPANY TRANSPORTES LTDA, todos identificados nos autos.

Alcançada a fase de sentença, o magistrado de piso, assim concluiu: ‘(1) – Decretar o contrato celebrado entre as partes; (II) Condenar a requerida ao pagamento de: (I.I) – R$ 4.893,00 a titulo do aluguel referente à ocupação do imóvel, por 21 dias. (I.II) – R$ 41.900,00, destinada a reparos e limpeza do prédio objeto da locação, ambos com correção monetária (INPC), a contar do vencimento da obrigação e juros moratórios, estes a partir da citação. Custos e honorários na proporção de 20% para o autor e 80% para a empresa requerida. Em grau recursal, sustenta a empresa locatária a necessidade de reforma da sentença, argumentando que o imóvel lhe foi entregue sem condições de uso e, por tal aspecto, a rescisão se deu por culpa do locador. Sustenta que, em relação ao valor gasto com reparo, no montante de R$ 41.900,00 (quarenta e um mil e novecentos reais), não é devido, quer porque não deu razão à rescisão contratual, quer porque ficou no imóvel por 09 (nove meses) não ensejando a quantia gasta para recuperação daquele bem. Destacou que o vício existente no imóvel consistiu na ausência de Processo de Segurança Contra Incêndio (PSCIP). Postulou em grau recursal pelo principio de fungibilidade em relação às benfeitorias introduzidas no imóvel e necessidade de inversão da multa rescisória. Discordou, ainda, no que tange a divisão da sucumbência, com a reforma total da sentença e aplicação da sucumbência tão somente ao locatário.

Por sua vez, o locador, em grau recursal, discordando da sentença, sustenta em desacerto no que tange a declaração que a rescisão do contrato se deu por sua culpa.

Ao final, pugna pela reforma total da sentença e, neste contexto, seja a ação julgada totalmente procedente e, as conseqüências dela derivada.

Pois bem.

Inicialmente, deve ser visto que, em analisando os autos, comungo de inteiro, nada acrescentando, com o posicionamento travado pela eminente Relatora, quando, fazendo suas razões de fato e de direito, concluiu em manter a sentença de primeiro grau, no que tange as seguintes verbas: (1) – R$ 4.893,00 (quatro mil, oitocentos e noventa e três reais) referente ao remanescente em relação aos alugueres devidos, correspondente ao mês de setembro de 2019. (2) – R$ 41.900,00 (quarenta e um mil e novecentos reais), referente a despesas de reparos naquele imóvel em face da situação deixada pela locatária quando abandonou aquele imóvel, esta situação albergada pela Cláusula Sexta §§ 2o e 3o do contrato. (ID-63845454).

De igual forma, estou de pleno acordo com o posicionamento adotado pela eminente relatora que, fazendo suas razões de decidir, com apoio no inciso I, do art. 22, da Lei 8.245/91, consignou a exclusão da multa em face de que o prédio locado não preenchia os requisitos do art. 11, parágrafo 3o, da Lei n. 10402/16 em que para regular funcionamento deve a empresa obter o ALVARÁ DE SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIO E PÂNICO – ASCIP, que, após regular vistoria, deve ser emitido pelo Corpo de Bombeiros Militares.

Acompanho, ainda, no que tange a regra de sucumbência, tendo ambos os litigantes, em relação à ação principal, saídos vencedores e vencidos, entendi correto o pronunciamento do magistrado de piso que, fazendo suas razões, no que tange aos custos do processo e os honorários advocatícios, na forma do parágrafo único, do artigo 86, do Código de Processo Civil, arbitrado em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, houve a divisão proporcional de 20% (vinte por cento) a cargo do autor e 80% (oitenta por cento) a cargo da parte requerida.

Ainda sigo o mesmo entendimento adotado pela eminente Relatora quando, atento ao princípio da instrumentalidade das formas, na interpretação dos artigos 277 e 383 do Código de Processo Civil, deu ao pedido contraposto a figura da reconvenção, dentro da dicção do art. 343 do CPC – ‘
Na contestação, é lícito ao réu propor reconvenção para manifestar pretensão própria, conexa com a ação principal ou com o fundamento de defesa
’.

Entretanto, com a devida vênia ao entendimento da eminente Relatora, não vejo como dar validade ao montante das despesas apresentadas, não tendo certeza de que as mesmas eram realmente necessárias a manutenção daquele imóvel já que as provas dos autos indicam ao contrário. Esta pretensão, de cunho eminente material, somente deve ser indenizado quando indene de quaisquer dúvidas, o que não se registra no caso em apreciação recursal.

Isto porque e neste aspecto, visitando ao autos, temos que, entre as despesas que não merecem ser indenizadas, vislumbram-se, artigos de limpeza, aluguel de retro-escavadeira para espalhar pedras, serviços de limpeza do barracão, aluguel de caminhão pipa, materiais elétricos e mão de obra. Os frágeis documentos apresentados dão conta de que, à exceção das contas de energia elétrica e da conta de água que estavam em atraso, em verdade, as demais despesas estão a revelar que foram feitas para melhor adequação daquele imóvel às necessidades da empresa locatária. E, quando o recebeu, sabia de tais situações não podendo, mais tarde, exigir o pagamento destas despesas.

Por outro lado, as despesas outras, limpeza, compra de brita para espalhar no pátio e outras foram feitas para melhor acomodação da locatária que, fazendo-as no final do ano de 2018, permaneceu no imóvel por quase 10 meses.

Constato, pois, que da relação das despesas apresentadas, somente devem ser indenizadas pelo locador e deduzidas do valor que este tem a receber da locatária quando da liquidação da sentença por força da formação do titulo executivo judicial as seguintes despesas:
R$ 134,70
pelo pagamento da conta de água atrasada e
R$ 17,46
referente ao pagamento da conta de luz atrasada, ambos com juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC, a partir do desembolso até a efetiva liquidação do débito. E, nesta toada, readequando a sucumbência, na forma do parágrafo único, do art. 86, do CPC, deve a locatária responder pelo pagamento da verba integral dos honorários advocatícios tratados em sede do pedido contraposto, aceito como pedido reconvencional, em 10% (dez) por cento sobre o valor atualizado do valor pretendido, que é o seu valor econômico, ou seja, sobre R$ 5.734,54, desde a data do pedido, ou seja, 02/03/2020.

Posto isto, acompanho a eminente Relatora nos tópicos acima e apenas divirjo em relação ao pedido contraposto, aceito como reconvenção, nos termos da fundamentação acima.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/12/2020