Tribunal: TJMT
Processo: 0001029-22.2018.8.11.0051
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-10-20
Data de publicação: 2020-10-29

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEIS E ACESSÓRIOS – PRETENSÃO DE CONDENAÇÃO DAS LOCATÁRIAS AO RESSARCIMENTO DE VALORES DISPENDIDOS PELA LOCADORA COM REPAROS NO IMÓVEL APÓS DESOCUPAÇÃO – AUSÊNCIA DE EXIBIÇÃO DE LAUDOS DE VISTORIA ANTERIOR E POSTERIOR AO INÍCIO E TÉRMINO DA RELAÇÃO LOCATÍCIA – INVIABILIDADE – AUSÊNCIA DE PRODUÇÃO DE PROVA MÍNIMA SOBRE A PRÓPRIA EXISTÊNCIA DOS DANOS ALEGADAMENTE REPARADOS – AUSÊNCIA DE DISCRIMINAÇÃO DAS AVARIAS E NEM SIMPLES REGISTRO FOTOGRÁFICO – IMPOSSIBILIDADE DE CONDENAÇÃO INDENIZATÓRIA – PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. O acolhimento judicial da pretensão de condenação do locatário à indenização por gastos suportados pelo locador com a reparação de avarias detectadas no imóvel após a desocupação fundada no art. 23, III, da Lei no 8.245/91 depende diretamente da exibição de laudos de vistoria anterior e posterior ao início e término da relação locatícia. 2. Ainda que a pretensão à indenização pelos danos materiais decorresse da simples responsabilização civil (CC, arts. 186, 187, 389 e 927), seu acolhimento dependeria da demonstração da existência e quantificação do dano e sua autoria, o que não ocorreu no caso.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001029-22.2018.8.11.0051
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). ALEXANDRE ELIAS FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[FERNANDO FACCHINETTO & CIA LTDA - ME - CNPJ: 07.750.031/0001-09 (APELANTE), ALEXANDRE ADAELSIO DA CRUZ - CPF: 846.432.509-68 (ADVOGADO), FERNANDO FACCHINETTO - CPF: 654.670.351-34 (APELANTE), ADRIANE CAMPOS MELO - CPF: 651.428.101-04 (APELADO), ANDREA CRISTINA DE MELO BARBOSA CAMPOS - CPF: 858.413.231-72 (ADVOGADO), DARCI MELO MOREIRA - CPF: 536.500.851-00 (ADVOGADO), ZAIRA MARIA DE CAMPOS - CPF: 868.111.851-04 (APELADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEIS E ACESSÓRIOS – PRETENSÃO DE CONDENAÇÃO DAS LOCATÁRIAS AO RESSARCIMENTO DE VALORES DISPENDIDOS PELA LOCADORA COM REPAROS NO IMÓVEL APÓS DESOCUPAÇÃO – AUSÊNCIA DE EXIBIÇÃO DE LAUDOS DE VISTORIA ANTERIOR E POSTERIOR AO INÍCIO E TÉRMINO DA RELAÇÃO LOCATÍCIA – INVIABILIDADE – AUSÊNCIA DE PRODUÇÃO DE PROVA MÍNIMA SOBRE A PRÓPRIA EXISTÊNCIA DOS DANOS ALEGADAMENTE REPARADOS – AUSÊNCIA DE DISCRIMINAÇÃO DAS AVARIAS E NEM SIMPLES REGISTRO FOTOGRÁFICO – IMPOSSIBILIDADE DE CONDENAÇÃO INDENIZATÓRIA – PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. O acolhimento judicial da pretensão de condenação do locatário à indenização por gastos suportados pelo locador com a reparação de avarias detectadas no imóvel após a desocupação fundada no art. 23, III, da Lei no 8.245/91 depende diretamente da exibição de laudos de vistoria anterior e posterior ao início e término da relação locatícia. 2. Ainda que a pretensão à indenização pelos danos materiais decorresse da simples responsabilização civil (CC, arts. 186, 187, 389 e 927), seu acolhimento dependeria da demonstração da existência e quantificação do dano e sua autoria, o que não ocorreu no caso.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No 0001029-22.2018.8.11.0051 - CLASSE 198 - CNJ - COMARCA DE CAMPO VERDE

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por FERNANDO FACCHINETTO & CIA LTDA-ME contra a r. sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 2a Vara Cível da Comarca de Campo Verde/MT, que nos autos da ação de “
Cobrança de Alugueis e Acessórios
”

(Proc. no 0001029-22.2018.8.11.0051), ajuizada pela apelante contra ADRIANE CAMPOS MELO e ZAIRA MARIA DE CAMPOS, julgou improcedente o pedido por entender, de um lado, que “
a parte autora não trouxe ao processo laudos de vistoria inicial e final do imóvel de modo a comprovar, de forma inequívoca, o estado do bem antes e depois da locação
”, e nem “
logrou êxito em demonstrar nos autos as avarias que alega terem sido causadas pela locatária
”, sendo, assim, descabida a pretensão de ressarcimento de valores gastos com reparos do imóvel, e, lado outro que ela, autora, “
não apresentou no caderno processual quaisquer elementos de prova que corroborem que as requeridas deixaram o imóvel previamente ao prazo estipulado no contrato, ou que não promoveram a prévia notificação da locadora antes da restituição do bem
”, sendo, portanto, igualmente descabida a pretensão de condenação das locatárias/rés ao pagamento da multa por rescisão do contrato e honorários advocatícios previstos na Cláusula 5a, §2o, do pacto celebrado pelas partes (cf. Id. no 57362453 - pág. 1 a 57362454 - pág. 1).

A autora/apelante critica a conclusão sentencial dizendo que, como o contrato de locação celebrado pelas partes prevê, em sua Cláusula Quarta, §2o, que “
o locatário declara ter vistoriado o imóvel, recebendo-o
(...)
em perfeito estado de conservação, funcionamento e limpeza, no estado que se encontra, em especial as instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias
”, não poderia o pedido ter sido julgado improcedente à falta de exibição destes laudos, inclusive porque as locatárias nunca pediram elaboração de documento desta natureza.

Pontua, que, se efetivamente não tivessem as locatárias danificado o imóvel, deveriam, nos termos do art. 23, IV, da Lei no 8.245/91, cientificar a locadora da existência de avarias para que ela a reparasse, mas assim não procederam.

Por outro lado, sustenta que, sendo reconhecida a existência de danos e avarias no imóvel alugado, deve ser acolhido o pedido de “
aplicação de multa e incidência de honorários advocatícios
” por “
descumprimento do pacto locatício pelas requeridas
” (cf. Id. no 57362463 - pág. 3).

Pede, sob estes fundamentos, reforma da sentença para que, julgado procedente o pedido, sejam as rés condenadas ao pagamento de R$ 4.038,00, mais ônus sucumbenciais.

Nas contrarrazões, as rés/apeladas refutam os argumentos recursais e torcem pelo desprovimento do apelo (cf. Id. no 57362465 - pág. 1 a 57362466 - pág. 2).

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 21 de setembro de 2020.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A r. sentença julgou improcedente o pedido sob os seguintes fundamentos:

“Situando a tônica da questão, infere-se que as partes deram início a uma relação negocial nos idos de 2014, oportunidade em que foi lavrado instrumento de locação de imóvel comercial e residencial, tendo as requeridas assumido, solidariamente, a obrigação de proceder aos reparos de eventuais avarias existentes no imóvel quando da sua entrega ao locador, bem como o pagamento de multa contratual e honorários advocatícios em virtude da rescisão do negócio.

Ocorre que a parte autora afirma o descumprimento das cláusulas contratuais pela locatária, na medida em que o imóvel teria sido lhe restituído previamente ao termo final do ajustado e com avarias que culminaram em troca de portas e maçanetas e nova tintura da edificação.

No entanto, a ação é IMPROCEDENTE. Explico. (...)

Denota-se que as cláusulas contratuais firmadas pelos litigantes ao tempo do ajuste se coadunam com as disposições contidas na Lei de Inquilinato, notadamente em relação ao dever de indenização por eventuais avarias existentes no imóvel quando de sua restituição ao locador, (...).

Todavia, a despeito da previsão legal e contratual a dar sustentáculo à pretensão versada na peça exordial, bem assim do orçamento, boletos e recibos colacionados ao feito, infere-se que
a parte autora não trouxe ao processo laudos de vistoria inicial e final do imóvel de modo a comprovar, de forma inequívoca, o estado do bem antes e depois da locação
.

Ademais, ainda que se admitisse a possibilidade de ressarcimento das despesas apontadas na inicial sem os respectivos laudos de vistoria,
seria imprescindível a existência de outros elementos comprobatórios do estado do imóvel, antes e depois de finda a relação negocial, o que não ocorre na hipótese em exame
, máxime porque a parte demandante não demonstrou interesse em produzir outras provas, apesar de oportunizada sua manifestação neste sentido. (...)

Assim, considerando que o ônus da prova incumbe a quem alega, consoante disciplina ínsita ao art. 373, inciso I do novo Código de Processo Civil, conclui-se que
a parte demandante não logrou êxito em demonstrar nos autos as avarias que alega terem sido causadas pela locatária, hão havendo, assim, como responsabilizá-la por tais danos
.

Igualmente, no que tange à cobrança da multa contratual e honorários advocatícios, denota-se que a parte requerente não apresentou no caderno processual quaisquer elementos de prova que corroborem que as requeridas deixaram o imóvel previamente ao prazo estipulado no contrato, ou que não promoveram a prévia notificação da locadora antes da restituição do bem, de modo que incabível a incidência do disposto no parágrafo segundo da cláusula quinta do contrato.

V – DISPOSITIVO.

Diante do exposto, com fundamento no art. 487, inciso I do novel Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTE a presente ação de cobrança de aluguéis e acessórios”
–
grifei
e
destaquei
.

Como se vê dos trechos
grifados
e
destacados
, a r. sentença admitiu que, faltantes os laudos de vistoria prévia à locação e posterior à entrega das chaves, descabe a pretensão de condenação das locatárias ao ressarcimento de valores dispendidos com reparos de avarias visualizadas pela locadora no imóvel, pontuando, ainda, que, mesmo se admitida fosse a viabilidade da pretensão condenatória sem exibição desses aludidos documentos, seria absolutamente imprescindível a demonstração cabal de que realmente foram constatados danos, e que estes foram causados pelas locadoras, o que não ocorreu nos autos.

Contra o assentamento sentencial, há simples discurso retórico de que a apresentação dos laudos de vistoria anterior e posterior ao início e término da relação locatícia é dispensável, inclusive pela redação do próprio contrato celebrado pelas partes, onde as rés/apeladas declaram que “vistoriaram” o local, “
recebendo-o
(...)
em perfeito estado de conservação, funcionamento e limpeza, no estado que se encontra
”.

O discurso recursal, porém, não infirma a acertada conclusão sentencial de improcedência do pedido, primeiro porque a jurisprudência desta Corte é no sentido de indispensabilidade da exibição dos laudos de vistoria para demonstração e quantificação, ainda que aproximada, das avarias a serem reparadas, e, em segundo lugar, porque, como dito pela sentença, ainda que dispensável a exibição destes documentos específicos, absolutamente imprescindível demonstração não só de que as locatárias causaram as avarias, como também a própria existência destas, e isso não ocorreu nos autos.

Pontue-se, ainda, que o conjunto probatório dos autos é constituído
exclusivamente
pelas cópias do contrato social da pessoa jurídica autora (cf. Id. no 57361979 - pág. 1 a 57361980 - pág. 4); do instrumento do contrato de locação (cf. Id. no 57361980 - pág. 5/7); da “Planilha de Cálculo” do valor cobrado (cf. Id. no 57361980 - pág. 8); do instrumento da notificação extrajudicial enviada às rés e respectivo AR (cf. Id. no 57361981 - pág. 1/3), e, por fim, orçamento, comprovantes de pagamento e recibos (cf. Id. no 57361983 - pág. 1/5).

Ou seja, para além da informação extraída do orçamento, onde constam valores referentes a duas portas, uma fechadura e mão de obra, não há nem mesmo descrição das avarias alegadamente causadas pelas locadoras no imóvel, nem uma mísera fotografia ou lista de defeitos constatados.

A propósito da necessidade de apresentação dos laudos de vistoria para viabilização da pretensão condenatória do locador em relação ao locatário, já decidiu esta Corte:

“
EMENTA:
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE COBRANÇA – CONTRATO DE LOCAÇÃO – (...) – PRETENSÃO DE COBRANÇA DE MULTA COMPENSATÓRIA, DESPESAS RELATIVAS ÀS TAXAS E AOS REPAROS DO IMÓVEL – (...) – ALEGAÇÃO DE QUE O IMÓVEL FOI ENTREGUE EM ESTADO PRECÁRIO – (...) AUSÊNCIA DE REALIZAÇÃO DE LAUDO DE VISTORIA QUE IMPEDE O PEDIDO DE REPARAÇÃO DOS DANOS MATERIAIS – CONDENAÇÃO AFASTADA – (...) Não é possível afirmar, de maneira inequívoca, que o imóvel foi devolvido de forma depreciada, já que incumbia ao locador acautelar-se da realização de laudo vistoria, quando do início e do término do contrato de locação, e não o fez. Para o acolhimento da pretensão relativa aos danos materiais, impõe-se a comprovação do efetivo prejuízo” (TJMT – 3a Câmara de Direito Privado – RAC 0001504-84.2002.8.11.0003 – Rel. Des. DIRCEU DOS SANTOS – j. 03/12/2014, Publicado no DJE 12/12/2014).

No mesmo sentido, “mutatis mutandis”, outros julgados:

“
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – AVARIAS EM IMÓVEL DECORRENTES DE CONTRATO DE LOCAÇÃO – EXCESSO DA EXECUÇÃO – IMÓVEL PRONTO PARA USO – CONDIÇÃO ESTABELECIDA NA AVENÇA -
VISTORIA NO RECEBIMENTO E NA ENTREGA – DANOS COMPROVADOS
– GASTOS COM O REPARO - RESTITUIÇÃO DEVIDA – (...)
Demonstrado que o imóvel foi entregue para locação em perfeito estado de uso e devolvido com avarias
, é ônus do locatário arcar com os gastos provenientes do reparo dos danos ocorridos quando estava sob sua responsabilidade” (TJMT – 4a Câmara de Direito Privado – RAC 0002264-88.2017.8.11.0041 – Rel. Des. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO – j. 29/04/2020, Publicado no DJE 05/05/2020 –
grifei
e
destaquei
).

“
EMENTA:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – (...) – ALUGUEIS, IPTU, TAXAS DE ÁGUA E ENERGIA – DATA DA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL –
TERMO DE VISTORIA – VALIDADE - DANO MATERIAL E MÃO DE OBRA COMPATÍVEIS COM OS REPAROS - CONDENAÇÃO DEVIDA
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Não há que se falar em invalidade do termo de vistoria final, se as provas dos autos demonstraram que a empresa locatária não entregou o imóvel com todos os reparos como quando recebeu o imóvel para locação.
Restando comprovado que o locatário não reparou todos os danos
apontados no laudo de vistoria final
, torna-se devida a condenação no pagamento dos valores pelos danos materiais” (TJMT – 1a Câmara de Direito Privado – RAC 0000034-40.2015.8.11.0010 – Rel. Des. SEBASTIAO BARBOSA FARIAS – j. 18/02/2020, Publicado no DJE 28/02/2020 –
grifei
e
destaquei
).

Assim, realmente não se pode cogitar da condenação das rés ao pagamento de indenização por danos materiais decorrentes de reparos do imóvel, e, consequentemente, também não se pode falar em sua condenação ao pagamento de multa por descumprimento contratual e honorários advocatícios.

Pelo exposto, desprovejo o recurso.

Considerando a regra do art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais para 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa.

Custas pela apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/10/2020