Tribunal: TJMT
Processo: 1015442-53.2018.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-11-18
Data de publicação: 2020-11-23

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE ENCARGOS LOCATÍCIOS E MULTA CONTRATUAL – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL – CONCESSÃO DE PRAZO DE CARÊNCIA EM RAZÃO DE REFORMAS REALIZADAS PELA LOCATÁRIA – CONTROVÉRSIA SOBRE O PERÍODO DE CARÊNCIA – ADITIVO CONTRATUAL RASURADO PELO AUTOR – PREVALÊNCIA DA REDAÇÃO ORIGINAL, QUE ENCONTRA RESPALDO NO ARCABOUÇO FÁTICO-PROBATÓRIO – COBRANÇA DE OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS – DÉBITOS PENDENTES NÃO ESPECIFICADOS ATRAVÉS DE DOCUMENTAÇÃO ADEQUADA – PEDIDO DE REPARAÇÃO DE DANOS – AUSÊNCIA DE VISTORIA PRÉVIA INDICATIVA DA SITUAÇÃO FÁTICA DO IMÓVEL ANTES DA LOCAÇÃO – AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE AS BENFEITORIAS REMOVIDAS FORAM AQUELAS COMPENSADAS PELO PRAZO DE CARÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
I – Se os termos originalmente inseridos no aditivo contratual melhor refletiam o investimento da locatária no imóvel, e que serviam como parâmetro definidor do prazo de carência que compensaria as despesas realizadas, na medida em que precedidos de negociações e da análise aprofundada dos custos da reforma, devem prevalecer frente à rasura realizada unilateralmente pelo autor em momento posterior, até como medida obstativa de enriquecimento sem causa.
II – Não há que se falar em condenação ao pagamento de encargos acessórios se a parte autora não especifica, através de documentação idônea, os débitos que alega pendentes e que abrangeriam o prazo da ocupação do imóvel. Art. 373, I do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1015442-53.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo, Imissão]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[MITIO KAMACHI - CPF: 030.948.408-17 (APELANTE), ELISANGELA GONCALVES DA SILVA OLIVEIRA - CPF: 629.322.501-59 (ADVOGADO), FLAVIO LUCIO SANTANA DE OLIVEIRA - CPF: 348.225.808-22 (ADVOGADO), MARTA GLAUCIA DE GUSMAO FADUL - CPF: 017.778.258-73 (APELADO), DARLAN ADIB FARES - CPF: 892.835.891-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO, UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA DE ENCARGOS LOCATÍCIOS E MULTA CONTRATUAL – CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL – CONCESSÃO DE PRAZO DE CARÊNCIA EM RAZÃO DE REFORMAS REALIZADAS PELA LOCATÁRIA – CONTROVÉRSIA SOBRE O PERÍODO DE CARÊNCIA – ADITIVO CONTRATUAL RASURADO PELO AUTOR – PREVALÊNCIA DA REDAÇÃO ORIGINAL, QUE ENCONTRA RESPALDO NO ARCABOUÇO FÁTICO-PROBATÓRIO – COBRANÇA DE OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS – DÉBITOS PENDENTES NÃO ESPECIFICADOS ATRAVÉS DE DOCUMENTAÇÃO ADEQUADA – PEDIDO DE REPARAÇÃO DE DANOS – AUSÊNCIA DE VISTORIA PRÉVIA INDICATIVA DA SITUAÇÃO FÁTICA DO IMÓVEL ANTES DA LOCAÇÃO – AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE AS BENFEITORIAS REMOVIDAS FORAM AQUELAS COMPENSADAS PELO PRAZO DE CARÊNCIA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

I – Se os termos originalmente inseridos no aditivo contratual melhor refletiam o investimento da locatária no imóvel, e que serviam como parâmetro definidor do prazo de carência que compensaria as despesas realizadas, na medida em que precedidos de negociações e da análise aprofundada dos custos da reforma, devem prevalecer frente à rasura realizada unilateralmente pelo autor em momento posterior, até como medida obstativa de enriquecimento sem causa.

II – Não há que se falar em condenação ao pagamento de encargos acessórios se a parte autora não especifica, através de documentação idônea, os débitos que alega pendentes e que abrangeriam o prazo da ocupação do imóvel. Art. 373, I do CPC.

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de recurso de apelação, interposto por MITIO KAMACHI, com o escopo de obter a reforma da sentença que, nos autos da “Ação de Cobrança de Aluguéis com Pedido de Imissão na Posse” em epígrafe, proposta pelo apelante em face de MARTA GLAUCIA DE GUSMÃO FADUL, julgou improcedente o pedido autoral.

O autor, titular do imóvel comercial cuja locação se discute nos autos, reafirma a tese defendida na origem, no sentido de que a dilação do prazo de isenção do pagamento dos alugueis, em razão do custo da reforma realizada pela ré no imóvel em discussão, seria de 12 meses, e não 17, o que autorizaria a cobrança do excedente e da multa contratual. Sustenta que o fato de ter rasurado o aditivo contratual, consignando o prazo de 12 meses onde o documento estabelecia 17, antes de assiná-lo e entregá-lo à locatária, apenas reforça a sua discordância em relação ao período de carência pretendido pela ré, de modo que, ao ocupar o imóvel no período excedente, a ré tinha ciência da obrigação de pagamento regular dos aluguéis correspondentes.

Diz, ainda, que os diálogos mantidos entre a sua filha e a filha da locatária através do aplicativo whatsapp, porque relativos a terceiros alheios ao processo, não podem servir de base ao decreto de improcedência dos pedidos iniciais.

Por fim, argumenta que, ainda que se reconheça que o prazo de carência foi prorrogado nos moldes alegados pela locatária, esta deve ser condenada ao pagamento das obrigações acessórias, a exemplo do IPTU e das faturas de água e energia elétrica, inadimplidas durante a ocupação do imóvel; descumprimento este que ensejaria, também, a aplicação de multa por infração contratual grave, nos termos da “Cláusula Oitava” do pacto locatício.

Contrarrazões pelo não provimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares:

Trata-se de Ação de Cobrança de Aluguéis com pedido de imissão na posse, proposta por Mitio Kamachi em face de Marta Glaucia Gusmão Fadul.

O autor narrou ser proprietário de um imóvel comercial situado na Avenida Isaac Póvoas, no Centro desta Capital, e que celebrou junto à ré um contrato de locação que teria como objeto o imóvel em questão. No contrato, o aluguel teria sido fixado no valor de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais), contudo, foi concedida à ré a isenção dos aluguéis por prazo determinado, em razões de benfeitorias que a locatária realizaria no imóvel.

Segundo o autor, através de acordo verbal, a carência foi prorrogada pelo período máximo de 12 meses. Contudo, a ré teria encaminhado aditivo onde inseriu que a dilação ocorreria pelo prazo de 17 meses. Percebendo o equívoco, o autor teria encaminhado uma via rasurada à ré, inserindo o prazo de 12 meses, a fim de que a locatária realizasse a alteração necessária antes da assinatura do referido aditivo.

Entretanto, alegou que, em razão da inércia da requerida em reformular a minuta do aditivo, não exigiu as prestações dos aluguéis pela carência de 12 meses, restringindo-se a cobrar o pagamento das prestações locatícias devidas pelo período excedente.

Ao fundamento de que a ré permaneceu inadimplente em relação às obrigações locatícias do período excedente, incluindo os encargos acessórios (IPTU, água e energia elétrica), bem como que condicionou a entrega das chaves ao comparecimento do demandante em escritório advocatício, onde teria que assinar um termo de rescisão e quitação integral do contrato firmado entre as partes, o autor postulou judicialmente a imissão liminar na posse do imóvel, bem como a condenação da demandada ao pagamento das obrigações principais e acessórias, multa por descumprimento contratual e indenização pelo desgaste do bem.

Em contestação, a ré alegou que, inicialmente, o acordo entre as partes previa que seria adotado o prazo de 24 meses para a prorrogação da carência, dado o vultuoso valor da reforma realizada no imóvel, mas que o locador redigiu o aditivo com a previsão de apenas 17 meses, antes de, finalmente, rasurar o documento e reduzir o lapso temporal para 12 meses. Defendeu, ainda, que não poderia ser cobrada pelo estado em que o imóvel se encontrava ao fim da locação, tendo em vista que não fora elaborada vistoria no início da relação contratual.

A sentenciante julgou improcedentes os pedidos iniciais, por entender que o prazo de prorrogação de carência efetivamente estabelecido entre as partes seria o de 17 meses, e não aquele indicado pela parte autora e inserido mediante rasura no aditivo contratual.

Irresignado, o autor interpôs tempestivamente o recurso de apelação em apreço, no qual reitera as teses deduzidas no origem e ressalta que a rasura constatada no aditivo contratual apenas demonstra a sua discordância em relação ao prazo de carência defendido pela ré.

Pois bem.

A controvérsia tangencia o prazo de carência estabelecido entre as partes: enquanto a parte autora afirma ser de apenas 12 meses, a ré defende que, verbalmente, havia sido negociada a prorrogação por 24 meses, que foi unilateralmente reduzida pelo locador ao prazo de 17 meses, antes de rasurar o documento e inserir o prazo ânuo que defende na petição inicial.

Da análise do propalado aditivo contratual (id. 15403428), observa-se que o documento foi, efetivamente, rasurado. Percebe-se que o instrumento, que contém a assinatura do autor com autenticidade reconhecida em Cartório, foi subscrito com a indicação do prazo de 17 meses, antes de ser rasurado, com a inserção manuscrita do prazo inferior.

Dito isso, embora o autor afirme que a rasura confirma a tese de que a ré tinha conhecimento da discordância em relação ao prazo superior, assumindo a obrigação pecuniária no interregno que excedeu o lapso de 12 meses, o contexto fático delineado nos autos induz a conclusão diversa.

Com efeito, as partes alegam e o próprio aditivo aponta que a isenção de aluguel não foi mera liberalidade, mas uma medida de compensação pela reforma que a ré realizava no imóvel comercial, o qual, segundo o instrumento rubricado pelo próprio autor (id. 59326036), sequer se encontrava em condições de imediata utilização.

Logo, é evidente que os termos originalmente inseridos no aditivo contratual melhor refletiam o investimento realizado pela locatária no imóvel, e que serviam como parâmetro definidor do prazo de prorrogação, na medida em que precedidos de negociações e da análise aprofundada dos custos da reforma, e devem prevalecer frente à rasura realizada unilateralmente pelo autor a posteriori, até como medida obstativa de enriquecimento sem causa.

Acrescenta-se a isso o teor dos diálogos mantidos entre a filha do autor, Tieme Mitio, e a filha da ré, Paola Fadul, registrados no aplicativo whatsapp e trazidos à baila no id. 59326049.

Embora o diálogo não tenha a participação dos litigantes e não os vincule diretamente, como alega o autor em sua peça recursal, as mensagens são relevantes ao deslinde da lide porque revelam que as filhas das partes utilizariam o imóvel comercial em sociedade, destinando-o à exploração do comércio de produtos ornamentais.

Ora, se as filhas dos litigantes capitaneariam a exploração comercial do imóvel alugado, é evidente que tinham conhecimento do contexto litigioso e se encontravam, senão à frente, por dentro das negociações que envolviam os custos da reforma e a prorrogação do prazo de carência.

Daí porque a sentenciante agiu acertadamente ao concluir que, se a filha do autor, Tieme Mitio, alegou desconhecer o motivo da rasura, confirmando que o prazo estipulado seria o de 17 meses, é porque o lapso temporal negociado entre as partes e compatível com a vultuosidade da reforma era exatamente aquele subscrito no aditivo contratual, antes da alteração empreendida unilateralmente.

Eis, a propósito, o trecho mencionado pela juíza sentenciante (id. 59326049 – p. 30):

“Paola Fadul: Tieme vc não tinha calculado 17 meses?!

Paola Fadul: Não entendi a rasura pra 12 meses

Tieme Mitio: Claro

Tieme Mitio: Tanto é que está feita com 17

Tieme Mitio: Essa rasura eu vi agora que fui tirar foto pra você

Tieme Mitio: Não tenho IDEIA

Tieme Mitio: Liga pro meu pai qualquer dúvida porque nem eu estou sabendo o porque disso.”

Portanto, entendo que o lapso temporal a ser reconhecido como o prazo de carência/isenção dos aluguéis é o definido no aditivo assinado pelo autor antes da rasura, isto é, 17 meses, que se encerraria no dia 01/03/2018.

Ilustrativamente:

EMBARGOS À EXECUÇÃO. Contrato de locação. Rasura no instrumento do contrato que mudou completamente o significado da cláusula. Ausência de elementos a corroborar a versão dos embargantes, de que as partes alteraram a redação de comum acordo. Prevalência da redação original. Rescisão antecipada. Multa por infração do contrato. Cabimento. Ausência de entrega das chaves na forma convencionada. Aluguéis e encargos. Execução devida. Responsabilidade patrimonial de um dos embargantes limitada ao bem dado em caução. Recurso provido em parte.

(TJ-SP - APL: 10047815720168260529 SP 1004781-57.2016.8.26.0529, Relator: Milton Carvalho, Data de Julgamento: 27/04/2017, 36a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/04/2017)

Considerando que a locatária informou, no dia 09/03/2018, a intenção de dar fim ao contrato, noticiando a desocupação voluntária do imóvel (29/03/2018) e se disponibilizando a restituir as chaves (ids. 59326037 e 59326038), tenho como não configurado o inadimplemento alegado pelo autor.

Com relação à cobrança dos encargos acessórios e da multa pelo descumprimento dessas obrigações, melhor sorte não assiste ao apelante, considerando que a inicial não foi lastreada com as faturas e extratos que especificariam os débitos supostamente pendentes junto ao Fisco Municipal e concessionárias de água, esgoto e energia elétrica, deixando de se desincumbir do ônus probatório previsto no art. 373, I do CPC.

Por fim, o pedido de reparação por danos constatados após a restituição do imóvel também não merece acolhimento, quer porque não há provas da situação fática do bem no início da locação, dada a ausência de vistoria prévia, quer porque não restou comprovado que as benfeitorias removidas pela locatária tiveram os custos de instalação acatados pelo proprietário do imóvel para fins de compensação na estipulação do prazo de carência.

Ante o exposto, nego provimento ao recurso e majoro os honorários sucumbenciais ao patamar de R$ 5.000,00 (art. 85, §11 do CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/11/2020