Tribunal: TJMT
Processo: 1004818-97.2020.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-05-27
Data de publicação: 2020-05-28

Ementa:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR DENUNCIA VAZIA – CONCESSÃO DE LIMINAR – ARTIGO 59 DA LEI DO INQUILINATO - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS – IRREVERSIBILIDADE DA MEDIDA – GASTOS ELEVADOS PARA EXERCÍCIO DA ATIVIDADE COMERCIAL – FORTES INDÍCIOS DE CONTRATO VERBAL – INSTRUÇÃO PROCESSUAL - NECESSIDADE – AMPLA DEFESA E CONTRADITÓRIO – RECURSO PROVIDO.
A concessão da liminar de despejo por denúncia vazia terá lugar quando o julgador constatar o preenchimento dos requisitos constantes no artigo 59, VIII, da Lei de no 8.245/91, todavia, havendo fortes indícios de contrato verbal para atividade comercial, após o término do contrato escrito, a questão não pode ser resolvida sumariamente, devendo oportunizar ao locatário o contraditório e a ampla defesa, muito mais ainda quando há risco de irreversibilidade da medida.
No caso, presentes os fortes indícios da locação verbal considerando que a locatária despendeu valores significantes para o exercício da atividade comercial, o que dificilmente poderia ser recuperado em apenas um ano de locação, cujo ramo exercido (FARMÁCIA) necessita muito mais que isso para formação de clientela, o que por si só macula as alegações trazidas pela locadora quanto ao término do contrato.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1004818-97.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo por Denúncia Vazia]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[CARLOS GARCIA DE ALMEIDA - CPF: 161.630.529-00 (ADVOGADO), LUCIA ANGELO DA SILVA - CPF: 014.959.719-37 (AGRAVANTE), EDNA DA SILVA - CPF: 487.725.001-82 (AGRAVADO), ANA MARIA ROSA TREVISAN - CPF: 013.727.541-21 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR DENUNCIA VAZIA – CONCESSÃO DE LIMINAR – ARTIGO 59 DA LEI DO INQUILINATO -

AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS – IRREVERSIBILIDADE DA MEDIDA – GASTOS ELEVADOS PARA EXERCÍCIO DA ATIVIDADE COMERCIAL – FORTES INDÍCIOS DE CONTRATO VERBAL – INSTRUÇÃO PROCESSUAL

- NECESSIDADE – AMPLA DEFESA E CONTRADITÓRIO – RECURSO PROVIDO.

A concessão da liminar de despejo por denúncia vazia terá lugar quando o julgador constatar o preenchimento dos requisitos constantes no artigo 59, VIII, da Lei de no 8.245/91
,
todavia, havendo fortes indícios de contrato verbal para atividade comercial, após o término do contrato escrito, a questão não pode ser
resolvida sumariamente
, devendo oportunizar ao locatário o contraditório e a ampla defesa, muito mais ainda quando há risco de irreversibilidade da medida.

No caso, presentes os fortes indícios da locação verbal considerando que a locatária
despendeu
valores significantes para o exercício da atividade comercial, o que dificilmente poderia ser recuperado em apenas um ano de locação, cujo ramo exercido (FARMÁCIA) necessita muito mais que isso para formação de clientela, o que por si só macula as alegações trazidas pela locadora quanto ao término do contrato.-

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de liminar interposto por
LUCIA ANGELO DA SILVA
em face da decisão proferida na
Ação de Despejo por Término c/c Pedido de Tutela de Urgência/Evidência no 1002240-58.2020.8.11.0002
, ajuizada por
EDNA DA SILVA
, ora agravada, que deferiu o pedido de tutela de urgência contido na exordial, mediante caução, concedendo o prazo de 15 dias para desocupação voluntária, sob pena de despejo compulsório.

Em suma, aduz a agravante que é titular de uma empresa individual sob o nome comercial de
LUCIA ÂNGELO DA SILVA – EIRELI
, com sede à Rua Dante Martins de Oliveira, Quadra 51, Lote 22, Loteamento São Mateus – Várzea Grande – MT, e que em meados do
ano de 2018
, entabulou contrato de locação com a filha da autora, cujo nome é
SIMONI ÉDNA DA SILVA
, tendo como objeto da locação
um salão comercial localizado na Rua Dante Martins de Oliveira, Quadra 50 – Lote 02 – Loteamento São Mateus – Várzea Grande/MT
.

Assevera que embora a empresa gire sob o nome comercial de
LUCIA ÂNGELO DA SILVA – EIRELI
a atividade empresarial é exercida conjuntamente por sua irmã Sra.
FÁTIMA APARECIDA DA SILVA
, a qual é farmacêutica responsável pelo estabelecimento comercial denominado de
DROGARIA POPULAR DO BAIRRO
.

Alega que quando teve início as tratativas para a locação do referido salão comercial, a locatária empreendeu reformas e adaptações no sentido de viabilizar o seu negócio empresarial, sendo feitas as despesas, cuja autorização fez parte de um termo aditivo ao Contrato de Locação para comprovar o investimento da agravante no salão comercial, cujas despesas iniciais foram no importe de
R$ 10.064,54 (dez mil, sessenta e quatro reais e cinquenta e quatro centavos)
.

Aduz que foi elaborado o Contrato de Locação tendo como início o
mês de maio/2018
, sendo que se estabeleceu no endereço a partir do
mês de setembro/2018
, quando as reformas ficaram prontas.

Informa que após o início das atividades constatou-se que o “ponto” não era atrativo para o tipo de comércio, uma vez que ficava entre outros estabelecimentos e não recebia o fluxo da clientela para o ramo de drogaria.

Pondera que diante dessa nova situação, foi ofertado pela agravada à agravante um outro local, no seguinte endereço:
Rua Dante Martins de Oliveira (antiga Rua 15), Quadra 51, Lote 22 – Bairro São Mateus – Várzea Grande – MT
, de propriedade da agravada, ou seja, uma esquina do lado oposto ao “salão 01”, objeto da primeira locação.

Sustenta que a agravante e sua irmã se interessaram no “ponto” oferecido pela agravada e novamente iniciaram os trabalhos de reforma e adaptação do salão para receber o estabelecimento comercial. Nesse novo salão, foram investidos o valor de
R$ 11.305,94 (onze mil, trezentos e cinco reais e noventa e quatro centavos)
, conforme comprovados nos autos de origem.

Afirma que o estabelecimento comercial funcionou até o
mês de dezembro/2018
(no primeiro salão), cujo contrato foi sucedido pelo atual contrato celebrado em
10/12/2018
, quando o estabelecimento passou a funcionar no atual endereço (Rua Dante Martins de Oliveira, Quadra 51 – Lote 22 – Bairro São Mateus – Várzea Grande-MT).

Declara que em que pese o contrato de locação ter sido celebrado por um período de 12 (doze) meses, havia entre a locadora/agravada e a agravante/locatária um acordo verbal de continuidade da locação por um período de
05 (cinco) anos
, com a finalidade de absorver os custos com as reformas de ambos os salões empreendidas pela agravante, caso contrário, não havia sentido de promover a reforma dos salões para a utilização de apenas um ano de locação.

Esclarece que durante a vigência do contrato, a agravante notificou a proprietária do imóvel, ora agravada, para que regularizasse a situação do fornecimento de água no imóvel, uma vez que o estabelecimento necessita de água para limpeza e uso diário, sob pena do estabelecimento comercial sofrer interdição pelo Poder Público. A notificação foi apresentada para o esposo da agravada, Sr. Geraldo, quando este vinha receber o aluguel, afim de que fossem tomadas as devidas providencias.

Alega ainda que o DAE instalou o hidrômetro no imóvel onde está edificado o salão objeto da segunda locação, entretanto, o reservatório era instalado em terreno de propriedade da Sra.
SIMONI EDNA DA SILVA
e seu esposo
MÁRIO MARCIO PEREIRA
, que com o propósito nítido de prejudicar a locatária, fechava o registro do reservatório que alimentava com água o salão locado, onde funcionava a drogaria, deixando o estabelecimento sem água.

A partir dessa época, julho/agosto/2019, iniciou-se uma animosidade envolvendo o genro da proprietária locadora de nome
MARIO MARCIO PEREIRA
, que escudado no cargo de policial civil, passou a fazer provocações tanto à locatária como à sua irmã Sra
. FÁTIMA APARECIDA DE SILVA
, farmacêutica responsável pelo estabelecimento comercial.

Sustentou que essa animosidade gerou uma representação junto à Corregedoria de Polícia da Capital, e no mês de agosto/2019, a locadora foi notificada para fazer reparos no telhado do salão locado. Entretanto, quando o profissional se encontrava em cima do telhado para fazer os reparos foi obrigado a descer por ordem do policial civil, genro da proprietária do imóvel. Até hoje quando chove molha o interior do estabelecimento comercial.

Pontua também que no
dia 29 de agosto de 2019
, portanto, em prazo superior a 90 (noventa) dias, notificou a proprietária locadora, manifestando interesse na renovação do contrato de aluguel, cujo vencimento se daria no dia
09/12/2019
. A ciência consta na data de
08/10/2019
. Em resposta, a Sra.
EDNA DA SILVA
, contra notificou a agravante, manifestando que não havia interesse na renovação do contrato de aluguel.

No mais, defende a indenização por retenção de benfeitorias, alega enriquecimento ilícito da agravada, nulidade da cláusula contratual e compensação de investimento no valor de aluguel.

Por fim, pugna pela liminar recursal e, no mérito, pelo provimento do recurso.

A liminar recursal foi deferida no
ID no 35858976
.

As contrarrazões vieram no
ID no 37402495
, oportunidade em que a agravada rebateu a peça recursal em todos os seus termos.

Sem informações do Juízo da causa.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

Primeiramente, cumpre-me registrar que o agravo de instrumento deve restringir-se somente à análise do acerto ou desacerto da decisão recorrida, sob pena de supressão de instância.

Aliás, para melhor compreensão, transcrevo fragmento do
decisum
singular da lavra do Juiz de Direito
LUIS OTÁVIO PEREIRA MARQUES
:

“(...) Acolho a emenda da inicial, a fim de que surtam seus legais e jurídicos efeitos.

A parte autora possui contrato de locação de imóvel não residencial com a parte requerida, o qual possui prazo determinado, e, portanto, é regido pelos arts. 55 e 56 da Lei 8.245/91, os quais assim dispõem:

Art. 55. Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Nesse sentido, leciona o doutrinador Sylvio Capanema de Souza[1]:

O contrato de locação para fins não residenciais, celebrado por prazo determinado, cessa, de pleno direito, uma vez verificado o seu termo final. Sua extinção se dá pelo simples decurso do prazo, dispensando-se qualquer notificação ou aviso, autorizando-se o locador a denunciar a locação, caso não mais lhe convenha manter o vínculo.

(...)

Caso pretenda o locador despedir o locatário, por não mais lhe convir manter o vínculo, poderá ajuizar a ação de despejo, independentemente de notificação, desde que o faça dentro dos 30 dias subsequentes ao término do prazo do contrato.

Desse norte, findo o prazo estipulado e não tendo o locatário desocupado o imóvel, prevê o art. 59, §1o a possibilidade de concessão de despejo liminar, com fundamento no inciso VIII:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

VIII –
o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada
;

Logo se vê que a parte autora cumpre todas as condições necessárias ao deferimento da medida liminar postulada, conforme previsto na Lei n° 8245/91.

Isso porque, colacionou aos autos o contrato firmado entre as partes (Id. 28358010), bem como as notificações encaminhadas para a parte requerida visando a desocupação voluntária do imóvel (Ids. 28358029, 28358033, 28358035).

Dessa forma, evidencia-se que a parte autora atendeu a todos os requisitos exigidos pela legislação específica, conforme se infere da jurisprudência:

ACÓRDÃO APELAÇÃO CÍVEL.
AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL POR PRAZO DETERMINADO. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA REGULAR. DESOCUPAÇÃO INATENDIDA. DIREITO POTESTATIVO DO LOCADOR
. DECISÃO CORRETA, NA FORMA E NO CONTEÚDO, QUE INTEGRALMENTE SE MANTÉM. 1.
Em se tratando de locação não residencial por prazo determinado, a avença termina na data estipulada, independentemente de notificação ou aviso prévio (art. 56, da Lei 8.245/91)
. 2. Válida e eficaz a notificação encaminhada ao locatário, que se deu antes do término previsto no contrato, ou seja, antes de 25/07/2013, não se podendo tomar por insubsistente o ânimo de reaver o imóvel. DESPROVIMENTO DO RECURSO. (TJRJ – APL 0026799-03.2013.8.19.0202, Primeira Câmara Cível, Relator José Carlos Maldonado de Carvalho, 21.03.2018).

Finalmente, consigno que a parte autora pleiteou e resguardou a prestação da caução exigida em lei, a fim de garantir eventuais prejuízos ao réu (Id. 29088665). Diante destas considerações, e, estando presentes os requisitos autorizadores da medida liminar, nos termos do artigo 59, § 1o, inciso VIII c/c artigo 56 da Lei do Inquilinato,
DEFIRO
o pedido liminar formulado no item “b” da inicial, e, lavrado o respectivo termo de caução , determino seja a requerida intimada para no prazo de 15 (quinze) dias desocupar voluntariamente o imóvel locado, sob pena de despejo compulsório.

Intimem-se e, decorrido o prazo sem que ocorra a desocupação do imóvel, o que deverá ser certificado pelo Sr. Oficial de Justiça, proceda o Sr. Meirinho à imediata imissão da autora na posse do bem, a ser cumprida com os benefícios do artigo 212, § 2o do CPC, mediante ordem de arrombamento e reforço policial, se necessário, a qual desde já autorizo, mediante a certificação pelo Sr. Oficial de Justiça de eventual resistência oposta pela parte requerida.

O ato de intimação deverá ser efetivado mediante a lavratura de auto de constatação, com relato completo das condições do estado em que o imóvel se encontra e de eventuais benfeitorias nele existentes, devendo eventuais bens móveis existentes no local serem entregues à guarda da autora, que assumirá o encargo de fiel depositária dos bens, até ulterior decisão deste juízo.

Na mesma oportunidade, determino, seja a requerida citada para, no prazo de 15 dias, contestar a ação, sob pena de aplicação da confissão e da revelia, no que for cabível (art. 344, CPC/2015).

Cientifiquem-se, também, os eventuais sublocatários ocupantes do imóvel, que poderão intervir no processo como assistentes (art. 59, § 2o, da Lei n.o 8.245/ 91).

Na hipótese de ser apresentada contestação que traga preliminar e/ou documentos, à parte autora para, no prazo de 15 (dez) dias a teor do art. 350, do CPC/2015, oferecer impugnação. Encerrada a fase a postulatória, sem prejuízo de julgamento antecipado da lide, venham as partes, no prazo comum de 10 (dez) dias, especificarem as provas que ainda pretendem produzir, sob pena de preclusão.

Intimem-se. Cumpra-se.

Às providências necessárias

(a)
LUIS OTÁVIO PEREIRA MARQUES

Juiz de Direito"

Conforme se denota, o douto Juiz singular entendeu que estavam presentes os requisitos legais para concessão da liminar, nos termos do artigo 59, § 1o, inciso VIII c/c artigo 56 da Lei do Inquilinato:

“Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.”

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

VIII –
o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada
;”
Grifei
.

Pois bem.

Após análise do conjunto probatório trazido neste estreito limite do agravo de instrumento,
há fortes indícios de promessa de contrato verbal de 05 anos de locação entre os contendores após o término do contrato escrito, conforme alegado pela locatária
.

Caso contrário, não justificaria a locatária promover reforma em dois salões da locadora, despendendo valores significantes para o exercício da atividade
(
R$ 10.064,54 e R$11.305,94
), o que dificilmente poderia ser recuperado em apenas um ano de locação, cuja atividade exercida (FARMÁCIA) necessita muito mais que isso para formação de clientela, o que por si só macula as alegações trazidas pela locadora quanto ao término do contrato.

Aliás, trata-se de questão que não pode ser resolvida sumariamente
, devendo os autos principais ser instruídos, oportunizando à parte requerida o contraditório e a ampla defesa, já que alguns fatos precisam ser melhor elucidados, principalmente o aludido contrato verbal.

Ademais, a manutenção da liminar abruptamente pode refletir negativamente na esfera do direito da locatária, além de lhe causar danos irreparáveis e prejuízos imensuráveis, já que despendeu de elevados gastos, o que provavelmente não poderia recuperar no interregno curto de um (01) ano.

Inclusive, tal questão foi claramente delineada por esta relatora na liminar recursal de
ID no 35858976
, cujo fragmento a seguir transcrevo para subsidiar o voto em questão:

“(...) Isto porque, a priori, verifica-se a presença da probabilidade do direito, uma vez que, até prova em contrário, a locatária demonstrou que teve um investimento considerável no imóvel para transformá-lo em um ponto comercial (farmácia), cujo aluguel de um ano não seria suficiente para cobrir os gastos, portanto, há fortes inícios de que de fato houve o aludido acordo verbal de continuidade da locação após o término do contrato expresso para absorver os custos com as reformas, o que por si só demonstra a relevância da fundamentação.

No que refere ao perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, estes se mostram patentes - até porque, o desfazimento da relação locatícia na certa trará prejuízo imensurável à locatária, a qual, após gastos para o exercício da atividade e formação da clientela terá que deixar o imóvel de forma abrupta, além evidenciar o enriquecimento sem causa da locadora, fato esse vedado pela legislação.

Desta feita, a prudência recomenda a suspensão da decisão recorrida até o julgamento do recurso pelo Colegiado, oportunidade em que este será melhor analisado com a juntada das informações e da manifestação da parte adversa.

Assim,
defiro a liminar recursal
, a fim de suspender os efeitos do decisum recorrido até o advento de decisão final pela C. Câmara (...)”.

Se não bastasse, na hipótese, a liminar da forma pleiteada no primeiro grau esgotou praticamente a questão de fundo do processo, sendo de difícil reversão caso o julgamento do mérito da lide seja desfavorável à agravada, principalmente se já firmada nova locação.

Sobre o tema:

“ANTECIPAÇÃO DA TUTELA - Despejo - Ação proposta pelo adquirente do imóvel locado, não desocupado pela locatária, mesmo depois de notificada - Caso não tipificado na Lei do Inquilinato como passível de concessão liminar da desocupação - Ausência de prejuízo irreparável ou de difícil reparação, em contrapartida à dificuldade da reversão da medida, no caso de firmada nova locação, tal como acenado pelo adquirente - Fatos, de resto, que dependem da instauração do contraditório para serem esclarecidos - Agravo de instrumento não provido.”
(TJSP - Agravo de Instrumento no 004217-85.2010.8.26.0000, Relator SÁ DUARTE, julgamento 15/03/2010)

Ante o exposto,
dou provimento
ao recurso, para revogar a liminar de despejo e manter a locatária no imóvel até o julgamento final da ação de despejo.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 27/05/2020