Tribunal: TJMT
Processo: 1034455-72.2017.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-09-23
Data de publicação: 2020-09-23

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO
DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
1034455-72.2017.8.11.0041
APELANTE: ADRIANO PERCIVAL CALDERARO CALVO, MICHELE CALDERARO CALVO
APELADO: BC CUIABA I EMPREENDIMENTO IMOBLIARIO SPE S.A.
DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DO VALOR – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – COMISSÃO DE CORRETAGEM – CLÁUSULA QUE PREVÊ O PAGAMENTO PELA VENDEDORA – QUANTIA DADA COMO SINAL – RESCISÃO DA AVENÇA – DEVOLUÇÃO DO MONTANTE PAGO – RETENÇÃO DE 15% - REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Se não há no contrato cláusula em destaque que transfere ao comprador a obrigação de arcar com a comissão de corretagem, cujo valor tem de ser informado de forma clara, o pagamento cabe ao vendedor, até mesmo porque assim prevê o contrato.
É lícita a cláusula penal que estabelece a retenção, pelo vendedor, de parte do montante pago pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão da avença, desde que a perda seja fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto, que, consoante jurisprudência do STJ, varia entre 10% e 25% do total quitado.
Alterado substancialmente o decisum, os ônus sucumbenciais devem ser redimensionados e, diante da sucumbência mínima do consumidor, recaem inteiramente sobre a construtora.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1034455-72.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ADRIANO PERCIVAL CALDERARO CALVO - CPF: 266.452.848-37 (APELANTE), DANIELLA GONCALVES FERREIRA - CPF: 027.433.521-24 (ADVOGADO), JUSSARA CORTAT DA SILVA - CPF: 519.447.076-20 (ADVOGADO), MICHELE CALDERARO CALVO - CPF: 295.534.598-97 (APELANTE), BC CUIABA I EMPREENDIMENTO IMOBLIARIO SPE S.A. - CNPJ: 13.502.702/0001-15 (APELADO), MILTON MARTINS MELLO - CPF: 124.849.701-53 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1034455-72.2017.8.11.0041

APELANTE: ADRIANO PERCIVAL CALDERARO CALVO, MICHELE CALDERARO CALVO

APELADO: BC CUIABA I EMPREENDIMENTO IMOBLIARIO SPE S.A.

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

APELAÇÃO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DO VALOR – COMPROMISSO DE CO
MPRA E VENDA DE IMÓVEL – COMISSÃO DE CORRETAGEM – CLÁUSULA QUE PREVÊ O PAGAMENTO PELA VENDEDORA – QUANTIA DADA COMO SINAL – RESCISÃO DA AVENÇA – DEVOLUÇÃO DO MONTANTE PAGO – RETENÇÃO DE 15% - REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Se não há no contrato cláusula em destaque que transfere ao comprador a obrigação de arcar com a comissão de corretagem, cujo valor tem de ser informado de forma clara, o pagamento cabe ao vendedor, até mesmo porque assim prevê o contrato.

É lícita a cláusula penal que estabelece a retenção, pelo vendedor, de parte do montante pago pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão da avença, desde que a perda seja fixada em quantia razoável e proporcional às circunstâncias do caso concreto, que, consoante jurisprudência do STJ, varia entre 10% e 25% do total quitado.

Alterado substancialmente o
decisum
, os ônus sucumbenciais devem ser redimensionados e, diante da sucumbência mínima do consumidor, recaem inteiramente sobre a construtora.

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1034455-72.2017.8.11.0041

APELANTE: ADRIANO PERCIVAL CALDERARO CALVO, MICHELE CALDERARO CALVO

APELADO: BC CUIABA I EMPREENDIMENTO IMOBLIARIO SPE S.A.

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual e Restituição de Valores julgada improcedente, com condenação dos autores às custas processuais e aos honorários advocatícios de 10% do valor atualizado da causa.

Os apelantes aduzem que
a MM. Juíza deixou de observar que não tratou-se o caso de rescisão imotivada e, sim de pedido de rescisão contratual, visto que a mãe do apelante está com sérios problemas de saúde, tendo comprometido todo o orçamento deste, não restando alternativa senão pedir o desfazimento do contrato por ausência de condições de se continuar com o referido contrato.
Argumentam que por isso solicitou a devolução de 90% do montante quitado, uma vez que, quando a rescisão se dá por culpa do comprador (que não consegue mais arcar com as prestações), a vendedora/ré tem o direito de reter apenas 10% do que foi efetivamente pago.

Apontam equívoco do juízo de origem ao considerar que a Cláusula 4.2 transfere as despesas de corretagem ao comprador, pois na verdade prevê o contrário, ou seja, que esse encargo é da vendedora, em R$28.560,00. Acrescentam que, dessa importância, R$5.172,00 seriam referentes à coordenação imobiliária e R$22.848,00 aos honorários do corretor, valores que nem sequer estão detalhados na avença.

Destacam que a quantia estabelecida para a comissão de corretagem é exatamente igual à fixada para o sinal (entrada). Ressaltam também que se cuida de contrato de adesão, o que os impede de discutir seu conteúdo ou escolher o corretor, se realmente tivessem convencionado tais serviços.

Contrarrazões no Id n. 560879975.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1034455-72.2017.8.11.0041

APELANTE: ADRIANO PERCIVAL CALDERARO CALVO, MICHELE CALDERARO CALVO

APELADO: BC CUIABA I EMPREENDIMENTO IMOBLIARIO SPE S.A.

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Os apelantes ajuizaram a Ação sob o argumento de que firmaram Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Unidade Autônoma e Outros Pactos em 28-7-2014 (Condomínio Brasil Beach Home Resort), no preço total de R$571.384,25. Afirmam que, devido ao agravamento do estado de saúde da mãe do apelante, as despesas aumentaram significativamente e por isso foi inevitável a rescisão contratual.

A demanda foi julgada improcedente.

A apelada alega que a taxa de corretagem ficou em R$28.560,00, sendo R$5.712,00 referentes à coordenação imobiliária e R$22.848,00 aos honorários do corretor, e que é vedada a devolução, como enuncia o artigo 725 do Código Civil.

Diversamente do que constou na sentença, a Cláusula 4.2. estabelece o seguinte:

4.2.
INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA

4.2.1. O COMPRADOR declara estar ciente e de acordo que a celebração deste CONTRATO é feita sob a intermediação dos corretores BC Genera Brasil Imobiliária Ltda, (...), e que os honorários de intermediação decorrentes da presente transação imobiliária, estabelecidos no montante de R$28.560 equivalentes a 5,0% do valor total do imóvel negociado,
serão pagos exclusivamente pela VENDEDORA ao(à)(s)(às) corretor(a)(es)(as) acima indicado(a)(os)(as), nos termos do artigo 725 da Lei n. 10.406/2002 (Código Civil Brasileiro) e das cláusulas do contrato específico de intermediação imobiliária firmado entre a VENDEDORA e o(a)(s)(as) corretor(a)(es)(as) acima qualificado(a)(s)(as)
.

Assim, é equivocado o fundamento utilizado para a condenação dos apelantes ao pagamento da comissão de corretagem, já que essa obrigação era nitidamente da vendedora/apelada (e não dos compradores/apelantes), a qual, inclusive, firmou
contrato específico de intermediação imobiliária
com o corretor em questão, como mostra a transcrição acima.

E mais, o Contrato nem sequer traz a especificação arguida pela apelada, de que uma parte do valor era de honorários e a outra de coordenação imobiliária, o que contraria também o disposto pelo Superior Tribunal de Justiça, no Recurso repetitivo. Confira-se:

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.
Validade da cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária
,
d
esde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
. (...) II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2.

Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III – RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
(REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016). (Sem destaque no original).

O trecho abaixo, extraído desse mesmo julgado, elucida a questão:

(...)
há o reconhecimento da necessidade de clareza e transparência na previsão contratual acerca da transferência para o comprador ou promitente-comprador (consumidor) do dever de pagar a comissão de corretagem
.

Para cumprir essa obrigação, deve a incorporadora informar ao consumidor, até o momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente.

Conclui-se este tópico, portanto, no sentido de que o dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem.

A grande reclamação dos consumidores, nos processos relativos ao tema em análise, é a alegação da omissão da prestação dessa informação, conforme enfatizado na audiência pública.

Alega-se que somente após celebrado o contrato, com o pagamento do sinal, é que o consumidor vem a ser informado acerca do custo adicional da comissão de corretagem.

Essa estratégia de vendas contraria flagrantemente os deveres de informação e de transparência que devem pautar as relações de consumo.

Em tais casos, o consumidor terá assegurado o direito de exigir o cumprimento da proposta pelo preço ofertado, não sendo admitida a cobrança apartada da comissão de corretagem, se não prevista no instrumento contratual. (...)

Como se verifica, a solução da controvérsia situa-se na fase pré-negocial, englobando as tratativas, a oferta e a aceitação, com ênfase no dever de informação acerca da transferência do dever de pagar a comissão de corretagem ao adquirente antes da celebração do contrato de compra e venda
.

(Sem destaque no original).

Portanto, a mencionada cobrança dos consumidores/apelantes, denominada comissão de corretagem, da maneira como ocorreu, fere o artigo 52 do CDC, que exige clareza sobre o preço total dos produtos e serviços, com discriminação das principais parcelas que o integram, além, evidentemente, de apontar com nitidez a quem compete pagá-la, o que, no caso, nesta lide, ficou sob a incumbência da vendedora/apelada, por força de cláusula contratual.

Diante disso, a única conclusão plausível é de que os R$28.560,00, dados pelos apelantes são alusivos ao sinal, consoante Cláusula 3.2."a". Aliás, não há nos autos nenhum recibo da imobiliária em nome deles.

Por conseguinte, impõe-se a imediata restituição de parte do montante pago, em observância à Súmula n. 543 do STJ.

Cumpre registrar que no instrumento de resilição contratual proposto pela apelada (e que não foi assinado pelas partes), os R$28.560,00, aparecem como multa compensatória (item 1.3 – ID n. 55981968 – pág. 2).

Ou seja, a apelada ora quer fazer crer que se trata de comissão de corretagem, ora de multa compensatória, o que também reforça a fragilidade de suas afirmações.

Sobre o motivo do desfazimento da avença, a própria apelada (na contestação) menciona o inadimplemento dos apelantes e a demanda foi nomeada de Rescisão Contratual.

O Superior Tribunal de Justiça orienta que a retenção deve ser entre 10% e 25%, dependendo da realidade fática.

Para ilustrar:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 5 E N. 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto. 2. Na hipótese em epígrafe, a retenção de 15% (quinze por cento) é consentânea com os precedentes jurisprudenciais perfilhados por esta Corte Superior, situação que enseja a devida manutenção
(...).
(AgInt no AREsp 1384313/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 26/03/2019, DJe 29/03/2019). (Sem destaque no original).

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 10%. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1.
A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga
. (...).
(AgRg no AREsp 600.887/PE, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/05/2015, DJe 22/06/2015). (Sem destaque no original).

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.
DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR INTERESSE EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. SÚMULA No 543 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A ORIENTAÇÃO FIRMADA NO STJ (ENTRE 10% E 25%)
. APLICAÇÃO DA SÚMULA No 568 DO STJ. (...) (...). 2.
A jurisprudência desta Corte Superior firmou o entendimento de ser possível a retenção do índice entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por interesse exclusivo do promitente comprador
, bem como veda a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame de matéria fático-probatória. No caso concreto, o Tribunal cearense fixou o percentual em 15% dos valores pagos, com base na suficiência reparatória do montante arbitrado. (...) 4. O Magistrado, ao fixar o percentual a ser retido pelas vendedoras no caso do desfazimento do contrato por iniciativa do promitente comprador, deve avaliar os prejuizos suportados, notadamente com "as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador" (REsp no 1.224.921/PR, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j.26/4/2011, DJe 11/5/2011). (....)
(AgInt no REsp 1806095/CE, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 21/11/2019). (Sem destaque no original).

Como os 30% previstos no Contrato (Cláusula 10.8) ultrapassam o máximo sugerido pelo STJ, devem ser ajustados aos parâmetros da Corte Superior. Assim, 15% mostram-se suficientes para remunerar os custos administrativos da apelada e devem incidir sobre os R$31.602,45, que não foram por ela impugnados. Esse percentual atende ao mesmo tempo a situação fática vivenciada pelos apelantes, que estão enfrentando problemas de saúde na família.

Diante da alteração substancial do
decisum
, os ônus sucumbenciais devem ser redistribuídos para melhor representar o decaimento dos litigantes e, ante a sucumbência mínima do consumidor, incidem inteiramente sobre a construtora. Ressalte-se que a verba honorária deve recair sobre o valor da condenação (artigo 85, §2o, do CPC), no mesmo percentual arbitrado na sentença (10%).

Pelo exposto, dou parcial provimento ao Recurso para determinar a restituição de 85% do total pago pelos apelantes, a serem corrigidos monetariamente a partir de cada desembolso e com juros de mora a contar da citação
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 23/09/2020