Tribunal: TJMT
Processo: 1019435-96.2019.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-05-05
Data de publicação: 2020-05-08

Ementa:
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C/ REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DECISÃO QUE DETERMINOU A AVERBAÇÃO DA LIDE NAS MATRÍCULAS DO IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. ANOTAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO À MARGENS DAS MATRÍCULAS DOS IMÓVEIS. IMPOSIÇÃO LEGAL (ART. 167, INCISO I, ITEM “21” E INCISO II, ITEM “12”, DA LEI No 6.015/73). RESGUARDO DE POTENCIAIS TERCEIROS DE BOA-FÉ. RECURSO DESPROVIDO.
1. A questão relativa ao adimplemento substancial depende de instrução probatório que deve ser realizada no primeiro grau, e, ainda que tivesse ocorrido o adimplemento substancial tal fato, por si só, não impede a rescisão contratual.
2. Com vistas a resguardar eventuais terceiros de boa-fé interessados na aquisição dos bens em disputa, é imperioso o registro da existência de ação na matrícula do imóvel cuja transmissão se pretende ver declarada nula, cautela que se opera ope legis, por força do art. 167, inciso I, Item “21” e inciso II, Item “12”, da Lei no 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos);
3. Decisão mantida.
4. Recurso desprovido.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único:
1019435-96.2019.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Antecipação de Tutela / Tutela Específica]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[TIAGO MATHEUS SILVA BILHAR - CPF: 653.731.200-06 (ADVOGADO), THOMAS AUGUSTO CAPELETTI - CPF: 003.918.509-54 (AGRAVANTE), CARLOS ALBERTO CAPELETTI - CPF: 483.407.749-72 (AGRAVANTE), DIEISSON MACIEL GUNTZEL - CPF: 977.319.940-15 (AGRAVADO), JULIANE CARLICE WELTER - CPF: 000.893.350-23 (AGRAVADO), FABIA SIGNORETTI TAVARES - CPF: 070.603.256-03 (ADVOGADO), EDUARDO FONSECA VILLELA - CPF: 045.368.446-78 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C/ REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DECISÃO QUE DETERMINOU A AVERBAÇÃO DA LIDE NAS MATRÍCULAS DO IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. ANOTAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO À MARGENS DAS MATRÍCULAS DOS IMÓVEIS. IMPOSIÇÃO LEGAL (ART. 167, INCISO I, ITEM “21” E INCISO II, ITEM “12”, DA LEI No 6.015/73). RESGUARDO DE POTENCIAIS TERCEIROS DE BOA-FÉ. RECURSO DESPROVIDO.

1. A questão relativa ao adimplemento substancial depende de instrução probatório que deve ser realizada no primeiro grau, e, ainda que tivesse ocorrido o adimplemento substancial tal fato, por si só, não impede a rescisão contratual.

2. Com vistas a resguardar eventuais terceiros de boa-fé interessados na aquisição dos bens em disputa, é imperioso o registro da existência de ação na matrícula do imóvel cuja transmissão se pretende ver declarada nula, cautela que se opera ope legis, por força do art. 167, inciso I, Item “21” e inciso II, Item “12”, da Lei no 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos);

3. Decisão mantida.

4. Recurso desprovido.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto por
Thomas Augusto Capeletti e Carlos Alberto Capeletti
, contra decisão proferida na Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse, numeração única 1000862-74.2019.8.11.0108, da Vara Única da Comarca de Tapurah-MT, proposta por
Dieisson Maciel Guntzel
e
Juliane Carlice Welter
, em que deferiu o pedido de averbação nas matrículas n. 13205, 13206, 6264 e 11241 do CRI de Nova Mutum e matrículas n. 890 e 891 do CRI de Tapurah.

Os Agravantes esclarecem que se trata na origem de “Ação de Rescisão Contratual c/c Reintegração e Manutenção de Posse com pedido de Tutela de Urgência”, na qual é alegada inadimplência parcial de um Contrato de Compra e Venda de Imóvel Rural2, denominado Fazenda Santa Elaine II, objeto das matrículas n. 13.205, 13.206, 6264 e 11.241 do CRI de Nova Mutum/MT3, com Atividade de Suinocultura e Assunção de Dívida firmado, em 08.02.2015, entre os Agravados e o Agravante Thomas Augusto Capelleti, figurando como avalista o Agravante Carlos Alberto Capeletti.

Narram que “a decisão quanto à averbação da ação nas matrículas n. 13205, 13206, 6264 e 11241 do CRI de Nova Mutum é equivocada e causa prejuízos aos Agravantes, que se encontram na posse do bem desde a assinatura do contrato, ou seja, 08.02.15, onde desenvolvem atividade de suinocultura, além disso, o contrato foi adimplido consideravelmente, o que impossibilita a sua rescisão [...]” (Id. 28914974, pág. 4).

Asseveram que “os Agravados receberam como forma e pagamento das 118.511 sacas de soja, que alegam não terem sido adimplidas, os imóveis de matrícula n. 890 e 891 do CRI de Tapurah/MT, no valor total de 99 mil sacas de soja, restando, portanto, um saldo devedor de apenas 19.511 sacas de soja [...]” (Id. 28914974, pág. 5), razão pela qual “é totalmente descabida e abusiva a pretensão dos Agravados de resolução do contrato e consequente reintegração de posse da Fazenda Santa Elaine II (matrículas n. 13205, 13206, 6264 e 11241 do CRI de Nova Mutum), já que inadimplemento dos Agravantes é mínimo, havendo a quitação de maior parte do valor do imóvel. Além disso, os Agravados sequer cumpriram suas obrigações contratuais, não podendo exigir o cumprimento das obrigações dos Agravantes (exceção de contrato não cumprido). ” (Id. 28914974, pág. 8-9).

Defendem que estão presentes os requisitos para os requisitos para a concessão da antecipação da tutela, a probabilidade do direito está demonstrada em razão do adimplemento substancial do contrato, fato este que impossibilita a sua rescisão, por sua vez o perigo de dano ou risco de resultado útil do processo se consubstancia no fato de que a averbação da existência da ação impossibilita a realização de qualquer negócio jurídico sob os imóveis.

Requer
a concessão do efeito ativo de forma a deferir a antecipação de tutela recursal para cancelar a averbação da existência da ação nas matrículas da Fazenda Santa Elaine II, mantendo-a somente quanto aos imóveis matriculados sob o n. 890 e 891 do CRI de Tapurah/MT. No mérito pugna pela reforma da decisão agravada nos termos requeridos.

Liminar indeferida (Id. 28945490).

Contrarrazões pugnando pelo desprovimento do recurso (Id. 33117488)

É a síntese.

V O T O R E L A T O R

Antes de adentrar o mérito da questão, deve-se mencionar que a análise se restringe à apreciação da coerência, ou não, da decisão impugnada, dentro do contexto e fase processual em que ela foi prolatada. As demais questões atinentes ao mérito, não serão analisadas, sob pena de supressão de instância e desobediência ao princípio do Duplo Grau de Jurisdição.

Cinge-se a controvérsia deste recurso em determinar se a decisão agravada que
deferiu o pedido de averbação nas matrículas n. 13205, 13206, 6264 e 11241 do CRI de Nova Mutum e matrículas n. 890 e 891 do CRI de Tapurah/MT.

Pois bem.

O recurso deve ser desprovido.

Isto porque, diverso do afirmado pelos Agravantes o adimplemento substancial não impede o desfazimento/rescisão do contrato, quando muito facilita a ocorrência de eventual acordo.

A comprovação do adimplemento substancial, a meu sentir, depende de instrução probatória a ser feita no primeiro grau, consoante bem apontado na decisão agravada que fixou como ponto controvertido o “cumprimento bilateral dos contratos” (Id. 28914984, pág. 3).

Ademais, a averbação da existência da ação nas matrículas do imóvel, não impede a sua comercialização, mas sim visa dar segurança jurídica ao propiciar que eventual terceiro interessado saiba da situação jurídica em que se encontra o imóvel.

Neste viés, não é de se olvidar que a anotação à margem da matrícula da existência de ação judicial tendente a questionar a validade/eficácia da aquisição de bens imóveis não é fruto de mera construção jurisprudencial.

Trata-se de cautela que se opera por força do artigo 167, inciso I, Item “21” e inciso II, Item “12”, da Lei no 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos), que assim dispõe:

“
Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
(Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei no 6.216, de 1975).

I - o registro: [...]

21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis;

[...]

II - a averbação:

[...]

12) das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos registrados ou averbados; ”
.

Na verdade, a providência busca única e exclusivamente resguardar terceiros que, ignorando a questão atinente à possível ocorrência de nulidade do negócio firmado pelo Agravante, de boa-fé adquira o imóvel cuja propriedade encontra-se em disputa e, somente depois, de forma desavisada, tome ciência de elementos externos que venham a cercear ou mitigar o uso, gozo e plena fruição da coisa adquirida.

Nesse sentido, em situação semelhante:

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ATO JURÍDICO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – TUTELA DEFERIDA PARA O BLOQUEIO DAS MATRÍCULAS DE IMÓVEIS – BENS DEVIDAMENTE REGISTRADOS EM NOME DA AGRAVANTE RÉ – AUSÊNCIA DE QUAISQUER ANOTAÇÕES, AVERBAÇÕES OU REGISTROS DE ÔNUS REAIS OU DE ORDENS JUDICIAIS À ÉPOCA DO NEGÓCIO – PRESUNÇÃO DE LEGITIMIDADE DA AQUISIÇÃO – ART.1.245 DO CC/2002 – IMPOSSIBILIDADE DE LIMITAÇÃO DOS DIREITOS INERENTES À POSSE E PROPRIEDADE – ANOTAÇÃO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO À MARGENS DAS MATRÍCULAS DOS MENCIONADOS IMÓVEIS – IMPOSIÇÃO LEGAL (ART. 167, INCISO I, ITEM “21” E INCISO II, ITEM “12”, DA LEI No 6.015/73) - RESGUARDO DE POTENCIAIS TERCEIROS DE BOA-FÉ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

[...]

Com vistas a resguardar eventuais terceiros de boa-fé interessados na aquisição dos bens em disputa, é de mister o registro da existência da ação declaratória nas matrículas dos imóveis cuja transmissão se pretende ver declarada nula, cautela que se opera ope legis, por força do art. 167, inciso I, Item “21” e inciso II, Item “12”, da Lei no 6.015/73
(Lei dos Registros Públicos).- (RAI 1009458-20.2019.8.11.0000. Relatora: Des(a) Marilsen Andrade Addario, TJMT, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 09/10/2019, Publicado em 15/10/2019) (Destaquei)

E, a doutrina sempre esteve atenta a este fato, lecionando LIEBMAN que
“para ciência de terceiros, as citações relativas a estas ações, em se tratando de imóveis, devem ser inscritas no registro imobiliário, e a falta desta inscrição obrigará o credor a provar o conhecimento por parte do terceiro da existência do processo pendente”
.
(LIEBMAN, Enrico Tullio,
in
PROCESSO DE EXECUÇÃO, 2a edição, São Paulo: Saraiva, 1963, p. 78, n. 45).

Com essas considerações, e lançando mão das prerrogativas inerentes à jurisdição, para garantir o resultado útil do processo (
poder geral de cautela
), necessária e imperiosa a anotação da existência da ação originária à margem da matrícula dos bens imóveis em disputa, mesmo porque a parte Agravante não sofrerá prejuízos.

Com essas considerações,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/05/2020