Tribunal: TJMT
Processo: 0035339-55.2016.8.11.0041
Órgão julgador: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-01-29
Data de publicação: 2020-01-31

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – SHOPPING CENTER - CONTRATO DE LOCAÇÃO – CLÁUSULA RES SPERATA – LEGALIDADE – NÃO COMPROVAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO LOCATÁRIO/SHOPPING – DEVOLUÇÃO DO VALOR DESEMBOLSADO – IMPOSSIBILIDADE – RESCISÃO CONTRATUAL ANTECIPADA POR CULPA EXCLUSIVA DO LOCADOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A jurisprudência pátria tem conceituado a res sperata como sendo a remuneração paga pelo lojista em face da cessão de parcela do estabelecimento comercial pertencente ao empreendedor, que consiste em um conjunto de bens corpóreos e incorpóreos que facilitam o exercício da atividade mercantil.
O descumprimento contratual pelo empreendedor do shopping center deve ser cabalmente demonstrado pelo autor, nos termos do art. 333, I, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0035339-55.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[REGINALDO LUIS PEREIRA PRATES - CPF: 469.158.261-49 (APELANTE), IVANETE FATIMA DO AMARAL - CPF: 405.923.081-20 (ADVOGADO), CORIM EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP - CNPJ: 05.513.713/0001-72 (APELADO), LEONARDO DA SILVA CRUZ - CPF: 571.116.501-15 (ADVOGADO), JEAN JOSE CLINI - CPF: 797.727.491-49 (APELADO), JEAN JOSE CLINI - CPF: 797.727.491-49 (TERCEIRO INTERESSADO), RAQUEL ARRUDA SOUFEN - CPF: 379.769.638-80 (ADVOGADO), PASCOAL SANTULLO NETO - CPF: 258.013.251-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – SHOPPING CENTER - CONTRATO DE LOCAÇÃO – CLÁUSULA RES SPERATA – LEGALIDADE – NÃO COMPROVAÇÃO DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL PELO LOCATÁRIO/SHOPPING – DEVOLUÇÃO DO VALOR DESEMBOLSADO – IMPOSSIBILIDADE – RESCISÃO CONTRATUAL ANTECIPADA POR CULPA EXCLUSIVA DO LOCADOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

A jurisprudência pátria tem conceituado a
res sperata
como sendo a remuneração paga pelo lojista em face da cessão de parcela do estabelecimento comercial pertencente ao empreendedor, que consiste em um conjunto de bens corpóreos e incorpóreos que facilitam o exercício da atividade mercantil.

O descumprimento contratual pelo empreendedor do shopping center deve ser cabalmente demonstrado pelo autor, nos termos do art. 333, I, do CPC.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Recurso de apelação interposto pelo
Reginaldo Luís Pereira Prates
em face de sentença proferida nos autos da
Ação de Rescisão Contratual
em desfavor de
Corim Empreendimentos Imobiliários S.A
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar devida a cobrança de três alugueis a título de multa por rescisão contratual, acrescidos de correção monetária pelo índice INPC a partir da data do vencimento da obrigação e juros legais de 1% ao mês a partir da citação inicial.

Condenou ambas as partes ao pagamento pro-rata das custas processuais e, os honorários advocatícios foram fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, sendo que cada parte deverá arcar com os honorários advocatícios do patrono da parte contrária.

Por fim, no que tange a reconvenção, foi extinta por ausência de interesse de agir e, considerando a sucumbência do reconvinte, condenou-o ao pagamento das custas e honorários advocatícios arbitrados em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da reconvenção.

Nas razões recursais, sustenta o apelante que a sentença merece reforma quanto ao indeferimento do pedido de devolução dos valores pagos a título de “luva” (
res sperata
), haja vista que o apelante não fez nenhuma obra no local, não recebeu as chaves, não fez vistorias, não contratou empregados, não divulgou ponto comercial, não fez uso das instalações/ou dos benefícios do shopping e a rescisão contratual somente foi solicitada diante da resolução contratual com a Franquia Spoleto.

Contrarrazões em Id. 22430047 - Pág. 1, na qual o apelado pugna pelo desprovimento do recurso e majoração dos honorários advocatícios em sede recursal.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Compulsando os autos, denota-se que na ação principal o apelante requereu a decretação de rescisão do contrato celebrado junto ao requerido/apelado com a fixação de multa no valor equivalente a três aluguéis, posto que abusiva a cláusula que prevê multa equivalente a 10 aluguéis, bem como a condenação do requerido/apelante a devolução do valor pago a título de luva, no montante de R$ 55.000,00.

A sentença, na parte relativa a ação principal, julgou procedente em parte os pedidos iniciais, pois considerou lícita a cobrança da “
res sperata
" (luvas) no valor de R$ 55.000,00, todavia, acolheu o pedido para que a multa por rescisão antecipada seja no equivalente a 3 aluguéis e não a 10 aluguéis.

Outrossim, quanto a reconvenção, foi extinta por ausência de interesse de agir, posto que reconvinte/apelado pretendia a condenação do apelante/autor a pagar multa no equivalente a três aluguéis, sendo que tal pedido foi feito também pelo autor/apelante, ao pedir da redução da multa de 10 para 3 aluguéis, e, portanto, a sucumbência foi da embargante, restando está condenada a pagar 15% de honorários sobre o valor atualizado da reconvenção.

Contra essa decisão, rebela-se o apelante, insurgindo-se tão somente quanto ao ponto da sentença que rejeitou o pedido de devolução dos valor pagos a título de “
res sperata
" (luvas), ao argumento de que não fez nenhuma obra no local, não recebeu as chaves, não fez vistorias, não contratou empregados, não divulgou ponto comercial, não fez uso das instalações/ou dos benefícios do shopping e a rescisão contratual somente foi solicitada diante da resolução contratual com a Franquia Spoleto.

Passo a análise.

Pois bem.

Conforme relatado, o presente processo traz à tona a relação jurídica existente entre lojista/apelante e administrador de shopping center/apelado.

Vejamos o que dispõe a cláusula em análise,
in verbis
:

“20- DA RES SPERATA

20.1- Em razão das vantagens que a localização no interior do SHOPPING CENTER 3 AMERICAS lhe proporcionará e como forma de usufruir no direito de participar da estrutura organizacional do citado shopping center, com o desfrute constante dos seus benefícios e como compensação pela fruição dos seus bens imateriais, consubstanciados pelo fundo empresarial, que detêm os EMPREENDEDORES do shopping center, o LOJISTA assume a obrigação de pagar tão somente, além do aluguel, a quantia de R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), da

seguinte forma:

1.— R$ 55.000,00 (cinquenta e cinco mil reais), com vencimento em 15 de junho de 2016, valor este o qual será emitido boleto para vencimento em 15 de junho de 2016, juntamente com a entrega desde contrato, desde já valendo este como comprovante de recebimento.”(

22428489 - Pág. 4)

Sobre o tema, consoante entendimento doutrinário acerca cláusula “
res sperata
" (luvas), expressamente prevista no contrato rescindido
sub examine
, trata-se de prestação paga pelos lojistas para retribuir as vantagens de se estabelecer num complexo comercial que possui já uma clientela constituída.

Nesse sentido, leciona Fabio Ulhoa Coelho:

“O consumidor, por certo, muitas vezes procura o Shopping e não especificamente um de seus lojistas. O fundo de empresa do empreendedor do
Shopping Center
(chamado de sobrefundo por Ives Gandra é, em certa medida, utilizado pelos locatários, que devem, em contrapartida, remunerá-lo por meio da
res sperata
.”

(in Curso de Direito Comercial: direito de empresa, vol. 1. 11o Ed. São Paulo; editora Saraiva, 2007, p. 115.)

Além disso, a jurisprudência pátria tem conceituado a
res sperata
como sendo a remuneração paga pelo lojista em face da cessão de parcela do estabelecimento comercial pertencente ao empreendedor,
que consiste em um conjunto de bens corpóreos e incorpóreos que facilitam o exercício da atividade mercantil.

Vejamos,
in verbis
:

“[...]
Quanto à cobrança a título de cessão do direito de uso (CDU), "luvas" ou res sperata, registro que o fato jurígeno de sua exigibilidade não ocorre apenas a partir da inauguração do shopping center, mas a precede, "em razão da especialidade e especificidade do empreendimento relativo ao centro comercial, que exige do empreendedor um conjunto de providências antecedentes, tais como pesquisa de mercado, estudos de viabilidade econômica, planejamento prévio e demais fatores imprescindíveis ao sucesso da iniciativa. A res sperata visa, ainda, garantir reserva de espaço e direito ao locatário de participar de toda estrutura organizacional do centro comercial
." (TJMG - Apelação Cível 1.0518.06.091552-8/001, Relator(a): Des.(a) Luciano Pinto, 17a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/02/2009, publicação da súmula em 31/03/2009).

(TJMG - Apelação Cível 1.0707.14.007002-0/001, Relator(a): Des.(a) Fernando Lins , 18a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 21/08/2018, publicação da súmula em 24/08/2018) (destaquei)

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. RECONVENÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. CONTRATO RES SPERATA (LUVAS). CONTRATOS DIVERSOS. NULIDADE DO CONTRATO DE LUVAS POR NÃO ASSEGURAR O DIREITO À RENOVAÇÃO. NULIDADE NÃO CONFIGURADA. COMPENSAÇÃO DOS ALUGUÉIS EM ATRASO COM VALOR PAGO A TÍTULO DE RES SPERATA. IMPOSSIBILIDADE. COMPROVAÇÃO DO EFETIVO USO DO BEM LOCADO. RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO DO LOCATÁRIO. PERDAS E DANOS. NÃO CABIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. I - O contrato de locação em shopping center sujeita-se ao estrito teor do pacto e à observância das normas gerais previstas no Código Civil, enquanto os aspectos procedimentais estão submetidos às normas previstas na Lei 8.245/91, tudo nos termos do art. 54 da referida lei.
II – O contrato de cessão de uso da estrutura técnica avençada entre as partes é denominada res sperata (coisa esperada) ou luvas comerciais e consiste na retribuição referente às vantagens do lojista instalar-se no complexo comercial e reserva de espaço. Ademais, em se tratando de shopping center é possível o pagamento da res sperata.
[...](Relator (a): Nélia Caminha Jorge; Comarca: Manaus/AM; Órgão julgador: Terceira Câmara Cível; Data do julgamento: 06/11/2019; Data de registro: 06/11/2019) (destaquei)

Como se vê, verifica-se a legalidade da referida cláusula, porque não se trata de mera utilização do aporte financeiro dos locatários para aumentar o empreendimento, mas de pacto sobre o fundo de comércio, bem imaterial ligado à agregação de valor em razão das obras e investimentos feitos no shopping center pelo empreendedor/apelado.

Ocorre que para a ser tornar cabível a devolução do referido valor ao lojista/apelante, se faz imperioso que o descumprimento contratual pelo empreendedor/apelado seja por aquele cabalmente demonstrado, nos termos do artigo 333, I do CPC, o que não restou comprovado na hipótese.

Isso porque, os fatos apontados pelo apelante/autor nas razões recursais não encontram suporte nas provas apresentadas, estando afastada a pretensão de incidência da exceção do contrato não cumprido previsto no art. 476 do Código Civil, bem como, não existe prova documental demonstrando qualquer descumprimento contratual atribuído à requerida/apelada, ônus este que é da autora (art. 373, CPC).

No caso, o contrato de locação foi celebrado em 10/06/2016 (. 22428489 - Pág. 5) por prazo de 60 (sessenta) meses, todavia em 16/08/2016 o apelante/autor enviou notificação extrajudicial requerendo a rescisão contratual, “
após verificar a movimentação da praça de alimentação e a crise do mercado
”, motivo pelo qual não justifica a inaplicabilidade da referida cláusula.

Além disso, o insucesso nas negociações junto a terceiros colaboradores (Franquia Spoleto) e consequente frustração do negócio, faz parte dos riscos de qualquer empreendimento.

Aliás, como bem salientado pelo próprio apelante no documento de Id. 22428496 - Pág. 1, o atraso no início da obra se deu, tão somente, em razão de
“fases internas de aprovação do grupo no layout e de outras fases internas que entendemos substancial para a qualidade no investimento.”

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE
RESCISÃO
CONTRATUAL COM PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE FUNDO DE COMÉRCIO. LOCAÇÃO DE LOJA COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE
RES

SPERATA
. Não restou comprovado que as partes
rés
tenham descumprindo com sua obrigação contratual, tendo em vista que foi concluída a expansão do shopping Iguatemi, com a sua inauguração na época prevista.
Mostra-se descabido atribuir às requeridas a responsabilidade pelo insucesso do estabelecimento comercial. Logo, não há motivo para a restituição dos valores pagos a título de
res

sperata
. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME.(Apelação Cível, No 70081291502, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jerson Moacir Gubert, Julgado em: 17-07-2019) (destaquei)

Desse modo, não há que se falar em devolução da
res sperata
, ante a não comprovação de que a resilição antecipada do
contrato
de locação comercial decorreu de culpa exclusiva da apelada, inviabilizando o negócio do apelante, o que, por conseguinte, se presume que o apelante usufruiu de toda a estrutura colocada a seu dispor pelo empreendedor durante a vigência contratual.

Isto posto,
nego provimento ao recurso
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/01/2020