Tribunal: TJMT
Processo: 0048868-78.2015.8.11.0041
Órgão julgador: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-12

Ementa:
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RETIFICAÇÃO DOS VALORES PAGOS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO – ART. 206, 3o, IV, DO CÓDIGO CIVIL - INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL – ATRASO NA ENTREGA DO BEM - INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS CONTRATUAIS – RESCISÃO CONTRATUAL - CULPA RECÍPROCA – CABIMENTO - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – RETORNO AO STATUS QUO ANTE – POSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS.
“Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC)”. Precedente: ex vi REsp 1551956/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016.
Havendo culpa recíproca das partes pela rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, consistente no inadimplemento das parcelas pelo consumidor e atraso na entrega do bem pelo fornecedor, impõe-se o retorno dos contratantes ao status quo ante, com a devolução imediata, integral e atualizada das quantias comprovadamente quitadas pelo promitente comprador.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0048868-78.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[LILIAN VANESSA MENDONCA PAGLIARINI - CPF: 033.834.949-93 (ADVOGADO), ELIZEU DAMASCENO MARTINS JUNIOR - CPF: 023.640.681-77 (APELANTE), CAROLINA PATRICIA DA SILVA BARROS - CPF: 022.500.641-30 (ADVOGADO), PRIME INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A. - CNPJ: 00.409.834/0001-55 (APELADO), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), FACIL CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 10.914.421/0004-24 (APELADO), CAROLINA PATRICIA DA SILVA BARROS - CPF: 022.500.641-30 (ADVOGADO), ELIZEU DAMASCENO MARTINS JUNIOR - CPF: 023.640.681-77 (APELADO), LILIAN VANESSA MENDONCA PAGLIARINI - CPF: 033.834.949-93 (ADVOGADO), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), FACIL CONSULTORIA IMOBILIARIA LTDA - CNPJ: 10.914.421/0004-24 (APELANTE), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), PRIME INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A. - CNPJ: 00.409.834/0001-55 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU OS RECURSOS.

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RETIFICAÇÃO DOS VALORES PAGOS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO – ART. 206, 3o, IV, DO CÓDIGO CIVIL - INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL – ATRASO NA ENTREGA DO BEM - INADIMPLEMENTO DAS PARCELAS CONTRATUAIS – RESCISÃO CONTRATUAL - CULPA RECÍPROCA – CABIMENTO - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS – RETORNO AO
STATUS QUO ANTE
– POSSIBILIDADE – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DESPROVIDOS.

“Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC)”
. Precedente:
ex vi
REsp 1551956/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016.

Havendo culpa recíproca das partes pela rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, consistente no inadimplemento das parcelas pelo consumidor e atraso na entrega do bem pelo fornecedor, impõe-se o retorno dos contratantes ao status quo ante, com a devolução imediata, integral e atualizada das quantias comprovadamente quitadas pelo promitente comprador.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Egrégia Câmara:

Apelações cíveis interpostas por

Elizeu Damasceno Martins Junior
e
Prime Incorporações e Construções S/A
,
em face de sentença proferida nos autos da Ação de Rescisão Contratual c/c Retificação dos Valores Pagos,
que julgou parcialmente procedentes os pedidos para: I) reconhecer a prescrição do pedido concernente a restituição dos valores pagos a títulos de corretagem; II) reconhecer a ilegitimidade da empresa Fácil Consultoria Imobiliária; III) decretar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes; IV) condenar a apelante Prime Incorporações à restituir à autora o montante de R$ 3.362,01 (três mil, trezentos e sessenta e dois reais e um centavo), acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a contar do desembolso.

Condenou os apelantes, ainda, ao pagamento pro rata das custas e honorários advocatícios no importe de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, face à sucumbência recíproca.

Elizeu Damasceno Martins Junior
, em suas razões recursais, pugna, em síntese, que seja afastada a prescrição de restituição dos valores pagos a títulos de corretagem, com o provimento do apelo e a reforma parcial da sentença.

A apelada
Prime Incorporações e Construções S/A,
nas contrarrazões (Id 19235456), sustenta a sua ilegitimidade para a restituição dos valores pagos a título de corretagem, assim como, a ocorrência de prescrição trienal, pugnando, assim, pelo desprovimento do recurso.

Prime Incorporações e Construções S/A,
em suas razões recursais, sustenta, em síntese, o direito de retenção dos valores despendidos a título de arras/sinal, assim como, da aplicação da multa de 8% (oito por cento) sobre o valor do contrato, previsto na cláusula sétima, tendo em vista que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da parte autora. Aduz, ainda, o seu direito a retenção de 20% (vinte por cento) sobre o valor das prestações efetivamente pagas, pugnando, por fim, pelo provimento do recurso e a reforma da sentença.

O apelado
Elizeu Damasceno Martins Junior,
nas contrarrazões (Id 8999983),
pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Extrai-se que as partes firmaram em 05.07.2009 “contrato particular de promessa de compra e venda” (Id 8999941 - Pág. 7), por meio do qual o autor visava a aquisição da unidade autônoma um apartamento localizado no Residencial Parque Chapada dos Guimarães, no 306, Torre I, sito a Avenida da FEB, no 172, Bairro Alameda, em Várzea Grande/MT.

Pois bem.

Inicialmente, verifica-se que
Elizeu Damasceno Martins Junior
, em suas razões recursais, pugna, em síntese, que seja afastada a prescrição de restituição dos valores pagos a títulos de corretagem e, por sua vez, a
apelada
Prime Incorporações e Construções S/A,
nas contrarrazões (Id 19235456), sustenta a sua ilegitimidade para a restituição dos respectivos valores pagos a título de corretagem, assim como, a ocorrência de prescrição trienal.

Argumenta o apelante Elizeu, que para a restituição da quantia paga a título de comissão de corretagem não se aplica o prazo prescricional trienal, previsto no art. 206, §3o, inciso IV do Código Civil, mas sim o quinquenal, preconizado no Código de Defesa do Consumidor.

Ocorre, todavia, que a questão está pacificada, consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, fixado em sede de recurso repetitivo, senão vejamos:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.
CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO
. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1.
Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3o, IV, CC)
. 1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato. 2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO”.
(REsp 1551956/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016) (destaquei)

Com efeito, considerando que o contrato foi firmado entre as partes em 05.07.2009 (Id 8999941 - Pág. 7), e o pagamento da corretagem e honorários de intermediação em 15.08.2009 e 18.08.2009 (Id 8999959 - Pág. 1 e Id 8999950 - Pág. 1), assim como, que a presente ação foi ajuizada em 19.10.2015 (Id 8999934 - Pág. 6), resta configurada a prescrição da pretensão do apelante quanto aos valores pagos a título de comissão de corretagem.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE – RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DA COMPRADORA – UMA DAS APELADAS EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL – EXTINÇÃO DO PROCESSO – NÃO CABIMENTO –
PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS COMO COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL
– OCORRÊNCIA – MULTA REDUZIDA PARA 10% SOBRE O VALOR PAGO – DANO MORAL INDEVIDO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A recuperação judicial não acarreta a suspensão nem a atração das ações em que se demanda quantia ilíquida. Na ação de conhecimento, em que ainda não se formou o título executivo judicial, não há crédito líquido, certo e exigível.
O STJ, em Recurso repetitivo, fixou a tese de incidência trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de COMISSÃO de CORRETAGEM
. Se o comprador não teve condições econômicas de arcar com as prestações do órgão financiador do imóvel, fica autorizada a retenção de parte da quantia paga, desde que não importe em onerosidade excessiva ao consumidor”.
(N.U 0034573-41.2012.8.11.0041, APELAÇÃO CÍVEL, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 28/11/2018, Publicado no DJE 28/11/2018) (destaquei)

Com tais considerações, é de se manter a sentença no ponto, quanto a ocorrência de prescrição da devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem.

Pois bem.

O autor ajuizou a presente ação, pretendendo ver rescindido seu contrato, restituído os valores pagos.

Para tanto, argumenta que celebrou com a apelante Prime contrato de compromisso de compra e venda da unidade imobiliária n° 306, Torre I, localizada no Residencial Parque Chapada dos Guimarães, pelo valor de R$ 76.048,04 (setenta e seis mil e quarenta e oito reais e quatro centavos), com previsão de entrega para janeiro de 2011.

Assim, sustentou que efetuou o pagamento total de R$ 5.714,01 (cinco mil e setecentos e quatorze reais e um centavo), sendo que R$ 1.576,00 (um mil e quinhentos e setenta e seis reais) era a título de corretagem.

Outrossim, arguiu o autor que a reclamada Prime encaminhou uma notificação, na qual informava que a obra seria entregue somente no final de 2011 e, a partir de então, parou de pagar as parcelas referentes ao sinal e as despesas de transferência.

Desse modo, argumentou em sua inicial que houve culpa concorrente das partes quanto ao inadimplemento do contrato, posto que tornou-se inadimplente com as parcelas ao mesmo tempo em que as requeridas atrasaram a entrega da obra.

Diante desses fatos, pugnou pela rescisão do contrato e a condenação da apelante Prime e da Fácil Incorporações à devolução da quantia de R$ 5.714,01 (cinco mil e setecentos e quatorze reais e um centavo).

O magistrado singular, por sua vez, julgou parcialmente procedentes os pedidos, para: I) reconhecer a prescrição do pedido concernente a restituição dos valores pagos a títulos de corretagem; II) reconhecer a ilegitimidade da empresa Fácil Consultoria Imobiliária; III) decretar a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes; IV) condenar a apelante Prime Incorporações à restituir à autora o montante de R$ 3.362,01 (três mil, trezentos e sessenta e dois reais e um centavo), acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação e correção monetária pelo INPC a contar do desembolso.

Condenou os apelantes, ainda, ao pagamento pro rata das custas e honorários advocatícios no importe de 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, face à sucumbência recíproca.

Irresignada, a empresa apelante Prime Incorporações sustenta seu
direito de retenção dos valores despendidos a título de arras/sinal, assim como, da aplicação da multa de 8% (oito por cento) sobre o valor do contrato, previsto na cláusula sétima, tendo em vista que a rescisão contratual se deu por culpa exclusiva da parte autora. Aduz, ainda, o seu direito a retenção de 20% (vinte por cento) sobre o valor das prestações efetivamente pagas, pugnando, por fim, pelo provimento do recurso e a reforma da sentença.

Pois bem.

Como bem destacado pelo magistrado
a quo
, há de ser reconhecida a culpa recíproca dos contratantes quanto à inadimplência contratual, uma vez que, a construtora
encaminhou uma primeira notificação (fls. 16) informando que prorrogaria a entrega do imóvel para maio de 2011
e, posteriormente,
foi encaminhada uma segunda notificação (fls. 16-v/17), na qual a construtora informava sobre o atraso da obra, cuja entrega, desta vez, estava prevista somente para abril de 2012
.

Por outro lado, restou incontroverso que o autor quedou-se inadimplente ao não efetuar o pagamento das parcelas.

Assim, tem-se, de um lado,
a mora do promitente vendedor ao não entregar o imóvel no prazo estipulado e, de outro, o inadimplemento do promitente comprador ao não quitar integralmente os valores que lhe eram devidos.

Logo, resta caracterizada a culpa recíproca, de modo que devem ser reconduzidos os contratantes ao
status quo ante
(desfeito o negócio jurídico), sob pena de enriquecimento ilícito, como bem fundamentado pelo magistrado
a quo
em sua escorreita sentença.

Silvio Rodrigues ensina que:
“a prestação de cada uma das partes tem por razão de ser, e nexo lógico, a prestação do outro contratante. Melhor se diria que a obrigação de um contratante tem como causa a prestação do outro contratante”
(
in
Direito Civil, 20a edição, São Paulo, Saraiva, Vol. 3, no 10, p. 29).

Na hipótese, considerando que ambas as partes estavam em mora, não se mostra viável a retenção de qualquer quantia a título de cláusula penal compensatória a qualquer dos litigantes.

A propósito:

“RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CULPA CONCORRENTE. DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO. I -
Diante da culpa concorrente pela rescisão da promessa de compra e venda, art. 945 do CC, os valores pagos devem ser devolvidos integralmente aos compradores, sem a incidência de multas em favor de quaisquer das partes
. II - Apelação desprovida.”
(TJDFT, APC/20150110545257, Relatora: Desa. VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, Data de Julgamento: 21/09/2016, Publicado no DJE: 04/10/2016) (destaquei)

Com efeito, diante dos argumentos esposados, permanece intocada a sentença recorrida, mantendo-se pelos seus próprios fundamentos, nos ponto em que decretou a rescisão do contrato de compra e venda firmado entre as partes, bem como, que condenou a apelante Prime Incorporações a restituir à parte autora o montante de R$ 3.362,01 (três mil e trezentos e sessenta e dois reais e um centavo), acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação inicial e correção monetária pelo INPC a contar do desembolso.

Devem, assim, as partes retornar ao
status quo ante
, tornando indene os prejuízos materiais sofridos por ambos.

Pelo exposto,
nego provimento a ambos os recursos
, mantendo inalterada a sentença impugnada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/02/2020