Tribunal: TJMT
Processo: 0013434-91.2016.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-04-22
Data de publicação: 2020-04-24

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0013434-91.2016.8.11.0041
APELANTE: BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A.
APELADO: SANDRO KORMANN ALEXANDRE, MARCIA CRISTINA RODRIGUES MEDINA
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Reparação por Danos Materiais e Morais – ILEGITIMIDADE ATIVA DOS AUTORES – INOCORRÊNCIA – CESSÃO DE DIREITOS – LEGALIDADE – INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL – IMPOSSIBILIDADE – INAPLICABILIDADE DO DECIDIDO NO JULGAMENTO DO TEMA DE No 971 PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL E RECUSA INJUSTIFICADA DA CONSTRUTORA EM FORNECER a carta de autorização para lavratura e registro da escritura pública do imóvel AOS AUTORES - DANO MORAL – OCORRÊNCIA – VALOR DA INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I - Realizada a cessão de direitos, os autores, ora apelados, passaram, obviamente, a figurar na posição contratual que originariamente era ocupada pelos cedentes.
II – A teor do decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema de no 971, a inversão da cláusula penal, somente tem cabimento quando no contrato há penalidade apenas para o descumprimento das obrigações imputadas ao adquirente (consumidor).
III - O dano moral sofrido pelos autores, ora apelados, decorre, além do atraso na entrega do imóvel, também pela injusta recusa da ré, ora apelante, em fornecer aos autores, ora apelados, até hoje, a carta de autorização para lavratura e registro da escritura pública do imóvel, impedindo-os de negociarem livremente o seu imóvel.
IV - No que se refere ao “quantum” da compensação, é pacífico o entendimento da jurisprudência pátria, no sentido de que o valor da indenização por danos extrapatrimoniais não deve implicar em enriquecimento ilícito da vítima, tampouco pode ser irrisório, a ponto de afastar o caráter pedagógico que é inerente à medida.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0013434-91.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[SANDRO KORMANN ALEXANDRE - CPF: 616.235.551-91 (APELADO), LUIS CARLOS DE CARVALHO DORES - CPF: 710.818.951-87 (ADVOGADO), RENAN JAUDY PEDROSO DIAS - CPF: 011.503.281-93 (ADVOGADO), MARCIA CRISTINA RODRIGUES MEDINA (APELADO), BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (APELANTE), JOAO AUGUSTO BASILIO - CPF: 004.811.257-79 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0013434-91.2016.8.11.0041

APELANTE: BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A.

APELADO: SANDRO KORMANN ALEXANDRE, MARCIA CRISTINA RODRIGUES MEDINA

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL -
Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Reparação por Danos Materiais e Morais
– ILEGITIMIDADE ATIVA DOS AUTORES – INOCORRÊNCIA – CESSÃO DE DIREITOS – LEGALIDADE – INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL – IMPOSSIBILIDADE – INAPLICABILIDADE DO DECIDIDO NO JULGAMENTO DO TEMA DE No 971 PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL E RECUSA INJUSTIFICADA DA CONSTRUTORA EM FORNECER
a carta de autorização para lavratura e registro da escritura pública do imóvel
AOS AUTORES - DANO MORAL – OCORRÊNCIA – VALOR DA INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – OBSERVÂNCIA DO PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I - Realizada a cessão de direitos, os autores, ora apelados, passaram, obviamente, a figurar na posição contratual que originariamente era ocupada pelos cedentes.

II – A teor do decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema de no 971, a inversão da cláusula penal, somente tem cabimento quando no contrato há penalidade apenas para o descumprimento das obrigações imputadas ao adquirente (consumidor).

III - O dano moral sofrido pelos autores, ora apelados, decorre, além do atraso na entrega do imóvel, também pela injusta recusa da ré, ora apelante, em fornecer aos autores, ora apelados, até hoje, a carta de autorização para lavratura e registro da escritura pública do imóvel, impedindo-os de negociarem livremente o seu imóvel.

IV - No que se refere ao “quantum” da compensação, é pacífico o entendimento da jurisprudência pátria, no sentido de que o valor da indenização por danos extrapatrimoniais não deve implicar em enriquecimento ilícito da vítima, tampouco pode ser irrisório, a ponto de afastar o caráter pedagógico que é inerente à medida.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0013434-91.2016.8.11.0041

APELANTE: BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A.

APELADO: SANDRO KORMANN ALEXANDRE, MARCIA CRISTINA RODRIGUES MEDINA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por
TEGRA CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. (nova denominação social de BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREEDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.)
,
com o fito de reformar a Sentença proferida pelo Juízo da Sétima Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos Autos da Ação de Obrigação de Fazer cumulada com Reparação por Danos Materiais e Morais de no 13434-91.2016.8.11.0041, ajuizada por
SANDRO KORMANN ALEXANDRE
e
MáRCIA CRISTINA RODRIGUES MEDINA
, julgou parcialmente procedente o pedido formulado na exordial para:

i) condenar a ré ao pagamento do valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), a título de indenização por danos morais, acrescido de juros legais de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação e correção monetária (INPC) a partir da sentença (Súmula de no 362 do Superior Tribunal de Justiça); e

ii) condenar a ré ao pagamento da multa contratual, equivalente a 2% do valor atualizado do contrato, e juros de 1% (um por cento) ao mês, acrescido de correção monetária (INPC), por 05 (cinco) meses de atraso, a contar de novembro de 2014 até a efetiva entrega das chaves em 20.3.2015;

iii) condenar a ré a expedir, no prazo de 15 (quinze) dias, a carta de autorização para lavratura e registro da escritura pública do imóvel diretamente aos autores, nos termos do item 10.2 do contrato, fazendo constar a responsabilidade dos adquirentes pelo pagamento do IPTU e taxa condominial desde 20.3.2015, sob pena de multa diária, fixada em R$ 500,00 (quinhentos reais), para o caso de descumprimento; e

iv) condenar a ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, este último arbitrado em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

Em suas razões recursais (ids. 34114981, 34114982 e 34114983), a ré TEGRA CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. (nova denominação social de BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREEDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.), ora apelante, aduz a ilegitimidade ativa dos autores para promoverem a presente ação, uma vez que o negócio jurídico foi realizado com terceiros.

Salienta que, no contrato de compra e venda, pactuado entre a ré e o senhor Anildo, consta cláusula no sentido de que a construtora deveria intervir no contrato de cessão, sob pena de ineficácia da mesma.

Sustenta que sua condenação ao pagamento de multa contratual no percentual de 2% (dois por cento) do valor atualizado do contrato deve ser afastada, eis que, além da inexistência de cláusula penal em desfavor dos compradores, também há cláusula contratual que estipula multa de 0,5% do preço do imóvel em caso de atraso na entrega da obra.

Ressalta que, ao revés do que entendeu o Juiz sentenciante, não se aplica o decidido no julgamento do Tema de no 971 pelo Superior Tribunal de Justiça, uma vez que a possibilidade de inversão da penalidade decorre da existência de multa, em caso de mora ou inadimplemento, apenas para o consumidor, o que não é o caso dos Autos.

Ainda, afirma que não há que se falar em qualquer ação ou omissão da sua parte que renda ensejo à indenização por danos morais, eis que, no contrato firmado com o comprador originário, há previsão contratual acerca da cessão de direitos.

Subsidiariamente, defende que o valor da indenização por danos morais arbitrado na sentença recorrida deve ser reduzido, uma vez que ofende aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade
.

Ao final, requer o provimento do apelo e a reforma da sentença.

Contrarrazões apresentadas (ids. 34114988 e 34114989).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0013434-91.2016.8.11.0041

VOTO

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

O cerne da questão é saber se o Juiz sentenciante, ao rejeitar a preliminar de ilegitimidade ativa dos autores e julgar parcialmente procedentes os pedidos lançados na exordial dos Autos Obrigação de Fazer cumulada com Reparação por Danos Materiais e Morais de no 13434-91.2016.8.11.0041, ajuizada por
SANDRO KORMANN ALEXANDRE
e
MáRCIA CRISTINA RODRIGUES MEDINA
em face de

BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREEDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A., agiu ou não acertadamente.

Pois bem.

Em suas razões recursais, a ré TEGRA CENTRO-OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. (nova denominação social de BROOKFIELD CENTRO-OESTE EMPREEDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A.), ora apelante, aduz a ilegitimidade ativa dos autores para promoverem a presente ação, uma vez que o negócio jurídico foi realizado com terceiros.

Salienta que no contrato de compra e venda, pactuado entre a ré e o senhor Anildo, consta cláusula no sentido de que a construtora deveria intervir no contrato de cessão, sob pena de ineficácia da mesma.

Não assiste razão à ré, ora apelante.

A uma porque, conforme já exposto pelo Juiz sentenciante, realizada a cessão de direitos, os autores, ora apelados, passaram, obviamente, a figurar na posição contratual que originariamente era ocupada pelos cedentes.

A duas porque, embora conste na cláusula 9.3 do contrato que a cessão de direitos, sem a intervenção da vendedora/ré, ora apelante, seria ineficaz, fato é que tal cláusula, na verdade, somente objetiva o recebimento da chamada taxa de anuência, cuja cobrança, conforme pacífico entendimento jurisprudencial, é considerada abusiva.

Nesse sentido, vejamos a jurisprudência dos Tribunais de Justiça dos Estados de São Paulo e de Minas Gerais:

“APELAÇÃO CÍVEL. Ação de restituição de valores pagos. Sentença de parcial procedência. Preliminar de ilegitimidade passiva afastada. Solidariedade entre as vendedoras configurada, já que ambas integram a mesma cadeia de fornecimento.
Cobrança de taxa de anuência para cessão contratual, abusiva.
Dever de restituição. Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO
.

(TJSP; Apelação Cível 1016220-13.2016.8.26.0320; Relator (a): Benedito Antonio Okuno; Órgão Julgador: 8a Câmara de Direito Privado; Foro de Limeira - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 20/01/2014; Data de Registro: 04/10/2019)

“
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE TRANSFERÊNCIA DE CESSÃO DE DIREITOS. ABUSIVIDADE. DESVANTAGEM EXAGERADA.
A cláusula contratual que condiciona a anuência da construtora à cessão de direitos da promessa de compra e venda de imóvel ao pagamento de taxa de transferência em percentual sobre o valor do contrato, é nula de pleno direito por abusividade, uma vez que coloca o consumidor em flagrante desvantagem econômica, além de promover o enriquecimento ilícito.
Mitigação do pacta sunt servanda, ante a vantagem injustificada, em prejuízo do aderente.
(TJMG - Apelação Cível 1.0024.12.277165-2/001, Relator(a): Des.(a) Amorim Siqueira , 9a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 15/12/2015, publicação da súmula em 05/02/2016)

E, a três porque, a ré, ora apelante, não sofreu qualquer prejuízo, uma vez que os cessionários realizaram o pagamento total da compra do imóvel muito antes da data prevista para a conclusão da obra.

Contudo, assiste razão à ré, ora apelante, quanto ao pagamento da multa contratual fixada pelo Juiz sentenciante, haja vista que, no caso, não se aplica o decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema de no 971.

Isso porque, a inversão da cláusula penal, a teor do decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema de no 971, somente tem cabimento quando no contrato há penalidade apenas para o descumprimento das obrigações imputadas ao adquirente (consumidor).

A propósito:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018.

CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.

2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido.

(REsp 1614721/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019)

Assim, como nas cláusulas gerais do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel de id. 34114963 está estipulada, além da cláusula penal para os adquirentes no caso de inadimplemento das parcelas, uma cláusula penal em desfavor da construtora, ora apelante, para o caso de atraso na entrega do imóvel, resta, inconteste, a inaplicabilidade, na hipótese, do decidido no julgamento do Tema de no 971 pelo Superior Tribunal de Justiça, razão pela qual deve ser afastada a multa contratual no percentual de 2% (dois por cento) do valor atualizado do contrato fixado pela sentença recorrida.

E, para que dúvidas não remanesçam, transcrevo as cláusulas de no 5.1 e 7.1.1. do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel de id. 34114963:

“CLÁUSULA QUINTA – DO INADIMPLEMENTO

5.1. A impontualidade do(s) ADQUIRENTE(S), no pagamento de qualquer das parcelas previstas neste Contrato, ou de quaisquer encargos, tributos, tarifas, contribuições, seguros ou reembolso, se houve, importará, na imediata incidência de uma multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês ou fração de mês, ambos incidentes sobre o valor atualizado monetariamente, na forma prevista neste Contrato.”

(...).

“CLÁUSULA SÉTIMA – DO PRAZO DA OBRA E DA VISTORIA PRÉVIA

(...).

7.1.1. De outra parte, fica expressamente convencionado que, ressalvada a ocorrência de força maior, se o atraso na entrega do IMÓVEL, nas condições definidas no presente Contrato, exceder a tolerância estabelecida na cláusula anterior, por razões imputáveis à VENDEDORA, será devido ao(s) ADQUIRENTE(S) a indenização mensal no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) do preço do IMÓVEL, atualizado monetariamente na forma deste Contrato.”

Já no que diz respeito ao afastamento da indenização por danos morais, não assiste razão à ré, ora apelante, eis que, o dano moral sofrido pelos autores, ora apelados, decorre, além do atraso na entrega do imóvel, também pela injusta recusa da ré, ora apelante, de fornecer aos autores, ora apelados, até hoje, a carta de autorização para lavratura e registro da escritura pública do imóvel, impedindo-os de negociarem livremente o seu imóvel.

Por fim, no que se refere ao “quantum” da compensação, é pacífico o entendimento da jurisprudência pátria, no sentido de que o valor da indenização por danos extrapatrimoniais não deve implicar em enriquecimento ilícito da vítima, tampouco pode ser irrisório, a ponto de afastar o caráter pedagógico que é inerente à medida.

Nessa toada, o doutrinador Flávio Tartuce assim assevera:

“Na linha dos julgados, se, por um lado, deve-se entender que a indenização tem função pedagógica ou educativa para futuras condutas, por outro, não pode o valor pecuniário gerar o enriquecimento sem causa ou ruína do ofensor, devendo ser aplicado o princípio da proporcionalidade e da razoabilidade na fixação do quantum indenizatório”
(Manual de Direito Civil – Volume Único, 5a Edição, São Paulo: Ed. Método, 2015)

Desse modo, considerando as peculiaridades do caso, como o porte econômico da ré, ora apelante e a situação que vivenciou os autores, ora apelados, entendo que o valor arbitrado em R$ 15.000,00 (quinze mil reais) se mostra proporcional e adequado, merecendo ser mantido.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso da ré, ora apelante, e reformo a sentença recorrida tão somente para afastar sua condenação ao pagamento da multa contratual, equivalente a 2% do valor atualizado do contrato, estabelecida no item “iii” pelo Juiz sentenciante.

Ainda, advirto as partes acerca do disposto no §2o do artigo 1.026 do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2020