Tribunal: TJMT
Processo: 1001064-88.2018.8.11.0010
Órgão julgador: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-04-30
Data de publicação: 2020-05-05

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001064-88.2018.8.11.0010
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo para Uso Próprio]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[DARNEI HIPOLDO KROTH - CPF: 190.809.130-49 (APELADO), RODRIGO BINOTTO PEREIRA - CPF: 003.342.321-04 (ADVOGADO), COMERCIO DE COMBUSTIVEIS JACIARA LTDA - EPP - CNPJ: 10.968.970/0001-39 (APELANTE), MARCO AURELIO MESTRE MEDEIROS - CPF: 025.388.801-81 (ADVOGADO), ANDREIA KATIA FELITO ROMERO - CPF: 005.645.159-81 (APELANTE), ANTONIO CARLOS FELITO - CPF: 280.392.709-87 (APELANTE), CARLA ADRIANA FELITO - CPF: 036.685.909-90 (APELANTE), MINISTERIO PUBLICO ESTADUAL (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA – PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL – REJEITADA – INADIMPLÊNCIA – PAGAMENTO NÃO COMPROVADO – RETENÇÃO DE BENFEITORIAS – NÃO COMPROVAÇÃO – CLÁUSULA DE RENÚNCIA EXPRESSA – POSSIBILIDADE – FIADOR – RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DOS ALUGUERES E ENCARGOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Não há que se falar em inovação recursal quando a matéria arguida é trazida junto à defesa da parte, quando da contestação.

Incumbe ao locatário comprovar o pagamento dos encargos locatícios, de modo a afastar a inadimplência que autoriza o seu despejo.

Havendo previsão expressa da renúncia a quaisquer benfeitorias realizadas no imóvel locado, não há que se falar em retenção por benfeitorias, em atenção ao disposto no art. 35 da lei no 8.245/91.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível interposta por
Comércio de Combustíveis Jaciara Ltda. – EPP – em Recuperação Judicial, Andréia Katia Felito Romero, Antônio Carlos Felito
e
Carla Adriana Felito
, em face da sentença proferida nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança, proposta por
Darnei Hipoldo Kroth
,

em que o magistrado
a quo
julgou procedente a ação, a fim de declarar a rescisão do contrato de locação e condenar os apelantes ao pagamento dos alugueres vencidos a partir de 05.02.2018 e não pagos, que deverá ser corrigido e acrescido

de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês da partir do vencimento mensal de cada aluguel, ao pagamento de multa de 2 (duas) vezes o valor do locatício atualizado, bem como, na comprovação da quitação dos tributos e taxas sobre o imóvel até a data da desocupação.

Condenou os apelantes, ainda, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, §2o, do CPC.

Nas razões recursais, os apelantes sustentam, em síntese, a inexistência de mora ao argumento de que encontram-se pagos os valores do período total da locação, rechaçando o pedido de despejo frente ao adimplemento do contrato, não havendo, pois, que se falar em restituição do imóvel locado ao apelado.

Aduzem, também, a necessidade da retenção das benfeitorias, pois, ainda que renunciada contratualmente, a empresa locatária não deu causa à rescisão do contrato e, ainda, defendem a ausência de responsabilidade dos fiadores, bem como, a ineficácia da constituição do fiador/requerido Antônio Carlos Felito em razão falta de assinatura do cônjuge no instrumento contratual.

Pugna, assim, pelo provimento do recurso e a reforma da sentença, informando a empresa apelante, por sua vez, a necessidade da reforma do
decisum
, a fim de que se evite graves prejuízos e o próprio insucesso da recuperação judicial que se encontra.

O apelado, nas contrarrazões (Id 21609213), aduz, preliminarmente, inovação recursal dos apelantes e, no mérito, pugna pelo desprovimento do recurso e a condenação dos apelantes em litigância de má-fé e, ainda, a majoração dos honorários sucumbenciais.

A douta Procuradoria-Geral de Justiça em parecer no Id 34017466, manifestou pela ausência de interesse público a justificar a intervenção ministerial.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR) – INOVAÇÃO RECURSAL

Egrégia Câmara:

O apelado, nas contrarrazões (Id 21609213), aduz, preliminarmente, inovação recursal dos apelantes, uma vez que sua defesa em contestação estaria baseada, tão somente, na quitação total dos alugueres com o pagamento de 12 meses de locação.

Contudo, nas razões recursais, sustentam que os apelantes estão trazendo à baila demais matérias que não foram arguidas no momento oportuno de sua defesa na primeira instância, em verdadeira inovação recursal.

Sem razão o apelado.

Da simples leitura da matéria de defesa dos apelantes em sua contestação (Id 21609182), constata-se que as matérias acerca do adimplemento do contrato de locação,
a necessidade da retenção das benfeitorias, a ausência de responsabilidade dos fiadores, bem como, a ineficácia da constituição do fiador/requerido Antônio Carlos Felito em razão falta de assinatura do cônjuge no instrumento contratual, foram devidamente abordadas.

Desse modo, não há que se falar em não conhecimento do apelo por inovação recursal.

Com tais considerações,
rejeito
a preliminar arguida.

É como voto.

VOTO

Egrégia Câmara:

Compulsando os autos, verifica-se que o apelado propôs ação de despejo c/c cobrança de alugueres em desfavor dos apelantes, objetivando o despejo da locatária do imóvel situado na Rua Avenida Piracicaba, n° 870, Bairro Centro, na cidade de Jaciara-MT, bem como, a condenação dos apelantes ao pagamento dos alugueres em atraso desde fevereiro de 2018, multas e penalidades contratuais.

Sustentou, ainda, que firmou contrato de locação do imóvel comercial onde foi instalado um posto de combustível, no valor de mensal de R$ 10.300,00 (dez mil e trezentos reais), com pagamento para todo 5° dia útil de cada mês subsequente, tendo o contrato vigência entre 01/01/2017 a 30/06/2019 e, contudo, os apelantes deixaram de cumprir a obrigação contratual a partir de fevereiro de 2018.

O magistrado
a quo
, por sua vez, julgo procedente a ação, rescindindo o contrato de locação e condenou os apelantes ao pagamento dos alugueres vencidos a partir de 05.02.2018 e não pagos, assim como, ao pagamento de multa de 2 (duas) vezes o valor do locatício atualizado, bem como, na comprovação da quitação dos tributos e taxas sobre o imóvel até a data da desocupação.

Recorrem os apelantes aduzindo, em síntese, que adimpliram
o contrato de locação,
a necessidade da retenção das benfeitorias, a ausência de responsabilidade dos fiadores, bem como, a ineficácia da constituição do fiador/requerido Antônio Carlos Felito em razão falta de assinatura do cônjuge no instrumento contratual.

O recurso não merece provimento.

Vejamos.

É incontroverso nos autos a relação contratual de locação realizada entre as partes assim como, a inadimplência dos locatários na obrigação dos pagamentos dos alugueres, uma vez que não há no contrato de locação qualquer previsão dispondo que o pagamento das 12 (doze) primeiras parcelas resultaria na quitação de todo contrato, no caso, incluindo as demais 18 (dezoito) restantes, conforme argumentam os apelantes.

Assim, analisando a cláusula terceira do contrato, constata-se que esta dispôs que as 12 (doze) primeiras parcelas remontam tão somente ao primeiro ano do contrato, sendo as demais parcelas reajustadas na forma do contrato e de forma anual, conforme determina o parágrafo terceiro da cláusula terceira.

Desse modo, de fato, não há como embarcar a tese dos apelantes de que houve a quitação do contrato com o pagamento das 12 (doze) primeiras parcelas da locação e, ainda, que tenha o locador culpa na rescisão do contrato, o que afasta, inclusive, o pedido de retenção das benfeitorias.

A lei no 8.245/91 que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, prevê que:

“Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”

Nesse sentido o contrato firmado entre as partes expressamente previu a renúncia pelo locatário de quaisquer benfeitorias, senão vejamos o parágrafo quarto da cláusula quinta:

“Parágrafo quarto: Toda a benfeitoria a ser introduzida no imóvel locado, será objeto de anexos que deste farão parte integrante,
incorporando-se ao imóvel e passando a pertencer automaticamente ao LOCADOR sem que por isso a LOCATÁRIA adquira direitos a qualquer indenização ou retenção
, renunciando desde já, e, expressamente, as prerrogativas previstas no Código Civil Brasileiro sobre eventual direito a qualquer indenização”.
(destaquei)

Outrossim, a responsabilidade dos fiadores é manifesta, senão vejamos o teor do art. 62, da Lei n° 8.245/91:

“Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;”

Com efeito, a cláusula oitava do contrato atribui aos fiadores a condição de devedores solidários em relação às obrigações assumidas pela locatária, inclusive, afastando o benefício de ordem, conforme o disposto no parágrafo primeiro da cláusula alhures mencionada,
in verbis
:

“Não lhes assistem em execução, por força de solidariedade, o benefício de ordem, sendo sempre facultado ao LOCADOR, a execução do devedor principal, de um ou do coobrigado, pela dívida toda, na forma da lei. Renunciam, pois, os fiadores o benefício do art. 827 do Código Civil”.

A propósito:

“
CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. ALUGUEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. FIANÇA PRESTADA SEM RESTRIÇÕES. SENTENÇA CONDENATÓRIA SEM QUALQUER RESSALVA NO QUE TANGE À LIMITAÇÃO DA RESPONSABILIDADE. SOLIDARIEDADE CONFIGURADA. EXECUÇÃO. RESPONSABILIDADE DO FIADOR PELA INTEGRALIDADE DA DÍVIDA. 1.
In casu, o recorrente assumiu obrigação de caráter solidário, conforme constatado pela Magistrada sentenciante, por meio da análise do contrato de locação que originou a ação de despejo. 2. Por outro lado, o dispositivo da sentença em questão condenou os demandados sem qualquer ressalva. Não houve limitação da responsabilidade dos réus, ou seja, a condenação ocorreu de forma solidária, ao contrário do alegado pelo ora agravante, razão pela qual este responde pela integralidade da dívida
. Precedentes desta Corte e do Supremo Tribunal Federal. 3. Agravo regimental improvido.”
(STJ - AgRg no REsp: 1229873 RS 2010/0226604-9, Relator: Ministro REYNALDO SOARES DA FONSECA, Data de Julgamento: 02/06/2015, T5 - QUINTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/06/2015) (destaquei)

Outrossim, como bem destacado pelo magistrado
a quo
em sua escorreita sentença, é totalmente despropositada a tese de inexistência de responsabilidade do fiador/requerido Antônio Carlos Felito por ineficácia em razão ausência de assinatura do cônjuge no instrumento contratual.

Isso porque
a conduta do requerido, ao entabular por meio de sócio da empresa locatária o contrato de locação de bem imóvel, efetuar o pagamento dos alugueres referente ao primeiro ano e utilizar o local na forma contratada e, posteriormente, alegar em juízo ineficácia de sua condição como fiador em razão ausência de assinatura do cônjuge no instrumento contratual
, caracteriza inegável comportamento contrário ao manifestado anteriormente, violando expressamente a cláusula do
nemo potest venire
contra
factum proprium
.

Nesse sentido é a jurisprudência:

“APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATOS DO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. (...) ALEGAÇÃO DE CONTRATO SIMULADO E AUSÊNCIA DE CIÊNCIA DOS DETALHES DO CONTRATO. (...) BOA-FÉ OBJETIVA. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. (...) Instrumentos contratuais firmados pelas partes que possuíam informações claras, sendo descabida a alegação de desconhecimento acerca da alienação do imóvel residencial.
A conduta dos autores ao firmar contrato de compra e venda de bem imóvel com a concessão de financiamento pelo réu para a compradora por meio do SFH, e, depois arguir que o contrato se trataria de simulação, o que caracteriza insistência adoção de comportamento processual contrário ao manifestado anteriormente, viola a cláusula do nemo potest venire contra factum proprium e o dever de cooperação, desdobramentos da boa-fé objetiva
(artigo 422 do Código Civil).”
(TJRS – Apelação Cível no 70061479499 – 9a Câm. Cív. – Rel. Iris Helena Medeiros Nogueira, j. 08/10/2014) (destaquei)

Não bastasse tais argumentos, verifica-se ainda, como ressaltado na sentença, que
a sociedade empresária locadora do bem possui como sócios pai e filhas, sendo, portanto, incontestável a ciência do cônjuge acerca das cláusulas pactuadas, bem como, da condição do esposo como fiador da própria empresa
.

Desse modo, resta afastada a tese dos apelantes da ineficácia da condição de fiador do Sr. Antônio Carlos Felito, tendo em vista que violaria o princípio da boa-fé objetiva que permeia os contratos em espécie, a qual atribui dentre outras condutas dos contratantes, a lealdade contratual.

Com efeito, comprovada a ausência de cumprimento da obrigação por parte dos apelantes, na hipótese, nos pagamentos alugueres a partir do vencimento de 05/02/2018, a manutenção da procedência da ação é medida que se impõe.

Por derradeiro, o apelado requer a condenação dos apelantes à litigância de má-fé processual. Quanto ao tema, no entanto, verifica-se que a situação não se amolda em nenhuma das hipóteses elencadas no art. 80 do CPC, motivo pelo qual a pretensão é descabida.

Isso posto,
nego provimento
ao recurso, mantendo a sentença por seus próprios fundamentos.

Majoro os honorários advocatícios, por sua vez, para 17% (dezessete por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2020

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001064-88.2018.8.11.0010
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Despejo para Uso Próprio]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[DARNEI HIPOLDO KROTH - CPF: 190.809.130-49 (APELADO), RODRIGO BINOTTO PEREIRA - CPF: 003.342.321-04 (ADVOGADO), COMERCIO DE COMBUSTIVEIS JACIARA LTDA - EPP - CNPJ: 10.968.970/0001-39 (APELANTE), MARCO AURELIO MESTRE MEDEIROS - CPF: 025.388.801-81 (ADVOGADO), ANDREIA KATIA FELITO ROMERO - CPF: 005.645.159-81 (APELANTE), ANTONIO CARLOS FELITO - CPF: 280.392.709-87 (APELANTE), CARLA ADRIANA FELITO - CPF: 036.685.909-90 (APELANTE), MINISTERIO PUBLICO ESTADUAL (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA – PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL – REJEITADA – INADIMPLÊNCIA – PAGAMENTO NÃO COMPROVADO – RETENÇÃO DE BENFEITORIAS – NÃO COMPROVAÇÃO – CLÁUSULA DE RENÚNCIA EXPRESSA – POSSIBILIDADE – FIADOR – RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DOS ALUGUERES E ENCARGOS – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Não há que se falar em inovação recursal quando a matéria arguida é trazida junto à defesa da parte, quando da contestação.

Incumbe ao locatário comprovar o pagamento dos encargos locatícios, de modo a afastar a inadimplência que autoriza o seu despejo.

Havendo previsão expressa da renúncia a quaisquer benfeitorias realizadas no imóvel locado, não há que se falar em retenção por benfeitorias, em atenção ao disposto no art. 35 da lei no 8.245/91.

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível interposta por
Comércio de Combustíveis Jaciara Ltda. – EPP – em Recuperação Judicial, Andréia Katia Felito Romero, Antônio Carlos Felito
e
Carla Adriana Felito
, em face da sentença proferida nos autos da Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança, proposta por
Darnei Hipoldo Kroth
,

em que o magistrado
a quo
julgou procedente a ação, a fim de declarar a rescisão do contrato de locação e condenar os apelantes ao pagamento dos alugueres vencidos a partir de 05.02.2018 e não pagos, que deverá ser corrigido e acrescido

de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês da partir do vencimento mensal de cada aluguel, ao pagamento de multa de 2 (duas) vezes o valor do locatício atualizado, bem como, na comprovação da quitação dos tributos e taxas sobre o imóvel até a data da desocupação.

Condenou os apelantes, ainda, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 85, §2o, do CPC.

Nas razões recursais, os apelantes sustentam, em síntese, a inexistência de mora ao argumento de que encontram-se pagos os valores do período total da locação, rechaçando o pedido de despejo frente ao adimplemento do contrato, não havendo, pois, que se falar em restituição do imóvel locado ao apelado.

Aduzem, também, a necessidade da retenção das benfeitorias, pois, ainda que renunciada contratualmente, a empresa locatária não deu causa à rescisão do contrato e, ainda, defendem a ausência de responsabilidade dos fiadores, bem como, a ineficácia da constituição do fiador/requerido Antônio Carlos Felito em razão falta de assinatura do cônjuge no instrumento contratual.

Pugna, assim, pelo provimento do recurso e a reforma da sentença, informando a empresa apelante, por sua vez, a necessidade da reforma do
decisum
, a fim de que se evite graves prejuízos e o próprio insucesso da recuperação judicial que se encontra.

O apelado, nas contrarrazões (Id 21609213), aduz, preliminarmente, inovação recursal dos apelantes e, no mérito, pugna pelo desprovimento do recurso e a condenação dos apelantes em litigância de má-fé e, ainda, a majoração dos honorários sucumbenciais.

A douta Procuradoria-Geral de Justiça em parecer no Id 34017466, manifestou pela ausência de interesse público a justificar a intervenção ministerial.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR) – INOVAÇÃO RECURSAL

Egrégia Câmara:

O apelado, nas contrarrazões (Id 21609213), aduz, preliminarmente, inovação recursal dos apelantes, uma vez que sua defesa em contestação estaria baseada, tão somente, na quitação total dos alugueres com o pagamento de 12 meses de locação.

Contudo, nas razões recursais, sustentam que os apelantes estão trazendo à baila demais matérias que não foram arguidas no momento oportuno de sua defesa na primeira instância, em verdadeira inovação recursal.

Sem razão o apelado.

Da simples leitura da matéria de defesa dos apelantes em sua contestação (Id 21609182), constata-se que as matérias acerca do adimplemento do contrato de locação,
a necessidade da retenção das benfeitorias, a ausência de responsabilidade dos fiadores, bem como, a ineficácia da constituição do fiador/requerido Antônio Carlos Felito em razão falta de assinatura do cônjuge no instrumento contratual, foram devidamente abordadas.

Desse modo, não há que se falar em não conhecimento do apelo por inovação recursal.

Com tais considerações,
rejeito
a preliminar arguida.

É como voto.

VOTO

Egrégia Câmara:

Compulsando os autos, verifica-se que o apelado propôs ação de despejo c/c cobrança de alugueres em desfavor dos apelantes, objetivando o despejo da locatária do imóvel situado na Rua Avenida Piracicaba, n° 870, Bairro Centro, na cidade de Jaciara-MT, bem como, a condenação dos apelantes ao pagamento dos alugueres em atraso desde fevereiro de 2018, multas e penalidades contratuais.

Sustentou, ainda, que firmou contrato de locação do imóvel comercial onde foi instalado um posto de combustível, no valor de mensal de R$ 10.300,00 (dez mil e trezentos reais), com pagamento para todo 5° dia útil de cada mês subsequente, tendo o contrato vigência entre 01/01/2017 a 30/06/2019 e, contudo, os apelantes deixaram de cumprir a obrigação contratual a partir de fevereiro de 2018.

O magistrado
a quo
, por sua vez, julgo procedente a ação, rescindindo o contrato de locação e condenou os apelantes ao pagamento dos alugueres vencidos a partir de 05.02.2018 e não pagos, assim como, ao pagamento de multa de 2 (duas) vezes o valor do locatício atualizado, bem como, na comprovação da quitação dos tributos e taxas sobre o imóvel até a data da desocupação.

Recorrem os apelantes aduzindo, em síntese, que adimpliram
o contrato de locação,
a necessidade da retenção das benfeitorias, a ausência de responsabilidade dos fiadores, bem como, a ineficácia da constituição do fiador/requerido Antônio Carlos Felito em razão falta de assinatura do cônjuge no instrumento contratual.

O recurso não merece provimento.

Vejamos.

É incontroverso nos autos a relação contratual de locação realizada entre as partes assim como, a inadimplência dos locatários na obrigação dos pagamentos dos alugueres, uma vez que não há no contrato de locação qualquer previsão dispondo que o pagamento das 12 (doze) primeiras parcelas resultaria na quitação de todo contrato, no caso, incluindo as demais 18 (dezoito) restantes, conforme argumentam os apelantes.

Assim, analisando a cláusula terceira do contrato, constata-se que esta dispôs que as 12 (doze) primeiras parcelas remontam tão somente ao primeiro ano do contrato, sendo as demais parcelas reajustadas na forma do contrato e de forma anual, conforme determina o parágrafo terceiro da cláusula terceira.

Desse modo, de fato, não há como embarcar a tese dos apelantes de que houve a quitação do contrato com o pagamento das 12 (doze) primeiras parcelas da locação e, ainda, que tenha o locador culpa na rescisão do contrato, o que afasta, inclusive, o pedido de retenção das benfeitorias.

A lei no 8.245/91 que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, prevê que:

“Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”

Nesse sentido o contrato firmado entre as partes expressamente previu a renúncia pelo locatário de quaisquer benfeitorias, senão vejamos o parágrafo quarto da cláusula quinta:

“Parágrafo quarto: Toda a benfeitoria a ser introduzida no imóvel locado, será objeto de anexos que deste farão parte integrante,
incorporando-se ao imóvel e passando a pertencer automaticamente ao LOCADOR sem que por isso a LOCATÁRIA adquira direitos a qualquer indenização ou retenção
, renunciando desde já, e, expressamente, as prerrogativas previstas no Código Civil Brasileiro sobre eventual direito a qualquer indenização”.
(destaquei)

Outrossim, a responsabilidade dos fiadores é manifesta, senão vejamos o teor do art. 62, da Lei n° 8.245/91:

“Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;”

Com efeito, a cláusula oitava do contrato atribui aos fiadores a condição de devedores solidários em relação às obrigações assumidas pela locatária, inclusive, afastando o benefício de ordem, conforme o disposto no parágrafo primeiro da cláusula alhures mencionada,
in verbis
:

“Não lhes assistem em execução, por força de solidariedade, o benefício de ordem, sendo sempre facultado ao LOCADOR, a execução do devedor principal, de um ou do coobrigado, pela dívida toda, na forma da lei. Renunciam, pois, os fiadores o benefício do art. 827 do Código Civil”.

A propósito:

“
CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. ALUGUEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. FIANÇA PRESTADA SEM RESTRIÇÕES. SENTENÇA CONDENATÓRIA SEM QUALQUER RESSALVA NO QUE TANGE À LIMITAÇÃO DA RESPONSABILIDADE. SOLIDARIEDADE CONFIGURADA. EXECUÇÃO. RESPONSABILIDADE DO FIADOR PELA INTEGRALIDADE DA DÍVIDA. 1.
In casu, o recorrente assumiu obrigação de caráter solidário, conforme constatado pela Magistrada sentenciante, por meio da análise do contrato de locação que originou a ação de despejo. 2. Por outro lado, o dispositivo da sentença em questão condenou os demandados sem qualquer ressalva. Não houve limitação da responsabilidade dos réus, ou seja, a condenação ocorreu de forma solidária, ao contrário do alegado pelo ora agravante, razão pela qual este responde pela integralidade da dívida
. Precedentes desta Corte e do Supremo Tribunal Federal. 3. Agravo regimental improvido.”
(STJ - AgRg no REsp: 1229873 RS 2010/0226604-9, Relator: Ministro REYNALDO SOARES DA FONSECA, Data de Julgamento: 02/06/2015, T5 - QUINTA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/06/2015) (destaquei)

Outrossim, como bem destacado pelo magistrado
a quo
em sua escorreita sentença, é totalmente despropositada a tese de inexistência de responsabilidade do fiador/requerido Antônio Carlos Felito por ineficácia em razão ausência de assinatura do cônjuge no instrumento contratual.

Isso porque
a conduta do requerido, ao entabular por meio de sócio da empresa locatária o contrato de locação de bem imóvel, efetuar o pagamento dos alugueres referente ao primeiro ano e utilizar o local na forma contratada e, posteriormente, alegar em juízo ineficácia de sua condição como fiador em razão ausência de assinatura do cônjuge no instrumento contratual
, caracteriza inegável comportamento contrário ao manifestado anteriormente, violando expressamente a cláusula do
nemo potest venire
contra
factum proprium
.

Nesse sentido é a jurisprudência:

“APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATOS DO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. (...) ALEGAÇÃO DE CONTRATO SIMULADO E AUSÊNCIA DE CIÊNCIA DOS DETALHES DO CONTRATO. (...) BOA-FÉ OBJETIVA. VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM. (...) Instrumentos contratuais firmados pelas partes que possuíam informações claras, sendo descabida a alegação de desconhecimento acerca da alienação do imóvel residencial.
A conduta dos autores ao firmar contrato de compra e venda de bem imóvel com a concessão de financiamento pelo réu para a compradora por meio do SFH, e, depois arguir que o contrato se trataria de simulação, o que caracteriza insistência adoção de comportamento processual contrário ao manifestado anteriormente, viola a cláusula do nemo potest venire contra factum proprium e o dever de cooperação, desdobramentos da boa-fé objetiva
(artigo 422 do Código Civil).”
(TJRS – Apelação Cível no 70061479499 – 9a Câm. Cív. – Rel. Iris Helena Medeiros Nogueira, j. 08/10/2014) (destaquei)

Não bastasse tais argumentos, verifica-se ainda, como ressaltado na sentença, que
a sociedade empresária locadora do bem possui como sócios pai e filhas, sendo, portanto, incontestável a ciência do cônjuge acerca das cláusulas pactuadas, bem como, da condição do esposo como fiador da própria empresa
.

Desse modo, resta afastada a tese dos apelantes da ineficácia da condição de fiador do Sr. Antônio Carlos Felito, tendo em vista que violaria o princípio da boa-fé objetiva que permeia os contratos em espécie, a qual atribui dentre outras condutas dos contratantes, a lealdade contratual.

Com efeito, comprovada a ausência de cumprimento da obrigação por parte dos apelantes, na hipótese, nos pagamentos alugueres a partir do vencimento de 05/02/2018, a manutenção da procedência da ação é medida que se impõe.

Por derradeiro, o apelado requer a condenação dos apelantes à litigância de má-fé processual. Quanto ao tema, no entanto, verifica-se que a situação não se amolda em nenhuma das hipóteses elencadas no art. 80 do CPC, motivo pelo qual a pretensão é descabida.

Isso posto,
nego provimento
ao recurso, mantendo a sentença por seus próprios fundamentos.

Majoro os honorários advocatícios, por sua vez, para 17% (dezessete por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2020