Tribunal: TJMT
Processo: 1010379-05.2020.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-06-24
Data de publicação: 2020-06-28

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO 1010379-05.2020.8.11.0000
AGRAVANTE: CONDOMINIO CIVIL PANTANAL SHOPPING
AGRAVADO: K-OTIK EIRELI - ME
EMENTA
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO CAUTELAR – FECHAMENTO DO SHOPPING EM RAZÃO DA PANDEMIA CAUSADA PELO COVID-19 – DEFERIMENTO DO PEDIDO ALTERNATIVO – SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DO ALUGUEL MENSAL MÍNIMO E DO FUNDO DE PROMOÇÃO E PROPAGANDA – ALEGAÇÃO DE DESEQUILÍBRIO DA RELAÇÃO JURÍDICA – DESCABIMENTO ­– MANUTENÇÃO DA COBRANÇA RELATIVA AO ALUGUEL PERCENTUAL E DA TAXA DE CONDOMÍNIO – PEDIDO PARA QUE A COBRANÇA DO ALUGUEL SEJA PROPORCIONAL AOS DIAS DE FUNCIONAMENTO NO MÊS DE MARÇO/2020 – CABIMENTO – SUSPENSÃO MANTIDA APENAS ATÉ A REABERTURA DO SHOPPING – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A despeito do argumento da agravante no sentido de que a recorrida não comprovou a impossibilidade do pagamento dos aluguéis ou de que deve prevalecer aquilo que foi contratado, há de se ponderar a situação de calamidade pública que estamos vivendo com a pandemia provocada pelo Covid-19, o que refletiu na maioria dos setores, principalmente o comércio varejista considerado não essencial, como no caso dos lojistas de shoppings centers.
Não há falar-se em desequilíbrio da relação jurídica se apesar da suspensão da cobrança do aluguel mensal mínimo e do fundo de promoção e propaganda, foram mantidas as cobranças da taxa de condomínio e do aluguel percentual indicados no contrato.
Não se mostra razoável, por outro lado, a suspensão do aluguel e do fundo de reserva por todo mês de março/2020, se durante 21 (vinte e um) dias a agravada pode utilizar o imóvel e auferir renda com o seu comércio, mesmo que com horário pouco reduzido.
A suspensão de tais cobranças, entretanto, deve subsistir apenas enquanto durar o fechamento do Shopping, não justificando a sua manutenção se antes dos três meses de suspensão o estabelecimento da agravante voltar a funcionar.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1010379-05.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo, COVID-19]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[USSIEL TAVARES DA SILVA FILHO - CPF: 991.698.278-34 (ADVOGADO), CONDOMINIO CIVIL PANTANAL SHOPPING - CNPJ: 06.954.647/0001-39 (AGRAVANTE), K-OTIK EIRELI - ME - CNPJ: 06.933.290/0001-02 (AGRAVADO), JULIO CESAR DE OLIVEIRA - CPF: 808.770.791-53 (ADVOGADO), SOFIA ALEXANDRA DE MOURA COELHO DE VILLAS BOAS DE MASCARENHA - CPF: 594.704.101-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, POR UNANIMIDADE.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO 1010379-05.2020.8.11.0000

AGRAVANTE: CONDOMINIO CIVIL PANTANAL SHOPPING

AGRAVADO: K-OTIK EIRELI - ME

EMENTA

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO CAUTELAR – FECHAMENTO DO SHOPPING EM RAZÃO DA

PANDEMIA CAUSADA PELO COVID-19

– DEFERIMENTO DO PEDIDO ALTERNATIVO – SUSPENSÃO DO PAGAMENTO DO ALUGUEL MENSAL MÍNIMO E DO FUNDO DE PROMOÇÃO E PROPAGANDA – ALEGAÇÃO DE DESEQUILÍBRIO DA RELAÇÃO JURÍDICA – DESCABIMENTO ­– MANUTENÇÃO DA COBRANÇA RELATIVA AO ALUGUEL PERCENTUAL E DA TAXA DE CONDOMÍNIO – PEDIDO PARA QUE A COBRANÇA DO ALUGUEL SEJA PROPORCIONAL AOS DIAS DE FUNCIONAMENTO NO MÊS DE MARÇO/2020

– CABIMENTO – SUSPENSÃO MANTIDA APENAS ATÉ A REABERTURA DO SHOPPING – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

A despeito do argumento da agravante no sentido de que a recorrida não comprovou a impossibilidade do pagamento dos aluguéis ou de que deve prevalecer aquilo que foi contratado, há de se ponderar a situação de calamidade pública que estamos vivendo com a pandemia provocada pelo Covid-19, o que refletiu na maioria dos setores, principalmente o comércio varejista considerado não essencial, como no caso dos lojistas de shoppings centers.

Não há falar-se em desequilíbrio da relação jurídica se apesar da suspensão da cobrança do aluguel mensal mínimo e do fundo de promoção e propaganda, foram mantidas as cobranças da taxa de condomínio e do aluguel percentual indicados no contrato.

Não se mostra razoável, por outro lado, a suspensão do aluguel e do fundo de reserva por todo mês de março/2020, se durante 21 (vinte e um) dias a agravada pode utilizar o imóvel e auferir renda com o seu comércio, mesmo que com horário pouco reduzido.

A suspensão de tais cobranças, entretanto, deve subsistir apenas enquanto durar o fechamento do Shopping, não justificando a sua manutenção se antes dos três meses de suspensão o estabelecimento da agravante voltar a funcionar.-

R E L A T Ó R I O

AGRAVO DE INSTRUMENTO 1010379-05.2020.8.11.0000

AGRAVANTE: CONDOMINIO CIVIL PANTANAL SHOPPING

AGRAVADO: K-OTIK EIRELI - ME

RELATÓRIO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pelo

CONDOMINIO CIVIL PANTANAL SHOPPING
contra a decisão proferida na
Ação Cautelar
ajuizada por

K-OTIK EIRELI - ME
, que

acolheu o pedido alternativo

para deferir a tutela cautelar a fim de determinar que a requerida suspenda a cobrança do aluguel mínimo mensal e do fundo de promoção e propaganda, passando a autora a promover o pagamento apenas das taxas pertinentes ao Condomínio e aluguel percentual indicado em contrato, pelo período de três meses a contar do mês de março/2020, com efeitos e incidência em abril/2020, podendo ser prorrogado caso comprovada a instabilidade decorrente da pandemia ou impossibilidade de ingresso no centro comercial.

Sustenta a agravante que a decisão recorrida impõe desequilíbrio na relação jurídica, uma vez já haviam sido realizadas concessões à locatária ainda no mês de março, as quais devem prevalecer.

Alega que já no boleto com vencimento em 05/04/2020, referente ao mês de março/2020, a recorrente concedeu, atendendo as condicionantes de adimplemento: a) 25% de desconto no condomínio; b) 60% de desconto no fundo de promoção; c) 50% de desconto no aluguel mínimo mensal, com parcelamento do valor em três vezes, sendo vencimento para outubro/2020, novembro/2020 e dezembro/2020.

Aduz que para competência de abril/2020 (vencimento 05/05/2020), os lojistas receberam em 24/04/2020 comunicação acerca dos valores cobrados, sendo que uma vez preenchidas as condicionantes de adimplemento, aos lojistas foram concedidos os seguintes benefícios: a) 50% de desconto no condomínio; b) 60% de desconto no fundo de promoção; c) isenção do aluguel. E para as competências seguintes, está sendo realizado estudos e análises econômicas.

Afirma que, com relação ao fundo de promoção, a suspensão das atividades do empreendimento não impossibilita que ações de marketing institucional possam ser realizadas, sendo imprescindível a cobrança de tais valores para pagamento de despesas administrativas fixas e de eventos realizados cujo pagamento foi parcelado.

Defende a inaplicabilidade da exceção de contrato não cumprido, uma vez que o locador não deixou de disponibilizar o espaço comercial para o locatário usar e gozar do imóvel, bem como da força maior e caso fortuito, pois para isso a obrigação deveria ser impossível de ser cumprida e o fato não pode ser passageiro.

Assevera que a tutela cautelar concedida abrangeu toda a competência do mês de março/2020, mas o Shopping fechou suas portas apenas em 21/03/2020, conforme Decreto 7849 de 20/03/2020, devendo a decisão ser reformada para que o aluguel referente a tal mês seja cobrado proporcionalmente aos dias de funcionamento.

No mais, defende a não comprovação da impossibilidade de cumprimento da obrigação pela agravada, bem como que deve prevalecer aquilo que foi contratado.

Ao final, pugna pelo provimento do recurso, a fim de reformar a decisão singular para manter os valores e condições de pagamento da locação e encargos concedidos livremente pela agravante.

De forma subsidiária, requer a reforma do
decisum
para que no período estipulado pelo Juízo
a quo
, a locação e o fundo de promoção sejam reduzidos em 50%, bem como para que ao aluguel do mês de março/2020 seja cobrado em sua integralidade no período de 01/03/2020 a 20/03/2020.

Por fim, pugna para que o prazo de suspensão prevaleça por três meses (como consignado na decisão) ou até a reabertura do Shopping, o que ocorrer primeiro.

A liminar recursal foi indeferida (ID 42873981).

Contraminuta pelo desprovimento (ID 44399986).

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

AGRAVO DE INSTRUMENTO 1010379-05.2020.8.11.0000

AGRAVANTE: CONDOMINIO CIVIL PANTANAL SHOPPING

AGRAVADO: K-OTIK EIRELI - ME

VOTO

EXMO. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que a autora, ora agravada, atua no ramo de comércio varejista de artigos de óptica e que possui Contrato de Locação e Outras Avenças de Espaço Comercial no Pantanal Shopping, Espaço Comercial n, 2155, localizado no 2o piso do Pantanal Shopping, com a loja denominada de “Óticas Carol”.

Consta que a declaração da pandemia do Coronavírus (Covid-19) motivou a requerida reduzir os horários de disponibilização ao público, mantendo o shopping aberto entre 12 e 20 horas.

Posteriormente, os Poderes Municipal e Estadual editaram decretos determinando o fechamento de qualquer estabelecimento comercial, razão pela qual as atividades do Shopping Pantanal encontram-se suspensas.

Em razão da suspensão por tempo indeterminado das atividades e sob a alegação de que o seu faturamento será insuficiente para honrar os termos contratuais, ajuizou a ação cautelar requerendo a revisão das obrigações para que seja restabelecido o equilíbrio econômico-financeiro.

Pois bem.

Da análise do contrato de locação (ID 31004719) e dos boletos (IDs 31004722 e

42514498), verifica-se que o aluguel abrange as seguintes cobranças: aluguel percentual ou mínimo;

cota condominial; fundo de promoções; e outros encargos.

Em resumo, requer a agravante que sejam mantidas as concessões por ela realizadas aos lojistas ou, de forma subsidiária, a redução em 50% do valor do fundo de promoção e propaganda e do aluguel mínimo, que o aluguel relativo ao mês de março/2020 seja cobrado proporcionalmente aos dias de funcionamento do Shopping e que o período de suspensão das cobranças seja durante três meses ou até a reabertura do shopping, o que ocorrer primeiro.

Primeiramente, convém salientar que é manifesto o prejuízo econômico sofrido pelos comerciantes em geral durante o período de pandemia, tendo em vista que com o fechamento das lojas não possuem receita/lucro para honrar suas obrigações na integralidade.

Portanto, a despeito do argumento da agravante no sentido de que a recorrida não comprovou a impossibilidade do pagamento dos aluguéis ou de que deve prevalecer aquilo que foi contratado, há de se ponderar a situação de calamidade pública que estamos vivendo, o que refletiu na maioria dos setores, principalmente o comércio varejista considerado não essencial, como no caso.

Destarte, demonstrado o risco de dano à agravada.

Com relação ao alegado desequilíbrio contratual que a decisão agravada teria gerado à recorrente, tal argumento não prospera, ao menos nesta fase de cognição sumária.

Isto porque, apesar da suspensão da cobrança do aluguel mensal mínimo e do fundo de promoção e propaganda, foram mantidas as cobranças da taxa de condomínio e do aluguel percentual indicados no contrato.

Ademais,
denota-se,
prima facie
, contradição entre a pretensão recursal -
para que os encargos de aluguel e fundo de promoção dos demais meses sejam reduzidos em 50%,
e as razões do agravo no que tange às concessões feitas pelo shopping recorrente aos lojistas para o mês de abril
-

(a) 50% de desconto no condomínio; b) 60% de desconto no fundo de promoção; c) isenção do aluguel)
.

Destarte, por se apresentar mais equânime às partes, há de ser mantida a decisão singular quanto à suspensão das cobranças relativas ao aluguel
mínimo e do fundo de promoção e propaganda.

De outro lado, quanto ao pedido
para que o aluguel referente a mês de março/2020 seja cobrado proporcionalmente aos dias de funcionamento, melhor sorte socorre à agravante.

Deveras, ainda que com horário reduzido, o shopping funcionou normalmente no período de 1o a 20 de março de 2020, uma vez que o seu fechamento ocorreu somente dia 21/03/2020, conforme Decreto Municipal no 7849 de 20/03/2020.

Assim, não se mostra razoável a suspensão do aluguel e do fundo de reserva por todo mês de março, se durante 21 (vinte e um) dias a agravada pode utilizar o imóvel e auferir renda com o seu comércio, mesmo que com horário pouco reduzido.

Portanto, há de ser reformada em parte a decisão para que a suspensão das referidas cobranças relativas ao mês de março/2020 sejam proporcionais aos dias em que o shopping ficou fechado.

De igual forma, comporta revisão a decisão singular no que tange ao prazo de suspensão, para que prevaleça por três meses (como consignado na decisão) ou até a reabertura do Shopping, o que ocorrer primeiro.

Ora, não justifica a suspensão das cobranças do aluguel mínimo e do fundo de promoção e propaganda se antes de completado os três meses de suspensão o estabelecimento da agravante voltar a funcionar, como de fato ocorreu, tendo em vista a reabertura, com horários restritos, dos shoppings a partir do dia 03/06/2020, conforme Decreto Municipal no 7.929 de 28 de maio de 2020.

Logo, deve a decisão monocrática ser reformada para que o prazo de suspensão das cobranças em questão subsista apenas até a reabertura do Shopping, no caso, a partir do dia 03/06/2020.

Ante o exposto,
dou parcial provimento ao recurso
a fim de reformar em parte a decisão singular para determinar que a suspensão da cobrança do aluguel mínimo e do fundo de promoção e propaganda relativa ao mês de março/2020 seja proporcional aos dias em que o shopping ficou fechado, bem como para determinar que o prazo de suspensão de tais cobranças permaneça apenas até a reabertura do Shopping Pantanal, no caso 03/06/2020, a partir de quando subsistem apenas as concessões realizadas pela agravante aos lojistas.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/06/2020