Tribunal: TJMT
Processo: 1001155-73.2016.8.11.0003
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-11-04
Data de publicação: 2020-11-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INEXECUÇÃO VOLUNTÁRIA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA – PRELIMINAR REJEITADA – INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE – RETENÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS – ILEGALIDADE – FIXAÇÃO DA RETENÇÃO EM 25% - INTELIGÊNCIA DO ART. 67-A da Lei no 4.591/64 – PRECEDENTES DO STJ – COMPENSAÇÃO COM AS QUANTIAS DEVIDAS A TÍTULO DE IMPOSTOS, DEMAIS ENCARGOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL E DESPESAS PREVISTAS NO CONTRATO – DECORRÊNCIA LEGAL – DECORRÊNCIA LEGAL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Não há que se falar em violação ao Princípio da Não Surpresa, quando julgamento antecipado da lide é proferido, mediante a adoção das providências procedimentais inerentes ao caso, após propiciado às partes se manifestarem acerca das questões controvertidas.
A possibilidade de rescisão contratual de contrato de compra e venda de imóvel urbano, por inadimplência, encontra respaldo na Lei no 4.591/64, alterada pela Lei 13.786/2018, sendo assegurada, ao adquirente, a restituição, de 75% (setenta e cinco por cento) do valor pago, descontados os valores devidos a título de IPTU, relativos aos exercícios em que o imóvel esteve em posse da adquirente, bem como de faturas de água/esgoto e energia elétrica, vencidas durante o mesmo período, nos termos dos incisos I e IV e §3o do artigo 67-A da Lei no 4.591/64 e precedentes do STJ.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001155-73.2016.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Rescisão / Resolução, Imissão, Honorários Advocatícios]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[N C IMOVEIS LTDA - CNPJ: 01.286.337/0001-70 (APELADO), SEBASTIAO GERALDO DE LIMA - CPF: 284.504.001-63 (ADVOGADO), MARCIA ALVES MORAES - CPF: 701.464.921-37 (APELANTE), DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 02.528.193/0001-83 (REPRESENTANTE), PAULA LUANA SAGGIN FACIONI DE LIMA - CPF: 016.639.951-50 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR INEXECUÇÃO VOLUNTÁRIA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA – PRELIMINAR REJEITADA – INADIMPLÊNCIA DO ADQUIRENTE – RETENÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS – ILEGALIDADE – FIXAÇÃO DA RETENÇÃO EM 25% - INTELIGÊNCIA DO ART. 67-A da Lei no 4.591/64 – PRECEDENTES DO STJ – COMPENSAÇÃO COM AS QUANTIAS DEVIDAS A TÍTULO DE IMPOSTOS, DEMAIS ENCARGOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL E DESPESAS PREVISTAS NO CONTRATO – DECORRÊNCIA LEGAL – DECORRÊNCIA LEGAL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não há que se falar em violação ao Princípio da Não Surpresa, quando julgamento antecipado da lide é proferido, mediante a adoção das providências procedimentais inerentes ao caso, após propiciado às partes se manifestarem acerca das questões controvertidas.

A possibilidade de rescisão contratual de contrato de compra e venda de imóvel urbano, por inadimplência, encontra respaldo na Lei no 4.591/64, alterada pela Lei 13.786/2018, sendo assegurada, ao adquirente, a restituição, de 75% (setenta e cinco por cento) do valor pago, descontados os valores devidos a título de IPTU, relativos aos exercícios em que o imóvel esteve em posse da adquirente, bem como de faturas de água/esgoto e energia elétrica, vencidas durante o mesmo período, nos termos dos incisos I e IV e §3o do artigo 67-A da Lei no 4.591/64 e precedentes do STJ.

R E L A T Ó R I O

Eminentes Pares:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por Márcia Alves Moraes, com o fito de reformar a sentença proferida pelo Juízo da 1aa Vara Cível da Comarca de Rondonópolis, que julgou procedentes os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual Por Inexecução Voluntária C/C Reintegração de Posse e Perdas e Danos, ajuizada por N. C. Imóveis Ltda., para declarar rescindido o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel loteado n° 02727-2, referente ao imóvel localizado no Loteamento Vila Mineira, Lote 10, Quadra 50, matrícula no 91.824, do Cartório de Registro de Imóveis local, bem como a reintegração no imóvel descrito e caracterizado nos autos. A sentença também condenou a ré, no percentual de 0,5% do valor do imóvel por cada mês de fruição, devendo ser corrigido a partir da data de vencimento de cada parcela, até o efetivo pagamento, e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, em relação às parcelas até então vencidas, e, quanto às seguintes, a partir do vencimento de cada uma. Por conseguinte, condenou a ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com as ressalvas do § 3° do artigo 98 do Código de Processo Civil.

Nas razões recursais, a apelante sustenta que a prolação da sentença, violou o princípio da não-surpresa, previsto no artigo 10 do CPC, em especial porque as partes manifestaram interesse na realização da audiência de conciliação, fato que foi desconsiderado pelo magistrado.

Diz que o magistrado deixou de condenar a parte recorrida na devolução dos valores pagos por ela (recorrente), invocando o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, que prevê a nulidade das cláusulas contratuais, que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato.

Ao final, pugna pelo reconhecimento da nulidade da sentença, por violação ao Princípio da Não-Surpresa ou, alternativamente, pela reforma do julgado para que a empresa autora seja condenada à restituição os valores pagos por ela (recorrente) pela compra do imóvel, com a inversão do ônus sucumbencial.

As contrarrazões vieram ao id. 58695490.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Eminentes Pares:

Inicialmente, impende determinar a retificação da autuação para fazer constar como apelante
Márcia Alves Moraes
e como apelada a empresa
N. C. Imóveis Ltda.

A preliminar de nulidade da sentença, por violação ao Princípio da Não Surpresa, não merece acolhida.

A sistemática adotada pela novel legislação processual civil busca garantir o exercício pleno e efetivo do contraditório pelas partes, de modo a assegurar, aos sujeitos do processo, o direito de participação com influência e a
garantia de não surpresa na construção das decisões judiciais
.

O artigo 9o dispõe que, com as ressalvas do parágrafo único, o contraditório deve ser prévio à produção de qualquer decisão; ao mesmo tempo em que o artigo 10 veda, expressamente, a prolação de “decisões-surpresa”.

Art. 9
o
Não se proferirá decisão contra uma das partes
sem que ela seja previamente ouvida
.

Art. 10. O juiz não pode decidir, em grau algum de jurisdição, com base em fundamento
a respeito do qual não se tenha dado às partes oportunidade de se manifestar
, ainda que se trate de matéria sobre a qual deva decidir de ofício.

Nesse contexto, exatamente com o escopo de atender aos preceitos legais, estampados nos aludidos dispositivos, o magistrado singular proferiu a decisão de id. 58695483 (fls. 191), por meio da qual assinalou o prazo de 15 (quinze) dias, para que as partes se manifestassem acerca da possibilidade do julgamento antecipado do mérito (arts. 355 e seguintes do CPC); ou, caso assim não entendessem, indicassem as provas que pretendiam produzir e expusessem as questões de direito que entendem relevantes para a decisão de mérito, as quais seriam objeto da decisão de saneamento e organização do processo, tudo conforme a providências determinadas pelo artigo 357 e incisos do CPC/2015.

Em resposta, a parte requerida, ora apelante, apenas manifestou seu interesse na realização da audiência de conciliação, reiterando a necessidade de restituição das parcelas pagas pelo imóvel, objeto do contrato de compra e venda em discussão, ao passo que a parte autora, ora apelada, quedou-se inerte, evidenciando, assim, seu total desinteresse na composição amigável.

Assim, tendo as partes renunciado à produção de provas e tendo o magistrado constatado a desnecessidade de dilação probatória, ante a suficiência do acervo documental colacionado aos autos, capaz de embasar um desate seguro da lide, proferiu o julgamento antecipado, tudo com alicerce no artigo 355, I, do Código de Processo Civil.

Nessa perspectiva, não há que se falar em violação ao Princípio da Não Surpresa, porquanto o julgamento antecipado da lide possui amparo legal e foi proferido mediante a adoção das providências procedimentais inerentes ao caso, após propiciado às partes se manifestarem acerca das questões controvertidas.

Ademais, como realçado, a parte autora manifestou tacitamente seu desinteresse na composição amigável do litígio, ao deixar de se pronunciar acerca da decisão de fls. 191/192 (id. 58695483), circunstância que autoriza o julgamento antecipado do mérito, como procedeu o sentenciante, sem que isso incorra em violação ao Princípio da Não Surpresa.

Portanto, REJEITO a preliminar.

É como voto.

II) VOTO (MÉRITO)

Razão assiste à apelante quando pretende a restituição de valores pagos, por força do Contrato Particular de Compra e Venda, objeto deste litígio.

Todavia, o acolhimento da pretensão, não se mostra viável, em sua integralidade.

Consta dos autos que, em 15/09/2011, as partes celebraram o Contrato Particular de Compra e Venda no 02727-2 (fls. 15, id. 58691666), destinada à negociação do imóvel localizado no Loteamento Vila Mineira, Lote 10, Quadra 50, no Município de Rondonópolis/MT.

Pela transação, as partes ajustaram o valor de R$ 42.032,00 (quarenta e dois mil e trinta e dois reais), que seriam pagos da seguinte forma: R$ 2.000,00 (dois mil reais) como arras (artigo 418 do Código Civil) e o saldo de R$ 40.032,00 (quarenta mil e trinta e dois reais), a serem pagos em 96 (noventa e seis) parcelas mensais de R$ 417,00 (quatrocentos e dezessete reais), reajustáveis a cada 12 (doze) meses pelo INPC, acrescida de juros de 1% ao mês, tudo conforme estipulado na Cláusula Segunda do pacto (fls. 15, id. 58691666)

Restou incontroverso nos autos que a parte requerida, ora apelante, promoveu o pagamento de 15 (quinze) parcelas, totalizando o montante de pagamentos o valor de R$ 6.942,20 (seis mil novecentos e quarenta e dois reais e vinte centavos), cujo valor pretende que seja devolvido, em sua integralidade.

A possibilidade de rescisão contratual de contrato de compra e venda de imóvel urbano, por inadimplência, encontra respaldo na Lei no 4.591/64, alterada pela lei 13.786/2018, que assim dispõe:

Art. 67-A
. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

O inciso II do art. 67-A prevê o limite da retenção da pena convencional por rescisão que não deverá ser superior à 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago. Ou seja, ao adquirente cabe receber de volta 75% (setenta e cinco por cento) da quantia paga, observados os descontos previstos no mesmo diploma legal.

A matéria se encontra, inclusive, sumulada pela Corte Superior:

Súmula 543/STJ.
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

No caso, além do valor pago (R$ 6.942,20), também constitui fato incontroverso que a resolução do contrato se deu por culpa exclusiva da adquirente, ora apelante, que, confessadamente, deixou de promover o pagamento das parcelas ajustadas, por se encontrar em dificuldades financeiras (id. 58695472).

Nesse contexto, é cabível a restituição de 75% (setenta e cinco por cento) do valor pago, descontados os valores devidos a título de IPTU, relativos aos exercícios em que o imóvel esteve em posse da adquirente, bem como de faturas de água/esgoto e energia elétrica, vencidas durante o mesmo período, nos termos dos incisos I e IV e §3o do artigo 67-A da Lei no 4.591/64:

Art. 67-A
. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:

I - a integralidade da comissão de corretagem;

II - a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

§ 1o Para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.

§ 2o Em função do período em que teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput

e no § 1o deste artigo, pelos seguintes valores:

I -
quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel
;

II - cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;

III -
valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die
;

IV
- demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato
.

§ 3o Os débitos do adquirente correspondentes às deduções de que trata o § 2o deste artigo
poderão ser pagos mediante compensação com a quantia a ser restituída
.

Nesse sentido se orienta a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. PROVIMENTO DO RECURSO PARA FIXAÇÃO DE RETENÇÃO EM 25% SOBRE OS VALORES PAGOS A SEREM RESTITUÍDOS AO ADQUIRENTE. PEDIDO DE DANO MORAL AFASTADO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. OCORRÊNCIA. PROVIMENTO. 1. O autor que sucumbe em parte dos pedidos deve suportar, proporcionalmente, as custas processuais e a verba honorária (art. 86, caput, do CPC). 2. Agravo interno a que se dá provimento.
(AgInt no AgInt no REsp 1825662/AM, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 28/09/2020, DJe 01/10/2020)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE ADVERSA. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA. 1. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial. 2. "Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição da s parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes." (AgInt no REsp 1216477/RS, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe 07/06/2018). 3. Agravo interno desprovido.
(AgInt nos EDcl no AREsp 1657021/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 21/09/2020, DJe 24/09/2020)

Relativamente ao ônus sucumbencial, não merece reparos a sentença impugnada, porquanto, mesmo com o provimento parcial deste apelo, a apelante permanece sucumbente na quase totalidade de sua pretensão, deve arcar com o pagamento integral da verba sucumbencial, a rigor do que dispõe o parágrafo único do artigo 86 do Código de Processo Civil:

Art. 86. Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.

Parágrafo único.
Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e pelos honorários
.

Pelo exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao apelo, para determinar à empresa autora, ora apelada, que promova a devolução, à requerida, ora apelante, de 75% (setenta e cinco por cento) do valor pago (R$ 6.942,20), a título de prestações pela aquisição do imóvel, objeto do contrato em discussão, descontados os valores devidos a título de IPTU, relativos aos exercícios em que o imóvel esteve em posse da adquirente, os valores relativos às faturas de água/esgoto e energia elétrica, vencidas durante o mesmo período e eventualmente não pagas, como pleiteado na inicial, bem como do valor devido a título de fruição, fixado na sentença, com fundamento no artigo 67-A, §3o, da Lei no 4.591/64; tudo a ser apurado em liquidação de sentença.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/11/2020