Tribunal: TJMT
Processo: 0009808-69.2013.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-09-15
Data de publicação: 2020-09-22

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO ESTADUAL E FALTA DE INTERESSE DE AGIR REJEITADAS – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – DANOS MATERIAIS E MORAIS CONFIGURADOS – VALOR INDENIZATÓRIO – RAZOABILIDADE – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – RECURSO DESPROVIDO. 1. “O pedido de ressarcimento dos juros de obra cobrados em contrato de financiamento imobiliário não implica em discussão do contrato de financiamento. Trata-se de discussão sobre a obrigação da promitente vendedora em indenizar prejuízo experimentado pelo consumidor. Portanto, não há que se falar em ilegitimidade passiva da construtora ou em litisconsórcio necessário da Caixa Econômica Federal. Inexistindo interesse da Caixa Econômica Federal a justificar a formação de litisconsórcio passivo necessário, é da Justiça Estadual a competência para julgar e processar a lide que versa sobre eventual descumprimento das cláusulas do ‘Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Bem Imóvel para Entrega Futura e Outros Pactos’ e ‘aditamento’ firmado entre as partes. [...]” (TJMT – Segunda Câmara de Direito Privado - Ap 58449/2016 - Rel. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO – j. 15/03/2017 - DJE 23/03/2017). 2. Demonstrado o atraso injustificado na entrega da obra de imóvel vendido na planta para fins de moradia, devem ser reparados os danos materiais experimentados pelo adquirente, restando configurado ainda o dano moral indenizável na modalidade “in re ipsa”, que dispensa a comprovação de efetivo prejuízo. 3. O valor indenizatório deve ser fixado em patamar elevado o suficiente para impor sanção ao agente e desestimular a reincidência da conduta lesiva.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0009808-69.2013.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]

Parte(s):

[SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA I - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.071/0001-80 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (APELANTE), THIAGO DA ROSA LIMA - CPF: 010.718.260-26 (APELADO), MILTON MARTINS MELLO - CPF: 124.849.701-53 (ADVOGADO), SILZOMAR PEREIRA BEJARANO - CPF: 285.505.521-00 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO ESTADUAL E FALTA DE INTERESSE DE AGIR REJEITADAS –
ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DA OBRA – DANOS MATERIAIS E MORAIS CONFIGURADOS – VALOR INDENIZATÓRIO
– RAZOABILIDADE – MANUTENÇÃO DA SENTENÇA – RECURSO DESPROVIDO. 1.
“O pedido de ressarcimento dos juros de obra cobrados em contrato de financiamento imobiliário não implica em discussão do contrato de financiamento. Trata-se de discussão sobre a obrigação da promitente vendedora em indenizar prejuízo experimentado pelo consumidor. Portanto, não há que se falar em ilegitimidade passiva da construtora ou em litisconsórcio necessário da Caixa Econômica Federal. Inexistindo interesse da Caixa Econômica Federal a justificar a formação de litisconsórcio passivo necessário, é da Justiça Estadual a competência para julgar e processar a lide que versa sobre eventual descumprimento das cláusulas do ‘Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Bem Imóvel para Entrega Futura e Outros Pactos’ e ‘aditamento’ firmado entre as partes. [...]”
(TJMT – Segunda Câmara de Direito Privado - Ap 58449/2016 - Rel. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO – j. 15/03/2017 - DJE 23/03/2017). 2.
Demonstrado o atraso injustificado na entrega da obra de imóvel vendido na planta para fins de moradia, devem ser reparados os danos materiais experimentados pelo adquirente, restando configurado ainda o dano moral indenizável na modalidade
“in re ipsa”
, que dispensa a comprovação de efetivo prejuízo. 3. O valor indenizatório deve ser fixado em patamar elevado o suficiente para impor sanção ao agente e desestimular a reincidência da conduta lesiva.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No 0009898-69.2013.8.11.0041 - CLASSE 198 - CNJ - COMARCA DE CUIABÁ

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ I - SPE LTDA. contra a r. sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 9
a
Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da
ação “
Indenizatória”
(Proc. no 0009808-69.2013.8.11.0041 – Código 803346), ajuizada contra a apelante e também contra GOLDEN GESTÃO DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA. – ME, por THIAGO DA ROSA LIMA, julgou parcialmente procedente o pedido para condenar as requeridas ao pagamento de indenização por danos materiais
“consistentes no ressarcimento das taxas pagas a título de evolução da obra no período compreendido entre 03.04.2012 a 05.10.2013
(acrescidas)
de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo índice INPC, a partir da data de vencimento de cada prestação”
, a ser apurada em fase de liquidação de sentença; ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00, corrigido pelo INPC desde o arbitramento e acrescido de juros legais de 1% ao mês, a partir da citação, bem como ao
“pagamento da multa contratual por inadimplemento prevista no item 5 e seguintes do contrato fls. 45”
. A r. sentença impôs às requeridas, ainda, o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da condenação (cf. Id. no 48137556/48137560 - pág. 4 e Id. no 48137569).

A apelante SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA – CUIABÁ I - SPE LTDA. sustenta, preliminarmente, a sua ilegitimidade passiva em relação ao pedido de declaração de
“inexigibilidade da cobrança realizada em decorrência do contrato de financiamento realizado com a Caixa Econômica Federal que prevê a cobrança de juros durante a fase de construção do empreendimento”
, enfatizando que a cobrança de
“juros referentes ao período de construção do imóvel
(...)
não decorreu de disposição contratual da Apelante, mas de determinação do contrato da CEF, sobre o qual apenas a Caixa Econômica Federal possui ingerência e possibilidade de negociação”
(cf. Id. no 48137571 - pág. 5/6).

Afirma que, como consequência da sua ilegitimidade em relação ao pedido de declaração de
“inexigibilidade da cobrança realizada em decorrência do contrato de financiamento realizado com a Caixa Econômica Federal que prevê a cobrança de valores denominados ‘juros de obras’”
(cf. Id. no 48137571 - pág. 9), já que o pagamento de referidos valores foi feito diretamente a referido agente financeiro, deve ser reconhecida a incompetência do Juízo estadual para processamento e julgamento do feito, diante do interesse da CEF na lide.

Ainda em preliminar, argui a falta de interesse de agir do autor/apelado em relação ao pedido de devolução de valores pagos a título de juros de obra e de alugueis, argumentando que
“não há qualquer comprovação de que o Apelado efetu
(ou)
o pagamento a título de juros de obra, tampouco de que fora cobrado para pagamento”
, sendo que eventual pagamento não foi feito a ela, apelante (cf. Id. no 48137571 - pág. 16).

Quanto ao mérito, sustenta a inexistência de atraso na entrega da obra, afirmando que a entrega estava dentro do prazo de tolerância de 12 meses previsto no item 06 do “Quadro Resumo”, em razão da necessidade de prévia liberação de recursos pelo agente financeiro, de quitação integral do contrato e de expedição do “Habite-se”.

Discorre sobre a diferença entre
“os prazos para conclusão das obras de cada uma das etapas de construção do empreendimento
(e aqueles)
relativos a entrega das chaves e posse aos clientes adquirentes”
, concluindo que no caso dos autos, como a solicitação de liberação dos recursos financeiros em relação à 3a etapa do empreendimento foi feita em 03/12/2012
“o prazo de 12 (doze) meses após a liberação dos recursos financeiros expirou em 03/12/2013”
, sendo que
“após referido prazo, a Apelante ainda teria o prazo de 120 (cento e vinte) dias úteis para realizar a entrega das chaves ao Apelado, que se findaria em 29/05/2014”
, e as chaves foram entregues ao autor/apelado em 24/05/2013, pelo que não haveria falar em descumprimento contratual por parte da apelante

(cf. Id. no 48137571 - pág. 19/20).

Sustenta, ainda, a impossibilidade de revisão judicial do contrato, porque não comprovada pelo autor/apelado a existência de fato superveniente que tornou a obrigação excessivamente onerosa, nos termos do art. 6o, V, do Código de Defesa do Consumidor, além do que não foi alegada ou comprovada a ocorrência de vício resultante de erro, dolo, coação, simulação ou fraude no momento da assinatura do contrato.

Destaca que o contrato foi livremente celebrado pelas partes, impondo-se a manutenção das cláusulas pactuadas em
observância ao princípio do “
pacta sunt servanda
”, inexistindo qualquer vício ou abusividade na avença, e defende a legitimidade de cobrança de juros de obra em período anterior à entrega das chaves nos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis em construção sob o regime de incorporação imobiliária.

Alega, por fim, que devem ser afastadas as condenações ao pagamento da multa contratual e de indenização por danos morais, insistindo em que não houve descumprimento do contrato por culpa da apelante e que a unidade foi entregue ao autor/apelado dentro do prazo de carência previsto na avença, não estando presentes os requisitos da responsabilidade civil, questionando, ainda, o valor fixado a título de indenização, reputando-o excessivo.

Pede, pois, o provimento do apelo, com a reforma da sentença, para que seja julgado improcedente o pedido autoral, afastando-se as condenações impostas à apelante (cf. Id. no 48137571).

O apelado ofertou contrarrazões,
dando combate às razões recursais e requerendo o desprovimento do apelo (cf. Id. no 48137580)
.

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 28 de agosto de 2020.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O (Preliminares – Ilegitimidade passiva e
incompetência do Juízo estadual
)

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

A apelante suscita, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva em relação aos pedidos de declaração de inexigibilidade da cobrança de juros durante a fase de construção do empreendimento/juros de obra, pois a cobrança de referidos valores decorre de contrato de financiamento celebrado com a Caixa Econômica Federal e o seu pagamento foi feito diretamente ao agente financeiro, o que, por consequência, implica a incompetência do Juízo estadual para processamento e julgamento do feito, diante do interesse da CEF na lide.

Ocorre que em nenhum momento o autor/apelado formulou pedido de “declaração de inexigibilidade da cobrança” de valores referentes a juros de obra ou quaisquer outros valores decorrentes do contrato de financiamento celebrado com a Caixa Econômica Federal, mas apenas pleiteou a reparação dos danos materiais que teve que suportar com o aumento do montante financiado junto ao agente financeiro, por conta da demora na celebração de referido financiamento, demora esta que, segundo alega, decorreu do atraso injustificado imputado à ré/apelante na conclusão do empreendimento.

Assim, não há falar em ilegitimidade passiva da ré/apelante, tampouco em inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda e consequente competência Justiça Federal para julgar o feito.

A propósito:

EMENTA: “APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA (PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA) - JUROS DE OBRA - ILEGITIMIDADE PASSIVA - COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL - PRELIMINARES REJEITADAS - DANOS MORAIS DEVIDOS - QUANTUM ARBITRADO COM ADEQUAÇÃO - LUCROS CESSANTES DESCABIDOS - IMÓVEL QUE NÃO PODE SER CEDIDO, ALIENADO OU DADO EM LOCAÇÃO ANTES DA QUITAÇÃO DO FINANCIAMENTO HABITACIONAL - LEI No. 12.424/2011 - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [...] A CEF não é litisconsorte passiva necessária em Ação que não questiona propriamente a cobrança desse encargo por parte da instituição financeira, mas sim o seu recebimento pela construtora durante o atraso da obra. [...]”. (TJMT - QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO - Ap 18236/2018 – Rel. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO - Julgado em 18/04/2018 - Publicado no DJE 23/04/2018).

EMENTA: “RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO - AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL (ILEGITIMIDADE) - REJEITADA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA E DAS CHAVES – EXAURIMENTO DE TODOS OS PRAZOS CONTRATUAIS - ATRASO INJUSTIFICADO - DANOS MORAIS – CONFIGURADOS – DEVER DE INDENIZAR - DANOS MATERIAIS (DANOS EMERGENTES) - ALUGUÉIS - COMPROVADOS – “TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA” – DEVOLUÇÃO DEVIDA NA FORMA SIMPLES - SENTENÇA REFORMADA – [...] 1. A inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda é desnecessária, pois ela atuou somente como agente financeiro responsável pelo financiamento realizado pelo Apelado, continuando a Construtora com a obrigação de cumprir os prazos pactuados [...].” (TJMT - SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO - Ap 152033/2017 - Rel. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO -

Julgado em 21/03/2018 - Publicado no DJE 11/04/2018).

EMENTA: “APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO – REJEITADA - ATRASO INJUSTIFICADO DA CONSTRUTORA - CASO FORTUITO NÃO COMPROVADO – RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE JUROS DE OBRA E COMISSÃO DE CORRETAGEM MANTIDOS - DANOS MORAIS - CARACTERIZAÇÃO - REDUÇÃO DA INDENIZAÇÃO - DESCABIMENTO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO. Não merece acolhimento a preliminar de incompetência da Justiça Comum Estadual em razão da necessidade de se incluir a Caixa Econômica Federal (CEF) no polo passivo da lide, porquanto na qualidade de mera gestora do financiamento, esta não tem responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel que causou os danos narrados pelo autor. [...]”. (TJMT - QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO - Ap 123963/2017 - Rel. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES - Julgado em 11/04/2018 - Publicado no DJE 13/04/2018).

EMENTA: “RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL PARA ENTREGA FUTURA E OUTROS PACTOS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES: NECESIDADE DE INCLUSÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL NO POLO PASSIVO DA LIDE – INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL E ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM – REJEIÇÃO – [...] O pedido de ressarcimento dos juros de obra cobrados em contrato de financiamento imobiliário não implica em discussão do contrato de financiamento. Trata-se de discussão sobre a obrigação da promitente vendedora em indenizar prejuízo experimentado pelo consumidor. Portanto, não há que se falar em ilegitimidade passiva da construtora ou em litisconsórcio necessário da Caixa Econômica Federal. Inexistindo interesse da Caixa Econômica Federal a justificar a formação de litisconsórcio passivo necessário, é da Justiça Estadual a competência para julgar e processar a lide que versa sobre eventual descumprimento das cláusulas do “Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Bem Imóvel para Entrega Futura e Outros Pactos” e “aditamento” firmado entre as partes. [...]”. (TJMT - SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO - Ap 58449/2016 - Rel. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO - Julgado em 15/03/2017 - Publicado no DJE 23/03/2017).

Rejeito, pois, as preliminares de ilegitimidade passiva e
incompetência do Juízo estadual.

V O T O (Preliminar – Falta de interesse de agir)

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

A apelante suscita, ainda, preliminar de falta de interesse de agir do autor/apelado em relação ao pedido de devolução de valores pagos a título de juros de obra e de alugueis, argumentando que
“não há qualquer comprovação de que o Apelado efetu
(ou)
o pagamento a título de juros de obra, tampouco de que fora cobrado para pagamento”
, sendo que eventual pagamento não foi feito a ela, apelante (cf. Id. no 48137571 - pág. 16).

No que se refere ao pedido de restituição dos valores pagos a título de juros de obra, o raciocínio é exatamente aquele exposto quando da rejeição da preliminar de ilegitimidade passiva da apelante.

Ou seja, o autor não pleiteou o reembolso desses valores por supostamente ter efetuado o pagamento à ré/apelante; o que ele requereu na inicial e a sentença lhe concedeu foi a reparação do prejuízo material suportado em razão do atraso na entrega do empreendimento, que gerou a demora na celebração do contrato de financiamento imobiliário, sendo que os chamados “juros de obra” seriam os valores supostamente pagos a maior em razão de conduta lesiva imputada à ré, cuja apuração do montante final o Juízo singular determinou que seja feita em fase de liquidação de sentença.

A manutenção ou não da sentença em relação a essa condenação é questão que deve ser apreciada em conjunto com o mérito recursal, por decorrer da análise de existência ou não de responsabilidade da ré/apelante pelo suposto atraso na entrega da obra.

Quanto ao pedido de devolução de valores pagos a título de alugueis, a ré/apelante é que não possui interesse recursal, já que esse pedido foi rejeitado pela sentença apelada, justamente por ausência de comprovação do desembolso dos respectivos valores por parte do autor.

Assim, rejeito a preliminar de falta de interesse de agir suscitada pela ré/apelante e passo à análise do mérito do recurso.

V O T O (Mérito)

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Em 14/03/2013 o autor ajuizou a presente ação alegando que em 11/05/2011 celebrou com a ré/apelante Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra para aquisição de unidade autônoma residencial futura identificada como “Casa no 448, Modelo TN87, com aproximadamente 88,60 m2, Fachada F7, localizada na 3a Etapa do Empreendimento Condomínio Rio Coxipó, com endereço na Rua Sem Denominação, Área “1” (Jd. Imperial), no Bairro Coxipó da Ponte, em Cuiabá/MT, e que não obstante o cumprimento das obrigações que lhe competiam, a parte ré não teria cumprido integralmente a sua parte na avença, tendo em vista que em 03/04/2012 havia expirado o prazo de entrega da unidade, já considerado o prazo de tolerância fixado no contrato, e ainda teria negado o direito de visita ao empreendimento a fim de que o autor pudesse fiscalizar a real situação da obra, pelo que requereu a condenação da parte requerida ao pagamento de indenização por danos morais e materiais decorrente do atraso injustificado na entrega do imóvel.

Pelo contrato ficou ajustado o valor de R$ 166.639,68 pela aquisição do imóvel, que seria pago na forma ajustada no Item 4 do Quadro Resumo (cf. Id. no 48132533 - pág. 3):

Em relação à entrega do imóvel, a Cláusula 6a prevê que (cf. Id. n° 48132536 - Pág. 3):

E
is a redação do mencionado item 06 do Quadro Resumo (cf. Id. no 48132533 - pág. 3):

A r. sentença julgou o pedido parcialmente procedente, reconhecendo que houve atraso na entrega da obra por parte da ré/apelante, e por isso a condenou ao pagamento de indenização ao autor/apelado pelos danos materiais e morais sofridos, afastando apenas o reembolso dos valores referentes à comissão de corretagem e aos alugueis, por ausência de comprovação quanto ao seu desembolso pelo autor.

Eis o cerne das razões de decidir da sentença apelada:

(...)
pelo que se denota dos autos, há cláusula de tolerância prevista no contrato firmado entre as partes, a qual prorroga o prazo de entrega do imóvel por mais 120 (cento e vinte) dias.

Com efeito, o item 6.1.1 da cláusula sexta e o capítulo 6o, do aludido pacto, preveem:

“6 – DA CONCLUSÃO DA OBRA DA UNIDADE AUTÔNOMA:

6.1.1 Em ocorrendo a liberação dos Recursos Financeiros, incialmente, para uma só etapa construtiva do Empreendimento, o prazo de conclusão da Unidade Autônoma ela vinculada, será de 12 (doze) meses contados da data de tal liberação”. (fls. 37).

“CAPÍTULO 6: DO PRAZO DE CONCLUSÃO DA OBRAS DA UNIDADE:

6.1. As obras da Unidade objeto desta contratação deverão estar concluídas no prazo previsto no item 06 do QUADRO RESUMO, admitida uma tolerância de 120 (cento e vinte) dias úteis, e ressalvados, ainda, os atrasos provocados por motivo de força maior ou caso fortuito, nos termos do artigo 393 e parágrafos do Código Civil, hipótese em que o prazo da obra será prorrogado por tanto quanto for o da paralisação da mesma, mais o necessário para a retomada do ritmo normal dos serviços...” (fl. 49)

Nesta esteira, a previsão de prorrogação da entrega da obra por 120 (cento e vinte dias) prevista no capítulo sexto, afigura-se lícita, vez que estabelecida de forma proporcional. Digo isso, porque é de conhecimento público e notório que a construção civil envolve diversas variáveis, tais como materiais, mão-de-obra, inadimplência, entre outros, sendo razoável, repiso, a prorrogação do prazo de entrega de 120 (cento e vinte dias), tendo em vista a dificuldade na definição exata do término da obra, mormente no caso vertente que envolve inúmeras unidades autônomas.

(...)

Não obstante tais constatações, bem como o desacerto da afirmativa segundo a qual resta impossibilitada a revisão das cláusulas do contrato, o certo é que não prosperam as teses das requeridas relacionadas a inexistência de atraso, tendo em vista que pelo que se verifica dos autos, foi extrapolado o prazo para entrega do imóvel.

Vale destacar que, quanto às cláusulas que estabelecem o prazo para entrega, se o prazo é incerto, condicionado a eventos futuros e incertos, deve-se anular tal previsão por se mostrar desarrazoada, mas não é o caso dos autos, visto que o prazo estabelecido, de um ano após a liberação do financiamento, não é incerto e não se mostra desproporcional, in verbis:

(...)

Por conseguinte, retornando ao item 6.1.1 do quadro resumo (fls. 37) e levando em consideração a notificação datada de 11.05.2011, informando a liberação dos valores e início da contagem dos prazos em 03.12.2010, tem-se a data de 03.04.2012 como prazo fatal para entrega do imóvel, já somado o prazo de tolerância, e segundo informação da autora, somente foi entregue em 05.10.2013, informação esta que não foi rechaçada pela requerida.

A ré não se desincumbiu de seu ônus e não trouxe aos autos laudo de vistoria e entrega de chaves, a fim de demonstrar a data efetiva da entrega, de modo que, resta incontroverso que o imóvel somente foi entregue em 05.10.2013.

Frise-se que a simples emissão da Carta de Habite-se não configura a entrega do imóvel, somente constitui uma referência de que este “poderia” ser entregue, mas não caracteriza o cumprimento da obrigação, porquanto a efetiva entrega do imóvel se dá mediante o recebimento das chaves pelo adquirente.

Constatado o atraso, por consequência inarredável, o ato ilícito que ultrapassou os limites do tolerável, surgindo o dever de indenizar.

A situação fática não retrata uma frustração qualquer, causada por um negócio não concluído, porque não se está diante da compra de um objeto útil ao lazer ou da realização de um anseio de consumo, mas, representa o rompimento do sonho da casa própria, alcançado, via de regra, com extremo sacrifício. Por conseguinte, impõe-se o reconhecimento da responsabilidade das requeridas pelo dano sofrido.

Avançando na solução da celeuma, quanto ao pedido de dano material, referente aos alugueis pagos no período de atraso na entrega da obra, restando caracterizada a mora das rés, devem ser responsabilizadas por tais despesas, no entanto, denota-se que o autor não se desincumbiu do ônus da prova, não demonstrando efetivamente os valores pagos a título de aluguel, se restringindo a juntar somente o contrato de locação, que, sozinho, não é capaz de comprovar as despesas.

Em igual sentido, o artigo 944 do CC institui que a indenização afere-se pela extensão do dano, sendo imperiosa a prova e quantificação para seja fixada a indenização, no caso dos autos, não tendo ficado devidamente comprovada a extensão dos prejuízos, deve ser afastado o pedido.

Nesse sentido:

(...)

O autor alega a ilegalidade da cobrança de corretagem, pois não foi informado em nenhum momento acerca do valor pago, devendo tal quantia ser lhe restituída.

(...)

Inobstante os fatos e documentos colacionados pelo autor, verifica-se que não logrou êxito em comprovar o pagamento da taxa de comissão de corretagem, não fazendo jus a indenização por esse motivo.

Quanto à correção monetária durante a fase de evolução da obra e quanto aos juros de mora, é patente a inexistência de ilegalidade ou abusividade na correção monetária sobre o saldo devedor, ainda que existente a mora na entrega do imóvel por culpa da (s) demandada (s), uma vez que: “a atualização do contrato se destina exclusivamente a recomposição do valor da moeda, não sendo capaz de ocasionar bonificação ou acréscimo patrimonial para construtora em detrimento do comprador”, nos termos da recente decisão proferida pelo E. Tribunal Estadual, eis a ementa:

(...)

Embora não seja novidade, importante salientar que a mora teve início com descumprimento do prazo estipulado na avença contratual, desde 03.04.2012, por culpa da parte promovida, não devendo incidir JUROS durante esse período, apenas correção monetária.

(...)

Com relação à taxa de evolução da obra/juros na fase de obra, trata-se de obrigação prevista no contrato firmado com a Caixa Econômica Federal e é devida pelo autor até o encerramento da obra, com a entrega do imóvel passaria a ser cobrado o valor da parcela do financiamento, havendo então a amortização do débito, conforme cláusula contratual. No caso dos autos houve um atraso injustificado na entrega do imóvel, não podendo este ônus ser arcado pelo autor, que além de ver frustrada a sua expectativa de usufruir o bem adquirido, acabaram arcando com prejuízos pela demora na entrega do bem.

Desta forma, deve ser imputada a requerida, que descumpriu com os termos do contrato, o ônus de ressarcir os valores pagos pelo autor a título de taxa de evolução de obra cobrada pela Caixa Econômica Federal entre a data fixada no contrato para o encerramento da obra, 03.04.2012, e o término da efetiva cobrança irregular, cujo valor deverá ser apurado na fase de liquidação de sentença.

Nesse sentido:

(...)

Com relação a legitimidade para restituição da taxa de evolução da obra, que é cobrada exclusivamente pelo agente financeiro - Caixa Econômica Federal, o entendimento atual é que não afasta a responsabilidade das demandadas na devolução de tal quantia. Isto porque, no caso, a parte ré é a responsável pela execução da obra, assim sendo responsável também pelo pagamento da devolução da referida taxa, já que deu causa ao atraso, afigurando-se desarrazoado que o consumidor tenha esse ônus.

Sendo assim, ainda que o pagamento tenha sido efetuado à Caixa Econômica Federal, o descumprimento do contrato se deu por culpa das rés, devendo ser condenadas ao pagamento da devolução da referida taxa.

(...)

Quanto ao dano moral, assim o conceitua S.J. de Assis Neto: "É a lesão ao patrimônio jurídico materialmente não apreciável de uma pessoa. É a violação do sentimento que rege os princípios morais tutelados pelo direito". (Dano Moral - Aspectos Jurídicos, Ed. Bestbook, 1a ed., segunda tiragem, 1.998).”

O dano moral ocorre quando há violação a um dos direitos da personalidade, como a integridade física ou psicológica, liberdade, honra, imagem, nome, dentre vários outros direitos que asseguram a dignidade da pessoa humana.

Embora o STJ tenha entendido que a indenização por danos morais decorrente do atraso na entrega do imóvel não possui caráter absoluto e não é presumível (RECURSO ESPECIAL 2016/0253093-5), no caso em discussão houve atraso considerável, extrapolando o prazo

contratualmente ajustado, gerando frustração das expectativas de melhoria de qualidade de vida.

Portanto, é inegável que os danos causados ao (s) autor (es) e o nexo de causalidade entre a ação e o dano, impõe a (s) requerida (s) o dever de indenizar (em) com base na responsabilidade objetiva decorrente do risco da atividade, seja com fundamento no artigo 37, § 6o, da CF/88, seja com base no artigo 927, parágrafo único, do CC, ou ainda, com base no art. 14 do CDC.

É sempre útil lembrar que a responsabilidade que incide o fornecedor de serviços e produtos é, por força dos artigos 14 e 18 da Lei 8.078/90, objetiva e configura-se independentemente da caracterização da culpa, sendo suficiente o ato ilícito, o nexo de causalidade e o dano, que como já dito, é, neste caso, presumido.

(...)

Nessa esteira, comprovado o fato e presente o dano moral indenizável, tenho por razoável e proporcional a fixação do dano moral em R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Quanto à possibilidade de inversão da Cláusula Penal em favor do consumidor, o STJ, sobre tal matéria, fixou a seguinte tese, em sede de Recurso Repetitivo (Resp. 1.614.721/DF):

(...)

In casu, deve ser a multa prevista nas cláusulas 5 e seguintes do contrato (fls. 45) invertida em desfavor da construtora por inadimplemento contratual.

Diante do exposto, com fulcro no artigo 487, I do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação para CONDENAR as demandadas:

Ao pagamento de DANOS MATERIAIS consistentes no ressarcimento das taxas pagas à título de evolução da obra no período compreendido entre 03.04.2012 a 05.10.2013. Os valores apurados deverão ser acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e correção monetária pelo índice INPC, a partir da data de vencimento de cada prestação;

A indenizar a parte requerente pelos prejuízos de ordem moral causados e, sabendo do caráter preventivo dessa condenação, que tem também a finalidade de impedir que tais práticas voltem a acontecer, fixo o valor da indenização, em R$ 10.000,00 (dez mil reais), importância que considero ponderada e razoável, capaz de traduzir justa reparação, sem configurar enriquecimento ilícito, corrigidos pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença - Súmula 362, STJ), mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação.

Ao pagamento da multa contratual por inadimplemento prevista no item 5 e seguintes do contrato fls. 45.

CONDENO ainda, as requeridas, ao pagamento das custas processuais, bem como a arcar com os honorários advocatícios, que, nos termos do que preceitua o §§ 2o e 8o do art. 85 do CPC, arbitro em 10% (Dez por cento) sobre o valor da condenação.
(cf. Id. no 48137556 - pág. 3 a Id. no 48137560 - pág. 4).

A requerida busca a reforma da sentença ao argumento de que não houve atraso
na entrega da obra, afirmando que
a entrega estava dentro do prazo de tolerância de 12 meses previsto no item 06 do “Quadro Resumo”, em razão da necessidade de prévia liberação de recursos pelo agente financeiro, de quitação integral do contrato e de expedição do “Habite-se”.

Discorre sobre a diferença entre
“os prazos para conclusão das obras de cada uma das etapas de construção do empreendimento
(e aqueles)
relativos a entrega das chaves e posse aos clientes adquirentes”
, concluindo que no caso dos autos, como a solicitação de liberação dos recursos financeiros em relação à 3a etapa do empreendimento foi feita em 03/12/2012
“o prazo de 12 (doze) meses após a liberação dos recursos financeiros expirou em 03/12/2013”
, sendo que
“após referido prazo, a Apelante ainda teria o prazo de 120 (cento e vinte) dias úteis para realizar a entrega das chaves ao Apelado, que se findaria em 29/05/2014”
, e as chaves foram entregues ao autor/apelado em 24/05/2013, pelo que não haveria falar em descumprimento contratual por parte da apelante

(cf. Id. no 48137571 - pág. 19/20).

Ocorre que, compulsando os autos, verifica-se que, a
o contestar o pedido inicial, a ré/apelante sustentou, entre outras teses, a inexistência de atraso na entrega da obra, invocando os termos do Item 6 do Quadro Resumo acima transcrito, discorrendo acerca da diferença entre os prazos para conclusão das obras de cada uma das etapas de construção do empreendimento e os prazos relativos à entrega das chaves e posse das unidades residenciais aos clientes/adquirentes, destacando que a unidade adquirida pelo autor pertence à 3a etapa do empreendimento, e que, pelo contrato celebrado em 11/05/2011 entre as partes, foi fixada
“a data

inicial para a entrega das unidades da primeira etapa em 11.05.2012”
(cf. Id. no 48137519 - pág. 5).

Afirmou, ainda, que
“os prazos de conclusão de obras são diretamente ligados às datas de formalização dos contratos para obtenção de recursos e construção das 528 casas do empreendimento,
(enquanto)
o prazo de entrega das chaves é de até 60 (sessenta) dias úteis contados da data da efetiva conclusão das obras da casa, condicionada a sua habitabilidade e está disciplinada no Capítulo 7o do instrumento”
, sendo que,
“firmados esses contratos de financiamento
(...)
deve a incorporadora concluir as obras dos imóveis no prazo de até 12 (doze) meses, podendo se estender por mais cento e vinte (120) dias úteis, tudo conforme pactuado no Capítulo 6o do instrumento”
(cf. Id. no 48137520 - pág. 1).

Porém, ao justificar o atraso na entrega das obras, limitou-se a sustentar a demora na expedição do “Habite-se” pela Prefeitura Municipal de Cuiabá (cf. Id. no 48137520 - pág. 1/2), em nenhum momento se insurgindo contra o documento juntado pelo autor com a petição inicial, que apontava que a liberação dos recursos financeiros teria ocorrido em 03/12/2010 (cf. Id. no 48132545 - pág. 3).

A ré sequer juntou na ocasião qualquer documento que comprovasse que a efetiva liberação de recursos ocorreu em data distinta, constituindo, pois, inovação recursal a alegação apenas em sede de apelação no sentido de que não houve atraso na entrega das chaves, ocorrida supostamente em 24/05/2013, ao fundamento de que a liberação de recursos financeiros especificamente para a etapa à qual pertence a unidade residencial adquirida pelo autor ocorreu em 03/12/2012, e que por isso
“o prazo de 12 (doze) meses após a liberação dos recursos financeiros expirou em 03/12/2013”
, bem como que
“após referido prazo, a Apelante ainda teria o prazo de 120 (cento e vinte) dias úteis para realizar a entrega das chaves ao Apelado, que se findaria em 29/05/2014”
(cf. Id. no 48137571 - pág. 19/20).

Outrossim, o documento tardiamente juntado somente com o recurso de apelação, denominado “Solicitação de Liberação” (cf. Id. no 48137574), também não é apto a demonstrar que somente nessa data houve liberação de recursos destinados especificamente à etapa à qual pertence o imóvel do autor, pelo que não é suficiente para demonstrar o desacerto da sentença apelada.

A entrega da obra também não pode ser vinculada à concessão de financiamento, ou à expedição de “Habite-se”, ou a qualquer outro negócio jurídico.

A propósito:

EMENTA: RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos. (STJ - SEGUNDA SEÇÃO - REsp 1729593/SP - Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE - julgado em 25/09/2019 - DJe 27/09/2019).

Assim, demonstrado o atraso na entrega da obra, já que as chaves foram entregues ao autor somente em 07/10/2013 (cf. Id. no 48137533 – pág. 3), bem como que em decorrência disso o contrato de financiamento imobiliário celebrado pelo autor/apelado com a Caixa Econômica Federal para pagamento de parte do preço acabou sendo onerado, causando-lhe prejuízos materiais, deve ser mantida a condenação da parte ré ao ressarcimento das taxas pagas a título de evolução da obra no período compreendido entre a data limite para a entrega do empreendimento e a efetiva entrega das chaves ao autor/apelado.

No que diz respeito aos danos morais,
este eg. Tribunal de Justiça já consolidou o entendimento de que, demonstrado o atraso injustificado na entrega da obra de imóvel vendido na planta para fins de moradia, resta configurado o dano moral indenizável na modalidade
“in re ipsa”
, que dispensa a comprovação de efetivo prejuízo.

A propósito:

EMENTA: “RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – UNIDADE EM CONJUNTO HABITACIONAL – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – (...) DANO MORAL CONFIGURADO – INDENIZAÇÃO DEVIDA – (...) A frustração, decepção e insegurança em razão da demora na entrega do imóvel configuram dano moral passível de indenização. A fixação do valor da indenização por danos morais em R$ 15.000,00, pauta-se pela aplicação dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que resta mantido” (TJMT –
2a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
– RAC 26204/2017 – Rel. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO – j. 28/06/2017, Publicado no DJE 03/07/2017).

EMENTA:

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – IMÓVEL RESIDENCIAL – ATRASO NA ENTREGA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA INCONTROVERSA – (...) DANO MORAL – CONFIGURAÇÃO – RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESTA, PARCIALMENTE PROVIDO. (...) O inadimplemento contratual da construtora, ao deixar de entregar o imóvel no prazo programado, configura ato ilícito passível de ser indenizado, nos termos do art. 186 e 927 do Código Civil, pois além dos danos materiais, comprovados documentalmente, causa um grave abalo psicológico ao adquirente, uma vez que frustra a expectativa de realizar o sonho da moradia própria, excedendo o limite do mero aborrecimento” (TJMT –
3a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
– RAC 82245/2017 – Rel. DES. DIRCEU DOS SANTOS – j. 31/01/2018, Publicado no DJE 06/02/2018).

EMENTA:
“APELAÇÃO CIVEL - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – (...) ATRASO INJUSTIFICADO DA CONSTRUTORA – (...) DANOS MORAIS - CARACTERIZAÇÃO – (...) A empresa que exerce atividade de construção responderá pelos danos morais decorrentes do atraso excessivo e injustificado na entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda” (TJMT –
4a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
– RAC 123963/2017 – Rel. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES – j. 11/04/2018, Publicado no DJE 13/04/2018).

O valor indenizatório fixado pela sentença (R$ 10 mil) não merece redução, eis que atende correta, razoável e proporcionalmente o duplo caráter punitivo e pedagógico da condenação, sendo elevado o suficiente para impor sanção à conduta lesiva e desestimular sua reincidência, sem gerar enriquecimento ilícito da parte lesada pelo atraso na entrega do imóvel.

Pelo exposto, nego provimento ao recurso.

Atento ao disposto no art. 85, §11, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da condenação.

Custas pela apelante.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 15/09/2020