Tribunal: TJMT
Processo: 0014285-48.2015.8.11.0015
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-05-20
Data de publicação: 2020-06-30

Ementa:
SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
RECURSO DE APELAÇÃO - PJE – 0014285-48.2015.8.11.0015
APELANTE(S):
APELANTE:
IVANILDO RAMOS VIEIRA, IVANILDO R. VIEIRA
E CAMPING PORTAL DA AMAZÔNIA
ALCEU GARCIA
APELADO:
APELADO(S):
ALCEU GARCIA
CAMPING CLUB PORTAL DA AMAZÔNIA, IVANILDO R VIEIRA E IVANILDO RAMOS VIEIRA
E M E N T A
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO CONDOMINIAL – AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA - COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO - ILEGALIDADE – RESTITUIÇÃO DE TAXA DE REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA DEVIDA – DANO MORAL CARACTERIZADO - RECURSOS DE APELAÇÃO DOS AUTORES PROVIDO E APELO DE CAMPING CLUB NÃO CONHECIDO.
Se o autor/apelante adquiriu cinco lotes com o compromisso de se tratar de condomínio, sem conseguir obter o título dominial, porque o local se transformou em um bairro do município de Sinop/MT, onde não existiu sequer uma assembleia ou um administrador condominial, a cobrança de taxa condominial se mostra ilegal pelo flagrante descumprimento contratual pela parte requerida.
Se a taxa condominial era prevista para pagar manutenção, taxa de administração e folha de pagamento de empregados do condomínio, o qual nunca existiu, portanto totalmente ilegal sua cobrança, deve o autor/apelante ser reembolsado pelo que pagou.
Em se tratando de descumprimento contratual, na medida em que o autor teve de ajuizar demanda para conseguir a regularização dos lotes adquiridos depois de mais de 10 anos, impõe-se o dever de indenizar por danos morais.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0014285-48.2015.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Condomínio, Despesas Condominiais]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[ALCEU GARCIA - CPF: 632.537.551-34 (APELADO), ELCIO CALIXTO DA SILVA JUNIOR - CPF: 029.059.429-40 (ADVOGADO), IVANILDO RAMOS VIEIRA (APELANTE), IVANILDO R VIEIRA - CNPJ: 00.955.104/0001-50 (APELANTE), REBEKA VIEIRA - CPF: 986.611.831-20 (ADVOGADO), CAMPING CLUB PORTAL DA AMAZONIA - CNPJ: 12.667.971/0001-79 (APELANTE), CAROLINE TAVARES PEREZ DOS REIS - CPF: 328.458.168-55 (ADVOGADO), CAMPING CLUB PORTAL DA AMAZONIA - CNPJ: 12.667.971/0001-79 (APELADO), CAROLINE TAVARES PEREZ DOS REIS - CPF: 328.458.168-55 (ADVOGADO), IVANILDO R VIEIRA - CNPJ: 00.955.104/0001-50 (APELADO), IVANILDO RAMOS VIEIRA (APELADO), REBEKA VIEIRA - CPF: 986.611.831-20 (ADVOGADO), ALCEU GARCIA - CPF: 632.537.551-34 (APELANTE), ELCIO CALIXTO DA SILVA JUNIOR - CPF: 029.059.429-40 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE PROVEU O RECURSO DE IVANILDO RAMOS TEIXEIRA, NÃO CONHECEU O RECURSO DE CAMPING CLUB PORTAL DA AMAZÔNIA, E, POR MAIORIA, VENCIDO O RELATOR, PROVEU O APELO DE ALCEU GARCIA, NOS TERMOS DO VOTO DA 2. VOGAL, VENCIDO O RELATOR.

E M E N T A

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO - PJE – 0014285-48.2015.8.11.0015

APELANTE(S):

APELANTE:

IVANILDO RAMOS VIEIRA, IVANILDO R. VIEIRA

E CAMPING PORTAL DA AMAZÔNIA

ALCEU GARCIA

APELADO:

APELADO(S):

ALCEU GARCIA

CAMPING CLUB PORTAL DA AMAZÔNIA, IVANILDO R VIEIRA E IVANILDO RAMOS VIEIRA

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL
–
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO CONDOMINIAL – AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA -
COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO - ILEGALIDADE – RESTITUIÇÃO DE TAXA DE REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA DEVIDA – DANO MORAL CARACTERIZADO - RECURSOS DE APELAÇÃO DOS AUTORES PROVIDO E APELO DE CAMPING CLUB NÃO CONHECIDO.

Se o autor/apelante adquiriu cinco lotes com o compromisso de se tratar de condomínio, sem conseguir obter o título dominial, porque o local se transformou em um bairro do município de Sinop/MT, onde não existiu sequer uma assembleia ou um administrador condominial, a cobrança de taxa condominial se mostra ilegal pelo flagrante descumprimento contratual pela parte requerida.

Se a taxa condominial era prevista para pagar manutenção, taxa de administração e folha de pagamento de empregados do condomínio, o qual nunca existiu, portanto totalmente ilegal sua cobrança, deve o autor/apelante ser reembolsado pelo que pagou.

Em se tratando de descumprimento contratual, na medida em que o autor teve de ajuizar demanda para conseguir a regularização dos lotes adquiridos depois de mais de 10 anos, impõe-se o dever de indenizar por danos morais.-

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

ALCEU GARCIA ingressou na Comarca de SINOP com uma ação que denominou de ORDINÁRIA DE NULIDADE DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER, PEDIDO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS em face de IVANILDO RAMOS VIEIRA, IVANILDO RAMOS VIEIRA – INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA e CAMPING CLUB PORTRAL DA AMAZONIA, todos identificados e representados nos autos.

Sustentou: Que adquiriu dos requeridos 05 (cinco) lotes dos requeridos. Que foi combinada uma taxa mensal de 50% (cinqüenta por cento) do salário mínimo, destinando 50% para folha de pagamento dos empregados; 35% (trinta e cinco por cento) para melhoramentos e 15% (quinze por cento) pertinente a taxa de administração dos requeridos. Que não houve os investimentos, sendo utilizado para proveito dos requeridos, apenas. Que se trata o CAMPING CLUB de verdadeiro bairro do município de SINOP, descaracterizando desta figura a figura de condomínio. Fundamenta que ‘é fato de que o referido ‘condomínio’ não são efetuadas assembléias regulares, não há eleição de seus administradores e a malfadada taxa de manutenção condominial imposta pelos requeridos, vinculada ao salário mínimo esta em desconforme com o artigo 7°, inciso IV, da Carta Constitucional.

Pretendeu: declaração de nulidade e exigibilidade da taxa cobrada; sua restituição das taxas cobradas ilegalmente, anotando o valor inicial de R$ 16.738,00 (dezesseis mil; setecentos e trinta e oito reais); devolução da taxa de regularização imobiliária, no valor de R$ 1.932,00 (um mil; novecentos e trinta e dois reais). Pretendeu, ainda, dos requeridos em danos morais, não sugerindo o valor. Obrigação de fazer, de emissão definitiva das escrituras pertinentes aos lotes adquiridos e aplicação da regra de sucumbência.

Da sentença – A sentença de primeiro grau de jurisdição, de fls. 187/194, fazendo suas razões de decidir, julgou parcialmente procedente a demanda e, neste contexto, condenou os requeridos, em atendimento tão somente na obrigação de fazer, para a outorga das escrituras dos lotes adquiridos pelo autor, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00 para cada imóvel. Houve fixação de honorários em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. 50% (cinqüenta por cento) para cada parte sucumbente em relação ao advogado adverso.

DOS RECURSOS.

I. ALCEU GARCIA, em grau de recurso, repisando os aspectos iniciais, pretende a reforma da sentença para, em conseqüência, condenar is requeridos nos valores pertinentes as taxas de regularização imobiliária (R$ 1.932,00) bem como a restituição dos valores pertinentes a taxa de manutenção do condomínio, no montante de R$ 16.738,00 (dezesseis mil; setecentos e trinta e oito reais). Reconhecendo a nulidade e ilegalidade da cobrança da taxa de manutenção/condomínio do lote 17, quadras 91, confesso e não contestado.

II. IVANILDO RAMOS VIEIRA, IVANILDO RAMOS VIEIRA – INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA e CAMPING CLUB PORTRAL DA AMAZONIA – Sustenta os apelantes em grau recursal a impossibilidade de escrituração dos lotes, sobretudo no prazo consolidado na sentença. Que a multa onerará consideravelmente onerará os réus/apelantes. Que são os maiores interessados e que não possuem, ainda, os documentos hábeis à escrituração daqueles lotes. Caso contrário, em pedido alternativo, almejam o prazo de 240 dias para regularização do imóvel.

Os recursos foram contrariados pelos adversos, fazendo a fundamentação de fato e de direito.

Determino a inclusão na pauta de julgamento da colenda 2a. Câmara de Direito deste Tribunal. Providências necessárias. Cumpram-se.

Desembargador Sebastião de Moraes Filho.

- Relator -

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Tratando de situações distintas e inconciliáveis os recursos devem ser analisados separadamente. Em primeiro aspecto, analiso o recurso do autor ALCEU GARCIA.

Pretende o mesmo a nulidade da cobrança e manutenção pertinente ao lote 17, quadra 41, por serem confessos os requeridos. De igual forma sustenta, fazendo suas razões de fato e de direito, pretende a reforma da sentença na parte em que não lhe deferiu o pagamento dos valores - (R$ 1.932,00) bem como a restituição dos valores da taxa de manutenção do condomínio, no montante de R$ 16.738,00 (dezesseis mil; setecentos e trinta e oito reais).

Pois bem.

É incontroverso, diante das provas documentais existentes nos autos, que o autor/apelante adquiriu dos requeridos cinco lotes localizados no Camping Clube Portal da Amazônia, tratando-se de um condomínio fechado e administrado pela ré. Deve ser visto, por outro lado, que o apelante adquiriu os citados lotes na condição de sócio-proprietário daquele empreendimento e, para tal mister, não foi enganado. Isto porque, quando da aquisição do primeiro lote, este se deu no ano de 2002, em momento posterior a instituição de moradores, nascida em 1993, como prova a ata de fundação e constituição de fls. 140/157 dos autos. De igual forma, conforme será tratado linhas anteriores, os lotes foram vendidos tão somente em relação à posse já que no que tange ao domínio dependia de o condomínio fechado ser registrado junto ao CR competente e com o cumprimento dos requisitos necessários.

Neste tópico, sobre eventual ilegalidade, compartilho com o mesmo entendimento da magistrada de piso quando assim registrou na decisão recorrida:

‘Por consectário lógico, não merece guarida a tese do requerente acerca da ilegalidade da cobrança de taxa de conservação, posto que, quando da aquisição do bem, detinha total conhecimento sobre tal arrecadação, bem como anuiu à condição de associado, devendo, portanto, honrar com o pagamento da taxa de manutenção e conservação do loteamento, precipuamente tendo em vista que usufrui dos benefícios oferecidos pela associação. Além disso, não se pode olvidar que o ordenamento jurídico pátrio veda o enriquecimento ilícito e, permitir que o requerente se beneficie das melhorias decorrentes da contribuição da taxa de conservação sem que efetue o pagamento desta, constituí afronta a vedação do enriquecimento ilícito. (sic).

Com efeito, consoante documento de fls. 119/128, a constituição da associação deu-se em 30/05/1993, portanto, antes da aquisição do bem pelo apelado, ocorrido em 12/08/2009.

Na Ata de Fundação da Sociedade Civil (fls. 119/128) consta o artigo 7o que trata do pagamento de taxa de manutenção:

“Artigo 7o - Da Taxa de Manutenção. Todo sócio não remido após a quitação do título pagará mensalmente o equivalente a uma saca de cimento, sempre ao preço do dia, a título de manutenção, estando inclusos na manutenção todos os custos com funcionários, impostos de toda a área do condomínio, limpeza e manutenção de ruas e avenidas, tratamento e limpeza de piscinas, limpeza, reformas e conservação de toda a área do clube.”

Ressalte-se, ainda, que no Contrato de Compromisso de Compra e Venda firmado pelo apelado, consta da Cláusula Oitava que:

“O COMPRADOR pagará a título de taxa condominial, mensalmente, valor equivalente a 10% (dez por cento) do valor de 01 (um) salário mínimo vigente à época de seu vencimento, importância esta destinada a manutenção global das áreas comum, funcionários bem como toda e qualquer despesa oriunda de melhoramentos, benefícios e outras relativas ao condomínio global das áreas comum, funcionários bem como toda e qualquer despesa oriunda de melhoramentos, benefícios e outras relativas ao condomínio’.

Deve ser registrado que o novo CPC primou pela verificação de precedentes e no caso em tela ele existe neste Tribunal e, precisamente nesta Colenda 2a. Câmara Cível, quando do julgamento do Recurso de Apelação Cível n. 178846/2015 que envolveu outro associado e a apelada.

Naquela oportunidade o voto de minha Relatoria, seguido por unanimidade pelos demais pares, Desembargadoras MARIA HELENA G. POVOAS e MARILSEN ANDRADE ADDÁRIO, não vendo qualquer motivo de modificação daquele entendimento pretérito, assim foi registrado:

‘O cerne da questão diz respeito à legalidade ou não da cobrança de taxa de manutenção instituída por condomínio de fato.

É cediço que a cobrança de contribuições mensais por associações de moradores, que não se qualificam como condomínios nos termos da Lei no. 4.591/1964 afronta o art. 5o, XX, da CF/88, que estabelece que ninguém será compelido a associar-se e a manter-se associado.

Não se pode negar que a obrigação de segurança, limpeza, pavimentação dos logradouros e as outras despesas ditas condominiais ou comuns, nesses empreendimentos fechados, pertencem ao Município que tem a obrigação de conservá-los, cobrando dos munícipes os impostos e taxas cabíveis por lei.

No tocante aos outros encargos, dentre eles gastos com vigilância, bem como outras despesas, o que pode se vislumbrar é a instituição de uma contribuição, mas sempre voluntária dependente de adesão, não, porém, compulsória, o que se daria na hipótese de existir juridicamente um condomínio.

Assim, em síntese do que estabelecido nos diversos precedentes sobre o tema, conclui-se que esse tipo de associação não pode ser considerado um condomínio nos moldes da Lei no. 4.591/1964. Isso porque para haver a incidência da mencionada legislação, é necessário, entre outros requisitos, que a aquisição de fração ideal do terreno esteja atrelada à atividade de incorporação imobiliária, o que não é o caso dos autos. Já os chamados loteamentos fechados aproximam-se mais do loteamento disciplinado pela Lei no 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, e apesar de apresentarem os mesmos requisitos urbanísticos exigidos para implantação de um loteamento convencional, possui características próprias que acabam diferenciando-os, especialmente pelo fato de o acesso às vias e aos logradouros nos loteamentos fechados serem restritos ao trânsito de moradores e visitantes. Logo, os loteamentos fechados, também conhecidos como “condomínio de fato”, carecem de legislação específica, e a falta de previsão legal cria alguns impasses, dentre os quais se destaca a problemática referente ao rateio de despesas em comum em discussão nos autos. Nesse contexto, para fazer face às despesas de disponibilização e manutenção de serviços que beneficiam áreas comuns no âmbito dos loteamentos fechados, são criadas associações de moradores.

No entanto, nos termos da consolidada jurisprudência da Corte Superior, em virtude da natureza jurídica da associação civil, não é possível a exigência de pagamento compulsório de contribuição de proprietário não associado à entidade por atentar contra a liberdade de associação prevista na própria Constituição Federal:

“DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA DE PESSOA NÃO ASSOCIADA. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA N. 126/STJ. INAPLICABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO. 1. 'As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo' (EREsp n. 444.931/SP, Relator Ministro FERNANDO GONÇALVES, Relator para Acórdão Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJ 1o/2/2006). 2. Evidente a divergência entre o acórdão recorrido e a jurisprudência desta Corte, o recurso especial interposto com fundamento na alínea 'c' do permissivo constitucional deve ser provido. 3. Agravo regimental a que se nega provimento.” (STJ, AgRg no REsp 1.096.413/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 6/12/2012).

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.” (STJ, REsp 1439163 SP 2014/0037970-0, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, SEGUNDA SEÇÃO, Julgado em 11/03/2015)

Por outro lado, considerando-se a ausência de previsão normativa específica acerca dos loteamentos fechados e a relevância e abrangência da matéria, pois, se trata de um fenômeno presente em várias cidades brasileiras, fruto da evolução das relações sociais muitas vezes associada à ineficiência do poder público em implementar serviços básicos, tais como segurança, abastecimento de água, conservação de vias e outros, é possível se extrair dos julgados retro citados que orientaram a formação da atual jurisprudência do Tribunal Superior, posição moderada sobre o tema. Nessa linha, o critério a ser utilizado para determinar se o proprietário de imóvel integrante de loteamento fechado deve obrigatoriamente responder pelas despesas coletivas é o momento em que o imóvel foi adquirido em relação à constituição da associação de moradores. Desse modo, se a constituição da associação de moradores for posterior à aquisição do imóvel por parte de morador que não deseja dela participar, estará ele eximido de contribuir para o custeio de tais valores.

Entretanto, se a constituição da associação for anterior à aquisição pelo morador deve este responder pelas despesas’. (sic)

E, naquela oportunidade, assim restou ementado:

‘APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C POR DANOS MORAIS – TAXA DE MANUTENÇÃO – CONDOMÍNIO DE FATO - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADA – PAGAMENTO DE TAXA DE MANUTENÇÃO - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES JÁ CONSTITUÍDA – ACEITAÇÃO DO ENCARGO – SENTENÇA REFORMADA PARA IMPROCEDÊNCIA - RECURSO PROVIDO. Na medida em que o julgamento antecipado da lide é faculdade conferida ao juiz, desde que suficientes os elementos probatórios dos autos, mormente quando a questão é de fato e de direito e os documentos carreados aos autos suprem a necessidade da dilação probatória, não há se falar em cerceamento de defesa. O critério a ser utilizado para determinar se o proprietário de imóvel integrante de loteamento fechado deve obrigatoriamente responder pelas despesas coletivas é o momento em que o imóvel foi adquirido em relação à constituição da associação de moradores. Se a constituição da associação de moradores for posterior à aquisição do imóvel por parte de morador que não deseja dela participar, estará ele eximido de contribuir para o custeio de tais valores. Entretanto, se a constituição da associação for anterior à aquisição, o morador deve responder pelas despesas. À luz dos princípios da socialidade e da proporcionalidade, é razoável que o adquirente de imóvel em loteamento fechado, com associação de moradores já constituída e com plena ciência das despesas correspondentes aos serviços prestados à coletividade participe do rateio mensal para a manutenção do “condomínio de fato”. (julgado em 13/04/2016, fonte acórdão de fls. 165/175)’.

Ademais, mesmo se fosse perquirido alguma ilegalidade, o que não é o caso, os montante apresentado, restou tão somente na informação do autor, não trazendo qualquer prova que, efetivamente, tenha desembolsado aquele valor.

É sabido que os danos materiais conforme pacífica jurisprudência pátria exige a efetiva comprovação do valor a ser reclamado, posto que estes, ao contrário dos danos imateriais, não são presumidos, isto é, não goza o autor de presunção de veracidade de suas alegações contidas na inicial.

E, neste contexto, o ônus da prova é todo do autor, dentro da dicção do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil.

Desta maneira, a um só tempo, deve ser configurado a ilicitude daquela cobrança e, de igual forma, o quanto teria desembolsado o autor, na definição de COUTOURE, que ‘provar é demonstrar der algum modo a certeza de um fato ou a veracidade de uma afirmação’.

Neste sentido é a orientação jurisprudencial, valendo destacar o posicionamento do colendo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais:

"Ausente prova cabal dos prejuízos aferíveis economicamente, indevida a indenização por dano material". (TJMG, 16a Câmara Cível, Apelação no 1.0699.03.026640-6/001, Relator Des. Bitencourt Marcondes, acórdão de 29.04.2009, publicação de 05.06.2009).

"(...) Os danos materiais não são presumidos, assim, alegados pela parte hão de ser devidamente comprovados, para a fixação do quantum indenizatório. (...)" (TJMG - Décima Terceira Câmara Cível - Apelação no 1.0145.05.215304-9/001, Relatora: Hilda Teixeira da Costa, j. 16.02.2006).

Igual posicionamento deve ser adotado em relação à pretensão da devolução da importância de R$ 1.932,00 (um mil; novecentos e trinta e dois reais), denominado de ‘TAXA DE REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA’.

E, comungando com o mesmo pensamento adotado pela conspícua magistrada que subscreveu a sentença recorrida, adoto o que lá restou consignado:

‘No que diz respeito ao pedido de restituição dos valores pagos a titulo de regularização imobiliária, impende consignar que se cuida de pretensão não resistida, uma vez que a parte requerida reconheceu o dever de devolver tais valores. Ademais, depreende-se do Termo de Ajustamento de Conduta, colacionado às fls. 82/84, que os requeridos se comprometeram, a cessar a cobrança da taxa de regularização imobiliária e, com relação aos valores pagos, estes seriam, abatidos de parcelas vincendas ou outros débitos pendentes. Ocorre que o requerente não demonstrou ao juízo o efetivo pagamento das aludidas taxas de regularização imobiliária, uma vez que não aportou nos autos provas nesse sentido, não havendo comprovação dos supostos valores pagos’. (sic).

Destaca-se, sobre o ônus da prova, da clássica obra de HUMBERTO THEODORO JÚNIOR, que:

‘No processo civil, onde quase sempre predomina o princípio dispositivo, que entrega a sorte da causa à diligência ou interesse da parte, assume especial relevância a questão pertinente ao ônus da prova. Esse ônus consiste na conduta processual exigida da parte para que a verdade dos fatos por ela arrolados seja admitida pelo juiz. Não há um dever de provar, nem à parte contrária assiste o direito de exigir a prova do adversário. Há um simples ônus, de modo que o litigante assume o risco de perder a causa se não provar os fatos alegados dos quais depende a existência do direito subjetivo que pretende resguardar através da tutela jurisdicional. Isto porque, segundo máxima antiga, fato alegado e não provado é o mesmo que fato inexistente". (Curso de Direito Processual Civil. Teoria Geral do Direito Processual Civil e Processo de Conhecimento. v. I. - Rio de Janeiro: Forense, 2008, 50. ed., p. 420).

Pretende o mesmo a nulidade da cobrança e manutenção pertinente ao lote 17, quadra 41, por serem confessos os requeridos. Bem abordou a magistrada de piso.

‘Ocorre que o fato de não ter havido impugnação específica na peça de defesa acerca da alegação do lote supra referido não está dentro do loteamento e não altera os fundamentos da sentença, uma vez que a cobrança da taxa de condomínio do aludido lote encontra previsão na cláusula segunda do contrato de fls. 40/42.

Não se aplica a pena de confesso quando, em analisando todo conjunto probatório, a conclusão em relação à questão controvertida encontra ressonância em provas que são hábeis para desconstituição desta situação de natureza eminentemente formal e não é absoluta.

Quanto o bastante.

Tais aspectos levam a não acalentar os argumentos trazidos pelo autor em grau recursal.

Correta a decisão neste tópico, naufraga o recurso aviado pelo autor ALCEU GARCIA.

Com relação ao recurso aviado por IVANILDO RAMOS VIEIRA, IVANILDO RAMOS VIEIRA – INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA e CAMPING CLUB PORTRAL DA AMAZONIA – Sustenta os apelantes em grau recursal a impossibilidade de escrituração dos lotes, sobretudo no prazo consolidado na sentença. Que a multa onerará consideravelmente onerará os réus/apelantes. Que são os maiores interessados e que não possuem, ainda, os documentos hábeis à escrituração daqueles lotes. Caso contrário, em pedido alternativo, almejam o prazo de 240 dias para regularização do imóvel.

No caso em apreço, a sentença de primeiro grau, a título de multa cominatória, fixou o valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) por dia e em relação a cada lote que, somando-se atinge o montante de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) por dia.

Certo é que o condomínio fechado, até a presente data não está regularizado a ponto de ser registrado perante o Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de SINOP, Estado de Mato Grosso. Isto foi tratado, em primeiro aspecto, junto a Municipalidade que editou o Decreto 0876/2009, de 190 de junho de 2009 e, posteriormente, o Decreto 050/2018 em que foi concedido o prazo de mais 180 dias para que os requeridos providenciassem o devido registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis de SINOP, publicado em 20/03/18, já exauriu em 20/09/18. (fls. 207).

E a questão está definida pela CLÁUSULA SEXTA do contrato padrão:

‘CLAUSULA SEXTA – A posse, em caráter precário, do imóvel objeto do presente contrato, é transmitida pelos VENBDEDORES ao (s) COMPRADOR (ES) neste ato, permanecendo com os (s) COMPRADOR (ES), enquanto cumprir (em) com suas obrigações.

Parágrafo Primeiro – Fica ajustado entre as partes que o (s) VENDEDORES fornecera (ão) toda a documentação necessária para que o (s) COMPRADOR (ES) possa (m) fazer a escritura definitiva do imóvel, ora negociado somente quando do efetivo registro do Loteamento Fechado CAMPING CLUB PORTAL DA AMAZONIA podendo desde já, o presente contrato ser averbado na matricula da área total do condomínio, que se encontra registrado em nome de IVANILDO RAMOS VIEIRA, CPF 206.046.881-72’.

Resta claro, portanto, que o autor na realidade, adquiriu somente a posse em relação aos citados lotes. Era sabedor de que para obter a escritura publica e seu registro imobiliário tão somente após o efetivo registro imobiliário do CAMPING PORTAL DA AMAZONIA e para preservação de direito, consignou que, embora fatiado o imóvel em lotes, o contrato poderia ser averbado na matrícula em relação à área total do lote. Resta claro, também, que, em face das burocracias que imperam para regularização daquela condomínio fechado, tal situação não pode ser aferido tão somente em relação aos requeridos. Ao contrário, são eles os mais interessados na regularização daquele condomínio fechado e, até agora, não pode escriturar os imóveis, conferindo o domínio aos adquirentes dos lotes, não foi por sua negligência e, de conseqüência, aplicar uma multa cominatória, compelindo os requeridos a fazerem, em 30 dias a escrituração dos lotes, para mim, respeitando o posicionamento adotado na sentença, é exigir algo impossível porque depende de situações outras que não estão ao abrigo dos mesmos.

Neste contexto, não houve violação da boa fé que deve nortear todos os contratos, sem exceção, a rigor do prescrito no artigo 422 do Código Civil Brasileiro – ‘os contratantes são obrigados a guardar assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios da probidade e boa fé’.

Ou em outras palavras, o autor sabia que estava adquirindo mera posse; que a escrituração dos lotes e transferência do domínio ao mesmo dependia de regularização do condomínio fechado; que tal situação não foi omitida quando da elaboração do contrato.

Desta forma, ninguém está obrigado a fazer o que não é possível por depender de aspectos outros e, neste contexto, o recurso, alternativamente, se não excluída a multa, a concessão do prazo de 240 dias para que, enfim, aquela agonia do impasse causado pelos órgãos para legalização do condomínio fechado termine.

Deve ser visto, por outro lado, que a boa fé que deve existir em toda relação contratual, não deve ser interpretado como um conceito jurídico indeterminado. Consideram-se indeterminados os conceitos ou expressões que não indicam seus conteúdos, que devem ser sopesados e preenchidos na análise de cada caso concreto.

Desta maneira, o conceito indeterminado prescrito no artigo 133 do CC, é tão somente parte de uma norma jurídica, mas não a norma jurídica em si. Assim, quando a lei se refere em boa fé, determinando sua aplicação como norma jurídica, esta não é absoluta e sim deve ser aplicado em cada caso concreto, baixando os fatos à realidade e a situação recíproca dos protagonistas do evento.

O que deve ser levado em conta é a boa fé de conduta (dever de informar a situação do imóvel quando da venda) e, neste aspecto, quando da venda, informado que transferia somente a posse, que a escrituração somente depois da regularização daquele empreendimento, situação que se tornou um tanto complexa em face de exigências da burocracia dos órgãos públicos, não vejo como aplicar a multa cominatória embora, frise-se, com profundo respeito aos argumentos constantes da sentença recorrida.

Com tais aspectos, a situação concreta não é de compelir os réus a outorgarem escritura e sim de rescisão contratual pela demora em relação à mesma em face dos percalços dos vendedores para regularização daquele condomínio fechado, quer junto ao Município de SINOP para então proceder ao registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis daquele próspero município do norte mato-grossense.

Necessário, por derradeiro, nova adequação em relação aos honorários advocatícios. Nos termos da sentença, houve sucumbência recíproca. Contudo, em grau recursal, o recurso aviado pelo autor foi conhecido e desprovido e, de igual forma, o recurso aviado pelos requeridos foram inteiramente provido. Desta forma, em primeiro compasso, deve ser invertido o ônus de sucumbência para que o autor responda integralmente pela mesma, custos processuais e a verba integral dos honorários – 10% sobre o valor atualizado dado a demanda.

Por outro lado, conhecido e desprovido o recurso do autor, faz a parte adversa, jus a majoração da verba honorária pelos serviços desempenhados pelo advogado, depois da prolação da sentença, dentro da determinação ‘cogente’ do §11, do artigo 85, do Código de Processo Civil.

E, no caso em comento, valorando o trabalho do advogado, depois da prolação da sentença, justo e correto majorar os honorários, passando-os para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado dado a causa que passou irrecorrido.

Conclusão – Com estas considerações, conheço de ambos os recursos. Desprovejo o recurso de ALCEU GARCIA, mantendo na íntegra a sentença que não lhe deferiu a nulidade da cláusula contratual e deixou de lhe outorgar o direito de recebimento dos valores. Provejo o recurso de IVANILDO RAMOS VIEIRA, IVANILDO RAMOS VIEIRA – INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA e CAMPING CLUB PORTRAL DA AMAZONIA para excluir da sentença a obrigação de escriturar o imóvel e, por conseqüência, eliminar a multa aplicada. De conseqüência, na forma do § 11, do artigo 85, do Código de Processo Civil, arcará o autor com o pagamento total dos custos do processo e honorários advocatícios arbitrados na sentença – dez por cento sobre o valor atualizado da causa, restando majorada esta verba, pelos serviços desempenhados pelo advogado depois da prolação da sentença para 12% (doze por cento).

É como encaminho meu voto.

V O T O V E N C E D O R

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO - PJE – 0014285-48.2015.8.11.0015

APELANTE(S):

APELANTE:

IVANILDO RAMOS VIEIRA, IVANILDO R. VIEIRA

E CAMPING PORTAL DA AMAZÔNIA

ALCEU GARCIA

APELADO:

APELADO(S):

ALCEU GARCIA

CAMPING CLUB PORTAL DA AMAZÔNIA, IVANILDO R VIEIRA E IVANILDO RAMOS VIEIRA

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL
–
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO CONDOMINIAL – AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA -
COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO - ILEGALIDADE – RESTITUIÇÃO DE TAXA DE REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA DEVIDA – DANO MORAL CARACTERIZADO - RECURSOS DE APELAÇÃO DOS AUTORES PROVIDO E APELO DE CAMPING CLUB NÃO CONHECIDO.

Se o autor/apelante adquiriu cinco lotes com o compromisso de se tratar de condomínio, sem conseguir obter o título dominial, porque o local se transformou em um bairro do município de Sinop/MT, onde não existiu sequer uma assembleia ou um administrador condominial, a cobrança de taxa condominial se mostra ilegal pelo flagrante descumprimento contratual pela parte requerida.

Se a taxa condominial era prevista para pagar manutenção, taxa de administração e folha de pagamento de empregados do condomínio, o qual nunca existiu, portanto totalmente ilegal sua cobrança, deve o autor/apelante ser reembolsado pelo que pagou.

Em se tratando de descumprimento contratual, na medida em que o autor teve de ajuizar demanda para conseguir a regularização dos lotes adquiridos depois de mais de 10 anos, impõe-se o dever de indenizar por danos morais.-

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO (2a VOGAL)

Egrégia Câmara:

Tratam-se de recursos de apelação cível interpostos por
ALCEU GARCIA e IVANILDO RAMOS VIEIRA, IVANILDO R. VIEIRA e CAMPING CLUB PORTAL DA AMAZÔNIA
,
contra a sentença que
julgou parcialmente procedentes
os pedido formulados na
Ação Declaratória de Nulidade de Cobrança de Taxa Condominial c/c Danos Morais e Materiais
, ajuizada por
ALCEU GARCIA
em face de
IVANILDO RAMOS VIEIRA, IVANILDO RAMOS VIEIRA - INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e CAMPING CLUB PORTAL DA AMAZÔNIA
,
a fim de condenar os requeridos a providenciarem, em favor do requerente, a outorga da escritura pública dos seguintes imóveis: Lote 11 - Quadra 28, Lote 17 - Quadra01, Lote 05 - Quadra 18, Lote 01 - Quadra 19 e Lote 01 - Quadra 09, todos situados no Camping Club Portal da Amazônia, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), para cada imóvel não regularizado no termo assinalado, ressaltando que a outorga da escritura pública do imóvel deverá observar as disposições dos contratos, no que se refere à distribuição da responsabilidade pelo pagamento de valores (impostos, emolumentos, taxas e etc).

Ao final, diante da sucumbência recíproca, condenou
as partes ao pagamento das custas processuais, bem como honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa atualizado.

A presente apelação foi incluída na pauta de julgamento do dia 06/05/2020, em que o eminente
Relator
, Des. Sebastião de Moraes Filho,
deu provimento
ao recurso de IVANILDO RAMOS VIEIRA E OUTROS e
negou provimento
ao apelo do autor ALCEU GARCIA, nos seguintes termos:

“Com estas considerações, conheço de ambos os recursos. Desprovejo o recurso de ALCEU GARCIA, mantendo na íntegra a sentença que não lhe deferiu a nulidade da cláusula contratual e deixou de lhe outorgar o direito de recebimento dos valores. Provejo o recurso de IVANILDO RAMOS VIEIRA, IVANILDO RAMOS VIEIRA – INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA e CAMPING CLUB PORTRAL DA AMAZONIA para excluir da sentença a obrigação de escriturar o imóvel e, por consequência, eliminar a multa aplicada. De consequência, na forma do § 11, do artigo 85, do Código de Processo Civil, arcará o autor com o pagamento total dos custos do processo e honorários advocatícios arbitrados na sentença – dez por cento sobre o valor atualizado da causa, restando majorada esta verba, pelos serviços desempenhados pelo advogado depois da prolação da sentença para 12% (doze por cento).”

Para melhor análise da matéria, pedi vista dos autos e a i. Desa. Clarice Claudino da Silva (1a Vogal) votou de acordo com o voto do relator.

Pois bem
.

Inicialmente, o apelante/autor ALCEU GARCIA, quando pede o reembolso das taxas condominiais, sustenta que adquiriu dos requeridos/apelados, cinco lotes, combinando uma taxa mensal de 50% de um salário mínimo destinado à folha de pagamentos de empregados, 35% para melhoramento e 15% para taxa de administração.

O autor/apelante ALCEU GARCIA sustenta que não houve investimento, sendo utilizado este valor apenas para proveito próprio dos requeridos/apelados, visto que o CAMPING CLUB PORTAL DA AMAZÔNIA se trata de um verdadeiro bairro do município de Sinop/MT, descaracterizando a figura de condomínio, tanto que não são efetuadas assembleias regulares, não há eleição de seus administradores e a malfadada taxa de condomínio imposta está totalmente descaracterizada, pois vinculada ao salário mínimo em desconformidade com a lei, tendo pedido a declaração de nulidade desta taxa, restituição dos valores já pagos, num total de R$ 16.738,00, devolução da taxa de regularização imobiliária no valor de R$ 1.932,00, e ainda danos morais.

Por fim, a obrigação de emitir as escrituras dos lotes adquiridos.

Como se verifica dos fatos, a princípio, ainda que se possa, tecnicamente, considerar como um condomínio, os requeridos/apelados, conforme Decreto Municipal no 876/2009, citado em seu voto, tiveram autorização para regularizar o condomínio.

Posteriormente, foi baixado outro Decreto Municipal no 050/2018, concedendo prazo de mais 180 dias, para que providenciassem o devido registro do condomínio no cartório de Sinop, publicado em 20/03/2018.

Assim, este prazo, como bem colocado por Vossa Excelência, já se exauriu em 20/09/2018.

Data vênia do entendimento do eminente relator, penso que desde o início da concessão pela municipalidade de regularização deste condomínio, desde 2009, os requeridos/apelados começaram a vender lotes, como se se tratasse de um condomínio e nunca movimentaram uma palha para a regularização imobiliária desse condomínio.

Cediço que a lei de incorporação e regularização imobiliária prevê uma série de requisitos inclusive de estrutura de bairro condominial, o que é necessário para se regularizar um condomínio.

Então, a regularização de um condomínio demanda custas altíssimas por parte do empreendedor, e neste caso o que fizeram os requeridos/apelados? Simplesmente foram vendendo lotes.

Logo, o autor/apelante, que comprou cinco lotes e até hoje não pode obter seu título dominial, ainda que a municipalidade tenha autorizado em 2009 a finalização deste condomínio, ainda foi obrigada a municipalidade a reeditar o decreto em 2018, portanto, nove anos depois e ainda concedeu 180 (cento e oitenta dias) dias, e nada de a parte requerida providenciar a regularização.

Sendo assim, este prazo já se exauriu, sendo que o autor/apelante adquiriu 5 (cinco) lotes até hoje aqui sem conseguir o titulo do seu imóvel, dos seus terrenos e ainda está sendo obrigado a pagar taxas condominiais de um condomínio que não existe, porque simplesmente este local se transformou em um bairro do município de Sinop, ou seja, isto não vai chegar nunca a bom termo.

Como com estes prazos que arrastaram e prorrogaram sem que nada fosse feito, penso que o “condomínio” já está totalmente descaracterizado, tendo se transformado em um bairro, portanto, não há que se falar em condomínio mais.

Ou seja, simplesmente se descaracterizou ao ponto de se tornar uma obrigação de a parte requerida realmente ser obrigada outorgar essa escritura,

E qual a razão de continuar obrigando o comprador a ficar pagando este condomínio, se não existe sequer uma assembleia, não existe um administrador condominial, sendo, portanto, tornou-se ilegal a cobrança de taxa condominial pelo flagrante descumprimento contratual pela parte requerida.

Aliás, a finalidade deste valor de taxa condominial era prevista inclusive para pagar manutenção, 35% para melhoramento, 15% para taxa de administração e folha de pagamento de empregado 50% do valor do condomínio, o que factualmente não existe.

Assim, de se concluir ser totalmente ilegal a cobrança dessa taxa condominial, devendo o autor/apelante ser exonerado dos respectivos pagamentos e reembolsado do que pagou.

Sobre o tema, a jurisprudência:

DIREITO URBANÍSTICO - LOTEAMENTO CONVENCIONAL E LOTEAMENTO FECHADO OU CONDOMINIAL - COBRANÇA DE TAXA AOS CONDOMÍNIOS - ILEGALIDADE - DANO MORAL CARACTERIZADO - DEVER DE INDENIZAR - ARBITRAMENTO JUSTO. 1. CONVENCIONAL É O LOTEAMENTO REGIDO PELA LEI 6.766/79, EM QUE EXISTEM PRAÇAS, AVENIDAS OU QUALQUER OUTRO LOGRADOURO DE DOMÍNIO PÚBLICO, ABERTO AO USO COMUM DO POVO. 2. O CONDOMÍNIO, TAMBÉM DENOMINADO DE LOTEAMENTO FECHADO OU CONDOMINIAL, TEM REGIME JURÍDICO DISCIPLINADO PELA LEI 4.591/64 E CONSTITUI UMA MODALIDADE ESPECIAL DE PARCELAMENTO DO SOLO QUE SE CARACTERIZA PELA FORMAÇÃO DE LOTES AUTÔNOMOS COM ÁREAS DE UTILIZAÇÃO EXCLUSIVA DE SEUS PROPRIETÁRIOS, QUE CONFINA COM OUTRAS ÁREAS DE UTILIZAÇÃO COMUM DOS CONDÔMINOS. 2.1. ADMISSÍVEL NA MODALIDADE CONDOMINIAL FECHADA, A POSSIBILIDADE DE BLOQUEAR O ACESSO AO CONDOMÍNIO AOS COMUNS DO POVO, ATRAVÉS DE PORTÃO OU PORTARIA DELIMITANDO O SOLO PRIVADO DO PÚBLICO, PERTENCENDO AOS CONDÔMINOS, TUDO QUE INTEGRA O LOTEAMENTO. 3. NA HIPÓTESE DOS AUTOS, O EMPREENDIMENTO, ALÉM DE APRESENTAR VIAS, PRAÇAS E OUTROS LOGRADOUROS DE DOMÍNIO PÚBLICO, FOI REGISTRADO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS AO AMPARO DO ARTIGO 18 DA LEI 6.766/79, O QUE LEVA A CONCLUIR TRATAR-SE DE LOTEAMENTO CONVENCIONAL E NÃO DE UM CONDOMÍNIO, SENDO, PORTANTO, ILEGAL A COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL. 4. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
(TJ/DF - APC: 20061010071052 DF, Relator: LEILA ARLANCH, Data de Julgamento: 22/08/2007, 6a Turma Cível, Data de Publicação: DJU 27/11/2007 Pág.: 277)

Com efeito, a meu ver, se julgarmos improcedente a demanda, o autor/apelante vai ficar sem a posse e continuar sendo obrigado a pagar este condomínio, o qual não existe na realidade.

Por conseguinte, temos que adequar o processo à situação fática atual, e data vênia, penso que o autor está coberto de razão, quando requereu a outorga do seu título dominial e se ver livre do pagamento de algo que existe apenas no papel (compromisso de compra e venda), mas de fato não está concretizado, pois, qual a razão de o comprador pagar essa taxa condominial se o condomínio não existe?

Ademais, temos que adequar a justiça à situação fática e aquilo em que as partes estão a sofrer e precisando da solução da intervenção judiciária, uma vez que não podemos deixar que a parte autora, a qual adquiriu os 5 (cinco) lotes, passe 10 (dez) anos sem poder dispor de um título dominial que lhe pertence, ou seja, ter o direito à outorga da escritura pública dos imóveis.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. REQUISITOS ATENDIDOS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA REFORMADA. Atendidos os requisitos necessários ao reconhecimento do direito da autora de obter a escritura definitiva, notadamente a existência do negócio jurídico de compra e venda e a quitação do preço, que, no caso, se presume, diante do largo período transcorrido entre o negócio e o ajuizamento da ação (cerca de 20 anos), impõe-se o julgamento de procedência do pedido. DERAM PROVIMENTO. UNÂNIME. (Apelação Cível No 70073208894, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 10/08/2017).

(TJ/RS - AC: 70073208894 RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Data de Julgamento: 10/08/2017, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 15/08/2017)

Com relação ao dano moral postulado pelo autor ALCEU GARCIA, sinceramente, entendo que apesar de se tratar de um descumprimento contratual, o autor foi obrigado a manejar esta ação, veio às portas da justiça para regularizar o que comprou, e até hoje não houve nenhuma solução por parte dos requeridos.

Portanto, o autor/apelante faz jus ao dano moral, valor este que fixo em R$ 20.000,00 (vinte mil reais) em atenção aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, conforme art. 405 do CC/2002 e correção monetária, pelo INPC, desde o arbitramento (Súmula 362/STJ), vez que o dano decorre de responsabilidade contratual
(STJ –
AgInt no REsp 1662682 / SP
, Terceira Turma, DJe 13/02/2020).

Com essas considerações, peço vênia ao eminente Relator Des. Sebastião de Moraes Filho, para
dar provimento ao recurso
do autor/apelante ALCEU GARCIA para:
a)
restituir ao apelante a taxa de regularização imobiliária na importância de R$ 1.932,00; a título de danos materiais;
b)
repetição do valor R$ 16.738,00; referente aos valores pagos (taxa de manutenção/condomínio), já que não existe, de fato, este condomínio criado, exonerando-o da referida taxa;
c)
reconhecer a nulidade da cobrança da taxa de manutenção/condomínio do lote 17, quadra 01, não contestado pelos requeridos/apelados;
d)
outorgar a escritura definitiva dos imóveis: Lote 11 – Quadra 28, Lote 17 - Quadra 01, Lote 05 – Quadra 18, Lote 01 – Quadra 19 e Lote 01 - Quadra 09, todos situados no Camping Club Portal da Amazônia e
e)
indenização por danos morais, no importe de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação (art. 405 do CC) e correção monetária, pelo índice INPC, a partir do arbitramento (Súmula 362/STJ).

Por fim, observa-se que a multa diária foi arbitrada em R$ 500,00 (quinhentos reais), a qual deve ser mantida, limitando-se
o período de incidência de 2
0 (vinte) dias, a incidir a partir de 72 (setenta e duas) horas da data da intimação do v. acórdão.

É como voto.-

V O T O S V O G A I S

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO - PJE – 0014285-48.2015.8.11.0015

APELANTE(S):

APELANTE:

IVANILDO RAMOS VIEIRA, IVANILDO R. VIEIRA

E CAMPING PORTAL DA AMAZÔNIA

ALCEU GARCIA

APELADO:

APELADO(S):

ALCEU GARCIA

CAMPING CLUB PORTAL DA AMAZÔNIA, IVANILDO R VIEIRA E IVANILDO RAMOS VIEIRA

E M E N T A

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL
–
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA DE IMÓVEL – LOTEAMENTO CONDOMINIAL – AUSÊNCIA DE REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA -
COBRANÇA DE TAXA DE CONDOMÍNIO - ILEGALIDADE – RESTITUIÇÃO DE TAXA DE REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA DEVIDA – DANO MORAL CARACTERIZADO - RECURSOS DE APELAÇÃO DOS AUTORES PROVIDO E APELO DE CAMPING CLUB NÃO CONHECIDO.

Se o autor/apelante adquiriu cinco lotes com o compromisso de se tratar de condomínio, sem conseguir obter o título dominial, porque o local se transformou em um bairro do município de Sinop/MT, onde não existiu sequer uma assembleia ou um administrador condominial, a cobrança de taxa condominial se mostra ilegal pelo flagrante descumprimento contratual pela parte requerida.

Se a taxa condominial era prevista para pagar manutenção, taxa de administração e folha de pagamento de empregados do condomínio, o qual nunca existiu, portanto totalmente ilegal sua cobrança, deve o autor/apelante ser reembolsado pelo que pagou.

Em se tratando de descumprimento contratual, na medida em que o autor teve de ajuizar demanda para conseguir a regularização dos lotes adquiridos depois de mais de 10 anos, impõe-se o dever de indenizar por danos morais.-

V O T O

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO (2a VOGAL)

Egrégia Câmara:

Tratam-se de recursos de apelação cível interpostos por
ALCEU GARCIA e IVANILDO RAMOS VIEIRA, IVANILDO R. VIEIRA e CAMPING CLUB PORTAL DA AMAZÔNIA
,
contra a sentença que
julgou parcialmente procedentes
os pedido formulados na
Ação Declaratória de Nulidade de Cobrança de Taxa Condominial c/c Danos Morais e Materiais
, ajuizada por
ALCEU GARCIA
em face de
IVANILDO RAMOS VIEIRA, IVANILDO RAMOS VIEIRA - INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e CAMPING CLUB PORTAL DA AMAZÔNIA
,
a fim de condenar os requeridos a providenciarem, em favor do requerente, a outorga da escritura pública dos seguintes imóveis: Lote 11 - Quadra 28, Lote 17 - Quadra01, Lote 05 - Quadra 18, Lote 01 - Quadra 19 e Lote 01 - Quadra 09, todos situados no Camping Club Portal da Amazônia, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de multa diária no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), para cada imóvel não regularizado no termo assinalado, ressaltando que a outorga da escritura pública do imóvel deverá observar as disposições dos contratos, no que se refere à distribuição da responsabilidade pelo pagamento de valores (impostos, emolumentos, taxas e etc).

Ao final, diante da sucumbência recíproca, condenou
as partes ao pagamento das custas processuais, bem como honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa atualizado.

A presente apelação foi incluída na pauta de julgamento do dia 06/05/2020, em que o eminente
Relator
, Des. Sebastião de Moraes Filho,
deu provimento
ao recurso de IVANILDO RAMOS VIEIRA E OUTROS e
negou provimento
ao apelo do autor ALCEU GARCIA, nos seguintes termos:

“Com estas considerações, conheço de ambos os recursos. Desprovejo o recurso de ALCEU GARCIA, mantendo na íntegra a sentença que não lhe deferiu a nulidade da cláusula contratual e deixou de lhe outorgar o direito de recebimento dos valores. Provejo o recurso de IVANILDO RAMOS VIEIRA, IVANILDO RAMOS VIEIRA – INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA e CAMPING CLUB PORTRAL DA AMAZONIA para excluir da sentença a obrigação de escriturar o imóvel e, por consequência, eliminar a multa aplicada. De consequência, na forma do § 11, do artigo 85, do Código de Processo Civil, arcará o autor com o pagamento total dos custos do processo e honorários advocatícios arbitrados na sentença – dez por cento sobre o valor atualizado da causa, restando majorada esta verba, pelos serviços desempenhados pelo advogado depois da prolação da sentença para 12% (doze por cento).”

Para melhor análise da matéria, pedi vista dos autos e a i. Desa. Clarice Claudino da Silva (1a Vogal) votou de acordo com o voto do relator.

Pois bem
.

Inicialmente, o apelante/autor ALCEU GARCIA, quando pede o reembolso das taxas condominiais, sustenta que adquiriu dos requeridos/apelados, cinco lotes, combinando uma taxa mensal de 50% de um salário mínimo destinado à folha de pagamentos de empregados, 35% para melhoramento e 15% para taxa de administração.

O autor/apelante ALCEU GARCIA sustenta que não houve investimento, sendo utilizado este valor apenas para proveito próprio dos requeridos/apelados, visto que o CAMPING CLUB PORTAL DA AMAZÔNIA se trata de um verdadeiro bairro do município de Sinop/MT, descaracterizando a figura de condomínio, tanto que não são efetuadas assembleias regulares, não há eleição de seus administradores e a malfadada taxa de condomínio imposta está totalmente descaracterizada, pois vinculada ao salário mínimo em desconformidade com a lei, tendo pedido a declaração de nulidade desta taxa, restituição dos valores já pagos, num total de R$ 16.738,00, devolução da taxa de regularização imobiliária no valor de R$ 1.932,00, e ainda danos morais.

Por fim, a obrigação de emitir as escrituras dos lotes adquiridos.

Como se verifica dos fatos, a princípio, ainda que se possa, tecnicamente, considerar como um condomínio, os requeridos/apelados, conforme Decreto Municipal no 876/2009, citado em seu voto, tiveram autorização para regularizar o condomínio.

Posteriormente, foi baixado outro Decreto Municipal no 050/2018, concedendo prazo de mais 180 dias, para que providenciassem o devido registro do condomínio no cartório de Sinop, publicado em 20/03/2018.

Assim, este prazo, como bem colocado por Vossa Excelência, já se exauriu em 20/09/2018.

Data vênia do entendimento do eminente relator, penso que desde o início da concessão pela municipalidade de regularização deste condomínio, desde 2009, os requeridos/apelados começaram a vender lotes, como se se tratasse de um condomínio e nunca movimentaram uma palha para a regularização imobiliária desse condomínio.

Cediço que a lei de incorporação e regularização imobiliária prevê uma série de requisitos inclusive de estrutura de bairro condominial, o que é necessário para se regularizar um condomínio.

Então, a regularização de um condomínio demanda custas altíssimas por parte do empreendedor, e neste caso o que fizeram os requeridos/apelados? Simplesmente foram vendendo lotes.

Logo, o autor/apelante, que comprou cinco lotes e até hoje não pode obter seu título dominial, ainda que a municipalidade tenha autorizado em 2009 a finalização deste condomínio, ainda foi obrigada a municipalidade a reeditar o decreto em 2018, portanto, nove anos depois e ainda concedeu 180 (cento e oitenta dias) dias, e nada de a parte requerida providenciar a regularização.

Sendo assim, este prazo já se exauriu, sendo que o autor/apelante adquiriu 5 (cinco) lotes até hoje aqui sem conseguir o titulo do seu imóvel, dos seus terrenos e ainda está sendo obrigado a pagar taxas condominiais de um condomínio que não existe, porque simplesmente este local se transformou em um bairro do município de Sinop, ou seja, isto não vai chegar nunca a bom termo.

Como com estes prazos que arrastaram e prorrogaram sem que nada fosse feito, penso que o “condomínio” já está totalmente descaracterizado, tendo se transformado em um bairro, portanto, não há que se falar em condomínio mais.

Ou seja, simplesmente se descaracterizou ao ponto de se tornar uma obrigação de a parte requerida realmente ser obrigada outorgar essa escritura,

E qual a razão de continuar obrigando o comprador a ficar pagando este condomínio, se não existe sequer uma assembleia, não existe um administrador condominial, sendo, portanto, tornou-se ilegal a cobrança de taxa condominial pelo flagrante descumprimento contratual pela parte requerida.

Aliás, a finalidade deste valor de taxa condominial era prevista inclusive para pagar manutenção, 35% para melhoramento, 15% para taxa de administração e folha de pagamento de empregado 50% do valor do condomínio, o que factualmente não existe.

Assim, de se concluir ser totalmente ilegal a cobrança dessa taxa condominial, devendo o autor/apelante ser exonerado dos respectivos pagamentos e reembolsado do que pagou.

Sobre o tema, a jurisprudência:

DIREITO URBANÍSTICO - LOTEAMENTO CONVENCIONAL E LOTEAMENTO FECHADO OU CONDOMINIAL - COBRANÇA DE TAXA AOS CONDOMÍNIOS - ILEGALIDADE - DANO MORAL CARACTERIZADO - DEVER DE INDENIZAR - ARBITRAMENTO JUSTO. 1. CONVENCIONAL É O LOTEAMENTO REGIDO PELA LEI 6.766/79, EM QUE EXISTEM PRAÇAS, AVENIDAS OU QUALQUER OUTRO LOGRADOURO DE DOMÍNIO PÚBLICO, ABERTO AO USO COMUM DO POVO. 2. O CONDOMÍNIO, TAMBÉM DENOMINADO DE LOTEAMENTO FECHADO OU CONDOMINIAL, TEM REGIME JURÍDICO DISCIPLINADO PELA LEI 4.591/64 E CONSTITUI UMA MODALIDADE ESPECIAL DE PARCELAMENTO DO SOLO QUE SE CARACTERIZA PELA FORMAÇÃO DE LOTES AUTÔNOMOS COM ÁREAS DE UTILIZAÇÃO EXCLUSIVA DE SEUS PROPRIETÁRIOS, QUE CONFINA COM OUTRAS ÁREAS DE UTILIZAÇÃO COMUM DOS CONDÔMINOS. 2.1. ADMISSÍVEL NA MODALIDADE CONDOMINIAL FECHADA, A POSSIBILIDADE DE BLOQUEAR O ACESSO AO CONDOMÍNIO AOS COMUNS DO POVO, ATRAVÉS DE PORTÃO OU PORTARIA DELIMITANDO O SOLO PRIVADO DO PÚBLICO, PERTENCENDO AOS CONDÔMINOS, TUDO QUE INTEGRA O LOTEAMENTO. 3. NA HIPÓTESE DOS AUTOS, O EMPREENDIMENTO, ALÉM DE APRESENTAR VIAS, PRAÇAS E OUTROS LOGRADOUROS DE DOMÍNIO PÚBLICO, FOI REGISTRADO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS AO AMPARO DO ARTIGO 18 DA LEI 6.766/79, O QUE LEVA A CONCLUIR TRATAR-SE DE LOTEAMENTO CONVENCIONAL E NÃO DE UM CONDOMÍNIO, SENDO, PORTANTO, ILEGAL A COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL. 4. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
(TJ/DF - APC: 20061010071052 DF, Relator: LEILA ARLANCH, Data de Julgamento: 22/08/2007, 6a Turma Cível, Data de Publicação: DJU 27/11/2007 Pág.: 277)

Com efeito, a meu ver, se julgarmos improcedente a demanda, o autor/apelante vai ficar sem a posse e continuar sendo obrigado a pagar este condomínio, o qual não existe na realidade.

Por conseguinte, temos que adequar o processo à situação fática atual, e data vênia, penso que o autor está coberto de razão, quando requereu a outorga do seu título dominial e se ver livre do pagamento de algo que existe apenas no papel (compromisso de compra e venda), mas de fato não está concretizado, pois, qual a razão de o comprador pagar essa taxa condominial se o condomínio não existe?

Ademais, temos que adequar a justiça à situação fática e aquilo em que as partes estão a sofrer e precisando da solução da intervenção judiciária, uma vez que não podemos deixar que a parte autora, a qual adquiriu os 5 (cinco) lotes, passe 10 (dez) anos sem poder dispor de um título dominial que lhe pertence, ou seja, ter o direito à outorga da escritura pública dos imóveis.

Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER, OUTORGA DA ESCRITURA DEFINITIVA. REQUISITOS ATENDIDOS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA REFORMADA. Atendidos os requisitos necessários ao reconhecimento do direito da autora de obter a escritura definitiva, notadamente a existência do negócio jurídico de compra e venda e a quitação do preço, que, no caso, se presume, diante do largo período transcorrido entre o negócio e o ajuizamento da ação (cerca de 20 anos), impõe-se o julgamento de procedência do pedido. DERAM PROVIMENTO. UNÂNIME. (Apelação Cível No 70073208894, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 10/08/2017).

(TJ/RS - AC: 70073208894 RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Data de Julgamento: 10/08/2017, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 15/08/2017)

Com relação ao dano moral postulado pelo autor ALCEU GARCIA, sinceramente, entendo que apesar de se tratar de um descumprimento contratual, o autor foi obrigado a manejar esta ação, veio às portas da justiça para regularizar o que comprou, e até hoje não houve nenhuma solução por parte dos requeridos.

Portanto, o autor/apelante faz jus ao dano moral, valor este que fixo em R$ 20.000,00 (vinte mil reais) em atenção aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação, conforme art. 405 do CC/2002 e correção monetária, pelo INPC, desde o arbitramento (Súmula 362/STJ), vez que o dano decorre de responsabilidade contratual
(STJ –
AgInt no REsp 1662682 / SP
, Terceira Turma, DJe 13/02/2020).

Com essas considerações, peço vênia ao eminente Relator Des. Sebastião de Moraes Filho, para
dar provimento ao recurso
do autor/apelante ALCEU GARCIA para:
a)
restituir ao apelante a taxa de regularização imobiliária na importância de R$ 1.932,00; a título de danos materiais;
b)
repetição do valor R$ 16.738,00; referente aos valores pagos (taxa de manutenção/condomínio), já que não existe, de fato, este condomínio criado, exonerando-o da referida taxa;
c)
reconhecer a nulidade da cobrança da taxa de manutenção/condomínio do lote 17, quadra 01, não contestado pelos requeridos/apelados;
d)
outorgar a escritura definitiva dos imóveis: Lote 11 – Quadra 28, Lote 17 - Quadra 01, Lote 05 – Quadra 18, Lote 01 – Quadra 19 e Lote 01 - Quadra 09, todos situados no Camping Club Portal da Amazônia e
e)
indenização por danos morais, no importe de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação (art. 405 do CC) e correção monetária, pelo índice INPC, a partir do arbitramento (Súmula 362/STJ).

Por fim, observa-se que a multa diária foi arbitrada em R$ 500,00 (quinhentos reais), a qual deve ser mantida, limitando-se
o período de incidência de 2
0 (vinte) dias, a incidir a partir de 72 (setenta e duas) horas da data da intimação do v. acórdão.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 20/05/2020