Tribunal: TJMT
Processo: 0003226-82.2015.8.11.0041
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-02-19
Data de publicação: 2020-02-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E CARÊNCIA DA AÇÃO – TEORIA DA ASSERÇÃO – PRELIMINARES REJEITADAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA No 543 DO STJ – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS, EXCLUÍDA A COMISSÃO DE CORRETAGEM, A CARGO DOS PROMITENTES COMPRADORES – RAZOABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
O eg. STJ assentou, em sede de recurso repetitivo, o entendimento acerca da “legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor” (STJ - SEGUNDA SEÇÃO - REsp 1.551.951/SP - Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO - julgado em 24/08/2016 - DJe 06/09/2016).
Tendo o autor ingressado com o pedido de restituição dos valores pagos a título de taxa de corretagem contra a ré, resta evidente a sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação quanto ao aludido pleito.
Por ocasião do julgamento do REsp 1.599.511/SP, representativo da controvérsia, o eg. STJ firmou entendimento acerca da validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária; tendo essa obrigação sido efetivamente prevista no instrumento contratual celebrado entre as partes, e sendo, portanto, válida a respectiva cláusula, não há falar em inclusão do valor pago a título de comissão de corretagem no cômputo do montante sobre o qual deve ser retido o percentual de 10% antes da restituição ao promitente/comprador pela rescisão do contrato.
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (Súmula no 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).
A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0003226-82.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA]

Parte(s):

[RINALDO DE ALMEIDA TAVARES - CPF: 690.491.731-87 (APELADO), ROSIMEIRE DADONA - CPF: 771.182.609-59 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA VI - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.059/0001-76 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), GOLDEM GESTAO DE NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA - ME - CNPJ: 08.793.239/0001-78 (TERCEIRO INTERESSADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - VARZEA GRANDE - SPE LTDA - CNPJ: 08.824.397/0001-48 (TERCEIRO INTERESSADO), RODOBENS NEGOCIOS IMOBILIARIOS S/A - CNPJ: 67.010.660/0001-24 (APELANTE), RNI NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E CARÊNCIA DA AÇÃO – TEORIA DA ASSERÇÃO – PRELIMINARES REJEITADAS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA No 543 DO STJ – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS, EXCLUÍDA A COMISSÃO DE CORRETAGEM, A CARGO DOS PROMITENTES COMPRADORES – RAZOABILIDADE –
RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

O eg. STJ assentou, em sede de recurso repetitivo, o entendimento acerca da “
legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor
” (STJ - SEGUNDA SEÇÃO - REsp 1.551.951/SP - Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO - julgado em 24/08/2016 - DJe 06/09/2016).

Tendo o autor ingressado com o pedido de restituição dos valores pagos a título de taxa de corretagem contra a ré, resta evidente a sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação quanto ao aludido pleito.

Por ocasião do julgamento do REsp 1.599.511/SP, representativo da controvérsia, o eg. STJ firmou entendimento acerca da validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária; tendo essa obrigação sido efetivamente prevista no instrumento contratual celebrado entre as partes, e sendo, portanto, válida a respectiva cláusula, não há falar em inclusão do valor pago a título de comissão de corretagem no cômputo do montante sobre o qual deve ser retido o percentual de 10% antes da restituição ao promitente/comprador pela rescisão do contrato.

“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
” (Súmula no 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

A jurisprudência da Corte Superior “
tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ I- SPE LTDA. E OUTRO(S), contra sentença, de Id. 27446450, proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual por Pagamento Indevido c.c Indenização Material e Moral no 3226-82.2015.811.0041, cód. 956307, ajuizada por RINALDO DE ALMEIDA TAVARES, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes, condenar solidariamente as rés Sistema Fácil incorporadora Imobiliária Cuiabá VI - SPE LTDA, Rodobens Negócios Imobiliários S. A. e Golden Gestão de Negócios Imobiliários Ltda, a promoverem a restituição de 90% (noventa por cento) da quantia recebida do autor, incluindo os valores pagos a título de corretagem, acrescido de juros de 1% a.m. e correção monetária pelo INPC, a partir da citação. Custas, despesas processuais e honorários advocatícios de 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, pelas rés.

Em razões de ID 27446453, as apelantes sustentam, preliminarmente, a carência da ação por ilegitimidade passiva da empresa Rodobens Negócios Imobiliários S. A., ao argumento de que essa em momento algum figura no contrato de compra e venda firmado entre o recorrido e a empresa Sistema Fácil.

Ainda em sede de preliminar, defendem a sua ilegitimidade passiva pois o valor referente à comissão de corretagem, cuja restituição pretende o autor/apelado, foi pago por ele a terceiro prestador de serviços, ou seja, para a imobiliária corretora, e não às apelantes, não tendo estas se beneficiado do pagamento realizado.

No mérito, discorre sobre a impossibilidade de revisão contratual por força do princípio do
pacta sunt servanda
, a não abusividade das cláusulas contratuais, a validade do contrato ante a inexistência de erro, dolo, coação ou fraude.

Sustentam o desacerto da sentença apelada, ao determinar a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem no contrato de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, ante a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, conforme entendimento firmado pelo eg. STJ.

Ao final, insurgem-se quanto ao termo inicial para contagem dos juros e pugnam pelo provimento do recurso para que a ação seja julgada improcedente.

Em contrarrazões de Id. 27446489, o apelado refuta
in totum
os argumentos lançados em seu desfavor.

É o relatório.

Peço dia.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

VOTO PRELIMINAR - ILEGITIMIDADE PASSIVA

Egrégia Câmara.

Sem delongas, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pelas rés/apelantes, tendo em vista que o eg. STJ assentou, em sede de recurso repetitivo, o entendimento acerca da “
legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor
” (STJ - SEGUNDA SEÇÃO - REsp 1.551.951/SP - Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO - julgado em 24/08/2016 - DJe 06/09/2016).

Outro não é o entendimento adotado por este Tribunal de Justiça, confira:

“APELAÇÃO CÍVEL - ILEGITIMIDADE PASSIVA E AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR - TEORIA DA ASSERÇÃO - PRELIMINARES REJEITADAS - MÉRITO - EMBARGOS DE TERCEIRO - DEFESA DA MEAÇÃO DE PESSOA QUE SE AFIRMA CONVIVENTE EM UNIÃO ESTÁVEL COM O DEVEDOR - EVIDÊNCIA DE RELAÇÕES PARALELAS - CONTRATO AQUISITIVO FIRMADO PELA ESPOSA DO EXECUTADO - INEXISTÊNCIA DE PROVA DA POSSE – RECURSO DESPROVIDO.
As condições da ação se verificam em abstrato, a partir das afirmações formuladas pelo autor da ação.
”. (RAC 22.286/2011, 1a Câm. Cív., Rel. Des. Orlando de Almeida Perri, j. 30.08.2011) (grifo nosso)

Assim, tendo o autor ingressado com o pedido de restituição dos valores pagos a título de taxa de corretagem contra a ré, resta evidente a sua legitimidade para figurar no polo passivo da ação quanto ao aludido pleito.

VOTO MÉRITO

O autor ajuizou a presente ação visando rescindir o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda celebrado com as requeridas para aquisição de imóvel ofertado pelas rés, “Unidade no 456, modelo M 40’, fachada F4A, localizada na 4a Etapa do empreendimento denominado “Condomínio Rio Jangada”, pelo preço de R$98.025,81 (noventa e oito mil, vinte e cinco reais e oitenta e um centavos), afirmando que efetuou o pagamento do valor de R$5.198,00 (cinco mil cento e noventa e oito reais), supostamente a título de sinal, mas que posteriormente veio a descobrir que se tratava de comissão de corretagem, o que entende ser ilegal, além do valor de R$7.981,18 (sete mil novecentos e oitenta e um reais e dezoito centavos), correspondente a 07 parcelas do contrato, totalizando R$ 13.179,18 (treze mil cento e setenta e nove reais e dezoito centavos) o valor desembolsado.

A r. sentença julgou o pedido parcialmente procedente para declarar rescindido o contrato
sub judice
e determinar a restituição de 90% (noventa por cento) do valor pago, acrescido de juros e correção monetária.

As requeridas buscam a reforma da sentença para que seja mantida a multa contratual incidente sobre o valor pago às rés, a ser restituído ao autor, deduzida a comissão de corretagem, ou ao menos para que prevaleça o percentual de retenção admitido pela jurisprudência do eg. STJ.

Pois bem.

Tornou-se incontroverso o fato reconhecido em sentença de que foi o autor quem deu causa à rescisão do contrato, impondo-se, portanto, como consequência da rescisão, a restituição parcial dos valores por ele despendidos.

Por ocasião do julgamento do REsp 1.599.511/SP, representativo da controvérsia, o eg. STJ firmou entendimento acerca da “
validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem
”, sendo que no caso dos autos, essa obrigação, efetivamente prevista na cláusula 5.7.1 em 10% (dez por cento), está de acordo com o majoritário entendimento jurisprudencial, uma vez que o mencionado valor serve para saldar as despesas decorrentes da rescisão do contrato.

A propósito:

EMENTA: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.
(STJ - SEGUNDA SEÇÃO - REsp 1599511/SP - Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO - julgado em 24/08/2016 - DJe 06/09/2016).

Tendo essa obrigação sido efetivamente prevista no instrumento contratual celebrado entre as partes, e sendo, portanto, válida a respectiva cláusula, não há falar em inclusão do valor pago a título de comissão de corretagem no cômputo do montante a ser restituído ao autor em razão da rescisão do contrato.

Outrossim, não obstante a ausência de responsabilidade das requeridas/apelantes pela resolução do contrato, a sentença autorizou a retenção dos 10% dos valores pagos, conforme previsão contratual e em consonância com o entendimento do eg. Superior Tribunal de Justiça, que consolidou o entendimento de que, “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
” (grifei - Súmula no 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015).

Aliás, a Corte Superior “
tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

A propósito:

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. SÚMULA 83/STJ. ALTERAÇÃO DAS PREMISSAS ADOTADAS. SÚMULA 7/STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MAJORAÇÃO. RAZOABILIDADE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. (...) 2. "Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda por atuação do promitente comprador, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 20% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes o próprio negócio" (AgInt nos EDcl no AREsp 989.906/SP, Rel.Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/10/2017, DJe de 30/10/2017). 3. O acórdão recorrido, ao fixar a retenção de 10% sobre o valor pago, está em sintonia com a jurisprudência desta Corte, atraindo a aplicação da Súmula 83/STJ, no ponto. Ademais, a verificação do patamar mais condizente com a realidade fática do caso encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ. (...)
” (STJ - AgInt no AREsp 1218936/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 24/04/2018, DJe 02/05/2018)

“EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. REVISÃO DE CONTRATO FINDO. POSSIBILIDADE. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CONFIGURAÇÃO DO DANO MORAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. REDUÇÃO. PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE. DESCABIMENTO. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. (...). 3. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados"
(AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). (...)” (STJ - AgInt no AREsp 727.632/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJe 02/04/2018)

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...). 2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes. (...)”
(STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018)

Assim, assiste razão às requeridas/apelantes apenas em relação ao montante a ser restituído ao autor/apelado, já que do total comprovadamente pago (R$13.179,18), primeiramente deve ser deduzido o valor pago a título de comissão de corretagem (R$5.198,00), e sobre o valor remanescente efetivamente pago às requeridas (R$7.981,18), deve ser retido o percentual de 10% a título de multa pela rescisão contratual, com os acréscimos legais.

Quanto ao termo inicial para incidência de juros, andou bem o juízo
a quo
ao fixá-los a partir da citação. Nesse mesmo sentido trago à lume os seguintes julgados deste Tribunal:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA DE DEVOLUÇÃO DE VALORES - RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE TERRENOS - INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS PELO COMPRADOR - RETENÇÃO DE PERCENTUAL INCIDENTE SOBRE O VALOR PAGO – BENFEITORIAS INDENIZÁVEIS – COMPROVAÇÃO – APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE PROCEDIMENTO – INEXISTÊNCIA DE RECURSO PROTELATÓRIO – AFASTAMENTO DA MULTA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Deve ser declarada a RESCISÃO de CONTRATO de COMPRA e VENDA de imóvel quando flagrante o inadimplemento do promissário comprador. A doutrina e a jurisprudência têm admitido a aplicação da teoria do adimplemento substancial apenas quando quitada, pelo devedor, mais de 90% (noventa por cento) da obrigação. O Colendo Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que o percentual de retenção pelo vendedor em caso de rescisão do contrato por inadimplemento do comprador deve ser estabelecido entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco) por cento do valor pago por este, observadas as circunstâncias fáticas do caso concreto. Incabível a condenação por litigância de má-fé, quando ausentes as hipóteses previstas no rol taxativo do art. 80 do Código de Processo Civil”
. (N.U 0017753-56.2015.8.11.0003, APELAÇÃO CÍVEL, SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 30/10/2018, Publicado no DJE 06/11/2018)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ANULAÇÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO – INADIMPLÊNCIA DA PROMITENTE COMPRADORA NO PAGAMENTO DA SEGUNDA PARCELA – RESCISÃO CONTRATUAL DEVIDA – MULTA APLICÁVEL - RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS PELA ADQUIRENTE DO IMÓVEL EM FAVOR DO VENDEDOR - PERCENTUAL EM CONFORMIDADE COM A ORIENTAÇÃO DO STJ – INDENIZAÇÃO PELO USO DO BEM – POSSIBILIDADE – SENTENÇA ALTERADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Recurso de Apelação Cível interposto em face da sentença proferida pelo Juízo da 10a Vara Cível de Cuiabá que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Anulação Contratual e Reintegração de Posse, para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e reintegrar os autores na posse do imóvel. A controvérsia recursal cinge-se no inconformismo quanto à RETENÇÃO de 25% a título de multa contratual, quando os Apelantes pleiteiam a perda de todo o valor pago pela Apelada . In casu, verifica-se que o percentual atende à orientação do Superior Tribunal de Justiça, inexistindo razões plausíveis para reforma da sentença. É admissível a condenação do comprador ao pagamento de aluguel pelo período em que usufruiu o bem, cujo valor deverá ser apurado e fixado em sede de liquidação de sentença”.
(N.U 0013737-18.2010.8.11.0041, Ap 91674/2017, DESA.CLARICE CLAUDINO DA SILVA, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 07/02/2018, Publicado no DJE 20/02/2018).

Dispositivo.

Com essas considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para declarar válida a cobrança a título de comissão de corretagem (R$5.198,00) e determinar que sobre o valor remanescente efetivamente pago às requeridas (R$7.981,18), deve ser retido o percentual de 10% a título de multa pela rescisão contratual, com os acréscimos legais.

Inaplicável à hipótese o §11 do art. 85 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/02/2020