Tribunal: TJMT
Processo: 1008452-04.2020.8.11.0000
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-11-24
Data de publicação: 2020-11-28

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE ALUGUEL C/C DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS EM ATRASO E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO – INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – PRESENÇA DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ARTIGO 300 DO CPC – DESNECESSIDADE DE PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO – DÉBITO QUE SUPERA A CAUÇÃO PREVISTA EM LEI – DISPENSA – RECURSO PROVIDO. “É cabível a tutela de urgência quando comprovadas as situações previstas no art. 300 do Novo Código de Processo Civil - a probabilidade do direito alegado (inadimplemento dos locativos por mais de dois anos) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (impossibilidade de usufruir do imóvel). A prestação de caução é dispensável, sobretudo se o débito ultrapassa os três meses de aluguel exigidos por lei.” (TJMT – QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO – AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1015994-10.2019.8.11.0000 – Rel. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO – Julgado em 18/12/2019 – Publicado no DJE 21/01/2020).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1008452-04.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo para Uso Próprio, Liminar]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). ALEXANDRE ELIAS FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[GIULLEVERSON SILVA QUINTEIRO DE ALMEIDA - CPF: 007.454.531-04 (ADVOGADO), LEONIR DA CAS - CPF: 248.934.630-04 (AGRAVANTE), CIA DO ESPETO EIRELI - ME - CNPJ: 24.181.250/0001-33 (AGRAVADO), JULIANA FERREIRA QUINTEIRO DE ALMEIDA - CPF: 004.110.331-90 (ADVOGADO), JUNIOR LUIS DA SILVA CRUZ - CPF: 025.127.651-13 (ADVOGADO), FELIPE ARTHUR SANTOS ALVES - CPF: 978.641.961-87 (ADVOGADO), GABRIEL RODRIGO REINALDO LOTUFO - CPF: 038.177.161-09 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE ALUGUEL C/C DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS EM ATRASO E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO – INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – PRESENÇA DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ARTIGO 300 DO CPC – DESNECESSIDADE DE PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO – DÉBITO QUE SUPERA A CAUÇÃO PREVISTA EM LEI – DISPENSA – RECURSO PROVIDO.
“É cabível a tutela de urgência quando comprovadas as situações previstas no art. 300 do Novo Código de Processo Civil - a probabilidade do direito alegado (inadimplemento dos locativos por mais de dois anos) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (impossibilidade de usufruir do imóvel). A prestação de caução é dispensável, sobretudo se o débito ultrapassa os três meses de aluguel exigidos por lei.”
(TJMT – QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO – AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1015994-10.2019.8.11.0000 – Rel. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO – Julgado em 18/12/2019 – Publicado no DJE 21/01/2020).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1008452-04.2020.8.11.00000 - CLASSE 202 - CNJ - COMARCA DE VÁRZEA GRANDE

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO

Egrégia Câmara:

Recurso de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por LEONIR DA CAS contra a r. decisão proferida pela MM. Juíza de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, que nos autos da ação de “
Rescisão de Contrato de Aluguel e Despejo c/c Cobrança de Aluguéis em Atraso e Acessórios
” (Número Único 1007466-44.2020.8.11.0002), ajuizada pelo agravante contra CIA DO ESPETO EIRELLI - ME, indeferiu o pedido de tutela antecipada formulado pelo agravante, pois, na visão da julgadora,
“em que pese à demonstração da probabilidade do direito alegado, por meio do contrato de locação (Id. 29935734), não restou demonstrado o perigo de dano”
(cf. Id. no 39663999 - pág. 3).

O agravante expõe que celebrou com a agravada o contrato de locação do imóvel comercial localizado na Av. Governador Ponce de Arruda, no 877, Bairro Aeroporto, na cidade de Várzea Grande/MT, pelo valor mensal de R$ 8.000,00, posteriormente reajustado para R$ 12.000,00; alega que a agravada está inadimplente
“com catorze parcelas, que acrescido com as multas e incidência de correção e juros, totaliza o valor de R$ 228.943,52”
, e se recusa a desocupar o imóvel, mesmo tendo sido notificada para tanto (cf. Id. no 39663991 - pág. 4).

Defende a aplicabilidade do preceito contido no art. 83, § 1o da Lei no 10.741/03 – Estatuto do Idoso, que autoriza a concessão de tutela de urgência nos moldes da legislação processual civil; prossegue dizendo que está amargando prejuízos econômicos e psicológicos
“sendo inviável que a atual situação permaneça inalterada por mais um dia sequer”
, pois necessita disponibilizar o imóvel comercial para nova locação e minimizar os efeitos nefastos que a reiterada inadimplência da agravada lhe causou (cf. Id. no 39663991 - pág. 6).

Pede, pois, o provimento do agravo, mas, de imediato, a antecipação da pretensão recursal, para que seja determinado o despejo da agravada do imóvel objeto do contrato de locação (cf. Id. no 39663991).

A decisão vinculada ao Id. no 39937994 admitiu o processamento do recurso e deferiu o pedido de antecipação da pretensão recursal, determinando a desocupação do imóvel locado pela agravada, no prazo de 15 dias.

A agravada não ofertou contrarrazões (cf. Id. no 57378471).

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 06 de novembro de 2020.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (relator)

Egrégia Câmara:

A r. decisão agravada indeferiu o pedido liminar de despejo sob os seguintes argumentos:

“
(...)
Pois bem. De entrada, tenho como inviável a concessão de medida liminar de desocupação do imóvel com fulcro no art. 59 da Lei n.o 8.245/91 (Lei do Inquilinato), na medida em que a parte autora descurou de prestar a caução equivalente a três meses de aluguel, que consiste em requisito exigível a todas as situações-tipo autorizadoras da desocupação liminar do imóvel concebidas pelo legislador especial.

Como sabido, é possível o deferimento de tutela de urgência antecipada em ações de despejo, caso em que a decretação liminar de despejo ou o pedido de imissão de posse ficará condicionada ao atendimento dos requisitos dos arts. 300 do Código de Processo Civil.

Conforme o art. 300 do CPC/2015, a tutela de urgência, depende da coexistência dos seguintes requisitos: probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.

Com efeito, nas ações locatícias há que se proceder com cautela na apreciação do pedido, o qual somente poderá ter lugar naquelas situações em que restar de plano evidenciado que a realização do direito do locador não pode ser postergada para o final do processo, sob pena de suportar prejuízos irreparáveis ou de difícil reparação.

Nesse aspecto, analisando os autos, em que pese à demonstração da probabilidade do direito alegado, por meio do contrato de locação (Id. 29935734), não restou demonstrado o perigo de dano.

Isso porque, o risco de aumento do valor da dívida, em virtude do inadimplemento do locatário, é inerente ao despejo por falta de pagamento, sendo que o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que não se dispensa a comprovação da urgência da medida quando da análise de tutela antecipada em ações de despejo (REsp 1207161/AL).

Nesse sentido, recente entendimento jurisprudencial:

(...)

Por fim, denota-se ainda que a parte autora também não encaminhou notificação extrajudicial ao requerido, informando o seu desinteresse na manutenção do contrato de locação, concedendo o prazo de 30 (trinta) dias, para desocupação voluntária do imóvel, não atendendo, pois, ao disposto no artigo 57 da Lei no 8.245/91.

Posto isso, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência e determino a citação do requerido para, no prazo de 15 dias, contestar a ação na parte que lhe toca (art. 62, I, Lei n.o 8.245/91), sob pena de aplicação da confissão e da revelia, no que for cabível (art. 344, CPC/2015)”.
(cf. Id. no 39663999 - pág. 2/3).

Para o deferimento de medida liminar em ação de despejo, com fundamento no inciso IX do §1o do artigo 59 da Lei no 8.245/91, é necessário que sejam comprovados alguns requisitos, quais sejam, a existência de relação locatícia entre as partes, o inadimplemento dos alugueres e/ou acessórios da locação, a prestação de caução pelo locador no valor equivalente a três meses de aluguel, bem como a ausência de quaisquer das garantias previstas no artigo 37 da mesma Lei:

“Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”

Eis o que estabelece o artigo 59, §1o, inciso IX, da Lei de Inquilinato:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1o Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.”

Contudo, é possível a apreciação do pedido de despejo nos moldes de antecipação dos efeitos da tutela (CPC, art. 300), independentemente do preenchimento de todos os requisitos do artigo 59 da Lei no 8.245/91.

A propósito:

EMENTA: “AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS – DESOCUPAÇÃO IMEDIATA DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – PRESENÇA DOS REQUISITOS ELENCADOS NO ARTIGO 300 DO CPC – CAUÇÃO – DISPENSA – FIADOR - GARANTIA INÓCUA – RECURSO PROVIDO. É cabível a tutela de urgência quando comprovadas as situações previstas no art. 300 do Novo Código de Processo Civil - a probabilidade do direito alegado (inadimplemento dos locativos por mais de dois anos) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (impossibilidade de usufruir do imóvel). A prestação de caução é dispensável, sobretudo se o débito ultrapassa os três meses de aluguel exigidos por lei. O fato de o contrato estar garantido por fiança não afasta a possibilidade de concessão da medida liminar.” (TJMT – QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO – AGRAVO DE INSTRUMENTO No 1015994-10.2019.8.11.0000 – Rel. DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO – Julgado em 18/12/2019 – Publicado no DJE 21/01/2020).

Sobre os requisitos à concessão de tutela antecipada, Humberto Theodoro Junior em sua obra Novo Código de Processo Civil Comentado - 20a ed. - RJ: Forense, 2016. p. 362, relembra que:

“A antecipação de tutela, constitui relevante instrumentário de que dispõe o magistrado para que, existindo prova inequívoca e verossimilhança das alegações, dentro de seu prudente arbítrio, preste tutela jurisdicional oportuna e adequada que efetivamente confira proteção jurídica ao bem jurídico tutelado, abreviando, ainda que em caráter provisório, os efeitos práticos do provimento definitivo.

Para a concessão da antecipação de tutela devem estar presentes a verossimilhança da alegação, além do fundado receio de dano irreparável. Tais requisitos devem ser demonstrados por meio de prova inequívoca. A prova inequívoca é aquela que não enfrenta qualquer discussão. É patente, manifesta.”

Como visto, o §1o do art. 59 da Lei 8.245/91 prevê a possibilidade de o locador requerer judicialmente a concessão de tutela antecipatória para retomar liminarmente seu imóvel através do despejo e, consequentemente, obter a chancela do judiciário para impedir que continue amargando prejuízos pelo inadimplemento dos alugueres por parte do locatário, impondo, no entanto, que o locador preste a devida caução; contudo, no caso dos autos essa exigência é absolutamente desarrazoada, considerando que a inadimplência da locatária resulta no preenchimento dos requisitos exigidos pelo art. 300 do CPC, na medida em que, caso a liminar seja indeferida, o locador sofrerá dano irreparável ou de difícil reparação, pois, continuará privado do recebimento dos alugueres que, na grande maioria dos casos, é a fonte de subsistência.

O autor/agravante comprovou a relação locatícia pelo contrato celebrado entre as partes em 16/09/2016, pelo prazo de cinco anos, com renovação automática após o vencimento (cf. Id. no
39663995
), e a inadimplência restou evidenciada pela notificação extrajudicial encaminhada à locatária em 15/10/2019, via AR, na qual informa o atraso quanto ao pagamento dos aluguéis e débitos de IPTU desde 26/02/2018, com pedido de pagamento imediato, devidamente recebida em 23/10/2019 (cf. Id. no
39663997 e 39663998).

E o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo reside no fato de que a agravada permanece no local sem pagar nenhuma prestação ao agravante desde fevereiro de 2018, causando-lhe prejuízos, o que configura abuso de direito e enriquecimento ilícito.

De todas as obrigações legais do locatário, a que mais se destaca é a de pagar pontualmente o valor ajustado e os demais encargos incidentes sobre o imóvel locado; sendo assim, nas hipóteses em que há inequívoca inadimplência, o locador poderá exigir a desocupação de seu imóvel.

Oportunas são as lições de Sylvio Capanema de Souza:

“Ora, é verdadeiramente absurdo que o locador, já tão prejudicado pelo inadimplemento do locatário, quanto ao seu dever de pagar os aluguéis e encargos, ainda tenha de prestar caução, que pode chegar ao valor de dezoito meses de aluguel, para despejá-lo.

“A disposição, que chega a ser iníqua, virá premiar o contratante inadimplente, em detrimento do inocente, que já sofreu grave lesão patrimonial.

“É evidente que houve erro de remissão. A lei certamente, queria incluir, no rol das exceções, o inciso III do artigo 9o, e não o II, como constou, por equívoco. Até porque as demais infrações legais e contratuais, referidas no inciso II, são bem mais difíceis de aferir, que a falta de pagamento do aluguel. Daí não ser prudente que, na hipótese do inciso II, se faça a execução provisória, sem a garantia do juízo.

“É imperioso que, no mais breve tempo possível, se corrija o erro, substituindo-se, no texto do artigo 64, o inciso II do artigo 9o, pelo seu inciso III. (...) “A falta de pagamento do aluguel e encargos constitui, como é óbvio, uma infração contratual e legal. Ora, se a lei não exige caução para a hipótese da ação de despejo por infração legal e/ou contratual, também não a poderá exigir para a falta de pagamento, que se inclui na mesma causa de pedir. “Qualquer outra interpretação não terá a menor lógica, ainda mais se considerarmos que a falta de pagamento do aluguel é a mais grave de todas as infrações que o locatário pode cometer” (“A Nova Lei do Inquilinato Comentada”, Editora Forense, 1a edição, 1993, págs. 253 e 254).

No caso, está demonstrada a urgência pelo agravante, apta à concessão da tutela antecipada, sobretudo a possibilidade de
“fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação”
, porquanto, inegável que a agravada não respeitou a boa-fé objetiva no transcorrer do contrato celebrado entre as partes estando inadimplente com sua obrigação contratual há mais de dois anos; assim, caso mantida a decisão agravada, implicaria em enriquecimento ilícito da agravada que já levou demasiada vantagem na ocupação gratuita de imóvel alheio.

Outrossim, a prestação de caução é dispensável no caso dos autos, sobretudo porque o débito já ultrapassa e muito os três meses de aluguel exigidos por lei.

Pelo exposto, dou provimento ao presente Recurso de Agravo de Instrumento, para reformar a decisão agravada, ratificando os termos da decisão que concedeu a antecipação da pretensão recursal, para determinar que a agravada desocupe, no prazo de 15 (quinze) dias, o imóvel localizado na Av. Governador Ponce de Arruda, no 877, Bairro Aeroporto, na cidade de Várzea Grande/MT, independentemente de prestação de caução pela parte autora/agravante.

Custas pela agravada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/11/2020