Tribunal: TJMT
Processo: 1000372-51.2020.8.11.0000
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-03-04
Data de publicação: 2020-03-04

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO - ALIENAÇÃO JUDICIAL REGULAR - ART. 889, INCISO II, DO CPC - INAPLICABILIDADE - IMÓVEL QUE COMPORTA CÔMODA DIVISÃO - INCIDÊNCIA DO ART. 894 DO CPC - INTIMAÇÃO PRÉVIA DOS COPROPRIETÁRIOS - DESNECESSIDADE - ACORDO APÓS A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO - ATO PERFEITO, ACABADO E IRRETRATÁVEL - ART 903, CAPUT E §1o, INCISO I, DO CPC - INVALIDAÇÃO DO LEILÃO DESCABIDA - PREÇO QUE NÃO PODE SER CONSIDERADO VIL - ART. 891, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC - RECURSO NÃO PROVIDO.
Não se aplica o artigo 889, inciso II, do CPC/15, mas sim o art. 894, se o imóvel penhorado admitir cômoda divisão, hipótese em que pode ser alienado judicialmente em parte, sendo desnecessária a intimação prévia dos coproprietários.
É inviável a homologação de acordo em que se busca, mesmo que indiretamente, a desconstituição do leilão se já firmado o auto de arrematação, ato perfeito, acabado e irretratável, nos termos do art. 903 do CPC.
Conforme art. 891, parágrafo único, do CPC, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000372-51.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Duplicata, Expropriação de Bens]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA]

Parte(s):

[JAIRO PIRES MAFRA - CPF: 475.723.021-49 (ADVOGADO), ADAUTO LUIZ BERNINI - CPF: 325.633.021-53 (AGRAVANTE), MARIO WALDIR ZUHL - CPF: 441.839.500-82 (TERCEIRO INTERESSADO), JUIZ DE DIREITO DA VARA ÚNICA DA COMARCA DE ALTO TAQUARI (AGRAVADO), FERTIBRAS S/A - CNPJ: 61.442.109/0001-73 (AGRAVADO), KARINE FAGUNDES GARCIA DUARTE ALVES PINTO - CPF: 773.181.371-15 (ADVOGADO), RONALDO BATISTA ALVES PINTO - CPF: 406.633.291-91 (ADVOGADO), EDSON ROBERTO CASTANHO - CPF: 608.962.211-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO - ALIENAÇÃO JUDICIAL REGULAR - ART. 889, INCISO II, DO CPC - INAPLICABILIDADE - IMÓVEL QUE COMPORTA CÔMODA DIVISÃO - INCIDÊNCIA DO ART. 894 DO CPC - INTIMAÇÃO PRÉVIA DOS COPROPRIETÁRIOS - DESNECESSIDADE - ACORDO APÓS A ASSINATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO - ATO PERFEITO, ACABADO E IRRETRATÁVEL - ART 903,
CAPUT
E §1o, INCISO I, DO CPC - INVALIDAÇÃO DO LEILÃO DESCABIDA - PREÇO QUE NÃO PODE SER CONSIDERADO VIL - ART. 891, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC - RECURSO NÃO PROVIDO.

Não se aplica o artigo 889, inciso II, do CPC/15, mas sim o art. 894, se o imóvel penhorado admitir cômoda divisão, hipótese em que pode ser alienado judicialmente em parte, sendo desnecessária a intimação prévia dos coproprietários.

É inviável a homologação de acordo em que se busca, mesmo que indiretamente, a desconstituição do leilão se já firmado o auto de arrematação, ato perfeito, acabado e irretratável, nos termos do art. 903 do CPC.

Conforme art. 891, parágrafo único, do CPC,
considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação
.

R E L A T Ó R I O

Agravo de Instrumento de decisão da Vara Única da Comarca de Alto Taquari que, em Execução de Título Extrajudicial, indeferiu pedido de nulidade da arrematação e não homologou o acordo celebrado.

O agravante alega que foi penhorada e arrematada fração do imóvel rural matrícula 569 do CRI de Alto Taquari-MT.

Aduz que a área alienada tem 665 hectares, em condomínio com quatro pessoas, e portanto impunha-se observar o que dispõe o art. 872 do CPC, o que não foi respeitado.

Argumenta a nulidade da avaliação, da penhora e do edital de praça uma vez que os coproprietários não foram intimados desses atos e também porque constou que a dita fração estava desmembrada, o que não é verdade já que se encontra em condomínio.

Afirma que somente a parte que lhe pertence prestaria para garantir a Execução, devendo ser resguardado o direito de propriedade dos coproprietários que não figuram no processo. E mais, era imprescindível oportunizar aos condôminos o direito de preferência (art. 889, II do CPC).

Ressalta que a arrematação ocorreu por preço vil, pois a avaliação é de 2011 e nesse período houve grande valorização por se tratar de terras férteis e com produção de lavoura.

Defende a declaração de nulidade da arrematação porque a respectiva carta ainda não foi expedida, e a homologação do acordo, visto que a dívida foi integralmente paga.

Arguindo que foram atendidas as exigências legais, pugna pela suspensão do
decisum
e, no mérito, pela sua reforma.

Liminar deferida (ID no. 30570481).

Contraminuta apresentada (ID no. 32308991).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

De início cumpre registrar que no caso incidem os dispositivos da Lei no. 13.105/2015, que revogou o CPC/73, visto que a venda que o agravante pretende anular teve sua efetivação determinada pela decisão de 29/06/2017 (fl. 20 do ID no. 29787487). Assim, é inaplicável aqui o art. 1.118 do CPC/73, pois não estava mais em vigor quando iniciados os atos expropriatórios e não foi reproduzido no atual CPC.

O art. 889, incisos II e V, do CPC/2015 estabelece que, além dos credores hipotecários, a alienação judicial seja comunicada, com pelo menos cinco dias de antecedência, também aos coproprietários do imóvel indivisível, para que lhes seja facultado o exercício do direito de preferência (art.504 do Código Civil).

Não se exige a intimação pessoal deles, porém, como visto, não os dispensa de serem previamente informados sobre a venda parcial do imóvel em condomínio.

Embora o juízo de origem tenha consignado que a fração ideal do imóvel rural no. 569 do CRI de Alto Taquari, que foi leiloada em 25/10/2017 (50,415ha), encontra-se desmembrada, a cópia integral do feito com código no 14010 não corrobora essa conclusão.

Contudo, isso não significa cabimento, nesta lide, das regras dos arts. 504 do CC e 889, II, do CPC/15, pois a Fazenda Terra do Sol tem 605ha, portanto comporta cômoda divisão entre o agravante e os outros três coproprietários - Maria Aparecida Piedade Bernini, Andréa Bernini e Alexandre Bernini.

Sobre o assunto, o art. 894 do CPC/15 enuncia que,
quando o imóvel admitir cômoda divisão, o juiz, a requerimento do executado, ordenará a alienação judicial de parte dele, desde que suficiente para o pagamento do exequente e para a satisfação das despesas da execução
. Logo, é dispensável, nesta demanda, a intimação dos coproprietários.

Nesse sentido:

PROCESSUAL CIVIL - IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEL URBANO - PRESENÇA DE EQUIPAMENTOS ESSENCIAIS À MANUTENÇÃO DAS ATIVIDADES - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - DESVALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA - IRRELEVÂNCIA - OBSERVÂNCIA DO ART. 894 DO CPC - RESPEITO À FRAÇÃO MÍNIMA DETERMINADA PELO PODER PÚBLICO MUNICIPAL - MANUTENÇÃO DO DECISUM

1. "
Quando o imóvel admitir cômoda divisão, o juiz, a requerimento do executado, ordenará a alienação judicial de parte dele, desde que suficiente para o pagamento do exequente e para a satisfação das despesas da execução" (CPC, art. 894)
. 2. Considerando que não há comprovação de que o desmembramento determinado atinge equipamentos essenciais à manutenção das atividades hospitalares e revelando-se descabido o argumento de que a medida causará a desvalorização do imóvel como um todo, a decisão que determinou a fragmentação deve permanecer inalterada.
(AI no. 4004832-09.2016.8.24.0000, 5a Câmara de Direito Civil, TJ/SC, Rel. Des. Luiz Cézar Medeiros, julgado em 19/06/2018, sem grifos no original).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE CÉDULAS DE CRÉDITO BANCÁRIO. EMBARGOS DE TERCEIRO. DEFESA DA MEAÇÃO. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO AOS EMBARGOS DE TERCEIRO. PRACEAMENTO. DIVISIBILIDADE DO IMÓVEL.
De acordo com o artigo 894 do CPC/2015, somente quando o imóvel admitir cômoda divisão o juiz ordenará a alienação judicial de parte dele, e desde que o pedido seja instruído com documentação apta a viabilizá-la, nos termos do §2o
. (...). Reserva da meação a partir do produto da alienação do bem constrito, a ser feita em prol do meeiro. Indeferimento do efeito suspensivo aos embargos de terceiro. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO.
(AI no 70080986938, 19a Câmara Cível, TJ/RS, Rel. Mylene Maria Michel, julgado em 23/05/2019, publicado em 28/05/2019, sem destaques no original).

O art. 873 do CPC traz as hipóteses em que se admite a reavaliação do bem penhorado – quando fundamentadamente ocorrer erro na avaliação ou dolo do avaliador, se demonstrada posterior majoração ou diminuição de valor, ou se o juiz permanecer com fundada dúvida sobre o preço dado pelo auxiliar do juízo.

Nenhum desses requisitos foi demonstrado pelo agravante. Dessa maneira, não se justifica a repetição da diligência, até porque ele deixou transcorrer
in albis
o prazo adequado para questionar o montante atribuído ao imóvel, vindo a fazê-lo somente agora, depois de alienado judicialmente.

Não fosse o bastante, o leiloeiro promoveu atualização da avaliação e apenas dois meses antes da venda indicou a importância de R$495.620,55 para os 50,415ha penhorados, porém sobre essa quantia o agravante não se manifestou. Disse somente que essa porção de terras valeria R$1.580.510,25, mas sem trazer qualquer elemento probatório.

A expressão monetária do ativo financeiro objeto de expropriação para satisfação de execução judicial só pode ser rediscutida, neste momento processual, se for irrisória a ponto de se revelar desprezível.

Porém, não se pode afirmar que os R$247.810,28 ofertados pelo arrematante configurem preço vil. Conforme parágrafo único do art. 891 do CPC/15, é assim considerado o
quantum

inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação
.

A regularidade do leilão de 25/10/2017, de fato, inviabiliza a homologação do acordo em que se busca, mesmo que indiretamente, a desconstituição da praça positiva.

O art. 902 do CPC preconiza que,
no caso de leilão de bem hipotecado, o executado poderá remi-lo até a assinatura do auto de arrematação, oferecendo preço igual ao do maior lance oferecido
, porém essa providência não foi adotada pelo agravante. E o
caput
do art. 903 do mesmo diploma legal estabelece que, após a assinatura do auto de arrematação, esta será considerada perfeita, acabada e irretratável, resolvendo-se qualquer incidente através da busca de perdas e danos.

A propósito:

AGRAVO DE INSTRUMENTO.
EXECUÇÃO. ARREMATAÇÃO. INTELIGÊNCIA DO ART. 903, DO CPC. ATO PERFEITO, ACABADO E IRRETRATÁVEL
. EXCESSO DE PENHORA. SUBAVALIAÇÃO DO IMÓVEL. PRECLUSÃO.
PREÇO VIL. ARREMATAÇÃO POR 50% DO IMÓVEL. ART. 891, PARÁGRAFO ÚNICO DO CPC
. 1.
Nos termos do art. 903, do CPC, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável
. 2.
É certo que a arrematação pode ser infirmada por iniciativa da parte, até o prazo de dez dias contados de sua consolidação, por questões referentes à sua validade (art. 903, §1o, inc. I c/c §2o, do CPC)
. Não obstante, considerando que o excesso de penhora diz respeito ao ato de penhora e não ao de arrematação, exclui-se a incidência da situação excepcional. 3. A preclusão temporal é a perda da faculdade de praticar determinado ato processual, quando decorrido o prazo para tanto, ou praticado a destempo. 4.
Nos termos do art. 891, parágrafo único, do CPC: "considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação"
.
(AI no. 1.0456.09.076196-0/001, 14a Câmara Cível, TJ/MG, Rel. Desa. Cláudia Maia, julgamento em 20/02/0020, publicação em 20/02/2020, sem grifos no original).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO TRIBUTÁRIO.
AUTO DE ARREMATAÇÃO ASSINADO PELO JUIZ, LEILOEIRO E ARREMATANTE. ARREMATAÇÃO PERFEITA, ACABADA E IRRETRATÁVEL. ART. 903 CPC. EVENTUAIS NULIDADES DEVEM SER AVENTADAS EM AÇÃO PRÓPRIA
. PRECEDENTE DESTA CORTE. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO, EM DECISÃO MONOCRÁTICA.
(AI no. 70078723541, 22a Câmara Cível, TJ/RS, Rel. Luiz Felipe Silveira Difini, julgado em 17/08/2018, publicado em 23/08/2018, sem destaques no original).

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 04/03/2020