Tribunal: TJMT
Processo: 1000140-63.2016.8.11.0005
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-08-26
Data de publicação: 2020-08-27

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1000140-63.2016.8.11.0005
EMENTA
APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C PERDAS E DANOS - COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS - TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – INOCORRÊNCIA – REQUERIDOS QUE REALIZARAM PAGAMENTO DE 60% DO PACTO - IMPOSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO DA TEORIA - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO - FATO IMPUTÁVEL AOS REQUERIDOS COMPRADORES - DEVOLUÇÃO DAS ÁREAS INADIMPLIDAS NA TOTALIDADE E PAGAMENTO A TITULO DE ARREDAMENTO PELO UDO DAS MESMAS – DEVOLUÇÃO DOS VALORES RECEBIDOS PELOS AUTORES APELADOS - VALORES A SEREM APURADOS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - RECURSO DESPROVIDO - SENTENÇA MANTIDA.
Se comprovado que o desfazimento do negócio ocorreu por culpa exclusiva dos promitentes compradores diante do inadimplemento contratual, de rigor a rescisão do contrato com o retorno das partes ao status quo, inclusive com a condenação dos requeridos ao pagamento de indenização pelo uso do imóvel, bem assim a devolução dos valores recebidos pelos vendedores compradores.
A indenização pelo período de fruição do imóvel é devida, máxime se, além de não pagar o valor da aquisição, até os dias atuais os requeridos permanecem na posse das áreas em litígio.
A reintegração de posse é mera consequência lógica da rescisão do pacto. Em decorrência da resolução do Compromisso de Compra e Venda, faz possível a reintegração na posse do bem pela parte promitente-vendedora, bem como é devida indenização pelo uso do imóvel em razão do descumprimento do contrato por culpa do promitente-comprador, a fim de evitar o enriquecimento ilícito.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000140-63.2016.8.11.0005
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Esbulho / Turbação / Ameaça]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[JOSE RIBEIRO DA SILVA - CPF: 316.258.358-68 (APELADO), ARNALDO SILVA ARAUJO - CPF: 593.489.331-91 (ADVOGADO), VERA LUCIA BELON SILVA - CPF: 117.186.048-07 (APELADO), LECINDO PEDRO DA SILVA - CPF: 346.764.811-87 (APELANTE), ZILMA APARECIDA GONCALVES - CPF: 324.550.111-00 (ADVOGADO), EDER PEREIRA DE ASSIS - CPF: 830.016.701-34 (ADVOGADO), JOSE ANTONIO DUTRA - CPF: 170.773.031-87 (ADVOGADO), RICARDO SOUZA DUTRA - CPF: 941.310.661-49 (ADVOGADO), LUCINEIA RODRIGUES PRADO DA SILVA - CPF: 468.465.221-15 (APELANTE), LEIZIANE PRADO DA SILVA - CPF: 035.673.671-70 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1000140-63.2016.8.11.0005

EMENTA

APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C PERDAS E DANOS - COMPRA E VENDA DE BENS IMÓVEIS - TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – INOCORRÊNCIA – REQUERIDOS QUE REALIZARAM PAGAMENTO DE 60% DO PACTO - IMPOSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO DA TEORIA - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFIGURADO - FATO IMPUTÁVEL AOS REQUERIDOS COMPRADORES - DEVOLUÇÃO DAS ÁREAS INADIMPLIDAS NA TOTALIDADE E PAGAMENTO A TITULO DE ARREDAMENTO PELO UDO DAS MESMAS – DEVOLUÇÃO DOS VALORES RECEBIDOS PELOS AUTORES APELADOS - VALORES A SEREM APURADOS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - RECURSO DESPROVIDO - SENTENÇA MANTIDA.

Se comprovado que o desfazimento do negócio ocorreu por culpa exclusiva dos promitentes compradores diante do inadimplemento contratual, de rigor a rescisão do contrato com o retorno das partes ao
status quo
, inclusive com a condenação dos requeridos ao pagamento de indenização pelo uso do imóvel, bem assim a devolução dos valores recebidos pelos vendedores compradores.

A indenização pelo período de fruição do imóvel é devida, máxime se, além de não pagar o valor da aquisição, até os dias atuais os requeridos permanecem na posse das áreas em litígio.

A reintegração de posse é mera consequência lógica da rescisão do pacto. Em decorrência da resolução do Compromisso de Compra e Venda, faz possível a reintegração na posse do bem pela parte promitente-vendedora, bem como é devida indenização pelo uso do imóvel em razão do descumprimento do contrato por culpa do promitente-comprador, a fim de evitar o enriquecimento ilícito.

R E L A T Ó R I O

RELATÓRIO

Cuida-se de Recurso de Apelação interposta por

Lecindo Pedro Da Silva, Lucineia Rodrigues Prado Da Silva E Leiziano Prado Da Silva,
contra sentença que
julgou parcialmente procedente Ação

Declaratória de Resolução Contratual com Pedido de Reintegração de Posse e Perdas e Danos movida por
José Ribeiro da Silva e Outra
, para rescindir os dois contratos firmados entre as partes e consequente devolução dos imóveis aos autores apelados, determinar a devolução pelos vendedor dos valores pagos em favor dos compradores, julgar devida a indenização pela fruição das áreas a título de perdas e danos a ser apurada em liquidação de sentença.

Por fim, condenou os requeridos, aqui apelantes, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados no percentual de 10% do valor da causa.

Em síntese, reclamam que a rescisão dos contratos não era a medida adequada à solução da controvérsia, porque pagaram o equivalente a 62% dos pactos e não tinham a intenção de deixar de pagar a quantia restante.

Justificam a necessidade de aplicação da teoria do adimplemento substancial, de acordo com o disposto no artigo 475 do CC. Dizem que o inadimplemento de pequena parte do contrato não autoriza a resolução automática do pacto.

Afirmam que os apelados sabiam, desde a contratação, que os ora apelantes precisavam se desfazer de outros bens para pagar os pactos firmados, caso em que só haveria quitação depois de implementada a venda.

Reclamam que passados alguns dias que os ora apelantes, na qualidade de compradores, firmaram os pactos com os autores apelados, sem que tivessem êxito na venda de outros imóveis para cobrir o pactuado, os recorridos ajuizaram a presente ação de rescisão.

Sustentam que tiveram diversos gastos para conseguir demarcar os lotes, instalar cercas, curral, estrada, pontes etc, o que comprova que os prejuízos foram deles compradores, ora apelantes.

Indicam bens à disposição dos vendedores, ora apelados, como forma de manter o contrato e impedir a rescisão contratual. Na hipótese de restar mantida a sentença de rescisão, entendem que o lote a ser devolvido é aquele que tem saída área as terras dos apelados, a fim de evitar que os apelantes tenham que passar por terras alheias a fim de ter acesso à estrada.

Postulam o provimento do recurso a fim de julgar improcedente a ação de rescisão contratual, ou, se mantida a rescisão de apenas um lote, com a devolução dos valores já pagos, devidamente corrigidos, com inversão do ônus da sucumbência.

Nas contrarrazões, os apelados postulam o desprovimento do recurso (ID 52622557).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

V O T O

A controvérsia em exame está em saber se é caso de reforma da sentença que julgou parcialmente procedente a Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Reintegração na Posse e Indenização movida por
José Ribeiro da Silva e Outra.,
a fim de acolher a tese dos apelantes

Lecindo Pedro Da Silva, Lucineia Rodrigues Prado Da Silva E Leiziano Prado Da Silva
, requeridos na demanda que, em essência, buscam seja acolhida a teoria do adimplemento substancial, afim de manter os contrato firmados entre as partes.

Das provas, observa-se que na data de
24-03-2015
, as partes firmaram
dois contratos
de compra e venda de dois lotes rurais, de 100hectares cada, oriundas de uma área maior de 780ha, denominada Fazenda JR, localizada na Gleba dos Orlando, no Município de Alto Paraguai-MT, pelo valor de R$275.000,00, cada, no total de R$550.000,00, com
pagamento assim dividido:

- o valor de
R$ 275.000,00
(duzentos e setenta e cinco mil reais), dividido em
02 (duas) de R$ 137.500,00
, a primeira no ato da assinatura e a
segunda
parcela com vencimento para o dia
30/04/2016,
no valor de
R$137.500,00 (cada contrato)
no total de R$550.000,00 (quinhentos e cinquenta mil reais).

Observa-se que o pagamento da primeira parcela foi no total de R$200.000,00, nos seguintes termos:

“I - Pagamento de R$ 120.000,00, por meio de um cheque;

II - Pagamento de R$40.000,00, com entrega de um veículo Fiat Strada 1.8,16V, ano 2011;

III - Pagamento de R$40.000,00, por meio de transferência bancária em 08-6-2015, com saldo inadimplente de R$75.000,00.”

No que tange a segunda parcela, com vencimento em
30-4-2016
, em ambos contratos que somam o valor de R$275.000,00, os requeridos apelantes pagaram o valor de R$120.000,00, ficaram, então, inadimplentes em R$155.000,00.

Do total acordado pela compra e venda, os apelantes pagaram R$320.000,00. A inadimplência referente a
primeira parcela
de ambos contratos foi de R$ 75.000,00, mais R$155.000,00 da
segunda parcela de ambos pactos
, cujo saldo devedor alcança o valor de R$230.000,00.

De notar-se, portanto, que desde o início do negócio jurídico, os recorrentes deixaram de cumpriram o que fora firmado entre as partes da forma pactuada, isto é, desde a assinatura dos contratos, ocorreu inadimplemento parcial das primeiras parcelas, cuja inadimplência acompanhou parte das segundas parcelas vencidas em 30/04/2016.

É incontroverso que os autores apelados reconhecem o pagamento de R$320.000,00. Contudo, os requeridos apelantes ficaram inadimplentes da quantia de R$230.000,00, fora multas e correções reclamadas pelos autores que apontam como devido o total de R$ 275.684,79.

Questão que se coloca está em saber se é caso de acolher a tese defensiva dos requeridos apelantes, no sentido de que pagaram o equivalente a mais de 60% de toda negociação, caso em que deve ser aplicada a teoria do adimplemento substancial de modo a evitar a rescisão dos contratos, se não dos dois, pelo menos de um deles.

Ocorre que a exemplo do entendimento da sentença recorrida, o pagamento de aproximadamente 60% do total contratado não configura adimplemento substancial.

Dito isto, empregar a teoria do adimplemento substancial no caso em análise viria em desprestígio ao princípio da boa-fé.

O argumento de que vigia um acordo de cavalheiros entre as partes, no sentido de que os autores apelados teriam concordado em receber pela transação somente após os apelantes venderem imóveis seus para quitar e concluir o negócio, não encontra ressonância probatória.

Ao revés, os instrumentos objeto da demanda são revestidos de formalidade, objeto e termo para cumprimento das obrigações, notadamente pelos compradores apelantes. Em nenhuma das cláusulas ou conjunto probatório produzido, extrai-se elementos que autorizem acolher a tese dos recorrentes.

Em caso análogo, a jurisprudência:

“
Apelação – Contrato de promessa de compra e venda de imóvel entre particulares – Ação de rescisão contratual c.c. reintegração de posse c.c. indenizatória – Sentença de acolhimento dos pedidos –
Irresignação improcedente. 1. Preliminar de nulidade da sentença – Suscitantes da preliminar alegando ausência de fundamentação para o deferimento da liminar em sentença. Deferimento de incidente, pelo relator, voltado à suspensão da eficácia da sentença até julgamento da apelação. Consequente prejuízo à análise da preliminar. 2.
Adimplemento substancial
–
Impossibilidade de reconhecimento no caso dos autos. Rés que pagaram somente 60% do preço do imóvel
. 3. Perda dos valores pagos – Validade da cláusula de perdimento integral em contratos de promessa de compra e venda celebrados entre particulares. Precedentes. Hipótese em que, ademais, é justa a aplicação da cláusula, haja vista estarem os réus ocupando o imóvel desde o ano de 2015 sem nada pagar. 4.
Indenização e retenção por benfeitorias – Pleito de reintegração de posse que é mero consectário lógico do pedido de rescisão contratual. Ação não se subordinando às normas procedimentais que regem as ações possessórias e, pois, não dotada de caráter dúplice. Hipótese em que o pedido de indenização/retenção por acessões e benfeitorias haveria de ter sido deduzido em reconvenção, não apresentada.
Consequente impossibilidade de reconhecer o suposto direito neste processo. Negaram provimento à apelação, prejudicada a preliminar”.

(TJSP;

Apelação Cível 1052205-27.2016.8.26.0002; Relator: Ricardo Pessoa de Mello Belli; Órgão Julgador: 19a Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 10/07/2020; Data de Registro: 10/07/2020) (grifei)

No mesmo sentido, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATOS. ALEGAÇÃO DE CUMPRIMENTO PARCIAL DOS CONTRATOS. INADIMPLEMENTO DE PARCELAS MENSAIS E SEMESTRAIS. FATOS INCONTROVERSOS. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE.

1. Discussão acerca da aplicação da chamada Teoria do Adimplemento Substancial, instituto que pode, eventualmente, restringir o direito do credor à resolução contratual previsto no artigo 475 do CC/02 (art. 1.092, § único, do CC/16), tendo por fundamento a função de controle do princípio da boa-fé objetiva.

2. "
O adimplemento substancial constitui um adimplemento tão próximo ao resultado final, que, tendo-se em vista a conduta das partes, exclui-se o direito de resolução, permitindo-se tão somente o pedido de indenização e/ou adimplemento, de vez que a primeira pretensão viria a ferir o princípio da boa-fé (objetiva)".

3. Doutrina e jurisprudência acerca do tema.

4. Caso concreto em que restou incontroverso que a devedora inadimpliu parcela relevante da contratação (cerca de um terço do total da dívida contraída), mostrando-se indevida a aplicação, pelo Tribunal de origem, da Teoria do Adimplemento Substancial.

5. Necessidade de retorno dos autos à origem a fim de que proceda ao julgamento dos demais pedidos constantes da petição inicial, bem como da reconvenção.

6. RECURSO ESPECIAL PROVIDO”.
(REsp 1636692/RJ, 3a T., Rel. Min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j. 12.12.17) (grifei)

Do exposto, diferentemente do alegado pelos recorrentes, não há espaço para aplicação da teoria do adimplemento substancial no caso em análise, porquanto para que fosse possível, o pagamento faltante haveria de ser ínfimo a se considerar o total do negócio, o que, como visto, não é o caso.

Igualmente não procede o fundamento dos requeridos apelantes de que seriam eles os destinatários de indenização por benfeitorias, porquanto referido pedido indenizatório reclamava reconvenção, esta não apresentada pelos requeridos apelantes.

Por derradeiro, no que tange a condenação dos requeridos apelantes ao pagamento em perdas e danos pelo tempo em que os requeridos apelantes utilizaram a área, agiu com acerto a sentença, cujo quantum será apurado em liquidação de sentença.

A indenização pelo período de fruição do imóvel é devida, máxime se, além de não pagar o valor integral da aquisição, até os dias atuais os requeridos apelantes permanecem na posse do imóvel, cujo valor será apurado em sede de liquidação de sentença, tomando-se como parâmetro as características de vocação da área e costumes da região.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO PARCIAL DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE, REPARAÇÃO DE DANO MORAL E LUCROS CESSANTES - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL, MÓVEL E OUTRAS AVENÇAS - PRELIMINAR DE NULIDADE DO PROCESSO - FALTA DE CITAÇÃO DA CÔNJUGE - DESNECESSIDADE - RESCISÃO PARCIAL MEDIDA QUE SE IMPÕE - FATO IMPUTÁVEL AO REQUERIDO - SUSPENSÃO DOS PAGAMENTOS PELO COMPRADOR - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL - PAGAMENTO DO SALDO REMANESCENTE - DEVOLUÇÃO DAS ÁREAS INADIMPLIDAS NA TOTALIDADE E PAGAMENTO A TITULO DE ARREDAMENTO PELO UDO DAS MESMAS - LUCROS CESSANTES - POSSIBILIDADE - VALORES A SEREM APURADOS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - RECURSO DESPROVIDO - SENTENÇA MANTIDA. Na ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, é desnecessária a citação do cônjuge para integrar o polo passivo da lide na qualidade de litisconsorte necessário, em razão da natureza pessoal da ação
. A reintegração de posse é mera consequência lógica da rescisão do pacto. Em decorrência da resolução do Compromisso de Compra e Venda, faz possível a reintegração na posse do bem pela parte promitente-vendedora, bem como é devida indenização pelo uso do imóvel em razão do descumprimento do contrato por culpa do promitente-comprador, a fim de evitar o enriquecimento ilícito
.
(N.U 0016174-71.2006.8.11.0041, GUIOMAR TEODORO BORGES, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 08/06/2016, Publicado no DJE 10/06/2016) (grifei)

Por toda fundamentação,
mantida a sentença que rescindiu ambos os contratos
, sem que os autores, ora apelados tenham se insurgido contra o decisum, a consequência lógica é a devolução de ambos os imóveis pelos requeridos apelantes e não apenas um, como postulam em seu apelo.

Nesse sentido, a sentença impugnada e não recorrida pelos autores, aqui apelados:

“...Não é possível este Juízo reincidir apenas um contrato, com base em inadimplemento total de um dos lotes, vez que dos documentos juntados não se pode aferir, que de fato, houve o pagamento apenas de um dos imóveis.”

Além de que, por força da rescisão decretada na origem e retorno ao
status quo
, é devida a devolução dos valores recebidos pelos autores apelados, tudo a ser apurado em liquidação, como determinado na sentença impugnada:

“..Ante a rescisão contratual, com consequente retorno aos status a quo ante, cabe a parte prejudicada pedir o ressarcimento em perdas e danos do ato ilícito sofrido.

...

a) DETERMINO a rescisão dos dois contratos em litígio, e
a consequente devolução dos imóveis aos requerentes
;

b)

DETERMINO a devolução da quantia paga pelos requeridos;

c)

CONDENO o requerido ao pagamento das perdas e danos, devendo os valores serem apurados em fase de liquidação de sentença;

Por fim, mantida a sentença impugnada, com o desprovimento do apelo, o ônus da sucumbência fica a encargo dos requeridos apelantes. Contudo, majorada de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.

Posto isso, nega-se provimento ao recurso para desprover o recurso interposto por
Lecindo Pedro Da Silva, Lucineia Rodrigues Prado Da Silva E Leiziano Prado Da Silva
, mantida a sentença que rescindiu os contratos de compra e venda firmados com os autores, ora apelados
José Ribeiro da Silva e Vera Lucia Belon.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/08/2020