Tribunal: TJMT
Processo: 1000432-21.2019.8.11.0077
Órgão julgador: NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-05-05
Data de publicação: 2020-05-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO E INDENIZAÇÃO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INDISPONIBILIDADE DO BEM DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO DECORRENTE DE LIMINAR DEFERIDA EM AÇÃO CIVIL PÚBLICA CONTRA A VENDEDORA – INFRINGÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – CABIMENTO – RECURSO DESPROVIDO.
Nos termos do artigo 475 do Código Civil, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento. A indisponibilidade do bem decretada em ação civil pública que ainda está em curso, mesmo revogada tal decisão com provimento de agravo de instrumento, acarreta insegurança jurídica acerca da possibilidade de nova decisão nesse sentido, o que ensejou, in casu, na rescisão do contrato por descumprimento de cláusula que previa que o bem deveria ser vendido livre e desembaraçado de qualquer ônus ou responsabilidade, assim perdurando por toda a vigência do contrato.
“Inversão da cláusula penal. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou a seguinte tese no Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” Caso em que prevista cláusula penal para o caso de rescisão apenas em favor da empresa vendedora, deverá ocorrer a inversão da cláusula em favor dos compradores (...)” (Apelação Cível, No 70071987291, Décima Sétima Câmara Cível - Regime de Exceção, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Afif Jorge Simões Neto, Julgado em: 13-12-2019).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO
PODER JUDICIÁRIO
PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Número Único
:

1000432-21.2019.8.11.0077
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO
Turma Julgadora:

[DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS]
Parte(s):

[OBADIAS COUTINHO DOS REIS - CPF: 805.898.209-15 (APELADO), OBADIAS COUTINHO DOS REIS - CPF: 805.898.209-15 (ADVOGADO), NB IMOVEIS, LOTEADORA E INCORPORADORA LTDA - CNPJ: 06.218.426/0001-00 (APELANTE), MARCO ANTONIO DIAS LIMA CASTRO - CPF: 365.687.169-87 (ADVOGADO)]
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.
E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO E INDENIZAÇÃO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – INDISPONIBILIDADE DO BEM DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO DECORRENTE DE LIMINAR DEFERIDA EM AÇÃO CIVIL PÚBLICA CONTRA A VENDEDORA – INFRINGÊNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL -
INVERSÃO DA CLÁUSULA
PENAL
– CABIMENTO – RECURSO DESPROVIDO.

Nos termos do artigo 475 do Código Civil, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento. A indisponibilidade do bem decretada em ação civil pública que ainda está em curso, mesmo revogada tal decisão com provimento de agravo de instrumento, acarreta insegurança jurídica acerca da possibilidade de nova decisão nesse sentido, o que ensejou,
in casu
, na rescisão do contrato por descumprimento de cláusula que previa que o bem deveria ser vendido livre e
desembaraçado de qualquer ônus ou responsabilidade, assim perdurando por toda a vigência do contrato
.

“Inversão da cláusula
penal
.
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça fixou a seguinte tese no Tema 971: “No
contrato
de
adesão
firmado entre o
comprador
e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula
penal

apenas
para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.” Caso em que prevista cláusula
penal

para o caso de rescisão
apenas
em favor da empresa vendedora, deverá ocorrer a inversão da cláusula em favor dos
compradores

(...)”
(Apelação Cível, No 70071987291, Décima Sétima Câmara Cível - Regime de Exceção, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Afif Jorge Simões Neto, Julgado em: 13-12-2019)
.

R E L A T Ó R I O

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL 1000432-21.2019.8.11.0077

APELANTE: NB IMÓVEIS, LOTEADORA E INCORPORADORA LTDA.

APELADO: OBADIAS COUTINHO DOS REIS

RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação interposto por
NB IMÓVEIS, LOTEADORA E INCORPORADORA LTDA.

contra sentença de parcial procedência dos pedidos da ação de
rescisão contratual com pedido de restituição e indenização
proposta por
OBADIAS COUTINHO DOS REIS

(apelado),
para determinar a rescisão do contrato de compromisso de venda e compra referente ao lote 14, quadra 01, loteamento Jardim Nova Veneza, em Astorga/PR, firmado entre as partes; condenar a ré: a) à devolução da integralidade das parcelas pagas, b) ao pagamento de multa penal compensatória de 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas já pagas, c) ao pagamento de multa indenizatória pré-fixada de 10% (dez por cento) sobre o valor das parcelas já pagas; para condenar a ré ao pagamento da integralidade das custas e ao pagamento de honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação e para condenar o autor ao pagamento de honorários advocatícios arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor de sua sucumbência (R$ 30.000,00 – valor pleiteado a título de dano moral).

A apelante assevera que
cumpriu a Cláusula 7a do contrato, de modo que não havia qualquer ônus sobre o imóvel, mormente quando ele foi vendido e não existiam quaisquer pendências fiscais e nem irregularidades junto a órgãos Municipais, Estaduais ou Federais, tanto que o autor pagou 92 (noventa e duas) das 120 (cento e vinte) previstas no negócio jurídico; informa a existência de ação civil de improbidade administrativa proposta contra si e contra outras pessoas físicas e jurídicas e uma liminar de indisponibilidade de patrimônio de todas os figurantes do polo passivo da relação jurídica processual daquela ação.

Relata que o membro do Ministério Público denunciou atos de improbidade administrativa e crimes contra a Administração Pública (notadamente corrupção passiva e ativa) e ainda, que os
“ empresários BRASIL FILHO THEODORO MELLO DE SOUZA e JOSÉ DE LIMA CASTRO NETO

(proprietários da empresa NB LOTEADORA
) efetivamente aderiram aos propósitos do grupo ímprobo, na medida em que firmaram consecutivos acordos de corrupção com os vereadores MARIO TAKAHASHI e RONY DOS SANTOS ALVES, concorrendo de forma efetiva para o estratagema de percepção de propina adotado pelos edis desta cidade e por LUIZ GUILHERME ALHO.”

Informa que a liminar pleiteada pelo Ministério Público foi deferida e decretada a indisponibilidade dos bens dos réus, mas interpôs o Agravo de Instrumento no Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (AI - no 0034124-61.2018.8.16.0000) e o recurso foi provido e todos os bens já foram desbloqueados; afirma que no tocante à ação civil pública,
“com certeza, os pedidos indenizatórios serão julgados improcedentes”
; comenta que a decisão
“premiou o recorrido, mesmo não tendo ele sofrido ou mesmo demonstrado qualquer prejuízo, tanto que não se dignou a apontar, sequer na petição inicial, que precisaria financiar ou vender o imóvel (...)
”

Alega que jamais agiu com culpa, pois não descumpriu qualquer obrigação contratual e, pelo princípio da dialética, se entenderem que descumpriu, não o fez com má-fé ou com o
animus
de trazer qualquer prejuízo ao recorrido; narra que quando o contrato foi firmado não existia nenhum ônus sobre o imóvel e somente após o r. Juízo da Vara da Fazenda Pública de Londrina ter concedido a liminar, é que houve inscrição de indisponibilidade do bem.

Nega sua responsabilidade pelo fato e aduz que
“a responsabilidade foi de terceiro, ou seja, do Ministério Público, que propôs ação civil pública e pediu liminar de indisponibilidade de todo patrimônio existente em nome do recorrente. Não se preocupou em apurar se, na qualidade de loteadora, teria ela comercializado imóveis a terceiros e se eles não haviam ainda sido transferidos é porque não tinham sido liquidados os contratos”
, por isso não pode ser condenada a indenizar e nem pagar multa compensatória e indenizatória ao apelado, porque o dano se deu por culpa exclusiva de terceiro (artigos 12, § 3°, III e 14, § 3°, II do CDC).

Assevera que as multas compensatória e moratória, poderão ser estipuladas em contrato, no entanto, é vedada a sua cobrança de forma cumulativa; requer o provimento do recurso, para que sejam julgados improcedentes os pedidos e o apelado condenado em litigância de má-fé (id 38057324).

Em contrarrazões, o apelado pugna pelo desprovimento do recurso (id 38057327).

É o relatório.

Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho

Relatora

V O T O R E L A T O R

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/05/2020