Tribunal: TJMT
Processo: 0033130-16.2016.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-03-10
Data de publicação: 2020-03-11

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - Ação de Cobrança c/c Reparação de Danos Morais – despesas e condominio e iptu – responsabilidade da construtora – entrega das chaves – TRANSFERêNCIA DO ÔNUS AO COMPRADOR – RECURSO DESPROVIDO.
(...)“O promitente comprador somente é responsável pelos encargos condominiais após a sua imissão na posse do imóvel.” STJ - AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL AgInt no AREsp 1034823 SP 2016/0326583-3 (STJ) Data de publicação: 02/06/2017
(...) 4. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse.
5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe 15/12/2017).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0033130-16.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[MARIEDITH MENDES DE OLIVEIRA CASTRO - CPF: 496.554.421-87 (APELADO), LUCILO DE FREITAS MACEDO FILHO - CPF: 780.550.911-53 (ADVOGADO), FILIPE GIMENES DE FREITAS - CPF: 691.216.801-91 (ADVOGADO), PLAENGE EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 78.638.061/0001-76 (APELANTE), CLAUDIO STABILE RIBEIRO - CPF: 365.942.709-82 (ADVOGADO), LEONARDO BORGES STABILE RIBEIRO - CPF: 054.525.141-98 (ADVOGADO), VANGUARD HOME EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (TERCEIRO INTERESSADO), VANGUARD HOME EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 08.029.323/0001-10 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL -
Ação de Cobrança c/c Reparação de Danos Morais – despesas e condominio e iptu – responsabilidade da construtora – entrega das chaves – TRANSFERêNCIA DO ÔNUS AO COMPRADOR – RECURSO DESPROVIDO.

(...)“O promitente comprador somente é responsável pelos encargos condominiais após a sua imissão na posse do imóvel.”
STJ - AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL AgInt no AREsp 1034823 SP 2016/0326583-3 (STJ) Data de publicação: 02/06/2017

(...) 4. Segundo a jurisprudência do STJ, as despesas de condomínio e IPTU são de responsabilidade da construtora até a entrega do imóvel ao adquirente. Isso porque, apesar de o IPTU ter como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse do imóvel (CTN, art. 32), se os recorridos não deram causa para o não recebimento do imóvel, não podem ser obrigados a pagar as despesas condominiais nem o citado imposto referente ao período em que não haviam sido imitidos na posse.

5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, DJe 15/12/2017).

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação interposto por VANGUARD HOME EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., em face de sentença prolatada pelo juízo da Décima Primeira Vara Civil – que nos autos n.o 0033130-16.2016.8.11.0041 – Código 1153140 – Ação de Cobrança c/c Reparação de Danos Morais,

julgou procedente em parte referida ação, condenou a requerida ao pagamento da importância de R$ 9.716,96 (nove mil, setecentos e dezesseis reais e noventa e seis centavos), a título de restituição os valores pagos indevidamente, e ainda, condenou-a ao pagamento de honorários advocatícios que, arbitrou em 10% sobre o valor atualizado da

causa.

Inconformada, em suas razões a Apelante alega em síntese, que a sentença deve ser anulada para fins de reabertura da instrução processual, ou reformada, para que a presente ação seja julgada improcedente.

Alega que não houve ato ilícito a ensejar o pedido de indenização, que o ilícito se configura com a presença dos seguintes requisitos: ação ou omissão contraria a lei, dano, culpa ou dolo e o nexo de causalidade.

Sustenta a existência de cerceamento de defesa, para tanto, alega quem foi intimada para se manifestar quanto ao interesse de produção de provas, postulou pela designação e audiência de instrução e julgamento para oitiva de testemunhas e depoimento pessoal da requerente, com a finalidade de comprovar a ausência de responsabilidade pelos fatos arguidos na inicial.

Que a instrução processual, com a oitiva da requerente e de testemunhas, elucidaria a questão posta nos autos e comprovaria que a recorrida foi sim devidamente comunicada da conclusão das obras e, inclusive, convocada para comparecer a Assembleia de Constituição do Condomínio.

No entanto, que o juízo optou por julgar antecipadamente a lide; portanto, que flagrante o cerceamento de defesa e patente a necessidade de anulação da sentença recorria.

Aduz que não são verdadeiras as alegações contidas na petição inicial, que não existiu descumprimento contratual pela Apelante; que em outubro de 2013 o apartamento estava concluído e a disposição da recorrida, que ainda, não havia quitado o saldo devedor e por isso não recebeu as chaves.

Assevera que a cópia do auto de conclusão “habite-se”, expedido pela Prefeitura Municipal de Cuiabá, comprova que o empreendimento foi concluído em outubro de 2013, no entanto, que a requerente só promoveu a quitação do imóvel em julho de 2014.

Que todos os adquirentes adimplentes receberam as chaves em outubro de 2013. Para a recorrida receber o apartamento bastava efetivar o pagamento do saldo devedor do preço do imóvel, ou obter financiamento bancário para o referido pagamento. Não se pode transferir para a empresa recorrente a responsabilidade pelos encargos relativos ao tempo em que a O recorrida permaneceu inadimplente.

A recorrida é que se beneficiou e se beneficia dos serviços prestados pelo Condomínio. A empresa Vanguard apenas construiu o empreendimento e entregou aos adquirentes. Nunca teve qualquer vínculo com o condomínio.

Que impor à recorrente o ressarcimento de tais valores configura verdadeiro enriquecimento ilícito por parte da recorrida, condômina e única beneficiaria dos serviços prestados pelo Condomínio Piazza Di Siena.

Defende o caráter ultra petita da decisão recorrida, que em momento algum na petição inicial a Apelada sustenta abusividade na cláusula que impôs o pagamento do IPTU, a

partir, da conclusão do empreendimento.

No entanto, a r. sentença se utiliza de vários julgados que reconhecem a nulidade de clausulas que impõem a obrigação do adquirente de arcar com taxas condominiais e de IPTU, a partir da conclusão das obras, para assim condenar a empresa, extrapolando, os limites da lide.

Que a instalação do condomínio ocorreu em janeiro de 2014, sendo que a recorrida foi devidamente convocada e estava ciente de suas obrigações enquanto proprietária e conde mina. Aliás, a recorrida, na qualidade de professora, leu o contrato e sempre teve conhecimento de que o empreendimento seria concluído entre agosto de 2013 e fevereiro de 2014, Como de fato ocorreu. Não existiu qualquer surpresa. A clausula está expressa no contrato. Não existe ato ilícito a ensejar pedido de indenização.

Requer, seja recebido e dado integral provimento ao presente recurso.

Reconhecer o cerceamento de defesa para declarar a nulidade da r. sentença proferida e determinar o retorno dos autos a primeira instancia para reabertura da instrução processual. Alternativamente, se digne em dar provimento ao recurso, acolhendo as razões recursais ora expostas para reformar a r. sentença e julgar totalmente improcedentes os pedidos e a presente ação, invertendo-se os ônus da sucumbência.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO (Preliminar de Cerceamento de Defesa)

Pretende o Apelante, que seja reconhecido o cerceamento de defesa para declarar a nulidade da r. sentença proferida e determinar o retorno dos autos a primeira instancia para reabertura da instrução processual.

Rejeito a preliminar de cerceamento de defesa, porquanto, quando a ação tratar de questão essencialmente de direito ou, sendo de direito e de fato não houver necessidade de produzir provas em audiência, como é o caso dos autos, se faz desnecessária a dilação probatória.

Alega que a instrução processual, com a oitiva da requerente e de testemunhas, elucidaria a questão posta nos autos e comprovaria que a recorrida foi sim devidamente comunicada da conclusão das obras e, inclusive, convocada para comparecer a Assembleia de Constituição do Condomínio.

Pois bem, referidas provas deveriam ser realizadas por meio de documentos conforme estabelece a clausula 9.1.6 do Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes dispões, vejamos:

“O ADQUIRENTE se obriga a efetuar o pagamento de todos os impostos, taxas, contribuições fiscais e taxas de condomínio devidas em relação a fração ideal do solo, apartamento e garagens, objeto deste contrato, a partir da datada conclusão da obra, com a consequente expedição do "Habite-se” ou documento que valha, a qual
será comunicada previamente pela INCORPORADORA, por protocolo ou Carta AR, no endereço informado pelo ADQUIRENTE.
” (destaquei)

Posto isso, não há, no caso ora em análise o cerceamento de defesa, posto que o magistrado “a quo” realizou o julgamento antecipado da lide, conforme aduz o art. 355 do Código de Processo Civil.

Rejeito, pois, referida preliminar.

VOTO - Mérito.

Conforme relatado, cuida-se de Recurso de Apelação interposto por VANGUARD HOME EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., em face de sentença prolatada pelo juízo da Décima Primeira Vara Civil – que nos autos n.o 0033130-16.2016.8.11.0041 – Código 1153140 – Ação de Cobrança c/c Reparação de Danos Morais,

julgou procedente em parte referida ação, condenou a requerida ao pagamento da importância de R$ 9.716,96 (nove mil, setecentos e dezesseis reais e noventa e seis centavos), a título de restituição os valores pagos indevidamente, e ainda, condenou-a ao pagamento de honorários advocatícios que, arbitrou em 10% sobre o valor atualizado da

causa.

Inicialmente, quanto à alegação de que a decisão recorrida é “ultra petita”, haja vista que em momento algum, na petição inicial, a Apelada sustenta abusividade na cláusula que impôs o pagamento do IPTU a partir da conclusão do empreendimento.

Em que pese referida alegação tenho que melhor sorte não socorre o Apelante, haja vista que, da mesma forma que a Apelada não alega abusividade, o juízo também em momento algum, declarou abusividade da referida clausula.

A Apelada propôs “Ação de Cobrança c/c Reparação de Danos Morais” de valores indevidamente cobrados, referente a taxas de condomínio de janeiro /2014 a julho/2014 e IPTU de 2014.

O juízo prolatou a seguinte decisão (20386460):

“(...)

Com efeito, em razão do que sustenta a autora na inicial, as obrigações por ela suportadas no valor de R$ 9.716,96 (nove mil setecentos e dezesseis reais e noventa e seis centavos), referente ao pagamento de despesas condominiais e de IPTU relacionados aos meses de janeiro a julho de 2014, são indevidas, eis que cobradas antes mesmo da entrega das chaves do imóvel, que se deu em 24/04/2014.

Sendo que, a cláusula 9.1.6 do Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes dispõe:

“O ADQUIRENTE se obriga a efetuar o pagamento de todos os impostos, taxas, contribuições fiscais e taxas de condomínio devidas em relação à fração ideal do solo, apartamento e garagens, objeto deste contrato, a partir da data da conclusão da obra, com a consequente expedição do “Habite-se” ou documento que o valha, a qual será comunicada previamente pela INCORPORADORA, por protocolo ou Carta AR, no endereço informado pelo ADQUIRENTE.” (fl. 91)

Nota-se que a requerida apresentou nos autos somente o auto de conclusão da obra (fl. 79), sem, contudo comprovar que procedeu a comunicação da parte autora, conforme prevê a cláusula suso mencionada.

Deste modo, a autora faz jus à restituição do valor que pagou a título de despesas condominiais e IPTU dos meses de janeiro a julho de 2014, já que estas foram efetivamente cobradas antes da entrega das chaves (c.f. os documentos de fls. 23/25), eis que a responsabilidade pelo seu custeio até então era da empresa construtora (art. 39, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor).

(...)”

O Apelante alega que para a recorrida receber o apartamento bastava efetivar o pagamento do saldo devedor do preço do imóvel, ou obter financiamento bancário para o referido pagamento, e que a mesma só realizou referido pagamento em julho de 2014.

Em que pese referida alegação, é de se destacar que para se fazer a quitação ou financiamento, faz-se necessário a comunicação pela Construtora da conclusão da obra, a fim de que a adquirente dê andamento nos trâmites necessários para quitação e/ou financiamento bancário.

No caso ora em análise, como bem destacado pelo juízo: “Nota-se que a requerida apresentou nos autos somente o auto de conclusão da obra (fl. 79),
sem, contudo comprovar que procedeu a comunicação da parte autora, conforme prevê a cláusula suso mencionada
.(destaquei)

Portanto, pelo que se extrai dos autos, se houve demora por parte da Apelada para quitação do saldo devedor, e consequente demora na entrega das chaves, esta se deu por ausência de comunicação pela Apelante, da conclusão da obra.

Cabe esclarecer que o Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.345.331/RS, sob a sistemática de recurso repetitivo, posicionou-se no sentido de que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela cumulação de dois requisitos: a imissão na posse pelo promissário comprador e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses:
a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador
e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. No caso concreto, recurso especial não provido. (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015). (grifei)

No mesmo sentido, decisão proferida no AgInt no REsp 1.697.414/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellize. De igual forma, a decisão proferida no Recurso Especial n.o 1.329.758 – SP proferida pelo Ministro Luiz Salomão em 17/08/2018.

Essas recentes decisões do Superior Tribunal de Justiça deixam claro que as taxa condominiais e IPTU, somente passam a ser de responsabilidade do comprador a partir do momento da entrega das chaves, sendo os débitos anteriores de responsabilidade do promitente vendedor.

In casu, a demanda é ajuizada pela compradora, visando o ressarcimento dos valores por ela pagos a título de taxas condominiais, e IPTU em período anterior a sua imissão na posse.

Deve-se ressaltar que ao processo deve ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor, por se tratar de uma relação consumerista, sendo abusiva a estipulação, eis que penaliza o comprador com o pagamento das taxas condominiais, antes de este ser imitido na posse, por falha da construtora, que finalizou as obras e não comunicou a Agravada.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao apelo, e mantenho a decisão apelada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 10/03/2020