Tribunal: TJMT
Processo: 0010959-70.2013.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-03-11
Data de publicação: 2020-03-16

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO
DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
0010959-70.2013.8.11.0041
APELANTE: IMOBILIARIA E CONSTRUTORA GEORGIA MIRELA LTDA
APELADO: MARIANE DE LARA ROMEO POFFO
DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
APELAÇÃO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO, RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – IMÓVEL NA PLANTA – NÃO ENTREGA NO PRAZO ESTIPULADO, MESMO COM A CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – MORA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO MONTANTE PAGO – RESTITUIÇÃO DOS ALUGUÉIS – INCIDÊNCIA DA MULTA CONTRATUAL – DEVER DE REPARAÇÃO CONFIGURADO – DANOS MORAIS – QUANTIA ARBITRADA COM RAZOABILIDADE – TERMO INICIAL DOS JUROS – INDEFINIÇÃO DA PARCELA – APRECIAÇÃO INVIABILIZADA – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.
Se o desfazimento do negócio decorre de culpa exclusiva da construtora, que não entregou o imóvel no prazo avençado, os valores pagos pelo comprador devem ser restituídos integralmente (Súmula n. 543 do STJ), com incidência da multa contratual, além de serem devidos também os aluguéis por ele despendidos no período da mora
A frustração pelo não recebimento do imóvel no tempo e modo convencionados caracteriza ato ilícito e autoriza o ressarcimento dos danos morais.
Mantém-se o valor da indenização quando fixado de forma compatível com as especificidades do caso concreto, sobretudo as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência.
Ao se insurgir contra o termo inicial dos juros de mora, a parte tem de especificar a condenação à qual se refere, sob pena de inviabilizar a análise da matéria.
Se o autor decaiu de parte mínima de seus pedidos, não há como aplicar a sucumbência recíproca, principalmente quando considerados os valores que ganhou e os que perdeu.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0010959-70.2013.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MARIANE DE LARA ROMEO POFFO - CPF: 215.814.828-41 (APELADO), VAGNER SOARES SULAS - CPF: 299.480.688-66 (ADVOGADO), NADIA TAYSE KUHNEN SULAS - CPF: 018.331.509-02 (ADVOGADO), IMOBILIARIA E CONSTRUTORA GEORGIA MIRELA LTDA - CNPJ: 14.911.473/0001-55 (APELANTE), WILLIAM KHALIL - CPF: 842.967.121-87 (ADVOGADO), ANA PAULA BALTH BARBIERI - CPF: 039.231.761-39 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

0010959-70.2013.8.11.0041

APELANTE: IMOBILIARIA E CONSTRUTORA GEORGIA MIRELA LTDA

APELADO: MARIANE DE LARA ROMEO POFFO

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

APELAÇÃO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO, RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – IMÓVEL NA PLANTA – NÃO ENTREGA NO PRAZO ESTIPULADO, MESMO COM A CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA – MORA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO MONTANTE PAGO – RESTITUIÇÃO DOS ALUGUÉIS – INCIDÊNCIA DA MULTA CONTRATUAL – DEVER DE REPARAÇÃO CONFIGURADO – DANOS MORAIS – QUANTIA ARBITRADA COM RAZOABILIDADE – TERMO INICIAL DOS JUROS – INDEFINIÇÃO DA PARCELA – APRECIAÇÃO INVIABILIZADA – SUCUMBÊNCIA MÍNIMA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO.

Se o desfazimento do negócio decorre de culpa exclusiva da construtora, que não entregou o imóvel no prazo avençado, os valores pagos pelo comprador devem ser restituídos integralmente (Súmula n. 543 do STJ), com incidência da multa contratual, além de serem devidos também os aluguéis por ele despendidos no período da mora

A frustração pelo não recebimento do imóvel no tempo e modo convencionados caracteriza ato ilícito e autoriza o ressarcimento dos danos morais.

Mantém-se o valor da indenização quando fixado de forma compatível com as especificidades do caso concreto, sobretudo as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência.

Ao se insurgir contra
o termo inicial dos juros de mora, a parte tem de especificar a condenação à qual se refere, sob pena de inviabilizar a análise da matéria.

Se o autor decaiu de parte mínima de seus pedidos, não há como aplicar a sucumbência recíproca, principalmente quando considerados os valores que ganhou e os que perdeu.

R E L A T Ó R I O

Apelação em Ação Declaratória de Rescisão de Contrato, Restituição de Quantia Paga e Indenização por Danos Morais e Materiais julgada parcialmente procedente para desfazer a avença, devendo a ré restituir de 100% da quantia paga pela autora, com juros e correção monetária desde a citação, além de arcar com multa de 20% do valor do contrato (juros de mora e correção monetária a contar da citação), com danos morais de R$10.000,00, acrescidos de juros desde a citação e correção monetária a partir da data do evento danoso, bem como com as despesas processuais e os honorários advocatícios de 20% do montante atribuído à condenação.

A apelante aduz que a sentença está em desconformidade com a prova dos autos (documentos e testemunhas).

Alega que a apelada, por questões financeiras, não conseguiu financiar o preço final do imóvel e que essa é a verdadeira causa da resolução da avença, e não o atraso na entrega da obra. Assim, argumenta que a multa imposta a ela (autora), ou não aplicada.

Afirma que a notificou a comparecer à empresa para vistoria e entrega das chaves, que o habite-se foi expedido em 27-6-2012, e que na notificação enviada pela apelada não está demonstrado o interesse na anulação contratual, mas sim no adimplemento do contratado.

Anota que não foram quitados 50% do total, dos quais, portanto, não cabe a devolução.

Ressalta que na época da distribuição da demanda o imóvel já estava pronto e com moradores.

Insurge-se contra o termo inicial dos juros de mora, e pede que seja a data do trânsito da sentença.

Caso não acolhida a tese de rescisão por culpa da apelada, pugna pela não comunicação da multa contratual.

Aponta ausência dos requisitos para a sua responsabilização civil. Subsidiariamente, pleiteia a redução do montante arbitrado.

Assinala também que a apelada não comprovou os gastos com os aluguéis.

Por fim, argui sucumbência recíproca.

Contrarrazões apresentadas (Id n. 33829973).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

A apelada ajuizou a Ação sob o argumento de ter firmado em 19-5-2010 Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Unidade Autônoma em Construção de Outras Avenças (apartamento n. 801, Edifício Residencial Maison Nicole, Cuiabá) por R$387.500,00 (entrada de R$12.500,00; 17 parcelas de R$2.500,00; e o remanescente a ser quitado de uma só vez, com vencimento para dezembro de 2011).

Aduz que saldou as prestações até fevereiro de 2012, porém cessou os pagamentos porque desde agosto de 2011 a apelante havia paralisado a obra.

O feito foi julgado
procedente para rescindir a avença e condenar a ré à devolução da importância paga pela autora, acrescida de multa contratual de 20% sobre o preço de venda do imóvel, bem como à indenização dos danos morais em R$10.000,00.

A apelante alega que a culpa pela rescisão é da apelada pois não cumpriu a obrigação na forma convencionada, ou seja, mediante os pagamentos devidos.

Ela a notificou em 1o-12-2011 (Id n. 33828458 – págs. 2/3) do adiamento da data da conclusão para maio de 2012, por caso fortuito e força maior, contudo não explicou em que consistiriam de fato tais situações impeditivas, tampouco produziu prova nesse sentido.

A arguição de excesso de chuvas e escassez de mão de obra, apresentada só na contestação não demonstra com eficiência essas circunstâncias, e ademais referidos imprevistos já constam na cláusula de prorrogação, que servem, inclusive, justamente para albergá-los.

Após esse período, o apartamento não foi entregue e nenhuma data de previsão foi anunciada.

O prognóstico era dezembro de 2011; logo, com a cláusula de tolerância (180 dias), reconhecidamente revestida de legalidade, o prazo expirou em junho de 2012.

A apelada continuou a honrar a obrigação até outubro de 2012 e, depois de muita pressão por parte dos adquirentes, foi outra vez notificada pela apelante em 23-7-2012, a comparecer naquela data para agendar o dia da entrega (Id n. 33828458 - pág. 4), que seria finalmente em 30-8-2012, o que, contudo, não foi cumprido de novo. Com isso, a autora a notificou a apelante em 9-10-2012
para que entregasse prontamente o imóvel
sob pena de considerar rescindido o contrato e, como não houve a entrega, a rescisão se operou
(
sic Id n. 33828458 – pág. 5) (Grifei).

Importante ressaltar que que ora a apelante argui que entregou as chaves, tanto assim que a apelada fez alterações no imóvel, ora diz que esta não pagou a parcela convencionada para essa finalidade, o que torna a sua tese de defesa extremamente frágil.

Além disso, o empreendimento foi registrado em 8-11-2012 e o habite-se expedido somente quando já transcorrido o período de tolerância. Naquela ocasião a apelada nem poderia quitar o saldo com o financiamento, já que não havia matrícula individualizada.

Aberta a fase instrutória, as testemunhas não conseguiram alterar o entendimento até então firmado. Duas delas (Jean e Renato) confirmaram o atraso.

A apelada tentou obter o reembolso de todos os gastos que teve, mas a única proposta da apelante foi a devolução de R$83.743,22, enquanto ela desembolsou R$195.606,27 (R$12.500,00 – entrada; R$81.166,27 – parcelas com correção até 18-10-2012; R$9.800,00 – arquiteta; R$55.600,00 – móveis planejados; R$12.040,00 – piso; e R$24.500,00 – aluguéis), sendo devida ainda a multa contratual de 20% (R$100.137,81), consoante Cláusula 14.1, cuja incidência é evidente porque, ao contrário do que sustenta a apelante, a culpa pela rescisão foi dela própria, por ter extrapolado em demasia o prazo para a entrega.

No que tange aos aluguéis, é irrelevante o imóvel ter sido locado pela apelada de seu pai, pois natural que entre familiares também existam relações comerciais. Nesse aspecto, ela juntou o contrato de locação e os respectivos recibos de pagamento.

Por todo o exposto, conclui-se que a apelante praticou ato ilícito já que inviabilizou a entrega no tempo combinado.

E é certo
que a frustração desse tipo de negócio compromete as expectativas, as metas e o ideal da apelada, uma vez que está relacionado ao direito social à moradia digna. A angústia, dissabor, insatisfação e decepção vivenciados violaram sua integridade emocional, sendo flagrante o dano moral.

O
quantum
definido na sentença para essa indenização (R$10.000,00) é adequado para compensar os transtornos suportados, e atende às circunstâncias do caso concreto, aos critérios do artigo 944 do CC, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, bem como ao aspecto sócio-pedagógico da medida.

Para ilustrar:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA A VENDA. AÇÃO DECLARATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INOCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. ATRASO EXCESSIVO. ALUGUÉIS INDEVIDOS NO CASO CONCRETO. PENALIDADE PREVISTA CONTRATUALMENTE. DANO MORAL CARACTERIZADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. 1. As intempéries, escassez de mão-de-obra e materiais na construção civil, bem como e a paralização por órgãos fiscalizadores não são causas suspensivas do prazo de entrega do imóvel, pois são fatos previsíveis pelo construtor e não configuram hipótese de caso fortuito ou força maior para prorrogação do prazo por tempo indeterminado. Precedentes desta Corte. 2.
Caracterizado o inadimplemento contratual pelo atraso na entrega da obra fica o Construtor responsável pelos encargos contratuais e indenização de danos morais, a contar do término do prazo previsto contratualmente
. 3 Multa contratual devida conforme cláusula expressamente prevista no contrato. 4.
O atraso na conclusão da obra foi infundado e excessivo, ultrapassando os limites do mero descumprimento contratual, caracterizando dano moral indenizável
. 5.
Quantum mantido em R$ 10.000,00, consideradas as especificidades do caso concreto e precedentes jurisprudenciais
. (...).
(Apelação Cível No 70056848286, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Alex Gonzalez Custodio, Julgado em 23/11/2016). (Sem destaque no original).

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. 1. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL AFIRMADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. INVERSÃO DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. 2. VALOR DA INDENIZAÇÃO. EXORBITÂNCIA NÃO VERIFICADA. REDUÇÃO DO QUANTUM. SÚMULA 7/STJ. 3. RECURSO IMPROVIDO. 1.
Consoante asseverado na decisão agravada, as instâncias ordinárias concluíram, após minucioso exame dos elementos de convicção juntados aos autos, não apenas inexistir justificativa plausível para o atraso na obra, como também que as peculiaridades da causa atestavam o dano moral sofrido pela agravada, notadamente diante do longo tempo de atraso e da ausência de indicação de prazo, pelas agravantes, para a entrega do imóvel
. Sendo assim, infirmar a compreensão alcançada encontra óbice no enunciado n. 7 da Súmula desta Casa. 2. É cediço o entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que "a revisão de indenização por danos morais só é viável em recurso especial quando o valor fixado nas instâncias locais for exorbitante ou ínfimo" (AgRg no AREsp 453.912/MS, Relator o Ministro João Otávio de Noronha, DJe de 25/8/2014), sob pena de incidência do enunciado n. 7 da Súmula desta Corte, desproporcionalidade esta que não se constata na hipótese, visto que
foi fixada a indenização de R$ 10.000,00 (dez mil reais) com base nas peculiaridades da espécie
. 3. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no AREsp 780.379/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/11/2015, DJe 19/11/2015). (Sem destaque no original).

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANO MORAL CARACTERIZADO. REEXAME DE PROVAS. QUANTUM INDENIZATÓRIO. SÚMULA N. 7/STJ. 1. Tendo a Corte de origem concluído pela caracterização da culpa e do dano moral, a revisão desse entendimento demanda a reapreciação de matéria probatória. Incidência da Súmula n. 7/STJ. 2. A revisão de indenização por danos morais só é viável em recurso especial quando o valor fixado nas instâncias locais for exorbitante ou ínfimo. Salvo essas hipóteses, incide a Súmula n. 7 do STJ, impedindo o conhecimento do recurso. 3. Agravo regimental desprovido.
(AgRg no AREsp 180.955/SE, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/08/2015, DJe 14/08/2015).

Em relação ao termo inicial dos juros de mora, a apelante não especifica à qual verba se refere, o que impede a análise da matéria.

Sobre a sucumbência, a apelada decaiu minimamente de seus pedidos, sobretudo se considerados os valores que ganhou e os que perdeu. Assim, deve ser mantida.

Pelo exposto, nego provimento ao Recurso.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/03/2020