Tribunal: TJMT
Processo: 1043243-41.2018.8.11.0041
Órgão julgador: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-08-29
Data de publicação: 2020-08-29

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1043243-41.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Aquisição]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ORBIX CORRETORA DE SEGUROS EIRELI - EPP - CNPJ: 06.256.430/0001-55 (APELANTE), KARLOS LOCK - CPF: 024.967.141-73 (ADVOGADO), SISAN ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 04.751.205/0001-60 (APELANTE), VANESSA DA SILVA ALVES - CPF: 064.868.049-55 (ADVOGADO), RESIDENCIAL BRISAS DO PARQUE CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 15.661.597/0001-92 (APELANTE), ARNALDO APARECIDO DE SOUZA - CPF: 655.553.098-72 (ADVOGADO), SISAN ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 04.751.205/0001-60 (APELADO), VANESSA DA SILVA ALVES - CPF: 064.868.049-55 (ADVOGADO), RESIDENCIAL BRISAS DO PARQUE CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 15.661.597/0001-92 (APELADO), ARNALDO APARECIDO DE SOUZA - CPF: 655.553.098-72 (ADVOGADO), ORBIX CORRETORA DE SEGUROS EIRELI - EPP - CNPJ: 06.256.430/0001-55 (APELADO), KARLOS LOCK - CPF: 024.967.141-73 (ADVOGADO), MARCO ANTONIO GUIMARAES JOUAN JUNIOR - CPF: 855.010.261-04 (ADVOGADO), MARCO ANTONIO GUIMARAES JOUAN JUNIOR - CPF: 855.010.261-04 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
1o APELO PROVIDO E O 2o PREJUDICADO. UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADAS - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – REQUISITOS NÃO DEMONSTRADOS – BEM IMÓVEL DE PROPRIEDADE DE SOCIEDADE EMPRESARIAL QUE NÃO FEZ PARTE DO CONTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES – AUSÊNCIA DE PROVA PARA AUTORIZAÇÃO DA DAÇÃO EM PAGAMENTO – PRIMEIRO APELO PROVIDO – SEGUNDO APELO PREJUDICADO.

Não há que se falar em ilegitimidade passiva da parte, na ação de adjudicação compulsória, se ela é a proprietária do imóvel.

Não há cerceamento de defesa se a matéria debatida é, eminentemente, de direito e a
documentação constante dos autos se mostra suficiente para o deslinde da controvérsia.

Verificada a ausência de um dos requisitos autorizadores da adjudicação compulsória, no caso a autorização da proprietária do imóvel para a dação em pagamento realizada por seu sócio, a improcedência do pedido se impõe.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA

Egrégia Câmara:

Recursos de apelação aviados por
Residencial Brisas do Parque Construtora Ltda.
e por
Orbix Corretora de Seguros Eireli – EPP
, objetivando reforma da sentença que julgou procedente o pedido posto na ação de obrigação de fazer, para determinar em favor da autora Orbix Corretora, a adjudicação compulsória do apartamento residencial sob o no 602 do Residencial Brisas do Parque, Localizado à Rua Nossa Senhora da Guia, Bairro: Santa Marta, no município de Cuiabá/MT, com área de 97,72 m2;, registrado no Cartório do Segundo Serviço Notarial e Registral de Cuiabá, e condenar as requeridas Residencial Brisas do Parque Construtora Ltda e Sisan Engenharia Ltda., solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em R$ 3.000,00 (três mil reais); contudo, considerando a previsão legal do artigo 90, § 4o c/c o artigo 85, § 2o, ambos do CPC, condenou-as ao pagamento de 50% do valor ao procurador do autor.

O apelante Residencial Brisas do Parque sustenta, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva para responder aos termos da ação proposta, porque ela nunca participou do negócio jurídico apontado na exordial, bem como cerceamento de defesa e, no mérito, questiona a validade do termo de acordo extrajudicial firmado entre a apelada Orbix Corretora de Seguros e a requerida Sisan Engenharia Ltda..

A apelada Orbix por sua vez, em contrarrazões, aduziu que deve ser desprovido o recurso.

A apelante Orbix Corretora de Seguros Eireli insurge-se apenas quanto à fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais, que deve ser sobre o proveito econômico obtido, qual seja, o valor do imóvel, bem como não há que se falar em aplicabilidade do art. 90, §4o do CPC.

A apelada Sisan Engenharia, em contrarrazões, aduziu que não merece reforma a sentença.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E DE CERCEAMENTO DE DEFESA)

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

A apelante Residencial Brisas do Parque Construtora Ltda. sustenta, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, porque não fez parte do negócio jurídico firmado entre a Sisan Engenharia Ltda. e Orbix Corretora de Seguros.

Em outro ponto, aduz que houve cerceamento de defesa, tendo em vista o julgamento antecipado sem a oportunização da produção de prova testemunhal.

Da análise dos autos, tem-se que razão não lhe assiste.

Com relação a alegada ilegitimidade passiva, é certo que embora a ora apelante não tenha participado do acordo extrajudicial firmado entre a Sisan Engenharia e Orbix Corretora que embasa o pedido de adjudicação compulsória do imóvel - apartamento residencial sob o no 602 do Residencial Brisas do Parque, Localizado à Rua Nossa Senhora da Guia, Bairro: Santa Marta, no município de Cuiabá/MT-, restou demonstrado nos autos que a Sisan Engenharia Ltda é sócia da empresa apelante, conforme se verifica do contrato social, constante do Id. 51768967, bem como que o apartamento objeto do pedido está registrado em nome da sociedade (Residencial Brisas do Parque Construtora Ltda.) (Id. 51768521).

Da mesma forma, não há que se falar em cerceamento de defesa, em razão do julgamento antecipado da lide, porquanto a matéria debatida é, eminentemente, de direito e a dilação probatória não acarretaria mudança no direito vindicado, especialmente quando a documentação constante dos autos se mostra suficiente para o deslinde da controvérsia.

Nesse sentido, vejamos,
in verbis
:

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA –
PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – POSSIBILIDADE
– ADJUDICAÇÃO REFERENTE À FRAÇÃO CORRESPONDENTE DA ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO – ESCRITURAÇÃO NEGADA PELO REGISTRO DE IMÓVEIS – INOBSERVÂNCIA DA LEGISLAÇÃO DE REGÊNCIA - AUSÊNCIA DE DESMENBRAMENTO – NECESSIDADE DE TODOS OS CONDÔMINOS INTEGRAREM A LIDE – AUSÊNCIA DO PREENCHIMENTO DOS PRESSUPOSTOS DA ADJUDICAÇÃO – MINORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – HONORÁRIOS MANTIDOS – RECURSO IMPROVIDO.
Não há cerceamento de defesa quando a demanda versa sobre matéria de direito que carece de dilação probatória, e encontra-se em condição de julgamento, ao teor do art. 355, I, do NCPC
. O instituto da adjudicação compulsória tem procedimento específico, com a finalidade de substituir, pela sentença, vontade negocial dos contratantes, não manifestada voluntariamente. E para tanto, deve estar embasada em compromisso de compra e venda, legalmente modelado, irretratável e quitado. Sem estes requisitos, não há como reconhecer a pretensão deduzida. Se a verba honorária é fixada levando em conta os parâmetros preconizados pelo Diploma Processual Civil, a manutenção do percentual arbitrado em primeiro grau é medida que se impõe.” (TJ-MT - APL: 00098853620138110055 168973/2016, Relator: DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/04/2017, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/04/2017) (destaquei)

Rejeito,
pois, as preliminares suscitadas.

VOTO (MÉRITO)

EXMO. SR. DES JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

No caso, a autora Orbix Corretora firmou em 27/02/2017 termo de acordo extrajudicial com a requerida Sisan Engenharia Ltda., donde a quitação do valor previsto no contrato seria por meio de dação em pagamento de transferência de 03 (três) imóveis, dentre eles a unidade imóvel tipo apartamento residencial sob o no 602 do Residencial Brisas do Parque, Localizado à Rua Nossa Senhora da Guia, Bairro: Santa Marta, no município de Cuiabá/MT, com área de 97,72 m2, no valor de R$ 455.000,00 (quatrocentos e cinquenta e cinco mil reais), a ser entregue até a data de 28 de fevereiro de 2017), conforme descrito no item 3.3 do respectivo acordo (Id. 51768518).

Ocorre que, embora a requerida tenha entregado a posse do imóvel para a autora, deixou de efetuar a transferência da propriedade do bem dado em pagamento, motivo pelo qual a ação foi ajuizada, objetivando a decretação da adjudicação compulsória do referido bem.

O juízo
a quo
julgou procedente o pedido, porque entendeu restar incontroverso nos autos que a autora recebeu o imóvel objeto da lide, como pagamento de dívida confessada pela requerida Sisan Engenharia Ltda.

O recurso aviado por Residencial Brisas do Parque Construtora Ltda. comporta provimento, porquanto não demonstrado nos autos os requisitos da adjudicação compulsória.

Com efeito, a ação de ad
judicação compulsória é a medida adequada para o promitente comprador exigir do promitente vendedor a outorga da escritura pública de compra e venda, ou obter do juízo o provimento judicial que supra a sua inércia, conforme prevê o artigo 1.418 do Código Civil, in verbis:

“Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

No caso, verifica-se que a lide está amparada no termo de acordo extrajudicial firmado entre a Sisan Engenharia Ltda. e Orbix Corretora de Seguros Eireli, no qual a primeira entregou como quitação de dívidas referentes a serviços de corretagem na contratação de seguros de obra, para a segunda, o imóvel
tipo apartamento residencial sob o no 602 do Residencial Brisas do Parque, Localizado à Rua Nossa Senhora da Guia, Bairro: Santa Marta, no município de Cuiabá/MT, com área de 97,72 m2, no valor de R$ 455.000,00 (quatrocentos e cinquenta e cinco mil reais) (Id. 51768518).

Ocorre que ap
ós acurado exame do feito, o imóvel que se pretende a outorga da escritura definitiva não pertence a vendedora. Na verdade, a empresa Sisan Engenharia Ltda. negociou um imóvel pertencente a sociedade empresarial da qual faz parte, juntamente com o sócio Aluísio Emanuel Figueiredo Arruda, qual seja, a empresa
Residencial Brisas do Parque Construtora Ltda.

Ora, a ação de adjudicação compulsória pressupõe a existência de um comprador prejudicado pela impossibilidade de formalizar a aquisição da propriedade de um bem imóvel, já concretizada, e de um vendedor, com relações estabelecidas entre si.

Ressalte-se que o termo de acordo extrajudicial que envolveu o imóvel objeto da lide não contou com a participação da sociedade empresarial Residencial Brisas do Parque Construtora Ltda. apelante, tampouco com o seu também sócio Aluizio Emanuel Figueiredo Arruda. Não há no contrato ou em documento apartado qualquer autorização deles para a negociação do imóvel.

Assim, revela-se absolutamente impossível o deferimento da adjudicação pretendida, para que fosse entregue, direta e automaticamente, para a autora o imóvel, que não se encontra em nome da vendedora.

É sabido que a pessoa jurídica não se confunde com a pessoa dos sócios, possuindo, inclusive, patrimônio e responsabilidades próprias, pelo que não pode a
Orbix
Corretora de Seguros Eireli
pretender receber eventual crédito da sociedade com quem não firmou qualquer negócio jurídico.

Destaque-se que o fato de a empresa
Sisan Engenharia Ltda. ser sócia da empresa
Residencial Brisas do Parque Construtora Ltda., não retira os direitos próprios do seu sócio, nem mesmo dos deveres, de modo que para o reconhecimento da validade do referido termo de acordo o seu sócio também deveria tê-lo assinado, o que não o fez, já que tal negociação foi celebrada à revelia das disposições do seu contrato social.

Vejamos o que dispõe o contrato social da empresa Residencial Brisas do Parque Construtora Ltda., em sua cláusula nona,
in verbis
:

“
Cláusula Nona –
A administração da SPE
, ativa ou passivamente, em juízo ou fora dele, perante qualquer pessoa, natural ou jurídica do direito público ou privado, autoridade, ofício ou repartição,
será exercida conjuntamente pelo sócio administrador Aluisio Emanuel Figueiredo Arruda e pelo administrador Cezário Siqueira Gonçalves Neto, (...), que assinarão em conjunto,
investidos na função de administradores dispensados da prestação de caução,
aos quais em conjunto farão uso da firma
, sendo-lhes, entretanto, proibido o uso em operações ou negócios estranhos aos interesses da SPE, bem como está proibido também a prestação de avais, endosso, fianças e cauções de quaisquer espécies
” (Id. 51768967). (destaquei)

É cediço que o contrato é o acordo de duas ou mais vontades, a qual deve ser manifestada por seus contratantes para sua validade. Todavia, verifica-se, no presente caso, a ausência de qualquer manifestação no sentido de indicar a anuência da requerida/apelante Residencial Brisas do Parque Construtora Ltda. com referida pactuação, sendo que a transferência de uma propriedade é um negócio formal, cuja existência e validade é indispensável a forma prescrita em lei.

Ainda que o termo de acordo extrajudicial possa ser feito por instrumento particular para posterior outorga da escritura é imprescindível que o titular do domínio seja parte ou anuente da respectiva relação negocial, sob pena de se caracterizar a venda
a non domino
, que é totalmente ineficaz em relação ao proprietário.

A propósito, colaciono julgado do Superior Tribunal de Justiça nesse sentido,
in verbis
:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. VENDA A NON DOMINO. BOA-FÉ DE TERCEIRO. IRRELEVÂNCIA. MANUTENÇÃO DO NEGÓCIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 568 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2.
É firme a orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, na venda a non domino, é irrelevante a boa-fé do adquirente, pois a propriedade transferida por quem não é dono não produz nenhum efeito.
Precedentes. 3. Na hipótese, os magistrados da instância ordinária decidiram em perfeita consonância com a jurisprudência desta Corte, circunstância que atrai a incidência da Súmula no 568/STJ. 4. Agravo interno não provido.” (AgInt no REsp 1785665/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/08/2019, DJe 14/08/2019) (destaquei)

Sendo assim, o contrato apresentado pela autora Orbix
Corretora de Seguros Eireli, que revela existência de contrato a non domino, não permite a adjudicação do imóvel em seu nome e em desfavor da legítima proprietária, que não alienou o bem, estando incorporado em seu patrimônio.

Sobre o assunto, trago à colação julgados deste Sodalício e dos Tribunais Pátrios,
in verbis
:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, NOS TERMOS DO ARTIGO 485, INCISO VI, DO CPC/15 – IMÓVEIS REGISTRADOS EM NOME DO GENITOR DO PROMITENTE VENDEDOR, JÁ FALECIDO – AUSÊNCIA DE INVENTÁRIO E APRESENTAÇÃO DO TESTAMENTO EM JUÍZO – INVIABILIDADE DO PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO – PRINCÍPIOS DA PRIMAZIA PELO JULGAMENTO DE MÉRITO E APROVEITAMENTO DOS ATOS PROCESSUAIS – ANULAÇÃO DA SENTENÇA PARA OPORTUNIZAR A EMENDA DA INICIAL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A ação de adjudicação compulsória deve ser proposta em face do titular do domínio perante o registro imobiliário ou de terceiro a quem tenha sido cedido o direito (artigo 1.418 do CC). Se os imóveis a que visa a adjudicação se encontram registrados em nome do genitor do promitente vendedor, já falecido, e não houve abertura de inventário, tampouco apresentação do testamento em juízo para averiguação quanto à existência de mais herdeiros necessários ou se os referidos bens não foram alienados a terceiros antes do falecimento do testador, inviável a pretensão recursal, ao menos pela via eleita.
À vista dos princípios da primazia pelo julgamento de mérito e do aproveitamento dos atos processuais, cabível a anulação da sentença com o retorno dos autos à Comarca de origem para oportunizar à parte autora a emenda da inicial a fim de incluir no polo passivo da demanda o titular do domínio, seus herdeiros e eventuais terceiros interessados.” (N.U 0008105-86.2014.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/09/2019, Publicado no DJE 17/09/2019) (destaquei)

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – REQUISITOS NÃO DEMONSTRADOS – CONTRATO FIRMADO COM TERCEIRO QUE NÃO ERA O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE PROVA DA AUTORIZAÇÃO PARA A VENDA – VENDA A NON DOMINO – INEFICÁCIA PERANTE O PROPRIETÁRIO DO BEM – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
A adjudicação compulsória é o remédio jurídico colocado à disposição de quem, munido de contrato de promessa de compra e venda em que todas as suas obrigações foram cumpridas, não logra êxito em obter a escritura definitiva do imóvel, pela recusa injustificada da outra parte em efetivá-la. Verificada a ausência de um dos requisitos autorizadores da adjudicação compulsória, no caso a autorização do proprietário do imóvel para a venda realizada por imobiliária, deve ser improcedente o pedido inicial. Recurso conhecido e provido
.” (TJ-MS - AC: 08006815620178120025 MS 0800681-56.2017.8.12.0025, Relator: Des. Dorival Renato Pavan, Data de Julgamento: 28/06/2019, 3a Câmara Cível, Data de Publicação: 01/07/2019) (destaquei)

Isso posto,
dou

provimento ao recurso
aviado por
Residencial Brisas do Parque Construtora Ltda.
, para reformar a sentença objurgada, julgando improcedente o pedido formulado na inicial da ação de adjudicação compulsória.
Prejudicado
o recurso de apelação aviado por
Orbix Corretora de Seguros Eireli.

Por conseguinte, inverto os ônus da sucumbência para determinar que a autora arque com a integralidade das custas processuais e honorários advocatícios no valor R$ 3.000,00 (três mil reais).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/08/202
0

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1043243-41.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Aquisição]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[ORBIX CORRETORA DE SEGUROS EIRELI - EPP - CNPJ: 06.256.430/0001-55 (APELANTE), KARLOS LOCK - CPF: 024.967.141-73 (ADVOGADO), SISAN ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 04.751.205/0001-60 (APELANTE), VANESSA DA SILVA ALVES - CPF: 064.868.049-55 (ADVOGADO), RESIDENCIAL BRISAS DO PARQUE CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 15.661.597/0001-92 (APELANTE), ARNALDO APARECIDO DE SOUZA - CPF: 655.553.098-72 (ADVOGADO), SISAN ENGENHARIA LTDA - CNPJ: 04.751.205/0001-60 (APELADO), VANESSA DA SILVA ALVES - CPF: 064.868.049-55 (ADVOGADO), RESIDENCIAL BRISAS DO PARQUE CONSTRUTORA LTDA - CNPJ: 15.661.597/0001-92 (APELADO), ARNALDO APARECIDO DE SOUZA - CPF: 655.553.098-72 (ADVOGADO), ORBIX CORRETORA DE SEGUROS EIRELI - EPP - CNPJ: 06.256.430/0001-55 (APELADO), KARLOS LOCK - CPF: 024.967.141-73 (ADVOGADO), MARCO ANTONIO GUIMARAES JOUAN JUNIOR - CPF: 855.010.261-04 (ADVOGADO), MARCO ANTONIO GUIMARAES JOUAN JUNIOR - CPF: 855.010.261-04 (ADVOGADO), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
1o APELO PROVIDO E O 2o PREJUDICADO. UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADAS - ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – REQUISITOS NÃO DEMONSTRADOS – BEM IMÓVEL DE PROPRIEDADE DE SOCIEDADE EMPRESARIAL QUE NÃO FEZ PARTE DO CONTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES – AUSÊNCIA DE PROVA PARA AUTORIZAÇÃO DA DAÇÃO EM PAGAMENTO – PRIMEIRO APELO PROVIDO – SEGUNDO APELO PREJUDICADO.

Não há que se falar em ilegitimidade passiva da parte, na ação de adjudicação compulsória, se ela é a proprietária do imóvel.

Não há cerceamento de defesa se a matéria debatida é, eminentemente, de direito e a
documentação constante dos autos se mostra suficiente para o deslinde da controvérsia.

Verificada a ausência de um dos requisitos autorizadores da adjudicação compulsória, no caso a autorização da proprietária do imóvel para a dação em pagamento realizada por seu sócio, a improcedência do pedido se impõe.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA

Egrégia Câmara:

Recursos de apelação aviados por
Residencial Brisas do Parque Construtora Ltda.
e por
Orbix Corretora de Seguros Eireli – EPP
, objetivando reforma da sentença que julgou procedente o pedido posto na ação de obrigação de fazer, para determinar em favor da autora Orbix Corretora, a adjudicação compulsória do apartamento residencial sob o no 602 do Residencial Brisas do Parque, Localizado à Rua Nossa Senhora da Guia, Bairro: Santa Marta, no município de Cuiabá/MT, com área de 97,72 m2;, registrado no Cartório do Segundo Serviço Notarial e Registral de Cuiabá, e condenar as requeridas Residencial Brisas do Parque Construtora Ltda e Sisan Engenharia Ltda., solidariamente, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em R$ 3.000,00 (três mil reais); contudo, considerando a previsão legal do artigo 90, § 4o c/c o artigo 85, § 2o, ambos do CPC, condenou-as ao pagamento de 50% do valor ao procurador do autor.

O apelante Residencial Brisas do Parque sustenta, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva para responder aos termos da ação proposta, porque ela nunca participou do negócio jurídico apontado na exordial, bem como cerceamento de defesa e, no mérito, questiona a validade do termo de acordo extrajudicial firmado entre a apelada Orbix Corretora de Seguros e a requerida Sisan Engenharia Ltda..

A apelada Orbix por sua vez, em contrarrazões, aduziu que deve ser desprovido o recurso.

A apelante Orbix Corretora de Seguros Eireli insurge-se apenas quanto à fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais, que deve ser sobre o proveito econômico obtido, qual seja, o valor do imóvel, bem como não há que se falar em aplicabilidade do art. 90, §4o do CPC.

A apelada Sisan Engenharia, em contrarrazões, aduziu que não merece reforma a sentença.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E DE CERCEAMENTO DE DEFESA)

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

A apelante Residencial Brisas do Parque Construtora Ltda. sustenta, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, porque não fez parte do negócio jurídico firmado entre a Sisan Engenharia Ltda. e Orbix Corretora de Seguros.

Em outro ponto, aduz que houve cerceamento de defesa, tendo em vista o julgamento antecipado sem a oportunização da produção de prova testemunhal.

Da análise dos autos, tem-se que razão não lhe assiste.

Com relação a alegada ilegitimidade passiva, é certo que embora a ora apelante não tenha participado do acordo extrajudicial firmado entre a Sisan Engenharia e Orbix Corretora que embasa o pedido de adjudicação compulsória do imóvel - apartamento residencial sob o no 602 do Residencial Brisas do Parque, Localizado à Rua Nossa Senhora da Guia, Bairro: Santa Marta, no município de Cuiabá/MT-, restou demonstrado nos autos que a Sisan Engenharia Ltda é sócia da empresa apelante, conforme se verifica do contrato social, constante do Id. 51768967, bem como que o apartamento objeto do pedido está registrado em nome da sociedade (Residencial Brisas do Parque Construtora Ltda.) (Id. 51768521).

Da mesma forma, não há que se falar em cerceamento de defesa, em razão do julgamento antecipado da lide, porquanto a matéria debatida é, eminentemente, de direito e a dilação probatória não acarretaria mudança no direito vindicado, especialmente quando a documentação constante dos autos se mostra suficiente para o deslinde da controvérsia.

Nesse sentido, vejamos,
in verbis
:

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA –
PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEITADA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – POSSIBILIDADE
– ADJUDICAÇÃO REFERENTE À FRAÇÃO CORRESPONDENTE DA ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO – ESCRITURAÇÃO NEGADA PELO REGISTRO DE IMÓVEIS – INOBSERVÂNCIA DA LEGISLAÇÃO DE REGÊNCIA - AUSÊNCIA DE DESMENBRAMENTO – NECESSIDADE DE TODOS OS CONDÔMINOS INTEGRAREM A LIDE – AUSÊNCIA DO PREENCHIMENTO DOS PRESSUPOSTOS DA ADJUDICAÇÃO – MINORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – HONORÁRIOS MANTIDOS – RECURSO IMPROVIDO.
Não há cerceamento de defesa quando a demanda versa sobre matéria de direito que carece de dilação probatória, e encontra-se em condição de julgamento, ao teor do art. 355, I, do NCPC
. O instituto da adjudicação compulsória tem procedimento específico, com a finalidade de substituir, pela sentença, vontade negocial dos contratantes, não manifestada voluntariamente. E para tanto, deve estar embasada em compromisso de compra e venda, legalmente modelado, irretratável e quitado. Sem estes requisitos, não há como reconhecer a pretensão deduzida. Se a verba honorária é fixada levando em conta os parâmetros preconizados pelo Diploma Processual Civil, a manutenção do percentual arbitrado em primeiro grau é medida que se impõe.” (TJ-MT - APL: 00098853620138110055 168973/2016, Relator: DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, Data de Julgamento: 18/04/2017, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 25/04/2017) (destaquei)

Rejeito,
pois, as preliminares suscitadas.

VOTO (MÉRITO)

EXMO. SR. DES JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

No caso, a autora Orbix Corretora firmou em 27/02/2017 termo de acordo extrajudicial com a requerida Sisan Engenharia Ltda., donde a quitação do valor previsto no contrato seria por meio de dação em pagamento de transferência de 03 (três) imóveis, dentre eles a unidade imóvel tipo apartamento residencial sob o no 602 do Residencial Brisas do Parque, Localizado à Rua Nossa Senhora da Guia, Bairro: Santa Marta, no município de Cuiabá/MT, com área de 97,72 m2, no valor de R$ 455.000,00 (quatrocentos e cinquenta e cinco mil reais), a ser entregue até a data de 28 de fevereiro de 2017), conforme descrito no item 3.3 do respectivo acordo (Id. 51768518).

Ocorre que, embora a requerida tenha entregado a posse do imóvel para a autora, deixou de efetuar a transferência da propriedade do bem dado em pagamento, motivo pelo qual a ação foi ajuizada, objetivando a decretação da adjudicação compulsória do referido bem.

O juízo
a quo
julgou procedente o pedido, porque entendeu restar incontroverso nos autos que a autora recebeu o imóvel objeto da lide, como pagamento de dívida confessada pela requerida Sisan Engenharia Ltda.

O recurso aviado por Residencial Brisas do Parque Construtora Ltda. comporta provimento, porquanto não demonstrado nos autos os requisitos da adjudicação compulsória.

Com efeito, a ação de ad
judicação compulsória é a medida adequada para o promitente comprador exigir do promitente vendedor a outorga da escritura pública de compra e venda, ou obter do juízo o provimento judicial que supra a sua inércia, conforme prevê o artigo 1.418 do Código Civil, in verbis:

“Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

No caso, verifica-se que a lide está amparada no termo de acordo extrajudicial firmado entre a Sisan Engenharia Ltda. e Orbix Corretora de Seguros Eireli, no qual a primeira entregou como quitação de dívidas referentes a serviços de corretagem na contratação de seguros de obra, para a segunda, o imóvel
tipo apartamento residencial sob o no 602 do Residencial Brisas do Parque, Localizado à Rua Nossa Senhora da Guia, Bairro: Santa Marta, no município de Cuiabá/MT, com área de 97,72 m2, no valor de R$ 455.000,00 (quatrocentos e cinquenta e cinco mil reais) (Id. 51768518).

Ocorre que ap
ós acurado exame do feito, o imóvel que se pretende a outorga da escritura definitiva não pertence a vendedora. Na verdade, a empresa Sisan Engenharia Ltda. negociou um imóvel pertencente a sociedade empresarial da qual faz parte, juntamente com o sócio Aluísio Emanuel Figueiredo Arruda, qual seja, a empresa
Residencial Brisas do Parque Construtora Ltda.

Ora, a ação de adjudicação compulsória pressupõe a existência de um comprador prejudicado pela impossibilidade de formalizar a aquisição da propriedade de um bem imóvel, já concretizada, e de um vendedor, com relações estabelecidas entre si.

Ressalte-se que o termo de acordo extrajudicial que envolveu o imóvel objeto da lide não contou com a participação da sociedade empresarial Residencial Brisas do Parque Construtora Ltda. apelante, tampouco com o seu também sócio Aluizio Emanuel Figueiredo Arruda. Não há no contrato ou em documento apartado qualquer autorização deles para a negociação do imóvel.

Assim, revela-se absolutamente impossível o deferimento da adjudicação pretendida, para que fosse entregue, direta e automaticamente, para a autora o imóvel, que não se encontra em nome da vendedora.

É sabido que a pessoa jurídica não se confunde com a pessoa dos sócios, possuindo, inclusive, patrimônio e responsabilidades próprias, pelo que não pode a
Orbix
Corretora de Seguros Eireli
pretender receber eventual crédito da sociedade com quem não firmou qualquer negócio jurídico.

Destaque-se que o fato de a empresa
Sisan Engenharia Ltda. ser sócia da empresa
Residencial Brisas do Parque Construtora Ltda., não retira os direitos próprios do seu sócio, nem mesmo dos deveres, de modo que para o reconhecimento da validade do referido termo de acordo o seu sócio também deveria tê-lo assinado, o que não o fez, já que tal negociação foi celebrada à revelia das disposições do seu contrato social.

Vejamos o que dispõe o contrato social da empresa Residencial Brisas do Parque Construtora Ltda., em sua cláusula nona,
in verbis
:

“
Cláusula Nona –
A administração da SPE
, ativa ou passivamente, em juízo ou fora dele, perante qualquer pessoa, natural ou jurídica do direito público ou privado, autoridade, ofício ou repartição,
será exercida conjuntamente pelo sócio administrador Aluisio Emanuel Figueiredo Arruda e pelo administrador Cezário Siqueira Gonçalves Neto, (...), que assinarão em conjunto,
investidos na função de administradores dispensados da prestação de caução,
aos quais em conjunto farão uso da firma
, sendo-lhes, entretanto, proibido o uso em operações ou negócios estranhos aos interesses da SPE, bem como está proibido também a prestação de avais, endosso, fianças e cauções de quaisquer espécies
” (Id. 51768967). (destaquei)

É cediço que o contrato é o acordo de duas ou mais vontades, a qual deve ser manifestada por seus contratantes para sua validade. Todavia, verifica-se, no presente caso, a ausência de qualquer manifestação no sentido de indicar a anuência da requerida/apelante Residencial Brisas do Parque Construtora Ltda. com referida pactuação, sendo que a transferência de uma propriedade é um negócio formal, cuja existência e validade é indispensável a forma prescrita em lei.

Ainda que o termo de acordo extrajudicial possa ser feito por instrumento particular para posterior outorga da escritura é imprescindível que o titular do domínio seja parte ou anuente da respectiva relação negocial, sob pena de se caracterizar a venda
a non domino
, que é totalmente ineficaz em relação ao proprietário.

A propósito, colaciono julgado do Superior Tribunal de Justiça nesse sentido,
in verbis
:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. VENDA A NON DOMINO. BOA-FÉ DE TERCEIRO. IRRELEVÂNCIA. MANUTENÇÃO DO NEGÓCIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA No 568 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nos 2 e 3/STJ). 2.
É firme a orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, na venda a non domino, é irrelevante a boa-fé do adquirente, pois a propriedade transferida por quem não é dono não produz nenhum efeito.
Precedentes. 3. Na hipótese, os magistrados da instância ordinária decidiram em perfeita consonância com a jurisprudência desta Corte, circunstância que atrai a incidência da Súmula no 568/STJ. 4. Agravo interno não provido.” (AgInt no REsp 1785665/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/08/2019, DJe 14/08/2019) (destaquei)

Sendo assim, o contrato apresentado pela autora Orbix
Corretora de Seguros Eireli, que revela existência de contrato a non domino, não permite a adjudicação do imóvel em seu nome e em desfavor da legítima proprietária, que não alienou o bem, estando incorporado em seu patrimônio.

Sobre o assunto, trago à colação julgados deste Sodalício e dos Tribunais Pátrios,
in verbis
:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, NOS TERMOS DO ARTIGO 485, INCISO VI, DO CPC/15 – IMÓVEIS REGISTRADOS EM NOME DO GENITOR DO PROMITENTE VENDEDOR, JÁ FALECIDO – AUSÊNCIA DE INVENTÁRIO E APRESENTAÇÃO DO TESTAMENTO EM JUÍZO – INVIABILIDADE DO PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO – PRINCÍPIOS DA PRIMAZIA PELO JULGAMENTO DE MÉRITO E APROVEITAMENTO DOS ATOS PROCESSUAIS – ANULAÇÃO DA SENTENÇA PARA OPORTUNIZAR A EMENDA DA INICIAL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
A ação de adjudicação compulsória deve ser proposta em face do titular do domínio perante o registro imobiliário ou de terceiro a quem tenha sido cedido o direito (artigo 1.418 do CC). Se os imóveis a que visa a adjudicação se encontram registrados em nome do genitor do promitente vendedor, já falecido, e não houve abertura de inventário, tampouco apresentação do testamento em juízo para averiguação quanto à existência de mais herdeiros necessários ou se os referidos bens não foram alienados a terceiros antes do falecimento do testador, inviável a pretensão recursal, ao menos pela via eleita.
À vista dos princípios da primazia pelo julgamento de mérito e do aproveitamento dos atos processuais, cabível a anulação da sentença com o retorno dos autos à Comarca de origem para oportunizar à parte autora a emenda da inicial a fim de incluir no polo passivo da demanda o titular do domínio, seus herdeiros e eventuais terceiros interessados.” (N.U 0008105-86.2014.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 11/09/2019, Publicado no DJE 17/09/2019) (destaquei)

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – REQUISITOS NÃO DEMONSTRADOS – CONTRATO FIRMADO COM TERCEIRO QUE NÃO ERA O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL – AUSÊNCIA DE PROVA DA AUTORIZAÇÃO PARA A VENDA – VENDA A NON DOMINO – INEFICÁCIA PERANTE O PROPRIETÁRIO DO BEM – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO.
A adjudicação compulsória é o remédio jurídico colocado à disposição de quem, munido de contrato de promessa de compra e venda em que todas as suas obrigações foram cumpridas, não logra êxito em obter a escritura definitiva do imóvel, pela recusa injustificada da outra parte em efetivá-la. Verificada a ausência de um dos requisitos autorizadores da adjudicação compulsória, no caso a autorização do proprietário do imóvel para a venda realizada por imobiliária, deve ser improcedente o pedido inicial. Recurso conhecido e provido
.” (TJ-MS - AC: 08006815620178120025 MS 0800681-56.2017.8.12.0025, Relator: Des. Dorival Renato Pavan, Data de Julgamento: 28/06/2019, 3a Câmara Cível, Data de Publicação: 01/07/2019) (destaquei)

Isso posto,
dou

provimento ao recurso
aviado por
Residencial Brisas do Parque Construtora Ltda.
, para reformar a sentença objurgada, julgando improcedente o pedido formulado na inicial da ação de adjudicação compulsória.
Prejudicado
o recurso de apelação aviado por
Orbix Corretora de Seguros Eireli.

Por conseguinte, inverto os ônus da sucumbência para determinar que a autora arque com a integralidade das custas processuais e honorários advocatícios no valor R$ 3.000,00 (três mil reais).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/08/202
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