Tribunal: TJMT
Processo: 0035739-69.2016.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-11-11
Data de publicação: 2020-11-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E FRUIÇÃO DE BEM – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA EXPRESSA – DESCUMPRIMENTO QUE AUTORIZA A RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO “STATUS QUO ANTE” – INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO DE USO DO IMÓVEL – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO – CONSEQUÊNCIA LÓGICA DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes à situação anterior, pois a resolução da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes, sendo devida, de um lado, a devolução do preço pago, e, de outro, a restituição do imóvel e o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem, as quais podem ser compensadas, a ser objeto de liquidação de sentença. Precedentes.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0035739-69.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Posse, Bancários, Financiamento de Produto]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS,

DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA]

Parte(s):

[CRISTIANO RODRIGUES DE SOUSA - CPF: 033.822.131-09 (APELADO), JOELI MARIANE CASTELLI - CPF: 014.866.551-90 (ADVOGADO), ERODILCE SANTOS GUIMARAES - CPF: 019.571.731-73 (ADVOGADO), AMANDA SOUZA MIRANDA RODRIGUES - CPF: 037.293.151-02 (APELADO), JOSE RUBENS LOPES DA SILVA - CPF: 890.468.111-15 (APELANTE), RUTE SOUZA OLIVEIRA - CPF: 693.802.011-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E FRUIÇÃO DE BEM –
INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA EXPRESSA – DESCUMPRIMENTO QUE AUTORIZA A RESCISÃO CONTRATUAL – RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO “
STATUS QUO ANTE
” – INDENIZAÇÃO PELO TEMPO DE FRUIÇÃO DE USO DO IMÓVEL – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO – CONSEQUÊNCIA LÓGICA DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO – PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE DE JUSTIÇA -
SENTENÇA MANTIDA –
RECURSO DESPROVIDO.

A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes à situação anterior, pois a resolução da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes, sendo devida, de um lado, a devolução do preço pago, e, de outro, a restituição do imóvel e o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem, as quais podem ser compensadas, a ser objeto de liquidação de sentença. Precedentes.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 0035739-69.2016.8.11.0041

APELANTE:

JOSÉ RUBENS LOPES DA SILVA

APELADOS:

CRISTIANO RODRIGUES DE SOUSA E OUTRA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por
JOSÉ RUBENS LOPES DA SILVA
, contra sentença proferida pelo MM. Juiz da Sétima Vara Cível da Comarca de Cuiabá,
Dr. Yale Sabo Mendes
, lançada nos autos da Ação de Rescisão Ccontratual c/c Reintegração de Posse e Fruição do Bem ajuizada por
CRISTIANO RODRIGUES DE SOUSA E OUTRA
, que julgou procedente a pretensão autoral para declarar rescindido o contrato particular de compra e venda
de imóvel, bem como reintegrá-la na posse. Por fim, o condenou ao pagamento de indenização pela fruição do bem pelo tempo que ali permaneceu, a partir da sua constituição em mora, no valor mensal de R$ 950,00 (novecentos e cinquenta reais), cujo montante deverá ser descontado do montante pago como entrada, qual seja, dos R$16.000,00 (dezesseis mil reais), além de IPTU, taxas de condomínio, água e energia do imóvel, a ser apurado por ocasião da liquidação da sentença, além das custas, despesas processuais e honorários advocatícios fixados no percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, §2o do CPC.

Inconformado, o apelante sustenta que não detém a posse do imóvel, razão pela qual requereu o chamamento dos atuais possuidores.

Alega que os apelados defendem que estão com o nome nos órgãos de proteção ao crédito devido à sua inadimplência, enquanto que, na verdade, existem outros apontamentos.

Defende que inexiste razão para a condenação ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel, razão pela qual pugna pelo provimento do recurso e, subsidiariamente a minoração dos honorários recursais.

Ao fina, requer a concessão dos benefícios da assistência judiciária. (Id.
61481003)

Os recorridos apresentaram contrarrazões em documento de Id
61481011
, impugnando o pedido da justiça gratuita e pleiteando a manutenção da sentença questionada.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Ressai dos autos que
CRISTIANO RODRIGUES DE SOUSA e AMANDA SOUZA MIRANDA RODRIGUES
ajuizaram ação de rescisão contratual c/c reintegração de posse e fruição de bem em face de
JOSÉ RUBENS LOPES DA SILVA
,
onde narram na inicial que
no mês de novembro/2012, celebraram contrato de financiamento de um imóvel localizado no Condomínio Esmeralda, Casa 461, na Rodovia Maria Andreazza, Bairro Guarita, em Várzea Grande/MT, no valor de R$ 114.100,00 (cento e quatorze mil e cem reais) e financiaram R$ 91.200,00 (noventa e um mil e duzentos reais) junto à Caixa Econômica Federal, em 360 (trezentos e sessenta) parcelas no valor de R$697,00 (seiscentos e noventa e sete reais).

Sustentam que em 07/10/2014, venderam o imóvel financiado ao requerido pelo valor de R$21.000,00 (vinte e um mil reais) que deveria ter sido pago no ato da assinatura do contrato em dinheiro ou TED bancário e, bem como assumir a obrigação das 357 (trezentos e cinquenta e sete) parcelas restantes, no valor de R$697,00 (seiscentos e noventa e sete reais).

Alegam que o requerido depositou apenas a quantia de R$16.000,00 (dezesseis mil reais) a título de entrada, não tendo realizado o pagamento das parcelas que assumiu, de modo que estão constantemente recebendo cobranças, bem assim tiveram seus nomes inscritos nos órgãos de proteção ao crédito.

Assim sendo, ajuizaram a presente demanda a fim de rescindir o contrato particular de cessão de direitos sobre imóvel urbano residencial financiado junto ao sistema financeiro habitacional CEF e a construtora, com a determinação da reintegração de posse, além do pagamento de indenização pela fruição referente ao tempo que permaneceu no imóvel após a sua constituição em mora, no valor mensal de R$950,00 (novecentos e cinquenta reais) totalizando a quantia de R$21.850,00 (vinte e um mil oitocentos e cinquenta reais), bem como, o pagamento de IPTU, taxas de condomínio, agua e energia do imóvel.

Após o regular processamento do feito, o Magistrado julgou procedente o pedido inicial, onde o apelante, em suma, defende que
não detém a posse do imóvel, que os apelados estão com o nome nos órgãos de proteção ao crédito devido a outros apontamentos e que não há falar em pagamento de indenização pela fruição do imóvel.

Pois bem. Em que pese às insurgências recursais, sobre a questão afeta à rescisão contratual, esta se deu de pleno direito e de forma automática, tendo por base, a existência de cláusula contratual expressa consignando que a falta de pagamento por parte do promitente-comprador, acarretaria na extinção do pacto com a retomada do bem imóvel aos apelados. Vejamos:

“CLÁUSULA QUINTA: Obs – fica aqui neste contrato definido coma quebra de contrato o direito de retomada do imóvel que se cessionário deixar DE CUMPRIR ESTE CONTRATO imóvel será de direito do cedente”
(Id 61480480)

E quanto ao tópico, comungo do mesmo entendimento externado pelo Magistrado
a quo
, segundo a qual:

“Consta no instrumento de cessão firmado entre as partes que: “O PROMITENTE COMPRADOR PAGARÁ TODO DIA 30 DE CADA MÊS A PARCELA DA CASA NA CONTA DO CEDENTE OU BOLETO EMITIDO PELA CEF. BANCO CAIXA ECONOMICA FEDERAL. E O MESMO GUARDARÁ O COMPROVANTE DE PAGAMENTO. OU O MESMO PODERÁ IR ATÉ A CAIXA ECONOMICA FEDERAL COM O NÚMERO DO CONTRATO NR 855552424447 E IMPRIMIR A PARCELA DE CADA MÊS.” (Fl. 118)

Todavia, o Requerido não cumpriu a obrigação assumida, estando com parcelas atrasadas junto Caixa Econômica Federal, referente ao financiamento do imóvel, assim como débitos perante a Construtora PDG e débitos condominiais.

Ressalto que muito embora o Requerido alegue que não possui débitos em aberto com relação à transação em questão, o mesmo não trouxe qualquer comprovante de pagamento das parcelas trazidas aos autos pelos Autores, ônus que lhe incumbia.

Nesse contexto, os únicos prejudicados com eventual procedimento de execução extrajudicial do bem seriam os Autores, sem qualquer reflexo para o Requerido.

Isso porque a cessão de direitos e obrigações não teve eficácia frente ao agente financeiro, para quem o Requerido remanesce na condição de devedor.

Assim, a teor do artigo 32, § 2o, do Decreto-Lei 70/1966, os Autores responderão com seus próprios bens na hipótese de o valor obtido na alienação do imóvel hipotecado ser insuficiente para quitar o saldo devedor do imóvel.

Os contratos de gaveta expõem as partes à situação de grande fragilidade, porquanto o cedente não tem garantias de que o cessionário irá pagar as prestações, e o cessionário, mesmo as tendo pago, não tem garantias de que lhe será expedida a quitação pelo agente financeiro.

Assim, para que tais avenças sejam ultimadas com sucesso, pressupõe-se o cumprimento mútuo, de longo prazo, pelos celebrantes, o que inviabiliza a aplicação da Teoria do Fato Consumado.

Diante disso, evidenciada a incapacidade de a ré arcar com as obrigações decorrentes do contrato ou, até mesmo, o caráter procrastinatório do seu comportamento, circunstâncias que caracterizam a quebra de confiança e da boa-fé objetiva, tão caras a esse tipo de negociação, e que podem resultar em prejuízo aos autores, é viável a rescisão pretendida, tal como autoriza o artigo 475 do CC”

Nesse contexto, dada à ausência de expectativa do cumprimento efetivo do contrato por parte do promitente-comprador, ora apelante, escorreita a sentença que declarou
rescindido o contrato particular de compra e venda de imóvel rural residencial. (Id
61480480)

E por
consequência lógica da rescisão contratual a restituição das partes à situação anterior (
status quo ante
), pois a extinção da avença implica a necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação assim como era antes, sob pena de enriquecimento ilícito da parte adversa, o que não deve ser admitido.

Desse modo, deve o apelante restituir aos apelados a posse sobre o imóvel objeto do pacto, sendo, inclusive, lhes garantido eventual direito ao recebimento dos aluguéis pelo tempo em que o recorrente usufruiu do imóvel até efetiva desocupação, objeto do contrato rescindido, os quais podem ser compensados, o que deve ser aferido em liquidação de sentença.

A propósito, segue orientação desta Corte de Justiça em casos totalmente análogos ao presente feito,
verbis
:

“APELAÇÃO CÍVEL –
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE POSSE DE FRAÇÃO DE IMÓVEL RURAL C/C REINTEGRAÇÃO E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – NÃO COMPROVAÇÃO DE QUE O PAGAMENTO DA ÚLTIMA PARCELA ESTAVA CONDICIONADA AO REGISTRO DA PROPRIEDADE – ÔNUS DA PARTE NÃO SATISFEITO – MORA QUE SE DEU PELA INADIMPLÊNCIA DO COMPROVADOR
– TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – INOVAÇÃO EM SEDE RECURSAL –
RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE – NECESSIDADE – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS E TEMPO DE FRUIÇÃO DE USO IMÓVEL – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO – CONSEQUÊNCIA LÓGICA DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO
– RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. No que tange ao ônus da prova, o nosso ordenamento vigente estabelece que incumbe ao autor da ação provar fato constitutivo do seu direito, ao passo que incumbe ao réu provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, nos termos do art. 373, incisos I e II, do Código de Processo Civil.
Deve ser declarada a rescisão de transferência de posse de imóvel rural, quando flagrante o inadimplemento do promissário comprador. O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de posse de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior com, de um lado, a devolução do preço pago e a indenização pelas benfeitorias e, de outro, a restituição do imóvel e o pagamento de aluguéis pelo período de ocupação do bem objeto do contrato rescindido, as quais podem ser compensadas.
Apenas constitui objeto de apreciação e julgamento pelo tribunal as questões suscitadas e discutidas no processo, não se admitindo a inovação recursal. Na espécie, o pedido de aplicação da teoria do adimplemento substancial do contrato não foi aventado em momento oportuno.”
(N.U 0001630-34.2004.8.11.0046, DES. DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 27/11/2019, Publicado no DJE 04/12/2019)

“RECURSO DE APELAÇÃO –
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE
– PERDA DE OBJETO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO –
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS – INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES CONFIGURADA – RESCISÃO CONTRATUAL VIABILIDADE –
REINTEGRAÇÃO DE POSSE COMO CONSEQUÊNCIA LÓGICA – FRUIÇÃO DO BEM QUE IMPORTA EM PAGAMENTO DE ALUGUEL – VALOR A SER AFERIDO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA – SENTENÇA REFORMADA – RECURSO PROVIDO. 1. A prescrição do débito decretada no feito monitório não atinge o objeto desta demanda, consistente na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel rural c/c imissão de posse e perdas e danos.
2. Havendo inadimplemento contratual por parte dos réus, a rescisão contratual é medida que se impõe, o que autoriza a reintegração/imissão dos vendedores na posse do bem, por ser esta consequência daquela. 3. Por sua vez, tendo em vista que, até agora, têm os réus/apelados usufruído do imóvel, é perfeitamente cabível a estipulação de aluguel (a ser aferido em liquidação de sentença) pelo período de fruição do bem, sob pena de configurar enriquecimento ilícito.
”
(N.U 1004650-82.2017.8.11.0006, DESA. SERLY MARCONDES ALVES, Vice-Presidência, Julgado em 29/01/2020, Publicado no DJE 16/03/2020)

Aliás, esse é o entendimento do consolidado da Corte Superior, consoante se apura do seguinte aresto:

“AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL.
AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO. CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO ESTADO ANTERIOR.
PRECEDENTES DA CORTE.
1. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes. 2. A pretensão de que apenas fosse indenizada a posse do imóvel a partir do momento em que o comprador se tornou inadimplente ensejaria enriquecimento ilícito do ocupante, uma vez que as prestações pagas serão devolvidas como efeito da própria rescisão.
3. Agravo interno provido para negar provimento ao recurso especial.”
(AgInt no REsp 1216477/RS, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe 07/06/2018)

Por fim, sobre a concessão das benesses da justiça gratuita, é cediço que faz-se necessário que a parte interessada traga aos autos elementos firmes de que não possui meios para adimplir as custas e despesas processuais, não se justificando para essa finalidade a simples informação em sentido contrário.

Isso porque, o benefício da assistência judiciária gratuita foi instituído pela Lei n. 1.060/50, devendo ser concedido a todo aquele que, ao se socorrer do Poder Judiciário, declarar sua necessidade, nos termos do art. 4o,
in verbis
:

“Art. 4o - A parte gozará dos benefícios da assistência judiciária, mediante simples afirmação, a própria petição inicial, de que não está em condições de pagar às custas do processo e os honorários de advogado, sem prejuízo próprio ou de sua família”.

Entretanto, em que pese o teor do artigo acima transcrito estabelecer que basta a simples declaração de hipossuficiência lançada na inicial, no sentido de o requerente não possuir condições de arcar com as despesas processuais, o inciso LXXIV, do art. 5o da Constituição Federal, em contrapartida, exige mais do que isso, haja vista que disciplina em seu texto legal que
“
o Estado prestará assistência jurídica integral e gratuita aos que comprovarem insuficiência de recursos
”.

Nessa esteira, o benefício da gratuidade de justiça deve ser concedido unicamente para o atendimento dos hipossuficientes, que demonstrem dificuldade financeira que impeça o pagamento das custas e despesas processuais sem prejuízo da própria subsistência, uma vez que, a declaração de hipossuficiência possui presunção relativa.

Dos documentos que instruem os autos, é possível verificar que o recorrente não trouxe aos autos documentos que evidenciam e comprovam a situação de hipossuficiência financeira, razão pela qual o
indeferimento
da benesse é medida que se impõe.

Nesse sentido já decidiu esta e. Câmara, vejamos:

“AGRAVO INTERNO EM SEDE DE AGRAVO DE INSTRUMENTO – EMBARGOS À EXECUÇÃO –
DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA – PRESUNÇÃO JURIS TANTUM DE VERACIDADE – INEXISTÊNCIA DE ELEMENTOS NOS AUTOS A CARACTERIZAR A FRAGILIDADE ECONÔMICO-FINANCEIRA – INDEFERIMENTO DO BENEFÍCIO
– RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. O NCPC veio positivar orientação, há muito consolidada pela jurisprudência, no sentido de considerar relativa a presunção de veracidade que decorre da alegação de hipossuficiência deduzida pela pessoa física. Nos termos do § 2o, art. 99, do NCPC, o juiz poderá indeferir o pedido de gratuidade de justiça se houver elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade. Não tendo a parte juntado documentos capazes de comprovar a alegada insuficiência de recursos financeiros, que a impossibilitasse de arcar com as despesas processuais sem prejuízo do próprio sustento ou de sua família, apesar da oportunidade conferida por este juízo, impõe-se o indeferimento do benefício da gratuidade judiciária.”
(N.U 1007879-97.2019.8.11.0000, DES. DIRCEU DOS SANTOS, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 04/09/2019, Publicado no DJE 14/10/2019)

Por derradeiro, quanto aos honorários, considero que, o arbitramento no percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, não resultou exorbitante, desse modo, para não desmerecer o grau de zelo profissional do patrono e levando-se em conta a natureza do litígio da presente demanda, entendo que não procede a irresignação do apelante, motivo pelo qual mantenho a verba honorária no patamar fixado na sentença

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, bem como
determino
que o apelante recolha o preparo deste recurso no prazo de 05 (cinco) dias, sob pena de anotação do saldo devedor e inscrição em dívida ativa (Provimento n. 40/2014-CGJ e Provimento no. 80/2014-CGJ) ou protesto em cartório (Provimento no. 88/2014-CGJ e Instrução Normativa no. 10/2014/PRES/DGTJ).

Deixo, contudo, de majorar a verba honorária em grau recursal (art. 85, §11, do CPC), porquanto já fixados na origem em grau máximo.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/11/2020