Tribunal: TJMT
Processo: 1006879-85.2017.8.11.0015
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-05-06
Data de publicação: 2020-05-08

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1006879-85.2017.8.11.0015
APELANTE: ADRIANA MENDES CORREA, ANA GERTRUDES MENDES CORREA
APELADO: JUREMA SALETE GRAPIGLIA TOZI
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E MULTAS CONTRATUAIS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – ALEGAÇÃO DE QUE UMA DAS RÉS ERA MERA FIADORA – PROVA DOS AUTOS EM SENTIDO DIVERSO – REJEIÇÃO DA PRELIMINAR – CUMULAÇÃO ENTRE CLÁUSULAS PENAIS MORATÓRIAS E COMPENSATÓRIAS – IMPOSSIBILIDADE, POR DERIVAREM DO MESMO FATO GERADOR – “BIS IN IDEM” – ALUGUEL ADIMPLIDO – DECOTAMENTO DO MONTANTE CONDENATÓRIO – SENTENÇA REFORMADA– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I – O pacto locatício é contrato não solene, admitindo a celebração na forma verbal, circunstância que, associada a elementos capazes de indicar que um dos demandados, que jamais atuou como mero fiador na relação obrigacional, se encontrava na posse da coisa locada, torna dispensável a aposição da respectiva rubrica no instrumento contratual para que este lhe seja oponível.
II – A cumulação de multa compensatória com multa moratória é cabível somente se ambas estiverem previstas no contrato e derivarem de eventos desencadeadores diversos.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006879-85.2017.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Cobrança de Aluguéis - Sem despejo]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[JUREMA SALETE GRAPIGLIA TOZI - CPF: 496.794.300-49 (APELADO), ADALTON VITAL PEREIRA - CPF: 145.986.788-28 (ADVOGADO), ADRIANA MENDES CORREA - CPF: 013.199.921-45 (APELANTE), PHILIPPE ZANDARIN VILLELA MAGALHAES - CPF: 071.547.449-95 (ADVOGADO), ANA GERTRUDES MENDES CORREA - CPF: 959.476.551-87 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1006879-85.2017.8.11.0015

APELANTE: ADRIANA MENDES CORREA, ANA GERTRUDES MENDES CORREA

APELADO: JUREMA SALETE GRAPIGLIA TOZI

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – LOCAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS E MULTAS CONTRATUAIS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – ALEGAÇÃO DE QUE UMA DAS RÉS ERA MERA FIADORA – PROVA DOS AUTOS EM SENTIDO DIVERSO – REJEIÇÃO DA PRELIMINAR – CUMULAÇÃO ENTRE CLÁUSULAS PENAIS MORATÓRIAS E COMPENSATÓRIAS – IMPOSSIBILIDADE, POR DERIVAREM DO MESMO FATO GERADOR – “BIS IN IDEM” – ALUGUEL ADIMPLIDO – DECOTAMENTO DO MONTANTE CONDENATÓRIO – SENTENÇA REFORMADA– RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I – O pacto locatício é contrato não solene, admitindo a celebração na forma verbal, circunstância que, associada a elementos capazes de indicar que um dos demandados, que jamais atuou como mero fiador na relação obrigacional, se encontrava na posse da coisa locada, torna dispensável a aposição da respectiva rubrica no instrumento contratual para que este lhe seja oponível.

II – A cumulação de multa compensatória com multa moratória é cabível somente se ambas estiverem previstas no contrato e derivarem de eventos desencadeadores diversos.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1006879-85.2017.8.11.0015

APELANTE: ADRIANA MENDES CORREA, ANA GERTRUDES MENDES CORREA

APELADO: JUREMA SALETE GRAPIGLIA TOZI

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação
interposto por
ADRIANA MENDES CORREA
e
ANA GERTRUDES MENDES CORREA
contra a sentença que, nos autos da ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis em epígrafe, proposta por
JUREMA SALETE GRAPIGLIA TOZI
em face das apelantes, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar as rés ao pagamento dos aluguéis vencidos entre 15/12/2016 e 18/03/2018, além da multa moratória, no importe de 10% sobre o valor do débito, e da multa compensatória, fixada no patamar de R$ 3.200,00 (três mil e duzentos reais).

As apelantes suscitam, preliminarmente, a ilegitimidade passiva da ré Ana Gertrudes Mendes Correa, ao argumento de que esta era mera fiadora no contrato de locação originário, não tendo manifestado anuência em relação à prorrogação do vínculo através do segundo pacto locatício, celebrado após o exaurimento do prazo do primeiro.

No mérito, afirmam que o aluguel referente ao mês de maio de 2017 foi integralmente adimplido, pelo que deveria ser decotado do montante condenatório. Aduzem, ainda, a impossibilidade de cumulação das multas contratuais, ao fundamento de que decorrem do mesmo fato gerador, o que caracterizaria
bis in idem
.

Em contrarrazões, a apelada milita pela
manutenção
da sentença.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1006879-85.2017.8.11.0015

VOTO

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Jurema Salete Grapiglia Tozi
propôs a presente ação com o escopo de compelir as rés
Adriana Mendes Correa
e
Ana Gertrudes Mendes Correa
, alegadamente locatárias de um imóvel comercial de propriedade da autora, a realizarem o pagamento de alugueis inadimplidos e de cláusulas penais que teriam sido fixadas no bojo do pacto locatício celebrado entre as partes.

A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, afastando a tese de ilegitimidade passiva da ré Ana Gertrudes Mendes Correa, reconhecendo a obrigação de pagamento dos alugueis vencidos entre 15/12/2016 e 18/03/2018 e declarando aplicáveis, cumulativamente, as cláusulas penais exigidas pela locadora.

Nesta quadra processual, as rés, ora apelantes, reafirmam a tese de ilegitimidade passiva, alegam que o aluguel referente ao mês de maio de 2017 foi devidamente adimplido e sustentam a impossibilidade de cumulação das cláusulas penais, ao argumento de que caracterizam o repudiável
bis in idem
.

Pois bem, a preliminar de ilegitimidade passiva confunde-se com o mérito do reclamo, razão pela qual será junto a este apreciada.

Dito isso, ainda que a ré Ana Gertrudes Mendes Correa não tenha inserido a respectiva assinatura no segundo contrato de locação celebrado junto à autora, o “recibo de entrega de chaves” trazido à baila no id. 38896062 traz em seu bojo o nome apelante como co-locatária do imóvel, contendo, sem qualquer ressalva, a rubrica de seu procurador, o que indica que a co-demandada se encontrava sob a posse do imóvel e que anuniu com a posição jurídica registrada no documento.

Convém destacar que o pacto locatício é contrato não solene, admitindo a celebração na forma verbal, circunstância que, associada a elementos capazes de indicar que a corré se encontrava na posse da coisa locada, torna dispensável a aposição da rubrica da co-locatária no instrumento contratual para que este lhe seja oponível.

Registre-se, ainda, que a ré Ana Gertrudes jamais figurou como fiadora, mas como locatária do imóvel, como indica a primeira avença firmada entre as partes, trazida aos autos no id. 38896005.

Além disso, como bem ressaltado pelo juiz de primeira instância, a mera permanência das rés no imóvel alugado, sem a oposição da locadora, acarretaria a renovação automática da locação, independentemente da subscrição do segundo acordo, como determina o art. 56, parágrafo único, da Lei n. 8.245/1991:

Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador,
presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas
, mas sem prazo determinado.

Por essas razões, a tese de ilegitimidade passiva não merece acolhimento; entendimento esse compatível com a jurisprudência pátria:

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

- Ação de despejo por falta de pagamento c.c. cobrança -

Prova da relação locatícia existente entre as partes - Locação - Contrato não solene, sendo aceito, inclusive, na forma verbal
- Irrelevância de ter sido subscrito por pessoa analfabeta - Locatária que tinha plena ciência dos termos avençados, fato esse confirmado pelo depoimento da sua testemunha arrolada - Despejo corretamente decretado - Débito inadimplido - Dever de pagar - Recurso de apelação improvido.

(
TJ-SP
- APL: 9146610032008826 SP 9146610-03.2008.8.26.0000, Relator: Carlos Nunes, Data de Julgamento: 13/06/2011, 33a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 14/06/2011)

AÇÃO DE COBRANÇA. LOCAÇÃO. IMÓVEL COMERCIAL.
CAUSA DE MENOR COMPLEXIDADE. PRINCÍPIOS DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. PRELIMINARES. CERCEAMENTO DE DEFESA. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. INOCORRÊNCIA. REJEIÇÃO.
CONTRATO. RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA. PREVISÃO LEGAL.
ÔNUS DA PROVA. RESPONSABILIDADE DOS FIADORES. TERMO FINAL. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL. [...]
4. Ausente disposição contratual em sentido contrário, presume-se prorrogado o contrato de locação quando o locatário permanece no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador (parágrafo único do art. 56 da Lei no 8.245/90).
[...] 7. Preliminares rejeitadas. Recurso conhecido e desprovido.

(
TJ-DF
20160710079477 DF 0007669-58.2016.8.07.0007, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, Data de Julgamento: 28/06/2018, 8a TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 03/07/2018 . Pág.: 479/490)

Por outro lado, a jurisprudência é tranquila no sentido de que a cumulação entre cláusulas penais moratórias e compensatórias é admissível, desde que as sanções derivem de fatos geradores distintos.

Eis, a propósito, a interpretação adotada pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.
CONTRATO DE LOCAÇÃO. CLÁUSULA MORATÓRIA. CLÁUSULA COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE.
INEXISTÊNCIA DE BIS IN IDEM. 1. É possível a cumulação da
multa moratória em razão da falta de pagamento

de aluguéis
com a multa compensatória estipulada no contrato de locação
em virtude da devolução do imóvel antes do prazo estipulado para o término da locação
.
Tais fatos geradores,
por serem diversos
, não configuram,
bis in idem
.
2. Agravo regimental não provido.

(AgRg no AREsp 388.570/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/06/2016, DJe 27/06/2016)

Ocorre que, no caso em tela, as multas estabelecidas no contrato, reconhecidas como aplicáveis pelo magistrado sentenciante, derivam do mesmo fato gerador.

Como se infere da oitava cláusula do contrato de locação, a cláusula penal moratória, fixada no patamar de 10% sobre o valor do aluguel, seria acionada pela mera impontualidade no pagamento das prestações locatícias e seus acessórios:

Cláusula Oitava – DO ATRASO DO PAGAMENTO: O atraso no pagamento do(s) aluguel (éis), tributo(s), despesa (s) e demais encargo (os) locatício (s) implicará automaticamente em multa de 10% (dez por cento) e mais juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês cumulativo, ambos incidindo sobre o aluguel vigente, independente de qualquer notificação.

Aliás, a cláusula penal moratória sequer poderia decorrer de evento desencadeador diverso, considerando a própria natureza jurídica, vinculada às hipóteses de inadimplemento relativo.

Entretanto, a cláusula penal tida como compensatória, estabelecida no décimo segundo tópico do instrumento contratual e denominada como “multa por infração”, foi estipulada de forma extremamente genérica, abrangendo a violação de qualquer obrigação determinada na avença, no que se inclui, implicitamente, o inadimplemento das prestações locatícias, já sancionado pela multa prevista na cláusula oitava:

Cláusula Décima Segunda – MULTA POR INFRAÇÃO: A infração das obrigações consignadas nas cláusulas presentes neste contrato, sem prejuízo de qualquer outra prevista em Lei, por parte do (s) LOCATÁRIO (S), é considerada como de natureza grave, acarretando a rescisão contratual, com o consequente despejo e obrigatoriedade de imediata satisfação dos consectários contratuais e legais além da multa no valor de 03 (três) meses de aluguel, proporcional aos meses faltantes até o final do Contrato de Locação (aluguéis a vencer) e reparação de todos e quaisquer danos ocorridos no imóvel.

Na hipótese
sub judice
, a autora, se aproveitando da genericidade do texto contratual, pleiteou o recebimento do valor das duas multas, mas apontou, na inicial, um único fato gerador: o não pagamento dos aluguéis.

Embora a autora tenha, em sede de réplica, flexibilizado a sua narrativa a fim de escapar da impugnação deduzida pelas rés, passando a aduzir que a incidência da cláusula penal compensatória encontraria fundamento específico em defeitos constatados no imóvel após a respectiva devolução, certo é que essa conduta processual caracteriza modificação extemporânea da causa de pedir (fática); inadmissível, porque desprovida de consentimento das demandadas e expressamente vedada pelo art. 319 do CPC.

Assim, é forçoso concluir que não poderia a autora exigir as duas multas, porque derivadas da mesma infração contratual. É dizer, se já há cláusula penal que abrange o não pagamento do aluguel, não se pode cobrar a segunda, extraída de texto contratual genérico, convenientemente interpretado de maneira a abranger a mesma infração contratual sancionada pela primeira.

Portanto, o afastamento da cláusula penal compensatória, genericamente prevista na décima segunda cláusula do pacto locatício, é medida que se impõe.

A esse respeito, muito esclarece a jurisprudência:

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESCISÃO. MORA NO PAGAMENTO DOS ENCARGOS. PRELIMINAR DE RECEBIMENTO DO RECURSO NO EFEITO DEVOLUTIVO. FALTA DE INTERESSE. BENFEITORIAS. COMPENSAÇÃO NO VALOR PRETENDIDO. IMPOSSIBILIDADEDE. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO DA LOCADORA. VALORES DESPENDIDOS PARA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. DECLARAÇÃO UNILATERAL DE PAGAMENTO. INSERVÍVEL.
CUMULAÇÃO DE MULTA MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA. MESMO FATO GERADOR. IMPOSSIBILIDADE.
CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL, JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA. POSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Apelação interposta contra sentença que julgouparcialmenteprocedentes os pedidos da parte autora para condenar os réus no pagamento dos aluguéis e despesas acessórias, bem como as multas previstas no contrato, determinando, ainda, a compensação sobre o montante devido em razão das benfeitorias, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com anuência da locadora. [...] 6. A multa ou cláusula penal prevista nos contratos de locação urbana constitui prefixação de perdas e danos, na hipótese de inobservância do pactuado visando indenizar a parte prejudicada pelo descumprimento contratual, podendo vir disposta como multa moratória - nas hipóteses de atraso no pagamento dos aluguéis, propiciando a exigência juntamente com a satisfação da obrigação principal (artigo 411, CC)- e como multa compensatória, quando há regulação prévia das perdas e danos para a hipótese de inadimplência, neste caso, converter-se-á em alternativa em benefício do credor (artigo 410, CC), não sendo admitida a sua cumulação com a obrigação infringida.
8. A jurisprudência é assente no sentido de que somente é possível a cumulação de multa compensatória com multa moratória se ambas estiverem previstas na avença locatícia e decorrerem de fatos geradores diversos, sob pena de configurar bis in idem. 9. No caso dos autos, demonstrado o desígnio da locadora em ser ressarcida dos aluguéis e das despesas acessórias em atraso, aplica-se, somente, a multa moratória. Não cabendo, pois, a cumulação com a multa correspondente a três meses de aluguel, prevista genericamente na avença.
10. A correção monetária e os juros de mora, em face de ostentarem natureza distinta, são perfeitamente cumuláveis com a multa moratória. 11. Recurso conhecido e parcialmente provido.

(TJ-DF 20160110661340 DF 0017896-28.2016.8.07.0001, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, Data de Julgamento: 21/03/2018, 2a TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 27/03/2018 . Pág.: 269/277)

AÇÃO DE COBRANÇA. Pedidos julgados procedentes em parte. Insurgência dos requeridos. Alegação de impossibilidade de cobrança do 13o aluguel e da multa compensatória. Admissibilidade parcial. CERCEAMENTO DE DEFESA. Inocorrência. Dispensável a produção de outras provas. Elementos trazidos aos autos que se mostraram suficientes para a análise das questões colocadas pelos litigantes. Preliminar rejeitada. LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. Considerando o disposto no art. 54 da Lei do Inquilinato e a previsão expressa do 13o aluguel no contrato (cláusula 03.1.5), de rigor reconhecer a legitimidade de cobrança dos valores respectivos. Precedentes do STJ e deste Egrégio Tribunal.
Exigibilidade de multas compensatória e moratória que não se justifica. Impossibilidade de cumulação, já que decorrem do mesmo fato gerador, sob pena de configuração de
bis in idem
. Multa compensatória que deve ser afastada.
LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. Pedido formulado pelas apeladas em contrarrazões. Inexistência de provas de que os recorrentes tenham incorrido em qualquer das hipóteses do artigo 80 do CPC. Litigância de má-fé não reconhecida. Preliminar rejeitada, recurso provido em parte tão somente para excluir da cobrança a multa compensatória.

(TJ-SP - APL: 10158773820178260625 SP 1015877-38.2017.8.26.0625, Relator: Marcos Gozzo, Data de Julgamento: 27/11/2018, 27a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/11/2018)

Por fim, o pedido de afastamento da condenação em relação ao aluguel alusivo ao mês de maio de 2017 também merece acolhimento, tendo em vista que o pagamento foi comprovado nos autos e chancelado pela aquiescência da própria credora-apelada em sede de contrarrazões.

Por essas razões,
dou parcial provimento ao recurso de apelação
para
reformar
a sentença impugnada,
afastando
a multa prevista na décima segunda cláusula do contrato de locação, no valor de R$ 3.200,00 (três mil e duzentos reais), e
decotando
do valor condenatório o aluguel referente ao mês de maio de 2017.

Em razão do decaimento mínimo da autora, mantenho o ônus sucumbencial na forma fixada na sentença (art. 86, parágrafo único, do CPC).

Advirto as partes quanto ao disposto no art. 1.026, §2o do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 06/05/2020