Tribunal: TJMT
Processo: 0000255-62.2016.8.11.0018
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-11-25
Data de publicação: 2020-11-26

Ementa:
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO N. 0000255-62.2016.8.11.0018
APELANTE: CLEUZA ARSUFI ELIAS
APELADO: J O GONCALVES
EMENTA:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DECLARATÓRIA DE RECONHECIMENTO DE PROPRIEDADE DE IMÓVEL URBANO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – QUITAÇÃO DO CONTRATO E ALIENAÇÃO À TERCEIRO COM ANUÊNCIA DA PARTE AUTORA – FATOS NÃO DESCONSTITUÍDOS - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.
Constatado não só a ausência de prova do pagamento integral do valor contratado, como também a alienação do imóvel à terceiro mediante a anuência do esposo da autora, a manutenção da sentença de improcedência é medida que se impõe.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000255-62.2016.8.11.0018
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA]

Parte(s):

[CLEUZA ARSUFI ELIAS - CPF: 758.863.911-34 (APELANTE), ELIANE FUHR - CPF: 032.193.841-02 (ADVOGADO), VERONICA ESTEFANI DE ALMEIDA - CPF: 045.325.871-90 (ADVOGADO), J O GONCALVES - CNPJ: 03.984.770/0001-04 (APELADO), MARCIA DE CAMPOS LUNA - CPF: 894.849.241-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DECLARATÓRIA DE RECONHECIMENTO DE PROPRIEDADE DE IMÓVEL URBANO – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – QUITAÇÃO DO CONTRATO E ALIENAÇÃO À TERCEIRO COM ANUÊNCIA DA PARTE AUTORA – FATOS NÃO DESCONSTITUÍDOS - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

Constatado não só a ausência de prova do pagamento integral do valor contratado, como também a alienação do imóvel à terceiro mediante a anuência do esposo da autora, a manutenção da sentença de improcedência é medida que se impõe.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO N. 0000255-62.2016.8.11.0018

APELANTE: CLEUZA ARSUFI ELIAS

APELADO: J O GONCALVES

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
CLEUZA ARSUFI ELIAS
contra sentença proferida pelo MM Juiz Fabrício Sávio da Veiga Carlota, da Primeira Vara Cível da Comarca de Juara, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer c/c Declaratória de Reconhecimento de Propriedade de Imóvel Urbano ajuizada em face de
IMOBILIÁRIA J. O. GONÇALVES
, que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial, condenando-a ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, cuja obrigação resta suspensa nos termos do art. 98, §3o do CPC.

A apelante se insurge sob o argumento de que
“pleiteia a entrega de todos os contratos decorrentes de toda cadeia dominial do imóvel urbano, denominado lote 06, da quadra 103, situado na Rua Guanabara, n° 60-E, Centro, bem como requer que seja declarada a propriedade do referido imóvel para si com o consequente registro no Cartório de Registro de Imóveis de Juara/MT”.

Para tanto, sustenta que seu esposo, Moacir Elias, no ano de 1983, celebrou
“junto a Imobiliária J .0 Gonçalves, ora Apelada, contrato de Compra e Venda do referido imóvel, onde, uma vez verificada sua inteira quitação, haveria de ser entregue todos os contratos para que o mesmo providenciasse a escritura definitiva do imóvel, fato este que não se efetivou”,
além de que, com o passar dos anos, mesmo ficando viúva, manteve-se na posse do bem, de modo que pagou os impostos e efetuou benfeitorias, razão pela qual, com a resistência da ora apelada, se viu obrigada a ajuizar a presente ação.

Aduz que o
“pacto previu que pela compra e Venda do imóvel os promissários compradores pagaria ao promitente Vendedor a importância total de Cr$210.000,00 (duzentos e dez mil cruzeiros), pagos da seguinte forma: a titulo de entrada a importância de Cr$54.000,00 (cinquenta e quatro mil cruzeiros), e o restante Cr$156.000,00 (cento e cinquenta e seis mil cruzeiros), distribuídos em pagamentos mensais de Cr$13.000,00 (treze mil cruzeiros), através do carne n° 274, com Vencimentos a partir do dia 04/08/1983, e assim subsequentes até o ultimo pagamento e quitação" total do presente contrato”,
quando então seriam entregue os documentos necessários à outorga da escritura definitiva.

Assevera que o depoimento que prestou em juízo, o contrato de compra e venda e os comprovantes de pagamento do IPTU que instruem a inicial comprovam a veracidade do negócio jurídico, sendo que a quitação integral do preço avençado é presumível, eis que o “
firmado entre as partes no ano de 1983, ou seja, há mais de 35 (trinta e cinco) anos e, sendo assim, não seria razoável a exigência da comprovação de quitação total do prego acordado após longo período de tempo”
.

No que diz respeito à transferência do imóvel à terceira pessoa, alega que a declaração e recibo de quitação juntados aos autos não possuem efeito probante, já que
“não há qualquer qualificação civil da parte envolvida no negócio — José Ambrózio da Silva, capaz de identificá-lo, além de não conter o valor exato da Venda, bem como seus dados pessoais”,
devendo ser sopesado são os depoimentos das testemunhas inquiridas e que foram
“uníssonas em afirmar que a Apelante e seu esposo já falecido adquiriram o imóvel, objeto da lide, sempre foram proprietários do imóvel, bem como sequer conhecem a pessoa de Sr. José Ambrózio, e muito menos tem o conhecimento de seu paradeiro”.

Assim, pugna pela reforma da sentença.

Sem contrarrazões conforme certificado no Id.33756997.

Ao constatar a ausência das mídias digitais com os depoimentos colhidos em audiência de instrução foi determinada a sua juntada, bem como a degravação, o que foi devidamente cumprido.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Extrai-se dos autos que a presente ação foi ajuizada pela ora apelante, ao fundamento de que seu esposo, hoje falecido, Sr. Moacir Elias, celebrou contrato de compra e venda do Lote 06, Quadra 103, situado na Rua Guanabara no 60-E, Centro, Juara/MT, cuja condição para a transferência era a quitação do valor avençado pelo comprador e a entrega pela vendedora dos contratos que compunham a cadeia dominial do bem, e, diante do descumprimento da obrigação assumida pela parte ora apelada, socorreu-se ao Poder Judiciário.

Assim, pugnou pela entrega de todos os contratos com a cadeia dominial completa do imóvel sob pena de multa, bem como a declaração da propriedade do imóvel em nome da requerente com o consequente registro no CRI de Juara/MT.

Para tanto, instruiu a inicial com os documentos de fls. 08/32, que, dentre outros, constam a certidão de óbito de seu esposo, como também comprovantes de arrecadação do IPTU do imóvel e de benfeitorias ali realizadas a partir de 2013.

Ocorre que em sede de contestação, a requerida, ora apelada asseverou a transferência do bem, objeto da lide, ao Sr. José Ambrózio da Silva tendo o mesmo quitado o referido imóvel (fls. 47/61), cuja venda à época se consolidou mediante a ciência do Sr. Moacir Elias.

Assim, uma vez estabelecidos como

ponto controvertido a transferência do referido imóvel ao terceiro José Ambrozio da Silva, já que o negócio jurídico firmado entre a ora apelante e seu falecido esposo foi reconhecido pela própria requerida/apelada, designou-se audiência de instrução onde foram colhidos os depoimentos das partes e de suas testemunhas.

Naquela oportunidade, em pese a Sra Magda, ora apelante, afirmar ser possuidora do Lote 06, Quadra 103, situado na Rua Guanabara no 60-E, Centro, Juara/MT, desde 1983, o preposto da empresa apelada declarou

“
Que o Moacir adquiriu um terreno da firma e esta quitado. Que após o pagamento o Moacir transferiu para uma terceira pessoa dando a quitação para o terceiro. Que Moacir e a esposa assinaram o documento. Que o contrato foi feito a 30..40 anos atrás. Que o Moacir fez a transferência a terceira pessoa sendo entregue a quitação para lavratura no Cartório..Que não sabe do Sr. Ambrozio...que não pode cometer o mesmo ato duas vezes...Que o lote foi adquirido pelo Moacir e foi vendido para o Ambrozio que recebeu o termo de quitação não sendo questionado até o presente momento...Não sabe informar quem está no imóvel...Sabe que o Ambrozio trabalhava concertando máquina de esteira..”

Por sua vez, a testemunha arrolada pela parte contrária, Sr. Paulo Ramos Pereira afirmou que:
“Trabalhou na empresa e conheceu o Moacir Elias que prestava serviço para a firma. Que o mesmo comprou um imóvel do seu Olavo e vendeu o terreno tendo assinado como testemunha. Que fez a declaração de venda do terreno. Não se recorda a data. Estavam presentes o depoente e o Moacir e depois levou a sua residência para que sua esposa assinasse. Lembra que o imóvel foi vendido para José Ambrozio...O terreno é em frente a Casa Shopping...Que não sabe quem está no imóvel...Que não conhece o Sr. José Ambrozio...”.

Ou seja, não obstante os esforços despedidos pela autora em comprovar os fatos alegados em sua exordial, a convicção formada pelo magistrado de primeiro grau não merece qualquer reparo, eis que concluiu que a prova documental encartada nos autos, em especial o contrato de compromisso de compra e venda (fls. 59), alicerçado pelos documentos que acompanham a inicial (recibos, notas fiscais e comprovante de pagamento do IPTU) não são hábeis a declarar o imóvel como de sua propriedade, o que afasta qualquer obrigação da parte apelada em entregar o termo de quitação a fim de promover o registro da propriedade em nome da apelante.

Isso porque, as testemunhas da apelante cingiram-se em afirmar que a conheciam a época da aquisição do lote (fato incontroverso) e que a mesma exercia a posse desde então, sem trazer, contudo, qualquer argumento capaz de comprovar a defendida propriedade.

É que a testemunha Antônio Sales Pereira declarou que
“Conheceu Moacir a muito tempo atrás. Que ficou sabendo que ela tinha um lote no local. Que fica no fundo do Zé do Gás. Que prestou serviço no imóvel fazendo muro. Que ninguém apareceu no imóvel questionando a propriedade. Sempre foi da dona Cleuza”
, enquanto que a Sra. Maria de Lurdes Borba afirmou que “
Que o terreno foi adquirido pelo Moacir. Que o terreno pertence a Cleusa. Não conhece José Ambrozio da Silva”
.

Já a testemunha Marisa de Oliveira

afiançou que
“Conhece a autora desde 1982 e tem conhecimento que o imóvel foi adquirido em 1983. Que não tem conhecimento da venda do imóvel estando a autora na posse do imóvel...não sabe o endereço...Sabe que fica perto do espaço Gold...que tem certeza que ela não vendeu para José Ambrozio pois é a mesma que paga os impostos...”
.

Nesse trilhar, importante sopesar o que restou aventado na sentença recorrida no sentido de que, apesar de nenhuma das partes terem juntado a matrícula atualizada do imóvel, o que impede maiores dilações, em análise da certidão de óbito de Moacir Elias foi declarado que o mesmo possui três filhos e, em consulta ao Sistema Informatizado (APOLO) não foi encontrado inventário aberto em seu nome, conduzindo a conclusão de que a ora apelante, na verdade, almeja a adjudicação do imóvel que em tese foi transferido para José Ambrozio da Silva, o qual sequer foi chamado à lide.

Além disso, a apelante não trouxe aos autos qualquer documento capaz de comprovar que as despesas do imóvel foram por eles suportadas desde a aquisição ocorrida em 1983, o que também coloca em xeque as alegações ventiladas na exordial.

Assim, ao que consta dos autos, verifica-se que a autora busca, por via transversa, regularizar a propriedade do imóvel mediante a outorga da escritura definitiva de compra e venda do promitente vendedor ou de terceiros, cuja via eleita não se mostra adequada, tendo em vista a ausência de provas constitutivas do direito pleiteado.

Aliás, como a adjudicação compulsória possui natureza constitutiva relacionada ao direito de propriedade de bem imóvel e tem como requisitos a prova do negócio realizado entre as partes, quitação das obrigações do comprador e resistência do vendedor em transferir a titularidade, é certo que não se verifica o preenchimento dos requisitos, eis que ausente não só a prova de pagamento integral do bem, como também qualquer resistência por parte da apelada que defende a sua impossibilidade em promover a transferência justamente em razão da alienação à terceiros.

A propósito:

“ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – PROCEDÊNCIA - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL – AUSÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO DO PREÇO CONVENCIONADO – RECIBOS APRESENTADOS PELO COMPRADOR - IMPUGNAÇÃO DA ASSINATURA PELO VENDEDOR – PROVA PERICIAL GRAFOTÉCNICA CONCLUSIVA QUANTO À FALSIDADE DA ASSINATURA - SENTENÇA REFORMADA – IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO - RECURSO PROVIDO. 1. A
adjudicação compulsória é a ação constitutiva ajuizada pelo adquirente (comprador), contra o titular do domínio do imóvel (vendedor) que tenha prometido vendê-lo através de contrato de compromisso de compra e venda, mas, que se omitiu quanto à escritura definitiva, mesmo estando o contrato devidamente quitado. 2. Para o acolhimento da pretensão de outorga de escritura definitiva é imprescindível a demonstração da existência do contrato escrito, de caráter irrevogável, irretratável e sem direito a arrependimento, prova irrefutável da quitação do preço ajustado e recusa injustificada do vendedor em outorgar o domínio sobre o objeto da contratação (CC, art. 1.418). 3. Uma vez desconstituídos os recibos de pagamento por falsidade da assinatura do vendedor, reconhece-se a improcedência do pedido de adjudicação compulsória.”

(TJ-MT - AC: 00008154520158110048 MT, Relator: JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 08/07/2020, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/07/2020)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – QUITAÇÃO DO CONTRATO – AUSÊNCIA DE PROVA – RECURSO NÃO PROVIDO. A prova do pagamento integral do valor contratado é requisito essencial para o provimento da Ação de Adjudicação Compulsória”.
(TJ-MT 00046521320188110078 MT, Relator: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, Data de Julgamento: 21/10/2020, Quarta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/10/2020)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ANULATÓRIA E AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – PROCESSOS CONEXOS – JULGAMENTO CONJUNTO – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO – POSTERIOR COMPRA E VENDA – ESCRITURA LEVADA À REGISTRO – AUSÊNCIA DE PROVA DE FRAUDE OU MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE – PRECEDENTE DO STJ - INDENIZAÇÃO PELOS PREJUÍZOS – CABIMENTO – RECURSO DESPROVIDO. “[. . .] A jurisprudência deste eg. Tribunal já se consolidou no sentido de considerar que, nos casos de ausência do registro do contrato particular de compra e venda, cabe ao credor provar a existência de simulação ou má-fé dos terceiros adquirentes. [...]”. (AgInt no AREsp 320.470/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 17/08/2017, DJe 08/09/2017)
Não há que se falar em anulação de escritura de compra e venda de bem imóvel e o consequente registro, quando evidenciado que o adquirente era terceiro de boa-fé, inexistindo no momento da aquisição qualquer gravame sobre o bem. Impossibilitada a anulação do instrumento de compra e venda do bem imóvel a terceiro, a improcedência a adjudicação compulsória é medida que se impõe.”

(TJ-MT - AC: 00349865920098110041 MT, Relator: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, Data de Julgamento: 12/02/2020, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/02/2020)

Assim, diante de todo o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso e, por consequência, majoro os honorários advocatícios de 10% para 15% (quinze por cento), restando a obrigação suspensa por ser a apelante beneficiária da justiça gratuita.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 25/11/2020