Tribunal: TJMT
Processo: 0000693-75.2017.8.11.0108
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-07-01
Data de publicação: 2020-07-08

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO OCORRÊNCIA – INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR – INÉRCIA EM PURGAR A MORA – INEXISTÊNCIA DE ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – NÃO OCORRÊNCIA DE ABUSIVIDADE CONTRATUAL – INEXISTÊNCIA DE VULNERABILIDADE OU HIPOSSUFICIÊNCIA DAS PARTES NEGOCIANTES – IMPERATIVIDADE DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO – NECESSIDADE DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – RESTITUIÇÃO DO STATUS QUO ANTE – MULTA RESCISÓRIA – APLICAÇÃO – PERCENTUAL E PARÂMETRO PREVISTOS EM CONTRATO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Sendo incontroversos os fatos, não há necessidade de dilação probatória, especialmente quando as provas trazidas ao processo já são suficientes para o deslinde da controvérsia, de modo que, nos termos do artigo 370, do Código de Processo Civil, o juiz é o destinatário da prova, cabendo a ele determinar as provas necessárias à instrução do processo, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias, não havendo que se falar em cerceamento de defesa.
Inaplicável a teoria do adimplemento substancial quando o promissário comprador adimpliu apenas 04 (quatro) parcelas das 15 (quinze) parcelas discriminadas no “Contrato de Promessa de Compra e Venda”.
Não há abusividade das cláusulas contratuais ou manifesto excesso nas obrigações, quando as partes não se encontram em situação de hipossuficiência ou vulnerabilidade em relação jurídica privada.
A inadimplência do promissário comprador e a sua inércia quanto à purga da mora impõe a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda, na forma e termos pactuados, bem como o retorno das partes ao status quo ante, com a necessária reintegração do promissário vendedor na posse do imóvel e a aplicação da multa rescisória no percentual e parâmetro previstos no instrumento.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0000693-75.2017.8.11.0108
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA]

Parte(s):

[GILBERTO KONAGESKI - CPF: 345.533.711-20 (APELADO), GILBERTO CRISTOFOLINI - CPF: 000.518.681-13 (ADVOGADO), DJENANE NODARI - CPF: 537.948.421-20 (ADVOGADO), CINTIA DE FATIMA ROCHA MONJARDIM - CPF: 075.327.057-90 (APELADO), JAIR DA SILVA - CPF: 537.177.161-15 (APELANTE), HUGO LEONARDO GARCIA DE AQUINO - CPF: 859.217.421-04 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – CERCEAMENTO DE DEFESA – NÃO OCORRÊNCIA – INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR – INÉRCIA EM PURGAR A MORA – INEXISTÊNCIA DE ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL – NÃO OCORRÊNCIA DE ABUSIVIDADE CONTRATUAL – INEXISTÊNCIA DE VULNERABILIDADE OU HIPOSSUFICIÊNCIA DAS PARTES NEGOCIANTES – IMPERATIVIDADE DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO – NECESSIDADE DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – RESTITUIÇÃO DO
STATUS QUO
ANTE – MULTA RESCISÓRIA – APLICAÇÃO – PERCENTUAL E PARÂMETRO PREVISTOS EM CONTRATO –
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Sendo incontroversos os fatos, não há necessidade de dilação probatória, especialmente quando as provas trazidas ao processo já são suficientes para o deslinde da controvérsia, de modo que, nos termos do artigo 370, do Código de Processo Civil, o juiz é o destinatário da prova, cabendo a ele determinar as provas necessárias à instrução do processo, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias, não havendo que se falar em cerceamento de defesa.

Inaplicável a teoria do adimplemento substancial quando o promissário comprador adimpliu apenas 04 (quatro) parcelas das 15 (quinze) parcelas discriminadas no
“Contrato de Promessa de Compra e Venda”.

Não há abusividade das cláusulas contratuais ou manifesto excesso nas obrigações, quando as partes não se encontram em situação de hipossuficiência ou vulnerabilidade em relação jurídica privada.

A inadimplência do promissário comprador e a sua inércia quanto à purga da mora impõe a rescisão dos contratos de promessa de compra e venda, na forma e termos pactuados, bem como o retorno das partes ao s
tatus quo ante
, com a necessária reintegração do promissário vendedor na posse do imóvel e a aplicação da multa rescisória no percentual e parâmetro previstos no instrumento.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de recurso de apelação, interposto por JAIR DA SILVA (réu), contra a decisão de ID n. 42405969, proferida pelo Juízo da Vara Única da Comarca de Tapurah que, nos autos da AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS no 693-75.2017.811.0108, julgou parcialmente procedente para rescindir o contrato de Promessa de Compra e Venda celebrado entre as partes, determinando a Reintegração dos autores, ora apelados na área objeto do contrato e condenar o réu, ora apelante ao pagamento das penalidades contratuais, quais sejam: a) Cláusula Penal Compensatória a razão de 20% (vinte por cento) sobre o valor total da presente transação (cláusula Décima Segunda); b) Pagamento de 10 (dez) sacas de soja anuais por hectare plantado, que deverá ser abatido da quantia já paga pelo devedor, conforme estabelece o Parágrafo terceiro, da Cláusula Segunda, cujo cálculo deverá ser apurado na fase de liquidação de sentença, juros e correção monetária conforme pactuado (cláusula Décima Primeira).

Por fim, condenou o recorrente ao pagamento das custas e honorários advocatícios, estes últimos arbitrados em 10% (dez por cento) do valor da causa.

Em breve síntese, em razões de ID n. 42405994 o apelante reitera as mesmas teses tecidas em sua contestação, no sentido de que a adimplência do contrato restou prejudicado em razão de não ter conseguido fazer o depósito da soja, haja vista que o apelado encontrava-se à época, com sua inscrição estadual aparentemente suspensa (ID n. 42404958), portanto, haveria falta de interesse processual por parte do deste ante aos problemas cadastrais no registro de produtor rural. Ressalta a resistência do recorrido em receber o valor da dívida, já que não teria dado causa à mora, bem como a abusividade da cláusula de inadimplência contratual. Sustenta, também, o cerceamento do seu direito de defesa em razão do indeferimento da produção de provas, especialmente a testemunhal. Alega, por fim, o inadimplemento mínimo da sua obrigação contratual.

Desse modo, requer a reforma da sentença, afastando a mora declarada e, por conseguinte, o julgamento pela improcedência do pleito exordial.

Em contrarrazões de ID n. 42406473, os recorridos refutam in totum as alegações do recorrente, protestando, ao final, pela manutenção da decisão atacada.

Eis os relatos necessários.

Peço dia para julgamento.

Des. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Eminentes pares.

Compulsando os autos, verifico que não assiste razão ao recorrente, conforme demonstraremos.

Conforme relatado, os autores, ora apelados, Gilberto Konageski e Cintia de Fátima Rocha Monjardim Konageski ajuizaram Ação Declaratória de Rescisão Contratual c/c Reintegração de Posse e Perdas e Danos c/c Pedido de Tutela de Urgência em face de do réu, ora apelante, Jair da Silva.

Ambas as partes narram que em 30 de abril de 2012, acordaram o contrato de compra e venda, do imóvel rural com área total de 688,5550 ha (seiscentos e oitenta e oito hectares, cinquenta e cinco ares e cinquenta centiares) sendo parte da terra registrada sob a matrícula no 1.755, no Cartório de Registro de Imóveis de Tapurah-MT e parte na matrícula no 17.147, no Cartório de Registro de Imóveis de Diamantino-MT, no valor de R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais), por meio de dação em pagamento da quantidade de 210.000 (duzentos e dez mil) sacas de soja, que seriam entregues de forma parcelada até o adimplemento da dívida.

Discorrem, ainda, que no dia 26 de fevereiro de 2016 teriam instrumentalizado o acordo verbal através do “Contrato de Promessa de Compra e Venda” (id. 42401976), formalizando os termos da negociação da área.

Por fim, narraram que das 15 (quinze) parcelas objeto do contrato o Réu adimpliu apenas 04 (quatro), sendo elas as de 2012, 2013, 2014 e 2015, estando devedor a partir de 30 de abril de 2016.

Assim, restou incontroverso, a relação jurídica estabelecida entre as partes, à forma pactuada e a suspensão do pagamento pela parte ré, o que torna prescindível dilação probatória.

Com efeito, diante dos pontos incontroversos elencados, entendo não há necessidade de dilação probatória, uma vez que as provas trazidas ao processo já são suficientes para o deslinde da controvérsia, de modo que, nos termos do artigo 370, do Código de Processo Civil, o juiz é o destinatário da prova, cabendo a ele determinar as provas necessárias à instrução do processo, indeferindo as diligências inúteis ou meramente protelatórias.

No presente caso, a meu sentir, não se configurou o alegado cerceamento de defesa, ante o julgamento antecipado da lide, na medida em que o da análise dos autos, inexiste ponto fático controvertido, mas apenas os argumentos inconciliáveis com questão fática apresentada pela da parte ré, ora apelante, em não efetuar o pagamento das demais parcelas do contrato de compra e venda firmado com os autores, ora apelados.

Justifica o apelante que o adimplemento da dívida
“restou prejudicado por não ter conseguido fazer o depósito da soja, haja vista que o Autor Gilberto encontrava-se à época, com a sua inscrição estadual aparentemente suspensa, o que posteriormente descobriu-se que fora pelo mesmo cancelada”
(ID n. 42404958).

Em análise ao
“Contrato de Promessa de Compra e Venda”
, instrumento que formalizou a negociação feita pelas partes, verifica-se no Parágrafo Segundo, Cláusula Segunda, que o pagamento também poderia ser feito em
“moeda corrente”
ou
“outra forma que atenda os interesses dos contratantes”.

A propósito, segue a mencionada cláusula contratual:

"Parágrafo Segundo.

Caso as partes ajustarem, no momento oportuno ou em seus respectivos vencimentos, o pagamento poderá ser efetuado em moeda corrente ou de outra forma que atenda os interesses dos contratantes."
(ID n. 42401976).

Não bastasse a previsão expressa do contrato, as partes recorridas ainda contra-notificaram o apelante e ressaltaram o seu comportamento contraditório, uma vez que
“desde de abril de 2012, até abril de 2015, sempre efetuou o pagamento em moeda corrente ou de outra forma (...), e nunca em depósitos em grãos e nem exigiu aos mesmos”
(ID n. 42401976).

Além disso, ressaltaram que
“nunca entrou em contato com os Vendedores para efetuar o pagamento da 05a parcela”
, ao contrário
“os Vendedores, desde o vencimento em 30 de abril de 2016, estão efetuando cobrança”
(ID n. 42401975).

Confira-se a mencionada resposta:

“EM RESPOSTA A NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL

(...)

Inclusive, Vossa Senhoria, desde o vencimento da 05o parcela das 14.000 (quatorze mil sacas) de soja, em 30 de abril de 2016, nunca entrou em contato com os Vendedores, para efetuar o pagamento, da 05a parcela no valor de 14.000 (quatorze mil sacas) de soja, com vencimento em 30 de abril de 2016, nos termos da Cláusula Segunda do contrato, que poderia ser pago em moeda ou de outra forma, pelo contrário, os Vendedores, desde o vencimento em 30 de abril de 2016, estão efetuando cobrança do referido pagamento quanto a 05a parcela no valor de 14.000 (quatorze mil sacas) de soja, sob pena de rescisão contratual nos termos do Parágrafo Terceiro da Cláusula Segunda do contrato, é de se observar ainda, que Vossa Senhoria, desde de abril de 2012, até abril de 2015, sempre efetuou o pagamento em moeda corrente ou de outra forma, quanto aos valores correspondentes das 14.000 (quatorze mil sacas) de soja, nos termos da Cláusula Segunda, alíneas “a, b, c, d”, e nunca em depósitos em grãos e nem exigiu aos mesmos.”

Ademais, observo da cláusula 2o, do § 3o, da relação jurídica firmada, que o atraso no pagamento de quaisquer das parcelas por prazo superior a 60 (sessenta) dias do vencimento, ocasionaria a rescisão do contrato com a aplicação da Cláusula Penal, senão vejamos:

“
Ocorrendo o atraso no pagamento de quaisquer das parcelas do preço da presente transação por prazo superior a 60 (sessenta) dias do vencimento, dará o direito aos vendedores a rescisão contratual, com a devida devolução das quantidades de produto pago em prazo igual aos pagamentos recebidos, descontando-se o valor da Cláusula Penal estabelecida e o valor equivalente em arrendamentos de 10 (dez) sacas de soja anuais por hectare plantado
”.

Desse modo, o apelante está inadimplente bem antes da notificação feita aos apelados, uma vez que a quinta parcela venceu em 30.04.2016, sendo que a notificação ocorreu em 31.08.2016, ou seja, após 04 (quatro) meses do vencimento da dívida.

Como é cediço, trata-se de dívida com vencimento certo e valor conhecido, de exigibilidade imediata (mora
ex re
). Assim, a simples ausência de pagamento já é capaz de configurar a mora do devedor, conforme estabelece o
caput
do artigo 397 do Código Civil: “
o inadimplemento da obrigação positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor
”.

Na mesma linha é o que dispõe a primeira parte do art. 474, do mesmo código, que estabelece mora
ex re,
a qual, havendo cláusula expressa, opera de pleno direito, in verbis:

"
Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial
."

Com isso, da análise do contrato entabulado entre as partes, em especial a cláusula Décima Primeira, disciplina que: “
O atraso no pagamento de quaisquer das parcelas inerentes ao preço da presente transação, será o Comprador constituído em mora independentemente de quaisquer notificações...
”.

Percebe-se que essa contra notificação foi enviada em setembro de 2016, ou seja, muito tempo antes do protocolo da presente ação, que se deu somente em 05 de abril de 2017.

Ou seja, se o apelante tivesse tanto interesse em garantir o cumprimento das parcelas, teriam tão logo solucionado o conflito, e não arrastado por todo esse tempo, motivando a distribuição da presente demanda.

É necessário constar que além da previsão contratual o apelante também tinha as opções legais, como a Ação de Consignação em Pagamento, ou qualquer outra medida judicial ou extrajudicial cabível e não simplesmente deixar de efetuar o pagamento em prejuízo dos apelados.

Incabível, também, a justificativa de ausência de notificação com os cálculos atualizados da dívida, uma vez que cabe ao devedor a atualização do valor do débito conforme estabelecido em contrato, ou, na falta dele, conforme estabelecido pela lei.

Reitera-se que a Cláusula Décima Primeira do
“Contrato de Promessa de Compra e Venda”
que diz que:

“
O atraso no pagamento de quaisquer das parcelas inerentes ao preço da presente transação, será o Comprador constituído em mora independentemente de quaisquer notificações, incidindo sobre a parcela em atraso juros moratórios a razão de 2% (dois por cento) ao mês, além de correção monetária legal
” (ID n. 42401977).

Dessa forma, não há dúvida que os argumentos levantados pelo apelante não respaldam ou justificam os 04 (quatro) anos de inadimplência, tempo este em que ainda permanece na área impedindo que os apelados usufruam de seu imóvel.

Portanto, restou incontroverso o inadimplemento do recorrente a partir de 30 de abril de 2016, de modo que a rescisão do
“Contrato de Compromisso de Compra e Venda”
firmado pelas partes é imprescindível, bem como a reintegração dos recorridos na área objeto do litígio.

Quanto a tese do apelante, em sua defesa e razões do apelo, de que houve o inadimplemento parcela mínima do total do contrato, o que impediria a rescisão do instrumento pactuado, melhor sorte também não lhe assiste.

Isso porque, o recorrente adimpliu apenas 04 (quatro) parcelas das 15 (quinze) parcelas discriminadas no contrato, portanto, incabível a aplicação da teoria do adimplemento substancial.

Quanto à alegação de abusividade das cláusulas contratuais, observo que as partes não se encontram em situação de hipossuficiência ou vulnerabilidade, por tratar-se de relação jurídica privada, bem como, não vislumbro manifesto excessivo nas obrigações assumidas diante da natureza e finalidade do negócio.

De outro rumo, o argumento de ausência de demarcação ocasionando impossibilidade de se proceder com georreferenciamento da área é nitidamente protelatório, uma vez que este não foi o motivo do inadimplemento, já que isso não consta da notificação dirigida aos apelados, bem como, pelo fato do dever da outorga das escrituras públicas de ocorrer apenas em 2019 e 2026, este último com a pagamento da última parcela, conforme cláusula Quarta do contrato mencionado, de modo que a inadimplência é bem anterior a obrigação dos recorridos.

Por fim, quanto à invocação do artigo 479 do Código Civil pelo apelante consistente em evitar a resolução contratual oferecendo em modificar equitativamente as condições do contrato, não vislumbro ser a hipótese dos autos, uma vez ser inviável diante das peculiaridades do caso concreto, bem como, a peça de defesa não revelar intenção de cumprir o contrato, sequer oferece forma de resolução alternativa, o que inviabiliza sua aceitação.

No que se refere às penalidades estabelecida contratualmente em razão do descumprimento contratual, qual seja: I-) Incidência de Cláusula Penal Compensatória a razão de 20% (vinte por cento) sobre o valor total da presente transação e ii) Pagamento de 10 (dez) sacas de soja anuais por hectare plantado, é o que prevê a cláusula Décima Segunda e o Parágrafo Terceiro, da Cláusula Segunda.

Ademais, considerando que a avença foi firmada entre pessoas físicas com o mesmo grau de conhecimento, ou seja, ambos produtores rurais, bem como foi firmado debaixo da boa-fé objetiva, entendo prudente preservar a autonomia da vontade e o princípio da
pacta sunt servanda.

É necessário ressaltar, que tal valor deverá ser abatido da quantia já paga pelo devedor, conforme estabelece o Parágrafo Terceiro, da Cláusula Segunda, cujo cálculo deverá ser mais bem detalhado na fase posterior de liquidação de sentença.

Vejamos:

“Ocorrendo o atraso no pagamento de quaisquer das parcelas do preço da presente transação por prazo superior a 60 (sessenta) dias do vencimento, dará o direito aos vendedores a rescisão contratual, com a devida devolução das quantidades de produto pago em prazo igual aos pagamentos recebidos, descontando-se o valor da Cláusula Penal estabelecida e o valor equivalente em arrendamentos de 10 (dez) sacas de soja anuais por hectare plantado”
.

Assim, irreprochável a sentença atacada, devendo ser mantida em sua integralidade por este Tribunal de Justiça.

Dispositivo.

Ante o exposto, CONHEÇO do recurso de apelação cível apresentado e
NEGO-LHE PROVIMENTO
, mantendo inalterada a sentença combatida.

Nos termos do art. 85, § 8o e 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos às partes apeladas, em sede recursal, para o patamar de 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2020