Tribunal: TJMT
Processo: 0012078-95.2015.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-06

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS – DIREITO DO AUTOR AO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS ATRASADOS – FIXAÇÃO DE JUROS E MULTA – SUBSTITUIÇÃO POR MULTA PREVISTA EM ACORDO – REFORMA DO IMÓVEL – PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO – RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO – RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO.
Irreparável a sentença que rescindiu o contrato de locação havido entre as partes e condenou o requerido ao pagamento dos aluguéis vencidos com correção monetária a partir do vencimento de cada aluguel, com juros de mora de 1% ao mês.
Estando assegurada a restituição do imóvel em condições recebíveis, mediante prestação de caução, não há falar em condenação em reforma do imóvel a ser restituído.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0012078-95.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Locação de Imóvel]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA]

Parte(s):

[CLEMENTINA OSWALDA DELARETTI TOCANTINS - CPF: 025.496.938-09 (APELADO), MARCELO ZANDONADI - CPF: 058.861.998-10 (ADVOGADO), 3 J X SERVICOS DE TECNOLOGIA DA INFORMACAO LTDA - EPP - CNPJ: 11.572.687/0001-56 (APELANTE), GILMAR GONCALVES ROSA - CPF: 441.179.141-20 (ADVOGADO), JORGE AURELIO ZAMAR TAQUES - CPF: 424.493.401-49 (ADVOGADO), CLEMENTINA OSWALDA DELARETTI TOCANTINS - CPF: 025.496.938-09 (REPRESENTANTE), MARCELO ZANDONADI - CPF: 058.861.998-10 (ADVOGADO), 3 J X SERVICOS DE TECNOLOGIA DA INFORMACAO LTDA - EPP - CNPJ: 11.572.687/0001-56 (APELADO), GILMAR GONCALVES ROSA - CPF: 441.179.141-20 (ADVOGADO), JORGE AURELIO ZAMAR TAQUES - CPF: 424.493.401-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO DA AUTORA E PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DA REQUERIDA.

EMENTA

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS – DIREITO DO AUTOR AO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS ATRASADOS – FIXAÇÃO DE JUROS E MULTA – SUBSTITUIÇÃO POR MULTA PREVISTA EM ACORDO – REFORMA DO IMÓVEL – PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO – RECURSO DA AUTORA DESPROVIDO – RECURSO DO RÉU PARCIALMENTE PROVIDO.

Irreparável a sentença que rescindiu o contrato de locação havido entre as partes e condenou o requerido ao pagamento dos aluguéis vencidos com correção monetária a partir do vencimento de cada aluguel, com juros de mora de 1% ao mês.

Estando assegurada a restituição do imóvel em condições recebíveis, mediante prestação de caução, não há falar em condenação em reforma do imóvel a ser restituído.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL No 0012078-95.2015.8.11.0041

APELANTES: 3 J X SERVIÇOS DE TECNOLOGIA DA INFORMAÇÃO LTDA

APELADOS: CLEMENTINA OSWALDA DELARETTI TOCANTINS

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Tratam-se de recurso de apelação interposto por
3 J X SERVIÇOS DE TECNOLOGIA DA INFORMAÇÃO LTDA e CLEMENTINA OSWALDA DELARETTI TOCANTINS
contra sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá,
MMa. Juíza Olinda de Quadros Altomare Castrillon
, lançada nos autos da Ação de

Despejo c/c por Descumprimento de Mútuo Acordo com Pedido de Liminar C/C Cobrança de Aluguéis e Acessórios
no 12078-95.2015.8.11.0041 (cód. 975855)
ajuizada pela segunda apelante, que julgou procedente a ação para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, condenar a requerida ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula 8a, com o pagamento equivalente a três aluguéis, devidamente corrigida pelo INPC desde a distribuição da ação e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Condenou ainda a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 15% sobre o valor atualizado da causa, bem como ao pagamento dos aluguéis vencidos e demais encargos da locação até a efetiva entrega das chaves, sobre os quais incidirão correção monetária a partir do vencimento de cada mensalidade com juros de mora de 1% ao mês.

Em suas razões recursais, a apelante
3 J X SERVIÇOS DE TECNOLOGIA DA INFORMAÇÃO LTDA
sustenta a necessidade de reforma da sentença ante a recusa injustificada da recorrente em aceitar as chaves.

Acrescenta que a recorrida se recusou a receber as chaves em razão da pendência dos aluguéis de janeiro a março de 2015, em desacordo com o que diz a legislação e quando foi finalizada a reforma, no final de março, tentou devolver o imóvel, ocasião em que a apelada já havia distribuído a presente ação.

Afirma, ainda, que as chaves foram depositadas em juízo no dia 25/06/2015, 3 (três) meses após a reforma, tendo a recorrida se recusado a retirá-las enquanto não houvesse um despacho da juíza para isso, o que só ocorreu em 22/03/2016.

Assevera que o imóvel ficou um ano fechado aguardando a recorrida retirar as chaves, sofrendo com chuvas, mato crescendo, vandalizado, se deteriorando por falta de limpeza e outras manutenções.

Com base no que expôs, pugna pelo provimento do recurso para afastar a responsabilidade pela reforma do imóvel, bem como para afastar a incidência da multa prevista na cláusula 8a, já que a cláusula 7a elide a anterior no tocante a restituição do imóvel e a própria cominação ou condenação a pagar aluguéis até o deposito das chaves. (Id. 19593454/19593456)

Por sua vez, a apelante
CLEMENTINA
pretende a reforma da parte da sentença no que diz respeito a incidência de juros de mora de 2% e multa de 10% sobre os aluguéis vencidos nos termos do contrato pactuado. (Id. 19593457/19593458).

Contrarrazões pela apelada
CLEMENTINa
, pugnando pelo desprovimento do recurso [Id. 19593459 – pág. 2; e 19593461 – pág. 3].

Os preparos foram devidamente recolhidos, consoante Id’s. 19593456 e 19593458.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Tratam-se de recurso de apelação interposto por
3 J X SERVIÇOS DE TECNOLOGIA DA INFORMAÇÃO LTDA e CLEMENTINA OSWALDA DELARETTI TOCANTINS
contra sentença proferida pelo Juízo da 11a Vara Cível da Comarca de Cuiabá,
MMa. Juíza Olinda de Quadros Altomare Castrillon
, lançada nos autos da ação de

despejo c/c por descumprimento de mútuo acordo com pedido de liminar c/c cobrança de aluguéis e acessórios ajuizada pela segunda apelante.

Extrai-se dos autos que as partes rescindiram o contrato de locação em 31/07/2014, consignando em termo de acordo constante do Id. 19590979 – pág. 5/7, dentre outros assuntos, o prazo de 06 (seis) meses para a desocupação do imóvel, mediante o cumprimento de outras responsabilidades contratuais.

Após regular processamento do feito, a magistrada julgou procedente a ação para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes, condenar a requerida ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula 8a, com o pagamento equivalente a três aluguéis devidamente corrigida pelo INPC desde a distribuição da ação e acrescida de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação.

Condenou ainda a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 15% sobre o valor atualizado da causa, bem como ao pagamento dos aluguéis vencidos e demais encargos da locação até a efetiva entrega das chaves, sobre os quais incidirão correção monetária a partir do vencimento de cada mensalidade com juros de mora de 1% ao mês.

Pois bem. Depreende-se dos autos, especificamente pelo termo de acordo (
Id. 19590979 – pág. 5/7),
que o prazo final para a entrega do imóvel seria até a data de 01/02/2015.

O apelante se insurge argumentando que houve resistência da apelada em receber as chaves do imóvel, em razão da pendência dos aluguéis de janeiro a março de 2015, o que ensejou o atraso fazendo com que as chaves fossem depositadas em juízo no dia 25/06/2015, 3 (três) meses após a reforma.

Porém, tenho que a irresignação não merece prosperar visto que, de uma conta rápida, se o apelante deveria ter entregue o imóvel em fevereiro de 2015, resta evidente que descumpriu o acordo entabulado entre as partes incorrendo no atraso perpetrado.

Dessa forma, correta se mostra a fixação da penalidade prevista na cláusula 8a do termo de acordo (
Id. 19590979 – pág. 5/7), não merecendo reparos a sentença nesse ponto.

No que se refere a reforma do imóvel, consoante explicitado na cláusula 7a, o apelante restou obrigado a caucionar pelo cumprimento da obrigação de restituir o imóvel nas condições que o recebeu, depositando a importância de R$ 7.500,00 (sete mil e quinhentos reais).

Não se vislumbra dos autos qualquer discordância da apelada quanto ao recebimento da importância, de modo que nos leva a conclusão de que foi recebida, o que por si afasta a obrigação pela reforma do imóvel.

É que os parágrafos 1o e 2o da cláusula 7a, consigna,
in litteris
:

“
Parágrafo primeiro
: Caso a segunda acordante não entregue o imóvel nas condições que o recebeu, comprovando tal através do laudo a ser elaborado por ambas as partes, a primeira acordante fica desde já autorizada a utilizar a caução para recompor o imóvel, caso em que apresentara posteriormente a segunda acordante prestação de contas da reforma.

Parágrafo segundo
: Caso o valor da caução não seja suficiente para reforma, a segunda acordante se compromete a complementar o valor no prazo de 15 dias da comunicação.”

Logo, estando assegurado à segunda apelante a restituição do imóvel em condições recebíveis, mediante prestação de caução, entendo que merece reforma o
decisum
nesse ponto.

No que tange a condenação ao pagamento dos aluguéis vencidos no período de fevereiro/2015 e março/2012, razão não assiste ao apelante, pois incontroverso tanto o inadimplemento quanto o valor do débito cobrado pela apelada.

Isso porque, consoante estabelece o art. 23, I, da Lei n. 8.245/91, é dever do locatário pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, senão vejamos:

“Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

(...)”.

Logo, a inobservância aos aludidos dispositivos implica na determinação do pagamento dos alugueis vencidos, como requerido pelo locador.

Nessa esteira é a jurisprudência deste ínclito Pretório:

“APELAÇÃO – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGÚEIS – DÉBITO DA LOCAÇÃO COMPROVADO – COBRANÇA DA MULTA CONTRATUAL CONFORME FOI PACTUADO NO CONTRATO DE LOCAÇÃO – APELAÇÃO DESPROVIDA – SENTENÇA MANTIDA. Mostra-se acertada a sentença que rescinde o contrato de locação e autoriza o despejo, inclusive, já ocorrido voluntariamente, em razão do reconhecimento, pela própria locatária, do inadimplemento contratual decorrente da inadimplência dos aluguéis”.

(N.U 0015253-34.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DES. GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/06/2019, Publicado no DJE 25/06/2019)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DEMAIS ENCARGOS – PEDIDO DE CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DAS FATURAS DE ÁGUA EM ATRASO – POSSIBILIDADE – ENCARGOS ACESSÓRIOS QUE ACOMPANHAM O PRINCIPAL – AUSÊNCIA DE SENTENÇA ULTRA PETITA – ALEGAÇÃO DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS EM ATRASO REFERENTE A MAIO E JUNHO DE 2014 – NÃO COMPROVAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.1-Além do despejo, a vertente ação objetivava a cobrança de aluguéis e dos demais encargos. Logo, em que pese inexistir pedido expresso na inicial de origem em relação a esses demais encargos, por lógica eles estão inseridos na causa de pedir como acessórios.2-Isso porque, ao firmar o contrato de aluguel, o locatário assume também os demais consectários, dentre eles a conta de luz, água e IPTU, os quais fazem parte do adimplemento contratual. 3-Em outras palavras, o inadimplemento são todos os encargos a ele inerentes e não somente o valor restrito do aluguel. Ademais, conforme se vê no ID. 7269131, os débitos referentes às faturas de água são do período em que o locador ocupava o imóvel (4/2014 a 11/2014), o que reforça a possibilidade de incluí-los no pedido principal da ação, de modo que a sentença objurgada não se mostra ultra petita.4-No que se refere ao argumento de que já houve o pagamento dos aluguéis de maio e junho de 2014, nota-se no ID. 7269127 que o Recorrente limitou-se a juntar um cheque pós-datado para 30/05/2014 no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), bem como uma planilha nominada “débitos judiciais”.5-Entretanto, não há especificação de que o cheque referia-se ao pagamento dos aluguéis de maio e junho de 2014, tampouco trouxe o Recorrente recibos assinados ou extratos bancários que comprovem com a clareza necessária que tais meses foram efetivamente quitados”.
(N.U 0043840-66.2014.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/06/2019, Publicado no DJE 08/06/2019)

Quanto a irresignação da apelante
CLEMENTINA,
na qual

pretende a reforma da parte da sentença no que diz respeito a incidência de juros de mora de 2% e multa de 10% sobre os aluguéis vencidos nos termos do contrato pactuado, tenho que razão não lhe assiste.

Como bem destacado na sentença recorrida,
“como a desocupação foi voluntária, resta tão somente a cobrança dos alugueis vencidos e vincendos até a desocupação do imóvel, além da multa prevista na cláusula oitava do termo de acordo, além do restabelecimento do imóvel nas condições de conservação que o recebeu.”

Ainda, por ocasião da análise dos embargos de declaração, a MMa Juíza assim se pronunciou,
verbis
:

“Já no que tange aos embargos opostos por
Clementina Oswalda Delaretti Tocantins
, ACOLHO PARCIALMENTE o pedido, uma vez que não pertine a alegação quanto a imputação da multa de 10% e correção de 2% dos alugueis, uma vez que já houve condenação na multa contratual, nos termos como pedido na inicial.”

Dessa forma, se mostra irreparável a sentença que rescindiu o contrato de locação havido entre as partes e condenou o requerido ao pagamento dos aluguéis vencidos com correção monetária a partir do vencimento de cada aluguel, com juros de mora de 1% ao mês.

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso interposto por
3 J X
SERVIÇOS DE TECNOLOGIA DA INFORMAÇÃO LTDA
para excluir a condenação ao pagamento das despesas referentes a reforma do imóvel, e
NEGO PROVIMENTO
ao recurso de
CLEMENTINA OSWALDA DELARETTI TOCANTINS
, mantendo
incólume
os demais termos da r. sentença proferida pela magistrada de primeiro grau.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/02/2020