Tribunal: TJMT
Processo: 1020577-17.2016.8.11.0041
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-08-12
Data de publicação: 2020-08-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - ENTREGA DAS CHAVES - NÃO CUMPRIMENTO SEQUER NO PRAZO DE TOLERÂNCIA - ATRASO EXCESSIVO - DANO MORAL NÃO CONFIGURADO - LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS - VERBA HONORÁRIA - APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, §11, DO CPC - RECURSO NÃO PROVIDO.
A demora na entrega das chaves por período muito longo e injustificável, que extrapola inclusive o prazo de tolerância contratual, configura violação de dever jurídico da construtora, e o dano moral daí resultante é in re ipsa diante da evidente frustração.
Mantém-se o valor da indenização se fixado de forma compatível com as especificidades do caso concreto, sobretudo com as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência.
O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador (STJ, EREsp 1.341.138/SP).
Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1020577-17.2016.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Direito de Imagem]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[AURORA CONSTRUCOES INCORPORACOES E SERVICOS LTDA - EPP - CNPJ: 03.833.589/0001-05 (APELANTE), FRANCISMARIO MOURA VASCONCELOS - CPF: 487.244.241-53 (ADVOGADO), ANA LYVIA DE AQUINO NUNES - CPF: 008.891.941-22 (APELADO), FERNANDA DOS PASSOS BORGES - CPF: 026.622.761-93 (ADVOGADO), ERICA FERNANDA DE OLIVEIRA AMORIM - CPF: 010.887.741-80 (ADVOGADO), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - Rondonópolis (CUSTOS LEGIS), MINISTERIO PUBLICO DO ESTADO DE MATO-GROSSO (CUSTOS LEGIS), MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE MATO GROSSO - CNPJ: 03.507.415/0018-92 (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
NAO PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL
- AÇÃO INDENIZATÓRIA - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - ENTREGA DAS CHAVES - NÃO CUMPRIMENTO SEQUER NO PRAZO DE TOLERÂNCIA - ATRASO EXCESSIVO - DANO MORAL
NÃO CONFIGURADO
- LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS - VERBA HONORÁRIA - APLICAÇÃO DO ARTIGO 85, §11, DO CPC -
RECURSO NÃO PROVIDO.

A demora na entrega das chaves por período muito longo e injustificável, que extrapola inclusive o prazo de tolerância contratual, configura violação de dever jurídico da construtora, e o dano moral daí resultante é
in re ipsa
diante da evidente frustração.

Mantém-se o valor da indenização se fixado de forma compatível com as especificidades do caso concreto, sobretudo com as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência.

O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador
(STJ, EREsp 1.341.138/SP).

Ao julgar o Recurso, o Tribunal deverá majorar a verba honorária anteriormente definida, levando em conta o trabalho adicional realizado nessa fase (art. 85, §11, do CPC).

R E L A T Ó R I O

Apelação Cível em Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais julgada procedente, com a condenação da ré ao pagamento de aluguel de 0,5% sobre o preço atualizado do imóvel, R$10.000,00 pelos danos extrapatrimoniais, custas e honorários advocatícios de 15% sobre a condenação.

A apelante alega que não foi evidenciado nenhum desses prejuízos.

Aduz que os lucros cessantes não foram pleiteados e portanto a sentença é
ultra petita
nessa parte.

Sustenta que só seriam cabíveis se a autora tivesse demonstrado o intento de auferir lucro com o imóvel, o que desvirtuaria o financiamento proveniente do programa social Minha Casa Minha Vida.

Destaca que a apelada apresentou contrato de locação comercial para justificar o dispêndio de recursos financeiros durante a mora da construtora.

Pugna pela reforma do
decisum
e improcedência do feito.

Contrarrazões no ID no. 43970667.

Parecer pelo não provimento (ID n°. 51963461).

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

As partes firmaram em 12/07/2013 compromisso de compra e venda do imóvel a ser construído no lote 06 do Residencial Neli Curvo de Figueiredo em Várzea Grande/MT.

A apelante se comprometeu a entregá-lo em 30/05/2014, porém o contrato permitia que ocorresse até 12/01/2015, quando se encerravam os 18 meses contados da assinatura da avença celebrada entre a construtora e o agente financeiro, além de mais 180 dias de tolerância até a efetiva entrega das chaves.

É incontroverso nos autos que nenhum desses prazos foi cumprido, e segundo a apelante, por culpa exclusiva tanto da Caixa Econômica Federal, que reiteradamente atrasou os repasses financeiros do programa do governo federal Minha Casa Minha Vida, como dos invasores, que ocuparam o local entre os dias 03 e 06 de junho de 2016, quando o empreendimento estava 94,35% concluído.

É evidente a relação de consumo e, por isso, o ônus inerente ao risco da exploração dessa atividade comercial pela ré não pode ser simplesmente repassado para a consumidora.

Os dois eventos narrados pela apelante, além de previsíveis, eram evitáveis por esforço dela mesma, e caracteriza sua responsabilidade objetiva (art. 37, §6°, da CF e art. 14 do CDC). Além disso, todos esses fatos são posteriores ao ajuste celebrado com a autora.

Em demandas similares à ora em análise, o STJ já reconheceu a validade da cláusula de tolerância de 180 dias nos contratos de compra e venda de imóvel na planta. Confira-se:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. (...)
CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. PREVISÃO LEGAL. PECULIARIDADES DA CONSTRUÇÃO CIVIL. ATENUAÇÃO DE RISCOS
. BENEFÍCIO AOS CONTRATANTES. CDC. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAR. PRAZO DE PRORROGAÇÃO. RAZOABILIDADE. 1.
Cinge-se a controvérsia a saber se é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, a qual permite a prorrogação do prazo inicial para a entrega da obra
. 2. A compra de um imóvel "na planta" com prazo e preço certos possibilita ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido de antemão quando haverá a entrega das chaves, devendo ser observado, portanto, pelo incorporador e pelo construtor, com a maior fidelidade possível, o cronograma de execução da obra, sob pena de indenizarem os prejuízos causados ao adquirente ou ao compromissário pela não conclusão da edificação ou pelo retardo injustificado na conclusão da obra (arts. 43, II, da Lei no 4.591/1964 e 927 do Código Civil). 3.
No contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, além do período previsto para o término do empreendimento, há, comumente, cláusula de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de conclusão da obra, que varia entre 90 (noventa) e 180 (cento e oitenta) dias: a cláusula de tolerância
. 4. Aos contratos de incorporação imobiliária, embora regidos pelos princípios e normas que lhes são próprios (Lei no 4.591/1964), também se aplica subsidiariamente a legislação consumerista sempre que a unidade imobiliária for destinada a uso próprio do adquirente ou de sua família. 5.
Não pode ser reputada abusiva a cláusula de tolerância no compromisso de compra e venda de imóvel em construção desde que contratada com prazo determinado e razoável, já que possui amparo não só nos usos e costumes do setor, mas também em lei especial (art. 48, § 2o, da Lei no 4.591/1964), constituindo previsão que atenua os fatores de imprevisibilidade que afetam negativamente a construção civil, a onerar excessivamente seus atores, tais como intempéries, chuvas, escassez de insumos, greves, falta de mão de obra, crise no setor, entre outros contratempos
. 6. A cláusula de tolerância, para fins de mora contratual, não constitui desvantagem exagerada em desfavor do consumidor, o que comprometeria o princípio da equivalência das prestações estabelecidas. Tal disposição contratual concorre para a diminuição do preço final da unidade habitacional a ser suportada pelo adquirente, pois ameniza o risco da atividade advindo da dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações imprevisíveis. 7.
Deve ser reputada razoável a cláusula que prevê no máximo o lapso de 180 (cento e oitenta) dias de prorrogação, visto que, por analogia, é o prazo de validade do registro da incorporação e da carência para desistir do empreendimento (arts. 33 e 34, § 2o, da Lei no 4.591/1964 e 12 da Lei no 4.864/1965) e é o prazo máximo para que o fornecedor sane vício do produto (art. 18, § 2o, do CDC)
. 8. Mesmo sendo válida a cláusula de tolerância para o atraso na entrega da unidade habitacional em construção com prazo determinado de até 180 (cento e oitenta) dias, o incorporador deve observar o dever de informar e os demais princípios da legislação consumerista, cientificando claramente o adquirente, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do prazo de prorrogação, cujo descumprimento implicará responsabilidade civil. Igualmente, durante a execução do contrato, deverá notificar o consumidor acerca do uso de tal cláusula juntamente com a sua justificação, primando pelo direito à informação. 9. Recurso especial não provido.
(REsp no. 1582318/RJ, 3a Turma/STJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/09/2017, DJe de 21/09/2017
, sem grifos no original).

No caso concreto, houve descumprimento das cláusulas convencionadas, visto que o imóvel deveria ser entregue à apelada até 12/07/2015, o que ainda não ocorreu.

Para mostrar o prejuízo material que teria suportado com o atraso, a autora juntou à lide contrato de locação comercial e recibos de pagamento (art. 373, I, do CPC). A apelante, por sua vez, argui a ineficácia desses documentos em razão do desvio de finalidade e porque os comprovantes de pagamento foram assinados pela mãe da apelada.

Contudo, conforme o STJ, essa é uma das poucas situações em que o direito brasileiro admite a condenação em lucros cessantes presumíveis, sendo portanto dispensável prova cabal desse prejuízo.

A propósito:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DE EXISTÊNCIA DA LESÃO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. As disposições do NCPC, no que se refere aos requisitos de admissibilidade dos recursos, são aplicáveis ao caso concreto ante os termos do Enunciado no 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016. 2.
Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador
. (EREsp 1.341.138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, DJe 22/5/2018). 3.
A indenização por lucros cessantes, na hipótese de atraso na entrega de imóvel, deve refletir a injusta privação do uso do bem, levando em consideração o aluguel mensal, com base no valor locatício de bem assemelhado
(REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Segunda Seção, DJe 27/9/2019) 4. Não é lícito ao promitente vendedor, todavia, impugnar o valor arbitrado a título de indenização por danos morais mediante afirmativa de que não houve prova dos aluguéis que poderiam ter sido auferidos com o bem. 5. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp n°. 1862689/SP, Terceira Turma/STJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, julgado em 20/04/2020, DJe de 23/04/2020, sem grifos no original).

Assim, a quantia de 0,5% do valor atualizado do imóvel atende satisfatoriamente aos requisitos firmados pela jurisprudência da Corte Superior, e a eventual falta de técnica na formulação desse pedido da inicial não inviabiliza o seu conhecimento na primeira instância.

Tanto na fundamentação como no pedido formulado pela autora está claro o objetivo de obter essa reparação. Logo, a sentença não é
ultra petita
.

Já a indenização por dano moral tem amparo no art. 5o, incisos V e X, da Constituição Federal, e no art. 186 do Código Civil, e pressupõe dor, angústia e sofrimento desproporcionais, com ofensa à dignidade, honra, tranquilidade emocional ou imagem da pessoa.

Em Recurso repetitivo, o STJ firmou orientação no sentido da
inocorrência de abalo moral indenizável pelo atraso de alguns meses na conclusão da obra, em razão das circunstâncias do caso concreto
(REsp no1551968/SP, 2a Sessão/STJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/08/2016, DJe de 06/09/2016).

De fato, o mero inadimplemento contratual não gera dano moral; contudo, como ressaltado pela própria Corte Superior, essa conclusão deve ser balizada pelas peculiaridades da situação em análise.

O caso que levou o STJ a essa concepção dizia respeito a contrato de incorporação imobiliária no qual a construtora retardou a entrega da unidade habitacional por apenas 3 meses, mas dentro dos180 dias de tolerância.

Aqui é flagrantemente mais acentuada a frustração das expectativas da autora, uma vez que o empreendimento não foi concluído antes da propositura da Ação tampouco durante o seu trâmite. Assim, a consequência fática do descumprimento pela ré é grave o bastante para autorizar a indenização, visto que a apelada nem sequer vislumbrou a possibilidade de receber as chaves do imóvel onde iria residir.

Se a ré não indicou fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito suscitado pela parte contrária (art. 373, inciso II, do CPC), são cabíveis também os danos morais ante a procrastinação considerável e injustificada, em virtude da relevância do direito à moradia.

O valor dessa indenização deve ser definido em harmonia com as circunstâncias do processo e as condições pessoais, econômica e financeira das partes. Deve estar em conformidade com o grau da ofensa moral e sua repercussão sobre a honra da vítima, não pode causar enriquecimento imotivado e tem de ser suficiente para inibir a reincidência na conduta.

Dessa maneira, mostra-se razoável e proporcional o montante de R$10.000,00, pois está em consonância com o art. 944 do Código Civil e mais próximo daquele comumente estipulado nesta Corte. Precedentes desta
Câmara: AC no. 179407/2016, julgada em 15/02/2017; AC no. 152984/2016, julgada em 16/11/2016; AC no. 124263/2015, DJe de 25/09/2015; AC no. 119763/2015, DJe de 21/09/2015; e AC no. 29009/2014, DJe de 07/07/2014.

Outros julgados deste Tribunal:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS -
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - ATRASO NA ENTREGA
- TEORIA DO RISCO DO EMPREENDIMENTO - RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DA CONSTRUTORA - ART. 14 DO CDC -
DANO MORAL
E LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS -
QUANTUM ADEQUADO
(...) RECURSO NÃO PROVIDO.
A construtora é objetivamente responsável pelo cumprimento do prazo contratual
, não configurando hipótese de caso fortuito ou motivo de força maior o embargo do empreendimento ou qualquer outro tipo de entrave administrativo, já que se trata de res inter alios acta em relação ao promitente comprador.
O excessivo atraso na entrega de imóvel comercializado na planta configura ato ilícito, e gera dano moral
e lucros cessantes presumidos,
o que dispensa a produção de prova. Se o valor fixado para a reparação é adequado, limitando-se a compensar os transtornos extrapatrimoniais sem causar enriquecimento ilícito, não comporta redução (princípios da moderação e da razoabilidade)
. (...)
(Ap no. 59396/2016, 6a Câmara Cível, TJ/MT, julgado em 15/06/2016, DJe de 17/06/2016,
sem destaques no original).

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR
DANOS

MORAIS
, DECLARAÇÃO DE NULIDADE DO TERMO ADITIVO E CLÁUSULAS CONTRATUAIS -
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -
IMÓVEL

NOVO
-
ATRASO
NA
ENTREGA
DA OBRA
(...) RECURSO DESPROVIDO.
Tratando-se de promessa de compra e venda de apartamento
novo
, o
atraso
na
entrega
da obra além do prazo de tolerância convencionado acarreta evidentes prejuízos ao consumidor
. (...)
(AI no. 9276/2016, 1a Câmara Cível, TJ/MT, Rel. Desa. Nilza Maria Pôssas de Carvalho, julgado em 23/08/2016, DJe de 29/08/2016, sem grifos no original).

Por fim, em harmonia com o Enunciado Administrativo no. 7 do STJ, os honorários advocatícios sucumbenciais fixados em primeiro grau comportam majoração de ofício por este Tribunal.

Segundo a Corte Superior,
o §11 do art. 85 do Código de Processo Civil de 2015 tem dupla funcionalidade, devendo atender à
justa remuneração do patrono pelo trabalho adicional na fase recursal
e inibir recursos cuja matéria já tenha sido exaustivamente tratada (...)
(AgInt no AREsp no. 886004/RJ, DJe de 18/08/2016, sem grifos no original).

Pelo exposto,
nego provimento
ao Recurso e, com amparo no art. 85, § 11, do CPC,
majoro os
honorários sucumbenciais de 15% para 20% sobre o valor da condenação
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/08/2020