Tribunal: TJMT
Processo: 1003674-19.2019.8.11.0002
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-04-29
Data de publicação: 2020-04-30

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1003674-19.2019.8.11.0002
APELANTE: ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA, CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA
APELADO: JAKELINE GOMES DIAS BENEVIDES
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DISSOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA CONDOMINIAL – CULPA PELA RESOLUÇÃO DO CONTRATO – COMPRADORA – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 20% DO VALOR PAGO PELA COMPRADORA – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – RESPONSABILIDADE CIVIL NÃO CONFIGURADA – SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I – De acordo com o enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas às vendedoras antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel.
II – A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.
III – Ausente o ato ilícito, não há que se falar na responsabilização civil do fornecedor.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003674-19.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Perdas e Danos, Promessa de Compra e Venda, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[JAKELINE GOMES DIAS BENEVIDES - CPF: 012.981.391-55 (APELADO), MICHELL ANTONIO BREDA - CPF: 014.391.751-01 (ADVOGADO), ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA - CNPJ: 18.289.243/0001-57 (APELANTE), MARCELO PELEGRINI BARBOSA - CPF: 224.933.718-79 (ADVOGADO), IAGO DO COUTO NERY - CPF: 061.376.116-20 (ADVOGADO), CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA - CNPJ: 15.647.517/0001-44 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1003674-19.2019.8.11.0002

APELANTE: ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA, CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA

APELADO: JAKELINE GOMES DIAS BENEVIDES

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DISSOLUÇÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA CONDOMINIAL – CULPA PELA RESOLUÇÃO DO CONTRATO – COMPRADORA – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – SÚMULA 543 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA – RESTITUIÇÃO COM RETENÇÃO DE 20% DO VALOR PAGO PELA COMPRADORA – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – RESPONSABILIDADE CIVIL NÃO CONFIGURADA – SENTENÇA REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

I – De acordo com o enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa do comprador enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas às vendedoras antes da resolução do contrato de compra e venda de imóvel.

II – A jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válida a retenção de 10% a 25% do montante adimplido pelo comprador, a depender das circunstâncias evidenciadas no caso concreto.

III – Ausente o ato ilícito, não há que se falar na responsabilização civil do fornecedor.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1003674-19.2019.8.11.0002

APELANTE: ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA, CIPASA VARZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA

APELADO: JAKELINE GOMES DIAS BENEVIDES

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de
recurso de apelação cível
interposto por
ORLEANS EMPREENDIMENTOS LTDA
e
CIPASA VÁRZEA GRANDE VAR1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA
com o escopo de obter a reforma da sentença que, nos autos da “Ação de Rescisão Contratual” em epígrafe, proposta por
JAKELINE GOMES DIAS BENEVIDES
em face dos apelantes, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para “declarar rescindido” o contrato celebrado entre as partes, condenando as rés à restituição da integralidade do valor pago pela autora, além do pagamento de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de compensação por danos morais.

Nas razões recursais, as apelantes defendem a inocorrência de atraso na entrega do empreendimento, afirmando que a dissolução do contrato ocorreu por desistência e inadimplência da própria autora, que teria deixado de cumprir as obrigações contratuais a partir do ano de 2017. Alegam ser necessário o reconhecimento do direito à retenção de 30% do valor adimplido pela autora antes da dissolução do vínculo, além de militarem pelo afastamento da indenização por danos morais.

Contrarrazões pelo
desprovimento
do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1003674-19.2019.8.11.0002

VOTO

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Jakeline Gomes Dias Benevides
propôs a presente “ação de rescisão contratual” (sic) em face de
Orleans Empreendimentos Ltda
e
CIPASA Várzea Grande VAR 1 Desenvolvimento Imobiliário Ltda
.

A autora narrou que, em 14/11/2015, celebrou junto às rés um “instrumento particular de promessa de venda e compra” com o objetivo de adquirir a unidade autônoma n. 19, localizada na quadra n. 19 do Condomínio Urbanístico “Verana Várzea Grande I”, pelo valor de R$ 79.676,88 (setenta e nove mil, seiscentos e setenta e seis reais e oitenta e oito centavos).

Segundo a autora, após a celebração do contrato, verificou que o cronograma de construção do imóvel se encontrava demasiadamente atrasado, razão pela qual optou unilateralmente pela “rescisão contratual” (sic), ocasião na qual já havia realizado o pagamento de R$ 14.410,78 (quatorze mil, quatrocentos e dez reais e setenta e oito centavos).

Nesse contexto, afirma ter formalizado o pedido de dissolução através de
e-mail
, exigindo a devolução dos valores adimplidos e suspendendo, por sua própria iniciativa, o pagamento das prestações vincendas.

Ao fundamento de que as rés recusaram o “distrato” do contrato e levaram seu nome aos cadastros restritivos de crédito, além de extrapolarem o prazo de entrega da obra, a autora pleiteou a dissolução judicial do vínculo, a restituição do montante adimplido e a condenação das demandadas ao pagamento de indenização por danos morais.

O juiz de primeira instância decidiu pela parcial procedência dos pedidos iniciais, declarando “rescindido” o contrato celebrado entre as partes, determinando a devolução integral das quantias pagas e condenando as rés ao pagamento de R$ 8.000,00 (oito mil reais) a título de indenização por danos morais.

Irresignadas, as rés interpuseram tempestivamente o recurso de apelação em apreço, reafirmando a inocorrência de atraso na entrega do empreendimento e a ausência de culpa pela dissolução contratual, com o que pugnam pela retenção de 30% do valor adimplido pela autora e pelo afastamento da indenização por danos morais.

Feito esse introito, entendo que o recurso merece prosperar.

Isso porque a própria autora afirmou ter decidido unilateralmente suspender o pagamento das prestações e desistir da execução do programa contratual anos antes da data prevista para a entrega da obra.

Embora a compradora sugira que as rés deveriam ser responsabilizadas pela recusa à desistência unilateral do contrato, é sabido que o distrato consiste em um negócio jurídico bilateral, não admissível com base na vontade exclusiva de um único contratante, e desprovido de eficácia retroativa.

A esse respeito, muito esclarece o saudoso Ministro Ruy Rosado de Aguiar Júnior (
Resolução dos contratos por incumprimento do devedor
. 3. ed. São Paulo: RT, 1999, p. 71)
:

O “distrato” (art. 472 do Código Civil;
contrarius consensus
– mútuo dissenso) é um negócio jurídico bilateral com fim extintivo, em que se exercitam manifestações de vontade para a desconstituição da eficácia do contrato. O contrato extinto pode ser bilateral (compra e venda) ou unilateral (promessa ao público), decorrendo o seu desfazimento do mútuo dissenso. É uma retratação bilateral do contrato com efeito
ex nunc
.

Disso se infere, em primeiro lugar, que as rés não eram obrigadas a sujeitar-se à desistência pretendida pela autora sem exigirem o cumprimento da cláusula contratual que previa o direito à retenção de um percentual predeterminado, incidente sobre o valor adimplido antes da dissolução do negócio.

Em segundo lugar, porque desprovido de eficácia retroativa, o distrato, ainda que admissível, não afastaria a obrigação de pagamento das prestações vencidas antes do consenso pela extinção do negócio jurídico, diferentemente do que sugere a autora ao alegar que decidiu, por sua própria iniciativa, suspender o cumprimento do cronograma contratual.

Se a autora pretendia obter a
resolução
do contrato, isto é, a dissolução do negócio por inadimplemento das vendedoras, deveria, desde logo, ter recorrido à tutela jurisdicional a fim de exercer o direito assegurado pelo art. 475 do CC. Ainda assim, a sentença teria eficácia constitutiva negativa, ou seja, produziria apenas efeitos futuros e não afastaria o (confesso) inadimplemento anterior da compradora e os consectários legais desse descumprimento.

De qualquer modo, não havia, em 2017, inadimplemento contratual imputável às vendedoras. Nem a parte autora, nem os demais atores processuais - no que se incluem os causídicos e julgadores atuantes nos autos - demonstram ou poderiam demonstrar domínio técnico dos meandros da engenharia, suficiente para afirmar que, pela situação fática em que a obra se encontrava 2 anos antes da propositura da ação, o empreendimento não seria entregue na data aprazada.

Aliás, a afirmação de que a “insegurança” a respeito da entrega tempestiva da obra foi o elemento desencadeador da desistência do contrato não encontra respaldo na notificação extrajudicial trazida à baila no id. 38306983, por meio da qual a
própria autora
afirmou que o motivo da dissolução seria a sua realidade financeira, que, em suas palavras, a “impedia de adimplir com os compromissos assumidos”.

Daí porque não poderia a autora justificar seu inadimplemento anterior – a confessa suspensão do pagamento das prestações vencidas a partir de 2017 – com o descumprimento posterior por parte das rés – a extrapolação do prazo de entrega do bem.

Aplica-se, portanto, a exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do CC, ou, em termos simples, a regra que proíbe que um dos contratantes exija o cumprimento da prestação da contraparte antes do cumprimento de sua própria obrigação:

Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Essas circunstâncias levam à conclusão de que a resolução contratual perseguida nestes autos não ocorrerá por culpa exclusiva das vendedoras, mas por iniciativa e culpa da própria autora. E, de acordo com o enunciado da Súmula de n. 543 do Superior Tribunal de Justiça, a culpa da autora/compradora enseja o reconhecimento do direito de retenção parcial das prestações pagas às rés/vendedoras:

Súmula n. 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.

Fixadas essas premissas, embora os contratantes tenham estipulado a possibilidade de retenção de 30% do valor pago pela compradora, a jurisprudência do Superior Tribunal e Justiça considera válido tão somente o abatimento de 10 a 25% do montante adimplido, conforme as circunstâncias evidenciadas no caso concreto:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 568/STJ. MONTANTE FIXADO PELAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas. 2
. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.
3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem observando os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019)

Diante disso, entendo como razoável a retenção, por parte das rés, de 20% do valor pago pela autora, especialmente tendo em vista o extenso lapso temporal transcorrido entre a interrupção do pagamento das prestações e a efetiva proposição da ação resolutória em comento.

Eis, a propósito, a jurisprudência desta Câmara:

APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR – RESTITUIÇÃO PARCIAL –
DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 20% POR PARTE DA VENDEDORA
– JUROS DE MORA – TERMO INICIAL – TRÂNSITO EM JULGADO – PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO – PAGAMENTO DOS TRIBUTOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL DO PROMITENTE COMPRADOR – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – APELO DA IMOBILIÁRIA PROVIDO – RECURSO ADESIVO DA PARTE AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça considera razoável a retenção, pelo promitente vendedor, dos valores pagos pelo promitente comprador, que deu causa à rescisão contratual, o percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias.
O STJ firmou o entendimento no sentido de que o termo inicial dos juros de mora, na hipótese de devolução de valores decorrente de resolução de compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, é a data do trânsito em julgado. No caso, é do promitente comprador a responsabilidade contratual pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel adquirido.

(N.U 0001458-10.2016.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 19/02/2020, Publicado no DJE 21/02/2020)

Ainda com base no entendimento cristalizado na Súmula 543 do STJ, o pedido de pagamento parcelado do valor cuja restituição é devida à compradora não merece prosperar, considerando que o ressarcimento, de acordo com o Tribunal Superior, deve ser realizado de forma imediata.

Apesar disso, nada obstará, na fase processual adequada, a formulação de eventual pedido de acionamento da disposição contida no art. 916 do Código de Processo Civil, cuja transcrição se revela esclarecedora:

Art. 916. No prazo para embargos, reconhecendo o crédito do exequente e comprovando o depósito de trinta por cento do valor em execução, acrescido de custas e de honorários de advogado, o executado poderá requerer que lhe seja permitido pagar o restante em até 6 (seis) parcelas mensais, acrescidas de correção monetária e de juros de um por cento ao mês.

Por outro lado, o afastamento da indenização por danos morais é medida que se impõe, considerando que a inscrição do nome da autora nos cadastros de proteção ao crédito foi motivada pela interrupção unilateral e imotivada do pagamento das prestações contratuais, de modo que a medida levada a efeito pelas rés constitui regular exercício do direito de cobrança, afastando a ilicitude exigida para fins indenizatórios.

Afinal, como já esclarecido, a dissolução do negócio jurídico não produziria, em nenhuma das vias sugeridas pela autora, efeitos retroativos, não afastando o descumprimento contratual anterior, desencadeador da restrição creditícia questionada nos autos.

Em sentido semelhante é a jurisprudência do TJDFT:

CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CONDIÇÃO ESSENCIAL DA AVENÇA. CRÉDITO NÃO APROVADO. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMITENTE COMPRADORA. CULPA EXCLUSIVA. INSCRIÇÃO DESABONADORA. EXERCÍCIO REGULAR DE DIREITO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1 - Inviável a a apreciação, em sede de recurso, de pedidos que não constaram da exordial e não foram formulados pela Ré a tempo e modo (reconvenção). 2 - Conforme precedentes desta egrégia Corte de Justiça, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel condicionados à obtenção de financiamento junto à Caixa Econômica Federal, não havendo aprovação do crédito, a culpa pela rescisão contratual deve ser atribuída unicamente ao promitente comprador, uma vez que, ao celebrar o ajuste, tinha plena consciência das disposições contratuais e da
sua capacidade de obtenção de crédito para financiamento do imóvel. 3
-
Considerando que a Autora frustrou o pagamento das prestações contratadas, conclui-se que a inscrição desabonadora decorreu do legítimo exercício regular do direito da Ré, inexistindo, portanto, o ato ilícito necessário para configurar o dano moral.
Apelação Cível parcialmente provida. Maioria.

(TJ-DF - APC: 20140310036164, Relator: CARLOS RODRIGUES, Data de Julgamento: 27/01/2016, 5a Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 23/02/2016 . Pág.: 257)

Ante o exposto,
DOU PARCIAL PROVIMENTO
ao recurso de apelação para reformar a sentença hostilizada, afastando a indenização por danos morais e determinando a retenção, pelas rés, de 20% (vinte por cento) do valor adimplido pela autora.

Por conseguinte, redistribuo o ônus sucumbencial, atribuindo a ambas as partes o pagamento de 50% das custas e honorários advocatícios, estes fixados em 15% sobre o valor da condenação, sem prejuízo de eventual suspensão de exigibilidade decorrente da assistência judiciária gratuita (art. 98, §3o do CPC).

Ao ensejo, advirto as partes quanto ao disposto no art. 1.026, §2o do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2020