Tribunal: TJMT
Processo: 0002910-45.2014.8.11.0028
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-04-22
Data de publicação: 2020-05-05

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA – ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO DAS DUAS ÚLTIMAS PARCELAS – ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA LAVRADA POR TABELIÃO - QUITAÇÃO TOTAL – AUSÊNCIA DE RESSALVAS – SENTENÇA REFORMADA. Recurso conhecido e provido por maioria, vencida a relatora, redator da ementa Desembargador SEBASTIÃO DE MORAES FILHO.
A rigor do prescrito no artigo 215 do CC, a escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé publica, fazendo prova plena. A quitação dada na escritura pública esvazia aspectos de não cumprimento da totalidade da obrigação constante de contrato particular de compra e venda. Se, efetivamente, o contrato não estava totalmente adimplido, de rigor era constar esta situação na escritura pública, lavrada junto em notas de tabelião. Se o valor nesta foi a menor, não induz falta de quitação do contrato de compra e venda formalizado anteriormente e sim deve ser visto como lesão ao fisco, com a participação de ambos os contratantes.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0002910-45.2014.8.11.0028
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[CLOVIS DAMIAO MARTINS - CPF: 241.104.501-87 (APELADO), FREDERICO LEONCIO GAIVA NETO - CPF: 956.766.351-34 (ADVOGADO), HELLEN ELIZABETH CORREA MARTINS - CPF: 102.894.438-14 (APELANTE), JOAQUIM FELIPE SPADONI - CPF: 797.300.601-00 (ADVOGADO), JORGE LUIZ MIRAGLIA JAUDY - CPF: 794.524.851-91 (ADVOGADO), HELLEN ELIZABETH CORREA MARTINS - CPF: 102.894.438-14 (REPRESENTANTE/NOTICIANTE), ESPÓLIO DE VAGNER MARTINS (APELANTE), MEMBRO DO MINISTÉRIO PÚBLICO (APELADO), MEMBRO DO MINISTÉRIO PÚBLICO (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, VENCIDA A RELATORA, PROVERAM O RECURSO NOS TERMOS DO VOTO DO 1. VOGAL.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA – ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO DAS DUAS ÚLTIMAS PARCELAS – ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA LAVRADA POR TABELIÃO - QUITAÇÃO TOTAL – AUSÊNCIA DE RESSALVAS – SENTENÇA REFORMADA. Recurso conhecido e provido por maioria, vencida a relatora, redator da ementa Desembargador SEBASTIÃO DE MORAES FILHO.

A rigor do prescrito no artigo 215 do CC, a escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé publica, fazendo prova plena. A quitação dada na escritura pública esvazia aspectos de não cumprimento da totalidade da obrigação constante de contrato particular de compra e venda. Se, efetivamente, o contrato não estava totalmente adimplido, de rigor era constar esta situação na escritura pública, lavrada junto em notas de tabelião. Se o valor nesta foi a menor, não induz falta de quitação do contrato de compra e venda formalizado anteriormente e sim deve ser visto como lesão ao fisco, com a participação de ambos os contratantes.

R E L A T Ó R I O

R E L A T Ó R I O

Trata-se de
recurso de apelação interposto por
ESPÓLIO DE VAGNER MARTINS
em face da sentença que julgou parcialmente procedente a
Ação de Rescisão Contratual

no 000291-045.2014.81.0028
, ajuizada por
CLOVIS DAMIÃO MARTINS
, ora apelado, a fim de determinar:

a)
a resolução do Contrato de Compra e Venda firmado entre as partes;

b)
a consequente reintegração do vendedor na posse do imóvel;

c)
a condenação do comprador ao pagamento de indenização por perdas e danos, na proporção de 05% ao mês sobre o valor total do contrato, a serem calculados da data da notificação extrajudicial (
16/09/2014
), até a efetiva reintegração de posse, limitada ao valor da Clausula Terceira, ressalvado o ressarcimento das benfeitorias existentes no imóvel, a serem apurados em liquidação de sentença; e

d)
a condenado do requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sob o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2° do Código de Processo Civil.

Em suma, aduz o apelante que o conjunto probatório demonstra que não deve absolutamente nada para o apelado em função do Compromisso de Contrato e Vendas de Lotes de Terra Rural, estando todas as parcelas convencionadas adimplidas, inclusive, antecipadamente, pelo falecido Vagner Martins, na forma e no tempo devidos.

Assevera que antes do vencimento da última prestação do preço avençado na promessa de compra e venda (15/02/2008), em
28/01/2008
, o autor/apelado já havia outorgado ao “
de cujus
” a ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA às fls.183/184-verso, do Livro 103, do Cartório do 1o Ofício da Comarca de Poconé-MT.

Afirma que os imóveis rurais objeto do COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTES DE TERRA RURAL foram reunidos em uma só matrícula de no 14.624, no Cartório do 1o Ofício da Comarca de Poconé-MT, e, que, depois dessa aglutinação, a ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA foi averbada à margem da matrícula em questão, no dia 04/03/2008.

Pondera ainda que resta comprovado que o autor/apelado tem expressa ciência de que todas as obrigações contraídas pelo falecido VAGNER MARTINS, através do COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTES DE TERRA RURAL, se encontram quitadas mesmo antes de última parcela, inclusive o próprio CLÓVIS DAMIÃO MARTINS confessou por Escritura Pública ter recebido do “
de cujus
” a integralidade do preço “em moeda corrente pelo que dão por pagos e satisfeitos,

dando ao comprador plena e geral quitação, prometendo-se por si, seus herdeiros, e/ou sucessores.

Sustenta também que se revela completamente irrelevante a circunstância de ter constado o valor de
R$500.000,00 (quinhentos mil reais)
no INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA e venda, e
R$70.000,00 (setenta mil reais)
na ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA, na medida que tal prática, comumente realizada para redução de tributos, não desnatura a declaração de expressa, plena e geral quitação outorgada pelo vendedor.

No mais, esclarece que ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA é documento dotado de fé pública e, como tal, faz prova dos fatos presenciados pelo tabelião responsável, nos termos do artigo 215 do Código Civil.

Por fim, pugna pela reforma da sentença de modo que a ação seja julgada totalmente improcedente, com inversão do ônus da sucumbência.

As contrarrazões vieram no
ID no 8375257
, oportunidade em que a parte apelante rebateu a tese recursal, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O

O cerne da questão consiste em definir se a quitação passada através de escritura pública de compra e venda de imóvel gera a presunção absoluta ou relativa do pagamento.

É certo que que a escritura pública constitui um documento dotado de fé pública, como disposto no
art. 215 do Código Civil
,
verbis
:

"Art. 215. A escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pública, fazendo prova plena."

Entretanto, nossa doutrina e jurisprudência tem entendido que a quitação passada por meio de escritura pública admite prova em contrário, considerando que o próprio instrumento público pode estar eivado de vícios.

Nesse sentido já decidiu o STJ, ao analisar o
REsp no 1.438.432/GO
,
verbis
:

"CIVIL E PROCESSO CIVIL. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. QUITAÇÃO DADA EM ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRESUNÇÃO RELATIVA DE PAGAMENTO. ARTS. ANALISADOS: 460, CPC; 215, CC/02. 1. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico c/c reivindicatória, distribuída em 09/08/2007, da qual foi extraído o presente recurso especial, concluso ao Gabinete em 28/11/2013. 2.
Discute-se se o julgamento proferido pelo Tribunal de origem é extra petita, bem como se a quitação dada em escritura pública de compra e venda de imóvel gera presunção absoluta do pagamento
. 3. A conclusão do Tribunal de origem - de que o negócio jurídico é anulável por vício resultante de erro e dolo - decorreu dos fatos que fundamentaram o pedido inicial, de modo que não há falar em julgamento extra petita. 4.
A presunção do art. 215 do CC/02 implica, de um lado, a desnecessidade de se provar os fatos contidos na escritura pública, à luz do que dispõe o art. 334, IV, do CPC, e, de outro, a inversão do ônus da prova, em desfavor de quem, eventualmente, suscite a sua invalidade
. 5.
A quitação dada em escritura pública gera a presunção relativa do pagamento, admitindo a prova em contrário que evidencie, ao fim e ao cabo, a invalidade do instrumento em si, porque eivado de vício que o torna falso
. 6. Recurso especial conhecido e desprovido
." (STJ - 3a Turma - REsp 1438432/GO, Rel. Ministra. NANCY ANDRIGUI, julgamento: 22/04/2014).

Grifei
.

Portanto, conforme se denota,
a quitação reconhecida em escritura pública de compra e venda de imóvel possui presunção de veracidade como qualquer outro negócio jurídico, podendo ser declarado inexistente, inválido ou ineficaz nas hipóteses legais, ou simplesmente ilidido por prova que demonstre a inocorrência do pagamento mencionado no referido instrumento público.

No caso em comento, a
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA
foi lavrada em
28/01/2008
, às fls.183/184-verso do Livro 103, do Cartório do 1o Ofício da Comarca de Poconé-MT, restando consignado que o imóvel foi vendido pelo preço certo e ajustado de
R$ 70.000,00 (setenta mil reais)
, conforme
ID no 8375064
.

Por outro lado, consta
clara e expressamente

do
INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTES DE TERRA RURAL -
(ID no 8375064) - celebrado entre as partes, que o mesmo imóvel foi adquirido, em
15/06/2007
, pelo preço certo e ajustado de
R$500.000,00 (quinhentos mil reais)
de forma parcelada:

♦R$100.000,00 (cem mil reais) para pagamento na data de 15/06/2007;

♦R$50.000,00 (cinquenta mil reais) para pagamento na data de 25/07/2007

♦R$50.000,00 (cinquenta mil reais) para pagamento na data de 14/08/2007

♦R$100.000,00 (cem mil reais) para pagamento na data de 15/10/2007

♦R$100.000,00 (cem mil reais) para pagamento na data de 15/12/2007

♦R$100.000,00 (cem mil reais) para pagamento na data de 15/02/2008.

Diante de tais documentos, verifica-se que há uma divergência gritante entre o valor lançado na escritura pública e o efetivamente pactuado entre as partes.

Aliás, a própria parte apelante declara expressamente que o valor menor constante da Escritura Pública se deu por questões fiscais:

entendendo ...
“completamente irrelevante a circunstância de ter constado o valor de
R$500.000,00 (quinhentos mil reais)
no INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA e venda, e
R$70.000,00 (setenta mil reais)
na ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA, na medida que tal prática, comumente realizada para redução de tributos”.

Ora, com tal afirmação, não há dúvida acerca da presunção meramente relativa acerca da quitação dada na Escritura Pública. Mais ainda, com tal declaração, não há dúvida da total invalidade de tal quitação, posto que a parte adquirente,
para seu benefício próprio
, declarou valor muito aquém do ajustado para a aquisição do imóvel, para ver reduzido significativamente o valor do Imposto sobre a Transmissão, o qual configura encargo do
comprador
.

Desta forma, a quitação dada na
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA
não deve prevalecer, sob pena de se prestigiar a total ausência de boa-fé contratual.

Isto porque, a parte apelante efetuou a compra do imóvel em questão no preço ajustado no
INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTES DE TERRA RURAL -
(ID no 8375064) e, quando da lavratura da escritura pública, informou valor inferior, na intenção de burlar o fisco, não podendo vir agora, valendo-se de sua própria torpeza, querer se beneficiar de tal fato.

Assim, como a quitação em escritura gera presunção relativa do pagamento, resta analisar o próprio
INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTES DE TERRA RURAL
para verificar quem tem o melhor direito.

Neste contexto, o autor/apelado afirmou que o “
de cujus
” teria inadimplido a obrigação pactuada na
Cláusula Segunda
do Contrato, por ter deixado de honrar as duas (02) últimas parcelas do preço convencionado, que venceram em
15/12/2007
e
15/02/2008
, as quais totalizam débito na ordem de
R$200.000,00 (duzentos mil reais).

Sustentou que em razão de tal inadimplemento, o autor
interpelou
extrajudicialmente a inventariante do ESPÓLIO DE VAGNER MARTINS, a fim de constituí-lo em mora, relativamente às duas prestações vencidas e não adimplidas.

De acordo com o autor/apelado, o representante do ESPÓLIO DE VAGNER MARTINS permaneceu inerte diante da aludida interpelação, que, na sua concepção, é mais que suficiente para ensejar a resolução do
INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTES DE TERRA RURAL
, diante do que prevê a
Cláusula Terceira
do Contrato. Confira:

“
Fica pactuado que em caso
de atraso no pagamento de 02 (duas) parcelas pelo compromitente COMPRADOR
,
ensejará a rescisão incontinente do presente compromisso
, ficando
os valores já realizados como forma de pagamento de arrendamento ao compromissário VENDEDOR
.”
Grifei
.

Por sua vez, o requerido/apelante afirmou que não deve absolutamente nada ao requerente/apelado, simplesmente, porque todas as parcelas do preço convencionado pelos contratantes foram adimplidas, na forma e no tempo devidos, inclusive a última vencida em
15/02/2008
fora pago de forma antecipada, tanto é que antes do seu vencimento, o requerente já havia outorgado ao “
de cujus
” a
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA,
fato este ocorrido em
28/01/2008
.

Afirmou ainda o apelante que os imóveis rurais objeto do
INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTES DE TERRA RURAL
foram reunidos em uma só
matrícula de no 14.624
, no Cartório do 1o Ofício da Comarca de Poconé e que, depois desta aglutinação, em
04/03/2008,
a
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA
foi averbada à margem da aludida matrícula em questão, conferindo ao apelante o direito de propriedade.

No mais, informou o apelante

que a origem da presente ação tem outra causa, não é o inadimplemento das obrigações ajustadas, mas sim, a rixa existente entre o autor CLÓVIS DAMIÃO MARTINS e a inventariante HELLEN ELIZABETH CORREA MARTINS, uma vez que em meados de agosto de 2014, o filho do requerente, Sr. JALIRSON LEITE MARTINS, procurou a inventariante com a finalidade de lhe propor o arrendamento das terras, objeto desta controvérsia, com objetivo de explorar a produção de minérios. Em princípio, HELLEN se interessou pela proposta, posteriormente, se desinteressou, dando causa as desavenças.

Concluindo, diz o apelante que o autor deu plena e geral quitação do negócio jurídico quando da lavratura da
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA
, afirmando que, se o “
de cujus
” realmente não tivesse quitado todas as prestações avençadas, o autor CLOVIS não teria outorgado, como de fato outorgou, a escritura antes mesmo do vencimento da última parcela.

Ocorre que a quitação trazida na escritura foi desconsiderada pelos motivos acima mencionados.

Ademais, o fato de sua outorga ter sido realizada anteriormente ao último pagamento, não leva a concluir de que de fato houve o pagamento, uma vez que, conforme confessado pelo próprio apelante (
ID no 8375083
), a escrituração já estava previamente acertada entre CLÓVIS DAMIÃO MARTINS e o “
de cujus
” consoante previsão da CLÁUSULA TERCEIRA do Contrato. Confira a leituras da citada cláusula:

“
Fica pactuado que na data de
22 de junho de 2007
, o compromissário VENDEDOR, realizará as
devidas vinculações das escrituras dos lotes
descritos na cláusula primeira do presente contrato, junto ao
Cartório de Registro de Imóveis de Poconé
”.
Grifei
.

Observa-se desta cláusula que as veiculações das escrituras seriam realizadas na data de
22 de junho de 2007
, portanto, a contar já do primeiro pagamento, logo, o fato de as escrituras terem sido lavradas antes do último pagamento não constitui prova suficiente de quitação de todas as parcelas.

Desse modo, resta verificar as provas produzidas no que concerne ao próprio
INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTES DE TERRA RURAL
.

Neste particular, pela compra e venda pactuada, o COMPRADOR se comprometeu em pagar o VENDEDOR a importância de R$500.000,00 (quinhentos mil reais), divididos e seis (06) parcelas, conforme acima discriminado.

Como a quitação dada em escritura
não se presta para comprovar que a parte apelante adimpliu sua obrigação de pagar a totalidade dos valores
constantes do
INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTES DE TERRA RURAL,

como já delineado, resta analisar as demais provas.

Pois bem.

In casu
, ponderou o autor que não houve pagamento das duas últimas parcelas, totalizando o valor de
R$200.000,00 (duzentos mil reais)
, inclusive procedeu à devida notificação do comprador, constituindo-o em mora. Por outro lado, sustenta a parte requerida que quitou integramente o contrato.

Contudo, nesse diapasão, o ônus de provar que adimpliu sua obrigação é do requerido comprador.

Na hipótese, não demonstrou a parte requerida/apelante, como lhe competia, nos termos do artigo 373, II, do CPC/15 (antigo 333, II), a quitação do preço dos imóveis objeto do
INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTES DE TERRA RURAL,
por meio de apresentação de recibos de pagamento ou outra prova convincente, ou seja, não há nos autos nenhum tipo de prova, seja documental, seja testemunhal, a respeito do pagamento das duas últimas parcelas.

A respeito do ônus da prova
DIDIER FREDIE JUNIOR
:

“Compete, em regra, a cada uma das partes fornecer os elementos de prova das alegações que fizer. Compete, em regra, ao autor a prova do fato constitutivo e ao réu a prova do fato extintivo, impeditivo ou modificativo (art. 333, CPC). Adotou o nosso CPC a concepção estática do ônus da prova, que é distribuído a priori, sem a observância das peculiaridades do caso concreto.” (
Fredie Didier Jr., Curso de Direito Processual Civil - Volume 2 - Edições Podvim: 2007, p. 55).

Cabe destacar ainda o entendimento de
HUMBERTO THEODORO JÚNIOR
:

"No processo civil, onde quase sempre predomina o princípio dispositivo, que entrega a sorte da causa à diligência ou interesse da parte, assume especial relevância a questão pertinente ao ônus da prova.

Esse ônus consiste na conduta processual exigida da parte para que a verdade dos fatos por ela arrolados seja admitida pelo juiz.

Não há um dever de provar, nem à parte contrária assiste o direito de exigir a prova do adversário. Há um simples ônus, de modo que o litigante assume o risco de perder a causa se não provar os fatos alegados e do qual depende a existência do direito subjetivo que pretende resguardar através da tutela jurisdicional. Isto porque, segundo máxima antiga, fato alegado e não provado é o mesmo que fato inexistente.

No dizer de Kisch, o ônus da prova vem a ser, portanto, a necessidade de provar para vencer a causa, de sorte que nela se pode ver uma imposição e uma sanção de ordem processual"
(Curso de Direito Processual Civil, v. 1, 41 ed., Rio de Janeiro: Forense, 2004, p. 387).

Convém esclarecer ainda que o ônus probatório encontra-se entrelaçado à prática pela parte de atos que serão capazes de gerar o resultado pretendido no processo. São os litigantes quem escolhem entre cumprir o ônus ou assumir a possibilidade de não obter o interesse tutelado.

Logo, não se desincumbindo a parte requerida/apelante do ônus que lhe impõe o art. 373, II, do CPC/15 (antigo art. 333, II), de produzir prova quanto ao fato extintivo, impeditivo ou modificativo do direito da parte autora, por conseguinte, o acolhimento do pedido de rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel é medida que se impõe, diante do que prevê o artigo 475 do Código Civil.

Aliás, foi essa a acertada conclusão a que chegou a magistrada singular Dra. KATIA RODRIGUES DE OLIVEIRA, que diante da clareza de sua sentença, importa transcrever para amparar a sustentação de meu voto:

“(...)
DA INADIMPLENMENTO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Trata-se da Rescisão Contratual decorrentes da inadimplência do Comprador e pedido de Indenização por Perdas e Danos, frutos do contrato de compra e venda relativo ao bem imóvel objeto do negócio na presente demanda.

Extrai-se com clareza que a emissão de vontade das partes se deu no sentido de que o pagamento fosse realizado na forma das cláusulas e alíneas descritas no contrato, e bem assim pelo seu valor, tanto assim que pormenorizadamente descritos, com data de vencimento, forma de pagamento, número de parcelas e valores.

Como se infere, por meio de todo o conjunto probatório que se produziu nos autos, e ainda, pela incontroversa dos fatos (art. 344 do CPC), a relação jurídica entre as partes restou demonstrada, bem como o inadimplemento Contratual da parte ré, que por sua vez muito embora tenha alegado que houve o cumprimento integral do contrato, não apresentou em nenhum momento comprovante de pagamento dos valores, reservando-se a consubstanciar a adimplência apenas no fato da outorga da escritura pública.

Verifica-se que o contrato particular de compra e venda do imóvel foi pactuado no valor total de R$500.000,00 (quinhentos mil reais), e a escrita na de outorga consta o valor de R$70.000,00(setenta mil reais). Ainda que a escritura tenha sido transmitida atestando plena e geral quitação, é evidente que pelo valor registrado na escritura o negócio jurídico não se encontra em consonância com o valor real ajustado entre as partes, não sendo possível inferir que houve o adimplemento total do contrato apenas com a outorga da escritura.

Insta mencionar que o artigo 373 do NCPC assim rege:

“Art. 373. O ônus da prova incumbe:

II - ao réu, quanto a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. ”

Logo, sendo incontroverso o fato de que as quatro primeiras parcelas foram pagas no valor de R$300.000,00 (trezentos mil reais), do valor total pactuado verifica-se a inadimplência do Requerido de R$200.000,00(duzentos mil reais), sendo assim motivado a rescisão contratual por força de lei e da cláusula 3a do contrato objeto desta ação.

Nesta senda, o requerido deixou de comprovar qualquer tipo de quitação do contrato.

Apesar da insistência nas alegações em ter reconhecido o adimplemento total, em nenhum momento acostou aos autos prova do pagamento ou proposta de acordo, evidenciando a total inadimplência do negócio.

Além disso, segundo a regra contida nos artigos 336 e 341 do Código de Processo Civil, compete ao réu alegar, na contestação, toda matéria de defesa, expondo as razoes de fato e de direito, com que impugna o pedido do autor, sob pena de presumirem verdadeiros os fatos não impugnados.

Assim decidiu o E. Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul em julgado recente: _

“E M E N T A — APELACAO CIVEL. ACÃO DECLARATORIA DE RESCISÃO DE CONTRATO DE CESSÃO DE USO CUMULADA COM PERDAS E DANOS. CONTRATO DE CESSÃO DE USO DE IMÓVEL E MAQUINÁRIOS DE LACTICÍNIOS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL COMPROVADO. CLÁUSULA EXPRESSA DE RESPONSABILIDADE PELAS PERDAS E DANOS CAUSADOS. VALIDADE. NÃO COMPROVAÇÃO NOS AUTOS DE QUALQUER FATO MODIFICATIVO, EXTINTIVO OU IMPEDITIVO DO DIREITO DO MUNICIPIO AUTOR. ÔNUS PROBATÓRIO QUE INCUMBIA A ASSOCIAÇÃO REQUERIDA. ARTIGO 373, INCISO II, DO CPC DE 2015. SENTENCA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. Mantém-se a sentença que julgou procedente a pretensão inicial para condenar a associação requerida ao pagamento do valor vindicado referente as perdas e danos, porquanto devidamente demonstrado o inadimplemento de cláusula contratual, bem como por haver previsto expressa no pacto avençado de indenização em razão de danos causados. De acordo com o art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil de 2015, o ônus da prova incumbe a parte requerida quanto ao fato modificativo, extintivo ou impeditivo do direito da parte autora. A não desincumbência desse ônus implica no julgamento da procedência do pedido contido na inicial. (TJ-MS - APL: 08006180520148120003 MS 0800618-05.2014.8.12.0003, Relator Des. Sérgio Fernandes Martins, Data de Julgamento: 05/09/2017, 1a Câmara Cível)”.

DA INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS

Quanto a perdas e danos pleiteados, configurado o inadimplemento das parcelas contratadas, torna-se injusta a posse pelo Requerido, tendo, por conseguinte, o autor o direito de reintegrar-se na posse do bem que lhe pertence, recuperando, assim, a posse direta.

Juridicamente, havendo cláusula expressa, como há no sentido de que em caso de atraso de 02(duas) parcelas pelo compromitente Comprador ocorrerá a resolução do compromisso do contrato (cláusula 3o), resta configurado que passou o inadimplente a praticar esbulho possessório, sendo incontroverso o direito de recuperação por parte do Requerente da posse direta do bem.

Sendo assim verifico que a inadimplência restou plenamente demonstrada pelos motivos de fato direito e documentos presentes nos autos, bem como a incidência de indenização por perdas e danos, visto que o Requerido manteve a posse gratuita por determinado lapso temporal.

Ocorre que no contrato entabulado entre as partes já há previsão quanto ao pagamento suportado pelo Requerido a título de arrendamento, quais seja a retenção dos valores já pagos.

Neste sentido decide o E. Tribunal de Justiça de Minas Gerais:

“DIRE|TO CIVIL. ACÃO DE RESCISÃO CONTRATUA. INDENIZACAO POR PERDAS E DANOS E REINTEGRACÃO DE POSSE. COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE BEM IMOVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RETENCÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE DEZ POR CENTO. FIXACÃO. INDENIZACÃO PELA FRUICO. PERCENTUAL. FIXACO. 1. Rescindido o contrato por inadimplemento do comprador, a retenção de parte do valor das parcelas pagas faz as vezes de indenização dos prejuízos experimentados pelo promitente vendedor, parte inocente na resolução do pacto. No ponto, a jurisprudência deste TJMG consolidou-se no sentido de que o percentual de 10% sobre 0 total pago é razoável| diante da sua finalidade indenizatória. 2. A jurisprudência prevalente no âmbito do Superior Tribunal de Justiça e no sentido de permitir que, nas hipóteses de rescisão de compromisso de compra e venda de imoveis, seja retido, do prego pago, além da multa contratual, também um valor pela utilização do imóvel pelo Comprador inadimplente, no período compreendido entre a posse e a devolução das chaves, o que se convencionou chamar de fruição ou taxa de fruição. Pertinente ao percentual da fruição, deve ser mantido em 0,5% do valor do contrato ou do imóvel por mês, conforme iterativa jurisprudência deste (TJMG. ITJ-MG - AC: 10290120030934001 MG, Relator: Otávio Portes, Data de Julgamento: 10/05/2017, Câmaras Cíveis/ 16a CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação 19/05/2017)”.

Quanto a indenização pela fruição, a jurisprudência prevalente no âmbito do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de permitir que, nas hipóteses de resolução de compromisso de compra e venda de imóveis, seja retido, do prego pago, além da multa contratual, também um valor pela utilização dos imóveis pelo Comprador inadimplente, no período compreendido entre a posse e a devolução das chaves ou desocupação, o que se convencionou chamar de fruição ou taxa de fruição.

Pertinente ao percentual da fruição deve ser fixado em 0,5% (meio por cento) do valor do contrato por mês, por ser tal compatível com a realidade de mercado e, especificamente no caso dos autos, conforme o contrato.

Considerando a existência de clausula que por si só estipula a perda do valor já pago pelo comprador a título de perdas e danos pelo não pagamento de duas parcelas, entende que a retenção do valor incontroverso já pago pelo comprador, por si só já indeniza o Autor por qualquer perda e dano advinda da rescisão do contrato.

Assim decide o E. Tribunal de Justiça da Bahia em julgado recente de caso similar:

“APELACÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ACÃO DE RESOLUCÃO DE CONTRATO DE BEM IMOVEL COM PEDIDO DE PERDAS E DANOS CUMULADA COM REINTEGRACÃO DE POSSE. PRELIMINAR DE NULIDADE DOS ATOS PROCESSUAIS. AFASTADA. MERITO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO COMPROVADO. PEDIDO JULGADO PROCEDENTE PELO JUIZO DE PRIMEIRO GRAU, QUE DEFERIU A RESCISÃO CONTRATUAL, A REINTEGRACÃO DE POSSE, A RETENCÃO DOS VALORES JÁ PAGOS A TÍTULO DE PERDAS E DANOS, ALÉM DE IMPOR O PAGAMENTO DE MULTAS À RÉ. DEMONSTRADO O EXCESSO NA CONDENACÃO. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE. RETENCÃO DO MONTANTE CORRESPONDENTE AOS VALORES JA QUITADOS PELA APELANTE A TITULO DE ALUGUÉIS E A TÍTULO DE MULTA NO PERCENTUAL DE 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE AS PARCELAS PAGAS QUE SE MOSTRA SUFICIENTE PARA COBRIR AS PERDAS E DANOS DECORRENTES DA RESCISÃO CONTRATUAL. APELACAO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. (Classe: Apelação, Número do Processo: 0503627-35.2016.8.05.0080, Relator (a): Baltazar Miranda Saraiva, Quinta Câmara Cível, Publicado em: 04/04/2018) (TJ-BA - APL: O5036273520168050080, Relator: Baltazar Miranda Saraiva, Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: 04/04/2018).”

Desde a posse do imóvel até a sua reintegração de fato, o valor aplicado a título de perdas e danos de 0.5% sob o valor total do contrato é razoável desde que não ultrapasse o limite da retenção prevista no contrato, e de se considerar plausível ante o extenso lapso temporal transcorrido.

Outrossim, não há que se falar em condenação em perdas e danos que impliquem enriquecimento ilícito do Autor da ação, visto que os valores já pagos foram incorporados pelo Autor perfazem em mais de 50% do valor total do contrato.

Além do mais, o Autor terá o imóvel reintegrado, podendo aliena-lo por valor igual ou superior, sendo assim a retenção prevista no contrato já incorpora a indenização por perdas e danos considerando nos seus termos “forma de pagamento de arrendamento".

DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE E LITIGANCIA DE MÁ FÉ

Como se sabe, a resolução do negócio jurídico impõe o retorno das partes ao status quo ante, nos moldes do artigo 182 do Código Civil, cabendo a parte vendedora a reintegração da posse no imóvel e, em consequência, a devolução a compradora das quantias recebidas.

Na hipótese dos autos, tendo em vista o exposto, verifico que faz jus a Reintegração de Posse pleiteada o Requerente.

Neste sentido decide o E. Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul:

“APELACÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ACÃO DE RESOLUCÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRACÃO DE POSSE. INADIMPÊNCIA DO COMPRADOR. RESOLUCÃO COM RETORNO AO STATUS QUO ANTE. POSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA. Incontroverso o inadimplemento contratual do promitente comprador, sendo impositiva a rescisão do contrato, assim como a reintegração da parte autora na posse do bem. APELO DESPROVIDO. UNANIME. (Apelação Cível N° 70076116607, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Giovanni Conti, Julgado em 22/02/2018). (TJ-RS —AC: 70076116607 RS, Relator: Giovanni Conti, Data de Julgamento: 22/02/2018, Décima Sétima Câmara Cível, Data de Publicação Diário da Justiça do dia 05/03/2018).”

(....)

Ante todo o exposto, com fundamento no art. 487, I do CPC/2015 JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos constantes na inicial, o que faço para RESOLVER o contrato de Compra e Venda entabulado entre o Autor e o Requerido, e consequentemente REINTEGRAR o Autor a posse e propriedade do imóvel, e CONDENAR o Requerido ao pagamento de 0,5% mensal sobre o valor total do contrato, calculados desde a posse precária do imóvel pelo Requerido datada da constituição em mora pela notificação extrajudicial em 16 de Setembro de 2014 até a reintegração de posse ao Autor a título de perdas e danos limitados ao valor da cláusula 3a, ressalvado ao Requerido o ressarcimento das benfeitorias se ainda existentes no imóvel, devendo o valor ser calculado em liquidação.

CONDENO o Requerido ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sob o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2° do Código de Processo Civil.

P.I.C.

Transitada em julgado a presente sentença, após procedidas as baixas e anotações de estilo, arquivem-se os autos (...). ”

Diante de todas as circunstâncias, não restando demonstrada a quitação do preço dos imóveis, ônus que cumpria ao requerido, nos termos do art.373, II, do CPC/15, não há dúvida de que a sentença que julgou parcialmente procedente a ação deve ser mantida.

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso
.

Considerando o trabalho adicional nesta instância, redimensiono os honorários advocatícios para 15% sobre o valor da causa atualizado.

É como voto.-

V O T O V E N C E D O R

Eminentes pares:

Ouvi com muita atenção o voto da eminente Relatora, como sempre substancioso em todos os sentidos.

Entretanto ouso divergir do posicionamento da Desembargadora Marilsen Andrade Addário e o faço pelos seguintes motivos: A primeira divergência que me surge em relação ao voto da eminente Relatora,
data máxima vênia
, é no que tange à aplicação do art. 373, II, CPC, onde diz que o réu deve comprovar o pagamento. Ora o comum se presume o extraordinário deve ser escorreitamente demonstrado e o comum no caso em apreço é que o instrumento público já firmou presunção de que aquele contrato estava quitado.

Em relação à data, em que alegou que houve o pagamento da última parcela, 15 (quinze) dias antes de lavrada a escritura pública, essa presunção de não pagamento, quem deveria demonstrar, também, é o autor. Uma vez que, hodiernamente o que acontece é que ninguém transfere uma escritura pública dando quitação geral sem que o valor esteja totalmente adimplido. Este então é o primeiro aspecto da minha divergência em relação ao voto da eminente Relatora, qual seja, o ônus da prova.

O segundo aspecto que me leva a divergir do voto da Desembargadora Marilsen Andrade Addário é que entendo que o instrumento público, goza sim de presunção de veracidade, firmado na pessoa de quem o confere dotado de fé pública pelo que está escrito em todos os sentidos, qual seja, formal e substancial.

Assim, se há quitação neste documento, dispensável outro contrato particular para verificar esta situação até porque não estava o requerido, a meu ver, tendo em mãos instrumento público de quitação através de escritura pública, guardar comprovantes outros do pagamento, o ato jurídico estava perfeito e acabado.

A questão de que o pagamento em moeda corrente que também foi formalizada da tribuna pelo Ilustre Advogado da Autora, a meu ver não tem qualquer fundamento jurídico,
data máxima vênia
, isto porque o pagamento foi realizado através de prestações. O cartório usa o jargão:
pagou em moeda corrente,
independente se o pagamento foi a prazo ou a vista, este é um documento impresso em toda a escritura de compra e venda.

Outro aspecto que me leva a DAR PROCEDÊNCIA a este recurso é que há um preceito legal de que se ambas as partes violaram preceito de lei e simularam um ato posterior, não pode este alegar em litígio que envolve as partes que simularam este negócio e em nenhum momento foi alegado que houve coação ou dolo de aproveitamento por parte do suposto devedor.

Derradeiramente as provas testemunhais no caso concreto, sobretudo em relação ao valor desta operação não modifica, a meu ver, com todo o respeito ao voto da eminente Relatora, o que está estampado na escritura pública com quitação geral através de um documento com fé pública elaborada por um tabelião. Entendo que não é caso do requerido comprovar que pagou em face de todas essas situações o ônus da prova era sim do autor.

Com esses argumentos, peço vênia á eminente Relatora para CONHECER e PROVER O RECURSO INTEGRALMENTE, invertendo o ônus da sucumbência.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2020