Tribunal: TJMT
Processo: 1006475-36.2018.8.11.0003
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-09-02
Data de publicação: 2020-09-09

Ementa:
APELANTE: KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
APELADO: ISRAEL DA SILVA GOMES
APELANTE: ISRAEL DA SILVA GOMES
APELADO: KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
E M E N T A:
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – ATRASO DE MAIS DE DOIS ANOS NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – OBRA EMBARGADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO POR AUSÊNCIA DE PRÉVIA LICENÇA AMBIENTAL – RESOLUÇÃO POR DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO POR PARTE DA LOTEADORA – RESTITUIÇÃO DOS VALORES DESEMBOLSADOS PELO COMPRADOR ACRESCIDOS DE MULTA – APLICABILIDADE DO RECURSO REPETITIVO TEMA 971 DO STJ - RESCISÃO POR CULPA DA ALIENANTE – JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO – RECURSO DO ADQUIRENTE PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DA LOTEADORA RÉ PREJUDICADO.
Se quando do ajuizamento da ação já havia transcorrido quase dois anos da data prevista para a entrega da unidade adquirida, plenamente legítimo o pedido de resolução do contrato, com o direito de restituição de todos os valores pagos até então pelos adquirentes, não sendo admissível a retenção de quaisquer valores pela loteadora, a título de cláusula penal porquanto, neste caso, não há se falar em desistência imotivada do negócio.
Ao contrário, consoante o Tema 971 do STJ, sendo a causa da rescisão do negócio o descumprimento, pela loteadora, dos prazos previstos para a entrega do imóvel, fará o adquirente jus à percepção, a título de cláusula penal, da multa prevista exclusivamente em favor da alienante.
Ocorrendo a resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente-vendedor, deve ser fixada a data da citação como marco inicial dos juros de mora sobre as parcelas a serem restituídas, não sendo aplicável o Tema 1.002 do STJ em casos tais.
O atraso de quase dois anos sem a devida entrega do imóvel, que retarda a conquista do imóvel próprio, modificando os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração ao consumidor adquirente, passível de indenização por dano moral.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006475-36.2018.8.11.0003
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[ISRAEL DA SILVA GOMES - CPF: 053.532.021-39 (APELADO), RILMA FERREIRA VIANA - CPF: 035.444.101-92 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELANTE), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO), ISRAEL DA SILVA GOMES - CPF: 053.532.021-39 (APELANTE), RILMA FERREIRA VIANA - CPF: 035.444.101-92 (ADVOGADO), EDUARDO SILVA MADLUM - CPF: 337.299.208-39 (ADVOGADO), KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 97.522.734/0001-72 (APELADO), WILLIAM SILVA DE ALMEIDA PUPO - CPF: 314.985.718-08 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DO ADQUIRENTE E JULGOU PREJUDICADO O APELO DA IMOBILIÁRIA.

E M E N T A

APELANTE:

KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO:

ISRAEL DA SILVA GOMES

APELANTE:

ISRAEL DA SILVA GOMES

APELADO:

KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

E M E N T A:

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – ATRASO DE MAIS DE DOIS ANOS NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO

– OBRA EMBARGADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO POR AUSÊNCIA DE PRÉVIA LICENÇA AMBIENTAL –

RESOLUÇÃO POR DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO POR PARTE DA LOTEADORA – RESTITUIÇÃO DOS VALORES

DESEMBOLSADOS PELO COMPRADOR ACRESCIDOS DE MULTA – APLICABILIDADE DO RECURSO REPETITIVO
TEMA 971 DO STJ
-

RESCISÃO POR CULPA DA ALIENANTE – JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO – DANO MORAL – OCORRÊNCIA – CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO – RECURSO DO ADQUIRENTE PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DA LOTEADORA RÉ PREJUDICADO.

Se quando do ajuizamento da ação já havia transcorrido quase dois anos da data prevista para a entrega da unidade adquirida, plenamente legítimo o pedido de resolução do contrato, com o direito de restituição de todos os valores pagos até então pelos adquirentes, não sendo admissível a retenção de quaisquer valores pela loteadora, a título de cláusula penal porquanto, neste caso, não há se falar em desistência imotivada do negócio.

Ao contrário, consoante o
Tema 971 do STJ
, sendo a causa da rescisão do negócio o descumprimento, pela loteadora, dos prazos previstos para a entrega do imóvel, fará o adquirente jus à percepção, a título de cláusula penal, da multa prevista exclusivamente em favor da alienante.

Ocorrendo a resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente-vendedor, deve ser fixada a data da citação como marco inicial dos juros de mora sobre as parcelas a serem restituídas, não sendo aplicável o
Tema 1.002
do STJ em casos tais.

O atraso de quase dois anos sem a devida entrega do imóvel, que retarda a conquista do imóvel próprio, modificando os planos financeiros e pessoais, gera angústia e frustração ao consumidor adquirente, passível de indenização por dano moral.-

R E L A T Ó R I O

APELANTE:

KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

APELADO:

ISRAEL DA SILVA GOMES

APELANTE:

ISRAEL DA SILVA GOMES

APELADO:

KAPPA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de Apelação Cível interpostos por ambas as partes contra a sentença proferida na
Ação de Resolução Contratual de promessa de Compra e Venda de Imóvel c/c Restituição dos valores pagos c/c Indenização por danos morais

no 1006475-36.2018.8.11.0003

ajuizada por
ISRAEL DA SILVA GOMES
, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para: (i)
declarar rescindido o contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel havido entre as partes, (ii) determinar que a empresa requerida restitua ao autor, em parcela única, os valores por ela já pagos, corrigidos monetariamente a partir de cada desembolso, e acrescidos de juros de mora legais a partir da citação, deduzidos dos percentuais previstos no contrato a título de cláusula penal. Condenou ainda condenou ambas as partes ao pagamento das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor da causa, a serem suportados pela parte autora na proporção de 40% e para a ré de 60%
.

Inconformada, apela a empresa ré em razões de ID. n. 53392058 sustentando, em síntese, que por força de paradigma firmado pelo STJ em sede de recurso repetitivo – o qual deve ser observado em todo o território nacional, nos termos do art.987, § 2o, do CPC/15 – os juros moratórios sobre o valor a ser devolvido ao adquirente que pleiteou a rescisão contratual, os quais devem ser computados a partir do trânsito em julgado da sentença.

No mais, sustenta que, havendo condenação, a verba honorária deve ser fixada entre 10% e 20% sobre a condenação, nos termos do §2o, em não sobre o valor da causa.

Por sua vez, recorre também a parte autora em razões de ID. n. 53392061, nas quais narra que a empresa requerida lhe vendeu
um terreno de 200 m2, concernente no Lote 20, Quadra 19, na Rua Abanã, do Loteamento Parque Rosa Bororo, pelo preço de no valor de R$ 49.660,94, em atitude fraudulenta, abusiva e de má-fé na
medida em que, na ocasião, se encontrava impedida de comercializar novas unidade do referido empreendimento em razão de decisão proferida nos autos da Ação Civil Pública n. 10605-28.2014.8.11.0003 ajuizada pelo Ministério Público estadual uma vez que a loteadora não
possuía licença ambiental de instalação do loteamento.

Assevera que em razão disso, a implementação da infraestrutura do loteamento atrasou, e a unidade não foi entregue no prazo previsto na
cláusula 6
do contrato, ou seja, 06/09/2016.

Alega que, desse modo, não há se falar em direito de retenção de qualquer percentual do valor a ser devolvido ao autor pois a rescisão do contrato de compra e venda teria se dado por culpa exclusiva da loteadora em razão da não entrega da unidade no prazo ajustado.

Aduz que esse Tribunal já julgou outros casos análogos, envolvendo o mesmo loteamento, reconhecendo a culpa exclusiva da requerida pela rescisão do contrato, haja vista a comercialização da unidade, proibida à época, e o atraso na entrega da unidade, afastando, portanto, o suposto direito à retenção de parte dos valores a serem devolvidos, o que busca ver também aplicado ao caso dos autos.

No mais, afirmou ter experimentado danos morais que também merecem ser reparados.

Contrarrazões da parte requerida no ID. n. 53392072 e, da parte autora, no ID. n.

53392074.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Conforme ressai dos autos, em 15/01/2015 a autora firmou com a ré
contrato de promessa de compra e venda, para a aquisição do Lote 20, Quadra 19, na Rua Abanã, do Loteamento Parque Rosa Bororo, pelo preço de no valor de R$49.660,94, a ser entregue até a data de 06/09/2016, conforme
cláusula 6
do contrato havido entre as partes (ID. n. 53391967 - Pág. 2 e 6).

No entanto, em razão de impasses ambientais que, inclusive, foram objeto da
Ação Civil Pública n. 10605-28.2014.8.11.0003 ajuizada pelo Ministério Público Estadual uma vez que a loteadora não
possuía licença ambiental de instalação do loteamento, até a propositura da demanda, o imóvel não lhe fora entregue.

Ainda segundo consta, de acordo com DEMONSTRATIVO DE VALORES PAGOS (IRPF) e do DEMONSTRATIVO DE PAGAMENTOS (IDs. ns. 53391968 a 53391969), até a data do ajuizamento da ação o autor já havia pago R$11.814,19.

O embargo ministerial acabou acarretando o atraso na entrega do empreendimento, o que levou o adquirente a ajuizar a presente ação para pleitear (i) a resolução do contrato por culpa da loteadora; (ii) a restituição dobrada dos valores pagos; (iii) a multa de 10% prevista na
Cláusula 16
, letra “b”, do Contrato (cláusula penal por desistência); e (iv) indenização por danos morais.

Regularmente processado o feito, adveio a sentença de parcial procedência tão somente para o reconhecimento à declaração da resolução, ficando autorizada à loteadora alienante a retenção da cláusula penal nos percentuais ajustados na avença.

Insatisfeitas, apelaram ambas as partes pelas razões exposta no relato.

No entanto, diante da documentação contida nos autos e considerados os argumentos contrapostos, o apelo do adquirente autor está a merecer parte da guarida recursal vindicada.

Isso porque, diversamente do que compreendeu o magistrado sentenciante, o pedido de rescisão não está fundado em uma desistência imotivada por parte do adquirente, mas no atraso da entrega da infra-estrutura do empreendimento e, consequentemente, da entrega da unidade adquirida.

Com efeito, a
cláusula 6
do contrato prevê que o adquirente receberia a posse do imóvel tão logo concluídas as obras de infra-estrututa (ID. n. 53391967 - Pág. 6).

Considerando que, de acordo com o quadro
“4 – Diretrizes de execução de obras infra-estrutura”
, do RESUMO do contrato (ID. n. 53391967 - Pág. 2), o término de tais obras deveria ocorrer até 06/09/2016, e que, quando do ajuizamento da demanda, já se haviam transcorridos quase dois anos deste prazo limite, não resta dúvida de que a perda do interesse do autor pelo negócio se deve à falha empresarial da loteadora.

E se assim o é, descabe falar-se em qualquer direito de retenção de parte dos valores já pagos, a título de cláusula penal em favor do alienante. Essa possibilidade de retenção de parte do valor restituível somente tem lugar quando a resolução se dá a pedido da adquirente de forma imotivada, o que não é o caso dos autos.

Aliás, ao contrário, sendo o alienante quem deu causa à rescisão do contrato, por inobservância dos prazos previamente ajustados, deverá ser revertida em favor do consumidor adquirente a cláusula penal ajustada, ainda que convencionada apenas em favor da loteadora alienante.

Trata-se da tese do
Tema 971
do STJ, firmada por ocasião do julgamento dos REsp 1.614.721/DF e REsp 1.631.485/DF de sua respectiva Segunda Seção, sob o
rito dos recursos repetitivos
, segundo a qual
“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Na hipótese dos autos, a
Cláusula 16
, letra “b”, prevê em favor da alienante uma multa de 10% em função da desistência do adquirente, o que deve ser estendido ao autor.

Além disso, tal fato constitui um
distinguishing
suficiente para o afastamento do
Tema 1002
do STJ – que prevê o cômputo de juros apenas após o trânsito em julgado da sentença condenatória – de modo que os juros moratórios legais sobre o crédito do adquirente autor devem ser computados a partir da citação, nos termos do art.405 do CC/2002 e art.240 do CPC/15, no que se revela irrepreensível a sentença neste ponto.

Esse posicionamento acerca de todas as questões acima dirimidas já foi enfrentada pela jurisprudência desta Corte:

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL – COMPRADORES QUE SUSPENDEM O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES, APÓS O EXAURIMENTO DO PRAZO DE ENTREEGA DO IMÓVE – EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – CULPA EXCLUSIVA DAS RÉS PELA RESOLUÇÃO DO CONTRATO – MULTA CONTRATUAL APLICÁVEL – JUROS DE MORA – CITAÇÃO – DANO MORAL CARACTERIZADO – HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS ARBITRADOS EM CONFORMIDADE COM O ART. 85, §2o DO CPC - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Se a resolução do compromisso de compra e venda de imóvel decorre do descumprimento do cronograma contratual pelas próprias promitente-vendedoras, não há que se falar no afastamento da multa contratual, nem na retenção das prestações adimplidas pelos autores. 2. Ocorrendo a resolução do contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente-vendedor, deve ser fixada a data da citação como marco inicial dos juros de mora sobre as parcelas a serem restituídas. 3. Os honorários sucumbenciais fixados em atenção ao art. 85, §2o do CPC não comportam redução. (TJ/MT – Quarta Câmara de Direito Privado - N.U 1012471-15.2018.8.11.0003, Relatora: SERLY MARCONDES ALVES, j. em 01/07/2020, Publicado no DJE 07/07/2020)

No que tange ao dano moral indenizável
, este se revela incontestável diante do descumprimento da obrigação, nos termos dos artigos 189 e 927, ambos do Código Civil, revelado,
in casu
, no
atraso
desarrazoado da entrega do imóvel.

Aliás, de se ressaltar que o atraso foi de
quase dois anos
, situação que ultrapassa a esfera do mero dissabor, causando considerável abalo psicológico no adquirente, ao frustrar a justa expectativa de se realizar o sonho do imóvel próprio. Nesse sentido:

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CONDENAÇÃO À COMPENSAÇÃO DE ALUGUEIS – TERMO FINAL – DATA DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL – CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO QUE ULTRAPASSAM O MERO ABORRECIMENTO POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – DANO MORAL CARACTERIZADO – TAXAS DE OBRA – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS APÓS O TRANSCURSO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA FIXADO NO CONTRATO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. 1. A situação enfrentada pelos autores não ficou no plano do mero aborrecimento em decorrência de simples inadimplemento contratual, já que o ATRASO injustificado na entrega do imóvel, invariavelmente gerou ansiedade, sentimento de ludibrio e frustração, especialmente por ver atingindo o sonho da aquisição da casa própria, aspectos que, por si só, bastam à caracterização do dano extrapatrimonial. [...]. (TJ/MT - Primeira Câmara de Direito Privado – RAC no 0053069-16.2015.8.11.0041 - Relator: JOÃO FERREIRA FILHO, j. em 09/07/2019, publ. no DJE 15/07/2019)

Ainda nesse sentido, são os seguintes precedentes deste Tribunal: RAC no 0036321-40.2014.8.11.0041; RAC no0038727-97.2015.8.11.0041; RAC no 0037688-36.2013.8.11.0041; RAC no 0014878-28.2017.8.11.0041; etc.

Com isso, sendo evidente a existência de dano indenizável, mister a adequada fixação do
quantum
indenizatório.

Neste particular, consoante precedentes desta C. Câmara,
“além de atentar-se para as circunstâncias fáticas do caso, tais como, a gravidade objetiva do dano, seu efeito lesivo, a natureza e a extensão, as condições sociais e econômicas da vítima e do ofensor, deve o quantum indenizatório pautar-se numa razoabilidade tal que venha dissuadir, de igual e novo atentado, o autor da ofensa, ao mesmo tempo em que não pareça sugerir ao lesado certa conveniência ou vantagem trazida pelo abalo suportado.”
(Ap 128186/2012, Desa. MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, j. em 21/08/2013, publ. no DJE 30/08/2013).

No caso, o valor de R$5.000,00 atende perfeitamente aos princípios da moderação, razoabilidade, equidade e proporcionalidade, sem aviltar ou supervalorizar o dano causado ao autor.

Diante do acolhimento da maioria das pretensões do autor, com a reforma de parte substancial da sentença, com o acolhimento de pretensões absolutamente contrárias às da loteadora ré, resta prejudicada apelação desta.

Além disso, tendo em vista a derrota processual mínima da parte autora, a verba de sucumbência deve ser suportada integralmente pela parte ré, nos termos parágrafo único do art.86 do CPC/15.

Forte nessas razões,
dou provimento ao recurso
do autor para:

(i) determinar que o valor pago pelo autor pelo imóvel seja restituído na integralidade, de forma simples, sem qualquer desconto a título de cláusula penal em favor da loteadora, mantidos, porém, os termos iniciais dos indexadores;

(ii) determinar que o montante restituível seja acrescido de 10% a título de cláusula penal;

(iii) condenar a loteadora ré a pagar ao autor, a título de indenização por danos morais, a importância de R$5.000,00, corrigida monetariamente pelo INPC a partir deste julgamento e acrescida de juros de mora legais, a partir da citação;

(iv) condenar a parte requerida ao pagamento integral da verba de sucumbência.

No mais,
resta prejudicado o apelo
da loteadora requerida.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/09/2020