Tribunal: TJMT
Processo: 0009728-81.2008.8.11.0041
Órgão julgador: CLARICE CLAUDINO DA SILVA
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-06-24
Data de publicação: 2020-06-26

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO - DECADÊNCIA - PREJUDICIAL DE MÉRITO REJEITADA - PRELIMINAR - FALTA DE INTERESSE AGIR - AFASTADA - MÉRITO - NULIDADE DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTES - PROPRIETÁRIO QUE NÃO PARTICIPA DO NEGÓCIO - VENDA REALIZADA PELA EMPRESA INCORPORADORA - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ - TEORIA DA APARÊNCIA - SENTENÇA MODIFICADA - RECURSO PROVIDO.
1- De acordo com o artigo 166, inciso IV, c/c o artigo 169, ambos do Código Civil, o negócio jurídico que não reveste a forma prescrita em lei é nulo, insuscetível de confirmação e não convalesce pelo decurso do tempo. Na hipótese, considerando que a situação versa sobre nulidade absoluta do Contrato de Compra e Venda dos lotes descritos na inicial, não há falar em decadência do direito alegado.
2- Como é cediço, o interesse de agir é condição da ação que pode ser compreendida sob dois enfoques: a necessidade/utilidade do provimento jurisdicional pleiteado e a adequação do procedimento escolhido para se atingir tal fim, ressalvando-se que a análise acerca dessa condição da ação deve ser feita sob uma perspectiva mais abstrata possível, reservando-se qualquer discussão concreta para o mérito. No caso concreto, nota-se que o procedimento escolhido pela Recorrida (Declaração de Nulidade do Negócio Jurídico que originou a venda dos lotes, objeto da lide) afigura-se pertinente, de modo que não há falar em falta de interesse processual.
3- Na hipótese, nota-se que incidem as normas do Código de Defesa do Consumidor, já que se trata de compra e venda de imóvel firmada entre empresa Incorporadora e terceiro de boa-fé.
4- In casu, apesar da Construtora Araújo Coelho S/A não ter autorização expressa para a venda dos lotes, assinou o Contrato de Compra e Venda na qualidade de vendedora/incorporadora da empresa Jockey Club, situação que fez com que o Apelante acreditasse que estava adquirindo os imóveis de forma regular e justifica a aplicação da Teoria da Aparência.
5- Levando, pois, em consideração que o Recorrente é adquirente de boa-fé, e com observância à Teoria da Aparência, o contrato de compra e venda firmado entre o Apelante e a Construtora Araújo Coelho Ltda. não padece de mácula que o torna nulo ou anulável, fato que ampara a modificação da sentença.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0009728-81.2008.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Ato / Negócio Jurídico]
Relator:
Des(a).
CLARICE CLAUDINO DA SILVA

Turma Julgadora:

[DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[JOCKEY CLUB DE MATO GROSSO - CNPJ: 15.037.658/0001-45 (APELADO), LISIANE VALERIA LINHARES - CPF: 887.507.441-00 (ADVOGADO), ALAN VAGNER SCHMIDEL - CPF: 831.002.881-49 (ADVOGADO), WASHINGTON KLAY SANTANA SILVA (APELANTE), MILTON JONES AMORIM VIEIRA - CPF: 021.624.601-65 (ADVOGADO), WINNER-CONSTRUCOES INCORPORACOES E EMPREEMDIMEMTOS IMOBILIARIOS LTDA - CNPJ: 02.968.798/0001-95 (TERCEIRO INTERESSADO), CARLOS ALBERTO BARLEZE ROGGERO - CPF: 864.390.651-49 (TERCEIRO INTERESSADO), CONSTRUTORA ARAUJO COELHO LTDA - CNPJ: 15.036.239/0001-99 (TERCEIRO INTERESSADO), KLEBER JORGE JUNIOR - CPF: 027.931.941-07 (ADVOGADO), JOAO BATISTA BENETI - CPF: 473.459.938-68 (ADVOGADO), DIONISIO NEVES DE SOUZA FILHO - CPF: 327.453.461-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO, POR UNANIMIDADE, TENDO A RELATORA RETIFICADO SEU VOTO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO - DECADÊNCIA - PREJUDICIAL DE MÉRITO REJEITADA - PRELIMINAR - FALTA DE INTERESSE AGIR - AFASTADA - MÉRITO - NULIDADE DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTES - PROPRIETÁRIO QUE NÃO PARTICIPA DO NEGÓCIO - VENDA REALIZADA PELA EMPRESA INCORPORADORA - INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ - TEORIA DA APARÊNCIA - SENTENÇA MODIFICADA -
RECURSO PROVIDO.

1- De acordo com o artigo 166, inciso IV, c/c o artigo 169, ambos do Código Civil, o negócio jurídico que não reveste a forma prescrita em lei é nulo, insuscetível de confirmação e não convalesce pelo decurso do tempo. Na hipótese, considerando que a situação versa sobre nulidade absoluta do Contrato de Compra e Venda dos lotes descritos na inicial, não há falar em decadência do direito alegado.

2- Como é cediço, o interesse de agir é condição da ação que pode ser compreendida sob dois enfoques: a necessidade/utilidade do provimento jurisdicional pleiteado e a adequação do procedimento escolhido para se atingir tal fim, ressalvando-se que a análise acerca dessa condição da ação deve ser feita sob uma perspectiva mais abstrata possível, reservando-se qualquer discussão concreta para o mérito. No caso concreto, nota-se que o procedimento escolhido pela Recorrida (Declaração de Nulidade do Negócio Jurídico que originou a venda dos lotes, objeto da lide) afigura-se pertinente, de modo que não há falar em falta de interesse processual.

3- Na hipótese, nota-se que incidem as normas do Código de Defesa do Consumidor, já que se trata de compra e venda de imóvel firmada entre empresa Incorporadora e terceiro de boa-fé.

4-
In casu
, apesar da Construtora Araújo Coelho S/A não ter autorização expressa para a venda dos lotes, assinou o Contrato de Compra e Venda na qualidade de vendedora/incorporadora da empresa Jockey Club, situação que fez com que o Apelante acreditasse que estava adquirindo os imóveis de forma regular e justifica a aplicação da Teoria da Aparência.

5- Levando, pois, em consideração que o Recorrente é adquirente de boa-fé, e com observância à Teoria da Aparência, o contrato de compra e venda firmado entre o Apelante e a Construtora Araújo Coelho Ltda. não padece de mácula que o torna nulo ou anulável, fato que ampara a modificação da sentença.

R E L A T Ó R I O

RECURSO DE APELAÇÃO N.o 0009728-81.2008.8.11.0041

RELATÓRIO

EXMA. SR.a DES.a CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
Washington Klay Santana Silva
,
objetivando a reforma da sentença proferida pelo Juízo da 3.a Vara Cível da Comarca de Cuiabá-MT que, nos autos da Ação Declaratória de Inexistência de Negócio Jurídico ajuizada pela
Jockey Clube de Mato Grosso
, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial e reconheceu a nulidade do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda dos Lotes n.os 15 e 16, da Quadra 01, do Loteamento Jardim Jockey Club, entabulado entre os Requeridos Construtora Araújo Coelho e Washington Klay Santana Silva e julgou improcedente o pedido em relação à empresa
Winner Construções, Incorporações e Empreendimentos Ltda.

Ainda condenou Construtora Araújo Coelho e Washington Klay Santana Silva, ao pagamento de 70% (setenta por cento) das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze) do valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §§ 1.o e 2.o, do CPC e a Autora ao pagamento de 30% (trinta por cento) do ônus sucumbencial ao patrono da empresa
Winner Construções, Incorporações e Empreendimentos Ltda
.

Consta dos autos que a empresa
Jockey Club de Mato Grosso
ajuizou Ação Declaratória de Inexistência de Negócio Jurídico em face de
Winner Construções, Incorporações e Empreendimentos Ltda., Construtora Araújo Coelho
e
Washington Klay Santana Silva
e alegou ser legítima proprietária do loteamento denominado Jardim Jockey Club, matriculado sob o n.o 58.098, no 5.o Serviço Notarial e Registro de Imóveis da 2.a Circunscrição Imobiliária de Cuiabá-MT.

O Autor/Apelado asseverou em sua peça de ingresso que firmou com a Construtora Araújo Coelho Ltda., Contrato de Incorporação, Infraestrutura e Comercialização do referido loteamento, o qual foi rescindido em 05/07/2001, diante do descumprimento das cláusulas contratuais, de modo que em dezembro de 2001, contratou os serviços de gestão da empresa Winner Construções, Incorporações e Empreendimentos Ltda.

Aduziu que, em março de 2008, foi procurado pelo Sr. Washington Klay Santana Silva, ocasião em que foi informado que este tinha pactuado Contrato de Compra e Venda com a Construtora Araújo Coelho Ltda. em relação aos lotes 15 e 16 da Quadra 01, do referido loteamento, que foi quitado por meio de prestação de serviços.

Asseverou que o representante legal da empresa Winner Construções foi testemunha do negócio, o que indica o conluio entre as empresas para forjar a venda dos lotes, a fim de lesar o patrimônio da empresa Autora.

Afirmou que o negócio é nulo, uma vez que a Construtora Araújo Coelho Ltda. além de não ter poderes, alienou imóveis que não lhe pertencem, situação que deu azo à vertente demanda.

Citados, os Requeridos apresentaram defesa e rebateram as teses da inicial.

O Requerido
Washington Klay Santana Silva
, sustentou que adquiriu os lotes de boa-fé, e que a Construtora Araújo Coelho atuou na qualidade de mandatária da empresa Autora, de modo que requereu a total improcedência dos pedidos.

Por sua vez, a empresa Requerida
Construtora Araújo Coelho Ltda.
, afirmou que o contrato firmado com a empresa Requerente previa a autorização para administração das obras, bem como a venda dos lotes, dentre outras obrigações.

Sustentou que a cláusula quarta do contrato estabelecia que na venda de 3 (três) lotes, 2 (dois) seriam da Requerida e que poderiam ser comercializados imediatamente, de modo que não há falar em nulidade do negócio jurídico.

Já a empresa
Winner Construções, Incorporações e Empreendimentos Ltda.
foi citada por edital, ocasião em que foi nomeado curador especial, que apresentou defesa e suscitou preliminar de ilegitimidade passiva e prejudicial de mérito de decadência. No mérito, argumentou por negativa geral e pugnou pela improcedência dos pedidos.

Foi proferido despacho saneador, momento em que o Julgador monocrático rejeitou as preliminares suscitadas, bem como designou audiência de instrução e julgamento.

Após a instrução processual, o Juiz singular julgou parcialmente procedentes os pedidos, o que deu azo ao Apelo.

Inconformado, o Apelante suscita prejudicial de mérito, ao argumento de que no caso operou-se a decadência. Aduz que é aplicável a regra do artigo 178, do CC, a qual prevê o prazo de 4 (quatro) anos para pleitear a anulação do negócio jurídico e tendo em vista que o contrato foi firmado em 2001, o direito do Autor foi atingido pelo prazo decadencial, eis que a lide foi ajuizada em 2008.

Sustenta, ainda preliminarmente, falta de interesse de agir, uma vez que não foi demonstrado o binômio necessidade x possibilidade, já que o direito do Autor/Apelado foi alcançando pelo prazo decadencial.

No mérito, aduz que é terceiro adquirente de boa-fé, de modo que não pode ser prejudicado.

Assevera que comprou os lotes da empresa Apelada Construtora Araújo Coelho Ltda., a qual comprovou ser proprietária dos imóveis, conforme consta na cláusula quarta do Contrato celebrado entre as empresas parceiras no empreendimento (Winner Construções Incorporações e Empreendimentos Ltda e Construtora Araújo Coelho Ltda.).

Reforça que na época da compra dos lotes (março/2001), não havia qualquer restrição ou irregularidade sobre estes, de modo que o negócio é válido, não havendo que falar em nulidade.

Insurge-se, ainda, quanto à condenação dos honorários advocatícios, bem como requer a suspensão da exigibilidade, eis que beneficiário da gratuidade da justiça.

Por fim, requereu o provimento do Apelo em todos os seus termos.

A Recorrida Jockey Club de Mato Grosso apresentou contraminuta no ID. 30356986.

A Apelada Construtora Araújo Coelho Ltda., mesmo intimada (ID. 35509991), deixou transcorrer
in albis
o prazo para apresentar contrarrazões, consoante certidão lançada no ID. 42230995.

É o relatório.

Cuiabá,
26
de maio de 2020.

Des.a Clarice Claudino da Silva

Relatora

V O T O R E L A T O R

VOTO- PREJUDICIAL DE MÉRITO- DECADÊNCIA

EXMA. SR.a DES.a CLARICE CLAUDINO DA SILVA (RELATORA)

Egrégia Câmara:

O Recorrente sustenta a decadência do direito alegado pela Autora/Apelada.

Afirma que o prazo decadencial para pleitear a nulidade do negócio jurídico é de 4 (quatro) anos, nos termos do artigo 178, inciso II, do Código Civil.

Assim, considerando que o negócio foi celebrado em março/2001, alega ser imperioso o reconhecimento da decadência do direito pleiteado, eis que a Ação foi proposta em no ano de 2008.

Em que pese à ilação, a prejudicial não prospera.

Com efeito, sobreleva notar que
,
de acordo com o artigo 166, inciso IV, c/c o artigo 169, ambos do Código Civil, o negócio jurídico que não reveste a forma prescrita em lei é nulo, insuscetível de confirmação e não convalesce pelo decurso do tempo.

Nessa perspectiva, oportuno trazer à colação os ensinamentos de Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery,
in verbis
:

Natureza do ato nulo. O reconhecimento da nulidade é matéria de ordem pública, não estando sujeito à prescrição, decadência ou preclusão.
(
in
Código Civil Comentado, Revista dos Tribunais, 12a Ed. fl. 615).

Na hipótese, considerando que a situação versa sobre nulidade absoluta do Contrato de Compra e Venda dos lotes descritos na inicial, não há falar em decadência do direito alegado.

Neste sentido é a jurisprudência:

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE, POR SIMULAÇÃO. ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO/DECADÊNCIA. REJEIÇÃO. ADEQUAÇÃO. A decisão agravada rejeitou pretensão do agravante, de reconhecimento de prescrição e/ou decadência. A decisão não comporta reparo, porque a ação principal é declaratória de nulidade de negócio jurídico
, mediante alegação de simulação. A simulação é vicio de nulidade absoluta. E a nulidade absoluta não convalida jamais. Por isso, não há falar ou cogitar na possibilidade de que se opere decadência (e muito menos prescrição) do direito de deduzir em juízo a pretensão de ver reconhecido o referido vício. NEGARAM PROVIMENTO.(Agravo de Instrumento, No 70082984345, Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Rui Portanova, Julgado em: 16-12-2019).

Pelo exposto, sem maiores delongas,
rejeito a prejudicial
aventada.

É como voto.

PRELIMINAR – FALTA DE INTERESSE DE AGIR

O Apelante suscita falta de interesse de agir,
uma vez que não ficou demonstrado o binômio utilidade x necessidade,
eis que o direito da empresa Autora/Apelada foi atingido pelo prazo decadencial.

Necessário frisar, que o interesse de agir é condição da ação que pode ser compreendida sob dois enfoques: a necessidade/utilidade do provimento jurisdicional pleiteado e a adequação do procedimento escolhido para se atingir tal fim, ressalvando-se que a análise acerca dessa condição da ação deve ser feita sob uma perspectiva mais abstrata possível, reservando-se qualquer discussão concreta para o mérito.

A este respeito, Nelson Nery Junior e Rosa Maria Andrade Nery asseveram que “
o interesse processual se consubstancia na necessidade de ou autor vir a juízo e na utilidade que o provimento jurisdicional poderá lhe proporcionar
.” (NERY JUNIOR, Nelson e Rosa Maria Andrade Nery. Código de processo civil comentado e legislação processual civil extravagante; 10a Ed. P. 167)

Nessa linha de raciocínio, afigura-se indiscutível, no caso vertente, a necessidade da empresa Autora/Apelada vir a juízo para pleitear seja-lhe assegurada a proteção jurisdicional em face de uma conduta do Apelante que, pelo menos no plano abstrato, está em colisão com seu interesse.

Logo, nota-se que o procedimento escolhido para tanto – Declaração de Nulidade do Negócio Jurídico que originou a venda dos lotes, objeto da lide -
afigura-se pertinente para que, eventualmente, possa ser assegurada a tutela pleiteada pela Recorrida.

Dessa forma, os argumentos despendidos pelo Apelante para pugnar pela extinção do processo sem resolução do mérito por falta de interesse de agir não prosperam, eis que se Apelada se sentiu lesada pela venda dos imóveis, os quais afirma que são de sua propriedade, de modo que não há dúvida que emerge daí o seu interesse
.

Diante do exposto,
rejeito
a preliminar.

- MÉRITO

Solicitei os autos para o reexame da matéria, após a 1.a Vogal, ter proferido voto divergente.

Com efeito, inobstante as fundamentações lançadas na sessão de julgamento anterior, revejo o meu posicionamento, pelas seguintes razões abaixo transcritas.

No caso concreto, nota-se que se aplicam as regras do Código de Defesa do Consumidor, já que se trata de compra e venda de imóvel firmada entre empresa Incorporadora e terceiro de boa-fé.

Logo, as cláusulas contratuais devem ser interpretadas de forma mais benéfica ao consumidor, conforme orienta o artigo 47 do CDC.

Como já relatado, a situação dos autos se circunscreve à validade, ou não, de negócio jurídico celebrado entre a empresa Construtora Araújo Coelho Ltda. e o Apelante Washington Klay Santana Silva, que originou na venda dos lotes n.os 15 e 16, da Quadra 01, do Loteamento de propriedade da Apelada Jockey Club de Mato Grosso.

A Autora/Apelada assevera que o Contrato de Compra e Venda firmado entre a Construtora Araújo Coelho Ltda. e Washington Klay Santana Silva é nulo, eis que a construtora não detinha poderes para efetuar a venda na qualidade de proprietária.

Aduz, ainda, que as empresas Requeridas e o Apelante agiram em conluio, pois negociaram bens que não lhe pertencem.

Por sua vez, o Apelante sustenta que é adquirente de boa-fé, razão pela qual, não pode ser prejudicado
.

Assevera que comprou os lotes da empresa Apelada Construtora Araújo Coelho Ltda., a qual comprovou ser proprietária dos imóveis, conforme consta na cláusula quarta do Contrato firmado entre as empresas parceiras no empreendimento (Winner Construções Incorporações e Empreendimentos Ltda e Construtora Araújo Coelho Ltda.).

Na hipótese, observa-se que o Apelante adquiriu os lotes n.os 15 e 16, do Loteamento Jockey Club de Mato Grosso, em 21/03/2001, por meio de Contrato de Compra e Venda (ID. 30355961) firmado com a Construtora Araújo Coelho Ltda., na qualidade de incorporadora.

O Apelante afirma que a Construtora comprovou ser proprietária dos referidos imóveis, por meio das cláusulas quarta e sexta pactuadas no Contrato firmado entre a Apelada Jockey Club de Mato Grosso e a Construtora Araújo Coelho, nas quais foram estabelecidas que a Construtora teria direito a proporção de 2 (dois) lotes, a cada venda de 3 (três).

Do exame das cláusulas estabelecidas

no Contrato de Gestão (ID. 3035591) firmado entre a empresa Jockey Club de Mato Grosso e a Construtora Araújo Coelho, nota-se que as partes pactuaram

sobre a disposição e venda dos lotes no seguinte sentido:

(...)

CLÁUSULA QUARTA – Dos encargos

Para viabilização do empreendimento imobiliário assim convencionado a Contratante e a Contratada estabelecem, por mutuo e de comum acordo de suas vontades, os encargos que ficam desde ja atribuídos a cada uma delas, de forma a consolidar o Loteamento de terreno urbano ora empreendido na propriedade, proporcional, sendo que a Contratante concorre com o imóvel de sua propriedade exclusiva, e, a Contratada, concorre com a efetiva implantação do Loteamento, de forma a resultar, pela consolidação do empreendimento em forma de lotes, na proporção de a cada O3(três) lotes, O2 (dois) serão da Construtora Araujo Coelho Ltda. e 01 (um) do Jockey Club, os quais poderão ser imediatamente comercializados, sendo que o produto destas vendas, relativo a parte que cabe ao Jockey Club, será revertido em obras da Construção da Sede do mesmo, em uma área a ser oportunamente definida, tudo de acordo com projetos e memoriais descritivos devidamente aprovados pela Diretoria e farão parte deste contrato, sendo que os valores destas obras bem corno seu cronograma de execução e desembolso, serão discutidos entre as partes interessadas, dentro de preços de mercado, planilhados e aprovados por ambas as partes.

(...)

CLÁUSULA SEXTA - Dos Honorários

Em razão dos encargos assumidos, consignados na, Cláusula Quarta, letra “A”, itens“1 a 16”, deste instrumento, e, com a ‘execução, a seu custo, de todas as providências necessárias, até a efetiva regularização do loteamento, consolidada com o seu respectivo registro e arquivamento do processo no Cartório de Registro de Imóveis desta Comarca, fica estabelecido que apos aprovado o loteamento, os lotes a serem comercializados serão divididos por proporção de cada 03 (três) lotes, 02(dois) serão da Construtora Araujo Coelho Ltda. e 01 (um) do Jockey Club, os quais poderão ser imediatamente comercializados, sendo que o produto destas vendas, relativo a parte que cabe ao Jockey Club, será revertido em obras da Construção da Sede do mesmo, em uma área a ser oportunamente definida, tudo de acordo com projetos e memoriais descritivos devidamente aprovados pela Diretoria e farão parte deste contrato, sendo que os valores destas obras bem como seu cronograma de execução ao desembolso, serão discutidos entre as ‘partes interessadas, dentro de preços de mercado, planilhados e aprovados por ambas as partes.

Necessário frisar, que o Contrato de Gestão pactuado entre a Jockey Club de Mato Grosso e a Construtora Araújo Coelho foi rescindido em
05 de julho de 2001
, ou seja, após a aquisição dos imóveis pelo Recorrente.

Dessa forma, conclui-se que quando o Apelante adquiriu os lotes, a Construtora Araújo Coelho ainda era vinculada a empresa Jockey Club Mato Grosso.

Nessa toada, apesar da Construtora Araújo Coelho S/A não ter autorização expressa para a venda dos lotes, observa-se que esta assinou o Contrato de Compra e Venda na qualidade de vendedora e incorporadora da empresa Jockey Club, situação que fez com que o Apelante acreditasse que estava adquirindo os imóveis de forma regular.

Assim, não há dúvida que ao caso incide a Teoria da Aparência, uma vez que o Recorrente comprou os terrenos com a certeza de que a tanto a Construtora como a Jockey Club de Mato Grosso eram proprietárias do imóvel, o que evidencia que é adquirente de boa-fé.

Vale ressaltar, que pela Teoria da Aparência reputa-se válida a relação jurídica praticada por alguém que aparentemente possui os atributos necessários para celebrar o negócio jurídico com terceiro, sem, contudo o possuí-lo, a fim de proteger o terceiro de boa-fé e a condução habitual dos negócios jurídicos.

A propósito do tema, Antônio Carlos Amaral Leão e Gérson Ferreira do Rego, salientam no artigo “A Aplicabilidade da Teoria da Aparência nos Negócios Jurídicos”,
in verbis
:

“
O princípio da proteção à boa-fé de terceiros e a necessidade de imprimir maior segurança às relações jurídicas justificam a teoria da aparência. [...] Ela erige à condição de verdade aquilo que é apenas aparente e distorce, desse modo, a solução legal, porque, mudando os fatos sobre que a lei deva incidir, indiretamente está negando o teor do mandamento legal, se considerada a realidade. [...] Na vida dos negócios não se pode imputar ao contratante a obrigação de reclamar a prova da qualidade da pessoa com a qual contrata. [...] Firmamos documentos sem conjecturar quanto à real representatividade do outro envolvido. Estamos habituados a efetuar pagamentos a representantes de credores, advogados e mandatários, não nos preocupando em examinar ou solicitar a autorização para receber. Em resumo, a vida nos coloca diante de eventos cotidianos, em que a necessidade determina a crença naquilo que os outros representam. Criar-se-ia um estado de coisas caótico, de verdadeiro tumulto, se a cada passo reclamarmos a qualidade da pessoa com a qual nos relacionamos. (in: RT 618/30-33)

Portanto, as alegações da Autora/Apelada quanto à nulidade do negócio (diante da rescisão do contrato com a Construtora, bem como que está não tinha poderes para dispor dos imóveis para venda) não se sustentam, pois o Recorrente como consumidor não tinha conhecimento acerca das questões internas entre as empresas (Construtora/Incorporadora/empresa proprietária do loteamento), de modo que não pode ser responsabilizado pelo ato destas, já que adquiriu os lotes de boa-fé.

Neste sentido colaciono os seguintes julgados:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO CUMULADA COM PEDIDO REIVINDICATÓRIO. PRELIMINARES CONTRARRECURSAIS DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE E PRECLUSÃO DE JUNTADA DE DOCUMENTOS. REJEITADAS. MÉRITO. NEGÓCIO JURÍDICO DE CESSÃO DE QUOTAS DA EMPRESA AUTORA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE OS SÓCIOS RETIRANTES. ANULAÇÃO. TERCEIROS DE BOA-FÉ
. CONSERVAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. TEORIA DA APARÊNCIA. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. (...) Impossibilidade de anular o negócio jurídico com retorno das partes ao status quo ante, em razão da existência de terceiros adquirentes de boa-fé. Adoção do princípio da conservação dos negócios jurídicos e da teoria da aparência, devendo o prejuízo da parte autora ser convertido em perdas e danos. - Necessidade de liquidação da sentença no que tange às perdas e danos, pois ausente prova concreta a respeito do valor do imóvel objeto da lide. - Ônus sucumbenciais redistribuídos em razão do resultado do julgamento. PRELIMINARES CONTRARRECURSAIS REJEITADAS. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. UNÂNIME.(Apelação Cível, No 70081300147, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Julgado em: 28-05-2020).

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE ANULAÇÃO DE COMPRA E VENDA - PRELIMINAR CERCEIO DEFESA - REJEITADA - PROCURADOR REPRESENTANDO ESPOLIO - INCAPACIDADE DO INVENTARIANTE POSTERIOR À ALIENAÇÃO DO BEM - AUTORIZAÇÃO JUDICIAL PARA VENDA DO BEM - ADQUIRENTES DE BOA-FÉ. VALIDADE DO ATO.
(....) Consoante teoria da aparência, os atos praticados por pessoas que, aparentemente, estão autorizadas a implementá-los, em razão do contexto, de negócios pregressos ou de posturas que legitimamente induzem a essa presunção, são válidos, pois se tratam de atos praticados com lastro na confiança, em observância a boa-fé objetiva, substrato estruturante de todo o ordenamento jurídico, indispensável para a segurança e estabilidade das relações jurídicas. (...). (TJMG - Apelação Cível 1.0223.14.021127-5/001, Relator(a): Des.(a) Amauri Pinto Ferreira , 17a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/01/2019, publicação da súmula em 05/02/2019).

(...) 2. Teoria da aparência. Deve-se dar guarida aos interesses de terceiros de boa-fé, que acabam enganados por uma exteriorização que se apresenta como real, mas que, na realidade, não é verídica. (...) (Recurso Cível, No 71006642987, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Elaine Maria Canto da Fonseca, Julgado em: 22-11-2017).

Levando, pois, em consideração que o Recorrente é adquirente de boa-fé, e com observância à Teoria da Aparência, o contrato de compra e venda firmado entre o Apelante e a Construtora Araújo Coelho Ltda. não padece de mácula que o torna nulo ou anulável, fato que justifica a reforma da sentença.

Ademais, como bem pontuado pelos eminentes pares, qualquer desavença entre a Apelada Jockey Club Mato Grosso e a Construtora Araújo Coelho Ltda., deve ser resolvida por meio de ação própria.

Diante do exposto, revejo meu posicionamento e
dou provimento
ao Recurso. Em conseqüência,
julgo improcedente
o pedido formulado na inicial. Condeno a Autora/Apelada Jockey Club de Mato Grosso, ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da causa, já levando em consideração este Recurso, nos termos do artigo 85, §§ 1.o e 2.o, do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/06/2020