Tribunal: TJMT
Processo: 1003055-60.2017.8.11.0002
Órgão julgador: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-06-25
Data de publicação: 2020-06-25

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003055-60.2017.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (APELANTE), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), DANIELA CRISTINA VAZ PATINI - CPF: 918.859.651-68 (ADVOGADO), TIAGO DIAS DA SILVA - CPF: 001.931.611-92 (APELADO), GASTAO DE MATOS JUNIOR - CPF: 688.181.141-15 (ADVOGADO), SAVIO DANILO LOPES LEITE - CPF: 998.061.181-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO EM PARTE. DECISÃO UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – REJEITADA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO - NULIDADE DE CLÁUSULA RECONHECIDA - INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR – ATRASO NA ENTREGA – PRAZO EXCESSIVO - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – COBRANÇA APÓS O TÉRMINO DO PRAZO PREVISTO NO CONTRATO PARA A FASE DE CONSTRUÇÃO - RESTITUIÇÃO AO CONSUMIDOR – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – VALOR RAZOÁVEL E PROPORCIONAL - TERMO INICIAL DOS JUROS – A PARTIR DA CITAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não há que se falar em ilegitimidade passiva e inclusão no feito da Caixa Econômica Federal, tendo em vista que a mesma está diretamente ligada à sua atuação no âmbito do Sistema Financeiro Habitacional – SFH, não havendo que se falar incompetência da Justiça Comum Estadual já que sua atuação se limitou apenas em assumir os encargos do financiamento realizado pelo comprador, e não os riscos do empreendimento imobiliário em si.

É nula a cláusula que condiciona o prazo de entrega de obra à assinatura do contrato de financiamento, uma vez que atenta contra o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear todos os contratos, colocando o consumidor em posição de desequilíbrio, no que se refere às obrigações assumidas pelas partes.

É legítima a cobrança da taxa de evolução de obra, desde que seja realizada na fase de construção do imóvel e, após o prazo estipulado, a cobrança deste encargo é indevida, mostrando-se devida a sua restituição.

“(...) Inocorrência de abalo moral indenizável pelo atraso de alguns meses na conclusão da obra, em razão das circunstâncias do caso concreto. (...)”
(
ex vi
– Recurso Repetitivo - REsp 1551968/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Apelação Cível interposta por
MRV Engenharia e Participações S/A
,

em face da sentença proferida nos autos da Ação de Indenização por Perdas e Danos, ajuizada por
Tiago Dias da Silva
, em que o juízo
a quo
julgou parcialmente procedente a ação, condenando a apelante ao pagamento/ressarcimento dos juros de obra cobrados do autor no período de 25.08.2012 até o último valor cobrado, de forma simples, cujo montante deverá ser liquidado mediante meros cálculos e, ainda, à indenização por danos morais, fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Em razão do princípio da sucumbência, arbitrou o ganho de causa em favor do apelado em 40% e em favor da apelante em 60%, norteando o pagamento das custas processuais, bem como, honorários advocatícios, esses fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC, com a ressalva do art. 98, § 3o, do CPC, com relação ao apelado.

A apelante,

em suas razões recursais, sustenta, em síntese, a sua ilegitimidade passiva quanto ao pedido de restituição dos valores pagos à título de taxa de evolução de obra e a necessidade de oficiar a Caixa Econômica Federal, sendo incompetente, portanto, a justiça estadual quanto à restituição de tais valores.

Aduz, também, a legalidade dos juros de obra
e a validade da cláusula de tolerância de 180 dias prevista nos contratos de compra e venda de imóvel, de modo que o termo final para entrega do empreendimento dar-se-ia em 24.02.2014.

Sustenta, ainda, a ausência de comprovação dos requisitos ensejadores do dano moral, e, alternativamente, que o valor arbitrado mostra-se exorbitante e comporta minoração, assim como, que o termo inicial de incidência dos juros se dê a partir da citação, pugnando, assim, pelo provimento do recurso e a reforma da sentença.

Ausente contrarrazões (Id 44862952).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR) – ILEGITIMIDADE PASSIVA E INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

A apelante, em suas razões recursais, sustenta, preliminarmente, a sua ilegitimidade
passiva quanto ao pedido de restituição dos valores pagos à título de taxa de evolução de obra e a necessidade de oficiar a Caixa Econômica Federal, sendo incompetente, portanto, a justiça estadual quanto à restituição de tais valores.

Sem razão a apelante.

Isso porque, a Caixa Econômica Federal, na condição de agente financeiro, se limitou a assumir os encargos de financiamento realizado pelo comprador, e não os riscos do empreendimento imobiliário em si.

A propósito:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CIVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS –
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL VINCULADO AO "MINHA CASA MINHA VIDA" – PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO – REJEITADA
– ERRO MATERIAL NA SENTENÇA CONSTATADO – ATRASO INJUSTIFICADO DA CONSTRUTORA – PRORROGAÇÃO DO PRAZO PELO AGENTE FINANCEIRO E CASO FORTUITO NÃO COMPROVADOS – LUCROS CESSANTES DEVIDOS – DANO MORAL – INEXISTÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA PARA SANAR O ERRO MATERIAL – RECURSO DA EMPRESA PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DO CONSUMIDOR DESPROVIDO.
1-
O exame da legitimidade passiva da CEF está relacionado ao tipo de atuação da empresa pública no âmbito do Sistema Financeiro Habitacional. Na hipótese, não merece acolhimento a preliminar de incompetência da Justiça Comum Estadual porque a Caixa Econômica Federal se limitou a assumir os encargos do financiamento realizado pela compradora, e não os riscos do empreendimento imobiliário em si.

2- Constatado erro material na sentença, deve ser sanado o equívoco. Na hipótese, a data de 18/12/2012 como termo final para a conclusão da obra está equivocada. Ao se considerar o lapso de 15 (quinze) meses a partir de 13/06/2012 (data do registro do contrato), tem-se que o termo final para a conclusão da obra a data 18/09/2013. 3- Diante da ausência de provas de que o agente financeiro autorizou a prorrogação do prazo para a entrega da obra ou de outras excludentes alegadas pela Construtora, deve ser mantido o dever de indenizar, já que o imóvel foi entregue bem depois de escoado o prazo contratado. 3- O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que cabem lucros cessantes sobre o valor atualizado do contrato pelo período do compreendido entre o escoamento do prazo para a conclusão da obra e a entrega das chaves. Sentença mantida. 4- O STJ “tem firmado o posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais, salvo se as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão extrapatrimonial”. Na hipótese, tendo em vista que o pleito indenizatório formulado pelo consumidor Apelante tem como base tão-somente a demora do cumprimento obrigacional pela empresa Recorrida, sem menção ou demonstração de qualquer fato extraordinário que tenha ofendido o direito à personalidade, honra e/ou dignidade, deve ser mantida a sentença singular que indeferiu o pedido de indenização por danos morais.”
(RAC 0030427-49.2015.8.11.0041 DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 23/01/2019, Publicado no DJE 29/01/2019) (destaquei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA DA CONSTRUTORA –
PRELIMINAR – LITISCONSÓRCIO PASSIVO – CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – INEXISTÊNCIA
– DANO MATERIAL (ALUGUEL) E MORAL – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – POSSIBILIDADE DE REVISÃO DAS ASTREINTES EM QUALQUER TEMPO E GRAU DE JURISDIÇÃO – NECESSIDADE DE AVALIAÇÃO DE CADA CASO PROCESSUAL – COMPROVAÇÃO DA APLICAÇÃO DA MULTA E DO DESCUMPRIMENTO DA LIMINAR – MANUTENÇÃO DO VALOR FIXADO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS MAJORADOS – INTELIGÊNCIA DO §11 DO ART. 85 DO CPC– RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
A Caixa Econômica Federal não tem legitimidade passiva para responder, por indenização decorrente da demora na entrega de imóvel em construção, eis que o ilícito (atraso da entrega do empreendimento) decorreu única e exclusivamente por culpa da construtora.
A frustração, decepção e insegurança em razão do recebimento de imóvel muito além do prazo estipulado (nove meses), como acreditavam os compradores, configura dano moral passível de indenização. O STJ decidiu que, em casos de atraso na entrega do imóvel por fato atribuível à construtora, o promitente comprador poderá pleitear indenização correspondente aos prejuízos materiais pela não fruição do imóvel durante o período da mora. Para a efetiva prestação jurisdicional, pode ser fixado prazo para cumprimento da obrigação e, no descumprimento, a fixação de multa compatível com a situação.”
(RAC 0021030-34.2013.8.11.0041 – DES. DIRCEU DOS SANTOS, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 12/12/2018, Publicado no DJE 19/12/2018) (destaquei)

Com efeito, considerando que a responsabilidade da Caixa Econômica Federal se limita tão somente às questões inerentes ao contrato de financiamento para aquisição do imóvel, resta evidenciada a sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da ação, não havendo que se falar em incompetência deste Sodalício para julgar a demanda.

Com essas considerações,
rejeito
a preliminar arguida.

É como voto.

VOTO

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Compulsando os autos, verifica-se que o apelado propôs
Ação de Indenização por Perdas e Danos, em desfavor da apelante, sustentando, em síntese, que em 05/12/2011, adquiriu um imóvel da apelante (apartamento n.o 310, Torre B, localizado no Residencial Parque Chapada dos Guimarães, Bairro Alameda, em Várzea Grande) e que o contrato previu correções até a data da emissão do habite-se.

Sustentou, ainda, que o contrato não tinha prazo para entrega, dando margem à apelante manipular a entrega, que ocorreu depois de 33 (trinta e três) meses da assinatura do contrato de empréstimo, o que lhe causou diversos transtornos.

Nesse período, aduziu ter pago valores a título de taxa de obra, mesmo que entenda indevida, além do medo de perder os valores pagos por seu primeiro imóvel.

O magistrado
a quo
por sua vez, julgou parcialmente procedente a ação, condenando a apelante ao pagamento/ressarcimento dos juros de obra cobrados do autor no período de 25.08.2012 até o último valor cobrado, de forma simples, cujo montante deverá ser liquidado mediante meros cálculos e, ainda, à indenização por danos morais, fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Pois bem.

É incontroverso nos autos que as partes celebraram contrato de compra e venda, objetivando obter bem imóvel para entrega futura de unidade autônoma (
apartamento n.o 310, Torre B, localizado no Residencial Parque Chapada dos Guimarães, Bairro Alameda, em Várzea Grande
), no qual foi previsto a conclusão do empreendimento para depois de 33 (trinta e três) meses (Id 44861063 - Pág. 2).

No ponto, com relação à data prevista para entrega da obra, agiu com acerto o magistrado
a quo
em sua escorreita sentença, ao entender que o prazo de conclusão de 33 (trinta e três) meses após a assinatura do contrato de financiamento é abusivo e, para sanar eventual atraso para entrega de empreendimentos adquiridos na planta, constata-se que a jurisprudência tem entendido ser legítima a incidência do prazo de tolerância.

Assim, destacou o magistrado,
que ao assinar o contrato de financiamento e previsão de nova data para entrega – não raras as vezes para 02 (dois) ou até 03 (três) anos depois – frustra em muito o sonho da casa própria, além de alterar substancial e unilateralmente o próprio contrato de compra e venda, atingindo o consumidor com grande golpe, que por certo vê seus planos de mudar-se postergados por vários meses
. Na hipótese, por quase 03 (três) anos após a assinatura do instrumento de venda e compra.

A jurisprudência deste Sodalício, em situação semelhante, reconheceu a nulidade da cláusula que condiciona a entrega do imóvel apenas depois de assinado o contrato de financiamento – em detrimento à previsão do próprio instrumento de compra e venda –, senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANO PATRIMONIAL E EXTRAPATRIMONIAL – AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL – EXISTÊNCIA DE VÁRIOS PRAZOS PARA ENTREGA DO IMÓVEL –
VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO - NULIDADE DE CLÁUSULA RECONHECIDA - PREVALECE A INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR
- ATRASO NA ENTREGA DO RESIDENCIAL – FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DANO MORAL CARACTERIZADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO PROPORCIONAL E RAZOÁVEL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1. A falha na prestação do serviço resta caracterizada quando, apesar do autor ter adimplido com suas obrigações, a construtora não entrega as chaves do imóvel no período estipulado no contrato.

2.
É nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento, porque o respectivo dispositivo contratual atenta contra o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear todos os contratos, colocando o consumidor em posição de desequilíbrio, no que se refere às obrigações assumidas pelas partes.
Trata-se, portanto, de estipulação nitidamente abusiva, nos termos do artigo 51, incisos I e IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois, além de atenuar a responsabilidade do fornecedor, deixa o consumidor em desvantagem exagerada, o que é inadmissível.

3. Em consonância com o Código de Defesa do Consumidor, as cláusulas previstas no contrato de adesão devem ser interpretadas de modo mais favorável ao consumidor, evitando, assim, a onerosidade excessiva da parte mais vulnerável da avença.

4. Os danos morais são cabíveis quando os fatos ultrapassam o mero aborrecimento e/ou transtorno diário do consumidor e atingem a esfera íntima da vítima, principalmente os seus direitos de personalidade. O quantum da indenização por danos morais deve ser fixado com observância dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como das circunstâncias da causa, em especial o tempo de atraso do empreendimento e as frustrações passadas pela parte autora.”

(Ac 23462-12.2014.8.11.0002,4a Câmara de Direito Privado do TJMT. Rel.a Des.a Serly Marcondes Alves, j. 05.12.2018) (destaquei)

Com efeito, é nula a cláusula que condiciona o prazo de entrega de obra à assinatura do contrato de financiamento, uma vez que atenta contra o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear todos os contratos, colocando o consumidor em posição de desequilíbrio, no que se refere às obrigações assumidas pelas partes.

Assim, uma vez que não há data específica para a entrega do empreendimento adquirido pelo apelado, entendo pela fixação do prazo de entrega a partir da assinatura do contrato de financiamento, 24.05.2012, sobre o qual devem aplicar-se os 180 (cento e oitenta) dias de tolerância, tornando a data de entrega em 24.08.2012.

Desse modo, tendo sido o apartamento entregue quase 03 (três) anos depois, constata-se a ocorrência de considerável atraso na entrega, o que evidencia a má-prestação de serviço e sua culpa pela demora.

Outrossim, é sabido que nos contratos de financiamento de imóveis adquiridos ainda na planta, é cobrada a chamada taxa de evolução de obra, também conhecida como juros de obra, que corresponde, por sua vez, aos juros cobrados pela instituição financeira junto à construtora pelo financiamento da construção, e que são repassados aos mutuários/adquirentes.

Desse modo, nessa espécie de contrato existem duas fases distintas: a fase de construção, onde a movimentação dos créditos das parcelas e o pagamento das taxas, encargos, juros e atualização monetária é movimentada por conta aberta para este fim, e a fase de amortização, iniciada com o término do cronograma de obras, passando a ser devido o pagamento de prestação mensal, com amortização do saldo devedor.

Com efeito, a cobrança desta taxa é legítima desde que seja realizada na fase de construção do imóvel, período que é estabelecido contratualmente. Após o prazo estipulado, a cobrança deste encargo é indevida e ilegal, uma vez que deve ser iniciada a fase de amortização.

Na hipótese dos autos, resta incontroverso que a referida taxa de evolução de obra foi cobrada após o prazo para o término da fase de construção, já acrescido aos cento e oitenta dias para a entrega das chaves conferidos à construtora por força de contrato.

Em outras palavras, os juros de obra, no período de normalidade são devidos pelo comprador, pois representam a remuneração do capital imposta pela instituição financeira aos adquirentes do imóvel quando ele se encontra em fase de edificação até a expedição do habite-se, e não são descontados do saldo devedor.

Nesse período de construção, o Banco repassa à construtora o montante financiado pelo comprador e cobra dele os juros. Somente com a entrega do habite-se é que o adquirente passará a pagar o empréstimo, amortizando, então, a dívida.

Logo, a construtora vendedora, ora apelante, só pode ser responsabilizada por ele quando se torna inadimplente, o que aconteceu na hipótese dos autos.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE REPETIÇÃO DO INDÉBITO. LEGITIMIDADE PASSIVA. JUROS SOBRE O SALDO DEVEDOR.

A legitimidade de parte é uma das condições da ação e em regra é daqueles que integram a relação jurídica de direito material. – Circunstância dos autos em que se impõe manter a legitimidade da parte demandada à devolução dos juros de obra ante o atraso injustificado.

CONTRATO ENTRE PARTICULARES. COMPETÊNCIA. JUSTIÇA ESTADUAL. A ação que tem por objeto a revisão ou rescisão de compromisso de compra e venda entre particulares, ainda que a construção ou o pagamento do preço dependa de financiamento pela Caixa Econômica Federal, é de competência da Justiça Estadual. – Circunstância em que se impõe afastar a arguição de incompetência da Justiça Estadual. DEMORA NA ENTREGA. JUROS SOBRE O SALDO DEVEDOR.
A mora da promitente vendedora afasta a incidência dos juros sobre o saldo devedor até o adimplemento da obrigação de entrega do imóvel. – Circunstância dos autos em que se justifica a devolução dos juros pagos indevidamente, porém, na forma simples, uma vez que não comprovada má-fé
. RECURSOS DESPROVIDOS.”
(
Apelação
Cível, No 70079765673, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em: 23-01-2019) (destaquei)

Já com relação à inocorrência de danos morais, melhor sorte não socorre ao apelante.

Isso porque, O Superior Tribunal de Justiça definiu em Recurso Especial Repetitivo que o curto período de demora não enseja reparação por danos morais, mas o excesso sim, pois fere o direito à moradia.

Confira-se:

“RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ADMISSIBILIDADE PELO CPC/1973. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO N. 2/STJ. PROCESSAMENTO PELO CPC/2015. CORRETAGEM. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RITO DOS ARTS. 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015. - RECURSO ESPECIAL DA INCORPORADORA. LEGITIMIDADE PASSIVA 'AD CAUSAM'. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRESCRIÇÃO E CASO FORTUITO. ALEGAÇÃO GENÉRICA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. II - RECURSO ESPECIAL ADESIVO DOS CONSUMIDORES.
INOCORRÊNCIA DE DANO MORAL. ATRASO DA OBRA. CURTO PERÍODO. MERO INADIMPLEMENTO
. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. ÓBICE DA SÚMULA 7/STF. REPETIÇÃO EM DOBRO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. III - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 3.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. IV. RECURSO ESPECIAL DA INCORPORADORA: 4.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade passiva. 4.2. Incidência do óbice da Súmula 284/STF no que tange às alegações de prescrição e de caso fortuito, tendo em vista o caráter genérico das razões recursais. V. RECURSO ESPECIAL ADESIVO DOS CONSUMIDORES: 5.1.
Inocorrência de abalo moral indenizável pelo atraso de alguns meses na conclusão da obra, em razão das circunstâncias do caso concreto
. 5.2. Incidência do óbice da Súmula 7/STJ, no que tange à pretensão de condenação da incorporadora ao pagamento de indenização por lucros cessantes durante o curto período do atraso na entrega da obra. 5.3. Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal 'a quo' (Súmula 211/STJ). 5.4. Ausência de prequestionamento da questão referente à repetição em dobro dos valores da comissão de corretagem e do serviço de assessoria imobiliária. VI - RECURSOS ESPECIAIS DESPROVIDOS.”
(REsp 1551968/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016) (destaquei)

Na hipótese, o atraso ocorrido (3 anos) configura período excessivo, ocorrendo frustração das expectativas, das metas e o ideal do autor, sendo devido o dano moral.

Ademais, quanto ao valor fixado (
R$ 10.000,00 - dez mil reais), entendo por proporcional e razoável ao tempo em que a parte esteve desprovida de seu imóvel, não havendo em se falar em sua minoração.

Com relação ao termo inicial dos juros, com razão o apelante, uma vez que deve contar a partir da citação, senão vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - ATRASO NA ENTREGA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTURA – DEVER DE RESTITUIR OS VALORES PAGOS – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE –
TERMO INICIAL DOS JUROS
E CORREÇÃO MONETÁRIA - CORREÇÃO MONETÁRIA – A PARTIR DO EFETIVO DESEMBOLSO –
JUROS DE MORA – A CONTAR DA CITAÇÃO
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. O inadimplemento contratual por parte da construtora, ao deixar de entregar o imóvel no prazo programado, enseja a devolução dos valores pagos pela promitente compradora. A demora injustificada ou a não entrega da obra adquirida na planta é ato ilícito passível de indenização. A aferição do quantum indenizatório deve ser pautada nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, de modo que o valor fixado na sentença se mostrou razoável.
Por se tratar de responsabilidade contratual, deverão incidir juros de mora de 1% desde a citação
e correção monetária pelo INPC a partir do arbitramento.”
(N.U 0014878-28.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Vice-Presidência, Julgado em 22/05/2019, Publicado no DJE 27/05/2019) (destaquei)

Pelo exposto,
dou parcial provimento ao recurso
para, reformando em parte a sentença, fixar como termo inicial dos juros a partir da citação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/06/2020

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003055-60.2017.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (APELANTE), LEONARDO FIALHO PINTO - CPF: 059.220.376-09 (ADVOGADO), ANDRE JACQUES LUCIANO UCHOA COSTA - CPF: 036.405.396-80 (ADVOGADO), DANIELA CRISTINA VAZ PATINI - CPF: 918.859.651-68 (ADVOGADO), TIAGO DIAS DA SILVA - CPF: 001.931.611-92 (APELADO), GASTAO DE MATOS JUNIOR - CPF: 688.181.141-15 (ADVOGADO), SAVIO DANILO LOPES LEITE - CPF: 998.061.181-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO EM PARTE. DECISÃO UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL – REJEITADA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO - NULIDADE DE CLÁUSULA RECONHECIDA - INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR – ATRASO NA ENTREGA – PRAZO EXCESSIVO - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – COBRANÇA APÓS O TÉRMINO DO PRAZO PREVISTO NO CONTRATO PARA A FASE DE CONSTRUÇÃO - RESTITUIÇÃO AO CONSUMIDOR – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – VALOR RAZOÁVEL E PROPORCIONAL - TERMO INICIAL DOS JUROS – A PARTIR DA CITAÇÃO – SENTENÇA REFORMADA EM PARTE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Não há que se falar em ilegitimidade passiva e inclusão no feito da Caixa Econômica Federal, tendo em vista que a mesma está diretamente ligada à sua atuação no âmbito do Sistema Financeiro Habitacional – SFH, não havendo que se falar incompetência da Justiça Comum Estadual já que sua atuação se limitou apenas em assumir os encargos do financiamento realizado pelo comprador, e não os riscos do empreendimento imobiliário em si.

É nula a cláusula que condiciona o prazo de entrega de obra à assinatura do contrato de financiamento, uma vez que atenta contra o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear todos os contratos, colocando o consumidor em posição de desequilíbrio, no que se refere às obrigações assumidas pelas partes.

É legítima a cobrança da taxa de evolução de obra, desde que seja realizada na fase de construção do imóvel e, após o prazo estipulado, a cobrança deste encargo é indevida, mostrando-se devida a sua restituição.

“(...) Inocorrência de abalo moral indenizável pelo atraso de alguns meses na conclusão da obra, em razão das circunstâncias do caso concreto. (...)”
(
ex vi
– Recurso Repetitivo - REsp 1551968/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016)

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Apelação Cível interposta por
MRV Engenharia e Participações S/A
,

em face da sentença proferida nos autos da Ação de Indenização por Perdas e Danos, ajuizada por
Tiago Dias da Silva
, em que o juízo
a quo
julgou parcialmente procedente a ação, condenando a apelante ao pagamento/ressarcimento dos juros de obra cobrados do autor no período de 25.08.2012 até o último valor cobrado, de forma simples, cujo montante deverá ser liquidado mediante meros cálculos e, ainda, à indenização por danos morais, fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Em razão do princípio da sucumbência, arbitrou o ganho de causa em favor do apelado em 40% e em favor da apelante em 60%, norteando o pagamento das custas processuais, bem como, honorários advocatícios, esses fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2o, do CPC, com a ressalva do art. 98, § 3o, do CPC, com relação ao apelado.

A apelante,

em suas razões recursais, sustenta, em síntese, a sua ilegitimidade passiva quanto ao pedido de restituição dos valores pagos à título de taxa de evolução de obra e a necessidade de oficiar a Caixa Econômica Federal, sendo incompetente, portanto, a justiça estadual quanto à restituição de tais valores.

Aduz, também, a legalidade dos juros de obra
e a validade da cláusula de tolerância de 180 dias prevista nos contratos de compra e venda de imóvel, de modo que o termo final para entrega do empreendimento dar-se-ia em 24.02.2014.

Sustenta, ainda, a ausência de comprovação dos requisitos ensejadores do dano moral, e, alternativamente, que o valor arbitrado mostra-se exorbitante e comporta minoração, assim como, que o termo inicial de incidência dos juros se dê a partir da citação, pugnando, assim, pelo provimento do recurso e a reforma da sentença.

Ausente contrarrazões (Id 44862952).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR) – ILEGITIMIDADE PASSIVA E INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

A apelante, em suas razões recursais, sustenta, preliminarmente, a sua ilegitimidade
passiva quanto ao pedido de restituição dos valores pagos à título de taxa de evolução de obra e a necessidade de oficiar a Caixa Econômica Federal, sendo incompetente, portanto, a justiça estadual quanto à restituição de tais valores.

Sem razão a apelante.

Isso porque, a Caixa Econômica Federal, na condição de agente financeiro, se limitou a assumir os encargos de financiamento realizado pelo comprador, e não os riscos do empreendimento imobiliário em si.

A propósito:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CIVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS –
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL VINCULADO AO "MINHA CASA MINHA VIDA" – PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO – REJEITADA
– ERRO MATERIAL NA SENTENÇA CONSTATADO – ATRASO INJUSTIFICADO DA CONSTRUTORA – PRORROGAÇÃO DO PRAZO PELO AGENTE FINANCEIRO E CASO FORTUITO NÃO COMPROVADOS – LUCROS CESSANTES DEVIDOS – DANO MORAL – INEXISTÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA PARA SANAR O ERRO MATERIAL – RECURSO DA EMPRESA PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DO CONSUMIDOR DESPROVIDO.
1-
O exame da legitimidade passiva da CEF está relacionado ao tipo de atuação da empresa pública no âmbito do Sistema Financeiro Habitacional. Na hipótese, não merece acolhimento a preliminar de incompetência da Justiça Comum Estadual porque a Caixa Econômica Federal se limitou a assumir os encargos do financiamento realizado pela compradora, e não os riscos do empreendimento imobiliário em si.

2- Constatado erro material na sentença, deve ser sanado o equívoco. Na hipótese, a data de 18/12/2012 como termo final para a conclusão da obra está equivocada. Ao se considerar o lapso de 15 (quinze) meses a partir de 13/06/2012 (data do registro do contrato), tem-se que o termo final para a conclusão da obra a data 18/09/2013. 3- Diante da ausência de provas de que o agente financeiro autorizou a prorrogação do prazo para a entrega da obra ou de outras excludentes alegadas pela Construtora, deve ser mantido o dever de indenizar, já que o imóvel foi entregue bem depois de escoado o prazo contratado. 3- O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que cabem lucros cessantes sobre o valor atualizado do contrato pelo período do compreendido entre o escoamento do prazo para a conclusão da obra e a entrega das chaves. Sentença mantida. 4- O STJ “tem firmado o posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais, salvo se as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão extrapatrimonial”. Na hipótese, tendo em vista que o pleito indenizatório formulado pelo consumidor Apelante tem como base tão-somente a demora do cumprimento obrigacional pela empresa Recorrida, sem menção ou demonstração de qualquer fato extraordinário que tenha ofendido o direito à personalidade, honra e/ou dignidade, deve ser mantida a sentença singular que indeferiu o pedido de indenização por danos morais.”
(RAC 0030427-49.2015.8.11.0041 DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 23/01/2019, Publicado no DJE 29/01/2019) (destaquei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA DA CONSTRUTORA –
PRELIMINAR – LITISCONSÓRCIO PASSIVO – CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – INEXISTÊNCIA
– DANO MATERIAL (ALUGUEL) E MORAL – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – POSSIBILIDADE DE REVISÃO DAS ASTREINTES EM QUALQUER TEMPO E GRAU DE JURISDIÇÃO – NECESSIDADE DE AVALIAÇÃO DE CADA CASO PROCESSUAL – COMPROVAÇÃO DA APLICAÇÃO DA MULTA E DO DESCUMPRIMENTO DA LIMINAR – MANUTENÇÃO DO VALOR FIXADO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS MAJORADOS – INTELIGÊNCIA DO §11 DO ART. 85 DO CPC– RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
A Caixa Econômica Federal não tem legitimidade passiva para responder, por indenização decorrente da demora na entrega de imóvel em construção, eis que o ilícito (atraso da entrega do empreendimento) decorreu única e exclusivamente por culpa da construtora.
A frustração, decepção e insegurança em razão do recebimento de imóvel muito além do prazo estipulado (nove meses), como acreditavam os compradores, configura dano moral passível de indenização. O STJ decidiu que, em casos de atraso na entrega do imóvel por fato atribuível à construtora, o promitente comprador poderá pleitear indenização correspondente aos prejuízos materiais pela não fruição do imóvel durante o período da mora. Para a efetiva prestação jurisdicional, pode ser fixado prazo para cumprimento da obrigação e, no descumprimento, a fixação de multa compatível com a situação.”
(RAC 0021030-34.2013.8.11.0041 – DES. DIRCEU DOS SANTOS, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 12/12/2018, Publicado no DJE 19/12/2018) (destaquei)

Com efeito, considerando que a responsabilidade da Caixa Econômica Federal se limita tão somente às questões inerentes ao contrato de financiamento para aquisição do imóvel, resta evidenciada a sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da ação, não havendo que se falar em incompetência deste Sodalício para julgar a demanda.

Com essas considerações,
rejeito
a preliminar arguida.

É como voto.

VOTO

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Compulsando os autos, verifica-se que o apelado propôs
Ação de Indenização por Perdas e Danos, em desfavor da apelante, sustentando, em síntese, que em 05/12/2011, adquiriu um imóvel da apelante (apartamento n.o 310, Torre B, localizado no Residencial Parque Chapada dos Guimarães, Bairro Alameda, em Várzea Grande) e que o contrato previu correções até a data da emissão do habite-se.

Sustentou, ainda, que o contrato não tinha prazo para entrega, dando margem à apelante manipular a entrega, que ocorreu depois de 33 (trinta e três) meses da assinatura do contrato de empréstimo, o que lhe causou diversos transtornos.

Nesse período, aduziu ter pago valores a título de taxa de obra, mesmo que entenda indevida, além do medo de perder os valores pagos por seu primeiro imóvel.

O magistrado
a quo
por sua vez, julgou parcialmente procedente a ação, condenando a apelante ao pagamento/ressarcimento dos juros de obra cobrados do autor no período de 25.08.2012 até o último valor cobrado, de forma simples, cujo montante deverá ser liquidado mediante meros cálculos e, ainda, à indenização por danos morais, fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Pois bem.

É incontroverso nos autos que as partes celebraram contrato de compra e venda, objetivando obter bem imóvel para entrega futura de unidade autônoma (
apartamento n.o 310, Torre B, localizado no Residencial Parque Chapada dos Guimarães, Bairro Alameda, em Várzea Grande
), no qual foi previsto a conclusão do empreendimento para depois de 33 (trinta e três) meses (Id 44861063 - Pág. 2).

No ponto, com relação à data prevista para entrega da obra, agiu com acerto o magistrado
a quo
em sua escorreita sentença, ao entender que o prazo de conclusão de 33 (trinta e três) meses após a assinatura do contrato de financiamento é abusivo e, para sanar eventual atraso para entrega de empreendimentos adquiridos na planta, constata-se que a jurisprudência tem entendido ser legítima a incidência do prazo de tolerância.

Assim, destacou o magistrado,
que ao assinar o contrato de financiamento e previsão de nova data para entrega – não raras as vezes para 02 (dois) ou até 03 (três) anos depois – frustra em muito o sonho da casa própria, além de alterar substancial e unilateralmente o próprio contrato de compra e venda, atingindo o consumidor com grande golpe, que por certo vê seus planos de mudar-se postergados por vários meses
. Na hipótese, por quase 03 (três) anos após a assinatura do instrumento de venda e compra.

A jurisprudência deste Sodalício, em situação semelhante, reconheceu a nulidade da cláusula que condiciona a entrega do imóvel apenas depois de assinado o contrato de financiamento – em detrimento à previsão do próprio instrumento de compra e venda –, senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANO PATRIMONIAL E EXTRAPATRIMONIAL – AQUISIÇÃO DE BEM IMÓVEL – EXISTÊNCIA DE VÁRIOS PRAZOS PARA ENTREGA DO IMÓVEL –
VINCULAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA À ASSINATURA DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO - NULIDADE DE CLÁUSULA RECONHECIDA - PREVALECE A INTERPRETAÇÃO MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR
- ATRASO NA ENTREGA DO RESIDENCIAL – FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO – ATO ILÍCITO CONFIGURADO – DANO MORAL CARACTERIZADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO PROPORCIONAL E RAZOÁVEL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

1. A falha na prestação do serviço resta caracterizada quando, apesar do autor ter adimplido com suas obrigações, a construtora não entrega as chaves do imóvel no período estipulado no contrato.

2.
É nula cláusula em contrato de compra e venda de imóvel, que condiciona o prazo de entrega à assinatura do contrato de financiamento, porque o respectivo dispositivo contratual atenta contra o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear todos os contratos, colocando o consumidor em posição de desequilíbrio, no que se refere às obrigações assumidas pelas partes.
Trata-se, portanto, de estipulação nitidamente abusiva, nos termos do artigo 51, incisos I e IV, do Código de Defesa do Consumidor, pois, além de atenuar a responsabilidade do fornecedor, deixa o consumidor em desvantagem exagerada, o que é inadmissível.

3. Em consonância com o Código de Defesa do Consumidor, as cláusulas previstas no contrato de adesão devem ser interpretadas de modo mais favorável ao consumidor, evitando, assim, a onerosidade excessiva da parte mais vulnerável da avença.

4. Os danos morais são cabíveis quando os fatos ultrapassam o mero aborrecimento e/ou transtorno diário do consumidor e atingem a esfera íntima da vítima, principalmente os seus direitos de personalidade. O quantum da indenização por danos morais deve ser fixado com observância dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como das circunstâncias da causa, em especial o tempo de atraso do empreendimento e as frustrações passadas pela parte autora.”

(Ac 23462-12.2014.8.11.0002,4a Câmara de Direito Privado do TJMT. Rel.a Des.a Serly Marcondes Alves, j. 05.12.2018) (destaquei)

Com efeito, é nula a cláusula que condiciona o prazo de entrega de obra à assinatura do contrato de financiamento, uma vez que atenta contra o princípio da boa-fé objetiva, que deve nortear todos os contratos, colocando o consumidor em posição de desequilíbrio, no que se refere às obrigações assumidas pelas partes.

Assim, uma vez que não há data específica para a entrega do empreendimento adquirido pelo apelado, entendo pela fixação do prazo de entrega a partir da assinatura do contrato de financiamento, 24.05.2012, sobre o qual devem aplicar-se os 180 (cento e oitenta) dias de tolerância, tornando a data de entrega em 24.08.2012.

Desse modo, tendo sido o apartamento entregue quase 03 (três) anos depois, constata-se a ocorrência de considerável atraso na entrega, o que evidencia a má-prestação de serviço e sua culpa pela demora.

Outrossim, é sabido que nos contratos de financiamento de imóveis adquiridos ainda na planta, é cobrada a chamada taxa de evolução de obra, também conhecida como juros de obra, que corresponde, por sua vez, aos juros cobrados pela instituição financeira junto à construtora pelo financiamento da construção, e que são repassados aos mutuários/adquirentes.

Desse modo, nessa espécie de contrato existem duas fases distintas: a fase de construção, onde a movimentação dos créditos das parcelas e o pagamento das taxas, encargos, juros e atualização monetária é movimentada por conta aberta para este fim, e a fase de amortização, iniciada com o término do cronograma de obras, passando a ser devido o pagamento de prestação mensal, com amortização do saldo devedor.

Com efeito, a cobrança desta taxa é legítima desde que seja realizada na fase de construção do imóvel, período que é estabelecido contratualmente. Após o prazo estipulado, a cobrança deste encargo é indevida e ilegal, uma vez que deve ser iniciada a fase de amortização.

Na hipótese dos autos, resta incontroverso que a referida taxa de evolução de obra foi cobrada após o prazo para o término da fase de construção, já acrescido aos cento e oitenta dias para a entrega das chaves conferidos à construtora por força de contrato.

Em outras palavras, os juros de obra, no período de normalidade são devidos pelo comprador, pois representam a remuneração do capital imposta pela instituição financeira aos adquirentes do imóvel quando ele se encontra em fase de edificação até a expedição do habite-se, e não são descontados do saldo devedor.

Nesse período de construção, o Banco repassa à construtora o montante financiado pelo comprador e cobra dele os juros. Somente com a entrega do habite-se é que o adquirente passará a pagar o empréstimo, amortizando, então, a dívida.

Logo, a construtora vendedora, ora apelante, só pode ser responsabilizada por ele quando se torna inadimplente, o que aconteceu na hipótese dos autos.

A propósito:

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE REPETIÇÃO DO INDÉBITO. LEGITIMIDADE PASSIVA. JUROS SOBRE O SALDO DEVEDOR.

A legitimidade de parte é uma das condições da ação e em regra é daqueles que integram a relação jurídica de direito material. – Circunstância dos autos em que se impõe manter a legitimidade da parte demandada à devolução dos juros de obra ante o atraso injustificado.

CONTRATO ENTRE PARTICULARES. COMPETÊNCIA. JUSTIÇA ESTADUAL. A ação que tem por objeto a revisão ou rescisão de compromisso de compra e venda entre particulares, ainda que a construção ou o pagamento do preço dependa de financiamento pela Caixa Econômica Federal, é de competência da Justiça Estadual. – Circunstância em que se impõe afastar a arguição de incompetência da Justiça Estadual. DEMORA NA ENTREGA. JUROS SOBRE O SALDO DEVEDOR.
A mora da promitente vendedora afasta a incidência dos juros sobre o saldo devedor até o adimplemento da obrigação de entrega do imóvel. – Circunstância dos autos em que se justifica a devolução dos juros pagos indevidamente, porém, na forma simples, uma vez que não comprovada má-fé
. RECURSOS DESPROVIDOS.”
(
Apelação
Cível, No 70079765673, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em: 23-01-2019) (destaquei)

Já com relação à inocorrência de danos morais, melhor sorte não socorre ao apelante.

Isso porque, O Superior Tribunal de Justiça definiu em Recurso Especial Repetitivo que o curto período de demora não enseja reparação por danos morais, mas o excesso sim, pois fere o direito à moradia.

Confira-se:

“RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ADMISSIBILIDADE PELO CPC/1973. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO N. 2/STJ. PROCESSAMENTO PELO CPC/2015. CORRETAGEM. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RITO DOS ARTS. 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015. - RECURSO ESPECIAL DA INCORPORADORA. LEGITIMIDADE PASSIVA 'AD CAUSAM'. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRESCRIÇÃO E CASO FORTUITO. ALEGAÇÃO GENÉRICA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF. II - RECURSO ESPECIAL ADESIVO DOS CONSUMIDORES.
INOCORRÊNCIA DE DANO MORAL. ATRASO DA OBRA. CURTO PERÍODO. MERO INADIMPLEMENTO
. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. ÓBICE DA SÚMULA 7/STF. REPETIÇÃO EM DOBRO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. III - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 3.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. IV. RECURSO ESPECIAL DA INCORPORADORA: 4.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade passiva. 4.2. Incidência do óbice da Súmula 284/STF no que tange às alegações de prescrição e de caso fortuito, tendo em vista o caráter genérico das razões recursais. V. RECURSO ESPECIAL ADESIVO DOS CONSUMIDORES: 5.1.
Inocorrência de abalo moral indenizável pelo atraso de alguns meses na conclusão da obra, em razão das circunstâncias do caso concreto
. 5.2. Incidência do óbice da Súmula 7/STJ, no que tange à pretensão de condenação da incorporadora ao pagamento de indenização por lucros cessantes durante o curto período do atraso na entrega da obra. 5.3. Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal 'a quo' (Súmula 211/STJ). 5.4. Ausência de prequestionamento da questão referente à repetição em dobro dos valores da comissão de corretagem e do serviço de assessoria imobiliária. VI - RECURSOS ESPECIAIS DESPROVIDOS.”
(REsp 1551968/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016) (destaquei)

Na hipótese, o atraso ocorrido (3 anos) configura período excessivo, ocorrendo frustração das expectativas, das metas e o ideal do autor, sendo devido o dano moral.

Ademais, quanto ao valor fixado (
R$ 10.000,00 - dez mil reais), entendo por proporcional e razoável ao tempo em que a parte esteve desprovida de seu imóvel, não havendo em se falar em sua minoração.

Com relação ao termo inicial dos juros, com razão o apelante, uma vez que deve contar a partir da citação, senão vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO INTEGRAL DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - ATRASO NA ENTREGA – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTURA – DEVER DE RESTITUIR OS VALORES PAGOS – DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO – PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE –
TERMO INICIAL DOS JUROS
E CORREÇÃO MONETÁRIA - CORREÇÃO MONETÁRIA – A PARTIR DO EFETIVO DESEMBOLSO –
JUROS DE MORA – A CONTAR DA CITAÇÃO
– SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. O inadimplemento contratual por parte da construtora, ao deixar de entregar o imóvel no prazo programado, enseja a devolução dos valores pagos pela promitente compradora. A demora injustificada ou a não entrega da obra adquirida na planta é ato ilícito passível de indenização. A aferição do quantum indenizatório deve ser pautada nos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, de forma que a soma não seja tão grande que se converta em fonte de enriquecimento indevido, nem tão pequena que se torne inexpressiva, de modo que o valor fixado na sentença se mostrou razoável.
Por se tratar de responsabilidade contratual, deverão incidir juros de mora de 1% desde a citação
e correção monetária pelo INPC a partir do arbitramento.”
(N.U 0014878-28.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Vice-Presidência, Julgado em 22/05/2019, Publicado no DJE 27/05/2019) (destaquei)

Pelo exposto,
dou parcial provimento ao recurso
para, reformando em parte a sentença, fixar como termo inicial dos juros a partir da citação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/06/2020