Tribunal: TJMT
Processo: 1005011-77.2018.8.11.0002
Órgão julgador: GUIOMAR TEODORO BORGES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-06-24
Data de publicação: 2020-06-24

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1005011-77.2018.8.11.0002
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DA MATÉRIA OBJETO DE INOVAÇÃO RECURSAL ACOLHIDA - SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTE O PEDIDO DE RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO - - SUBLOCAÇÃO DO IMÓVEL SEM A ANUÊNCIA DO LOCADOR – REQUISITOS PARA A RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA NÃO PREENCHIDOS – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM GRAU DE RECURSO – POSSIBILIDADE - RECURSO DESPROVIDO.
A petição inicial demarca o arcabouço da sentença, que não pode se afastar dos limites delineados pela causa de pedir e pelo pedido, de modo que não se conhece de causa de pedir não aventada na inicial, mormente porque não foi objeto do contraditório ou mesmo de análise pela sentença recorrida, logo constitui inovação recursal.
O art. 71 da Lei 8.245/91 impõe ao apelante/locatário o ônus da prova do exato cumprimento do contrato em curso, para a prorrogação ou renovação do contrato, situação não comprovada nestes autos, porquanto o descumprimento do contrato de locação restou consubstanciado na sublocação do imóvel de forma não autorizada no contrato e sem autorização do locador.
Os honorários advocatícios comportam majoração em grau de recurso (art. 85, § 11o do Código de Processo Civil).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005011-77.2018.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Direito de Preferência]
Relator:
Des(a).
GUIOMAR TEODORO BORGES

Turma Julgadora:

[DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[AMERICAN TOWER DO BRASIL - CESSAO DE INFRAESTRUTURAS LTDA. - CNPJ: 04.052.108/0001-89 (APELANTE), GRAZZIANO MANOEL FIGUEIREDO CEARA - CPF: 302.834.168-90 (ADVOGADO), JOAQUIM FERREIRA RAMOS - CPF: 068.939.026-20 (APELADO), CARLITO FERNANDES NETO - CPF: 474.583.301-63 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DA MATÉRIA OBJETO DE INOVAÇÃO RECURSAL: ACOLHIDA. NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1005011-77.2018.8.11.0002

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL – PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DA MATÉRIA OBJETO DE INOVAÇÃO RECURSAL ACOLHIDA - SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTE O PEDIDO DE RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO - - SUBLOCAÇÃO DO IMÓVEL SEM A ANUÊNCIA DO LOCADOR – REQUISITOS PARA A RENOVAÇÃO COMPULSÓRIA NÃO PREENCHIDOS – MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM GRAU DE RECURSO – POSSIBILIDADE - RECURSO DESPROVIDO.

A petição inicial demarca o arcabouço da sentença, que não pode se afastar dos limites delineados pela causa de pedir e pelo pedido, de modo que não se conhece de causa de pedir não aventada na inicial, mormente porque não foi objeto do contraditório ou mesmo de análise pela sentença recorrida, logo constitui inovação recursal.

O art. 71 da Lei 8.245/91 impõe ao apelante/locatário o ônus da prova do exato cumprimento do contrato em curso, para a prorrogação ou renovação do contrato, situação não comprovada nestes autos, porquanto o descumprimento do contrato de locação restou consubstanciado na sublocação do imóvel de forma não autorizada no contrato e sem autorização do locador.

Os honorários advocatícios comportam majoração em grau de recurso (art. 85, § 11o do Código de Processo Civil).

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

No

APELAÇÃO CÍVEL No 1005011-77.2018.8.11.0002

APELANTE:
AMERICAN TOWER DO BRASIL – CESSÃO DE INFRAESTRUTURAS LTDA
.

APELADO: JOAQUIM FERREIRA RAMOS.

Processo na origem 1005011-77.2018.8.11.0002

Comarca de Várzea Grande.

RELATÓRIO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES

Egrégia Câmara:

APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
AMERICAN TOWER DO BRASIL – CESSÃO DE INFRAESTRUTURAS LTDA.

AÇÃO
:
Ação Renovatória de Locação de Imóvel não Residencial (Proc. n.o 1005011-77.2018.8.11.0002) movida por
AMERICAN TOWER DO BRASIL – CESSÃO DE INFRAESTRUTURAS LTDA
em desfavor de
JOAQUIM FERREIRA RAMOS
.

SENTENÇA
(ID 42548478)
:
julgou improcedentes os pedidos contidos na inicial da ação renovatória de locação e determinou a desocupação do imóvel no prazo de 06 (seis) meses. Condenou a empresa autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitrou em 15% do valor atualizado das causas.

APELAÇÃO
(ID 42548481)
:

AMERICAN TOWER DO BRASIL – CESSÃO DE INFRAESTRUTURAS LTDA
sublocou o imóvel comercial de propriedade do apelado

JOAQUIM FERREIRA RAMOS,
cujo contrato foi celebrado entre este e a Tim Celular S/A, por um prazo de 120 meses, a partir de 20.12.2008. Findo o prazo contratual, a apelante propôs a ação renovatória de locação contra o proprietário do imóvel, com o objetivo de estender a locação por mais 60 meses. Defende, para tal intento,
a validade da cessão, cuja consolidação da vontade das partes teria se dado pelo decurso do tempo, porquanto a sublocação não contou com a anuência do locador. Sustenta que a força obrigatória do contrato, deve ser ela mitigada pelo paradigma da boa-fé objetiva e pela função social do contrato. Esclarece que presta serviços a empresa de telecomunicação, responsáveis pela transmissão de sinais para telefonia móvel e internet, de modo que o local escolhido para locação é fruto de análise técnica rigorosa para a instalação estratégica de seus equipamentos (torres de transmissão ou Estação de Rádio Base - ERB) de modo a oferecer uma boa cobertura aos usuários e que a mudança do local das torres causaria transtornos a seus clientes (empresas de telecomunicações) e também aos usuários dos serviços destas. Argui que a renovação compulsória, prevista no art. 51 da Lei n.o 8.245/91, visa a proteção ao fundo de comércio formado pela atividade empresarial do locatário para o exercício regular dos serviços por ele prestados. Aduz que, diante da discordância das partes com relação ao valor da locação, seria necessária a realização da prova pericial de modo a identificar o quantum devido a título de aluguéis e não o prematuro julgamento do feito. Assegura que eventual intenção do apelado de não prosseguir com a locação deveria ser notificado previamente para rescisão do contrato, conforme dispõe a cláusula 8.1 do contrato. Pugna pelo provimento do recurso para julgar procedentes os pedidos formulados na inicial e determinar a renovação do contrato, ou, alternativamente, requer a remessa dos autos à origem para realização da prova pericial de modo a se apurar o valor correto para a locação.

CONTRARRAZÕES
(ID 42548485)
:
suscita a
preliminar de inovação recursal quanto as alegações de proteção ao fundo de comércio
e, no mérito, pugna pelo desprovimento do recurso e a consequente majoração dos honorários advocatícios a base de 20% do valor da causa.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1005011-77.2018.8.11.0002

VOTO – PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL – NÃO CONHECIMENTO DA MATÉRIA

As apeladas suscitam a preliminar de inovação recursal quanto as alegações de existência e proteção ao fundo de comércio.

A petição inicial impõe um verdadeiro arcabouço à sentença, que não pode se afastar dos limites delineados pela causa de pedir e pelo pedido.

Observa-se que a pretensão deduzida na inicial é exclusivamente de renovação do contrato de locação, pelo valor corrigido de R$ 1.817,67 (um mil oitocentos e dezessete reais e sessenta e sete centavos), e a causa de pedir seria a cessão de direitos e obrigações feitas à apelante pelo locador original – Tim Celulares.

Em momento algum a empresa apelante alegou, seja em sua exordial, seja em suas manifestações posteriores, como causa de pedir a existência de um suposto fundo de comércio criado pelo apelante no local onde se estabeleceu em razão da sublocação.

Desse modo, o argumento de que o pedido de renovação do contrato de locação deveria ser julgado procedente em razão da necessidade de se proteger tal fundo de comércio, não comporta ser conhecido, por constituir inovação recursal.

Importante ressaltar que, por não ter sido formulado na exordial, o tema sequer foi objeto do contraditório e nem mesmo foi analisado pela r. sentença recorrida.

Mister também deixar consignado que não se trata de causa de pedir que deva ser conhecida, de ofício, pelo julgador.

Com essas considerações,
não se conhece do pleito de reconhecimento da existência de fundo de comércio como causa de pedir para a renovação do contrato de locação, porquanto constitui inovação recursal
.

VOTO - MÉRITO

EXMO. SR. DES. GUIOMAR TEODORO BORGES (RELATOR)

Egrégia Câmara:

APELAÇÃO CÍVEL
interposta por
AMERICAN TOWER DO BRASIL – CESSÃO DE INFRAESTRUTURAS LTDA.

AÇÃO
:
Ação Renovatória de Locação de Imóvel não Residencial
(Proc. n.o 1005011-77.2018.8.11.0002) movida por
AMERICAN TOWER DO BRASIL – CESSÃO DE INFRAESTRUTURAS LTDA
em desfavor de
JOAQUIM FERREIRA RAMOS
.

SENTENÇA
(ID 42548478)
:
julgou improcedentes os pedidos contidos na inicial da ação renovatória de locação e determinou a desocupação do imóvel no prazo de 06 (seis) meses. Condenou a empresa autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitrou em 15% do valor atualizado das causas.

A empresa Tim Celular S/A firmou com o apelado JOAQUIM o contrato de locação de um imóvel comercial localizado no Bairro Jardim Costa Verde, com 360 m2, em 20.02.2002, posteriormente renovado pelo prazo de 120 (cento e vinte) meses, contados a partir de 20.12.2008, com vigência até 20.12.2018 (ID 42530798 - Pág. 1/6).

Durante o curso do contrato, a locatária TIM sublocou o imóvel e cedeu os direitos desse contrato à apelante AMERICAN TOWER, que permanece no local até o presente momento (ID 42530799 - Pág. 1/5).

Ao término do prazo de locação, a apelante propôs a ação renovatória de locação, com o objetivo de estender a locação por mais 60 meses e se propôs a pagar o valor de R$ 1.817,67 (um mil oitocentos e dezessete reais e sessenta e sete centavos) mensais.

Ao contestar a ação, o apelado afirmou não haver sido informado da sublocação, ou cessão de direitos, mas não se opôs à renovação, desde que o valor do aluguel fosse reajustado para o valor de R$4.000,00 (quatro mil reais).

Tentada a conciliação, esta restou inexitosa (ID 42548471 - Pág. 1) e, na sequência, as partes se manifestaram dizendo não ter mais provas a produzir (ID 42548475 - Pág. 1 e 42548476 - Pág. 1 – respectivamente autor e réu).

Sobreveio então a sentença que julgou improcedente o pedido de renovação da locação e determinou a desocupação do imóvel no prazo de 6 meses.

Eis aí o motivo do inconformismo da empresa apelante.

Salvo previsão contratual em sentido contrário, comete infração da avença o locatário que subloca o imóvel sem autorização escrita do locador, nos termos do art. 13 da Lei N° 8.245/91.

Desse modo, o apelante violou tanto o dispositivo contratual (cláusula 13.1) quanto o dispositivo legal (Art. 13), segundo o qual, “A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador”.

Portanto, não preenche os requisitos do art. 71 da mesma norma, que impõe ao apelante/locatário o ônus da prova do exato cumprimento do contrato em curso, para a prorrogação ou renovação do contrato, situação não comprovada nestes autos.

Nesse sentido:

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - NULIDADE DA SENTENÇA - INCORRÊNCIA - AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO - NÃO VERIFICAÇÃO - ILEGITIMIDADE ATIVA - TEORIA DA ASSERÇÃO - EXISTÊNCIA DE PERTINÊNCIA SUBJETIVA ABSTRATA COM O DIREITO MATERIAL CONTROVERTIDO - ART. 515, § 3o, DO CPC - APLICAÇÃO - MÉRITO - AÇÃO RENOVATÓRIA - REQUISITOS DO ART. 71 DA LEI N° 8.245/91 - SUBLOCAÇÃO NÃO AUTORIZADA - DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO CONFIGURADO - INFRAÇÃO CONTRATUAL QUE IMPEDE A PRETENSÃO RENOVATÓRIA.

- A jurisprudência tem entendido que, apresentando a sentença, ainda que de forma sucinta, as razões pelas quais se chegou a determinado resultado, não há que se falar em nulidade, por ausência de fundamentação.

- A análise das condições da ação deve ser realizada in statu assertionis, isto é, com base na narrativa deduzida na petição inicial. Se a autora figura como locatária no contrato firmado com o réu, possui ela, à luz da teoria da asserção, legitimidade para pleitear a renovação do pacto locatício.

- Estando a causa madura para julgamento, é de se aplicar o disposto no §3o, do art. 515, do CPC.

- Para a propositura da ação renovatória, deverá a requerente preencher os requisitos elencados no art. 71, da Lei do Inquilinato, especialmente a prova do exato cumprimento do contrato em curso.

-
O descumprimento do contrato de locação, consubstanciado na sublocação do imóvel de forma não autorizada no contrato e sem autorização do locador, constitui óbice à pretensão renovatória do locatário, por configurar desatendimento ao requisito do inciso II do artigo 71 da Lei n° 8.245/91
. (TJMG - Apelação Cível 1.0707.12.003179-4/001, Relator(a): Des.(a) Eduardo Mariné da Cunha , 17a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 10/12/2015, publicação da súmula em 25/01/2016)

Nesse passo,
o descumprimento do contrato e da norma que o rege afasta a possibilidade de renovação compulsória do contrato
.

A apelante alega que diante da discordância das partes com relação ao valor da locação, seria necessária a realização da prova pericial de modo a identificar o quantum devido a título de aluguéis e não o prematuro julgamento do feito.

No entanto, o Juízo oportunizou às partes a possibilidade de se comporem acerca do valor a locação.

O que se observa é que a empresa apelante pretendia, após dez anos de locação do imóvel, pagar apenas R$ 1.817,67 (um mil oitocentos e dezessete reais e sessenta e sete centavos) mensais, quando o locador pretendia receber R$4.000,00 (quatro mil reais mensais).

Ora, se a apelante tem tanto apreço pelo local onde tem instaladas as torres de transmissão que oferece a seus clientes, deveria, no mínimo ter feito ao locador uma contraproposta, o que não se preocupou em fazer, mesmo o apelado tendo afirmado não se opor à continuidade do contrato, caso obtivesse o aluguel desejado.

Importante destacar que o valor original dos aluguéis mensais no momento da assinatura do contrato, ou seja, há mais de 10 anos atrás, era de R$1.072,03 (um mil e setenta e dois reais e três centavos), de modo que não pode o locatário, legitimamente esperar pagar apenas pouco mais de R$800,00 sobre o valor originalmente contratado.

Conclui-se, portanto, que
o locatário não tinha realmente interesse em manter a locação, porque nem mesmo se preocupou em negociar o valor mais adequado com o locador ou mesmo demonstrar qual seria o valor praticado na região para a locação de imóveis
.

A apelante tinha pleno conhecimento de que o locador pretendia determinado valor mensal pela locação (R$4.000,00), porquanto o valor foi declinado tanto na contestação quanto na audiência de tentativa de conciliação e sequer tentou demonstrar que o valor pretendido não fosse condizente com o valor de mercado.

Não há agora se acolher o pedido de prova pericial para apurar o valor de locação do imóvel, que poderia facilmente ter sido demonstrado por meio de diligência da própria parte junto às empresas especializadas em locação, mormente depois de terem declarado que não havia mais provas a serem produzidas, mesmo após a realização da audiência.

Desse modo,
não comporta reforma a sentença que julgou o feito no estado em que se encontrava, primeiro porque as provas que havia no processo eram suficientes e tratava apenas de matéria de direito, logo não havia necessidade de produção de novas provas, nem mesmo pericial
.

Quanto à determinação para a desocupação do imóvel, também não comporta reforma, porque a tanto a norma quanto o contrato preveem prazo mais exíguo para a desocupação do imóvel – 30 dias e 60 dias respectivamente – quando a sentença, generosamente e acolhendo o pedido do réu, concedeu à apelante o prazo de 6 (seis) meses.

Por fim, resta deferir o pleito formulado pelo apelado em sede de contraminuta, para
majorar os honorários advocatícios em sede recursal para 20% do valor da causa
.

Com essas considerações,
ACOLHE-SE A PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DA MATÉRIA RELATIVA À PROTEÇÃO DO FUNDO DE COMÉRCIO COMO CAUSA DE PEDIR, PORQUANTO CONSTITUI INOVAÇÃO RECURSAL E, NO MÉRITO,

NEGA-SE PROVIMENTO AO RECURSO, para manter a sentença que julgou improcedente o pedido de renovação compulsória do contrato de locação e determinou a desocupação do imóvel no prazo de 6 meses. Majoram-se os honorários advocatícios para 20% (vinte por cento) do valor da causa.

É como voto
.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/06/2020