Tribunal: TJMT
Processo: 0001561-03.2016.8.11.0039
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-04-29
Data de publicação: 2020-04-30

Ementa:
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – RESOLUÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO – CULPA DA CONSTRUTORA – INEXISTENTE – DANO MORAL – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – AUSÊNCIA DE OMISSÃO – INCONFORMISMO QUANTO À TESE ADOTADA – ADVERTÊNCIA – EMBARGOS REJEITADOS.
O artigo 1.022 do Código de Processo Civil dispõe que os embargos de declaração têm a finalidade de expungir do julgado eventual omissão, contradição ou obscuridade, além de possibilitar a correção de erro material, não se destinando a sanar eventual inconformismo, tampouco o reexame de matéria já decidida.
Para efeito de prequestionamento, cumpre ao julgador apenas a fundamentação adequada à decisão, não sendo, pois, imprescindível a apreciação de todos os argumentos ou dispositivos legais invocados pela parte.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0001561-03.2016.8.11.0039
Classe:

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). GILBERTO LOPES BUSSIKI, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[CLAUDIO MARCELO RAMOS GALVAO - CPF: 474.058.991-53 (EMBARGADO), DONIZETE FERREIRA DE QUEIROZ - CPF: 111.482.411-91 (ADVOGADO), LUCIANE SIQUEIRA - CPF: 109.138.558-04 (EMBARGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA IV - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.014/0001-00 (REPRESENTANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), CLAUDIO MARCELO RAMOS GALVAO - CPF: 474.058.991-53 (EMBARGANTE), DONIZETE FERREIRA DE QUEIROZ - CPF: 111.482.411-91 (ADVOGADO), LUCIANE SIQUEIRA - CPF: 109.138.558-04 (EMBARGANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA IV - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.014/0001-00 (EMBARGADO), CLAUDIO MARCELO RAMOS GALVAO - CPF: 474.058.991-53 (EMBARGADO), DONIZETE FERREIRA DE QUEIROZ - CPF: 111.482.411-91 (ADVOGADO), LUCIANE SIQUEIRA - CPF: 109.138.558-04 (EMBARGADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA IV - SPE LTDA. - CNPJ: 09.204.014/0001-00 (REPRESENTANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, REJEITOU O EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.

E M E N T A

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM SEDE DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – RESOLUÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO – CULPA DA CONSTRUTORA – INEXISTENTE – DANO MORAL – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – AUSÊNCIA DE OMISSÃO – INCONFORMISMO QUANTO À TESE ADOTADA – ADVERTÊNCIA –
EMBARGOS REJEITADOS.

O artigo 1.022 do Código de Processo Civil dispõe que os embargos de declaração têm a finalidade de expungir do julgado eventual omissão, contradição ou obscuridade, além de possibilitar a correção de erro material, não se destinando a sanar eventual inconformismo, tampouco o reexame de matéria já decidida.

Para efeito de prequestionamento, cumpre ao julgador apenas a fundamentação adequada à decisão, não sendo, pois, imprescindível a apreciação de todos os argumentos ou dispositivos legais invocados pela parte.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de embargos de declaração opostos por CLAUDIO MARCELO RAMOS GALVAO E OUTRO(S), ora denominado 1o embargante e SISTEMA FÁCIL, INCORPORADORA IMOBILIÁRIA - CUIABÁ III - SPE LTDA, ora 2o embargante, em face do acórdão proferido por esta c. 3a Câmara Cível que seguiu assim ementado:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – RESOLUÇÃO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL – INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR – RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS – MANUTENÇÃO – CULPA DA CONSTRUTORA – INEXISTENTE – DANO MORAL – AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO – 1o APELO - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO - 2o APELO - RECURSO DESPROVIDO.

A pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem prescreve em 3 (três) anos, nos termos do art. 206, §3o, inciso IV do Código Civil, consoante entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1551956/SP).

Na rescisão contratual de compra e venda de imóvel por iniciativa ou por inadimplência do comprador, a retenção dos valores pagos deve observar os parâmetros do contrato, que no presente caso é de 10%, em consonância com os precedentes da Corte Superior.”

Os 1os embargantes, CLAUDIO MARCELO RAMOS GALVAO E OUTRO(S), em razões de ID 30164989, apontam a ocorrência do vício de omissão e contradição no julgado.

Defendem a não ocorrência da prescrição quanto à devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, uma vez que ausente qualquer notificação, informação ou ciência em relação à resolução unilateral do contrato.

Asseguram que a devolução dos valores pagos nas prestações indicadas na inicial deve ocorrer em dobro, em razão da má-fé praticada pela parte adversa e, por fim, insurgem-se quanto ao valor arbitrado a título de indenização por danos morais.

Requer o acolhimento dos aclaratórios, com aplicação de efeitos infringentes, para que seja dado provimento ao recurso a fim de julgar totalmente procedente demanda,

A 2o embargante, SISTEMA FACIL, INCORPORADORA IMOBILIARIA - CUIABA IV - SPE LTDA, em razões de ID 31751961, aduz que verificou constar no acórdão contradição e omissão a justificar a oposição dos presentes embargos de declaração, posto que todos os argumentos deduzidos no processo e capazes de motivar a improcedência da demanda, não foram enfrentados.

Afirma que os autores devem responder pela desistência do negócio firmado, pois deixaram de cumprir com suas obrigações, não podendo a empresa ré sair lesada por tal atitude.

Requer, ao final, seja modificado o acórdão para que os vícios apontados sejam sanados e majorada a retenção para o importe de 25% (vinte e cinco por cento).

Contrarrazões de SISTEMA FÁCIL INCORPORADORA IMOBILIÁRIA CUIABÁ IV – SPE LTDA no ID 31793957, por meio das quais a embargada refuta
in totum
os argumentos lançados pela parte adversa. Mesmo devidamente intimados, CLAUDIO MARCELO RAMOS GALVAO E OUTRO(S), deixaram de apresentar contrarrazões, conforme conclui a certidão de ID 33009478.

É o relatório.

Peço dia.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

Relator

V O T O R E L A T O R

Colenda Câmara.

Os embargos de declaração são cabíveis somente quando houver, na sentença ou no acórdão, obscuridade, omissão ou contradição,
não sendo viável a sua oposição com o escopo único de prequestionamento ou reapreciação do julgado
, salvo nos casos em que se constate quaisquer dos vícios apontados e a correção destes leve à modificação da decisão embargada. Admite-se, ainda, a possibilidade de acolher os embargos para correção de eventual erro material identificado (art. 1.022 do CPC).

Pela análise das razões apresentadas, verifico que não há a omissão ou contradição apontadas, sendo a real intenção de ambas as partes embargantes a de revolver questão já apreciada, o que não se enquadra nas hipóteses de interposição de embargos de declaração.

Confira-se os trechos pertinentes do julgado, quanto a matéria deduzida pelas partes,
in verbis
:

“[,,,] considerando que o contrato foi firmado entre as partes em novembro de 2011, a ciência da sua resolução deu-se em junho de 2013, e a presente ação foi ajuizada em julho de 2016, resta configurada a prescrição da pretensão dos autores quanto aos valores pagos a título de comissão de corretagem.

À propósito:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO”. (STJ - Recurso Especial No 1.599.511 - SP (2016/0129715-8), Relator: Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Julgado em 24/08/2016, Publicado em 06/09/2016 e Transitado em julgado em 28/09/2016).

Nesse sentido, colaciono o aresto deste Tribunal:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE – RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DA COMPRADORA – UMA DAS APELADAS EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL – EXTINÇÃO DO PROCESSO – NÃO CABIMENTO – PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS COMO COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO TRIENAL – OCORRÊNCIA – MULTA REDUZIDA PARA 10% SOBRE O VALOR PAGO – DANO MORAL INDEVIDO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A recuperação judicial não acarreta a suspensão nem a atração das ações em que se demanda quantia ilíquida. Na ação de conhecimento, em que ainda não se formou o título executivo judicial, não há crédito líquido, certo e exigível. O STJ, em Recurso repetitivo, fixou a tese de incidência trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de COMISSÃO de CORRETAGEM . Se o comprador não teve condições econômicas de arcar com as prestações do órgão financiador do imóvel, fica autorizada a retenção de parte da quantia paga, desde que não importe em onerosidade excessiva ao consumidor”. (N.U 0034573-41.2012.8.11.0041, APELAÇÃO CÍVEL, RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA C MARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 28/11/2018, Publicado no DJE 28/11/2018)

Resta analisar, se há abusividade na retenção dos valores pretendida pela 1a apelante, no importe de 25% dos valores adimplidos pelos Requerentes, a título de de multa penal indenizatória e compensatória.

Sabe-se que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Dessa maneira, a ausência de culpa dos autores pelo desfazimento do negócio não obsta o restabelecimento das partes ao status quo ante, cuja decorrência lógica é a devolução dos valores pagos, devendo ser observada a cláusula penal no que se refere à retenção.

Este, aliás, é o entendimento do STJ, consolidado no julgamento do REsp no 1300418/SC, representativo de controvérsia:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido.” (STJ. REsp no 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13.11.2013, DJe 10.12.2013).

Neste ponto, o contrato firmado entre as partes prevê na Cláusula 5.7, in verbis:

No caso de rescisão motivada por inadimplência, ou por solicitação do COMPRADOR, ainda que adimplente, será apurada a quantia paga pelo COMPRADOR, devidamente atualizada pelo índice previsto neste contrato, e delas serão descontadas apenas as seguintes despesas (não se considerando nos descontos os encargos decorrentes da inadimplência); a) custos administrativos e despesas com a venda, à taxa de 6,5% (seis inteiros e meio por cento) sobre o valor do preço deste contrato; b) impostos, tributos ou contribuições incidentes sobre este negócio imobiliário e que venham a ser criados no curso deste contrato;

Acordam as partes que do saldo apurado, nos moldes do “caput” desta cláusula, será devolvida ao COMPRADOR, a importância equivalente a 90% (noventa por cento) desse saldo em até 120 (cento e vinte) dias decorridos da data de rescisão deste contrato. A importância retida pela VENDEDORA, será a titulo de perdas e danos ocorrido com a rescisão motivada exclusivamente pelo comprador.

De outro norte, o patamar em que foi estabelecida a penalidade (10% sobre os valores pagos) não se mostra abusivo, conforme se vê do seguinte precedente:

“AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL. 10% A 25% SOBRE AS PARCELAS APORTADAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7. AGRAVO QUE NÃO IMPUGNA O FUNDAMENTO CENTRAL DA DECISÃO AGRAVADA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 182/STJ. 1. [...] 3. Porém, o percentual a ser retido pelo vendedor, bem como o valor da indenização a ser paga como contraprestação pelo uso do imóvel, são fixados à luz das particularidades do caso concreto, razão pela qual se mostra inviável a via do recurso especial ao desiderato de rever o quantum fixado nas instâncias inaugurais de jurisdição (Súmula 07). 4. Tendo em vista que o valor de retenção determinado pelo Tribunal a quo (10% das parcelas pagas) não se distancia do fixado em diversas ocasiões por esta Corte Superior (que entende possível o valor retido flutuar entre 10% a 25%), o recurso especial não prospera. 5. Recurso não provido.” (STJ. AgRg no REsp no 1110810/DF, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, 4a Turma, J. em: 03.09.2013, DJe 06.09.2013).:

Portanto, viável a dedução da cláusula penal previamente ajustada entre as partes, de 10% (dez por cento). Tais valores deverão ser corrigidos monetariamente, pelo INPC, desde o desembolso dos valores, e acrescidos de juros de mora, de 1% ao mês, a partir da citação.

Nesse sentido, trago à lume os seguintes julgados deste Sodalício:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA DE DEVOLUÇÃO DE VALORES - RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE TERRENOS - INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR - RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS PELO COMPRADOR - RETENÇÃO DE PERCENTUAL INCIDENTE SOBRE O VALOR PAGO – BENFEITORIAS INDENIZAVEIS – COMPROVAÇÃO – APURAÇÃO EM LIQUIDAÇÃO DE PROCEDIMENTO – INEXISTÊNCIA DE RECURSO PROTELATÓRIO – AFASTAMENTO DA MULTA – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Deve ser declarada a RESCISÃO de CONTRATO de COMPRA e VENDA de imóvel quando flagrante o inadimplemento do promissário comprador. A doutrina e a jurisprudência têm admitido a aplicação da teoria do adimplemento substancial apenas quando quitada, pelo devedor, mais de 90% (noventa por cento) da obrigação. O Colendo Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que o percentual de retenção pelo vendedor em caso de rescisão do contrato por inadimplemento do comprador deve ser estabelecido entre 10% (dez por cento) a 25% (vinte e cinco) por cento do valor pago por este, observadas as circunstâncias fáticas do caso concreto. Incabível a condenação por litigância de má-fé, quando ausentes as hipóteses previstas no rol taxativo do art. 80 do Código de Processo Civil”. (N.U 0017753-56.2015.8.11.0003, APELAÇÃO CÍVEL, SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, PRIMEIRA C MARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 30/10/2018, Publicado no DJE 06/11/2018)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ANULAÇÃO CONTRATUAL E REINTEGRAÇÃO DE POSSE – CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO – INADIMPLÊNCIA DA PROMITENTE COMPRADORA NO PAGAMENTO DA SEGUNDA PARCELA – RESCISÃO CONTRATUAL DEVIDA – MULTA APLICÁVEL - RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS PELA ADQUIRENTE DO IMÓVEL EM FAVOR DO VENDEDOR - PERCENTUAL EM CONFORMIDADE COM A ORIENTAÇÃO DO STJ – INDENIZAÇÃO PELO USO DO BEM – POSSIBILIDADE – SENTENÇA ALTERADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Recurso de Apelação Cível interposto em face da sentença proferida pelo Juízo da 10a Vara Cível de Cuiabá que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na Ação de Anulação Contratual e Reintegração de Posse, para declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e reintegrar os autores na posse do imóvel. A controvérsia recursal cinge-se no inconformismo quanto à RETENÇÃO de 25% a título de multa contratual, quando os Apelantes pleiteiam a perda de todo o valor pago pela Apelada . In casu, verifica-se que o percentual atende à orientação do Superior Tribunal de Justiça, inexistindo razões plausíveis para reforma da sentença. É admissível a condenação do comprador ao pagamento de aluguel pelo período em que usufruiu o bem, cujo valor deverá ser apurado e fixado em sede de liquidação de sentença”. (N.U 0013737-18.2010.8.11.0041, Ap 91674/2017, DESA.CLARICE CLAUDINO DA SILVA, SEGUNDA C MARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 07/02/2018, Publicado no DJE 20/02/2018).

Diante da inexistência de ato ilícito por parte da empresa ré, indevido o pagamento de indenização por danos morais aos autores, por ausência de pressupostos legais..”

Portanto, foram analisadas todas as questões pertinentes ao caso de forma clara, adequada e fundamentada, não havendo qualquer omissão a justificar o acolhimento deste recurso. E, tendo sido a controvérsia suficientemente enfrentada, não se prestam os presentes embargos de declaração para rediscussão da matéria.

Impende considerar, ainda, que o prequestionamento, para eventual interposição de recursos, só é viável quando o acórdão padece de vícios a que se refere o art. 1.022 do CPC, o que, como já dito, não se verificou na espécie.

Dispositivo.

Com essas considerações,
REJEITO
os embargos de declaração de ambas as partes.

Ficam as partes desde logo advertidas que nova reiteração da tese aqui tratada ensejará a aplicação da sanção descrita no § 2o do art. 1.026 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 29/04/2020