Tribunal: TJMT
Processo: 1001800-05.2019.8.11.0000
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-02-05
Data de publicação: 2020-02-06

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – TRANSAÇÃO E NOVAÇÃO – SUSTAÇÃO DE DEPÓSITO MENSAL IMPOSTO NA DECISÃO AGRAVADA - PRESENÇA DOS REQUISITOS PREVISTOS NO ARTIGO 300 DO CPC – DECISÃO MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.
O promissário comprador, que cumpre suas obrigações contratuais, não pode ser prejudicado pelo descumprimento do promitente vendedor, nos termos do artigo 476 do Código Civil.
Embora esteja descrita a existência de fatos novos que inclusive podem resultar na extinção da demanda, não ficou demonstrada de forma convincente a probabilidade do direito e nem mesmo o perigo da demora. Necessário, pois, aguardar o contraditório.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1001800-05.2019.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Novação, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA]

Parte(s):

[GUSTAVO FERNANDES DA SILVA PERES - CPF: 831.069.521-72 (ADVOGADO), CX CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 10.745.793/0001-21 (AGRAVANTE), CLEOMAR NUNES DO AMARAL - CPF: 014.676.021-24 (AGRAVADO), Raffaela Santos Martins Amaral - CPF: 006.323.491-23 (AGRAVADO), RAFAEL RIBEIRO DA GUIA - CPF: 011.791.931-48 (ADVOGADO), RAPHAEL NAVES DIAS - CPF: 964.064.371-87 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – TRANSAÇÃO E NOVAÇÃO – SUSTAÇÃO DE DEPÓSITO MENSAL IMPOSTO NA DECISÃO AGRAVADA - PRESENÇA DOS REQUISITOS PREVISTOS NO ARTIGO 300 DO CPC – DECISÃO MANTIDA - RECURSO DESPROVIDO.

O promissário comprador, que cumpre suas obrigações contratuais, não pode ser prejudicado pelo descumprimento do promitente vendedor, nos termos do artigo 476 do Código Civil.

Embora esteja descrita a existência de fatos novos que inclusive podem resultar na extinção da demanda, não ficou demonstrada de forma convincente a probabilidade do direito e nem mesmo o perigo da demora. Necessário, pois, aguardar o contraditório.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

AGRAVO DE INSTRUMENTO 1001800-05.2019.8.11.0000

AGRAVANTE:

CX CONSTRUÇÕES LTDA

AGRAVADOS:

CLEOMAR NUNES DO AMARAL e RAFFAELA SANTOS MARTINS

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo, interposto por
CX CONSTRUÇÕES LTDA
contra decisão proferida pela MM. Juíza de Direito da Primeira Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT,
Dra. Olinda de Quadros Altomare Castrillon
, nos autos da Ação de Obrigação de Fazer/Pagar c/c Pedido de Indenização por Danos Morais n.o
38485-07.2016.8.11.0041
(Cód.
1166207
), ajuizada por
CLEOMAR NUNES DO AMARAL e RAFFAELA SANTOS MARTINS
, que indeferiu a revogação de liminar onde diz que a coletividade, os demais adquirentes/por sua comissão, acordaram com o prazo de entrega do empreendimento para 31/12/2019, de modo que entende que houve perda do objeto da tutela deferida anteriormente e, por consequência, diz que os valores apresentados pelos requerentes tornaram-se inócuos.

Aduz que em antecipação de tutela foi determinado que a agravante depositasse mensalmente em conta corrente
o valor de R$ 1.498,77 (mil quatrocentos e noventa e oito reais e setenta e sete centavos), referente a 0,5% do valor do imóvel, até a efetiva entrega do objeto da demanda.

Ressalta que a agravante ao ser citada agravou da decisão, cujo recurso foi distribuído para esta Terceira Câmara de Direito Privado sob o n. 1006675-86.2017.8.11.0000, que por unanimidade foi desprovido sob a relatoria da
Desa. Cleuci Terezinha Chagas Pereira da Silva
.

Destaca que em juízo de primeiro grau sobreveio o pedido que resultou no presente agravo, após embargos de declaração rejeitados.

Diz que embargou aquela decisão questionando quanto a não apreciação de fato superveniente na demanda, haja vista a transação que repactuou, em novação, o prazo de entrega do empreendimento para 31/12/2019. Por isso, entende que tal fato superveniente enseja a extinção da ação com fulcro no artigo 487, inciso III, alínea “b”, do CPC.

Afirma que ao analisar os embargos a MM. Juíza assinalou que estes não são substitutos do recurso de apelação ou de agravo de instrumento, rejeitando-os.

Descreve que
a liminar primeira deferindo indenização a título de alugueis, a serem pagos de forma retroativa com juros e correções, causarão transtornos imensuráveis para a agravante (e terceiros), com bloqueios de contas e bens e sua expropriação.

Expõe que
“os demais adquirentes/por sua comissão (coletividade), renunciaram o prazo de entrega para 31/12/2019, não podendo os interesses dos Agravados (individual) sobrepor a coletividade”
.

Ressalta que
“o objeto da demanda conforme explanado e demonstrado com a TRANSAÇÃO do Edifício Áquila Residence (fls. 296/304), finda a pretensão dos Agravados, pois está prevalece sobre o particular em prol da coletividade, no caso em tela os demais adquirentes, posto que o empreendimento está sendo executado”
.

Entende que
“é cabível o recurso de Agravo de Instrumento para julgar o pedido de incidência de fato superveniente, com a TRANSAÇÃO E NOVAÇÃO, para que seja revogada a liminar que determinou o pagamento a título de alugueis devido atraso na entrega do empreendimento, devido ao novo prazo da entrega do empreendimento ter sido prorrogado para 31/12/2019, diante, até mesmo, da perda o objeto”
.

Anota que devido à crise financeira a agravante teve que paralisar todas as suas obras, motivo porque realizou assembleia geral extraordinária de todos os adquirentes/proprietários do empreendimento
“Áquila Residence”
, com intuito de encontrar uma solução consensual para o término da obra, entretanto os agravados mesmo notificados não compareceram.

Discorre que após várias reuniões/assembleias as partes transacionaram, depois do seguinte histórico de assembleia e deliberações, onde votaram e aceitaram a empresa AVA Empreendimentos a assumir e concluir o empreendimento. E mais, ficou convencionado que todos os presentes/interessados ainda possuem saldo devedor a ser pago e seriam pagos a empresa AVA.

Assim, como os adquirentes/proprietários – representados pela COMISSÃO DE REPRESENTANTES, juntamente com a agravante e a empresa que está executando os serviços, AVA Empreendimentos, transacionaram que o empreendimento vai ser entregue em 31/12/2019, entende que a liminar deferida anteriormente em favor dos agravados deve ser revogada.

Dessa forma, pugna pelo provimento do recurso para que seja afastada a determinação do depósito mensal no valor de R$1.498,77 (mil quatrocentos e noventa e oito reais e setenta e sete centavos), referente a 0,5 % do valor do imóvel, até a efetiva entrega do objeto em discussão na lide.

O efeito suspensivo foi
indeferido
por mim em 19/03/2019, consoante Id. 6311807.

Inconformado o agravante interpõe agravo interno no Id. 7333056, onde esta Câmara por unanimidade desproveu o recurso mantendo a decisão agravada
in totum
. (Id. 11521966)

O agravado não apresentou contraminuta consoante certificado no Id. 21554461.

É o relatório.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES

Egrégia Câmara:

Cinge-se dos autos que as partes firmaram um instrumento particular de compra e venda de imóvel, cujo objeto é a aquisição da unidade n. 303 do empreendimento denominado Condomínio
“Áquila Residence”
, no bairro Jd. Alvorada, no município de Cuiabá-MT.

Narra no processo de origem que diante do descumprimento pela agravante do prazo estabelecido para entrega do imóvel, os agravados ajuizaram a presente demanda cominatória.

O magistrado
a quo
ao receber a inicial
deferiu
a tutela de urgência pleiteada, para determinar que a agravante realize o pagamento de R$1.498,77 (mil quatrocentos e noventa e oito reais e setenta e sete centavos) mensalmente aos recorridos, referente a 0,5% do valor do imóvel, de acordo com a cláusula quinta, parágrafo 3o, do compromisso de compra e venda de imóvel urbano firmado entre as partes, até a efetiva entrega do objeto em discussão na lide, sob pena de aplicação das medidas necessárias para a efetivação da tutela, conforme artigo 297, do Código de Processo Civil.

Não conformada, a agravante opôs embargos de declaração sem obter êxito (Id. 6114551).

Ao depois, foi indeferido pedido da recorrente concernente à revogação da tutela antecipada, onde argumentou transação que repactuou, em novação, o prazo de entrega do imóvel para 31/12/2019. Cujo
decisum
, foi objeto de novos embargos de declarações inexitosos. (Id. 6114554).

Daí, foi quando sobreveio o agravo de instrumento em apreço.

Pois bem. Em que pese as insurgências recursais razão não assiste ao agravante. Isso porque, da análise conjunta das cláusulas quinta e oitava do contrato celebrado entre as partes, evidencia-se que fora estipulado que a conclusão da obra e entrega da chave ocorreria em
dezembro de 2015
, sendo admitida a tolerância injustificada de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de multa mensal de 0,5% do valor do imóvel, como cito:

“CLÁUSULA QUINTA

A data prevista para a entrega das chaves será em DEZEMBRO 2015. [...] Parágrafo 3o - Se a VENDEDORA não entregar o empreendimento no prazo estabelecido em contrato, conforme cláusula oitava, será admitida uma multa em conceito de aluguel mensal, no valor de 0,5% (por cento) do valor do imóvel, objeto deste instrumento”.

“CLÁUSULA OITAVA Será admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias no prazo previsto para conclusão da obra, bem como sua prorrogação pela ocorrência de caso fortuito ou força maior [...]”.

Nesse contexto, o limite para entrega do imóvel era
junho de 2016
e, conforme consta na inicial, até a presente data a agravante não entregou as chaves.

Insta consignar que a construtora/agravante, nas razões recursais, não nega a existência do atraso na entrega do imóvel, mas relaciona tal fato à crise financeira em que está a instituição empresarial.

Desse modo, tal justificativa não é considerada como caso fortuito e nem de força maior, de modo que os indícios se pairam no sentido de que a multa mensal pelo inadimplemento deve ser cumprida, em observância ao princípio do
“pacta sunt servanda”

Ademais, os promissários compradores que, adimpliram regularmente suas obrigações e cumpriram o disposto contratualmente, não podem ser prejudicados pelo descumprimento da obrigação da promitente vendedora, que atrasou na entrega do imóvel, nos termos do artigo 476 do Código Civil.

Nesse sentido:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ORDINÁRIA DE COBRANÇA CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS, DECLARAÇÃO DE NULIDADE DO TERMO AUDITIVO E CLÁUSULAS CONTRATUAIS -
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL NOVO - ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – APLICAÇÃO DE MULTA CONTRATUAL – VIABILIDADE – ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DEFERIDA EM PARTE – AUSÊNCIA DE FUMAÇA DO BOM DIREITO E PERIGO DA DEMORA PARA REFORMA DA DECISÃO
– RECURSO DESPROVIDO. Tratando-se de promessa de compra e venda de apartamento novo, o atraso na entrega da obra além do prazo de tolerância convencionado acarreta evidentes prejuízos ao consumidor. Presentes os requisitos para a antecipação da tutela, ele tem direito à multa contratual avençada até a entrega das chaves do imóvel”
(TJMT Agravo de Instrumento 9276/2016, DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 23/08/2016, Publicado no DJE 29/08//2016)

Diante do exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo hígida a decisão proferida pelo magistrado de primeiro grau.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/02/2020