Tribunal: TJMT
Processo: 1007447-67.2018.8.11.0015
Órgão julgador: RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-17

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO
DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
1007447-67.2018.8.11.0015
APELANTE: R31 INVESTIMENTOS LTDA
APELADO: MEGACHARME DISTRIBUIDORA DE PERFUMARIAS E COSMETICOS LTDA
DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DO DIREITO DE INTEGRAR ESTRUTURA TÉCNICA E INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO ATÍPICO DE LOCAÇÃO - PRAZO DA INAUGURAÇÃO EXTRAPOLADO EM MAIS DE TRÊS ANOS – RREVOGAÇÃO DA AVENÇA – POSSIBILIDADE – CULPA DO CEDENTE – DEVOLUÇÃO DA RES SPERATA DEVIDA – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – CABIMENTO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – CORRETOR INDEPENDENTE – VALOR QUE DEVE SER DESCONTADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Ausente inadimplência do cessionário e comprovado que o prazo de inauguração do Shopping foi exageradamente extrapolado, é cabível a rescisão contratual com devolução da res sperata.
“A jurisprudência do STJ firmou o entendimento no sentido de que no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.” (AgInt no AREsp 862.566/MG).
Se há prova nos autos de que a corretagem foi realizada por profissional independente e a comissão a ele destinada, o cedente não é obrigado a devolver esse valor.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007447-67.2018.8.11.0015
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

Turma Julgadora:
[DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[MEGACHARME DISTRIBUIDORA DE PERFUMARIAS E COSMETICOS LTDA - CNPJ: 17.138.409/0002-52 (APELADO), THEMYSTOCLES NEY DE AZEVEDO DE FIGUEIREDO - CPF: 004.981.261-02 (ADVOGADO), R31 INVESTIMENTOS LTDA - CNPJ: 20.177.610/0001-72 (APELANTE), GABRIEL TOSETTI SILVEIRA - CPF: 309.613.188-05 (ADVOGADO), CRISTIANO SILVA COLEPICOLO - CPF: 989.607.846-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PARCIALMENTE PROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1007447-67.2018.8.11.0015

APELANTE: R31 INVESTIMENTOS LTDA

APELADO: MEGACHARME DISTRIBUIDORA DE PERFUMARIAS E COSMETICOS LTDA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DO DIREITO DE INTEGRAR ESTRUTURA TÉCNICA E INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO ATÍPICO DE LOCAÇÃO - PRAZO DA INAUGURAÇÃO EXTRAPOLADO EM MAIS DE TRÊS ANOS – REVOGAÇÃO DA AVENÇA – POSSIBILIDADE – CULPA DO CEDENTE – DEVOLUÇÃO DA
RES SPERATA
DEVIDA – INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – CABIMENTO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – CORRETOR INDEPENDENTE – VALOR QUE DEVE SER DESCONTADO – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

Ausente inadimplência do cessionário e comprovado que o prazo de inauguração do Shopping foi exageradamente extrapolado, é cabível a rescisão contratual com devolução da
res sperata.

“A jurisprudência do STJ firmou o entendimento no sentido de que no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.”
(AgInt no AREsp 862.566/MG).

Se há prova nos autos de que a corretagem foi realizada por profissional independente e a comissão a ele destinada, o cedente não é obrigado a devolver esse valor.

R E L A T Ó R I O

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1007447-67.2018.8.11.0015

APELANTE: R31 INVESTIMENTOS LTDA

APELADO: MEGACHARME DISTRIBUIDORA DE PERFUMARIAS E COSMETICOS LTDA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

RELATÓRIO

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual julgada parcialmente procedente para
determinar a resolução dos contratos de id n°. 14387820 e 14387842, por culpa da requerida. Condeno a requerida a restituir à requerente a importância de R$70.000,00 (setenta mil reais); acrescida da multa de mora de 10% sobre o valor do contrato, correção monetária desde a data do pagamento (id n°. 14387853) e juros de mora de 1% ao mês, desde a data da citação (22/11/2018 - id n°. 17145297). Por fim, tendo em vista que a requerente decaiu em parte mínima de seus pedidos), condeno a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10 % (dez por cento) sobre o valor da condenação.

A apelante sustenta a licitude das cláusulas firmadas e seu estrito cumprimento por sua parte.

Alega que a data de inauguração não era exata, mas provável, ou seja, não há nenhuma ilegalidade no fato de não ter ocorrido no dia indicado na avença.

Argui que foi expressamente convencionado que o valor pago à título de Cessão de Direito de Integrar Estrutura Técnica de um Shopping Center (CDU) não seria ressarcido na hipótese de cancelamento do contrato.

Aduz que não há previsão de multa para o caso de revogação, que, ademais, teria sido motivada pela apelada.

Subsidiariamente, se reconhecido o direito a algum ressarcimento, pede que seja descontada a quantia correspondente à comissão de corretagem.

Contrarrazões no Id n. 54402097.

É o relatório.

Des. Rubens de Oliveira Santos Filho

Relator

V O T O R E L A T O R

PODER JUDICIÁRIO

DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

1007447-67.2018.8.11.0015

APELANTE: R31 INVESTIMENTOS LTDA

APELADO: MEGACHARME DISTRIBUIDORA DE PERFUMARIAS E COSMETICOS LTDA

DES. RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO

VOTO

Apelação Cível em Ação de Rescisão Contratual julgada parcialmente procedente para
determinar a resolução dos contratos de id n°. 14387820 e 14387842, por culpa da requerida. Condeno a requerida a restituir à requerente a importância de R$70.000,00 (setenta mil reais); acrescida da multa de mora de 10% sobre o valor do contrato, correção monetária desde a data do pagamento (id n°. 14387853) e juros de mora de 1% ao mês, desde a data da citação (22/11/2018 - id n°. 17145297). Por fim, tendo em vista que a requerente decaiu em parte mínima de seus pedidos), condeno a requerida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que arbitro em 10 % (dez por cento) sobre o valor da condenação.

As partes firmaram o Instrumento Particular de
Cessão do Direito de Integrar Estrutura Técnica
, que tinha por objeto a integração da apelada na Loja n.o 18 do Shopping Sinop mediante o pagamento de R$ 70.000,00, e também o Instrumento Particular de Contrato Atípico de Locação.

Consta no primeiro, a previsão para entrega era abril/2017, porém postergada para abril/2018 e, depois para abril/2019 e, conforme se extrai da internet na página
https://shoppingsinop.com/
, até este momento as obras não foram concluídas.

Desse modo, embora convencionado que abril/2017 era a data “prevista” e não “exata” para a inauguração, desde então já se passaram mais de 3 anos, sendo evidente a evidente os prejuízos suportados pelo apelado, assim como a má-fé contratual que autorizam o rompimento do pacto por culpa da apelante.

Assim, apesar de o art. 54 da Lei n. 8.245/91 dispor que “
prevalecerão as condições livremente pactuadas”,
e o art. 425 do Código Civil enunciar que “
É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código.”
, o art. 422 do CC preconiza que
“Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”
e o art. 122, que
“São lícitas, em geral, todas as condições não contrárias à lei, à ordem pública ou aos bons costumes; entre as condições defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes.”

Portanto, mesmo que não tenha sido acordada a anulação na hipótese de demora na inauguração, nem a devolução da importância paga e tampouco firmada cláusula penal que beneficie a apelada, a longa espera (mais de 3 anos) afasta a presunção de boa-fé e sujeita a cessionária (apelada) ao puro arbítrio da cedente (apelante), situação em que a legislação autoriza a rescisão por inadimplência e a jurisprudência autoriza a inversão da cláusula penal.

A propósito:

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DA RES SPERATA. SUMULA 7 DO STJ. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO FIRMADO NO STJ, AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. O acórdão recorrido está em consonância com a Jurisprudência do STJ quando sustenta que
a autonomia privada, como bem delineado no Código Civil de 2002 (arts. 421 e 422) não constitui um princípio absoluto em nosso ordenamento jurídico, sendo relativizada, entre outros, pelos princípios da função social, da boa-fé objetiva e da prevalência do interesse público; e que o Direito brasileiro admite, expressamente, a revisão contratual, diante da alteração superveniente das circunstâncias que deram origem ao negócio jurídico. Precedentes.

2. O Tribunal de origem, amparado no acervo fático - probatório dos autos, e na análise do contrato entabulado entre as partes,

concluiu pela inexistência de inadimplemento contratual por parte da recorrida; pela caracterização do descumprimento de cláusula contratual pelo recorrente a ensejar a rescisão contratual; e pelo direito ao ressarcimento de valores relativos a res sperata e a instalação da loja
.
Nesse contexto, qualquer conclusão em sentido contrário ao que foi decidido pelo Colegiado local demandaria, necessariamente, interpretação de cláusulas contratuais, bem como novo exame do conjunto fático-probatório acostado aos autos, providências incompatíveis com a via estreita do recurso especial. Incidência, portanto, das Súmulas 5 e 7 do STJ.

3. Agravo interno não provido.”
(AgInt no AREsp 1450387/AP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4a Turma, julg. em 04/06/2019, DJe 11/06/2019).

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL E ADESIVO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C ANTECIPAÇÃO DE TUTELA C/C REPARAÇÃO DE DANOS – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA E FALTA DE INTERESSE DE AGIR – REJEITADA – MÉRITO - DA EXTINÇÃO DO CONTRATUAL – CULPA DOS RECORRIDOS – AFASTADA - DA IMPOSIÇÃO DE CONDENAÇÃO – PAGAMENTO DE MULTA PELA DENÚNCIA CONTRATUAL E IMPOSIÇÃO DE CONDENAÇÃO – PAGAMENTO DE MULTA PELA EXTINÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL – EXIGÊNCIA INDEVIDA – CULPA EXCLUSIVA DO EMPREENDEDOR-ADMINISTRADOR -
DEVOLUÇÃO DA RES SPERATA – DEVIDA
– DANOS MORAIS – NÃO CONFIGURADO – RECURSOS DE APELAÇÃO E ADESIVO DESPROVIDOS.

Possui legítima a parte que assinala contrato de locação havido entre as partes, notadamente, quando não há prova de modificação dos contratantes.

Caracterizada a presença do binômio necessidade e utilidade da via processual, não há falar em ausência de interesse de agir.

Não sendo cumprido o prazo estabelecido para entrega do espaço comercial, restando claro que o Shopping Center não foi inaugurado, é razoável a conclusão de que o apelante ensejou a resolução do contrato.

Comprovado que a rescisão contratual decorreu do inadimplemento do empreendedor-administrador, inadmissível se beneficiar com o pagamento de multa contratual e demais cominações.

No caso, comprovado que o shopping center descumpriu os termos contratuais, procede a ação que visa obter a devolução dos valores pagos a título de res sperata.

Ausentes elementos de prova acerca da ocorrência concreta de prejuízo na esfera psicológica e emocional (moral) dos autores, a não concretização do negócio, embora possa lhe ter causado alguma frustração e dissabor, não ocasionou lesão à sua personalidade, inexistindo, pois, dever de a empresa ré indenizar.”
(RAC n. 0011714-46.2015.8.11.0002, Rel. Des. Sebastião Barbosa Farias, 1a Câmara De Direito Privado, julg. 11/07/2017, DJe 18/07/2017).

Posto isso, é devida a restituição do valor pago a título de Cessão do Direito de Integrar Estrutura Técnica (
res sperata
), assim como a aplicação de multa ante a inadimplência que causou o rompimento da avença, além da inversão da cláusula, já que se trata de contrato de adesão.

Em contexto semelhante, de compra e venda de imóvel quando o inadimplemento é do vendedor e não há cláusula penal para essa circunstância, o STJ assim decidiu:

“AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973. NÃO OCORRÊNCIA. FORÇA MAIOR. REEXAME FÁTICO DOS AUTOS. SÚMULA N. 7/STJ. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. POSSIBILIDADE.

1. O acórdão recorrido analisou todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, não se configurando omissão, contradição ou negativa de prestação jurisdicional.

2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).

3.
A jurisprudência do STJ firmou o entendimento no sentido de que no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor.

4. Agravo interno a que se nega provimento.”
(AgInt no AREsp 862.566/MG, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, julg. em 01/06/2020, DJe 05/06/2020).

Quanto à comissão de corretagem, o documento de Id n. 54402083 comprova a total transferência do montante para o corretor individual, o que exclui a responsabilidade da apelante pela respectiva devolução, devendo ser descontado do total a ser restituído à apelada.

Pelo exposto,
dou parcial provimento
ao Recurso apenas para determinar que do valor a ser devolvido para a apelada, seja deduzido o que foi pago de comissão de corretagem.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/09/2020