Tribunal: TJMT
Processo: 1007066-64.2019.8.11.0002
Órgão julgador: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-09-16
Data de publicação: 2020-09-25

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE ILEGALIDADE DE COBRANÇA – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – COBRANÇA APÓS O TÉRMINO DA FASE DE CONSTRUÇÃO E DA EXPEDIÇÃO DO “HABITE-SE” - RESTITUIÇÃO AO CONSUMIDOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DEPROVIDO.
Não há que se falar em ilegitimidade passiva da construtora para fins de pagamento da taxa de evolução da obra, uma vez que a Caixa Econômica Federal, na condição de agente financeiro, se limitou a assumir os encargos de financiamento realizado pelo comprador, e não os riscos do empreendimento imobiliário em si.
É legítima a cobrança da taxa de evolução de obra, desde que seja realizada na fase de construção do imóvel e, após o prazo estipulado e expedição do “habite-se”, a cobrança deste encargo é indevida, mostrando-se devida a sua restituição.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1007066-64.2019.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[VICTOR HUGO LUCAS SILVA - CPF: 041.427.941-75 (APELADO), STEPHANY QUINTANILHA DA SILVA - CPF: 035.217.521-43 (ADVOGADO), MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA - CNPJ: 08.343.492/0001-20 (APELANTE), THIAGO DA COSTA E SILVA LOTT - CPF: 039.250.866-41 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
DESPROVIDO. UNANIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE ILEGALIDADE DE COBRANÇA – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA REJEITADA – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – COBRANÇA APÓS O TÉRMINO DA FASE DE CONSTRUÇÃO E DA EXPEDIÇÃO DO “HABITE-SE” - RESTITUIÇÃO AO CONSUMIDOR – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DEPROVIDO.

Não há que se falar em ilegitimidade passiva da construtora para fins de pagamento da taxa de evolução da obra, uma vez que
a Caixa Econômica Federal, na condição de agente financeiro, se limitou a assumir os encargos de financiamento realizado pelo comprador, e não os riscos do empreendimento imobiliário em si.

É legítima a cobrança da taxa de evolução de obra, desde que seja realizada na fase de construção do imóvel e, após o prazo estipulado e expedição do “habite-se”, a cobrança deste encargo é indevida, mostrando-se devida a sua restituição.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Recurso de Apelação Cível aviado por
MRV Engenharia e Participações S/A
,

objetivando a reforma da sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos contidos na ação declaratória de ilegalidade de cobrança c/c indenização por danos morais e materiais, movida por
Victor Hugo Lucas Silva
.

Para tal desiderato,
sustenta a sua ilegitimidade passiva quanto ao pedido de restituição dos valores pagos à título de taxa de evolução de obra, sendo a Caixa Econômica Federal a instituição financeira legítima para responder por tal pagamento.

Aduz, também, a legalidade da cobrança da “Taxa de Evolução de Obra”, tendo em vista que realizada durante o prazo contratualmente previsto e diante do fato de terem cessado na data da averbação do habite-se, não havendo que se falar em extrapolação de qualquer prazo, devendo o pedido de restituição ser julgado improcedente.

Pugna
, assim, pelo provimento do recurso e a reforma da sentença.

O apelado, por sua vez, em contrarrazões (Id 54379054), defendeu o acerto da sentença recorrida, pugnando, assim, pelo desprovimento do recurso e a condenação da apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

VOTO (PRELIMINAR) – ILEGITIMIDADE PASSIVA

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

A apelante, em suas razões recursais, sustenta, preliminarmente, a sua ilegitimidade
passiva quanto ao pedido de restituição dos valores pagos à título de taxa de evolução de obra, sendo a Caixa Econômica Federal a instituição financeira legítima para responder por tal pagamento.

Sem razão a apelante.

Isso porque, a Caixa Econômica Federal, na condição de agente financeiro, se limitou a assumir os encargos de financiamento realizado pelo comprador, e não os riscos do empreendimento imobiliário em si.

Nesse sentido:

“RECURSOS DE APELAÇÃO CIVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS –
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL VINCULADO AO "MINHA CASA MINHA VIDA" – PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO – REJEITADA
– ERRO MATERIAL NA SENTENÇA CONSTATADO – ATRASO INJUSTIFICADO DA CONSTRUTORA – PRORROGAÇÃO DO PRAZO PELO AGENTE FINANCEIRO E CASO FORTUITO NÃO COMPROVADOS – LUCROS CESSANTES DEVIDOS – DANO MORAL – INEXISTÊNCIA – SENTENÇA REFORMADA PARA SANAR O ERRO MATERIAL – RECURSO DA EMPRESA PARCIALMENTE PROVIDO – RECURSO DO CONSUMIDOR DESPROVIDO.
1-
O exame da legitimidade passiva da CEF está relacionado ao tipo de atuação da empresa pública no âmbito do Sistema Financeiro Habitacional. Na hipótese, não merece acolhimento a preliminar de incompetência da Justiça Comum Estadual porque a Caixa Econômica Federal se limitou a assumir os encargos do financiamento realizado pela compradora, e não os riscos do empreendimento imobiliário em si.

2- Constatado erro material na sentença, deve ser sanado o equívoco. Na hipótese, a data de 18/12/2012 como termo final para a conclusão da obra está equivocada. Ao se considerar o lapso de 15 (quinze) meses a partir de 13/06/2012 (data do registro do contrato), tem-se que o termo final para a conclusão da obra a data 18/09/2013. 3- Diante da ausência de provas de que o agente financeiro autorizou a prorrogação do prazo para a entrega da obra ou de outras excludentes alegadas pela Construtora, deve ser mantido o dever de indenizar, já que o imóvel foi entregue bem depois de escoado o prazo contratado. 3- O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que cabem lucros cessantes sobre o valor atualizado do contrato pelo período do compreendido entre o escoamento do prazo para a conclusão da obra e a entrega das chaves. Sentença mantida. 4- O STJ “tem firmado o posicionamento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, embora possa ensejar reparação por danos materiais, não acarreta, por si só, danos morais, salvo se as circunstâncias do caso concreto demonstrarem a efetiva lesão extrapatrimonial”. Na hipótese, tendo em vista que o pleito indenizatório formulado pelo consumidor Apelante tem como base tão-somente a demora do cumprimento obrigacional pela empresa Recorrida, sem menção ou demonstração de qualquer fato extraordinário que tenha ofendido o direito à personalidade, honra e/ou dignidade, deve ser mantida a sentença singular que indeferiu o pedido de indenização por danos morais.”
(RAC 0030427-49.2015.8.11.0041 DESA. CLARICE CLAUDINO DA SILVA, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 23/01/2019, Publicado no DJE 29/01/2019) (destaquei)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA DA CONSTRUTORA –
PRELIMINAR – LITISCONSÓRCIO PASSIVO – CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – INEXISTÊNCIA
– DANO MATERIAL (ALUGUEL) E MORAL – CONFIGURAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE – POSSIBILIDADE DE REVISÃO DAS ASTREINTES EM QUALQUER TEMPO E GRAU DE JURISDIÇÃO – NECESSIDADE DE AVALIAÇÃO DE CADA CASO PROCESSUAL – COMPROVAÇÃO DA APLICAÇÃO DA MULTA E DO DESCUMPRIMENTO DA LIMINAR – MANUTENÇÃO DO VALOR FIXADO – SENTENÇA MANTIDA – HONORÁRIOS MAJORADOS – INTELIGÊNCIA DO §11 DO ART. 85 DO CPC– RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
A Caixa Econômica Federal não tem legitimidade passiva para responder, por indenização decorrente da demora na entrega de imóvel em construção, eis que o ilícito (atraso da entrega do empreendimento) decorreu única e exclusivamente por culpa da construtora.
A frustração, decepção e insegurança em razão do recebimento de imóvel muito além do prazo estipulado (nove meses), como acreditavam os compradores, configura dano moral passível de indenização. O STJ decidiu que, em casos de atraso na entrega do imóvel por fato atribuível à construtora, o promitente comprador poderá pleitear indenização correspondente aos prejuízos materiais pela não fruição do imóvel durante o período da mora. Para a efetiva prestação jurisdicional, pode ser fixado prazo para cumprimento da obrigação e, no descumprimento, a fixação de multa compatível com a situação.”
(RAC 0021030-34.2013.8.11.0041 – DES. DIRCEU DOS SANTOS, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 12/12/2018, Publicado no DJE 19/12/2018) (destaquei)

Assim sendo, considerando que a responsabilidade da Caixa Econômica Federal se limita tão somente às questões inerentes ao contrato de financiamento para aquisição do imóvel, resta evidente não ser legítima para atuar no feito, não havendo que se falar, portanto, em ilegitimidade passiva da apelante.

Com essas considerações,
rejeito
a preliminar arguida.

É como voto.

VOTO

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Compulsando os autos, verifica-se que o apelado propôs
Ação Declaratória de Ilegalidade de Cobrança c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, em desfavor da apelante, sustentando, em síntese, apesar de ter sido expedido o “habite-se” da obra em outubro/2017, houve a cobrança indevida de taxa de evolução da obra no importe de R$ 2.504,24, pois a obra já estava finalizada e, mesmo assim, a apelante não repassou essa informação ao agente financeiro, que continuou com a cobrança da aludida taxa.

Pugnou, desse modo, a condenação da apelante à restituição em dobro da taxa de evolução da obra, que corresponde a importância de R$ 5.008,48 (cinco mil e oito reais e quarenta e oito centavos) e sua condenação ao pagamento de danos morais no importe de R$ 20.000,00.

O magistrado
a quo
, por sua vez, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para condenar a apelante a ressarcir de forma simples o apelado nos valores por ele pago a título taxa de evolução de obra no valor total de R$ 2.504,24 (dois mil quinhentos e quatro reais e vinte e quatro centavos), que deverá ser corrigida monetariamente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor - INPC a partir de cada pagamento realizado e acrescidos de juros de mora no importe de 1% ao mês, a contar da citação.

Ademais, considerando que a parte autora decaiu da maior parte dos seus pedidos, o magistrado
a quo
condeno-a ao pagamento das despesas judiciais e honorários advocatícios, fixados estes no importe de 10% sobre o valor da causa, cuja exigibilidade fica sobrestada uma vez que a parte autora é beneficiária da justiça gratuita.

Vejamos

É sabido que nos contratos de financiamento de imóveis adquiridos ainda na planta, é cobrada a chamada taxa de evolução de obra, também conhecida como juros de obra, que corresponde, por sua vez, aos juros cobrados pela instituição financeira junto à construtora pelo financiamento da construção, e que são repassados aos mutuários/adquirentes.

Desse modo, nessa espécie de contrato existem duas fases distintas: a fase de construção, onde a movimentação dos créditos das parcelas e o pagamento das taxas, encargos, juros e atualização monetária é movimentada por conta aberta para este fim, e a fase de amortização, iniciada com o término do cronograma de obras, passando a ser devido o pagamento de prestação mensal, com amortização do saldo devedor.

Assim sendo, a cobrança desta taxa é legítima desde que seja realizada na fase de construção do imóvel, período que é estabelecido contratualmente. Após o prazo estipulado, a cobrança deste encargo é indevida e ilegal, uma vez que deve ser iniciada a fase de amortização.

Na hipótese dos autos, resta incontroverso que a referida taxa de evolução de obra foi cobrada após o prazo para o término da fase de construção, tendo em vista que a expedição do “habite-se” constituiu marco indicativo do término da obra, de modo que não poderia haver mais a cobrança da referida taxa após a sua expedição que,
in casu
, ocorreu em 05.10.2017 (Id. 54379011 - Pág. 1).

Em outras palavras, os juros de obra, no período de normalidade são devidos pelo comprador, pois representam a remuneração do capital imposta pela instituição financeira aos adquirentes do imóvel quando ele se encontra em fase de edificação até a expedição do habite-se, e não são descontados do saldo devedor.

Nesse período de construção, o Banco repassa à construtora o montante financiado pelo comprador e cobra dele os juros. Somente com a entrega do habite-se é que o adquirente passará a pagar o empréstimo, amortizando, então, a dívida.

Logo, é indevida a cobrança da taxa de evolução de obra após a expedição do “habite-se”, que ocorreu em 05.10.2017 (Id. 54379011 - Pág. 1), conforme alhures mencionado.

Nesse sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS

– COMPRA E VENDA DE IMÓVEL –
TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA – COBRANÇA APÓS A ENTREGA DAS CHAVES – IMPOSSIBILIDADE – RESTITUIÇÃO AO CONSUMIDOR
– INEXISTÊNCIA DE DANO PASSÍVEL DE INDENIZAÇÃO – MERO ABORRECIMENTO – AUSÊNCIA DE PROVA DA OFENSA À HONRA OBJETIVA – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

A cobrança da taxa de evolução de obra é legítima, desde que seja realizada na fase de construção do imóvel, período que é estabelecido contratualmente. Após o prazo estipulado, a cobrança deste encargo é indevida, uma vez que deve ser iniciada a fase de amortização, de modo a autorizar a sua restituição na forma simples
.

Ainda que ilegítima a cobrança do débito, o dano moral não é presumido, pois a simples cobrança sofrida pelo consumidor não gera, por si só, direito à indenização por dano moral, ao contrário, deve ficar comprovado nos autos algum acontecimento extraordinário decorrente desse fato que ampare a pretensão indenizatória, o que não se verifica no caso.”
(N.U 1001706-02.2017.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, DIRCEU DOS SANTOS, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 26/08/2020, Publicado no DJE 28/08/2020) (destaquei)

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE REPETIÇÃO DO INDÉBITO. LEGITIMIDADE PASSIVA. JUROS SOBRE O SALDO DEVEDOR.

A legitimidade de parte é uma das condições da ação e em regra é daqueles que integram a relação jurídica de direito material. – Circunstância dos autos em que se impõe manter a legitimidade da parte demandada à devolução dos juros de obra ante o atraso injustificado.

CONTRATO ENTRE PARTICULARES. COMPETÊNCIA. JUSTIÇA ESTADUAL. A ação que tem por objeto a revisão ou rescisão de compromisso de compra e venda entre particulares, ainda que a construção ou o pagamento do preço dependa de financiamento pela Caixa Econômica Federal, é de competência da Justiça Estadual. – Circunstância em que se impõe afastar a arguição de incompetência da Justiça Estadual. DEMORA NA ENTREGA. JUROS SOBRE O SALDO DEVEDOR.
A mora da promitente vendedora afasta a incidência dos juros sobre o saldo devedor até o adimplemento da obrigação de entrega do imóvel. – Circunstância dos autos em que se justifica a devolução dos juros pagos indevidamente, porém, na forma simples, uma vez que não comprovada má-fé
. RECURSOS DESPROVIDOS.”
(
Apelação
Cível, No 70079765673, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em: 23-01-2019) (destaquei)

Já com relação à
condenação da apelante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, melhor sorte não socorre ao apelado, uma vez que não houve alteração do julgado e, por conseguinte, não há que se falar em redistribuição dos ônus sucumbenciais.

Desse modo, uma vez que a cobrança da taxa de evolução de obra ocorreu após a entrega do “habite-se”, ou seja, após a fase de construção da obra, a sua devolução na forma simples, como determinado na sentença, é medida que se impõe.

Pelo exposto,
nego provimento ao recurso
, mantendo inalterada a sentença objurgada.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 16/09/2020