Tribunal: TJMT
Processo: 1005793-64.2018.8.11.0041
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-12-09
Data de publicação: 2020-12-11

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - DESISTÊNCIA CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR - COMISSÃO DE CORRETAGEM - HIPÓTESE EM QUE A COMPRADORA NÃO SE OBRIGOU AO PAGAMENTO DA COMISSÃO - INVIABILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO PELA COMPRADORA A TÍTULO DE CORRETAGEM – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
No contrato particular de promessa de compra e venda celebrado não houve informação antecipada suficiente, clara acerca da taxa de corretagem, o que torna irregular esta cobrança, devendo ser modificada a sentença atacada neste aspecto, uma vez que por simples leitura do contrato é possível extrair que restou consignado que a vendedora se responsabilizaria entre outras despesas, pelo pagamento da taxa de corretagem que também se incluiria em seu ônus.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005793-64.2018.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[WANDERSON PINTO DA LUZ - CPF: 912.532.331-87 (APELANTE), EDUARDO ZIMIANI CIPRIANO - CPF: 004.691.681-45 (ADVOGADO), ALINE MARIA DE SOUZA COSTA - CPF: 049.415.291-54 (APELANTE), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 - SPE LTDA - CNPJ: 12.002.700/0002-85 (APELADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, PROVEU O RECURSO.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA - DESISTÊNCIA CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR - COMISSÃO DE CORRETAGEM - HIPÓTESE EM QUE A COMPRADORA NÃO SE OBRIGOU AO PAGAMENTO DA COMISSÃO - INVIABILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO PELA COMPRADORA A TÍTULO DE CORRETAGEM – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

No contrato particular de promessa de compra e venda celebrado não houve informação antecipada suficiente, clara acerca da taxa de corretagem, o que torna irregular esta cobrança, devendo ser modificada a sentença atacada neste aspecto, uma vez que por simples leitura do contrato é possível extrair que restou consignado que a vendedora se responsabilizaria entre outras despesas, pelo pagamento da taxa de corretagem que também se incluiria em seu ônus.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara.

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por WANDERSON PINTO DA LUZ e ALINE MARIA DE SOUZA COSTA em face de sentença proferida na “AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C ANTECIPAÇÃO DE TUTELA LIMINAR”, nos autos no 1005793-64.2018.8.11.0041, onde litiga com RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 304 – SPE LTDA, perante a 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá – Mato Grosso.

Prolatada a sentença que consta sob ID. 47220999 o magistrado de piso rejeitou as preliminares, e no mérito, julgou parcialmente procedentes os pedidos, para condenar a recorrida/requerida para que proceda, após o desconto do valor pago a título de comissão de corretagem de R$15.050,01 e a retenção dos 25% a título de custos administrativos, à devolução das parcelas pagas pelos recorrentes/autores; declarou indevida e inexigível a cobrança de taxa condominial em nome dos autores relativa ao contrato discutido nestes autos, valores estes que devem ser custeados pela requerida junto ao respectivo condomínio; ratificou a liminar concedida e diante da sucumbência recíproca, condenou as partes, na proporção de 50% a cargo do autor e 50% a cargo da ré, ao pagamento das custas processuais de honorários de sucumbência, que fixou em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação nos termos do artigo 85, § 2° do CPC.

Em apertada síntese, alega o apelante em seu recurso aviado sob ID. 47221001 que o valor de R$ 15.050,01 é citado no quadro XI – “Das Despesas Decorrentes da Taxa de Comissão de Corretagem”, quadro este que trouxe em sua redação a responsabilidade da vendedora quanto ao pagamento da comissão de corretagem à imobiliária ou corretor de imóveis, que na cláusula 14 em seu subitem 14.1 a responsabilidade da vendedora para com o pagamento da comissão de corretagem, ora Apelada, tornou a ser expressa, ademais, não existe qualquer informação da transferência do pagamento da taxa de corretagem aos consumidores-compradores.

Contrarrazões apresentadas sob ID. 47221004.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara:

Conheço do recurso manejado, pois presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade.

Em razão de se tratar de relação de consumo, estando patente a hipossuficiência do consumidor, onde a parte reclamada está mais apta a provar o insucesso da demanda do que àquele a demonstrar a sua procedência, por este motivo, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor com o fito de proporcionar equilíbrio na relação processual.

A tese recursal da parte apelante/compradora se funda na alegada previsão contratual que determina que a parte apelada/vendedora se obriga ao pagamento a comissão de corretagem.

Os apelantes informaram que firmaram contrato particular de compromisso de compra e venda de imóvel com a apelada, na data de 31/3/2017, pelo preço ajustado de R$389.477,00; aduzem que pagaram o valor total de R$17.287,01; sustentam que resolveram rescindir o contrato, todavia, a parte ré afirmou que só devolveria a quantia aproximada de R$200,00, diante da comissão de corretagem, o qual não seria reembolsável.

Em sentença, o magistrado consignou que no referido contrato, em sua cláusula XI – o comprador declara ter conhecimento de que dos valores constantes do quadro IV, que o importe de R$15.050,01 seria pago ao corretor, a título de comissão de corretagem, a qual foi efetivamente realizada em 12/04/2017, conforme nota fiscal juntado nos autos, o que alegadamente configurou a legalidade da contratação da referida comissão de corretagem no valor de R$15.050,01, nos termos do TEMA 938 do STJ.

Portanto, restaria, em tese, a quantia de R$2.237,00 a ser restituída aos autores, porém, o contrato prevê, que em caso de desistência do contrato, é devido o percentual de retenção a título de custos administrativos de 25%, por parte da construtora, percentual este que julgou ser lícito.

Revisitando as provas carreadas nos autos, em especial o “INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL QUE CORRESPONDERÁ UNIDADE AUTÔNOMA FUTURA” indexado sob ID. 47216491, verifica-se expresso no “QUADRO IV DO PREÇO”:

“PREÇO PARA PAGAMENTO A VISTA: R$ 389,447,00 (TREZENTOS E OITENTA E NOVE MIL QUATROCENTOS E QUARENTA E SETE REAIS)”

Em sequência, verifica-se no “QUADRO XI DAS DESPESAS DECORRENTES DA TAXA DE SOMISSÃO E CORRETAGEM”:

“O COMPRADOR DECLARA TER CONHECIMENTO QUE DOS VALORES CONSTANTES NO QUADRO IV, SUPRA, O IMPORTE DE RS 15.050,01 (QUINZE MIL E CINQUENTA REAIS E UM CENTAVO), REFERE-SE A COMISSÃO DE CORRETAGEM PAGA PELA VENDEDORA À IMOBILIÁRIA OU CORRETOR DE IMÓVEIS.”

Em continuidade, sob ID. 47216492 - Pág. 3 encontra-se a cláusula “14 – DOS CUSTOS E DESPESAS.”:

“14.1- São de responsabilidade da VENDEDORA as despesas com elaboração do Processo de Memorial de Incorporação do Empreendimento e seu registro junto ao Cartório de Registro de imóveis competente, averbação da construção, instituição e especificação do Condomínio junto ao mesmo cartório, comissão dê corretagem ao intermediador do presente negócio jurídico, além daquelas provenientes da execução das obras internas do empreendimento (pavimentação, instalação redes públicas de água, esgoto, energia elétrica, telefone e gás).” (grifou-se).

Neste espeque, é salutar repisar as regras em voga trazidas no código consumerista:

A corte superior ressaltou que usualmente a corretagem dos imóveis incumbe à pessoa que os coloca no mercado para venda, mas nada impede o repasse do custo pela terceirização desse serviço ao consumidor que, no entanto, deve ser previamente informado sobre o preço individualizado da corretagem e do imóvel adquirido conforme preleciona o CDC:

“Art. 31. A oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidades, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores.

(...)

Art. 46. Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.

Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.”

No contrato particular de promessa de compra e venda celebrado não houve informação antecipada suficiente, clara acerca da taxa de corretagem, o que torna irregular esta cobrança, devendo ser modificada a sentença atacada neste aspecto, uma vez que por simples leitura do contrato é possível extrair que restou consignado que a vendedora se responsabilizaria entre outras despesas, pelo pagamento da taxa de corretagem que também se incluiria em seu ônus.

Este sodalício já se manifestou de maneira análoga:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C DANOS MORAIS – PRESCRIÇÃO TRIENAL INTERROMPIDA – INTELIGÊNCIA DO INC. IV, § 3o, DO ART. 206 C/C INC. I, DO ART. 202, AMBOS CÓDIGO CIVIL – ILEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA – NÃO OCORRÊNCIA – MULTA CONTRATUAL – INAPLICABILIDADE – COMISSÃO DE CORRETAGEM – TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – INVIABILIDADE – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO PRÉVIA E ADEQUADA A ESSE RESPEITO – PAGAMENTO A TÍTULO DE TAXA DE DESPACHANTE – INOVAÇÃO RECURSAL – QUESTÃO NÃO APRECIADA PELO JUÍZO A QUO – SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA – CONFIGURAÇÃO – RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DA CONSTRUTORA – NEGATIVA DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS – CONDUTA ILÍCITA DEMONSTRADA – DANOS MORAIS CONFIGURADOS – QUANTUM MANTIDO – VALOR DA CONDENAÇÃO QUE ATENDE AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – CITAÇÃO VÁLIDA – ART. 405 DO CC – RECURSO DA 1a APELANTE CONHECIDO EM PARTE E, NESTA, DESPROVIDO – RECURSO DA 2a APELANTE CONHECIDO E PROVIDO. A pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem prescreve em 3 (três) anos, nos termos do art. 206, §3o, inciso IV do Código Civil, consoante entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1551956/SP), contudo, havendo causa interruptiva da prescrição, esta não deve ser reconhecida. A incorporadora, na condição de promitente-vendedora, é parte legítima para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” (Súmula no 543 do c. STJ) De acordo com a orientação firmada pelo c. STJ no Recurso Especial repetitivo no. 1599511/SP, é ilegal transferir ao consumidor o dever de arcar com o pagamento de comissão de corretagem se ele não foi adequada e previamente informado a esse respeito. O Tribunal ad quem não pode conhecer de matéria não suscitada em primeiro grau, sob pena de supressão de instância. A rescisão do contrato de compra e venda do imóvel por culpa do vendedor enseja o ressarcimento integral do valor pago pela compradora, inclusive, comissão de corretagem, bem como configura dano moral passível de reparação pecuniária. O valor arbitrado a título de danos morais deve levar em conta tanto a capacidade econômica do ofensor quanto as condições do ofendido, além da observância ao princípio da razoabilidade. “Contam-se os juros de mora desde a citação inicial.” (Art. 405. Do CC/2002) “(TJMT - N.U 0015948-08.2014.8.11.0002 - DIRCEU DOS SANTOS, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 16/10/2019, Publicado no DJE 21/10/2019)”

A jurisprudência pátria coaduna:

'APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA CONTRATUAL POR CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. HIPÓTESE EM QUE A COMPRADORA NÃO SE OBRIGOU AO PAGAMENTO DA COMISSÃO. INVIABILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO PELA COMPRADORA A TÍTULO DE ARRAS OU SINAL COMO FORMA DE PAGAMENTO DA CORRETAGEM. Devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem. Cabimento. A comissão de corretagem é devida, inclusive quando houver desistência das partes, se o corretor as aproximou, obtendo consenso no que tange aos elementos essenciais do negócio, o que ocorreu no caso dos autos (artigo 725, do CC). Responsabilidade pela devolução. Hipótese em que o promitente vendedor se obrigou por conta e risco quando assinou o contrato de compra e venda do seu imóvel, de modo que, se deste negócio desistiu sem apresentar justificativa plausível, deve arcar com a responsabilidade pela devolução do valor pago pela promitente adquirente a título de comissão de corretagem. Retenção de valor pago pela promitente compradora, a título de arras ou sinal, como se fosse pagamento de comissão de corretagem, quando a tanto não se obrigou. Ato de mão própria da Imobiliária que não pode prevalecer, obrigando-se a restituição, pois que outro o responsável pelo pagamento de... tal verba. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível No 70077106961, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Heleno Tregnago Saraiva, Julgado em 30/08/2018).' (TJ-RS - AC: 70077106961 RS, Relator: Heleno Tregnago Saraiva, Data de Julgamento: 30/08/2018, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 05/09/2018)

Diante das cláusulas ambíguas ou contraditórias, deverá ser adotada interpretação mais favorável ao recorrente/comprador em consonância com os ditames consumeristas.

Isto posto, CONHEÇO do recurso e DOU-LHE PROVIMENTO para determinar a restituição do valor de R$15.050,01 (quinze mil e cinquenta reais e um centavo), mantendo irretocável o restante da sentença. A restituição do valor deverá ser corrigida pelo índice INPC, e, acrescido de juros de 1% ao mês, ambos desde o pagamento. Em tempo, reformo a sucumbência condenando a parte apelada em 10% sob o valor da condenação.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 09/12/2020