Tribunal: TJMT
Processo: 1003240-81.2017.8.11.0040
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-05-19
Data de publicação: 2020-05-20

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - IMÓVEL NA PLANTA - COMPRA E VENDA – INADIMPLÊNCIA COMPRADOR - DISTRATO – RESCISÃO - POSSIBILIDADE – APLICABILIDADE DO CDC - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - RETENÇÃO DE 10% DO VALOR PAGO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Caracterizada a inadimplência do promitente comprador, pode ele requerer a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, fazendo jus à devolução das parcelas pagas, mas com retenção do equivalente a 10% das mesmas, relativo às despesas da promitente vendedora com administração do imóvel, sendo este o percentual previsto no contrato em caso de distrato.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003240-81.2017.8.11.0040
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Rescisão / Resolução]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[POR DO SOL URBANIZACOES LTDA - CNPJ: 07.707.537/0001-35 (APELANTE), ADEMILCON DE ALMEIDA GILARDE - CPF: 698.356.241-00 (ADVOGADO), JARI FIRMINO SERGIO - CPF: 947.546.241-49 (APELADO), PAULO VICTOR MAIA - CPF: 002.316.051-96 (ADVOGADO), CYNTIA DA SILVA LIMA - CPF: 934.374.551-68 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - IMÓVEL NA PLANTA - COMPRA E VENDA – INADIMPLÊNCIA COMPRADOR - DISTRATO – RESCISÃO - POSSIBILIDADE – APLICABILIDADE DO CDC - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - RETENÇÃO DE 10% DO VALOR PAGO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Caracterizada a inadimplência do promitente comprador, pode ele requerer a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, fazendo jus à devolução das parcelas pagas, mas com retenção do equivalente a 10% das mesmas, relativo às despesas da promitente vendedora com administração do imóvel, sendo este o percentual previsto no contrato em caso de distrato.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por
PÔR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA
., contra a r. sentença proferida pelo juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT, que nos autos da ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Restituição e Indenização por Danos Morais no 1003240-81.2017.8.11.0040 movida por
JARI FIRMINO SERGIO
, julgou parcialmente procedentes os pedidos contidos na inicial para declarar rescindido o contrato de Id 8348669, transferindo a posse doravante à requerida que, por sua vez, deverá restituir à parte autora, em parcela única, o valor das prestações/sinal até então recebidos, do qual deve ser deduzido o percentual de 10% (dez por cento) a título de multa, bem como de eventuais tributos incidentes no período em que comprador exerceu a posse do imóvel e que eventualmente não tenham sido quitados, mediante correção monetária (INPC) desde o desembolso de cada parcela, que se farão acrescidas de juros de 1% (um por cento) ao mês, esses contados a partir do trânsito em julgado da sentença. Por conseguinte, julgou extinto com resolução do mérito, na forma do art. 487, I do atual CPC e, em atenção ao disposto no artigo 86 do CPC, condenou as partes ao pagamento das custas, despesas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa, na proporção de 50% para cada parte, ficando, contudo, suspensa a cobrança em relação ao requerente, diante do deferimento dos benefícios da AJG na decisão de Id 9664586.

Sustenta a apelante que deve ser observado o Princípio da Autonomia da Vontade e, o Princípio da Força Obrigatória dos Contratos “pacta sunt servanda”, o qual traz ao contrato a vinculação das partes, ou seja, as partes estão obrigadas ao cumprimento do contrato, eis que o contrato em referência, foi confeccionado em conformidade com os ditames legais, e a vontade das partes no momento de sua contratação, além do mais, se mantida a sentença do Juízo “a quo” certamente, haverá abalo nas finanças da Apelante, sem contar a insegurança jurídica caso venha ocorrer à rescisão contratual unilateral.

Argumenta que, a promessa de compra e venda ajustada de forma irrevogável e irretratável não admite rescisão unilateral, tão somente em caso de inadimplemento da parte contrária, que não é o caso em destaque, visto que a Apelante vem cumprindo todas as suas obrigações perante o Apelado e demais clientes, tanto que não há um questionamento se quer acerca desse fato. Sendo assim, impossível a rescisão unilateralmente do contrato, quando não há motivo suficiente e ocasionado pela parte contrária.

Afirma ainda que, ‘mostra-se possível e legal, a incidência de cláusula que prevê a irrevogabilidade e irretratabilidade nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis; sendo assim, não há que se falar acerca da possibilidade de rescisão unilateral do contrato.

No entanto, não sendo esse o entendimento destes Ínclitos Julgadores, mister destacar, que não há qualquer nulidade na Cláusula Quinta, alínea d1, do Instrumento objeto da presente ação, visto que é amplamente possível a existência de uma multa em casos de vontade de ambas as partes no distrato contratual, e o percentual de 10% do contrato, não fere o que determina a lei cível aplicado ao caso, nos exatos termos do contrato.’.

Requer seja conhecido e, quando de seu julgamento, seja provido para reformar totalmente a sentença recorrida, a fim de que seja mantida a relação contratual nos exatos termos do Instrumento Particular celebrado, e, em não sendo este o entendimento, que seja aplicada a multa nos exatos termos do contrato sub judice. Por fim, apenas a título de pré-questionamento, para efeito de novos recursos, caso este r. Tribunal entenda pela manutenção da decisão de piso, requer a Apelante, a manifestação expressa quanto a violação dos artigos 421,475 e 2.035, parágrafo único do Código Civil; e, 8o, 489, § 2o, e 926 do Código de Processo Civil.

Contrarrazões (id.27193032)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto por PÔR DO SOL URBANIZAÇÕES LTDA., contra a r. sentença proferida pelo juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Sorriso/MT, que nos autos da ação de Rescisão Contratual c/c Pedido de Restituição e Indenização por Danos Morais no 1003240-81.2017.8.11.0040 movida por JARI FIRMINO SERGIO, julgo parcialmente procedentes os pedidos contidos na inicial para declarar rescindido o contrato de Id 8348669, transferindo a posse doravante à requerida que, por sua vez, deverá restituir à parte autora, em parcela única, o valor das prestações/sinal até então recebidos, do qual deve ser deduzido o percentual de 10% (dez por cento) a título de multa, bem como de eventuais tributos incidentes no período em que comprador exerceu a posse do imóvel e que eventualmente não tenham sido quitados, mediante correção monetária (INPC) desde o desembolso de cada parcela, que se farão acrescidas de juros de 1% (um por cento) ao mês, esses contados a partir do trânsito em julgado da sentença.

O recurso é tempestivo; as contrarrazões foram apresentadas; houve o devido preparo; desse modo, presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, recebo o recurso, em ambos os efeitos, conforme disposto no artigo 1.012 do Novo CPC.

Passo a analisá-lo.

Extrai-se do contexto da inicial, em consonância com as alegações do demandado, que um dos motivos, talvez o principal, que levou o recorrente a ajuizar a ação é a dificuldade por ele enfrentada no pagamento do valor do imóvel, eis que foi demitido, bem como estava desempregado.

Assim, na atual conjuntura, muitas das vezes, tem prevalecido a desigualdade e o desequilíbrio contratuais, criando-se situações que inviabilizam o cumprimento do contrato por parte do consumidor, levando o julgador a apreciar com ponderação as peculiaridades de cada caso, sendo, quanto a esse aspecto, possível a rescisão do contrato.

Mesmo nas hipóteses em que o promitente-comprador descumpre a avença, tem direito à rescisão do contrato, fazendo jus à restituição das parcelas pagas, devidamente corrigidas, sob pena de enriquecimento ilícito do vendedor.

Transcrevo trecho da r. sentença, na qual bem asseverou o MM. Juízo de piso:

“(...)Com efeito, verifico que restou incontroverso nos autos que, a partir de fevereiro de 2017, o autor se tornou inadimplente do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Id 8348669, tendo notificado a imobiliária requerida acerca da sua intenção de "distrato", conforme Id 8348631.

Pois bem. Considerando que o distrato só ocorre quando as partes, por mútuo acordo, resolvem por fim ao contrato, fazendo um novo instrumento, e não tendo a parte requerida aceitado a proposta formulado autor, que estava inadimplente desde fevereiro de 2017, resta claro que no caso em análise operou-se a rescisão, por culpa do comprador, ora autor.

Lado outro, entendo que a previsão de devolução das parcelas pagas, de forma parcelada, conforme cláusula quinta, alínea 'd.1', do contrato em análise, mostra-se abusiva, razão pela qual deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, de forma parcial, posto que deverão ser descontados os juros e multa contratualmente prevista, já que foi o comprador quem deu causa ao desfazimento do negócio (Súmula 543, STJ).

(...)”. (id. 27193020)

Em que pese os argumentos daqueles que defendem veementemente a força obrigatória dos contratos, sabe-se que a doutrina e a jurisprudência vêm admitindo a rescisão do contrato de compra e venda com base no Código de Defesa do Consumidor, nos casos em que o cumprimento do contrato se apresente demasiadamente oneroso para a parte hipossuficiente. O que deve prevalecer, genericamente, é o equilíbrio da relação de consumo estabelecida entre os contratantes.

De forma mais ampla, já decidiu este Tribunal de Alçada:

"O adquirente de unidade autônoma de edifício em construção, após assinar compromisso de compra e venda e ter pago diversas prestações pactuadas, não pode ser obstado ao exercício de direito de arrependimento, qualquer que seja o motivo, sendo-lhe assegurada a devolução das parcelas pagas" (Apelação n. 238.679-0, Relator Juiz Herondes de Andrade, 1a Câmara Cível, j. 5/8/1997, TAMG).

Ademais, desnecessário que o requerente comprove a alegada abusividade existente no contrato firmado entre as partes, sendo suficiente para sua rescisão que demonstre a impossibilidade de efetuar os pagamentos das prestações pactuadas.

Esclareço, ainda, que a relação obrigacional existente entre as partes é protegida pelo Código de Defesa do Consumidor e sob suas diretrizes é que devem ser interpretadas as cláusulas do contrato de promessa de compra e venda existente entre as mesmas.

O artigo 53 do CDC, estabelece que na rescisão contratual, mesmo no caso de inadimplência do consumidor, tem ele o direito ao reembolso do que pagou, permitindo a lei um abatimento para cobrir despesas administrativas. Trata-se, pois, de regra que se reveste de caráter de ordem pública, inderrogável pela vontade das partes.

No caso sub judice, restou claramente demonstrada a inadimplência do autor, mas, nem mesmo por esse motivo, perde o direito ao recebimento do que pagou, em face do citado artigo 53 do CDC.

Dessa forma, a regra contida no artigo 47 do mesmo diploma legal deve ser interpretada em conjunto com os outros dispositivos do CDC, como o artigo 53, e em assim sendo, se tal artigo considera nula de pleno direito a cláusula contratual que imponha ao consumidor a perda total do que pagou, em vindo a ocorrer a rescisão contratual deverá ser observada. Por outro lado, o parágrafo 2o do mesmo artigo prescreve que poderão ser descontados os prejuízos que o desistente causar com a rescisão.

Assim, não podem prevalecer cláusulas contratuais que colocam a parte hipossuficiente em desvantagem exagerada.

A propósito:

"EMENTA: RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLÊNCIA DA PROMITENTE COMPRADORA - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS E DO SINAL DE PAGAMENTO - FRUIÇÃO DO IMÓVEL. A promitente compradora reside no imóvel há aproximadamente quatro anos, estando desde então usufruindo do bem (...) deve ser descontado um montante a título de aluguel do referido imóvel. O sinal constitui parte integrante do preço e deve ser devolvido, prontamente, com as demais prestações pagas, já que com a rescisão contratual a vendedora terá a faculdade de renegociar o imóvel, não ocorrendo nenhum prejuízo com o término do contrato e a devolução, quase que integral, das parcelas pagas" (Apelação n. 380.081-5, 4a Câmara Cível, Relator Juiz Domingos Coelho, j. 5/2/2003, TAMG).

Portanto, deve ser mantida a r. sentença que determinou a restituição
à parte autora, em parcela única, o valor das prestações/sinal até então recebidos, devendo ser deduzido o percentual de 10% (dez por cento) a título de multa, conforme cláusula expressa, bem como de eventuais tributos incidentes no período em que comprador exerceu a posse do imóvel e que eventualmente não tenham sido quitados, mediante correção monetária (INPC) desde o desembolso de cada parcela, que se farão acrescidas de juros de 1% (um por cento) ao mês, esses contados a partir do trânsito em julgado da sentença.

Com tais apontamentos, conclui-se que nenhum dos argumentos da apelação é suficiente para reformar a sentença recorrida.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao apelo, para manter incólume a r. sentença ora atacada.

Na forma do § 11 do art. 85 do Código de Processo Civil majoro para 11% sobre o valor atualizado da causa os honorários advocatícios de sucumbência.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 19/05/2020