Tribunal: TJMT
Processo: 1003216-36.2018.8.11.0002
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-06-30
Data de publicação: 2020-07-02

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PAGAMENTO DE MULTA CONTRATUAL E REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL COM RESTRIÇÃO EM MOMENTO ANTERIOR À CELEBRAÇÃO DO CONTRATO - VÍCIO DE CONSENTIMENTO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - NÃO OBSERVÂNCIA DO DEVER DE CAUTELA AO FORMALIZAR O CONTRATO - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA APLICAÇÃO DA MULTA – IMPOSSIBILIDADE MOMENTÂNEA DE CUMPRIMENTO – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
Em contratos de compromisso de compra e venda de imóvel de elevado valor, pressupõe-se que as partes examinaram a sua documentação antes da formalização do contrato, não havendo que se falar em vício de consentimento capaz de levar à imposição de multa por descumprimento contratual quando da existência de restrição sobre o bem antes da realização do contrato.
Não configura o dano moral os meros aborrecimentos decorrentes do descumprimento contratual.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1003216-36.2018.8.11.0002
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Efeitos]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[JUDITE LEITE DA SILVA - CPF: 387.121.992-49 (APELANTE), BRUNO MACIEL ALVES FERRAZ - CPF: 035.343.421-35 (ADVOGADO), JOSE PEDRO DA SILVA - CPF: 797.692.688-87 (APELANTE), SAMUEL LOURENCO DIAS - CPF: 206.002.242-87 (APELADO), GLECY KELLY NUNES DE MELO - CPF: 692.806.222-34 (ADVOGADO), MAURO BASTIAN FAGUNDES - CPF: 928.099.521-91 (ADVOGADO), MICHEL ANDERSON AZEVEDO ACHITTI - CPF: 918.342.601-91 (ADVOGADO), MEMBRO DO MINISTÉRIO PÚBLICO (CUSTOS LEGIS)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PAGAMENTO DE MULTA CONTRATUAL E REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS - CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA -

IMÓVEL COM RESTRIÇÃO EM MOMENTO ANTERIOR À CELEBRAÇÃO DO CONTRATO - VÍCIO DE CONSENTIMENTO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO - NÃO OBSERVÂNCIA DO DEVER DE CAUTELA AO FORMALIZAR O CONTRATO - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA APLICAÇÃO DA MULTA – IMPOSSIBILIDADE MOMENTÂNEA DE CUMPRIMENTO – DANO MORAL – NÃO CONFIGURADO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Em contratos de compromisso de compra e venda de imóvel de elevado valor, pressupõe-se que as partes examinaram a sua documentação antes da formalização do contrato, não havendo que se falar em vício de consentimento capaz de levar à imposição de multa por descumprimento contratual quando da existência de restrição sobre o bem antes da realização do contrato.

Não configura o dano moral os meros aborrecimentos decorrentes do descumprimento contratual.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recurso de Apelação Cível, interposto por JUDITE LEITE DA SILVA e Outro, contra a r. sentença proferida pelo juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, que nos autos da ação de obrigação de fazer c/c pagamento de multa contratual e reparação por danos morais no. 1003216.36.2018.811.0002, movida em desfavor de SAMUEL LOURENÇO DIAS, julgou improcedente os pedidos, extinguindo o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC; condenou a parte autora ao pagamento das custas e despesas judiciais e honorários advocatícios relacionados à lide principal, fixados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2o, CPC, cuja exigibilidade fica suspensa, uma vez que beneficiária da justiça gratuita. Por fim, julgou improcedente os pedidos contidos na reconvenção e, em consequência, resolveu o mérito, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil; por conseguinte, condenando o requerido/reconvinte no pagamento das despesas, custas processuais e honorários advocatícios relacionados à reconvenção, em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2o, CPC.

Sustentam os apelantes que, ‘o Apelado no momento da negociação, não informou aos Apelantes que o imóvel estava com restrição judicial, apenas disse que estava em nome da antiga proprietária, e pediu um prazo de 12 meses para estar efetuando a escrituração em nome dos Apelantes. Como os Apelantes residiram no sítio, acreditaram na boa-fé do Apelado e não consultaram a matricula do imóvel no cartório; assim, não há dúvidas que a multa é devida aos Apelantes.’.

Afirmam que não consta no contrato firmado entre as partes, essa constrição judicial no imóvel objeto da permuta, não havendo dúvidas que o Apelado faltou com a verdade e, em razão da má-fé do Apelado os Apelantes estão sendo prejudicados, pois estão impossibilitados de vender o imóvel para terceiros, pois possuem apenas a posse, não podendo efetuar a escrituração.

Argumentam que, caso soubessem dessa constrição judicial, não teriam feito qualquer negociação com o Apelado, pois como se sabe, as ações de falências, possuem um rito mais demorado.

Aduzem que, o fato do Apelante agir de má-fé, caracteriza ato ilícito, pois a sua omissão está prejudicando os Apelantes de escriturar o imóvel e poder vender a terceiros, devendo o mesmo ser condenado em indenização por danos morais, sugerindo o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais).

Requerem seja conhecido e provido o presente recurso, para que seja reformada a sentença “a quo” para que condene o Apelado ao pagamento da multa pelo descumprimento contratual, prevista na cláusula 7a do contato no valor de R$ 54.000,00 (cinquenta e quatro mil reais), devidamente atualizados pelo índice INPC e correção monetário de 1% ao mês; bem como, condenação do Apelado à reparação dos danos morais, cujo valor que deverá ser fixado, sugerindo o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Inobstante a isso, considerando o manejo deste recurso de apelação, requer sejam majorados os honorários de sucumbência, para 20% (vinte por cento), sobre o valor do condenação.

Contrarrazões. (id.10905660)

A Douta Procuradoria Geral de Justiça deixa de opinar. (id. 30560494)

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme anteriormente relatado, trata-se de recurso de Apelação Cível, interposto por
JUDITE LEITE DA SILVA e Outro
, contra a r. sentença proferida pelo juízo da 3a Vara Cível da Comarca de Várzea Grande/MT, que nos autos da ação de obrigação de fazer c/c pagamento de multa contratual e reparação por danos morais no. 1003216.36.2018.811.0002, movida em desfavor de
SAMUEL LOURENÇO DIAS
, julgou improcedente os pedidos, extinguindo o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do CPC; condenou a parte autora ao pagamento das custas e despesas judiciais e honorários advocatícios relacionados à lide principal, fixados em 10% sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2o, CPC, cuja exigibilidade fica suspensa, uma vez que beneficiária da justiça gratuita.

Passo à analisa-lo.

O recurso não merece provimento.

Os Apelantes ajuizaram a ação com intuito de obrigar o Apelado a promover a transferência/escrituração do imóvel objeto do contrato de compra e venda, pactuada entre as partes, (id.10905589), bem como, a condenação do Apelado ao pagamento de multa contratual e danos morais.

Transcrevo trecho da r. sentença, na qual bem asseverou o MM. Juízo de piso:

“(...)Pois bem, da análise dos autos verifica-se que as partes celebraram contrato de permuta de bens imóveis, pelo qual o requerido ficou obrigado a promover a “escrituração” do imóvel para os autores no prazo máximo de 12 meses (id. 12879971, p. 03).

Outrossim, é fato incontroverso que o requerido não cumpriu com essa obrigação e nem poderá em virtude da existência de registro à margem da matricula do imóvel, proveniente do Juízo da Vara Especializada de Falência da Comarca de Cuiabá, que impede a transferência do bem, que ainda encontra-se registrado em nome da empresa Trese Construtora e Incorporador Ltda., conforme se observa da certidão cartorária encartada no id. 12879971, p. 05.

Portanto, não há como obrigar o requerido a promover a escrituração/transferência do imóvel se foge do seu alcance, ainda que momentaneamente, essa possibilidade. Em verdade, na tentativa de resolver o impasse o requerido, acertadamente, ajuizou ação de embargos de terceiro perante o Juízo da Vara Especializada de Falência, conforme cópia encartada em contestação, o que, por si só, afasta as alegações dos autores de que o requerido tem-se recusado a efetuar a “escrituração” do imóvel.

Destarte, conquanto o requerido tenha assumido a obrigação de promover a transferência do imóvel aos autores, ele não possui autonomia, de per si, para alcançar tal desiderato, e de nada adiantará este juízo impor uma obrigação que não pode ser cumprida, pelo menos até o julgamento da ação de embargos de terceiro.

A despeito dessa situação, entendo não ser o caso de aplicação da multa prevista no instrumento particular (cláusula 7a).

Isso porque, a inviabilidade de transferência já devia ser de conhecimento dos contratantes quando da celebração do contrato, pois o registro impeditivo de transferência do imóvel foi averbado na margem da matrícula ainda no ano de 2001 (id. 12879971, p. 05). Portanto, naquela data tornou-se pública a indisponibilidade do imóvel, porém mesmo assim as partes optaram pela celebração da avença.

Não se pode negar também que as partes, quando da celebração de contrato de compra e venda de bem imóvel, têm o dever de adotar todas as cautelas exigidas a um negócio dessa espécie, tanto o promitente comprador, quanto o promitente vendedor.

Assim, não tendo sido os autores diligentes o suficiente, muito embora fosse pública a indisponibilidade do bem imóvel, não podem agora valer-se da própria torpeza para requerer o recebimento de multa contratual que desde a sua estipulação era impossível de exigir quanto à questão de transferência de titularidade.

(...)

Por fim, quanto ao pedido de danos morais, é ponto pacífico em nossa jurisprudência que o descumprimento contratual, como deduzido pelos autores, não configura danos morais.

Isso porque, para ocorrer esta espécie de prejuízo, a ofensa à moral, requisito essencial do instituto, deve fugir da normalidade, não se inserindo nesta situação os dissabores decorrentes da inadimplência contratual e que geraria a respectiva rescisão.

Desta forma, inexistindo os requisitos ensejadores da pretensão inicial, a sua improcedência é medida que se impõe.”. (id. 10905650)

Pois bem.

No caso em exame, ficou comprovado o descumprimento de cláusula do contrato, qual seja, da cláusula 3, diante da não escrituração do imóvel no prazo de 12 (doze) meses. Contudo, tal infração não abre ensejo para aplicação de multa, pois o apelado estava impossibilitado, haja vista, a matrícula encontrar-se bloqueada em virtude de um processo de recuperação judicial proveniente do Juízo da Vara Especializada de Falência da Comarca de Cuiabá, uma vez que o imóvel encontra-se registrado em nome da empresa Treze Construtora e Incorporador LTDA. (id.10905589)

Ademais, cabe pontuar que o registro da penhora é anterior à realização do contrato de compromisso de compra e venda, não havendo que se falar em desconhecimento acerca da existência da constrição judicial, uma vez que cabe ao adquirente verificar a real situação do bem antes de sua aquisição.

Neste sentido, é a jurisprudência:

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA INCIDENTE SOBRE IMÓVEL DE PROPRIEDADE DO TERCEIRO ADQUIRENTE. VENDA DE IMÓVEL LITIGIOSO. DIREITO ATINGIDO PELA SENTENÇA. IMÓVEL PENHORADO. FRAUDE DE EXECUÇÃO. INEFICÁCIA DA COMPRA E VENDA. DESCONHECIMENTO DA EXISTÊNCIA DA AÇÃO. EVICÇÃO. RESPONSABILIDADE DOS ALIENANTES. INDENIZAÇÃO DEVIDA. A improcedência dos Embargos de Terceiro se impõe, quando há aquisição pelo Embargante de bem penhorado e objeto de litígio em que configurada a fraude de execução cometida pelo alienante. Este terá sido nela sucedido pelo Embargante-adquirente, cujo direito é atingido pela sentença proferida na ação em que o imóvel se fizera litigioso, mesmo desconhecida a existência daquela demanda pelo terceiro-adquirente. Tal consequência tem lugar, notadamente na hipótese dos autos, em que o Embargante dispensou, perante o Oficial de Registro, a apresentação de certidão de distribuição de feitos da comarca em que localizado o imóvel, quando da lavratura da Escritura de Compra e Venda. A despeito de a aquisição pelo Embargante ter sido realizada sem a devida cautela, pois admitiu fosse lavrada a escritura de compra e venda sem apresentar certidão de distribuição de feitos, inegável o conhecimento pelos alienantes de que o imóvel era objeto de litígio e que sobre ele pendia constrição judicial, com o que os litisdenunciados-alienantes, não se desincumbiram do ônus da prova para excluir sua responsabilidade pela evicção. (TJMG - Apelação Cível 1.0647.06.061198-3/001, Relator(a): Des.(a) José Marcos Vieira, 16a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 01/09/2010, publicação da súmula em 01/10/2010).

AGRAVO DE INSTRUMENTO - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECLARAÇÃO DE FRAUDE À EXECUÇÃO - VALIDADE - INTIMAÇÃO DO TERCEIRO ADQUIRENTE - EXISTÊNCIA - AÇÃO DE EXECUÇÃO ANTERIOR AO CONTRATO DE COMPRA E VENDA - CITAÇÃO OCORRIDA ANTES DO REGISTRO DA ESCRITURA - CAUTELAS NECESSÁRIAS À AQUISIÇÃO DO BEM - INEXISTÊNCIA - BOA-FÉ AFASTADA. - Se o terceiro adquirente foi intimado nos autos da execução para se manifestar, conforme determina o devido processo legal, não há que se falar em nulidade da decisão que reconheceu a fraude à execução. - É irrelevante o fato da penhora não estar inscrita no registro do imóvel, vez que a executada, no momento da alienação, tinha plena ciência da presente ação de execução e a terceira adquirente não tomou as cautelas necessárias para a aquisição do bem. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0702.13.025908-9/005, Relator(a): Des.(a) Sérgio André da Fonseca Xavier, 18a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 05/09/2017, publicação da súmula em 08/09/2017).

Sendo assim, tenho que não caracterizada a má-fé do apelado, eis que vem tentando solucionar a questão com a propositura dos embargos de terceiro em dependência aos autos da ação de falência, uma vez que o registro da penhora, averbada na matricula do imóvel, data de 2001, ou seja, aproximadamente 11 anos antes da celebração do contrato em questão de permuta de bens imóveis, não havendo que se falar, consequentemente, em desconhecimento da mesma.

Quanto aos danos morais, não vislumbro a ocorrência, sendo certo que o inadimplemento contratual, por si só, não configura o dano extrapatrimonial, revelando-se os fatos narrados meros aborrecimentos não passíveis de reparação.

Ante o exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso, mantendo inalterada a r. sentença.

Para os fins do §11o., do artigo 85, do CPC, majoro em 1% os honorários advocatícios, totalizando-os em 11% sobre o valor da causa, devendo ser observado, que os apelantes são beneficiários da justiça gratuita (art. 98, §3o, CPC).

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 30/06/2020