Tribunal: TJMT
Processo: 0037099-44.2013.8.11.0041
Órgão julgador: JOÃO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
Data de julgamento: 2020-12-01
Data de publicação: 2020-12-18

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL DE PRAZO DE SEIS MESES DE CARÊNCIA PARA ENTREGA DA OBRA, INDEPENDENTEMENTE DA MOTIVAÇÃO DA DEMORA – IRRELEVÂNCIA DA DISCUSSÃO SOBRE A OCORRÊNCIA OU NÃO DE CASO FORTUITO OU MOTIVO DE FORÇA MAIOR – PRETENSÃO DE SUSPENSÃO DA ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR ENQUANTO NÃO ENTREGADO O IMÓVEL – DESCABIMENTO – RESSARCIMENTO DE GASTOS COM ALUGUEL DE OUTRO IMÓVEL DURANTE O PERÍODO DE ATRASO – NECESSIDADE – COMPENSAÇÃO DE VALORES JÁ PAGADOS EXTRAJUDICIALMENTE – POSSIBILIDADE - IMPOSIÇÃO, À CONSTRUTORA, DE MULTA CONTRATUAL PREVISTA PARA O CASO DE DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DE PARCELAS DO PREÇO – IMPOSSIBILIDADE – PREVISÃO CONTRATUAL DE MULTA ESPECÍFICA PARA O CASO DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – DANO MORAL – AUSÊNCIA DE CARACTERIZAÇÃO DECORRENTE DO SIMPLES DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Descabe discutir a ocorrência ou não de caso fortuito ou motivo de força maior que justifique a prorrogação do prazo para entrega da obra se o próprio contrato prevê prazo de seis meses de carência para tal providência, independentemente da motivação do atraso. 2. “Nos termos da jurisprudência desta Corte, a mora na entrega das chaves de imóvel adquirido na planta, excluída a má-fé da construtora, não autoriza a suspensão da correção monetária do saldo devedor” (STJ – 3a Turma – AgInt no REsp 1679469/RJ – Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA – j. 17/12/2018, DJe 01/02/2019). 3. Sendo incontroverso o atraso na entrega do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda celebrado pelas partes, e provado o dispêndio de valores, pelo promitente adquirente, com pagamento de aluguel de imóvel durante o período de atraso, deve ser acolhida a pretensão de ressarcimento por danos materiais, possibilitando-se a compensação de valores pagos extrajudicialmente com esta finalidade. 4. Conforme decidido pelo eg. STJ quando do julgamento do REsp no 1.631.485/DF sob o rito dos recursos repetitivos, a imposição inversa da multa contratual prevista para o caso de falta de pagamento de parcelas do preço do contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora somente é possível se o pacto não prevê penalidade específica para o caso de atraso na entrega da obra, situação diversa da hipótese dos autos 5. “Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o atraso na entrega de imóvel não enseja, por si só, o dever de compensar danos de ordem moral” (STJ – 3a Turma – AgInt no AREsp 1631988/MG – Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO – j. 14/09/2020, DJe 21/09/2020).

Inteiro teor:
APELANTE(S):
PLAENGE CUIABÁ RESIDENCIAL LTDA
RODRIGO VIEIRA KOMOCHENA
APELADO(S):
RODRIGO VIEIRA KOMOCHENA
PLAENGE CUIABÁ RESIDENCIAL LTDA

Número do Protocolo: 143546/2016
Data de Julgamento: 1o-12-2020

E M E N T A
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE REVISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL DE PRAZO DE SEIS MESES DE CARÊNCIA PARA ENTREGA DA OBRA, INDEPENDENTEMENTE DA MOTIVAÇÃO DA DEMORA – IRRELEVÂNCIA DA DISCUSSÃO SOBRE A OCORRÊNCIA OU NÃO DE CASO FORTUITO OU MOTIVO DE FORÇA MAIOR – PRETENSÃO DE SUSPENSÃO DA ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA DO SALDO DEVEDOR ENQUANTO NÃO ENTREGADO O IMÓVEL – DESCABIMENTO – RESSARCIMENTO DE GASTOS COM ALUGUEL DE OUTRO IMÓVEL DURANTE O PERÍODO DE ATRASO – NECESSIDADE – COMPENSAÇÃO DE VALORES JÁ PAGADOS EXTRAJUDICIALMENTE – POSSIBILIDADE - IMPOSIÇÃO, À CONSTRUTORA, DE MULTA CONTRATUAL PREVISTA PARA O CASO DE DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DE PARCELAS DO PREÇO – IMPOSSIBILIDADE – PREVISÃO CONTRATUAL DE MULTA ESPECÍFICA PARA O CASO DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – DANO MORAL – AUSÊNCIA DE CARACTERIZAÇÃO DECORRENTE DO SIMPLES DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO DO AUTOR DESPROVIDO – RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Descabe discutir a ocorrência ou não de caso fortuito ou motivo de força maior que justifique a prorrogação do prazo para entrega da obra se o próprio contrato prevê prazo de seis meses de carência para tal providência, independentemente da motivação do atraso. 2. “Nos termos da jurisprudência desta Corte, a mora na entrega das chaves de imóvel adquirido na planta, excluída a má-fé da construtora, não autoriza a suspensão da correção monetária do saldo devedor” (STJ – 3a Turma – AgInt no REsp 1679469/RJ – Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA – j. 17/12/2018, DJe 01/02/2019). 3. Sendo incontroverso o atraso na entrega do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda celebrado pelas partes, e provado o dispêndio de valores, pelo promitente adquirente, com pagamento de aluguel de imóvel durante o período de atraso, deve ser acolhida a pretensão de ressarcimento por danos materiais, possibilitando-se a compensação de valores pagos extrajudicialmente com esta finalidade. 4. Conforme decidido pelo eg. STJ quando do julgamento do REsp no 1.631.485/DF sob o rito dos recursos repetitivos, a imposição inversa da multa contratual prevista para o caso de falta de pagamento de parcelas do preço do contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora somente é possível se o pacto não prevê penalidade específica para o caso de atraso na entrega da obra, situação diversa da hipótese dos autos 5. “Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o atraso na entrega de imóvel não enseja, por si só, o dever de compensar danos de ordem moral” (STJ – 3a Turma – AgInt no AREsp 1631988/MG – Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO – j. 14/09/2020, DJe 21/09/2020).

APELANTE(S):
PLAENGE CUIABÁ RESIDENCIAL LTDA
RODRIGO VIEIRA KOMOCHENA
APELADO(S):
RODRIGO VIEIRA KOMOCHENA
PLAENGE CUIABÁ RESIDENCIAL LTDA

R E L A T Ó R I O
EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO
Egrégia Câmara:
Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por PLAENGE CUIABÁ RESIDENCIAL LTDA, e também por RODRIGO VIEIRA KOMOCHENA, contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 4a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “Revisão Contratual c/c Reparação de Danos Materiais e Morais” (Proc. no 0037099-44.2013.811.0041 – Código 831420), ajuizada contra a primeira pelo segundo apelante, julgou parcialmente procedente o pedido para reconhecer o atraso de 94 dias na entrega do imóvel comprado na planta pelo autor, e, assim, condenar a Construtora/ré ao pagamento de R$ 7,5 mil, com “correção monetária pelo índice INPC e juros legais de 1% ao mês, ambos a partir da data do desembolso” a título de ressarcimento por danos materiais, referentes a três meses de aluguel custeados pelo autor até a conclusão da obra, bem como “ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula 9.1, no percentual de 2% sobre o débito atualizado, o qual corresponde ao saldo devedor na data em que iniciou o atraso ilegal da obra, entre o período de 29/05/2013 até a conclusão da obra em 31/08/2013, acrescido de juros da mora na forma simples de 1% (um por cento) ao mês até o efetivo pagamento, além de correção monetária pelo índice INCC (Índice Nacional de Construção Civil) até 31/08/2013, devendo a partir daí ser corrigido monetariamente pelo índice INPC/IBGE” (cf. fls. 489/498).
A Construtora/ré discorre sobre a “inexistência de dano material” e sobre o “excessivo valor fixado a título de indenização”, afirmando que há prova nos autos de que o “habite-se” foi expedido pela Prefeitura Municipal em 06/08/2013, de modo que “deve ser considerado para fins de cálculos, um atraso de 69 dias na entrega do edifício Eco Vita Ideale Torre 2”.
Sustenta que, “pelo período de atraso das obras”, pagou ao comprador/autor “o valor de R$ 4,8 mil, equivalente a três meses de aluguel, ou seja, superior aos efetivos 69 dias de atraso”, pontuando que o autor “assinou o documento de fls. 323, por ele juntado aos autos, declarando (e reconhecendo) a plena e irrevogável quitação dos eventuais prejuízos ocorridos com o atraso na entrega da unidade imobiliária” (sic – cf. fls. 507).
Afirma que “o valor do aluguel mensal (mencionado pela sentença) não condiz com o valor de aluguel de mercado de um apartamento do padrão adquirido”, devendo, pois, ser inteiramente rejeitado o pedido indenizatório ou, no mínimo, admitida a compensação dos R$ 4,8 mil já pagados.
Por outro lado, afirma a “inaplicabilidade da multa contratual à apelante” e a ocorrência de “bis in idem”, enfatizando que “há no contrato a previsão de uma multa à contratada em caso de mora na entrega das obras, e uma multa ao contratante em caso de mora no pagamento das parcelas do preço”, e, insistindo em que “pagou a multa devida em forma de lucros cessantes” (no valor de R$ 4,8 mil), conclui ser descabida a multa contratual que lhe foi imposta pela sentença (cf. fls. 508/511).
Pede, pois, reforma da sentença, primeiramente para que o pedido seja julgado integralmente improcedente, ou, no mínimo, para que seja reduzido “o valor da indenização por danos materiais, realizando a compensação do valor já pago” (sic – cf. fls. 512).
Contrarrazões às fls. 519/520-A, com réplica pontual aos fundamentos recursais e pedido de desprovimento do apelo.
O autor também apelou (cf. fls. 521/549). Ele insiste na abusividade da cláusula 6.1 do contrato, pois, segundo ele, ao autorizar a “prorrogação automática” do prazo para entrega da obra “na hipótese de ocorrência de casos fortuitos ou de força maior”, tal faculdade situa em desvantagem o comprador. Sustenta que, como não houve, no caso, a ocorrência dessa excludente, deve ser admitido como “dies a quo” da entrega da obra a data de 30/11/2012, e, assim, contabilizado em nove meses o período de atraso para entrega das chaves do imóvel, e não em apenas em três, como fez a r. sentença (cf. fls. 527/535).
Discorre, por outro lado, sobre a abusividade da subitem 5.2.2 do contrato, que prevê que, até a entrega da obra, os valores das parcelas devem ser corrigidos pelo INCC – Índice Nacional da Construção Civil; afirma, neste ponto, que, mesmo tendo a Construtora dado causa ao atraso da obra por nove meses, durante os quais referido índice variou em 6,86%, o saldo devedor sofreu acréscimo de R$ 13.331,66, de modo que a Construtora “se beneficiou da própria torpeza, pois teve seu capital atualizado mesmo estando em condição de inadimplência” (sic – cf. fls. 536).
Em outra frente, diz que a base de cálculo para imposição da multa contratual prevista na cláusula 9.1 não pode ser o saldo devedor à época, como admitido pela sentença, “já que a obrigação inadimplida pela apelada foi a não entrega do bem”; aduz que a penalidade contratual deve ser calculada de acordo com “o débito atualizado, que no caso em apreço corresponde ao valor do imóvel, pois essa é a prestação inadimplida pela Construtora” (sic – cf. fls. 537/538).
Sustenta, por fim, a ocorrência de dano moral indenizável, e pede reforma da sentença para que seja reconhecido o atraso de nove meses na entrega do imóvel, e, assim, seja a Construtora condenada ao pagamento de indenização por danos materiais referentes aos nove meses de alugueis que teve que custear, bem como para que, revisada a cláusula 5.2.2, seja a ré condenada à repetição do indébito referente à diferença de saldo devedor pela variação do INCC entre a data prevista e a data da efetiva entrega a obra (30/11/2012 e 31/08/2013), e para que a multa contratual imposta seja computada de acordo com o valor atualizado do imóvel (cf. fls. 549).
Nas contrarrazões, a Construtora refuta os argumentos recursais e torce pelo desprovimento do apelo autoral (cf. fls. 561/573).
A decisão de fls. 575 ordenou sobrestamento do feito até julgamento do REsp no 1.631.485/DF e do REsp no 1.614.721/DF pelo eg. STJ, sob o rito de recursos repetitivos, e, sobrevindo julgamento destes, os autos retornaram conclusos (cf. fls. 584).
É o relatório.

SUSTENTAÇÃO ORAL
USOU DA PALAVRA O ADVOGADO CLÁUDIO STÁBILE RIBEIRO - OAB/MT No 3213.

V O T O
EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO (RELATOR)
Egrégia Câmara:
É incontroverso que a data prevista para entrega da obra era 30/11/2012, e que a efetiva entrega só ocorreu em 31/08/2013 – a própria Construtora menciona esta data na reconvenção e na contestação (cf. fls. 170 e 216).
A celeuma recursal se restringe, portanto, à questão da possibilidade de prorrogação do prazo de entrega da obra por 180 dias, e de “congelamento” da correção monetária até esta data.
Sobre o primeiro tema, disse a r. sentença:

“I.1. DA VALIDADE DA CLÁUSULA 6.2 DO CONTRATO.
Exsurge a autora pelo fato da cláusula 6.2 do contrato acostado às fls. 59/75 prever que a obra poderá sofrer o adiamento ou atraso de até 180 (cento e oitenta) dias da data prevista para a conclusão da unidade, que no caso se operou no último dia do 30/11/2012.
Em que pese os argumentos suscitados pela parte autora na inicial, entendo que a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias não se mostra abusiva, ao revés, é adotada como medida de precaução pelas construtoras, eis que as atividades desenvolvidas pela demandada são de natureza complexa e sujeita a situações imprevisíveis.
Assim, tem-se como obrigação das empresas que trabalham em tais ramos alertarem os adquirentes acerca de eventual retardo na entrega da obra, mediante previsão contratual expressa, como se afigura na hipótese.
Ademais, a cláusula encontra-se redigida de forma clara, possibilitando ao consumidor o prévio conhecimento a respeito de seu conteúdo”.

O autor afirma que o subitem 6.1 da 6a cláusula contratual condiciona a prorrogação do prazo de entrega da obra à ocorrência de caso fortuito ou de força maior, dizendo, com muita veemência, que esse fato não ocorreu no caso, sendo, pois, “absurda” a conclusão sentencial de que houve atraso de três – e não de nove – meses por parte da Construtora.
Com efeito, consta do subitem 6.1. da 6a cláusula do contrato celebrado pelas partes o seguinte:

“6.1. A conclusão da obra objeto deste contrato está prevista para 30/11/2012, ressalvados o caso fortuito e os motivos de força maior, assim considerados: chuvas prolongadas, escassez de materiais na praça, greves, paralisação determinada pelo poder público e outros que justifiquem o atraso, o que importará na prorrogação pelo mesmo prazo do impedimento”.

À primeira vista, parece convincente a tese autoral/recursal, mas esta sucumbe totalmente à simples leitura do disposto no subitem 6.2 da mesma cláusula contratual, imediatamente seguinte, e que tem a seguinte redação:

“6.2. Fica definido de comum acordo o prazo de carência de 06 (seis) meses para a conclusão da obra, a contar da data referida no item anterior, sendo que neste caso, todas as parcelas do saldo devedor, vincendas a partir da data de conclusão prevista no item anterior, (...) terão seus vencimentos igualmente postergados pelo período que durar a prorrogação da entrega da obra, sem que esta tolerância caracterize inadimplemento contratual da Incorporadora ou do Adquirente”.

Vê-se, portanto, que a arguição de invalidade do subitem 6.1 foi evidente e completamente mal focalizada, além de descabida e despropositada a crítica feita pelo autor sob esse enfoque; ao que parece, essa questão só foi suscitada para confundir/tumultuar, ou pelo menos para gerar dúvida naqueles que examinassem as premissas do debate de modo apressado e descuidado.
Ora, independentemente da ocorrência ou não de caso fortuito ou motivo de força maior, o certo é que o contrato prevê prazo de seis meses de carência para entrega da obra, sendo, pois, risível esse tópico da insurgência recursal.
Frise-se: a alegação de abusividade contratual se vincula ao subitem 6.1 da cláusula 6a, e não ao subitem 6.2 da mesma estipulação (cf. fls. 08, 12 e 527).
Assim, deve ser mantida a conclusão, insuscetível de divergência diante da letra fria do contrato, de que a obra haveria de ser entregue no dia 30/11/2012, ou então até a data de 29/05/2013, computado, neste caso, o prazo contratual de carência.
Quanto à correção monetária pelo INCC até a data da efetiva entrega da obra, consta da r. sentença:

“I.2. DO CONGELAMENTO DA CORREÇÃO MONETÁRIA DURANTE O PERÍODO DE ATRASO DA OBRA
Não vislumbro qualquer ilegalidade ou mesmo abusividade na correção monetária do saldo devedor pelo índice INCC (Índice Nacional de Construção Civil) previsto na Cláusula 5.2, subitem “5.2.2” (fl. 65), ainda que presente a mora da demandada, haja vista que além de pactuado entre as partes, a correção é cabível para o período de construção do empreendimento, não havendo que se falar em “congelamento” do saldo devedor até a entrega efetiva do imóvel, como pretende o reclamante.
Não pode pretender que tal saldo não seja atualizado, visto que a reclamada disponibilizou recursos financeiros para a construção, assim, garantindo a existência de recursos financeiros para a conclusão da obra.
Ademais, a atualização do contrato se destina exclusivamente à recomposição do valor da moeda, não sendo capaz de ocasionar bonificação ou acréscimo patrimonial para a construtora em detrimento do comprador. (...)
Portanto, não havendo que se falar em extirpação da correção monetária”.

Neste ponto, convém anotar que não há, propriamente, impugnação aos fundamentos sentenciais; há apenas uma queixa vaga de que, em razão do atraso de nove meses, que, na verdade, foram apenas três, “o apelante foi obrigado a pagar o valor de R$ 13.331,66 a mais à apelada”, o que, de um lado, revela má compreensão sobre o sistema monetário e a finalidade da correção à recomposição do valor moeda, e, lado outro, somente reafirma o já dito pela sentença, que é a pretensão, manifestada pelo adquirente, de que o saldo devedor não seja atualizado.
De qualquer forma, a jurisprudência pátria realmente já se consolidou no sentido de impossibilidade de suspensão da atualização monetária em caso de atraso na entrega da obra.
A propósito:

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONTRATOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ENTREGA DAS CHAVES. MORA. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. SUSPENSÃO. IMPOSSIBILIDADE. EQUIVALÊNCIA ECONÔMICA DAS OBRIGAÇÕES. INEXISTÊNCIA. (...) 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, a mora na entrega das chaves de imóvel adquirido na planta, excluída a má-fé da construtora, não autoriza a suspensão da correção monetária do saldo devedor. 3. A correção monetária nada acrescenta ao valor da moeda, servindo apenas para recompor o seu poder aquisitivo, corroído pelos efeitos da inflação, constituindo fator de reajuste intrínseco das dívidas de valor” (STJ – 3a Turma – AgInt no REsp 1679469/RJ – Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA – j. 17/12/2018, DJe 01/02/2019).

Quanto ao dano material, sendo incontroverso o atraso para entrega da obra e também o comprovado dispêndio de valores pelo autor para o custeio de aluguel de outro imóvel residencial durante o período de inadimplemento da obrigação pela ré, é irrecusável a existência de valores a serem ressarcidos, e, tratando-se de alugueis mensais, afigura-se complemente irrelevante discutir, como faz – e sem razão – a Construtora, se o atraso ocorreu por 69 e 94 dias, pois, de qualquer forma, o autor teria dispendido valores correspondentes a três alugueis mensais.
O único ponto relevante é o efetivo recebimento do valor de R$ 4,8 mil pelo autor, “relativo ao (...) equivalente ao aluguel cobrado no mercado imobiliário local, correspondente ao tempo de atraso na entrega do apartamento número 1503 e respectivas vagas de garagem do empreendimento ECO VITA IDEALE – TORRE 2” (cf. fls. 323), que realmente deve ser compensado.
Sobre a inversão da multa contratual e sua imposição em detrimento da Construtora/ré, confira-se o entendimento consolidado pelo eg. STJ quando do julgamento do REsp no 1.631.485/DF sob o rito de recursos repetitivos:

“EMENTA: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. (...) CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal APENAS para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial” (STJ – 2a Seção – REsp 1631485/DF – Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO – j. 22/05/2019, DJe 25/06/2019 – grifei e destaquei, inclusive em CAIXA ALTA).

Como se vê, a possibilidade de inversão da cláusula contratual depende da inexistência de previsão de penalidade à Construtora em caso de inadimplemento, e, no caso, não é o que se verifica.
Leitura do instrumento contratual mostra que há, sim, previsão contratual de penalidade contratual em caso de inadimplemento pela Construtora, a saber, a cláusula 8 (Obrigação das Partes), item 8.2 (Da Incorporadora), subitens 8.2.3. e 8.2.3.1., que dispõem o seguinte:

“8.2.3. Após o prazo de carência mencionado no item 6.2, caso a Incorporadora atrase a conclusão da obra, esta se obriga a pagar ao Adquirente, a partir do 7o (sétimo) mês, por mês de atraso, a multa correspondente ao valor mensal do aluguel cobrado no mercado imobiliário local, por apartamento de mesmo padrão (tamanho, localização e unidades por andar) do imóvel objeto deste contrato.
8.2.3.1. O valor do aluguel mensal a ser pago a título de multa, será apurado pela média aritmética da avaliação a ser feita por 3 (três) imobiliárias locais” (cf. fls. 72).

Assim, realmente descabida a imposição invertida da multa prevista no subitem 9.1 da 9a cláusula do contrato, relativa ao “atraso de qualquer parcela” (cf. fls. 73).
Finalmente, quanto ao dano moral, razão assiste ao MM. Juiz sentenciante, pois, com efeito, a jurisprudência do eg. STJ sedimentou-se no sentido de que a situação não configura dano moral indenizável “in re ipsa”.
A propósito:

“EMENTA: AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS. INDENIZAÇÃO. NÃO CABIMENTO. MERO DISSABOR. SÚMULA 83/STJ. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. NÃO PROVIMENTO. 1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o atraso na entrega de imóvel não enseja, por si só, o dever de compensar danos de ordem moral” (STJ – 3a Turma – AgInt no AREsp 1631988/MG – Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO – j. 14/09/2020, DJe 21/09/2020).

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CIRCUNSTÂNCIA, POR SI SÓ, QUE NÃO ACARRETA ATO ILÍCITO INDENIZÁVEL. PRECEDENTES. (...) 1. A jurisprudência mais recente das Turmas integrantes da Segunda Seção deste Tribunal assevera que o atraso na entrega de unidade imobiliária na data estipulada não causa, por si só, danos morais ao promitente-comprador. Acórdão recorrido em harmonia com o entendimento desta Corte. Súmula 83/STJ” (STJ – 3a Turma – AgInt no REsp 1854984/SP – Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE – j. 14/09/2020, DJe 21/09/2020).

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. ENTREGA DE IMÓVEL. ATRASO. DANO MORAL. AFASTAMENTO. (...) 2. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o mero descumprimento contratual, caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais” (STJ – 3a Turma – AgInt no REsp 1853883/RJ – Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA – j. 31/08/2020, DJe 03/09/2020).

“EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. PRECEDENTES. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, o atraso na entrega de imóvel não enseja, por si só, o dever de compensar danos de ordem moral. 2. Agravo interno a que se nega provimento” (STJ – 4a Turma – AgInt no AREsp 1500328/MT – Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI – j. 24/08/2020, DJe 27/08/2020).

Pelo exposto, desprovejo o recurso do autor e provejo apenas parcialmente o apelo da ré, tão somente para ordenar sejam compensados do valor da indenização a ser pagada ao autor, os R$ 4,8 mil já pagados (cf. recibo de fls. 323), anotando, desde já, que este montante a ser compensado deve sofrer atualização exclusivamente pelo INPC, a partir do efetivo pagamento, até a compensação.
Custas recursais “pro rata”.
É como voto.

VOTO
EXMO. SR. DR. ALEXANDRE ELIAS FILHO (1o VOGAL)
Acompanho o voto do relator.

VOTO
EXMA. SRA. DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (2a VOGAL)
Acompanho o voto do relator.

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A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência do DES. JOÃO FERREIRA FILHO, por meio da Câmara Julgadora, composta pelo DES. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator), DR. ALEXANDRE ELIAS FILHO (1o Vogal) e DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (2a Vogal), proferiu a seguinte decisão: À UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO DO AUTOR E PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO DA PARTE RÉ.

SUSTENTAÇÃO ORAL: DR. CLÁUDIO STÁBILE RIBEIRO - OAB/MT No 3213.

Cuiabá, 1o de dezembro de 2020.

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DESEMBARGADOR JOÃO FERREIRA FILHO - RELATOR