Tribunal: TJMT
Processo: 1011698-08.2020.8.11.0000
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-08-05
Data de publicação: 2020-08-08

Ementa:
RAI no 1011698-08.2020.8.11.0000
AGRAVANTE: CLIN DOG SERVIÇOS VETERINÁRIOS LTDA - EPP
AGRAVADO: DMD ADMINISTRADORA DE EMPREENDIMENTOS LTDA-ME
E M E N T A
RECURSO DE AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - LIMINAR CONCEDIDA – PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS - ARTIGO 59, §1o, INCISO VIII, DA LEI DO INQUILINATO - DIREITO DE PREFERÊNCIA – AÇÃO PRÓPRIA – DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA – PRAZO ESTENDIDO PARA 60 DIAS - CALAMIDADE PÚBLICA – NOVO CORONAVIRUS – RECURSO DESPROVIDO.
Em se tratando de liminar em ação de despejo por denúncia vazia, para sua concessão, devem ser preenchidos os requisitos do artigo 59, § 1o, inciso VIII, da Lei do Inquilinato.
O direito de preferência pela aquisição do imóvel pelo locatário poderá ser exercido na forma do art.33 da Lei de Locação, o qual deverá ser discutido em ação própria, todavia, não ilide o direito a liminar de despejo.
Ainda que o recurso locatário seja desprovido, é possível estender o prazo da desocupação voluntária, principalmente em casos de calamidade pública, como no caso de Cuiabá em que a pandemia do COVID-19 encontra-se no seu ápice, onde as autoridades recomendaram o distanciamento social.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011698-08.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Despejo para Uso Próprio, COVID-19]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[NADYNE PHOLVE MOURA BATISTA - CPF: 019.046.951-08 (ADVOGADO), CLIN DOG SERVICOS VETERINARIOS LTDA - EPP - CNPJ: 03.199.841/0001-68 (AGRAVANTE), DMD ADMINISTRACAO DE EMPREENDIMENTOS LTDA - ME - CNPJ: 20.406.033/0001-43 (AGRAVADO), DIEGO GUTIERREZ DE MELO - CPF: 905.736.761-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

RAI no 1011698-08.2020.8.11.0000

AGRAVANTE
: CLIN DOG SERVIÇOS VETERINÁRIOS LTDA - EPP

AGRAVADO
: DMD ADMINISTRADORA DE EMPREENDIMENTOS LTDA-ME

E M E N T A

RECURSO DE

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - LIMINAR CONCEDIDA – PRESENÇA DOS REQUISITOS LEGAIS -
ARTIGO 59, §1o, INCISO VIII, DA LEI DO INQUILINATO
-

DIREITO DE PREFERÊNCIA – AÇÃO PRÓPRIA – DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA – PRAZO ESTENDIDO PARA 60 DIAS - CALAMIDADE PÚBLICA – NOVO CORONAVIRUS – RECURSO DESPROVIDO.

Em se tratando de liminar em ação de despejo por denúncia vazia, para sua concessão, devem ser preenchidos os requisitos do
artigo 59, § 1o, inciso VIII, da Lei do Inquilinato
.

O direito de preferência pela aquisição do imóvel pelo locatário poderá ser exercido na forma do art.33 da Lei de Locação, o qual deverá ser discutido em ação própria, todavia, não ilide o direito a liminar de despejo.

Ainda que o recurso locatário seja desprovido, é possível estender o prazo da desocupação voluntária, principalmente em casos de calamidade pública, como no caso de Cuiabá em que a pandemia do COVID-19 encontra-se no seu ápice, onde as autoridades recomendaram o distanciamento social.-

R E L A T Ó R I O

RAI no 1011698-08.2020.8.11.0000

AGRAVANTE
: CLIN DOG SERVIÇOS VETERINÁRIOS LTDA - EPP

AGRAVADO
: DMD ADMINISTRADORA DE EMPREENDIMENTOS LTDA-ME

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de recurso de agravo de instrumento com pedido de liminar interposto por
CLIN DOG SERVIÇOS VETERINÁRIOS - EPP
em face da decisão interlocutória proferida na
Ação de
Despejo no 1011698-08.2020.8.11.0000
, ajuizada pela
DMD ADMINISTRAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS LTDA - ME
, ora agravada, que deferiu o pedido de tutela de urgência, concedendo o prazo de 15 dias para desocupação voluntária, sob pena de despejo compulsório.

Em suma, aduz o agravante que embora tenha sido apresentado como pessoa física no contrato de locação, é, na verdade, sócio administrador da pessoa jurídica (clínica veterinária), a qual ocupa o imóvel objeto da lide desde setembro de 1987.

Sustenta que emprega 8 (oito) pessoas as quais dependem financeiramente do funcionamento da empresa, bem como possui animais sob seus cuidados.

Adiante, afirma que foi informado pelo antigo proprietário (Sr.Pablo) da venda do imóvel, oportunidade na qual esperava que seria comunicado para exercer seu direito de preferência, além de ficar surpreso com a venda, já que há pouco mais de um ano, ao questionar por quanto tempo mais poderia ficar no imóvel, o sr. Pablo lhe respondeu que poderia ficar até a sua morte.

Aduz que diante de tal afirmação, o agravante pretendia realizar reforma no imóvel, no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), inclusive orçando mão de obra, pois desse modo, poderia realizar com calma seu projeto futuro de construir uma clínica veterinária própria.

Pondera que o representante da agravada DEIVISON BENEDITO CAMPOS PINTO contatou o representante da agravante, oportunidade que lhe teria informado poderia ficar no imóvel tempo que precisasse, até que sua clínica estivesse terminada, todavia, posteriormente, foi informado da demolição do imóvel pela Sra. ELAINE ALEXANDRA PEREIRA, o surpreendo novamente, já que não seria esse o combinado com o Sr. DEIVISON.

Declara que em reunião realizada em janeiro de 2020 foi pressionado e coagido a desocupar o imóvel em abril de 2020, sob pena de desocupação imediata, inclusive assinando, também de forma coagida, um
CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL
, cujo término daria no citado mês, inclusive não teve oportunidade de verificar o teor do instrumento, além de não possuir cópia do aludido contrato.

Sustenta o agravante

que em março de 2020 (sem precisar a data), já representado pela subscritora do

presente agravo,

procurou a agravada para tratativas sobre eventual prorrogação da locação, todavia, em

30 de abril de 2020, a Sra. Elaine, ignorando a representação jurídica do requerido, mandou notificação extrajudicial com data retroativa pelo aplicativo de mensagens Whatsapp diretamente ao agravante informando que não tinha mais interesse em continuar a locação, cuja

desocupação do imóvel deveria ser de imediatamente.

No mais, pontua que diante da não renovação da locação e da não desocupação, a locadora ajuizou ação de despejo, com pedido de tutela antecipada, a qual foi concedida para desocupação voluntaria, sob pena de desocupação coercitiva, dando ensejo ao presente recurso.

Por fim, pugna pela liminar recursal e, no mérito, pelo provimento do recurso para reformar a decisão recorrida.

A liminar recursal foi deferida no
ID no 45469962
.

As contrarrazões vieram no
ID no 47373971
, oportunidade em que a agravada argui as preliminares de:
inépcia da petição inicial do recurso
pela falta de cumprimento da exigência legal prevista no artigo 1.017 do CPC/15
,
incapacidade da parte, ante o defeito de representação
e
ausência de legitimidade ou de interesse processual
. No mérito, rebateu a peça recursal em todos os seus termos, pugnando por derradeiro pelo desprovimento do recurso.

As informações não foram prestadas pelo Juízo da causa.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

RAI no 1011698-08.2020.8.11.0000

AGRAVANTE
: CLIN DOG SERVIÇOS VETERINÁRIOS LTDA - EPP

AGRAVADO
: DMD ADMINISTRADORA DE EMPREENDIMENTOS LTDA-ME

V O T O

Eminentes pares:

Primeiramente, cumpre-me registrar que o agravo de instrumento deve restringir-se somente à análise do acerto ou desacerto da decisão recorrida, sob pena de supressão de instância.

Conforme se denota, a douta Juíza singular entendeu que estavam presentes os requisitos legais para concessão da liminar, nos termos do
artigo 59, § 1o, VIII, da Lei 8.245/91 alterada pela Lei 12.112/09:

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

VIII –
o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada
.”

Aliás, para melhor compreensão, transcrevo fragmento da decisão recorrida:

"
(...) Tem-se que tais requisitos legais, no presente caso, encontram-se configurados em sede de cognição sumária, tendo em vista que a autora juntou aos autos o Contrato de Locação de Bem Imóvel (ID. 31770435) firmado entre as partes, demonstrando assim a existência da relação jurídica.

Neste sentido, em análise ao referido instrumento, afere-se que fora regulamentado por meio da cláusula 5a a
impossibilidade de renovação do negócio jurídico entabulado
, assim, o término do contrato não pode ser considerado como fato novo, vez que desde o momento de sua pactuação
já se tinha o conhecimento das partes quanto ao fim da relação locatícia
.

Houve notificação da autora ao requerido acerca do término do contrato
. Em congruência com o dispositivo constante no contrato firmado entre as partes, é ditado pelo artigo 56 da Lei 8245/1991 que nos contratos de locação não residencial, sendo o contrato por prazo determinado, este se cessará de pleno direito quando findado prazo estabelecido, verbis:

“Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.”

Já o periculum in mora, perfaz caracterizado em virtude dos danos advindos do requerido manter a posse do imóvel, uma vez que a autora não tem mais interesse na continuidade da relação contratual, além disso, tem outros planos de utilização do imóvel.

Por outro lado, necessário se faz o cumprimento dos requisitos elencados no art. 59, da Lei de Inquilinato para a concessão da medida liminar pleiteada, vejamos:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

(...)

VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (...)

Portanto, analisadas as alegações apresentadas, aliadas aos documentos atrelados à inicial, conclui-se que estão presentes os requisitos necessários ao deferimento da tutela antecipada, ficando o despejo condicionado à prestação de caução equivalente a três meses de aluguel, consoante estabelecido no art. 59, §1o da Lei 8.245/91.

Com essas considerações, analisadas as alegações e documentação apresentada,
DETERMINO
que a parte requerida
DESOCUPE VOLUNTARIAMENTE
o imóvel comercial situado na Avenida Fernando Correia da Costa, no 3667, Bairro Coxipó, Cuiabá/MT, no prazo de 15 dias (...). "

Pois bem.

Analisando detidamente os autos, em especial ao último
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL
pactuado entre as partes (
ID no 47373973
) denota-se que a empresa agravada é legítima proprietária e possuidora indireta do imóvel situado na Avenida Fernando Correia da Costa, no 3667, Bairro Coxipó, nesta Capital.

Conforme prescreve o contrato acima nominado –
Cláusulas 2a e 5a
-,

imóvel foi destinado à locação comercial pelo prazo de 06 meses, tendo início no
dia 01 de novembro de 2019
e término no
dia 30 de abril de 2020
, não podendo este instrumento jurídico ser renovado conforme vontades das partes.

Ainda ficou estipulado no contrato a proibição de renovação (Cláusula 5a, parte final) e desocupação imediata, sem notificação (Cláusula 7a).

Portanto, desde o momento da assinatura do contrato, a locatária e seu representante tinham pleno conhecimento que ao fim da locação não haveria renovação, bem como desnecessária sua notificação.

No entanto, independentemente da notificação, certo é que o
artigo 56 da Lei no 8.245/1991
pondera que nos contratos de locação não residencial, sendo o contrato por prazo determinado, este cessará de pleno direito quando findado o prazo estabelecido. Confira:

“
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.”

In casu
, vencido o contrato, a locatária não desocupou no prazo acordado. Assim, diante de sua inércia, a agravada ajuizou a presente ação de despejo com pedido de liminar.

É cediço que a
Lei de Inquilinato
prevê em seu
artigo 59
, acima transcrito, a possibilidade de concessão de liminar de despejo sem a oitiva da parte contrária.

Depreende-se do citado artigo que será concedida liminar para desocupação do imóvel, no prazo de 15 dias, desde que se trata de locação não residencial, o locador ofereça caução equivalente a três meses de aluguel e a ação de despejo seja proposta até trinta (30) dias do fim do contrato.

Na hipótese, a locação se findou, a ação foi ajuizada no prazo legal, trata-se de locação não residencial, bem como foi condicionado pelo juízo a prestação de caução equivalente a três (03) meses de aluguel, portanto, restam preenchidos todos os requisitos legais para concessão da liminar, conforme concedida pelo juízo singular.

Sobre idêntico tema:

APELAÇÃO CÍVEL - AÇAO DE DESPEJO - CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL - PRAZO DETERMINADO - AUSÊNCIA DE RENOVAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO - TÉRMINO - CESSAÇÃO DA LOCAÇÃO INDEPENDENTEMENTE DE NOTIFICAÇÃO - INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 56 DA LEI No 8.245/91 - INTIMAÇÃO PRÉVIA DA PARTE ACERCA DE DEFERIMENTO DE PEDIDO LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL LOCADO - DESNECESSIDADE - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - FIXAÇÃO - CRITÉRIOS. Nos casos de locação de imóvel não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Inteligência do artigo 56 da Lei no 8.245/91. O pedido liminar de desocupação do imóvel objeto de locação poderá ser deferido "independente da audiência da parte contrária", nos termos do disposto no artigo 59 da Lei no 8.245/91.”
(TJMG - Apelação Cível 1.0680.13.002086-9/003, Relator(a): Des.(a) José de Carvalho Barbosa , 13a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 08/11/2018, publicação da súmula em 23/11/2018)

No tocante ao direito de preferência, há fortes indícios, que a parte locatária foi comunicado pelo locador para exercer tal direito. Todavia, independentemente se foi ou não, é cediço que a locatário poderá exercer este direito no caso de venda do bem e no prazo de 06 (seis) meses de sua efetivação averbada na matrícula do bem, conforme dispõe o
artigo 33 da Lei no 8.245/91
:

“Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.”

Contudo, no presente caso, a
priori
não restou comprovado nos autos o cumprimento dos requisitos legais para o exercício do direito de preferência por parte da agravante, sendo certo que, não obstante a existência do direito de preferência, este não retira da locadora/agravada, o direito de exercer a retomada do imóvel pelo desinteresse na continuação da locação, porquanto eventual descumprimento do direito de preferência do locatário poderá ser arguido e discutido em ação própria, não cabendo a utilização deste argumento na ação de despejo apenas com o intuito de prorrogar o período da locação.

Por fim, um dos principais motivos para concessão da liminar recursal foi a pandemia do “novo coronavirus”, cujo
Projeto Lei no 1.179/2020
, aprovado pelo Congresso Nacional em
17/04/2020
, dispunha sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitória das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (Covid-19), cujo artigo 9o prescrevia:

”Art.9o Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art.59, § 1o, incisos I, II,V, VII. VIII e IX, da Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020.

Todavia, é público e notório que o aludido projeto lei foi vetado pelo Presidente da República no dia
11/06/2020
.

Desta forma, como restaram preenchidos os requisitos legais da liminar de despejo
,
a manutenção da decisão singular é medida que se impõe.

No entanto, diante do que dispõe a
Resolução no 313, de março de 2020 do Conselho Nacional de Justiça
, e levando em consideração a
o atual quadro de calamidade pública que atravessa na cidade de Cuiabá, a qual se encontra no ápice da pandemia do COVID19, com recomendação de isolamento social, a desocupação voluntária deverá ser estendida para 60 dias.

Ante o exposto
nego provimento ao recurso,
em consequência, revogo a liminar recursal de
ID no 44939486
, todavia, fica estendido o prazo 60 dias para a desocupação voluntária, contados da data deste julgamento, sob pena de despejo coercitivamente.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/08/2020