Tribunal: TJMT
Processo: 0008688-41.2016.8.11.0055
Órgão julgador: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-07-01
Data de publicação: 2020-07-03

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – ALEGAÇÃO DE DIREITO À FRUIÇÃO E CLÁUSULA PENAL A TÍTULO DE PAGAMENTO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL – INVIABILIDADE – EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA EM PERCENTUAL CONSIDERÁVEL – ALEGAÇÃO DE DESPROPORCIONALIDADE DA CONDENAÇÃO HONORÁRIA ADVOCATÍCIA EM RAZÃO DA SUCUMBÊNCIA – DESCABIMENTO – RECORRENTE VENCIDO EM BOA PARTE DOS PEDIDOS – INVIABILIDADE DE RECONHECIMENTO DE SUCUMBÊNCIA EM PARTE MÍNIMA DO PEDIDO – PRESCRIÇÃO TRIENAL (ARTIGO 206, § 3o do C.C) – IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE AÇÃO PURAMENTE INDENIZATÓRIA – APLICABILIDADE DO ARTIGO 205 DO C.C. – PRAZO DECENAL – PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADA – USUCAPIÃO NÃO CARACTERIZADO – EXISTÊNCIA DE OPOSIÇÃO DESDE O INÍCIO DO INADIMPLEMENTO – DIREITO DOMINIAL INEXISTENTE – OCUPAÇÃO PRECÁRIA DO IMÓVEL ATÉ A OBTENÇÃO DA PROPRIEDADE COM A ESCRITURA DEFINITIVA – APELOS DESPROVIDOS.
(...) em existindo a previsão de arras penitenciais, essas assumem o caráter de cláusula penal compensatória, com a função de ser uma estipulação prévia dos prejuízos advindos do desfazimento do contrato, não cumulável com outras verbas e vedada a indenização suplementar, nos moldes do art. 420 do CC e do verbete de Súmula 412 do STF. (...) De igual forma, embora haja a autorização jurisprudencial para a acumulação da cláusula convencional, com o taxa de fruição do bem por parte do promissário comprador, o mesmo raciocínio não serve para a figura das arras penitenciais, considerando que, por expressa previsão do art. 420 da Lei Civil, não se admite jungi-la a nenhuma outra forma de indenização. (...) (TJMG - Apelação Cível 1.0000.19.154603-5/001, Relator(a): Des.(a) Lílian Maciel , 20a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/04/2020, publicação da súmula em 03/04/2020). (destaquei)
Mostra-se descabida a pretensão de reforma quanto à distribuição do ônus de sucumbência, quando o Magistrado estabelece o rateio de 50% no que se refere à verba honorária advocatícia, eis que não houve sucumbência em parte mínima do pedido; mas em boa parte deles.
Não se verifica a prescrição trienal (artigo 206, § 3o do C.C) para o caso da ação não ser de cunho indenizatório, eis que se trata de ação de rescisão de contrato c/c reintegração de posse e perdas e danos, aplicando-se o prazo prescricional do artigo 205 do Código Civil.
Não se configura usucapião quando existente oposição desde o início do inadimplemento do contrato, e também porque inexiste o direito de propriedade, em razão da precariedade da ocupação ao menos até o pagamento do preço, com a instrumentalização da escritura do imóvel.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0008688-41.2016.8.11.0055
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Posse, Reintegração de Posse]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[LOTEAMENTO NOVO TARUMA LTDA - CNPJ: 05.212.843/0001-75 (APELADO), KLEITON ARAUJO DE CARVALHO - CPF: 695.827.181-53 (ADVOGADO), LIDIANE FORCELINI - CPF: 871.901.171-72 (ADVOGADO), BRUNA MARA BETONI - CPF: 040.369.921-55 (ADVOGADO), LAERTE CHAGAS - CPF: 537.529.101-00 (APELANTE), LAERTE CHAGAS - CPF: 537.529.101-00 (APELADO), BRUNA MARA BETONI - CPF: 040.369.921-55 (ADVOGADO), KLEITON ARAUJO DE CARVALHO - CPF: 695.827.181-53 (ADVOGADO), LIDIANE FORCELINI - CPF: 871.901.171-72 (ADVOGADO), LOTEAMENTO NOVO TARUMA LTDA - CNPJ: 05.212.843/0001-75 (APELANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU OS RECURSOS.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS – ALEGAÇÃO DE DIREITO À FRUIÇÃO E CLÁUSULA PENAL A TÍTULO DE PAGAMENTO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL – INVIABILIDADE – EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA EM PERCENTUAL CONSIDERÁVEL – ALEGAÇÃO DE DESPROPORCIONALIDADE

DA CONDENAÇÃO HONORÁRIA ADVOCATÍCIA EM RAZÃO DA SUCUMBÊNCIA – DESCABIMENTO – RECORRENTE VENCIDO EM BOA PARTE DOS PEDIDOS – INVIABILIDADE DE RECONHECIMENTO DE SUCUMBÊNCIA EM PARTE MÍNIMA DO PEDIDO – PRESCRIÇÃO TRIENAL (ARTIGO 2
06, § 3o do C.C) – IMPOSSIBILIDADE – AUSÊNCIA DE AÇÃO PURAMENTE INDENIZATÓRIA – APLICABILIDADE DO ARTIGO 205 DO C.C. – PRAZO DECENAL – PRESCRIÇÃO NÃO CONFIGURADA – USUCAPIÃO NÃO CARACTERIZADO – EXISTÊNCIA DE OPOSIÇÃO DESDE O INÍCIO DO INADIMPLEMENTO – DIREITO DOMINIAL INEXISTENTE – OCUPAÇÃO PRECÁRIA DO IMÓVEL ATÉ A OBTENÇÃO DA PROPRIEDADE COM A ESCRITURA DEFINITIVA – APELOS DESPROVIDOS.

(...) em existindo a previsão de arras penitenciais, essas assumem o caráter de cláusula penal compensatória, com a função de ser uma estipulação prévia dos prejuízos advindos do desfazimento do contrato, não cumulável com outras verbas e vedada a indenização suplementar, nos moldes do art. 420 do CC e do verbete de Súmula 412 do STF. (...)

De igual forma, embora haja a autorização jurisprudencial para a acumulação da cláusula convencional, com o taxa de fruição do bem por parte do promissário comprador, o mesmo raciocínio não serve para a figura das arras penitenciais, considerando que, por expressa previsão do art. 420 da Lei Civil, não se admite jungi-la a nenhuma outra forma de indenização. (...) (TJMG - Apelação Cível 1.0000.19.154603-5/001, Relator(a): Des.(a) Lílian Maciel , 20a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/04/2020, publicação da súmula em 03/04/2020). (destaquei)

Mostra-se descabida a pretensão de reforma quanto à distribuição do ônus de sucumbência, quando o Magistrado estabelece o rateio de 50% no que se refere à verba honorária advocatícia, eis que não houve sucumbência em parte mínima do pedido; mas em boa parte deles.

Não se verifica a prescrição trienal (artigo 206,
§ 3o do C.C) para o caso da ação não ser de cunho indenizatório, eis que se trata de ação de rescisão de contrato c/c reintegração de posse e perdas e danos, aplicando-se o prazo prescricional do artigo 205 do Código Civil.

Não se configura usucapião quando existente oposição desde o início do inadimplemento do contrato, e também porque inexiste o direito de propriedade, em razão da precariedade da ocupação ao menos até o pagamento do preço, com a instrumentalização da escritura do imóvel.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de Recursos de Apelação Cível, interpostos por
LAERTE CHAGAS e LOTEAMENTO NOVO TARUMA LTDA
, em face da sentença proferida pelo Juízo da 5a Vara Cível da Comarca de Tangará da Serra/MT, que
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES
os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual, cumulada com Reintegração de Posse e Perdas e Danos (Número do Processo: 8688-41.2016.8.11.0055; Código 218437), aviada por
LOTEAMENTO NOVO TARUMA LTDA
contra
LAERTE CHAGAS,
para o fim de
DECLARAR
rescindido o contrato firmado e
DETERMINAR
a restituição dos valores pagos pela parte Requerida, incluindo-se o montante de R$ 27.300,00, devidamente atualizado pelo INPC; e também para
CONDENAR
a parte Requerida ao pagamento do equivalente à Cláusula V, do contrato e os débitos do IPTU do imóvel, possibilitando a compensação dos valores a serem recebidos pela parte Autora. Em razão a sucumbência recíproca, cada parte foi
CONDENADA
ao pagamento de 50% das custas processuais, sendo os honorários de sucumbência fixados em 10% do valor da causa, sendo 50% destes devidos pelo Requerido ao patrono do Autor, observando-se a suspensão de exigibilidade, ante a gratuidade deferida e 50% destes devidos pelo Autor à Defensoria Pública.

O primeiro Apelante, LOTEAMENTO NOVO TARUMÃ LTDA, alega que houve o inadimplemento da parte adversa; que foram firmados 02 aditivos, sendo que na última novação comprometeu-se a pagar o saldo devedor de 39.610,00 (trinta e nove mil e seiscentos e dez reais) em 100 parcelas de 396,10 (trezentos e noventa e seis reais e dez centavos); todavia, não houve qualquer pagamento a partir de então.

Argumenta que o Apelado/Requerido pagou até o momento apenas R$ 3.073,83 (três mil e setenta e três reais e oitenta e três centavos), e que, após várias tentativas de conciliação, houve a avaliação do lote em R$ 90.000,00 (noventa mil reais) e realização de benfeitorias no valor de R$ 27.300,00.

Defende a reforma da sentença, alegando que o credor não pode amargar os prejuízos pelo inadimplemento sem receber pela fruição, já que seu lucro é da venda a prazo e a alta inadimplência inviabiliza o negócio.

Requer a condenação do Apelado ao pagamento de indenização em razão da fruição pelo período em que deixou de pagar as prestações contratadas, o que gerou enriquecimento ilícito do Apelado (pois o imóvel foi e é utilizado pelo Apelado como residência).

Destaca a existência de duas modalidades de cláusula penal: a compensatória (que tem por objetivo evitar o descumprimento da obrigação) e a moratória, que visa inibir a mora na satisfação da obrigação assumida.

Assevera que é viável, como forma de punição pelo inadimplemento, a cobrança da cláusula penal consistente na retenção de percentual das parcelas pagas, visando o ressarcimento do vendedor pelas despesas administrativas existentes, custos de natureza tributária, publicitária, entre outras.

Por fim, alega desproporcionalidade no tocante à condenação em honorários advocatícios, uma vez que decaiu na parte mínima do pedido.

Requer o provimento do apelo para o fim de reformar parcialmente a sentença, determinando a condenação do Apelado ao pagamento de indenização por fruição pelo período em que ocupou irregularmente o imóvel, sem o pagamento das parcelas correspondentes até a efetiva desocupação.

Requer a adequação dos honorários fixados em favor da Defensoria Pública do Estado de mato Grosso, em parâmetros ponderados, dado o trabalho atribuído a ambas as partes.

Por fim, considerando que possa haver eventual indenização por benfeitorias, REQUER-SE expressamente que os honorários atribuídos aos causídicos do apelante sejam descontados do eventual valor a indenizar.

O segundo Apelante,
LAERTE CHAGAS,
alega que

apesar da Apelada buscar pela rescisão contratual e reintegração na posse do bem, declarando a inadimplência do Apelante, apenas fez isso após transcorrido o prazo legal para tanto.

Argumenta que não há nos autos qualquer prova de que a posse do imóvel tenha sido invocada pela Apelada; pelo contrário, os atos praticados por esta foram manifestamente de cunho financeiro, jamais possessório.

Afirma que permaneceu exercendo a posse do imóvel em questão com “animus domini” ao longo dos últimos 16 anos, tendo em vista que a posse do bem fora transmitida a ele em 28/11/2002, ou seja, o Apelante exerceu a posse do imóvel como sendo o seu legitimo dono, tendo, inclusive, assumido os encargos tributários (IPTU) junto a Fazenda Publica Municipal, caracterizando o instituto da usucapião urbana ordinária, eis que o imóvel litigioso está dentro dos limites físicos de 250 metros quadrados, sendo utilizado pelo demandado com a finalidade de moradia, sendo ele ainda o único imóvel, preenchendo-se, assim, o artigo

da Constituição Federal e o artigo 1240, do Código Civil.

Sustenta que o Apelante teria se tornado inadimplente a partir de 15/06/2013, fato esse que fora exposto pela própria Apelada. Assim, a presente ação foi alcançada pela prescrição, pois não foi exercida no prazo trienal estabelecido no artigo 206, §3°, inciso V, do Código Civil.

Requer o provimento do apelo.

Ambos os litigantes apresentaram contrarrazões, cada qual pugnando pelo desprovimento do recurso interposto em seu desfavor.

Em sede de contrarrazões, o Apelado defende a intempestividade do recurso.

No mérito, pugna pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

O objeto deste apelo consiste em analisar e dirimir se está ou não correta a sentença que, nos autos de Ação de Rescisão Contratual, cumulada com Reintegração de Posse e Perdas e Danos (Número do Processo: 8688-41.2016.8.11.0055; Código 218437), aviada por
LOTEAMENTO NOVO TARUMA LTDA
contra
LAERTE CHAGAS,
JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTES

os pedidos para o fim de
DECLARAR
rescindido o contrato firmado e
DETERMINAR
a restituição dos valores pagos pela parte Requerida, incluindo-se o montante de R$ 27.300,00, devidamente atualizado pelo INPC; e também para
CONDENAR
a parte Requerida ao pagamento do equivalente à Cláusula V, do contrato e os débitos do IPTU do imóvel, possibilitando a compensação dos valores a serem recebidos pela parte Autora. Em razão a sucumbência recíproca, cada parte foi
CONDENADA
ao pagamento de 50% das custas processuais, sendo os honorários de sucumbência fixados em 10% do valor da causa, sendo 50% destes devidos pelo Requerido ao patrono do Autor, observando-se a suspensão de exigibilidade, ante a gratuidade deferida e 50% destes devidos pelo Autor à Defensoria Pública.

RECURSO INTERPOSTO POR LOTEAMENTO NOVO TARUMÃ

Em síntese, defende a reforma da sentença, alegando que o credor não pode amargar os prejuízos pelo inadimplemento sem receber pela fruição, já que seu lucro é da venda a prazo e a alta inadimplência inviabiliza o negócio. E a desproporcionalidade no tocante à condenação em honorários advocatícios, uma vez que decaiu na parte mínima do pedido.

Requer o provimento do apelo para o fim de reformar parcialmente a sentença, determinando a condenação do Apelado ao pagamento de indenização por fruição pelo período em que ocupou irregularmente o imóvel, sem o pagamento das parcelas correspondentes até a efetiva desocupação.

Pede, ainda, a adequação dos honorários fixados em favor da Defensoria Pública do Estado de mato Grosso, em parâmetros ponderados, dado o trabalho atribuído a ambas as partes.

Pois bem.

Após a devida análise, tenho que o pedido não comporta o provimento almejado.

No tocante ao pedido de ressarcimento a título de fruição, tenho que ele não merece prosperar, uma vez que a cláusula constante do contrato diz respeito à cláusula penal compensatória, em razão do valor considerável, correspondente ao percentual elevado estipulado (50%)

Quanto à alegação de que deveria o Apelado ser condenado a restituir valores a título de fruição, não se discute a legalidade de tal pedido; todavia, não há no contrato qualquer previsão a respeito.

Assim, tenho que a interpretação concernente à cláusula penal contratada como sendo compensatória está correta,

utilizando-se os termos do contrato, bem como o Código de Defesa do Consumidor, em razão da sua perfeita aplicabilidade.

Nesse sentido tenho que deve ser considerada correta a sentença nesse aspecto, de modo que promovo a transcrição de pontos de destaque:

“(...)
Assim, considerando-se ser incontroversa a inadimplência do requerido e inexistindo qualquer justificativa imputável aos autores para a mesma não me resta outra alternativa que não seja o acolhimento do pedido formulado na inicial para que seja declarado rescindido o contrato celebrado entre as partes e consequentemente a reintegração da parte autora na posse do imóvel objeto do contrato.

Resolvido o contrato, as partes devem ser restituídas ao status quo ante, vale dizer, ao estado em que se encontravam anteriormente à contratação, devendo a parte autora restituir à parte requerida a parcela da entrada e as mensais pagas descontando o percentual de 50% previsto no item “b)” da cláusula “V” do contrato de fls. 47

Quanto ao pedido de indenização a título de fruição, entendo que razão não assiste a parte autora, tendo em vista que o percentual de 50% previsto no item “b)” da cláusula “V” do contrato de fls. 91/92 se trata de cláusula penal compensatória ante o seu elevado valor.

Nesse sentido a lição de Carlos Roberto Gonçalves (Direito Civil Brasileiro, 3a Edição, II Volume, Teoria Geral das Obrigações, Ed. Saraiva, 2007, pag. 390):

“Se de valor elevado, próximo do atribuído à obrigação principal, entende-se que foi estipulada para compensar eventual inadimplemento de toda obrigação. Se, entretanto, o seu valor é reduzido, presume-se que é moratória, porque os contratantes certamente não iriam fixar um montante modesto para substituir as perdas e danos decorrentes da inexecução total da avença.”

Nessa esteira, não há dúvida de que a cláusula penal compensatória pactuada no contrato tem a função precípua de indenizar o promitente vendedor por todas as perdas e danos ocorridos, estando incluído nesta o tempo que a parte autora ficou destituída da posse do imóvel.

Além disso, ainda que o parágrafo único do art. 416 do Código Civil autorize o credor exigir indenização suplementar, verifico que esta somente é devida desde que efetivamente prevista na avença e demonstrado pelo credor que os prejuízos sofridos são maiores que a quantia pactuada a título cláusula penal, o que não ocorreu no caso dos autos.

Destaque-se ainda que objeto do compromisso em compra e venda era um simples terreno desocupado, não havendo o que se falar em supostos lucro cessantes atinente a locação residencial do mesmo, não podendo o autor se beneficiar das benfeitorias implementadas e custeadas pelo requerido em período anterior a indenização das mesmas”.

A propósito:

“
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INADIMPLEMENTO POR PARTE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR - ARRAS PENITENCIAIS - IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL - EXCLUSÃO DO DIREITO À INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO DO BEM - CLÁUSULA QUE SUPRIME DIREITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS - ABUSIVIDADE - TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA - DATA DO DESEMBOLSO.

- Se um dos pedidos foi integralmente acolhido, carece o autor, ora apelante, de interesse recursal ao requerer no apelo aquilo que já lhe foi concedido ainda que de forma equivocada na sentença, pois havendo recurso somente da parte autora é vedada a reformatio in pejus.

- O julgamento extra petita ocorre quando o julgador decide fora dos pedidos limitantes. Assim, o direito de restituição das parcelas quitadas pelo comprador decorre logicamente da rescisão contratual e do princípio geral do direito que veda o enriquecimento sem causa, de forma que é desnecessário pedido expresso nesse sentido, não configurando o vício da extrapetição.

- Estatuindo o codex consumerista, em seu art. 53, a nulidade de cláusula que prevê a perda total dos valores pagos pelo consumidor em contrato de compra e venda de imóveis, deve ser adotada a proporcionalidade na devolução dos valores à míngua de outra previsão no contrato, na forma prevista pela Súmula 543 do STJ.

- No entanto, em existindo a previsão de arras penitenciais, essas assumem o caráter de cláusula penal compensatória, com a função de ser uma estipulação prévia dos prejuízos advindos do desfazimento do contrato, não cumulável com outras verbas e vedada a indenização suplementar, nos moldes do art. 420 do CC e do verbete de Súmula 412 do STF.

- Nesse contexto, a pactuação de arras penitenciais no contrato exclui a cláusula convencional igualmente prevista, sob pena de configuração de bis in idem.

-
De igual forma, embora haja a autorização jurisprudencial para a acumulação da cláusula convencional, com o taxa de fruição do bem por parte do promissário comprador, o mesmo raciocínio não serve para a figura das arras penitenciais, considerando que, por expressa previsão do art. 420 da Lei Civil, não se admite jungi-la a nenhuma outra forma de indenização.

- A jurisprudência do E. STJ é assente em afirmar que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas e os juros de mora, para efeitos de restituição, incidem a partir de cada desembolso.

- Recurso conhecido em parte e, na parte conhecido negado provimento. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.19.154603-5/001, Relator(a): Des.(a) Lílian Maciel , 20a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 02/04/2020, publicação da súmula em 03/04/2020). (destaquei)

Quanto à alegação de desproporcionalidade da condenação em honorários advocatícios, uma vez que decaiu na parte mínima do pedido, também não merece lograr êxito, pois o ônus de sucumbência distribuído pela sentença faz jus aos pedidos e suas importâncias, de modo que foi justa a determinação de rateio na proporção fixada.

Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso interposto por
LOTEAMENTO NOVO TARUMA LTDA.

É como voto.

- RECURSO INTERPOSTO POR
LAERTE CHAGAS

A pretensão do recorrente é de reconhecimento da prescrição da ação, e também de ocorrência do fenômeno da usucapição.

Não há qualquer fundamento no pedido recursal.

No que concerne à usucapião, ficou demonstrado nos autos que houve oposição à ocupação do imóvel objeto da lide, desde o momento da inadimplência contratual, tanto que foi entabulada novação, e, depois disso, novamente insurgiu o vendedor do imóvel em face do devedor, não havendo falar em ocupação mansa e pacífica, muito menos em direito dominial.

Nesse sentido, muito bem expôs o Juízo “a quo” na sentença recorrida:

(...) Pois bem, primeiramente, cumpre-me consignar que no caso dos autos está configurada a relação de consumo, já que se evidencia a aplicação das disposições do Código de Defesa do Consumidor às relações jurídicas estabelecidas nos contratos inerentes aos negócios jurídicos referentes ao comércio de empreendimentos imobiliários, especialmente sobre o que determina o art. 53 desse diploma legal, que declara nula a cláusula que estabelece a perda total dos valores pagos pelo promitente comprador em favor do promitente vendedor.

Superada tal questão de rigor a análise da aptidão da posse do requerido para fins de aquisição do imóvel objeto do litigio para fins de usucapião.

Neste ponto, reputo que insubsistente a tese apresentada pela defesa, visto que das sucessivas novações celebradas pelas partes e do próprio depoimento do requerido não extraio qualquer alteração da natureza da posse inicial do requerido, sendo certo que a mesma sempre decorreu do contrato de promessa de compra e venda, não se podendo atribuir o animus domini de quem tem plena ciência de que somente obteria a propriedade com a escritura definitiva de compra e venda por ocasião do pagamento total do preço ajustado e sempre se portou contratualmente desta forma, celebrando sucessivas novações quando do inadimplemento contratual.

Assim, não se pode extrair do inadimplemento contratual do requerido e da tolerância da autora com o inadimplemento qualquer alteração do animus inicial do autor, sendo portanto, inviável o acolhimento da exceção de usucapião apresentada.

Nesse Sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO. BENS IMÓVEIS. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. ACESSIO POSSESSIONES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. A usucapião exige posse (sem oposição), tempo (sem interrupção), animus domini (intenção de ter a coisa para si) e objeto hábil (imóvel de domínio privado). USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural (art. 1.240 do CCB). NO CASO CONCRETO, a posse direta exercida pelo autor sobre o imóvel não é ad usucapionem, pois advém diretamente de contrato de promessa de compra e venda, tendo plena ciência de que somente obteria a propriedade com a escritura definitiva de compra e venda por ocasião do pagamento total do preço ajustado. Aliás, em nenhum momento foi alegado que a posse decorrente da promessa de compra e venda foi transmudada de natureza. A inexistência de ânimo de dono implica a improcedência da ação de usucapião. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. Nos termos do art. 475 do CCB, a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. CONSEQUÊNCIA DA RESOLUÇÃO CONTRATUAL. A resolução por inexecução voluntária produz efeitos ex tunc, extinguindo as obrigações objeto do contrato e retornando as partes à situação jurídica anterior status quo ante. No caso concreto, incumbe aos promitentes-compradores o pagamento de perdas e danos pelo uso do imóvel e à promitente-vendedora a devolução da parcela paga pelos promitentes compradores, valores que devem ser compensados. PERDAS E DANOS. É cabível indenização por perdas e danos em favor da parte lesada pelo inadimplemento, inclusive com a fixação de aluguel pela indisponibilidade do imóvel, sob pena de enriquecimento injustificado do promitente-comprador, observando-se a prescrição trienal do direito atinte à espécie (art. 206, § 3o, I do CCB). Quanto à cláusula compensatória de 10%, conforme consta da petição inicial, entendo não incidir na hipótese, justamente pela ausência de contratação nos termos alegados. RETENÇÃO E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. IMPOSSIBILIDADE. O possuidor de boa-fé tem o direito de retenção e de indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis (art. 1.219 do CCB). No entanto, na ação de resolução contratual por inadimplemento do promitente-comprador, se não... for suscitada na resposta, haverá preclusão quanto a esta questão, a qual, nesta hipótese, somente poderá ser levantada em sede de ação própria. No caso, a parte demandada deixou de veicular a pretensão em contestação, alegando direito à indenização somente em sede de memoriais. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. (Apelação Cível No 70077239333, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Julgado em 14/03/2019).(TJ-RS - AC: 70077239333 RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Data de Julgamento: 14/03/2019, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 28/03/2019)”.

Também não merece prosperar a tese de prescrição trienal da ação, com base no artigo 206, § 3o do C.C., pois a ação possui natureza eminentemente resolutiva (Ação de Rescisão de Contrato), não se tratando de pleito puramente indenizatório (de reparação civil).

Assim, aplica-se o prazo prescricional do artigo 205 do C.C, o qual estabelece o prazo decenal para a prescrição da ação.

Ante ao exposto, e não verificada a prescrição, inviável albergar a pretensão correspondente.

Nesse sentido:

“
APELAÇÃO CÍVEL - PRESSUPOSTOS DE ADMISSIBILIDADE DO RECURSO PRESENTES - REJEIÇÃO DA PRELIMINAR DE CONTRARRAZÕES - PRELIMINAR DE NULIDADE POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS - REJEIÇÃO - PREJUDICIAL DE MÉRITO - PRESCRIÇÃO DECENAL - REJEIÇAO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - AUSÊNCIA DE PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO - RESCISÃO DO CONTRATO E REINTEGRAÇÃO DE POSSE.

- Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso de apelação, impõe-se a rejeição da preliminar de contrarrazões afeta a deserção.

- Estando a sentença devidamente fundamentada, com plena análise das teses, impõe-se a rejeição da nulidade, por suposta afronta ao disposto no artigo 489 do Código de Processo Civil.

- Tratando-se de ação de rescisão de contrato pela inadimplência no pagamento do preço, o prazo prescricional da ação é de 10 (dez) anos, a teor do disposto no artigo 205 do Código Civil. Não expirado o prazo, rejeita-se a prejudicial de mérito.

- Comprovada a inadimplência do comprador no pagamento do preço integral do imóvel adquirido, impõe-se o acolhimento do pedido de rescisão contratual, com reintegração do vendedor na posse do imóvel, mediante a restituição dos valores recebidos, facultada a compensação com o valor decorrente das perdas e danos oriundas da fruição do imóvel pelo comprador. (TJMG - Apelação Cível 1.0398.08.008160-5/002, Relator(a): Des.(a) Luiz Carlos Gomes da Mata , 13a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 13/02/2020, publicação da súmula em 21/02/2020)

Ante ao exposto, NEGO PROVIMENTO a ambos os apelos.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 01/07/2020