Tribunal: TJMT
Processo: 1006965-96.2020.8.11.0000
Órgão julgador: SEBASTIAO DE MORAES FILHO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-11-18
Data de publicação: 2020-11-23

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO JUDICIAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE TUTELA PARA QUE CARTÓRIO SE ABSTENHA DE REALIZAR QUALQUER REGISTRO, ESCRITURA OU AVERBAÇÃO NAS MATRÍCULAS DOS IMÓVEIS SUB JUDICE – ARREMATAÇÃO PERFEITA E ACABADA – IMPOSSIBILIDADE DE IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA AVALIAÇÃO – PRECLUSÃO EVIDENCIADA – ALEGAÇÃO DE PREÇO VIL – AFASTADA – DECISÃO MANTIDA – AGRAVO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Quando da avaliação do bem penhorado, objeto da arrematação, não houve qualquer recurso ou irresignação por parte dos agravantes, motivo pelo qual se reputou correta a avaliação feita pelo oficial avaliador.
Cabia aos agravantes comprovar, no momento adequado, que na data da hasta pública o seu imóvel valia bem mais do que o oferecido, não bastando, para isso, tão só alegação fundada no lapso temporal entre a avaliação e a arrematação.
A atualização do valor, realizada em momento posterior pela parte agravante, não pode retroagir para prejudicar o arrematante, que ofertou, no momento oportuno, o valor expressamente estabelecido no edital.
A arrematação ocorreu em 2o leilão realizado no dia 18/10/2018, e o edital previa que o imóvel só poderia ser alienado por valor correspondente a 50% do valor da avaliação, calculada em R$ 1.300.000,00 (um milhão e trezentos mil reais) no dia 13/03/2015 e arrematado por R$ 650.000,00 em 18/10/2018.
Ainda que não haja critérios objetivos para definição do que pode ser considerado preço vil, o E. Superior Tribunal de Justiça assentou o entendimento de que só deve ser assim classificado o valor inferior a 50% da avaliação do bem, de modo que não há como acolher o argumento dos agravantes, consoante dispõe o artigo 891, parágrafo único, do CPC.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1006965-96.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Liminar]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO DE MORAES FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO]

Parte(s):

[TALLES DRUMMOND SAMPAIO SANTOS - CPF: 046.251.601-62 (ADVOGADO), ELIZA CARAJOINAS ALVES RAMALHO - CPF: 344.787.871-15 (AGRAVANTE), ODELIO ALVES RAMALHO - CPF: 235.231.588-34 (AGRAVANTE), BRUNO REICHE - CPF: 037.015.891-19 (ADVOGADO), SERGIO ADIB HAGE - CPF: 021.808.631-87 (AGRAVADO), ESPÓLIO DE ODÉLIO ALVES RAMALHO (AGRAVANTE)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO JUDICIAL – COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -
INDEFERIMENTO DO PEDIDO DE TUTELA PARA QUE CARTÓRIO SE ABSTENHA DE REALIZAR QUALQUER REGISTRO, ESCRITURA OU AVERBAÇÃO NAS MATRÍCULAS DOS IMÓVEIS SUB JUDICE – ARREMATAÇÃO PERFEITA E ACABADA – IMPOSSIBILIDADE DE IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA AVALIAÇÃO – PRECLUSÃO EVIDENCIADA – ALEGAÇÃO DE PREÇO VIL – AFASTADA –
DECISÃO MANTIDA – AGRAVO CONHECIDO E DESPROVIDO.

Quando da avaliação do bem penhorado, objeto da arrematação, não houve qualquer recurso ou irresignação por parte dos agravantes, motivo pelo qual se reputou correta a avaliação feita pelo oficial avaliador.

Cabia aos agravantes comprovar, no momento adequado, que na data da hasta pública o seu imóvel valia bem mais do que o oferecido, não bastando, para isso, tão só alegação fundada no lapso temporal entre a avaliação e a arrematação.

A atualização do valor, realizada em momento posterior pela parte agravante, não pode retroagir para prejudicar o arrematante, que ofertou, no momento oportuno, o valor expressamente estabelecido no edital.

A arrematação ocorreu em 2o leilão realizado no dia 18/10/2018, e o edital previa que o imóvel só poderia ser alienado por valor correspondente a 50% do valor da avaliação, calculada em R$ 1.300.000,00 (um milhão e trezentos mil reais) no dia 13/03/2015 e arrematado por R$ 650.000,00 em 18/10/2018.

Ainda que não haja critérios objetivos para definição do que pode ser considerado preço vil, o E. Superior Tribunal de Justiça assentou o entendimento de que só deve ser assim classificado o valor inferior a 50% da avaliação do bem, de modo que não há como acolher o argumento dos agravantes, consoante dispõe o artigo 891, parágrafo único, do CPC.

R E L A T Ó R I O

Egrégia Câmara,

Trata-se de Recurso de agravo de instrumento, com pedido de liminar, interposto por ELIZA CARAJOINAS ALVES RAMALHO e ESPÓLIO DE ODÉLIO ALVES RAMALHO contra decisão interlocutória proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, nos autos da Ação Anulatória de Leilão Judicial no 18247-59.2019.811.0041 - Código: 1441654, ajuizada em desfavor de SERGIO ADIB HAGE, que indeferiu o pedido de antecipação de tutela formulado pelos requerentes, no sentido de oficiar o Cartório do 6o Ofício para que se abstenha de realizar qualquer registro, escritura ou averbação nas matrículas dos imóveis de nos. 114.336; 114.337; 114.338; 114.339 e 114.340.

Em suas razões, alegam os agravantes que, no dia 13.03.2015, a avaliação estava perfeitamente em conformidade com realidade imobiliária local, todavia, quando o imóvel foi arrematado, em 18.10.2018, mais de 03 (três) anos se passaram, sem nova avaliação e correção.

Alegam que não se tratam de fatos supervenientes à arrematação, mas de fatos pretéritos, pois no ato da arrematação já havia tal irregularidade a ser sanada.

Falam que não foi cumprido o que determina o artigo 10o do Edital no. 003/2018, de que o pagamento deve ser realizado no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) horas, sob pena de desfazimento da arrematação do leilão.

Asseveram que o pedido liminar é de fácil reversão se caso ao final a demanda seja julgada improcedente.

Por fim, registra não haver dúvida com relação ao pagamento completamente extemporâneo realizado pelo Arrematante/Agravado, além da não observação ao artigo 843, §2o, do CPC.

Assim, requerem a concessão de efeito ativo, para o fim de determinar a suspensão da carta de arrematação e que seja oficiado o Cartório do 6o Oficio para que o mesmo se abstenha de realizar qualquer tipo de registro, escritura ou averbação nas matrículas dos imóveis de nos. 114.336; 114.337; 114.338; 114.339 e 114.340 até o julgamento da ação e, no mérito, seja provido o agravo para reformar a decisão agravada, nos termos da tutela recursal requerida.

A liminar recursal vindicada foi indeferida (ID 38205998).

Sem contraminuta da parte agravada, pois não angularizada a relação processual na origem.

É o relato do necessário.

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara,

Em sua origem,
trata-se de Ação Anulatória de Leilão judicial c/c Pedido Liminar de Tutela de Urgência ajuizada por ELIZA CARAJOINAS ALVES RAMALHO e ESPÓLIO DE ODELIO ALVES RAMALHO em face de SÉRGIO ADIB HAGGE, alegando que o leilão do imóvel descrito e realizado nos autos do Cumprimento de Sentença no. 28725-54.2004.811.0041, deverá ser anulado porque o bem foi arrematado sem que fosse realizada nova avaliação ou atualizado o valor.

Esclarecem que no cumprimento de sentença o imóvel leiloado foi avaliado em R$ 1.300.000,00 (um milhão e trezentos mil reais) no dia 13/03/2015 e levado a leilão em 18/10/2018, mais de 3 (três) anos após a avaliação, e arrematado por R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais), com expedição da carta de arrematação em 18/07/2019, sem que antes fosse realizada nova avaliação ou atualizado o valor, em flagrante prejuízo, já que, segundo a recente avaliação realizada, constatou-se que o valor do imóvel é de R$ 2.200.000,00 (dois milhões e duzentos mil reais).

Diz que no edital do leilão é posto expressamente que o valor da arrematação deve ser adimplido 24h após o leilão. Contudo, afirma que o pagamento foi efetuado em 24/10/2018, 6 (seis) dias após a arrematação, portanto, intempestivamente, e, mesmo assim, de apenas 50% (cinquenta por cento) do valor do bem, o que deve ser levado em conta.

Argumenta que o prejuízo sofrido abarca também o direito da viúva meeira, que tem direito a 50% (cinquenta por cento) do patrimônio adquirido na constância do casamento.

Requereu, assim, a título de tutela de urgência, seja oficiado ao Cartório do 6o Ofício para que se abstenha de realizar qualquer registro, escritura ou até mesmo averbação nas matrículas 114.336; 114.337; 114.338; 114.339 e 114.340, até o desfecho da ação.

Ao analisar o pleito, o Magistrado de piso indeferiu a tutela antecipada, por entender que, apesar do decurso de mais de três anos entre a data da avaliação e a data da arrematação do bem, a ausência de impugnação aos atos processuais em momento oportuno impede o reconhecimento, de plano, do alegado preço vil ou vício, não contando, assim, a parte autora, com a probabilidade do direito, a ponto de ensejar o deferimento do pleito em sede de liminar, o que motivou a interposição do presente agravo de instrumento.

Pois bem.

Cinge a controvérsia em se definir o eventual desacerto da decisão agravada, ao indeferir a liminar pleiteada pelo agravante para determinar a expedição de ofício ao Cartório do 6o Ofício para que se abstenha de realizar qualquer registro, escritura ou até mesmo averbação nas matrículas 114.336; 114.337; 114.338; 114.339 e 114.340, até o desfecho da ação.

A meu ver, o recurso não comporta provimento.

Inicialmente, insta consignar que a questão a ser decidida no mérito do presente Recurso de Agravo de Instrumento, diante de seus estreitos limites, envolve somente a análise da presença dos requisitos autorizadores à antecipação dos efeitos da tutela de urgência pelo Juízo de origem, quais sejam:
a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo
(CPC, 300).

Dessa forma, o motivo que assenta o pedido na inicial deve ser verossímil à luz de elementos inequívocos, e deve ficar claro o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação à parte caso o direito perseguido seja reconhecido somente por ocasião do julgamento de mérito.

Da análise do

conjunto probatório e
dos elementos trazidos à colação, tenho que não se mostra possível o acolhimento da pretensão recursal.

No caso presente, neste momento, não me convenci, em juízo perfunctório – como também não se convenceu o Juízo a quo – do preenchimento dos requisitos autorizadores, pois é incabível a impugnação do valor da avaliação na demanda, em que se pede a anulação da arrematação.

Isso porque, quando da avaliação do bem penhorado (ID 37130453, p. 21/23), objeto da arrematação, não houve qualquer recurso ou irresignação por parte do agravante, motivo pelo qual se reputou correta a avaliação feita pelo oficial avaliador.

Cabia ao agravante comprovar, no momento adequado, que na data da hasta pública o seu imóvel valia bem mais do que o oferecido, não bastando, para isso, tão só alegação fundada no lapso temporal entre a avaliação e a arrematação.

Nesse sentido:

“DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE COBRANÇA JULGADA PROCEDENTE EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL PENHORADO NOS AUTOS AVALIADO POR PERITO JUDICIAL. HOMOLOGAÇÃO JUDICIAL DO LAUDO DE AVALIAÇÃO. IMPUGNAÇÃO AO VALOR APURADO PELO EXPERTO, COM PEDIDO DE NOVA PERÍCIA, APRESENTADA SOMENTE APÓS A REALIZAÇÃO DO LEILÃO COM RESULTADO NEGATIVO. A ausência de manifestação da parte do seu inconformismo, no momento oportuno, resultou na preclusão da pretensão recursal. Ainda que não haja critérios objetivos para definição do que pode ser considerado preço vil, o E. Superior Tribunal de Justiça assentou o entendimento de que só deve ser assim classificado o valor inferior a 50% da avaliação do bem. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, provido.” (TJ-SP, Agravo de Instrumento no. 2026939-85.2020.8.26.0000, Relator: Gomes Varjão, 34a Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 26/06/2020)

Outrossim, tem-se que a atualização do valor, realizada em momento posterior pela parte agravante, não pode retroagir para prejudicar o arrematante, que ofertou, no momento oportuno, o valor expressamente estabelecido no edital.

Sobre o tema, esclarece o insigne doutrinador Humberto Theodoro Júnior:

“A impugnação deve ser manifestada logo que o laudo ou a estimativa são juntados aos autos. Constará de simples petição, em cuja fundamentação se arguirá um dos motivos previstos no art. 873. A cognição será sumária, devendo o juiz decidir o incidente de plano. Por isso, cumpre ao interessado exibir com a impugnação a prova do alegado É da eventual acolhida da impugnação à avaliação ou à estimativa do executado (art. 873) que podem advir as modificações da penhora previstas no art. 874, ou seja, a redução, ampliação ou renovação da penhora.” (Curso de Direito Processual Civil, vol. III, Ed. Forense, 2016, p. 541).

Ainda que assim não fosse, cabe o registro de que não está caracterizada qualquer das hipóteses previstas no art. 873 do CPC, sobretudo porque não há provas de que houve erro na avaliação feita pelo perito judicial.

Por sua vez, a arrematação ocorreu em 2o leilão realizado no dia 18 de outubro de 2018 (ID 37130453, p.66), e o edital previa que o imóvel só poderia ser alienado por valor correspondente a 50% do valor da avaliação (ID 371128992, p.60), valor calculado em R$ 1.300.000,00 (um milhão e trezentos mil reais) no dia 13 de março de 2015 e arrematado por R$ 650.000,00 em 18/10/2018 (ID 37130453).

Ainda que não haja critérios objetivos para definição do que pode ser considerado preço vil, o E. Superior Tribunal de Justiça assentou o entendimento de que só deve ser assim classificado o valor inferior a 50% da avaliação do bem:

“AGRAVO INTERNO. PROCESSUAL CIVIL. ART. 714 DO CPC/1973, EM SUA REDAÇÃO ORIGINÁRIA. ARREMATAÇÃO. PREÇO VIL. EXAME, EM SEDE DE RECURSO ESPECIAL. INCIDÊNCIA, NO CASO CONCRETO, DO ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. 1. Admite-se a arrematação do bem pelo credor em segunda praça, ainda que seja o único licitante, desde que a venda não se dê por preço vil. Como não existem critérios objetivos para a configuração de preço vil, a jurisprudência do STJ adotou como parâmetro o valor equivalente a 50% da avaliação do bem, ressalvando-se que a caracterização do preço vil depende das circunstâncias do caso concreto, o que atrai a incidência do óbice da Súmula 7/STJ ao conhecimento do recurso especial. (AgRg no AREsp 542.564/AL, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/8/2016, DJe 25/8/2016) 2. Agravo interno provido.” (AgInt nos EDcl nos EDcl no AREsp 1101385/PR, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), Rel. p/ Acórdão Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 14/08/2018, DJe 08/10/2018).

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ARREMATAÇÃO. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO E SIMILITUDE FÁTICA. AUSÊNCIA. SÚMULA 7 DO STJ. PREJUDICADO. PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO. ARREMATAÇÃO POR VALOR SUPERIOR À METADE DA AVALIAÇÃO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. Ação anulatória de arrematação em razão de vícios no ato jurídico de venda do imóvel em hasta pública. 2. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial. 3. A existência de fundamento do acórdão recorrido não impugnado - quando suficiente para a manutenção de suas conclusões - impede a apreciação do recurso especial. 4. O reexame de fatos e provas em recurso especial é inadmissível. 5. O dissídio jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 6. A incidência da Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido. Precedentes desta Corte. 7. Somente se caracteriza preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação. Precedentes. 8. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido.” (AgInt no AREsp 1476711/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/09/2019, DJe 18/09/2019).

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. BEM ARREMATADO POR VALOR SUPERIOR À METADE DA AVALIAÇÃO. PREÇO VIL NÃO CONFIGURADO. AGRAVO INTERNO DA EMPRESA A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Não se configura preço vil quando a arrematação se dá por preço superior a 50% do valor da avaliação. Precedentes: AgInt no AREsp. 871.115/PR, Rel. Min. ASSUSETE MAGALHÃES, DJe 8.6.2018; AgInt no REsp. 1.406.830/SP, Rel. Min. SÉRGIO KUKINA, DJe 5.3.2018. 2. Na espécie, o bem foi arrematado por preço equivalente a 60% da avaliação. 3. Agravo Interno da Empresa a que se nega provimento.” (AgInt no AREsp 1197419/SP, Rel. Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 13/05/2019, DJe 20/05/2019).

Portanto, considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, tendo sido fixado e arrematado pelo preço mínimo de 50%, não há como acolher o argumento dos agravantes, consoante dispõe o artigo 891, parágrafo único, do CPC.

Por esses motivos, conheço do recurso, mas no mérito,
NEGO-LHE PROVIMENTO
.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 18/11/2020