Tribunal: TJMT
Processo: 0034233-92.2015.8.11.0041
Órgão julgador: ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-08-26
Data de publicação: 2020-08-27

Ementa:
TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL N. 0034233-92.2015.8.11.0041
APELANTE: ROSÁRIO INDÚSTRIA E COMERCIO DE CALCARIO LTDA - ME
APELADO: OATOMO GERMANO CANAVARROS BERNARDINO e ANA DE CASSIA MORAES ABDALLA BERNARDINO
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PRETENSÃO DE OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA - OBRIGAÇÃO NÃO RECONHECIDA - PAGAMENTO NÃO COMPROVADO – PROVA TESTEMUNHAL – IMPOSSIBILIDADE – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A Ação de Outorga da Escritura definitiva confere ao promitente comprador o direito de exigir uma obrigação de fazer, por parte do promitente vendedor, quando o contrato de compromisso de compra e venda for irretratável e esteja quitado o preço - Não remanescendo demonstrada a quitação do preço, ônus que competia ao Autor, nos termos do art. 373, I, do CPC/2015, deve ser mantida a improcedência do pedido inicial.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0034233-92.2015.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Relator:
Des(a).
ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES

DA ROCHA, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). GILBERTO LOPES BUSSIKI, DES(A). GUIOMAR

TEODORO BORGES, DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS

FILHO, DES(A). SERLY MARCONDES ALVES]

Parte(s):

[ROSARIO INDUSTRIA E COMERCIO DE CALCARIO LTDA - ME - CNPJ: 05.028.474/0001-65 (APELANTE), PAULO SERGIO DAUFENBACH - CPF: 882.582.039-91 (ADVOGADO), ADEMIR JOEL CARDOSO - CPF: 044.695.779-87 (ADVOGADO), OATOMO GERMANO CANAVARROS BERNARDINO - CPF: 109.077.261-00 (APELADO), DANIELE IZAURA DA SILVA CAVALARI REZENDE - CPF: 262.196.808-20 (ADVOGADO), CARLOS REZENDE JUNIOR - CPF: 053.966.508-85 (ADVOGADO), JACKSON NICOLA MAIOLINO - CPF: 898.262.641-72 (ADVOGADO), ANA DE CASSIA MORAES ABDALLA - CPF: 701.702.237-87 (APELADO), DARIUS CANAVARROS PALMA - CPF: 468.981.661-15 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PRETENSÃO DE OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA - OBRIGAÇÃO NÃO RECONHECIDA - PAGAMENTO NÃO COMPROVADO – PROVA TESTEMUNHAL – IMPOSSIBILIDADE – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

A Ação de Outorga da Escritura definitiva confere ao promitente comprador o direito de exigir uma obrigação de fazer, por parte do promitente vendedor, quando o contrato de compromisso de compra e venda for irretratável e esteja quitado o preço - Não remanescendo demonstrada a quitação do preço, ônus que competia ao Autor, nos termos do art. 373, I, do CPC/2015, deve ser mantida a improcedência do pedido inicial.

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL N.

0034233-92.2015.8.11.0041

APELANTE:
ROSÁRIO INDÚSTRIA E COMERCIO DE CALCARIO LTDA - ME

APELADO:
OATOMO GERMANO CANAVARROS BERNARDINO e ANA DE CASSIA MORAES ABDALLA BERNARDINO

R E L A T Ó R I O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de recurso de apelação interposto por
ROSÁRIO INDÚSTRIA E COMERCIO DE CALCARIO LTDA - ME contra sentença proferida pela MM Juíza Vandymara Galvão Ramos Paiva Zanolo, da Quarta Vara Cível desta Comarca, nos autos da Ação Cominatória Código n.

1024864 ajuizada em face de OATOMO GERMANO CANAVARROS BERNARDINO e ANA DE CASSIA MORAES ABDALLA BERNARDINO, que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial e a condenou ao
pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários de sucumbência fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.

A apelante aduz que os apelados são proprietários do imóvel matriculado sob o n. 11094 do RGI de Rosário Oeste, com área de 200,2310 hectares, e que adquiriu em 01/05/2004 uma fração ideal de aproximadamente 50 (cinquenta) hectares a ser destacada da porção maior, pelo preço de R$ 132.000,00 (cento e trinta e dois mil reais), cujo pagamento se deu em sua integralidade mediante
R$60.000,00 (sessenta mil reais) em dinheiro e o restante

com a entrega de um veiculo Caminhonete Toyota Hilux, 4x4, cabine dupla, cumprindo integralmente a obrigação que assumiu, de modo que passou a realizar algumas benfeitorias a fim de implementar seu parque industrial para a exploração da sua atividade econômica.

No entanto, afirma que, quando instados, os apelados se negaram a transmitir a propriedade do imóvel por meio de escritura pública de compra e venda, razão pela qual tentou levar à registro o pactuado junto ao Cartório de registro de Imóveis de Rosário Oeste, quanto tomou conhecimento que a totalidade do imóvel estava sendo alienado a terceiros, ensejando a propositura da demanda.

Nesse passo, insurge-se contra a sentença de improcedência ao fundamento de que adquiriu e pagou pela área, o que restou cabalmente demonstrado durante a instrução processual mediante os
“depoimentos pessoais e testemunhais que confirmaram a prova documental acostada a inicial”,
desconstituindo a tese de defesa que “
não teria passado de meras tratativas”,
cujo ônus processual não se desvencilhou
.

Assim, pugna pela procedência dos pedidos iniciais e, alternativamente, pela condenação dos apelados
“em perdas e danos equivalentes ao valor da venda, devidamente corrigido, com juros e correção monetária, sendo este um valor liquido e certo, bem como ao ressarcimento das despesas comprovadas que foram efetivadas sobre o imóvel, a ser liquidada em procedimento próprio após o transito em julgado”.

Preparo recolhido.

Contrarrazões ofertadas pelos recorridos, defendendo que o recurso não pode ser conhecido por ausência de fundamentos para a reforma, e, no mérito, afirmam que a negociação entre as partes não se concretizou, já que o veículo dado como parte do pagamento encontrava-se com restrição judicial e, por isso, foi devolvido ao verdadeiro proprietário – Sr. Miguel Gramura, razão pela qual deve ser mantida a sentença e a apelante condenada por litigância de má-fé.

É o relatório.

V O T O

EXMA. SRA. DESA. ANTÔNIA SIQUEIRA GONÇALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Os atos revelam que a presente ação cominatória foi ajuizada pela ora apelante sob o fundamento de que os apelados se recusaram a transferir a propriedade de 50 hectares destacados de uma área de 200,2310 hectares, matrícula 11094 do Serviço Notarial e Registral de Rosário Oeste, mesmo após quitar a obrigação que assumiu no momento em que a adquiriu, por meio dos pagamentos realizado na seguinte forma: R$10.000,00 em março de 2006, R$ 30.000,00 em agosto de 2006 e R$ 25.000,00, cinco a mais que o inicialmente pactuado, por meio de quatro cheques, sendo um de R$ 10.000,00 e outros três no valor de R$ 5.000,00, o último para 05/03/2007, além da entre do veículo em 27/05/2004.

Sustenta que realizou benfeitorias, visando a implementação de um parque industrial e equipamentos para extração de calcário, já que essa é a sua atividade principal.

No entanto, afirma que diante da negativa dos requeridos, ora apelados, em outorgar escritura definitiva, decidiu averbar o compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel para resguardar seus direitos, ocasião que descobriu que os réus estão alienando a totalidade da área a terceiros, tendo já lavrado a respectiva escritura, a qual se encontra em vias de ser registrado.

Assim, requereu concessão de liminar para ordenar o respectivo Cartório que se abstivesse de proceder qualquer ato em favor de terceiros e que os réus sejam compelidos a outorgar a escritura da área vendida, o que foi deferido em parte pelo juízo (fls. 69/70 dos autos físicos), tão somente para determinar a averbação da existência da ação na matrícula do imóvel.

Os requeridos, ora apelados, defenderam-se sob o fundamento de o pactuado com a autora não se concretizou, posto que não houve o pagamento, razão pela qual jamais exerceu a posse sobre o imóvel durante todo este período, já que sempre lhes pertenceu conforme se comprova do acordo realizado com o Departamento Nacional de Produção Mineral – DNPM, que os executaram na Justiça Federal, Ação 2009.36.00.01639-8, onde pactuaram o pagamento da dívida em 30 parcelas mensais. Alegam que se fosse a autora que estivesse explorando a área, o DNPM teria ajuizado a ação contra ela e não contra os réus.

No que diz respeito ao veículo dado como parte do pagamento da área, sustentam que o receberam, mas, o devolveram assim que tomaram conhecimento da restrição judicial que recaiu sobre ele, razão pela qual invocam a teoria da exceção do contrato não cumprido.

Durante a audiência de instrução e julgamento, várias testemunhas foram ouvidas em juízo, no entanto, em que pese afirmarem que seriam devedores da empresa Rosário, ora apelante, e por isso repassaram os valores diretamente ao Sr. Oatomo, ora apelado, não apresentaram qualquer prova sobre o que alegaram, de modo que, diferente do defendido nas razões de apelação, a sentença merece ser mantida em todos os seus termos. Explico.

Para a procedência do pedido objeto de ação cominatória para outorga de escritura pública, é necessária a presença dos seguintes requisitos: a) a existência de obrigação derivada de promessa de compra e venda de imóvel, b) a quitação do
total
do valor pelo promitente comprador e c) a recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura.

Na hipótese dos autos, é incontroverso que as partes que aqui litigam pactuaram avença de compra e venda,
entretanto
, a instrução processual não foi capaz de confirmar o exercício da posse pela apelante, tampouco o pagamento pelo negócio, quiçá atribuir idoneidade aos documentos que instruem a inicial e que seriam indícios de prova sobre o cumprimento da obrigação assumida pelo comprado.

Além disso, não se verifica qualquer notificação do vendedor, ora apelado, para que efetivasse a outorga da escritura pública.

É que, como declarado pelo preposto da empresa Rosário, como também por aquele que transferiu o veículo para o Sr. Oatomo, o bem móvel entregue pelo valor de R$72.000,00 (setenta e dois mil reais) não atingiu a finalidade devido à restrição judicial, tanto que foi devolvido e, por mais que o Sr. Miguel Gramula declarar que efetuou o pagamento em espécie para que o apelado não ficasse no prejuízo,
não consta qualquer recibo nesse tocante, o que, se levar em consideração o montante, deixa de ser crível o alegado.

Do mesmo modo, não há qualquer comprovação de que o valor de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) restantes, foi de fato repassado ao vendedor, ora apelado.

Aliás, como bem sopesado pela magistrada sentenciante sobre os documentos que acompanham a inicial
“não há recibo, os cheques são emitidos por uma empresa que não faz parte da lide e nominais à própria emitente, sem constar qualquer endosso. Apesar de a testemunha representante da empresa emitente dos cheques, João Carlos, alegar que entregou tais cheques aos réus, não há qualquer recibo e tal ausência é por ele justificada sob o argumento de que não devia para os réus mas sim para José Oscar da Silva Lucas e que apenas comunicou ao credor Lucas que a dívida estava paga. Uma estória estranha, posto que José Oscar Lucas não é sócio da empresa que supostamente adquiriu a área, e não é explicado porque um suposto devedor seu pagaria uma dívida da empresa autora para quitar o débito”
.

Nesse trilhar, não há dúvidas de que a prova testemunhal não supriu a deficiência na comprovação do pagamento, especialmente se levar em conta a peculiaridade do caso, a época e o valor divida, além de que o carro entregue como parte de pagamento foi alvo de apreensão judicial.

A propósito:

“
APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E INDENIZAÇÃO. RECONVENÇÃO.
DECLARAÇÃO DE SOCIEDADE DE FATO, PRESTAÇÃO DE CONTAS E INDENIZAÇÃO. Pedidos iniciais improcedentes. Reconvenção extinta, sem exame do mérito. Inconformismo das partes. GRATUIDADE. Beneficio concedido aos autores e indeferido ao réu, por esta Relatoria. Ausência de insurgência em relação à concessão aos demandantes. Inconformismo manifestado contra a decisão denegatória apreciado pela Turma Julgadora, em sede de agravo interno. Questões preclusas. AUSÊNCIA DE REQUISITO DE ADMISSIBILIDADE RECURSAL. Indeferimento da gratuidade aliado ao não recolhimento do preparo que impede a apreciação do recurso do réu, por deserção. Apelo não conhecido. CERCEAMENTO DE DEFESA. Inocorrência. Livre convencimento motivado.
Autores que pretendem comprovar quitação de parte das parcelas mediante prova testemunhal. Inadmissibilidade. Prova oral de familiares comuns que não teria o condão de atestar, com segurança, o pagamento. Cerceamento de defesa não caracterizado. OUTORGA DE ESCRITURA. Obrigação não reconhecida. Pagamento não comprovado. Quitação do sinal e de apenas 12 das 51 parcelas contratadas. Comprovantes de depósitos aleatórios. Ausência de provas de que se referem ao preço ajustado. Dação em pagamento de bem imóvel. Não comprovação. Alienantes que teriam recebido o bem em dação, em substituição ao sinal, assumido o restante das prestações do financiamento e interrompido o pagamento. Adquirentes que pagaram as parcelas à instituição financeira e pretendem sub-rogar a quitação das parcelas do mútuo nas prestações do imóvel compromissado com os réus. Inadmissibilidade. Ausência de comprovação de alteração das condições contratuais. Escritura condicionada ao cumprimento integral das obrigações. Adimplemento não demonstrado.
Pedidos iniciais improcedentes. HONORÁRIOS. Majoração. Inteligência do artigo 85, §11 do CPC. Sentença mantida. RECURSO DOS AUTORES NÃO PROVIDO, NÃO CONHECIDO O RECURSO DO RÉU.”
(TJ-SP - AC: 10145451720178260405 SP 1014545-17.2017.8.26.0405, Relator: Rosangela Telles, Data de Julgamento: 23/10/2019, 2a Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/10/2019)

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL -
AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PRETENSÃO DE OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA
- PRELIMINAR DE FALTA DE INTERESSE DE AGIR - REJEIÇÃO - PLEITO DE DESENTRANHAMENTO DE DOCUMENTOS JUNTADOS COM AO APELO - INDEFERIMENTO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL -
QUITAÇÃO DO PREÇO NÃO DEMONSTRADA - ÔNUS DA PROVA DA PARTE AUTORA - ART. 373, I, DO CPC - IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO - MANUTENÇÃO.
- Havendo a pactuação de prazo determinado para a outorga de Escritura Pública na Avença celebrada entre as partes, dispensa-se a constituição em mora dos Réus/Vendedores, por intermédio de notificação. Ao demais, a interpelação é suprida pela citação - Desnecessário o prévio registro do Contrato de Promessa de Compra e Venda para a verificação do interesse de agir do Postulante, que visa à transferência do imóvel para a sua titularidade - A teor do entendimento reiterado do Colendo STJ, é admitida a juntada de documentos em qualquer fase do processo, inclusive na via recursal, desde que não caracterizada a má-fé e oportunizado o contraditório, não havendo que se falar em preclusão -
A Ação de Outorga da Escritura definitiva confere ao promitente comprador o direito de exigir uma obrigação de fazer, por parte do promitente vendedor, quando o contrato de compromisso de compra e venda for irretratável e esteja quitado o preço - Não remanescendo demonstrada a quitação do preço, ônus que competia ao Autor, nos termos do art. 373, I, do CPC/2015, deve ser mantida a improcedência do pedido inicial.”
(TJ-MG - AC: 10073160003502001 MG, Relator: Roberto Vasconcellos, Data de Julgamento: 12/12/2019, Data de Publicação: 22/01/2020)

Ademais, diante da inadimplência da parte autora no que diz respeito a obrigação que assumiu frente aos vendedores, ora apelados, é certo que não poderia exigir o implemento da outorga definitiva da propriedade, consoante expressamente estabelecido pelo artigo 476 do Código Civil, confira:

“Artigo 476 - Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”

Nesse sentido é o entendimento desta Câmara de Direito Privado:

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – NATUREZA BILATERAL – APLICAÇÃO DA REGRA DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – ART. 476, CÓDIGO CIVIL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

Em contratos bilaterais, não é lícito à parte exigir o cumprimento da obrigação da outra, sem antes cumprir a obrigação que assumiu, em razão da previsão da exceção de contrato não cumprido, conforme estampado no art. 476 do Código Civil.”
(N.U 0002009-02.2009.8.11.0045, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 30/10/2019, Publicado no DJE 04/11/2019)

“
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – CARÊNCIA DE AÇÃO – NÃO CONFIGURAÇÃO – VALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO – TEORIA DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – ALEGAÇÃO DA PRÓPRIA TORPEZA PARA RECONHECER A RESOLUÇÃO DO CONTRATO – VEDAÇÃO – JUROS DE MORA – INCIDÊNCIA A PARTIR DO VENCIMENTO DA OBRIGAÇÃO – MORA EX RE – INTELIGÊNCIA DO ART. 397 DO CÓDIGO CIVIL – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS – MAJORAÇÃO – INTELIGÊNCIA DO § 11o DO ART. 85 DO CPC – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor. “Incidência de juros de mora e correção monetária desde a data do vencimento da prestação, no caso de mora 'ex re'. Precedente da Corte Especial” (AgRg no REsp no 1372546/MG)

Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. Inteligência do art. 476 do Código Civil.

Ninguém pode se beneficiar da própria torpeza.

O § 11o do art. 85 do CPC prevê a possibilidade de majoração dos honorários advocatícios anteriormente fixados levando em conta o trabalho adicional do patrono realizado em grau recursal.”
(N.U 0001840-75.2014.8.11.0033, DIRCEU DOS SANTOS, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 04/10/2017, Publicado no DJE 18/10/2017)

“AÇÃO OBRIGAÇÃO DE FAZER – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – AUSÊNCIA DE PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO – OUTORGA DA ESCRITURA –– APLICAÇÃO DA REGRA DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO – ART. 476, CÓDIGO CIVIL – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.

A ausência de quitação do preço torna impossível a exigência da outorga da escritura definitiva do imóvel antes do cumprimento da sua parte no contrato. Inteligência do art. 476 do C. Civil.”
(N.U 0011121-19.2012.8.11.0003, , CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 15/03/2017, Publicado no DJE 20/03/2017)

Quanto ao pedido de litigância de má-fé, não verifico os pressupostos necessários à condenação da apelante, razão pela qual deixo de aplicá-la.

Assim, diante de todo o exposto,
NEGO PROVIMENTO ao recurso
, majorando os honorários advocatícios 10% para 15% sobre o valor atualizado da causa, conforme artigo 85, §11o do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 26/08/2020