Tribunal: TJMT
Processo: 0029550-46.2014.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-08-12
Data de publicação: 2020-08-18

Ementa:
PJE: 0029550-46.2014.8.11.0041
APELANTE: LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA
APELADA: LUCIANA PEREIRA BILIO MARTINS
E M E N T A
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – REJEIÇÃO – MÉRITO - INCIDÊNCIA DAS NORMAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – RESCISÃO CONTRATUAL- ATRASO NA ENTREGA DE OBRA – EXCESSO DE CHUVAS, ESCASSEZ DE MATERIAL E MÃO DE OBRA - CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR - INOCORRÊNCIA – RISCO DA ATIVIDADE DESENVOLVIDA – MULTA – POSSIBILIDADE - PREVISÃO CONTRATUAL – JUROS DE OBRA (TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA) – COBRANÇA APÓS O PRAZO AJUSTADO PARA ENTREGA DAS CHAVES – RESTITUIÇÃO - TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – DANOS MORAIS – CABIMENTO – EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE – NÃO CONFIGURADAS - QUANTUM INDENIZATÓRIO - SATISFAÇÃO ECONÔMICA NA JUSTA MEDIDA DO ABALO SOFRIDO - RECURSO DESPROVIDO.
Não se verifica a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal na lide em que não se questiona a cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas o atraso na entrega do imóvel pela construtora.
De igual forma, de se afastar a alegação de incompetência da Justiça Estadual, se a CEF atuou somente como agente no financiamento efetuado pelo autor, cingindo-se a discussão objeto da ação no descumprimento de obrigações e prazos relacionados à execução e conclusão da obra.
Contrato promessa de compra e venda de imóvel em construção celebrado entre pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação e pessoa física destinatária final, qualifica-se como relação de consumo, sendo aplicável as disposições constantes no Código de Defesa do Consumidor.
Na interpretação dos contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor adota-se a teoria do risco da atividade, segundo a qual o fortuito externo apto a afastar a responsabilidade civil deve ser imprevisível e totalmente estranho ao risco da atividade desenvolvida pelo fornecedor.
Alegações que remontem à escassez de mão de obra e material, entre outras levantadas pela requerida, relacionam-se com os riscos do próprio negócio da sociedade do ramo da construção civil, não evidenciando, destarte, hipótese de excludente de responsabilidade para os fins de elisão do pagamento de indenização pelo eventual atraso na entrega do imóvel.
Restando incontroversa a mora da vendedora e havendo previsão contratual, cabível a aplicação da multa na forma estabelecida.
Devem ser restituídos ao consumidor os valores pagos a título de juros de obra (taxa de evolução de obra) – cobrados após o prazo ajustado para entrega das chaves - Tema 996 em recurso repetitivo do STJ.
A demora injustificada da entrega da obra por mais de um (1) ano, caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando a sensação de impunidade, frustração de um sonho e falsas expectativas e aborrecimentos desmesurados.
Merece ser preservada a importância reparatória fixada, a título de danos morais, quando se mostra razoável e capaz de proporcionar à vítima satisfação econômica na justa medida do abalo sofrido, sem lhe gerar enriquecimento ilícito, e ao mesmo tempo, constituir-se-á numa sanção ao ofensor, impondo-lhe maior diligência na atuação, tendo, outrossim, conotação pedagógica.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0029550-46.2014.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Indenização por Dano Moral]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[LUCIANA PEREIRA BILIO MARTINS - CPF: 004.014.011-38 (APELADO), RINALDO TAKESHI SENNO DE ASSUNCAO - CPF: 043.468.431-74 (ADVOGADO), ANDRESSA FARIAS DE COSTA - CPF: 036.536.421-59 (ADVOGADO), LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA - CNPJ: 01.318.705/0001-14 (APELANTE), MEIRE CORREIA DE SANTANA DA COSTA MARQUES - CPF: 594.612.411-00 (ADVOGADO), RINALDO TAKESHI SENNO DE ASSUNCAO - CPF: 043.468.431-74 (ADVOGADO), ELIANE BERTUOL DUARTE - CPF: 728.682.011-72 (ADVOGADO), TALITA OLIVEIRA DE SANT ANA - CPF: 026.897.961-80 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO.

E M E N T A

PJE: 0029550-46.2014.8.11.0041

APELANTE
: LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA

APELADA
:

LUCIANA PEREIRA BILIO MARTINS

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – PROCEDÊNCIA –
PRELIMINARES
– INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – CAIXA ECONÔMICA FEDERAL –
REJEIÇÃO
–
MÉRITO

- INCIDÊNCIA DAS NORMAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – RESCISÃO CONTRATUAL- ATRASO NA ENTREGA DE OBRA –

EXCESSO DE CHUVAS, ESCASSEZ DE MATERIAL

E

MÃO DE OBRA - CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR - INOCORRÊNCIA – RISCO DA ATIVIDADE DESENVOLVIDA – MULTA – POSSIBILIDADE - PREVISÃO CONTRATUAL – JUROS DE OBRA (TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA) – COBRANÇA APÓS O PRAZO AJUSTADO PARA ENTREGA DAS CHAVES – RESTITUIÇÃO -
TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ
–

DANOS MORAIS – CABIMENTO – EXCLUDENTES DE RESPONSABILIDADE – NÃO CONFIGURADAS -
QUANTUM
INDENIZATÓRIO -

SATISFAÇÃO ECONÔMICA NA JUSTA MEDIDA DO ABALO SOFRIDO
- RECURSO DESPROVIDO.

Não se verifica a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal na lide em que não se questiona a cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas o atraso na entrega do imóvel pela construtora.

De igual forma, de se afastar a alegação de incompetência da Justiça Estadual, se a CEF atuou somente como agente no financiamento efetuado pelo autor, cingindo-se a discussão objeto da ação no descumprimento de obrigações e prazos relacionados à execução e conclusão da obra.

Contrato promessa de compra e venda de imóvel em construção celebrado entre pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação e pessoa física destinatária final, qualifica-se como relação de consumo, sendo aplicável as disposições constantes no Código de Defesa do Consumidor.

Na interpretação dos contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor adota-se a teoria do risco da atividade, segundo a qual o fortuito externo apto a afastar a responsabilidade civil deve ser imprevisível e totalmente estranho ao risco da atividade desenvolvida pelo fornecedor.

Alegações que remontem à escassez de mão de obra e material, entre outras levantadas pela requerida, relacionam-se com os riscos do próprio negócio da sociedade do ramo da construção civil, não evidenciando, destarte, hipótese de excludente de responsabilidade para os fins de elisão do pagamento de indenização pelo eventual atraso na entrega do imóvel
.

Restando incontroversa a mora da vendedora e havendo previsão contratual, cabível a aplicação da multa na forma estabelecida.

Devem ser restituídos ao consumidor os valores pagos a título de
juros de obra (taxa de evolução de obra) – cobrados após o prazo ajustado para entrega das chaves -
Tema 996 em recurso repetitivo do STJ.

A demora injustificada da entrega da obra por mais de um (1) ano, caracteriza dano moral, uma vez que tal dissabor ultrapassa a esfera do mero aborrecimento, causando a sensação de impunidade, frustração de um sonho e falsas expectativas e aborrecimentos desmesurados.

Merece ser preservada a importância reparatória fixada, a título de danos morais, quando se mostra razoável e capaz de proporcionar à vítima satisfação econômica na justa medida do abalo sofrido, sem lhe gerar enriquecimento ilícito, e ao mesmo tempo, constituir-se-á numa sanção ao ofensor, impondo-lhe maior diligência na atuação, tendo, outrossim, conotação pedagógica.-

R E L A T Ó R I O

PJE: 0029550-46.2014.8.11.0041

APELANTE
: LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA

APELADA
:

LUCIANA PEREIRA BILIO MARTINS

R E L A T Ó R I O

Eminentes pares:

Trata-se de
recurso de apelação cível interposto por
LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES
(
ID no 46347024
) face da sentença que
julgou procedente
a
Ação de Indenização por Perdas e Danos

no 29550-46.2014.811.0041 – Código no 899651
, ajuizada por
LUCIANA PEREIRA BÍLIO MARTINS
, ora apelada, para:

CONDENAR a demandada ao pagamento de indenização pelos prejuízos de ordem moral sofrido pela autora, este fixado no valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), corrigidos pelo INPC desde o arbitramento (data da sentença - Súmula 362, STJ), mais juros legais de 1% ao mês, a partir da citação;

CONDENAR ao pagamento dos valores previstos na
Cláusula 14a
e seguintes em favor da parte autora, pelo descumprimento contratual;

DECLARAR abusiva a cobrança de juros compensatórios aplicados ao saldo devedor do imóvel a partir de outubro de 2012; e

CONDENAR a requerida a indenizar à autora pelos prejuízos de ordem material, como ressarcimento dos valores pagos a título de taxa de evolução de obra cobrada pela Caixa Econômica Federal, entre a data fixada no contrato para o encerramento da obra, outubro de 2012, e o término da efetiva cobrança irregular, cujo valor deverá ser apurado na fase de liquidação de sentença, cujos valores deverão ser corrigidos pelo INPC/IBGE, a partir da data do vencimento do pagamento realizado, acrescido de juros de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação.

CONDENAR a parte requerida ao pagamento das custas, despesas processuais e verba honorária, esta arbitrada em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, na forma prevista no artigo 85, § 2°, do CPC /15 (
ID no 46347016
).

Os embargos de declaração interpostos pela
LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA
(
ID no 46347017
) foram rejeitados no
ID no 46347022
.

Em preliminar, alega a apelante a carência da ação pela incompetência da Justiça Comum e necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda como litisconsorte passivo necessário, sob o argumento de que a discussão da demanda reside ao cumprimento de contrato firmado com a referida instituição, sendo necessária a participação de todos os contratantes, sob pena de violação ao artigo 114 do CPC/15 e artigo 109, I, da Constituição Federal.

No mérito, assevera inexistência de dano, tratando-se de mero descumprimento contratual, bem como defende a existência das excludentes de responsabilidade civil previstas nos artigos 12 e 14, ambos do CDC e artigo 393 do Código Civil, tendo em vista que o atraso da entrega da obra decorreu de caso fortuito e força maior, consistentes: no excesso de chuvas; na escassez de cimento e de mão de obra; no atraso do cartório quanto ao registro do imóvel para liberação do habite-se, provocado pelo aquecimento da construção civil no Estado.

Aduz que os problemas relativos ao saneamento básico, como a troca de concessionária de água e esgoto, provocaram a prorrogação do prazo de entrega, uma vez que o processo de saneamento básico, que já havia sido aprovado pela SANECAP, foi recusado pela nova concessionária CAB.

Defende ainda pela inexistência do dever de indenizar os danos morais, diante da ausência de ato ilícito e ausência de dano, além de excludente do nexo de causalidade. Restando demostrado os danos morais, pretende a redução do
quantum
indenizatório, diante de sua exorbitância.

Questiona também a multa (2% sobre o valor das obrigações em atraso), pretendendo que seja delimitada a forma que será aplicada a
CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA
, de modo que o valor se amolde proporcionalmente ao que seria aplicado ao consumidor, para que não haja enriquecimento sem causa da parte autora, tampouco vantagem excessiva.

No mais, alude que é indevida a condenação para que devolva um valor que nem mesmo recebeu.

Por fim, pugna pelo provimento do recurso para:

“
a)
Reconhecer o litisconsórcio necessário da Caixa Econômica Federal e, por conseguinte, determinar a remessa do presente feito à Justiça federal, nos termos do artigo 492 do CPC; ou;

b)
Caso não seja esse o entendimento deste juízo, seja reformada a sentença objeto deste recurso, a fim de que no mérito seja extirpada a condenação à restituição dos valores pagos à título de taxa de obra; bem como o pagamento de indenização por danos morais e multa; ou ainda seja a multa aplicada dentro dos padrões de razoabilidade e proporcionalmente ao que seria aplicado ao consumidor, bem como os danos morais sejam reduzidos a patamares mínimos, condizentes com a conduta e situação periclitante da ré
.”

As contrarrazões vieram no
ID no 46347030
, oportunidade em que a parte apelada rebateu a peça recursal em todos os seus termos, pugnando pelo desprovimento do recurso.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

PJE: 0029550-46.2014.8.11.0041

APELANTE
: LOTUFO ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA

APELADA
:

LUCIANA PEREIRA BILIO MARTINS

VOTO - PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

Egrégia Câmara:

Consoante relatado, suscita a apelante a carência da ação pela incompetência da Justiça Comum e necessidade de inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda como litisconsorte passivo necessário, sob o argumento de que a discussão da demanda reside no cumprimento de contrato firmado com a referida instituição, sendo necessária a participação de todos os contratantes.

Todavia, não prospera tais argumentos.

Primeiramente, imperioso destacar que não se verifica a existência de litisconsórcio passivo necessário da
Caixa Econômica Federal
nesta lide, uma vez que a ação não se questiona a cobrança encargos por parte da instituição financeira, mas apenas o atraso na entrega do imóvel pela construtora apelante.

Sobre a inexistência de interesse da
Caixa Econômica Federal
a justificar a formação de litisconsórcio passivo necessário, no julgamento do recurso paradigma (REsp no 1.091.363/SC
Temas

50
e
51
) o Superior Tribunal de Justiça fixou a seguinte tese:

“
RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. AÇÃO EM QUE SE CONTROVERTE A RESPEITO DO CONTRATO DE SEGURO ADJECTO A MUTUO HIPOTECARIO.
LITISCONSÓRCIO ENTRE A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL/CEF E CAIXA SEGURADORA S/A
. INVIABILIDADE. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL. RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. LEI N. 11.672/2008. RESOLUÇÃO/STJ N. 8, DE 07.08.2008. APLICAÇÃO.1. Nos feitos em que se discute a respeito de contrato de seguro adjeto a contrato de mútuo, por envolver discussão entre seguradora e mutuário, não comprometer recursos do SFH e não afetar o FCVS (Fundo de Compensação de Variações Salariais), inexiste interesse da Caixa Econômica Federal a justificar a formação de litisconsórcio passivo necessário, sendo, portanto, da Justiça Estadual a competência para o seu julgamento. 2. Julgamento afetado à 2a. Seção com base no Procedimento da Lei n. 11.672/2008 e Resolução/STJ n. 8/2008 (Lei de Recursos Repetitivos). 3. Recursos especiais conhecidos em parte e, nessa extensão, não providos.
”
(STJ, SEGUNDA SEÇÃO, REsp no 1091393/SC, Rel. Ministro CARLOS FERNANDO MATHIAS (JUIZ FEDERAL CONVOCADO DO TRF 1a REGIÃO), julgado em 11/03/2009, DJe 25/05/2009).

Outrossim, a instituição financeira atuou somente como agente no financiamento efetuado pela autora/apelada, não possuindo responsabilidade pelo descumprimento das obrigações e prazos pactuados na execução da obra.

Sobre o tema, confira os seguintes arrestos deste TJMT, inclusive recentemente de minha relatoria:

"RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO – PARCIAL PROCEDÊNCIA – PRELIMINARES – INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL E LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO – REJEIÇÃO – ALEGAÇÃO DE NÃO COMPROVAÇÃO DOS GASTOS COM ALUGUEL E DE INEXISTÊNCIA DE DIREITO AOS LUCROS CESSANTES – DESCABIMENTO – DESNECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DO GASTO – DANO PRESUMÍVEL – TEMA 996 EM RECURSO REPETITIVO DO STJ – INJUSTA PRIVAÇÃO DO USO DO BEM PELA DEMORA – DANO MORAL – CARACTERIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO – MANUTENÇÃO – CONFORMIDADE COM OS PRINCÍPIOS DA PROPORCIONALIDADE E DA RAZOABILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Não se verifica a existência de litisconsórcio passivo necessário da Caixa Econômica Federal na lide em que não se questiona a cobrança de encargos por parte da instituição financeira, mas apenas o atraso na entrega do imóvel pela construtora
.
De igual forma, de se afastar a alegação de incompetência da Justiça Comum, se a CEF atuou somente como agente no financiamento efetuado pelo autor, cingindo a discussão objeto da ação no suposto de descumprimento de obrigações e prazos relacionados à execução e conclusão da obra
. Constatado o efetivo atraso na entrega das chaves do imóvel no período pactuado, deve ser reconhecida a responsabilidade objetiva das requeridas pela falha na prestação do serviço, exsurgindo-se assim o dever de indenizar em decorrência dos danos causados à autora/consumidora. Fatores como escassez de mão de obra, de matéria prima, excesso de chuvas e atraso dos cartórios não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas trazem risco para o empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com o consumidor, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela construtora/incorporadora. Quando há atraso na entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido e consiste na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, independente de comprovação do gasto (Tema 996 em recurso repetitivo do STJ). O atraso de quase um ano na entrega do imóvel, que retarda a conquista da casa própria, modificando os planos financeiros e pessoais, gerando angústia e frustração, gera dano moral passível de indenização ao contraente. Arbitrado em consonância com os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, deve ser mantido o quantum indenizatório.-"
(TJMT - N.U 0014339-33.2015.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, Segunda Câmara de Direito Privado, Julgado em 18/12/2019, Publicado no DJE 22/01/2020)

“APELAÇÃO CIVEL – JUÍZO DE RETRATRATAÇÃO NEGATIVO – AUSÊNCIA DE INTERESSE E LEGITIMIDADE DA CAIXA ECONOMICA FEDERAL – IMÓVEL FINANCIAMENTO – MINHA CASA MINHA VIDA – MERO AGENTE FINANCIADO - MANUTENÇÃO INTEGRAL DO ACORDÃO.
Recurso Especial 1.534.952-SC, em que funcionou como Relator o MINISTRO RICARDO VILASBOAS CUEVA, donde, extraindo parte da ementa, ressalto o seguinte: ‘No caso dos autos, considerando que a participação da CEF na relação jurídica sub judice ocorreu exclusivamente na qualidade de agente operador do financiamento para o fim, de aquisição da unidade habitacional, a instituição financeira não detém legitimidade para responder pelo descumprimento contratual relativo ao atraso na entrega do imóvel adquiridos com recursos destinados ao programa Minha Casa Minha Vida (PMCVM). (julgado em 07/02/2017)
.

Caso dos autos; mantida incólume a decisão objeto do recurso de apelação aviado e anteriormente apreciado por esta colenda Câmara. Condenação solidária das empreendedoras no que tange aos danos materiais pertinentes ao desembolso de valores pagos a título de alugueres pelo atraso da obra e, no mesmo sentido, danos morais.”
(TJMT, 2a Câmara de Direito Privado, N.U 0033665-13.2014.8.11.0041, Relator Des. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, j. em 20/03/2019, DJE 27/03/2019)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL – REJEITADA -

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL –– CULPA DE TERCEIRO E CASO FORTUITO – NÃO DEMONSTRADOS - DANO MORAL CONFIGURADO – QUANTUN ADEQUADO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO.
A inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda é desnecessária, pois ela atuou somente como agente financeiro responsável pelo financiamento realizado pelo Apelado, continuando a Construtora com a obrigação de cumprir os prazos pactuados
. Excedido o prazo para entrega da obra e não comprovado caso fortuito ou força maior, é dever recompor os prejuízos suportados pelo consumidor. O descumprimento dos termos contratuais, no caso de atraso injustificado da obra, ultrapassam o mero aborrecimento ou transtorno diário, porque atinge a esfera íntima, sobretudo, por tratar de angustia à expectativa de residir em causa própria. ‘Manifesta abusividade na estipulação de penalidade apenas para o descumprimento das obrigações imputadas ao consumidor aderente ao contrato sem nada estatuir acerca da mora do fornecedor.’ (REsp 1548189/SP)”
(TJMT, 1a Câmara de Direito Privado, N.U 0039416-78.2014.8.11.0041, Relator Des. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, j. em 28/08/2018, DJE 31/08/2018)

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL CARACTERIZADO – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL (ILEGITIMIDADE) - REJEITADA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA E DAS CHAVES– EXAURIMENTO DE TODOS OS PRAZOS CONTRATUAIS - ATRASO INJUSTIFICADO - DANOS MORAIS – CONFIGURADOS – DEVER DE INDENIZAR - DANOS MATERIAIS (DANOS EMERGENTES) – ALUGUÉIS COMPROVADOS – ‘TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA’ – DEVOLUÇÃO DEVIDA NA FORMA SIMPLES - SENTENÇA REFORMADA QUANTO AO DANO MORAL – RECURSO ADESIVO INCORPORADORA E IMOBILIÁRIA – IMPROVIDO .1.A inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda é desnecessária,
pois ela atuou somente como agente financeiro responsável pelo financiamento realizado pelo Apelado, continuando a Construtora com a obrigação de cumprir os prazos pactuados
. [...]”
(TJMT, 1a Câmara de Direito Privado, N.U 0032066-73.2013.8.11.0041, Relator Des. JOÃO FERREIRA FILHO, j. em 21/08/2018, DJE 27/08/2018)

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAL - PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA ESTADUAL REJEITADA -

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ADIMPLEMENTO – ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES – CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA – DANOS MATERIAIS COMPROVADOS - DANO MORAL CARACTERIZADO – SENTENÇA REFORMADA -

RECURSO DE SISAN ENGENHARIA LTDA. DESPROVIDO E DE ERIELLI MARIA CLARA COSTA DE ALMEIDA COUTINHO PROVIDO. A inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda não se mostra necessária, pois ela atuou somente como agente financeiro responsável pelo financiamento realizado pela autora, sendo da Construtora apelante a obrigação de cumprir os prazos pactuados. Comprovado nos autos o adimplemento contratual por parte da compradora, e injustificada a demora na entrega das chaves do imóvel, há que ser mantida a sentença que determinou condenou a ré ao pagamento dos danos materiais devidamente comprovados. A atitude da ré/apelante em privar a autora/apelada do direito social à moradia digna e em decorrência, acarretou-lhe prejuízo à honra e moral, além de causar frustração, motivos pelos quais, deve sim reparar o dano moral causado. O valor arbitrado não pode ser irrisório, a ponto de não compensar os danos experimentados, nem excessivo, sendo apto a configurar enriquecimento sem causa.”
(TJMT, 1a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, N.U 0039780-84.2013.8.11.0041, Relatora Desa. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO, j. em 17/07/2018, DJE 19/07/2018)

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO - AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – ATRASO NA ENTREGA – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA - PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DA JUSTIÇA ESTADUAL (ILEGITIMIDADE) - REJEITADA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA E DAS CHAVES – EXAURIMENTO DE TODOS OS PRAZOS CONTRATUAIS - ATRASO INJUSTIFICADO - DANOS MORAIS – CONFIGURADOS – DEVER DE INDENIZAR - DANOS MATERIAIS (DANOS EMERGENTES) - ALUGUÉIS - COMPROVADOS – “TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA” – DEVOLUÇÃO DEVIDA NA FORMA SIMPLES - SENTENÇA REFORMADA – Recurso da incorporadora conhecido e parcialmente provido para alteração da data da entrega do imóvel, recurso adesivo conhecido e provido para conceder os danos morais.
1. A inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo da demanda é desnecessária, pois ela atuou somente como agente financeiro responsável pelo financiamento realizado pelo Apelado, continuando a Construtora com a obrigação de cumprir os prazos pactuados.
”
(TJMT, 2a CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, N.U 0041194-20.2013.8.11.0041, Relator Des. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO, j. em 21/03/2018, DJE 11/04/2018)

Portanto,
rejeito
as preliminares de ilegitimidade passiva
ad causam
e de incompetência absoluta da justiça estadual.-

V O T O

Eminentes pares:

Denota-se dos autos que em
16/05//2011
, as partes firmaram
CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE TERRENO E MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL COM FIANÇA, ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E OUTRAS OBRIGAÇÕES,
para aquisição do Lote 34, Quadra A01, do Loteamento Santa Terezinha, Cuiabá-MT.

Informou a autora na petição inicial de
ID no 46346463
que efetuou todos os pagamentos exigidos pela requerida, compreendidos entre parcelas mensais e intermediárias contratadas, cumprindo assim com suas obrigações nas datas convencionadas.

Consta que a data prevista para entrega do imóvel era de 15 (quinze) meses após a assinatura do contrato (CLÁUSULA QUARTA), contudo, o referido prazo poderia se estendido por mais 60 (sessenta) dias para a efetiva entrega das chaves, conforme CLÁUSULA QUINTA, PARÁGRAFO SEGUNDO, assim, o imóvel deveria ser entregue até no máximo em
16/10/2012
, todavia, este foi entregue a autora somente em
novembro de 2013
, ou seja, aproximadamente 1 (um) ano em um mês após o prazo previsto em contrato.

Declarou ainda autora que além do evidente atraso, o imóvel em questão tentou ser entregue repleto de defeitos de acabamento, como por exemplo: piso manchado, janela e trincos quebrados, pintura danificada dentre outros, fato esse devidamente descrito num relatório e entregue à construtora, juntamente com as chaves, visto a recusa fundamentada da autora em receber o imóvel naquele estado, todavia, os defeitos não foram sanados.

Sob tais argumentos, ajuizou a presente ação, cuja sentença ensejou o presente recurso.

Pois bem.

Portanto
, o
cerne da questão decorre do descumprimento do prazo para entrega dos imóveis adquiridos pela autora.

DO ATRASO DA OBRA – CASO FORTUÍTO

E FORÇA MAIOR E DA APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

Segundo a construtora, o atraso da obra teria acontecido por motivos "alheios à sua vontade", ou seja, decorreu em face de caso fortuito e força maior, consistentes: no excesso de chuvas; na escassez de cimento e de mão de obra; no atraso do cartório quanto ao registro do imóvel para liberação do habite-se, provocado pelo aquecimento da construção civil no Estado, bem como os problemas relativos ao saneamento básico, como a troca de concessionária de água e esgoto, provocaram a prorrogação do prazo de entrega, uma vez que o processo de saneamento básico, que já havia sido aprovado pela SANECAP, foi recusado pela nova concessionária CAB.

Não procedem o inconformismo do apelante, uma vez que tais ocorrências não se traduzem em eventos fortuitos ou de força maior, tratando-se de fortuito interno, uma vez que se encontram na margem de previsibilidade inerente à atividade econômica desenvolvida.

Ademais, trata a apelante de empresa de grande experiência no mercado de incorporação, a qual, portanto, não poderia ignorar fatores climáticos, de falta de insumos ou mão de
obra
, bem como aspectos burocráticos que cercam sua atividade.

Sobre o tema, confira os ensinamentos de
RIZZATO NUNES
:

Certamente os (força maior e caso fortuito) estão afastados quando dizem respeito aos elementos intrínsecos ao
risco da atividade, ou seja, o fortuito interno
. Portanto, tanto o CDC quanto o Código Civil mantêm o nexo de causalidade e a responsabilidade objetiva do transportador toda vez que o dano for ocasionado por força maior e fortuito internos. Entenda-se bem.
A força maior e o caso fortuito interno, é verdade, não podem ser antecipados (apesar de possíveis de serem previstos no cálculo). Todavia, não elidem a responsabilidade do fornecedor
. Veja-e este exemplo ligado à prestação de serviço de transporte: o motorista de ônibus sofre um ataque cardíaco e com isso gera um acidente. Apesar de fortuito e inevitável, por fazerem parte do próprio risco da atividade, não eliminam o dever do fornecedor de indenizar (NUNES, 2012, p.367).
Grifei
.

Desta forma, a alegação de excesso de chuvas; da escassez de cimento e de mão de obra; no atraso do cartório quanto ao registro do imóvel para liberação do habite-se, provocado pelo aquecimento da construção civil no Estado, trata-se de evento completamente previsível, principalmente à época do lançamento do empreendimento.

Isto porque, como o anúncio de que Cuiabá seria subsede da copa do mundo em
31/05/2009
, portanto, era totalmente previsível que neste período de
2009 e 2014
, data da realização da copa, inúmeras obras seriam realizadas tanto pela administração pública como pelas empresas privadas, o que seria inevitável a escassez de material e da mão de obra, no entanto, mesmo assim a apelante lançou o empreendimento nos anos de
2011/2012
.

Aliás, sobre o tema, a jurisprudência este TJMT possui firme entendimento de que os fatores, como os alegados neste processo, não correspondem às hipóteses de caso fortuito ou de força maior, pois são fatos que apenas se traduzem em risco do empreendimento, não sendo lícito atribuir ou mesmo repartir suas consequências com a autora, visto que são inerentes ao ramo da atividade profissional exercida pela apelante, conforme já ventilado. Confira os seguintes julgados, inclusive desta Câmara:

“
(...)No que tange ao argumento da Apelante de que não praticou ato ilícito em virtude da demora no registro do imóvel e expedição de habite-se se, ou seja, que tal fato ocorreu por culpa exclusiva de terceiro, e da escassez de mão-de-
obra
e de insumos, bem como excesso de chuva e, ainda, pela substituição de Concessionária de Água e Esgoto, o que constitui caso fortuito, também não merecem guarida.
O terceiro de fato, é ‘legalmente considerado em culpa, pelo dano em razão da imprudência ou negligência expressa na falta de vigilância sobre o agente do dano’ como ensina SÉRGIO CAVALIERI FILHO. (Programa de Responsabilidade Civil; pág. 182; ed. Atlas; São Paulo 2009). Já o caso fortuito é evento proveniente de ato humano, imprevisível e inevitável, que impede o cumprimento de determinada obrigação, tais como: a greve, a guerra etc. Vale dizer, o caso fortuito tem origem em causa desconhecida, como cabo elétrico aéreo que sem saber o motivo se rompe e cai sobre fios telefônicos causando incêndio explosão de caldeira de usina, provocando morte. Na situação dos autos, não prospera a tese de que a entrega não ocorreu na data aprazada em virtude do excesso de burocracia para o registro ou emissão da certidão de ‘habite-se’. Sabedora de que os atos registrais demandam tempo, competia à Apelante se precaver dos prazos contratuais e providenciar o registro com antecedência, o que se percebe não ter sido observado.
Relativamente à tese de que a demora foi decorrente da escassez de material e de mão-de-
obra
, além do excesso de chuvas, igualmente, não merece guarida.
Segundo jurisprudência consolidada, chuvas, greves, carência de operários necessários para a execução da
OBRA
, burocracia de órgãos públicos não configuram caso fortuito, uma vez que são totalmente previsíveis no empreendimento de construção, tratando-se de riscos inerentes ao negócio
.
”
(TJMT, 2a Câmara de Direito Privado, RAC no 0048132-60.2015.8.11.0041, Relatora Desa. Clarice Claudino da Silva, j. em 18/01/2019).
Grifei
.

“
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CONVERTIDA EM PERDAS E DANOS – CONTRATO DE EMPREITADA GLOBAL PARA EXECUÇÃO DE
OBRA
CIVIL –
ATRASO
INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – NÃO OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – OBRIGAÇÕES PREVIDENCIÁRIAS DE RESPONSABILIDADE DA EMPREITEIRA – AUSÊNCIA DE RECOLHIMENTO QUE OBSTOU A CONCESSÃO DO HABITE-SE – DANO MATERIAL COMPROVADO – VALORES DISPENDIDOS COM IMPOSTOS E MULTA – DANO MORAL CONFIGURADO – VALOR INDENIZATÓRIO ADEQUADO – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Os argumentos de que houve alteração do projeto e aumento do índice pluviométrico não servem como justificativa do
atraso
para entrega da
obra
, porquanto tais fatos não caracterizam motivo de caso fortuito ou força maior, mas de fato previsível - risco inerente à atividade desenvolvida pela construtora.
A frustração pelo
atraso
na entrega do imóvel no tempo e modo convencionados, aliada à falta de recolhimento dos impostos referentes à
obra
(INSS) pela construtora, que impossibilitou a concessão do habite-se e ensejou a aplicação da multa por ocupação indevida ao proprietário, caracteriza o ato ilícito e autoriza o ressarcimento dos danos materiais e morais daí decorrentes. Mantém-se o valor da indenização por danos morais se arbitrado de forma compatível com as especificidades do caso concreto
, sobretudo as exigências do artigo 944 do CC, além de atender ao caráter sancionatório e compensatório, aos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade e estar em conformidade com a jurisprudência.
”
(TJMT, 5a CÂMARA CÍVEL, RAC no 152304/2016, Relator DES. DIRCEU DOS SANTOS, j. em 1o/02/2017, DJE 10/02/2017).
Grifei
.

De mais a mais, não é admissível que a construtora transfira ao comprador os riscos inerentes ao ramo de construção civil, assumidos pela mesma na qualidade de incorporadora e construtora de bens imóveis – até porque o artigo 393 do Código Civil dispõe que:

“Art.393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.”

Se não bastasse, no caso em comento,
aplicam-se as disposições do Código de Defesa do Consumidor
, o qual traz o conceito de responsabilidade civil objetiva, bem como que o fornecedor responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação de serviços, conforme dispõe os
artigos 12 e 14 do citado ordenamento jurídico
. Confira:

"Art. 12. O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes de projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento de seus produtos, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos
."

"Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos".

Segundo
CARLOS ROBERTO GONÇALVES
:

"Nos casos de responsabilidade objetiva, não se exige prova de culpa do agente para que seja obrigado a reparar o dano. Em alguns, ela é presumida pela lei. Em outros, é de todo prescindível, porque a responsabilidade se funda no risco (objetiva propriamente dita ou pura). Quando a culpa é presumida, inverte-se o ônus da prova. O autor da ação só precisa provar a ação ou omissão e o dano resultante da conduta do réu, porque sua culpa já é presumida. Trata-se, portanto, de classificação baseada no ônus da prova. É objetiva porque dispensa a vítima do referido ônus. Mas, como se baseia em culpa presumida, denomina-se objetiva imprópria ou impura. É o caso, por exemplo, previsto no art. 936 do CC, que presume a culpa do dono do animal que venha a causar dano a outrem. Mas faculta-lhe a prova das excludentes ali mencionadas, com inversão do ônus probandi. Se o réu não provar a existência de alguma excludente, será considerado culpados, pois sua culpa é presumida. Há casos em que se prescinde totalmente da prova da culpa. São as hipóteses de responsabilidade independentemente de culpa. Basta que haja relação de causalidade entre a ação e o dano."
(
in Responsabilidade Civil, 8a ed., São Paulo: Saraiva, 2003, p. 21/22)

No mesmo sentido:

“APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - DESTITUIÇÃO DA INCORPORADORA PELO CONDOMÍNIO - LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA - CULPA PELO ATRASO - CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR- INEXISTÊNCIA - DEVOLUÇÃO DA TOTALIDADE DOS VALORES PAGOS - SUSPENÇÃO DO PAGAMENTO - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO - DANOS MORAIS - VALOR. (...). As questões alegadas como caso fortuito ou força maior relacionam-se com os riscos do próprio negócio da empresa do ramo da construção civil, que envolve a regularização das unidades, não evidenciando, destarte, hipótese de excludente de responsabilidade para os fins de elisão do pagamento de indenização pelo eventual atraso na entrega do imóvel. Haja vista que o reconhecimento do atraso na entrega da unidade imobiliária e ausente motivo justificável, deve haver a rescisão do contrato, com a devolução de todas as quantias pagas, sem a retenção de qualquer valor. Quanto à mora do apelado, diante do inadimplemento da parte apelada, bem como a ausência de justificativa, reputo perfeitamente plausível a interrupção do pagamento das parcelas. Trata-se, como bem salientou o juízo, de se reconhecer, na espécie, a exceção do contrato não cumprido. inequívoco o sentimento de frustração de uma família, que adquire com dificuldades a casa própria, observa esvair-se o sonho de utilizá-la de imediato, quando do fim do prazo contratual, o que não ocorre por descaso da construtora, que os obriga a rescindir o contrato. Nesse caso, inequívoca a ocorrência de dano moral. Cediço inexistirem parâmetros estabelecidos por lei para a quantificação do dano moral, situação que levou a doutrina e jurisprudência a se manifestarem no sentido de que a indenização deve ser fixada em valor suficiente a compensar o ofendido pelo prejuízo experimentado, sem gerar enriquecimento indevido, desestimulando, por outro lado, a reiteração da conduta pelo ofensor, o que exige do magistrado a observância dos princípios da proporcionalidade e razoabilidade.”
(TJMG - Apelação Cível 1.0024.12.235115-8/001, Relator(a): Des.(a) Alberto Henrique , 13a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 24/09/2015, publicação da súmula em 02/10/2015)

Como decorrência da responsabilidade objetiva do prestador do serviço, para que ele possa se desonerar da obrigação de indenizar, deve provar que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste, ou, a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro (§ 3o, inc. I e II, do art. 14, do CDC).

Em sendo o ônus da prova relativo a essas hipóteses do prestador do serviço, o que no caso a parte requerida não se desincumbiu de tal ônus, limitando-se a defender que o atraso na entrega do imóvel ocorreu por motivo de força maior e caso fortuito, não há como acolher a tese recursal.

Portanto, é inadmissível que os riscos da atividade empresarial e os prejuízos decorrentes de falha no planejamento da apelante sejam repassados ao consumidor, tornando-o o único prejudicado por fatos inteiramente alheios a sua esfera de controle.

DA MULTA

De igual sorte, constatado que foi a parte requerida quem exclusivamente deu causa ao descumprimento do contrato, plenamente cabível à autora o direito de receber o valor da multa prevista na CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA do contrato (
ID no 46346472
), fixada em 2 % (dez por cento) sobre o valor das obrigações em atraso com os devidos acréscimos previstos na mesma cláusula. Assim, neste particular, a sentença deverá ser mantida.

DA TAXA DE EVOLUÇÃO DA OBRA

Ainda, conforme cláusula contratual, deve ser imputada à requerida, que descumpriu com os termos do contrato, o ônus de ressarcir os valores pagos pelo autor a título de taxa de evolução de obra cobrada pela Caixa Econômica Federal entre a data fixada no contrato para o encerramento da obra (outubro de 2012), e o término da efetiva cobrança irregular, cujo valor deve ser apurado na fase de liquidação de sentença, conforme muito bem delineou o Juiz singular.

É cediço que diversas são as ações que têm surgido em face de construtoras, incorporadoras e instituições financeiras que operam o programa do Governo Federal "Minha Casa Minha Vida" (neste texto, levamos em consideração a maior delas, qual seja, a Caixa Econômica Federal), discutindo os comumente chamados "juros de obra" ou "taxa de evolução de obra".

Inclusive, tal questão foi objeto do julgamento do
Recurso Repetitivo
–
Tema 966
, da Relatoria do Ministro MARCO AURÉLIO BELIZZE. Confira fragmento das ponderações do ministro, bem como a fixação das teses:

"(...) Se você já financiou imóveis na planta, certamente deve ter se deparado, além do pagamento das parcelas referentes ao valor acertado com a construtora, com valores cuja denominação são “taxas de evolução de obras”, mas o que de fato vem a ser essa referida taxa?

Basicamente, as taxas de evolução de obra, juros de obra ou juros de evolução de obra correspondem a encargos que garantem o capital contratado e remuneram o agente financeiro no período em que o imóvel estiver em fase de construção. Os referidos encargos não são deduzidos do capital emprestado, servindo apenas para remunerar o agente Financeiro que disponibiliza o capital para a Construtora durante a fase de obra.

Na verdade, a cobrança da taxa de evolução de obra tem a finalidade de pressionar as construtoras inadimplentes com a Caixa a não atrasarem a entrega do empreendimento. Só que, conforme se observa, a parte lesada é o consumidor que recebe o ônus de arcar com este encargo.

O STJ entende perfeitamente cabível o repasse de tais encargos para o Consumidor, no caso os promitentes compradores das referidas unidades imobiliárias em construção. Ressalte-se que não são todos os empreendimentos imobiliários que utilizam a cobrança da taxa de evolução de obras. Assim, existem alguns requisitos para que a cobrança seja legal, vejamos:

a) O consumidor deverá ser informado sobre a cobrança no momento da contratação (informação + previsão contratual);

b) Não pode haver cobrança em caso de atraso na entrega do imóvel por culpa da construtora;

c) Não pode haver cobrança no caso de haver a expedição do habite-se ou entrega das chaves.

Vejamos o que diz o Código de Defesa do Consumidor no seu artigo 6.o, que trata dos direitos básicos do consumidor:

III – a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem;

IV – a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços;

V – a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas.

JULGAMENTO DO RESP No 1729593/SP – TEMA 966 DO STJ

Com a crescente demanda envolvendo a legalidade ou não do repasse da referida taxa ao consumidor após o atraso na entrega do imóvel, entre outros, a segunda turma do STJ, por ocasião do REsp no 1729593/SP (Recurso Especial), e utilizando-se do procedimento do Recurso Especial Repetitivo, art. 1.036 e seguintes do CPC, submeteu à deliberação quatro principais pontos para saber se:

1.1) na aquisição de unidades autônomas futuras, financiadas na forma associativa, o contrato deverá estabelecer de forma expressa, clara e inteligível, o prazo certo para a formação do grupo de adquirentes e para a entrega do imóvel.

1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.

1.3) é lícito o repasse dos “juros de obra”, ou “juros de evolução da obra”, ou “taxa de evolução da obra”, ou outros encargos equivalentes, após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

1.4) o descumprimento do prazo de entrega de imóvel objeto de compromisso de venda e compra, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído por indexador geral, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

APÓS AS DEVIDAS PONDERAÇÕES, HOUVE, NO DIA 11/09/2019 A FIXAÇÃO DAS SEGUINTES TESES
:

1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;

1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma;

1.3. É ilícita a cobrança de juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância;

1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

Tendo em vista que estamos abordando apenas as taxas de evolução de obra, nos deteremos na tese 1.3, pois a segunda turma entendeu ser ilícita a cobrança de juros de obra em caso de descumprimento do prazo da entrega do imóvel (...)”.

Portanto, diante do que dispõe o
Tema 966 do STJ
, a sentença singular deve ser mantida também neste item.

DOS DANOS MORAIS

Quanto aos danos morais, insta salientar que, por envolver a aquisição de bens imóveis, não pode ser encarada como um simples descumprimento contratual, este sim sem capacidade para dar ensejo aos danos discutidos, mas, na verdade, provocou a frustração de um sonho da autora, criou-lhe falsas expectativas, gerou-lhe aborrecimentos desmesurados e deixou-os absolutamente decepcionados em relação a um planejamento que não se faz do dia para a noite, pois como é de conhecimento geral, a aquisição de um imóvel não se trata de uma decisão ou de um negócio simples.

Deste modo, restaram incontestes a responsabilidade da apelada, os danos morais suportados pela autora, danos estes que, a despeito das alegações tecidas pela apelante, superaram e em muito a categoria de mero aborrecimento, bem como o nexo de causalidade entre um e outro, do que se verifica pela presença de todos os requisitos necessários para a configuração do dever reparatório da requerida.

Superada a questão da responsabilidade da construtora pelos danos morais alegados, passa-se à análise do valor arbitrado a título de indenização, objeto contíguo do inconformismo da apelante.

DO
QUANTUM
INDENIZATÓRIO

Quanto aos critérios de fixação do dano moral, ressalta-se que por ser este entranhado de subjetividade, deve o Juiz, utilizando-se de uma certa dose de discricionariedade, fixá-lo de modo que não constitua uma fonte de enriquecimento, mas também não seja de valor inexpressivo a tal ponto que impossibilite a compensação do sofrimento trazido pela parte ofendida.

Nessa linha, são os ensinamentos do magistério de
MARIA HELENA DINIZ
:

"
Na reparação do dano moral, o magistrado deverá apelar para o que lhe parecer equitativo ou justo, agindo sempre com um prudente arbítrio, ouvindo as razões das partes, verificando os elementos probatórios, fixando moderadamente uma indenização. O valor do dano moral deve ser estabelecido com base em parâmetros razoáveis, não podendo ensejar uma fonte de enriquecimento nem mesmo se irrisório ou simbólico. A reparação deve ser justa e digna. Portanto, ao fixar o quantum da indenização, o juiz não procederá a seu bel prazer, mas como um homem de responsabilidade, examinando as circunstâncias de cada caso, decidindo com fundamento e moderação."

(Revista Jurídica Consulex, no 3, de 31/03/97)
.

Deve-se levar em conta em que grau o prejuízo causado influiu no sentimento daquele que pleiteia a reparação, a sua condição social, a circunstância em que ocorreu o evento danoso, a intensidade da culpa, bem como o tempo de atraso na entrega do bem e, ainda, a capacidade econômica do ofensor e a repercussão do fato lesivo no seio da comunidade.

A fixação do valor reparador deve compensar a humilhação moral provocada pelo abalo de crédito do autor e, ao mesmo tempo, constituir-se-á numa sanção ao ofensor, impondo-lhe maior diligência na atuação, tendo, outrossim, conotação pedagógica.

Tomando-se por base os aspectos do caso concreto - extensão do dano, condições socioeconômicas, condições psicológicas, grau de culpa dos envolvidos e o tempo de atraso na entrega do imóvel, entendo que o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) mostra-se razoável e capaz de proporcionar à vítima satisfação econômica na justa medida do abalo sofrido, sem lhe gerar enriquecimento ilícito, produzindo no ofensor, em contrapartida, impacto patrimonial bastante para dissuadi-lo de igual e novo atentado à dignidade das pessoas.

Diante de todas as circunstâncias, não há dúvida de que a sentença que julgou procedente a ação deve ser mantida.

Ante o exposto,
nego provimento ao recurso
.

No mais, diante do disposto no
inciso 11 do artigo 85 do CPC/15
, majoro os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 12/08/2020