Tribunal: TJMT
Processo: 1000620-37.2019.8.11.0037
Órgão julgador: DIRCEU DOS SANTOS
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-10-21
Data de publicação: 2020-10-23

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE MULTA CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA No 543 DO STJ – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – POSSIBILIDADE – PERCENTUAL QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL – PRECEDENTE DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RETENÇÃO DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO E COMPROVADO PELA VENDEDORA – TAXA DE CONDOMÍNIO – ENCARGO DO COMPRADOR ATÉ A DATA DA RESCISÃO CONTRATUAL – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
O descumprimento contratual enseja a sua resolução, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes ao status quo ante, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação anterior.
A jurisprudência da Corte Superior “tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).
No caso concreto, a cláusula penal dispõe que, em caso de distrato por parte do comprador, seria retido além de 25% (vinte por cento) do valor pago as despesas com a venda, comprovadamente suportadas pela vendedora. Foi retido no cálculo do distrato a quantia de R$20.394,50 a título de comissão de corretagem, no entanto, no relatório de comissões e notas fiscais juntados a contestação, a quantia efetivamente paga pelo contrato celebrado com apelante foi de R$17.000,00. Desse modo, deve ser ressarcido ao comprador a diferença dos valores.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1000620-37.2019.8.11.0037
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
DIRCEU DOS SANTOS

Turma Julgadora:

[DES(A). DIRCEU DOS SANTOS, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA]

Parte(s):

[CLAUDINOR MACCARINI - CPF: 703.702.309-49 (APELANTE), DANIELA NARA VISSOTTO MACCARINI - CPF: 813.686.661-91 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA - CNPJ: 15.302.965/0002-97 (APELADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO PROVIDO EM PARTE. UNÂNIME.

E M E N T A

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE MULTA CONTRATUAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR – DIREITO DE RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS – SÚMULA No 543 DO STJ – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – POSSIBILIDADE – PERCENTUAL QUE SE MOSTRA RAZOÁVEL – PRECEDENTE DO STJ – COMISSÃO DE CORRETAGEM – RETENÇÃO DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO E COMPROVADO PELA VENDEDORA – TAXA DE CONDOMÍNIO – ENCARGO DO COMPRADOR ATÉ A DATA DA RESCISÃO CONTRATUAL –
RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

O descumprimento contratual enseja a sua resolução, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A consequência da rescisão contratual é a restituição das partes ao
status quo
ante, pois a extinção da avença implica na necessidade de recomposição, tanto quanto possível, da situação anterior.

A jurisprudência da Corte Superior “
tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
” (STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

No caso concreto, a cláusula penal dispõe que, em caso de distrato por parte do comprador, seria retido além de 25% (vinte por cento) do valor pago as despesas com a venda, comprovadamente suportadas pela vendedora. Foi retido no cálculo do distrato a quantia de R$20.394,50 a título de comissão de corretagem, no entanto, no relatório de comissões e notas fiscais juntados a contestação, a quantia efetivamente paga pelo contrato celebrado com apelante foi de R$17.000,00. Desse modo, deve ser ressarcido ao comprador a diferença dos valores.

R E L A T Ó R I O

Trata-se de apelação cível interposta CLAUDINOR MACCARINI, contra sentença, de Id. n.o 52101041, proferida pelo Juízo da 2a Vara Cível da Comarca de Primavera do Leste, que, nos autos da Ação de Restituição de Valores Pagos no 1000620-37.2019.8.11.0037, ajuizada em face de RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIÁRIA 348 - SPE LTDA., julgou improcedentes os pedidos iniciais e condenou o recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

Em suas razões de Id. n.o 52101043, o apelante aduz que havia adquirido um imóvel na planta da apelada e que o distrato ocorreu em 17.08.2017. Argumenta que já havia realizado o pagamento da quantia de R$25.540 (vinte e cinco mil, quinhentos e quarenta reais), contudo lhe foi restituída somente da quantia de R$200,00 (duzentos reais).

Assevera que a cláusula penal indenizatória é abusiva. Pontua que, além de pagar a multa pelo distrato, pagou também as parcelas de taxas condominiais, antes de sua emissão na posse, configurando mais uma violação aos direitos do consumidor, merecendo ser ressarcido pelo apelado, com a devolução em dobro das taxas condominiais e readequação da multa rescisória ao percentual de 10% (dez por cento).

Requer, assim, o provimento do recurso para julgar procedentes os pedidos iniciais.

Em contrarrazões de Id. n.o 52101050, a apelado refuta
in totum
os argumentos lançados em seu desfavor. Não há preliminares.

É o relatório.

Peço dia.

DES. DIRCEU DOS SANTOS

RELATOR

V O T O R E L A T O R

Egrégia Câmara.

O autor, ora apelante, ajuizou a presente ação visando ser restituído dos valores cobrados pela requerida, ora apelada, a título de multa contratual em razão do rompimento contrato de compromisso de compra e venda de imóvel residencial, a saber: apartamento, unidade 45, bloco E, Edifício Golden Green Residence, localizado na Rua Atenas, esquina com a Estocolmo, Bairro Senhor dos Passos, na cidade de Cuiabá-MT, celebrado em 31.01.2017.

Aduz que pediu a rescisão da avença por estar enfrentando dificuldades financeiras e que já havia realizado o pagamento da quantia de R$25.540 (vinte e cinco mil, quinhentos e quarenta reais), contudo lhe foi restituído somente da quantia de R$200,00 (duzentos reais).

Por considerar abusiva a cláusula penal que previa a retenção no importe de 25% (vinte e cinco) por cento do valor pago e ilegítima a cobrança da comissão de corretagem, pediu na exordial a nulidade da cláusula 6.5 da avença, com a fixação de novo valor a título de multa e rescisão contratual, bem como a restituição em dobro dos valores cobrados indevidamente.

Conforme relatado, o Magistrado
a quo
julgou improcedentes os pedidos iniciais e em face desse
decisum
se insurge o recorrente.

Pois bem.

De início, registro que o entendimento da jurisprudência é no sentido da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor aos contratos de compra e venda de imóvel, porquanto a empresa vendedora se enquadra no conceito de fornecedora de produto (imóvel), e o adquirente, pessoa física, como destinatário final.

Tornou-se incontroverso o fato reconhecido em sentença de que foi o autor quem deu causa à rescisão do contrato, impondo-se, portanto, como consequência da rescisão, a restituição parcial dos valores por ele despendidos.

Resta analisar, se há abusividade na retenção dos valores realizados pela apelada, no importe de 25% dos valores adimplidos pelo recorrente, conforme cláusula 6.5 do contrato de Id. n.o 52098543, além da quantia de R$20.394,50 (vinte mil, trezentos e noventa e quatro reais e cinquenta centavos) referente a comissão de corretagem.

Sabe-se que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva da vendedora/construtora, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Dessa maneira, a ausência de culpa da apelada pelo desfazimento do negócio não obsta o restabelecimento das partes ao
status quo ante
, cuja decorrência lógica é a devolução dos valores pagos, devendo ser observada a cláusula penal no que se refere à retenção.

Este, aliás, é o entendimento do STJ, consolidado no julgamento do REsp no 1300418/SC, representativo de controvérsia:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças
, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
2. Recurso especial não provido
.
”
(STJ. REsp no 1300418/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13.11.2013, DJe 10.12.2013).

Neste ponto, o contrato firmado entre as partes prevê na Cláusula 6.5,
in verbis:

“No caso de rescisão motivada por inadimplência, ou por solicitação do COMPRADOR, ainda que adimplente, será apurada a quantia paga pelo COMPRADOR, devidamente atualizada pelo índice previsto neste contrato, e dela será descontado o percentual equivalente a
25% (vinte e cinco por cento), referente aos custos administrativos, além de despesas com a venda, comprovadamente suportadas pela VENDEDORA,
bem como perdas e danos decorrentes da rescisão motivada exclusivamente pelo COMPRADOR (não se consideram nos descontos eventuais encargos decorrentes da inadimplência).”
- Id. n.o 52098543.

De outro norte, o patamar em que foi estabelecida a penalidade (25% sobre os valores pagos) não se mostra abusivo, conforme se vê do seguinte precedente:

“AGRAVO REGIMENTAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO. RETENÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL. 10% A 25% SOBRE AS PARCELAS APORTADAS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7. AGRAVO QUE NÃO IMPUGNA O FUNDAMENTO CENTRAL DA DECISÃO AGRAVADA. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 182/STJ. 1. [...] 3. Porém, o percentual a ser retido pelo vendedor, bem como o valor da indenização a ser paga como contraprestação pelo uso do imóvel, são fixados à luz das particularidades do caso concreto, razão pela qual se mostra inviável a via do recurso especial ao desiderato de rever o quantum fixado nas instâncias inaugurais de jurisdição (Súmula 07). 4. Tendo em vista que
o valor de retenção determinado
pelo Tribunal a quo (10% das parcelas pagas)

não se distancia do fixado em diversas ocasiões por esta Corte Superior (que entende possível o valor retido flutuar entre 10% a 25%), o recurso especial não prospera
. 5. Recurso não provido.”
(STJ. AgRg no REsp no 1110810/DF, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, 4a Turma, J. em: 03.09.2013, DJe 06.09.2013)

“AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. (...). 2.
Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga.
Precedentes. (...)” (STJ - AgInt no AREsp 1180352/DF, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5a REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 20/02/2018, DJe 28/02/2018)

Portanto, viável a dedução dos 25% (vinte e cinco por cento) disposto na cláusula penal previamente ajustada entre as partes.

Já em relação a comissão de corretagem tendo essa obrigação sido efetivamente prevista no instrumento contratual celebrado entre as partes, e sendo, portanto, válida a respectiva cláusula, não há que se falar em exclusão do valor pago a título de comissão de corretagem no cômputo do montante a ser restituído ao autor em razão da rescisão do contrato.

A propósito:

A propósito:

“(...) 3. A questão relativa à validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem foi objeto de análise e julgamento em sede de recurso repetitivo, nos autos do REsp no 1.551.956, nos seguintes termos:
'Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem'

(TJGO, Apelação (CPC) 0416437-47.2015.8.09.0051, Rel. AMARAL WILSON DE OLIVEIRA, 2a Câmara Cível, julgado em 29/09/2017, DJe de 29/09/2017)

“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO COM DEVOLUÇÃO DE VALORES. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO PELO ADQUIRENTE. MULTA CONTRATUAL. Rescisão do contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel por culpa, exclusiva, da adquirente. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, admite-se a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga, sem que se cogite falar em abusividade. Adequada a retenção de 10% sobre o total pago, conforme determinado na sentença. COMISSÃO DE CORRETAGEM.
Indevida a devolução pela promitente vendedora das verbas pagas a corretora, intermediadora do negócio, a título de comissão de corretagem.
Ausente culpa da requerida na extinção do contrato, descabe a restituição do valor da comissão de corretagem, prevista no contrato e paga pela promitente compradora. JUROS MORATÓRIOS. MARCO INICIAL TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1.022 DO STJ. Com efeito, diante da desistência da adquirente, os juros de mora devem ser contados a partir do trânsito em julgado, considerando o entendimento do REsp no 1.740.911/DF, representativo de controvérsia (Tema 1002 do STJ). CORREÇÃO MONETÁRIA. Termo inicial da correção monetária da devolução de valores que deve incidir a partir do desembolso. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. Alteração do critério de fixação para percentual sobre o valor da condenação (Art. 85, § 2o, do CPC). Sentença parcialmente reformada. DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO DA AUTORA E DEREM PARCIAL PROVIMENTO AO APELO DA RÉ. UNÂNIME.”
(Apelação Cível, No 70083259242, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga, Julgado em: 19-06-2020)

No caso, a cláusula penal dispõe que, em caso de distrato por parte do comprador, seria retido além de 25% (vinte por cento) do valor pago
as despesas com a venda, comprovadamente suportadas pela vendedora.
E, no Quadro XI do contrato, que dispões sobre as despesas decorrentes da taxa de comissão de corretagem foi indicada a quantia de R$20.394,50.

Foi retido no cálculo do distrato a quantia de R$20.394,50 informada na avença, a título de comissão de corretagem, no entanto, no relatório de comissões e notas fiscais juntados a contestação - Id. n.o 52101033, a quantia efetivamente paga pelo contrato celebrado com apelante foi de R$17.000,00. Desse modo, deve ser ressarcido ao comprador a diferença dos valores considerando aquele
comprovadamente suportadas pela vendedora.

Com relação aos valores pagos pela taxa de condomínio, estes são de encargo do comprador até a rescisão do contrato, senão vejamos:

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS E PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. OBTENÇÃO FINANCIAMENTO. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE. CULPA RESCISÃO DO CONTRATO. TAXAS DE CONDOMÍNIO E DE IPTU. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. TERMO A QUO INCIDÊNCIA JUROS DE MORA. 1. Constando que a obrigação pela obtenção de financiamento do imóvel adquirido seria do adquirente e, restando demonstrado que as vendedoras não tiveram qualquer responsabilidade neste aspecto, deve ser tributado ao autor a culpa pela rescisão do pacto celebrado. 2. As ?Taxas de Condomínio e de IPTU?, devido a sua natureza propter rem, devem ser pagas por quem detém a posse do imóvel até a data do trânsito em julgado da decisão que determinou o desfazimento do negócio ou da respectiva desocupação. 3. Ficando demonstração que a resilição do contrato se deu por culpa do autor, o termo a quo dos juros de mora incide a partir do trânsito em julgado do comando judicial. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.”
(TJ-GO - ;o (CPC): 02356889820168090051, Relator: Des(a). ALAN SEBASTIÃO DE SENA CONCEIÇÃO, Data de Julgamento: 18/05/2020, 5a Câmara Cível, Data de Publicação: DJ de 18/05/2020)

Por fim, pelo que consta dos autos, o autor/comprador realizou os seguintes pagamentos:

R$17.000,00 em 02.02.2017 - Id. n.o 52098531

R$1.354,68 em 14.02.2017 -Id. n.o 52098532

R$1.360,19 em 15.03.2017 - Id. n.o 52098533

R$3.095,05 em 26.06.2017 - Id. n.o 52098534

R$1.386,50 em 27.06.2017 - Id. n.o 52098535

R$1.343,58 em 20.07.2017 - Id. n.o 52098536.

Totalizando o montante de R$25.540,00 (vinte e cinco mil e quatrocentos reais).

Com efeito, do total comprovadamente pago (R$25.540,00), primeiramente deve ser deduzido o valor, efetivamente, pago a título de comissão de corretagem (R$17.000,00), e sobre o valor remanescente efetivamente pago à requerida (R$5.540,00), deve ser retido o percentual de 25% a título de multa pela rescisão contratual, com os acréscimos legais.

Dispositivo.

Com essas considerações, conheço do recurso e
DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO
para determinar que restituição ao autor/comprador seja da seguinte maneira: Do total comprovadamente pago (R$25.540,00), primeiramente deve ser deduzido o valor, efetivamente, pago a título de comissão de corretagem (R$17.000,00), e sobre o valor remanescente efetivamente pago a requerida/vendedora (R$5.540,00), deve ser retido o percentual de 25% a título de multa pela rescisão contratual, com os acréscimos legais.

Inaplicável à hipótese o §11 do art. 85 do CPC.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 21/10/2020