Tribunal: TJMT
Processo: 1047058-12.2019.8.11.0041
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-11-24
Data de publicação: 2020-11-29

Ementa:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZATÓRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA GINCO – EMPRESA SITUADA NA MESMA CADEIA DE FORNECIMENTO DOS SERVIÇOS – PRELIMINAR AFASTADA – ALEGAÇÃO DE QUE O ATRASO DECORREU DE EMBARGO À OBRA DECRETADO PELO PODER PÚBLICO – RISCO INERENTE À ATIVIDADE EMPRESARIAL – PERCENTUAL DE RETENÇÃO MANTIDO – APLICABILIDADE DO CDC – JUROS DE MORA – DATA DA CITAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DE AMBAS AS RÉS DESPROVIDOS. 1. O Código de Defesa do Consumidor (arts. 7o, 25, §1o, e 34) estabelece a responsabilidade solidária de todos aqueles que integram a cadeia que vai da produção à comercialização de bens e/ou serviços, sendo evidente, portanto, a legitimidade passiva de quaisquer destes para responderem em virtude de lesões a direitos de consumidores logrados pela aquisição de bens ou serviços defeituosos. 2. Os riscos inerentes à atividade econômica desenvolvida pela empresa capitalista não excluem, pelo contrário, incluem, a responsabilidade pelos efeitos lesivos da mora decorrente do descumprimento de prazos ou de quaisquer outras obrigações contratuais. 3. O procedimento previsto na Lei no 9.514/1997 está restrito à hipótese de rompimento da avença por iniciativa do Credor Fiduciário, à consideração de eventual mora do adquirente, e não ao caso de inadimplemento contratual pela parte Vendedora/Empreendedora, até porque o pacto envolve relação consumerista, incidindo, portanto, as normas de proteção do Código de Defesa do Consumidor. 4. A Corte Superior “tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados” (grifei - STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). 5. O STJ é uníssono no sentido de que os juros de mora da obrigação de restituição, conta-se da citação, por força do art. 405, do CC/02 (AgInt no AREsp 1.477.168/RS, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 26/09/2019; AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 28/05/2018; AgInt no AREsp 730.055/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe 13/10/2016).

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1047058-12.2019.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Inadimplemento, Indenização por Dano Moral, Indenização por Dano Material, Promessa de Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
JOAO FERREIRA FILHO

Turma Julgadora:

[DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). ALEXANDRE ELIAS FILHO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO]

Parte(s):

[BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (APELANTE), HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA - CNPJ: 16.789.723/0001-51 (REPRESENTANTE), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (APELANTE), ADRIANA MAIA ARRUDA - CPF: 025.605.471-12 (ADVOGADO), ELBER RIBEIRO COUTINHO DE JESUS - CPF: 013.265.885-24 (ADVOGADO), GINCO URBANISMO LTDA - CNPJ: 05.808.790/0001-50 (REPRESENTANTE), CONCEICAO DE MARIA LAGES REIS - CPF: 353.591.881-20 (APELADO), RODRIGO PALOMARES MAIOLINO DE MENDONCA - CPF: 013.946.171-00 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU AMBOS OS RECURSOS.

E M E N T A

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA C/C INDENIZATÓRIA – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO INJUSTIFICADO NA ENTREGA DO IMÓVEL – PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA GINCO – EMPRESA SITUADA NA MESMA CADEIA DE FORNECIMENTO DOS SERVIÇOS – PRELIMINAR AFASTADA – ALEGAÇÃO DE QUE O ATRASO DECORREU DE EMBARGO À OBRA DECRETADO PELO PODER PÚBLICO – RISCO INERENTE À ATIVIDADE EMPRESARIAL – PERCENTUAL DE RETENÇÃO MANTIDO – APLICABILIDADE DO CDC – JUROS DE MORA – DATA DA CITAÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSOS DE AMBAS AS RÉS DESPROVIDOS. 1. O Código de Defesa do Consumidor (arts. 7o, 25, §1o, e 34) estabelece a responsabilidade solidária de todos aqueles que integram a cadeia que vai da produção à comercialização de bens e/ou serviços, sendo evidente, portanto, a legitimidade passiva de quaisquer destes para responderem em virtude de lesões a direitos de consumidores logrados pela aquisição de bens ou serviços defeituosos. 2. Os riscos inerentes à atividade econômica desenvolvida pela empresa capitalista não excluem, pelo contrário, incluem, a responsabilidade pelos efeitos lesivos da mora decorrente do descumprimento de prazos ou de quaisquer outras obrigações contratuais. 3.

O procedimento previsto na Lei no 9.514/1997 está restrito à hipótese de rompimento da avença por iniciativa do Credor Fiduciário, à consideração de eventual mora do adquirente, e não ao caso de inadimplemento contratual pela parte Vendedora/Empreendedora, até porque o pacto envolve relação consumerista, incidindo, portanto, as normas de proteção do Código de Defesa do Consumidor. 4. A Corte Superior “
tem considerado razoável (...) que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
” (grifei - STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). 5. O STJ é uníssono no sentido de que os juros de mora da obrigação de restituição, conta-se da citação, por força do art. 405, do CC/02 (AgInt no AREsp 1.477.168/RS, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 26/09/2019; AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 28/05/2018; AgInt no AREsp 730.055/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe 13/10/2016).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL No 1047058-12.2019.8.11.0041 - CLASSE 198 - CNJ - COMARCA DE CUIABÁ

R E L A T Ó R I O

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA e por GINCO URBANISMO LTDA contra a r. sentença proferida pela MMa. Juíza de Direito da 4
a
Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da
ação de
“Declaratória c/c Indenizatória”
(Proc. no 1047058-12.2019.8.11.0041), ajuizada contra as apelantes por CONCEICAO DE MARIA LAGES REIS, julgou o pedido parcialmente procedente, para declarar a rescisão contratual, e condenar as requeridas à devolução dos valores pagos pela autora, com juros simples a partir da data da citação e correção monetária pelo INPC, a partir do desembolso de cada parcela. A sentença autorizou as requeridas reterem o percentual de 20% do valor efetivamente pago pela autora (R$ 41.614,21). A sentença condenou as rés ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 20% sobre o valor da condenação (cf. Id. no 59791985).

A apelante Ginco alega, preliminarmente, que não é parte legítima para figurar no polo passivo da ação, já que o contrato foi celebrado entre a autora e a segunda ré, e esta última foi quem recebeu todos os pagamentos.

Alega, ainda, que o contrato está gravado com alienação fiduciária, devendo, portanto, ser submetido ao regramento imposto pela Lei 9.514/1997 que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, que prevê que, em razão da transferência de propriedade ao credor, que fica com a propriedade fiduciária em garantia por conta do pacto adjeto, é inviável a rescisão do negócio na forma determinada na sentença, até porque não foi demonstrada a existência de qualquer ato ilícito por parte da incorporadora, ou a existência de vícios no contrato a ensejar o afastamento da lei especial e o cumprimento do rito ali estabelecido, sendo, portanto, inaplicável o Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto.

Diz que, no caso,
“o que deve ocorrer é a aplicação do rito disposto na Lei 9.514/1997, com a consolidação da propriedade em nome da 1a Ré e alienação do bem em leilão”,
e só haverá falar em restituição se, após a hasta pública, houver valor remanescente.

Por outro lado, diz que a jurisprudência consolidada pelo STJ sobre a matéria determina que a retenção a ser levada a efeito deve ser de, no mínimo 25% do valor pago pela autora, e não 20% como determinado na sentença, e, além disso, os juros de mora devem ser aplicados somente a partir do transito em julgado da decisão.

Pede, pois, o provimento do recurso, para que a sentença seja reformada, e seja reconhecida a sua ilegitimidade passiva; no mérito, pede que o pedido seja julgado improcedente, ou, na pior das hipóteses, que o valor da retenção seja de 25% sobre o valor pago pela autora, e que os juros de mora sejam aplicados a partir da data do transito em julgado da sentença (cf. Id. n. 59791993).

A apelante BRDU SPE VARZEA GRANDE LTDA alega que
“não há que se falar em atraso na entrega do imóvel, essencialmente pelo atraso se originar de embargos pelo poder público, como também a Apelada ter continuado os pagamentos até o ano de 2019, ou seja, já recebido seu lote, razão pela qual a rescisão deve se dar por culpa exclusiva da Apelada”.

Assim como a outra apelante, sustenta a inaplicabilidade do CDC nos contratos regidos pela Lei 9.514/97, e diz que

“a devolução de valores deverá ser realizada nos termos dos artigos 26 e 27 da Lei 9.514, sendo possível apenas caso haja valores sobejantes ao leilão.

Por outro lado, diz que a base de cálculo para a retenção de valores deve ser o valor do bem, e não o valor das parcelas pagas, sob pena de desequilíbrio da relação, e, além disso, afirma que os juros de mora devem ser contados a partir do transito em julgado da sentença.

Pede, pois, o provimento do recurso para reformar a sentença quanto ao seu capítulo que determina a devolução de 80% dos valores pagos, “
eis que a culpa pela rescisão é da Apelada, razão pela qual se aplica a devolução nos termos da Lei 9.514/97”;
caso não seja reconhecida a culpa da rescisão pela apelada, pede que seja determinada a retenção de 10% sobre o valor total do imóvel, bem como a incidência dos juros a partir do transito em julgado, em conformidade com o tema no 1002 do STJ (cf. Id. n. 59791999).

A apelada apresentou contrarrazões a ambos os recursos, combatendo as razões recursais, e torcendo pela manutenção da sentença (cf. Id. n. 59792003 e 59792005).

É o relatório.

Inclua-se o feito na pauta para julgamento.

Cuiabá/MT, 10 de novembro de 2020.

Des.
JOÃO FERREIRA FILHO

Relator

V O T O (Preliminar de ilegitimidade passiva da Ginco)

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

Sem delongas, não há falar em ilegitimidade passiva da Ginco, já que, além de as empresas terem confirmado, na contestação apresentada por ambas, que são sócias (cf. Id. n. 59791965 - Pág. 4), os documentos apresentados pela autora deixam clara a participação da apelada na venda do empreendimento, já que consta do contrato celebrado a logomarca da ginco (cf. Id. n. 59789989), o que evidencia a sua responsabilidade.

Nesse sentido:

APELAÇÃO - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - PRELIMINARES - EXTINÇÃO DO FEITO - RÉ EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL - CRÉDITO ILÍQUIDO - ART. 6o, §1o, DA LEI N. 11.101/2005 -
ILEGITIMIDADE

PASSIVA
DA
GINCO
- PARTICIPAÇÃO DA CADEIA DE CONSUMO - ARTS. 7o, 25, §1o, E 34 DO CPC - PRELIMINARES REJEITADAS - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - MORA DA COMPRADORA - TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - NÃO CONFIGURAÇÃO - QUITAÇÃO DE POUCO MAIS DE 70% DO DÉBITO - ERRO MATERIAL NO DISPOSITIVO DA SENTENÇA - RETIFICAÇÃO - RECURSO NÃO PROVIDO. Não se tratando de título judicial líquido, não cabe a suspensão ou a extinção do feito com base na recuperação judicial de uma das empresas rés (artigo 6o, §1o, da Lei n . 11.101/2005). O Código de Defesa do Consumidor (arts. 7o, 25, §1o, e 34) estabelece a responsabilidade solidária de todos aqueles que integram a cadeia de negócios do produto fornecido ou serviço contratado, sendo evidente portanto a legitimidade deles para responderem pelas obrigações decorrentes. A aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exigiria, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários (critérios adotados no REsp 76.362/MT, QUARTA TURMA, j. Em 11/12/1995, DJ 01/04/1996, p. 9917). (REsp 1581505/SC). Inadimplida parte significativa do débito (1/3), há inobservância do critério objetivo quantitativo, o que já inviabiliza o acolhimento do instituto do substancial adimplemento. Verificado erro material na parte dispositiva da sentença, deve ser sanado.
(N.U 0056390-30.2013.8.11.0041, , RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 25/07/2018, Publicado no DJE 27/07/2018)

Pelo exposto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva da Ginco.

É como voto.

V O T O (Mérito)

O Exmo. Sr. Des. JOÃO FERREIRA FILHO (Relator)

Egrégia Câmara:

A autora afirma na inicial que sempre adimpliu suas obrigações contratuais em relação ao contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária celebrado com as requeridas/apelantes, sendo que em razão do atraso na entrega do empreendimento, que deveria ocorrer em dezembro de 2015, formulou pedido de rescisão do contrato em agosto de 2019, porém as agravadas lhe informaram que em caso de rescisão não procederiam ao reembolso dos valores pagos, e continuaram lhe enviando boletos para pagamento das prestações, razão pela qual a apelada ajuizou a ação, visando à declaração da rescisão contratual por culpa exclusiva das ré/agravadas, e a condenação das mesmas ao reembolso dos valores despendidos e ao pagamento de indenização pelos danos experimentados.

As duas rés apresentaram uma única contestação, na qual alegaram a ilegitimidade passiva da Ginco, a inaplicabilidade do CDC nos contratos regidos pela Lei 9.514/97, a inexistência de culpa da requerida porque o atraso decorreu de embargo da obra; por fim, que
“a devolução de valores deverá ser realizada nos termos dos artigos 26 e 27 da Lei 9.514, sendo possível apenas caso haja valores sobejantes ao leilão, bem como verifica -se justa a possibilidade de retenção de 20% do valor do bem dado em garantia, e não sobre os valores pagos”
(cf. Id. n. 59791965).

A magistrada que proferiu a sentença entendeu que
“a demanda aqui em debate não se trata de desistência ou mora da adquirente, mas alegação de inadimplemento contratual por parte dos alienantes, qual seja o atraso patente na entrega do loteamento. Portanto, inaplicável a pretensão das requeridas de prevalência do disposto na Lei 9.514/97 sobre o Código de Defesa do Consumidor”,
e que, no caso, tanto o prazo inicial, quanto o prazo de prorrogação de 6 meses foram extrapolados, pelo que deferiu o pedido de rescisão formulado pela autora, autorizando a retenção de 20% dos valores pagos pela autora, com suporte no entendimento do STJ no sentido de que “em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos” (AgInt no REsp 1822638/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 20/11/2019).

Primeiramente, não conheço da tese da Ginco de que a retenção a ser levada a efeito deve ser de, no mínimo 25% do valor pago pela autora, já que na contestação apresentada, a sua alegação era a de que a retenção deveria ser de 20% sobre o valor total do imóvel, ou seja, trata-se de inovação recursal.

No presente caso, o atraso na entrega do empreendimento é fato incontroverso, restando analisar qual das partes é culpada pela rescisão do contrato.

Sem delongas , não convence a tese da apelante BRDU de que a demora na entrega do empreendimento não se deu por mera desídia da requerida, mas sim em “decorrência de restrição imposta pelo MP quanto ao registro de compra e venda dos contratos no CRI, por meio do Inquérito Civil n°. 005244 - 006/2016”, já que a apelante não comprova que o atraso ocorreu exclusivamente por causa disso, e nem que a restrição não foi imposta por sua culpa.

Por outro lado, ainda que todos esses pontos tivessem sido demonstrados pela BRDU, ainda assim haveria falar em fato hábil a afastar a mora da construtora, já que trata-se de risco inerente à atividade econômica por ela desenvolvida.

Portanto, a única conclusão possível é a de que foi a parte apelante que deu causa à rescisão contratual.

Nesse sentido:

RECURSO DE APELAÇÃO - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ADQUIRIDA NA PLANTA - ATRASO NA ENTREGA - INCIDÊNCIA DAS NORMAS DO CDC - MULTA CONTRATUAL - TERMO FINAL - DATA DA AVERBAÇÃO DA CARTA HABITE-SE NO CARTÓRIO COMPETENTE - DANOS MORAIS - DEVIDOS - QUANTUM INDENIZATÓRIO - PROPORCIONAL E RAZOÁVEL - TAXA DE COMISSÃO DE CORRRETAGEM - PRESCRIÇÃO TRIENAL - ARTIGO 206, §3o, IV DO CC - ILEGITIMIDADE PASSIVA - AFASTADA - FATO DO PRÍNCIPE - NÃO HÁ QUE SE FALAR EM EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE CIVIL - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [...].
A revogação do alvará de construção, ensejando a paralisação da obra, não pode ser considerada força maior ou fato do príncipe, capaz de afastar o nexo de causalidade entre o inadimplemento da obrigação e o dano, a fim de eximir a incorporadora da responsabilidade pelo atraso na entrega das unidades adquiridas pelos consumidores, quando a incorporadora permaneceu inerte, retardando a providência judicial para retomada da obra
.
(Ap 168597/2015, DESA. MARIA HELENA GARGAGLIONE PÓVOAS, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 01/06/2016, Publicado no DJE 07/06/2016).

“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL – FATO DO PRÍNCIPE - NÃO HÁ QUE SE FALAR EM EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE CIVIL - INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL – INCABIMENTO – ADEQUAÇÃO DO CONTRATO A FIM DE CONFERIR EQUIDADE AS PARTES – POSSIBILIDADE - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Não há de se falar em afastamento da multa contratual, uma vez que a questão que impediu a entrega tempestiva do imóvel (embargo por parte do Ministério Público Estadual) não constitui fato hábil a afastar a mora da construtora, pois, constitui risco inerente à atividade econômica por ela desenvolvida e não afasta a indenização devida em caso de danos causados ao consumidor.2. Não é cabível, indistintamente, a inversão da cláusula penal, quando há previsão contratual expressa a respeito dos consectários da mora aplicáveis no caso de inadimplemento por parte da construtora/vendedora. (N.U 1010267-98.2018.8.11.0002, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/08/2020, Publicado no DJE 08/08/2020)

Quanto à legislação e procedimento a serem aplicados no caso, depreende-se que a Lei no 9.514/1997, que trata do Sistema de Financiamento Imobiliário, estabelece o rito a ser aplicado em caso de inadimplemento por parte do comprador/fiduciante, não havendo previsão legal referente ao caso em questão, em que o comprador adimpliu com as obrigações contratuais, mas a construtora não, pelo que deve prevalecer a aplicação do CDC.

Nesse sentido:

“AÇÃO RESCISÓRIA – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E PEDIDO DE DANOS MATERIAS E MORAIS – INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA/INCORPORADORA – RESCISÃO – POSSIBILIDADE - FINANCIAMENTO CONCEDIDO PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – MERO AGENTE FINANCIADOR – INAPLICABILIDADE DA LEI DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE No 9.514/1997 - VIOLAÇÃO MANIFESTA À NORMA JURÍDICA – INOCORRÊNCIA - PEDIDO RESCISÓRIO IMPROCEDENTE. É cediço que para fins de rescisão de decisão judicial transitada em julgado, nos termos do artigo 966, inciso V, do Código de Processo Civil, a violação manifesta à norma jurídica tem que ser aberrante, absurda ou teratológica. 1. Em que pese ter sido ajustado como forma de pagamento o financiamento concedido pela Caixa Econômica Federal – CEF (contratado mediante Instrumento Particular de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em Garantia e Outras Obrigações – Programa Imóvel na Planta – Sistema Financeiro da Habitação – SFH – Recursos SBPE), fato é que, a culpa pela rescisão do instrumento particular de promessa de venda e compra foi exclusiva da vendedora/incorporadora. 2. Como a Lei de no 9.514/1997 traz rito a ser aplicado em caso de mora do comprador/fiduciante, não estabelecendo previsão para a hipótese de inadimplemento da vendedora/incorporadora, como efetivamente ocorrido no caso dos Autos, a meu ver, não há que se falar na aplicação da lei de alienação fiduciária.” (N.U 1002599-53.2016.8.11.0000, CÂMARAS CÍVEIS REUNIDAS DE DIREITO PRIVADO, SERLY MARCONDES ALVES, Segunda Turma de Câmaras Cíveis Reunidas de Direito Privado, Julgado em 05/10/2017, Publicado no DJE 11/10/2017).

“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO, COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - PEDIDO DE ROMPIMENTO DA AVENÇA POR CULPA DAS VENDEDORAS/EMPREENDEDORAS - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INCIDÊNCIA - ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA PELAS REQUERIDAS - VERIFICAÇÃO - EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO INVOCADO PELA APELANTE - NÃO APLICAÇÃO - RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DAS DEMANDADAS - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR - CABIMENTO. - O procedimento previsto na Lei no 9.514/1997 se restringe à hipótese de rompimento da Avença por iniciativa do Credor Fiduciário, à consideração da eventual mora do Adquirente. Tratando-se de pedido de rescisão com fulcro no alegado inadimplemento da parte Vendedora/Empreendedora, o caso envolve relação inegavelmente consumerista, incidindo as normas de proteção do Código de Defesa do Consumidor.- Nos serviços prestados de forma conjunta e em cadeia, os Fornecedores atuantes respondem solidariamente, conforme preveem os arts. 7o, parágrafo único, e 25, §1o, do CDC. - Constatado a mora primeva da parte Requerida, quanto à obrigação de finalizar as obras de infraestrutura do loteamento no prazo contratual, que antecedeu à cessação dos pagamentos pelo Autor, não há que se falar em aplicação da Teoria do Contrato não cumprido em favor das Alienantes. - Diante do desfazimento do Contrato de Compra e Venda de imóvel por culpa exclusiva da parte Alienante/Construtora, é devida ao Adquirente a restituição imediata e integral das parcelas pagas, sem nenhum abatimento.”

(TJMG -

Apelação Cível

1.0000.19.077161-8/001, Relator(a): Des.(a) Roberto Vasconcellos , 17a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/11/0019, publicação da súmula em 03/12/2019).

Fixada a conclusão de que as rés/promitentes vendedoras foram culpadas pela quebra do contrato, o caso seria de aplicação da Súmula no 543 do STJ, que reza que, “
na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -
integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor
, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
”.

No caso, o contrato sequer continha previsão de retenção de valores, ou seja, por qualquer ângulo que se analise, tal providencia não deveria ser adotada.

No entanto, como não houve recurso por parte da apelada, a manutenção da sentença quanto ao percentual determinado é medida que se impõe.

Por outro lado, ainda que se falasse em culpa da autora, não haveria qualquer reparo quanto ao percentual fixado, já que não restou demonstrado qualquer irrazoabilidade, e, além disso, a Corte Superior “
tem considerado razoável
(...)
que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das
prestações pagas
, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
” (
grifei
- STJ - AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).

Por fim, quanto ao termo para contagem dos juros de mora, o STJ é uníssono no sentido de que os juros de mora da obrigação de restituição, conta-se da citação, por força do art. 405, do CC/02 (AgInt no AREsp 1.477.168/RS, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 26/09/2019; AgInt no REsp 1.729.742/SE, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe 28/05/2018; AgInt no AREsp 730.055/RJ, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe 13/10/2016).

Nesse sentido:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA – CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR – PRELIMINAR DE INOBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE – REPRODUÇÃO DAS TESES SUSCITADAS EM SEDE DE CONTESTAÇÃO – RECURSO CONHECIDO EM PARTE – MÉRITO – RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO – INCIDÊNCIA DOS CONSECTÁRIOS LEGAIS – CORREÇÃO MONETÁRIA – A PARTIR DO EFETIVO DESEMBOLSO – JUROS DE MORA – A CONTAR DA CITAÇÃO – ÔNUS SUCUMBENCIAIS – APELADOS QUE DECAÍRAM DA PARTE MÍNIMA DO PEDIDO – OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – PEDIDO DE MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA – POSSIBILIDADE – RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. (...). Em consonância aos precedentes do Superior Tribunal de Justiça, em se tratando de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese de culpa exclusiva do vendedor, a restituição das parcelas pagas deverá ser corrigida monetariamente, a partir do efetivo desembolso e acrescido de juros moratórios, a partir da citação. Se um litigante sucumbir em parte mínima do pedido, o outro responderá, por inteiro, pelas despesas e honorários. Inteligência do artigo 86, parágrafo único do Código de Processo Civil. Nos termos do artigo 85, §11 da legislação processual civil, o tribunal, ao julgar recurso, majorará os honorários fixados anteriormente levando em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal”. (TJMT - TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO - RAC 151124/2017, DESA. CLEUCI TEREZINHA CHAGAS PEREIRA DA SILVA, , Julgado em 18/04/2018, Publicado no DJE 24/04/2018)

Por todo o exposto, não havendo pontos a serem alterados na sentença, nego provimento ao recurso de ambas as requeridas.

Custas pelas apelantes.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 24/11/2020