Tribunal: TJMT
Processo: 1011604-94.2019.8.11.0000
Órgão julgador: JOAO FERREIRA FILHO
Órgão colegiado: Primeira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-05-05
Data de publicação: 2020-06-30

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA E RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO E REINTEGRAÇÃO DE POSSE - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - POSSIBILIDADE – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – PRESCINDÍVEL DE DILAÇÃO PROBATÓRIA – MORA CARACTERIZADA - DECISÃO REFORMADA – AGRAVO PROVIDO. Não há necessidade de condicionar a concessão da liminar de reintegração de posse à rescisão do contrato, quando há, inequivocamente, o inadimplemento e o devedor notificado pratica o descumprimento de obrigações acessórias, sem qualquer justificativa, sendo absolutamente injusto que o proprietário espere um processo judicial de longos anos para que só então no final, depois de todo um prejuízo, possa efetivar o que tem de direito.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1011604-94.2019.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Imissão na Posse]
Relator:
Des(a).
SEBASTIAO BARBOSA FARIAS

Turma Julgadora:

[DES(A). SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, DES(A). JOAO FERREIRA FILHO, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). NILZA MARIA POSSAS DE CARVALHO, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[DIEGO OSMAR PIZZATTO - CPF: 710.409.941-72 (ADVOGADO), MARCUS MARCELO METELLO DE FIGUEIREDO - CPF: 890.478.181-72 (AGRAVANTE), FERNANDA DE MELO ALVES - CPF: 029.100.681-70 (AGRAVANTE), FLAVIO RODRIGO DE FARIA - CPF: 603.754.261-91 (AGRAVADO), GLAUCIA MARIA DE CAMPOS ALVES - CPF: 966.643.391-53 (AGRAVADO), LUIZ EDUARDO DE FIGUEIREDO ROCHA E SILVA - CPF: 904.190.651-72 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

JOAO FERREIRA FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR MAIORIA, PROVEU O RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO 2o VOGAL (DES. JOÃO FERREIRA FILHO), ACOMPANHADO PELA 1a VOGAL (DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO) E PELA 4o VOGAL (DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO), VENCIDOS O RELATOR E O 3o VOGAL (DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO) QUE VOTARAM PELO DESPROVIMENTO DO RECURSO.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA E RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO E REINTEGRAÇÃO DE POSSE - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - POSSIBILIDADE – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – PRESCINDÍVEL DE DILAÇÃO PROBATÓRIA – MORA CARACTERIZADA - DECISÃO REFORMADA – AGRAVO PROVIDO. Não há necessidade de condicionar a concessão da liminar de reintegração de posse à rescisão do contrato, quando há, inequivocamente, o inadimplemento e o devedor notificado pratica o descumprimento de obrigações acessórias, sem qualquer justificativa, sendo absolutamente injusto que o proprietário espere um processo judicial de longos anos para que só então no final, depois de todo um prejuízo, possa efetivar o que tem de direito.

R E L A T Ó R I O

Recurso de Agravo de Instrumento interposto por
MARCUS MARCELO METELLO DE FIGUEIREDO E FERNANDA DE MELO ALVES
, contra decisão proferida nos autos da Ação de Rescisão de Contrato com Pedido de Reintegração de Posse c/c Perdas e Danos no 1004016-44.2018.8.11.0041, em tramite na 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que indeferiu a tutela de urgência com o fim de reintegrar os agravante na posse do imóvel.

Inconformado, em suas razões os agravantes alegam que os agravados foram notificados a purgar a mora, quedaram-se inertes, tornando-se inadimplentes e recusaram-se a qualquer tipo de acordo, locupletando-se indevidamente da posse do imóvel.

Esclarece que notadamente em razão da característica condominial do imóvel objeto do pedido, e que os agravados deixaram de pagar as despesas condominiais há muito tempo.

Pondera que “vem sendo cobrado por essas dividas diuturnamente por todos os meios, recebe mensagens de whatsapp quase que diariamente com cobrança e ameaça de execução em seu nome referente aos condomínios em atraso, que não deu causa (...) o autor, que vem sendo cobrado e ameaçado de execução judicial, não poderá esperar por uma sentença para tão somente obter a satisfação do seu direito, o Agravado é devedor desde 2017, entra ano, sai ano e a divida só aumenta, trazendo mais transtorno à vida do Agravante.”

As dívidas de condomínio já chegam a mais de R$ 8 mil e de IPTU R$ 19.050,83.

Argumentam que é preciso verificar nos termos da cláusula 04 do contrato de Promessa de Compra e Venda, em seu paragrafo segundo, que a reintegração e a posse precária foram expressamente previstas, sendo apenas autorizada a permanência dos agravados na posse se estivessem em dia com as obrigações que assumiram.

Ao final requerem sejam acolhidas as razões do recurso, com a antecipação da pretensão recursal para determinar a imediata integração dos agravantes na posse do imóvel. No mérito, a confirmação.

A liminar foi indeferida (id. 10380473).

Sem contrarrazões, conforme certidão de id. 33216453.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

Conforme relatado anteriormente, o presente recurso é contra decisão proferida nos autos da Ação de Rescisão de Contrato com Pedido de Reintegração de Posse c/c Perdas e Danos no 1004016-44.2018.8.11.0041, em tramite na 7a Vara Cível da Comarca de Cuiabá que indeferiu a tutela de urgência com o fim de reintegrar os agravante na posse do imóvel.

A decisão agravada é a seguinte:

“(...)

In casu, não vislumbro a presença da probabilidade do direito do Requerente à concessão do pedido de tutela de urgência liminarmente, porquanto a matéria declinada na causa de pedir do pleito antecipado possui contornos fáticos improváveis neste prematuro momento processual.

Não bastasse isso, os Requerentes pugnam pela aplicação do direito possessório afeto ao exercício da posse injusta pelos Réus. Todavia, não há que se falar em turbação ou esbulho no caso em comento, ao menos nessa fase de cognição sumária, eis que os Réus exercem a posse entregue pelos Autores por força de negócio jurídico firmado, independente do inadimplemento denunciado.

Por fim, o contrato prevê clausula de aplicação sancionatória em caso de inadimplemento, e não a reintegração da posse ou medida mais drástica, de sorte que, eventual notificação extrajudicial, que sequer há prova inequívoca do recebimento, não possui o condão sumário para afastar o contrato bilateral firmado entre as partes.

Portanto, entendo que, o conjunto probatório anexado aos autos, totalmente unilateral, não está revestido da robustez necessária a sustentar o pedido de tutela de urgência vindicado, que possui traços inclusive de irreversibilidade, o que é vedado pelo instituto provisório eleito.

Oportuno pontuar que supramencionados para a os pressupostos concessão da tutela de urgência são concorrentes, de forma que a ausência de um deles inviabiliza a pretensão antecipatória e dispensa a análise da presença dos demais requisitos, quais sendo, os da urgência à concessão da medida, impondo-se a triangulação do feito e a devida instrução processual, com o exercício do contraditório e ampla defesa, a fim de que o juízo forme seu livre convencimento.

Ademais, a presente decisão não possui caráter irrevogável e/ou irreversível, de sorte que, demonstrado a presença dos requisitos através de pedido adequadamente fundamentado e comprovado, é possível que este provimento jurisdicional seja revisto a qualquer tempo.

ANTE O EXPOSTO, por não estarem presentes os pressupostos previstos no art. 300 do CPC, INDEFIRO o pedido de TUTELA DE URGÊNCIA formulado na inicial. ”

Não havendo qualquer alteração fática ou jurídica no caso, mantenho meu entendimento já antecipado quando da análise do pedido de liminar, de que, em regra, é imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato; além do que não há cláusula resolutiva expressa, porque, por ora, não há falar em posse injusta.

Para ilustrar, julgado desse eg. Tribunal de Justiça:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO –TUTELA DE URGÊNCIA – PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DEFERIMENTO – REGRA - NECESSIDADE DE PRÉVIA MANIFESTAÇÃO JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO DO CONTRATO - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DA TUTELA DE URGÊNCIA – DECISÃO REFORMADA – RECURSO PROVIDO Em regra, não há falar-se em antecipação de tutela reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, porquanto a fruição revela aparente exercício de direito.” (N.U 1019245-36.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, GUIOMAR TEODORO BORGES, Quarta Câmara de Direito Privado, Julgado em 12/02/2020, Publicado no DJE 14/02/2020)

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA E RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO E REINTEGRAÇÃO DE POSSE - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - TUTELA DE URGÊNCIA - REINTEGRAÇÃO DE POSSE - IMPOSSIBILIDADE – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – DILAÇÃO PROBATÓRIA - NECESSIDADE DE PRÉVIA RESCISÃO JUDICIAL DO CONTRATO – PRECEDENTE DO STJ – DECISÃO MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. “[...] É firme a jurisprudência do STJ no sentido de ser "imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos. 3. Por conseguinte, não há falar-se em antecipação de tutela reintegratória de posse antes de resolvido o contrato de compromisso de compra e venda, pois somente após a resolução é que poderá haver posse injusta e será avaliado o alegado esbulho possessório". (REsp 620787/SP, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 28/04/2009, DJe 27/04/2009, REPDJe 11/05/2009, REPDJe 15/06/2009). [...]”(AgRg no REsp 1337902/BA, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 07/03/2013, DJe 14/03/2013)” (N.U 1015360-14.2019.8.11.0000, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 05/02/2020, Publicado no DJE 17/02/2020)

Aliás, como bem pontuado pelo magistrado condutor do feito, não se trata de decisão irrevogável.

Ante todo exposto,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso para manter inalterada a r. decisão.

É como voto.

VOTO

EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO (2o VOGAL)

Senhor Presidente,

Gostaria de fazer algumas observações. A primeira delas é em relação à metodologia de julgamento que estamos adotando, apenas para fazer um esclarecimento, Vossa Excelência já explicou, mas gostaria de esclarecer mais uma vez que esse método de julgamento, da leitura após a sustentação oral do advogado se justifica a medida que nós julgadores temos o conhecimento prévio dos votos, das razões e fundamentações constantes dos votos de cada relator, porque os votos são disponibilizados previamente e por essa razão não estamos “julgando no escuro”, estamos sabendo exatamente do que se trata, porque tivemos acesso previamente aos fundamentos dos votos e fazemos a adesão à ementa ou fazemos a divergência, se for o caso.

No meu modesto entender, data máxima vênia, é o caso de fazer a divergência, porque já de longa data, quando era juiz da 20a Vara Cível da Capital, adotava a política de que nesse contratos, quando ocorre o inadimplemento e o devedor notificado pratica o descumprimento de obrigações acessórias, como pagamento de IPTU e condomínio, e realmente as evidências do caso de que não há possibilidade de manutenção, isso sem falar em cláusula resolutiva expressa, culminada à consequência de desconstituição do pacto, quando sobrevém o inadimplemento e a mora injustificável, em prejuízo total e absoluto para o vendedor que age de boa fé, entrega seu imóvel ao comprador e esse se torna inadimplente, sem qualquer justificativa, não é justo que se espere um processo judicial de longos anos para que só então no final, depois de todo um prejuízo, esse vendedor possa efetivar o que tem de direito.

De modo que, pedido todas as vênias ao relator,
dou provimento
ao recurso.

É como voto.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (1a VOGAL)

Pedindo vênia ao relator, acompanho o voto do Desembargador João Ferreira Filho.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (RELATOR)

Mantenho meu voto, mas com a idéia de reestudar essa questão para casos futuros.

SESSÃO DE 05 DE MAIO DE 2020 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (3o VOGAL)

Acompanho o voto do relator.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO (4o VOGAL)

Peço vênia ao eminente relator e ao Desembargador Sebastião de Moraes, para acompanhar a divergência, porque primeiramente essa tese é válida de que há necessidade primeiramente de rescindir o contrato para posteriormente conceder a liminar de reintegração de posse, mas no caso que temos visto de vários julgamentos da nossa Câmara, da Segunda Câmara de Direito Privado, Desembargador Sebastião de Moraes Filho, é o fato de que havendo esse inadimplemento por parte do adquirente, se não se conceder essa liminar de reintegração de posse e deixar para o final da demanda, esse inadimplemento somente vai aumentar e o prejuízo também será para o comprador, ambos estarão sofrendo prejuízos se essa liminar não for concedida, data vênia o voto do Desembargador Sebastião Barbosa Farias.

Se ele já está inadimplente, seja pelo IPTU ou taxas condominiais, se essa posse da qual ele está investido, se arrastar até o julgamento da demanda, esse débito irá se avolumar cada vez mais e se tornará talvez, até impagável para o próprio comprador, prejudicando não somente o comprador, mas também ao vendedor, que terá que arcar com esses custos e talvez mora e multa sobre esse débito.

Além disso, nesse caso especificamente, há um contrato de mera promessa de compra e venda, no qual através da cláusula 4 (quatro),
§ 2o diz que a reintegração e a posse precária foram expressamente previstas, sendo apenas autorizada a permanência dos agravados na posse se estivessem em dia com as obrigações que assumiram, é o que reza essa cláusula .

O débito tem data e hora marcados, não foi feito o pagamento e a mora já esta constituída com relação a esses débitos, de taxas condominiais e de IPTU.

A constituição em mora já é decorrente da própria estipulação do contrato e não vejo como autorizar que este agravado permaneça por mais tempo. Até quando? Até o final do julgamento da demanda, um ano, dois anos, três anos?

Data vênia, respeito a posição do eminente relator Sebastião Barbosa, bem como do
Desembargador Sebastião de Moraes Filho, mas acompanho o voto da divergência instaurada pelo Desembargador João Ferreira Filho e é assim Desembargador Sebastião de Moraes Filho, que julgamos algumas vezes na Segunda Câmara de Direito Privado, em casos que evitamos prejuízo para o agravado, para evitar que esse débito se acumule e cause prejuízo para os dois lados.

Peço vênia e acompanho o voto do eminente Desembargador João Ferreira Filho.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (3o VOGAL)

Tomei esse posicionamento diverso do adotado na
Segunda Câmara de Direito Privado porque ao que consta do relatório, o objeto principal, que é o pagamento da obrigação contratual foi cumprido, o que resta nesse caso seria apenas a obrigação acessória do pagamento do condomínio e do IPTU, aliás, com relação ao condomínio, segundo percebo, o próprio síndico do edifício, em face desse contrato, pode ajuizar ação diretamente contra esse comprador e resta apenas o IPTU, motivo pelo qual divergi.

Respeito o voto de Vossas Excelências e mantenho meu voto.

V O T O S V O G A I S

VOTO

EXMO. SR. DES. JOÃO FERREIRA FILHO (2o VOGAL)

Senhor Presidente,

Gostaria de fazer algumas observações. A primeira delas é em relação à metodologia de julgamento que estamos adotando, apenas para fazer um esclarecimento, Vossa Excelência já explicou, mas gostaria de esclarecer mais uma vez que esse método de julgamento, da leitura após a sustentação oral do advogado se justifica a medida que nós julgadores temos o conhecimento prévio dos votos, das razões e fundamentações constantes dos votos de cada relator, porque os votos são disponibilizados previamente e por essa razão não estamos “julgando no escuro”, estamos sabendo exatamente do que se trata, porque tivemos acesso previamente aos fundamentos dos votos e fazemos a adesão à ementa ou fazemos a divergência, se for o caso.

No meu modesto entender, data máxima vênia, é o caso de fazer a divergência, porque já de longa data, quando era juiz da 20a Vara Cível da Capital, adotava a política de que nesse contratos, quando ocorre o inadimplemento e o devedor notificado pratica o descumprimento de obrigações acessórias, como pagamento de IPTU e condomínio, e realmente as evidências do caso de que não há possibilidade de manutenção, isso sem falar em cláusula resolutiva expressa, culminada à consequência de desconstituição do pacto, quando sobrevém o inadimplemento e a mora injustificável, em prejuízo total e absoluto para o vendedor que age de boa fé, entrega seu imóvel ao comprador e esse se torna inadimplente, sem qualquer justificativa, não é justo que se espere um processo judicial de longos anos para que só então no final, depois de todo um prejuízo, esse vendedor possa efetivar o que tem de direito.

De modo que, pedido todas as vênias ao relator,
dou provimento
ao recurso.

É como voto.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. NILZA MARIA PÔSSAS DE CARVALHO (1a VOGAL)

Pedindo vênia ao relator, acompanho o voto do Desembargador João Ferreira Filho.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS (RELATOR)

Mantenho meu voto, mas com a idéia de reestudar essa questão para casos futuros.

SESSÃO DE 05 DE MAIO DE 2020 (CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO)

VOTO

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (3o VOGAL)

Acompanho o voto do relator.

VOTO

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO (4o VOGAL)

Peço vênia ao eminente relator e ao Desembargador Sebastião de Moraes, para acompanhar a divergência, porque primeiramente essa tese é válida de que há necessidade primeiramente de rescindir o contrato para posteriormente conceder a liminar de reintegração de posse, mas no caso que temos visto de vários julgamentos da nossa Câmara, da Segunda Câmara de Direito Privado, Desembargador Sebastião de Moraes Filho, é o fato de que havendo esse inadimplemento por parte do adquirente, se não se conceder essa liminar de reintegração de posse e deixar para o final da demanda, esse inadimplemento somente vai aumentar e o prejuízo também será para o comprador, ambos estarão sofrendo prejuízos se essa liminar não for concedida, data vênia o voto do Desembargador Sebastião Barbosa Farias.

Se ele já está inadimplente, seja pelo IPTU ou taxas condominiais, se essa posse da qual ele está investido, se arrastar até o julgamento da demanda, esse débito irá se avolumar cada vez mais e se tornará talvez, até impagável para o próprio comprador, prejudicando não somente o comprador, mas também ao vendedor, que terá que arcar com esses custos e talvez mora e multa sobre esse débito.

Além disso, nesse caso especificamente, há um contrato de mera promessa de compra e venda, no qual através da cláusula 4 (quatro),
§ 2o diz que a reintegração e a posse precária foram expressamente previstas, sendo apenas autorizada a permanência dos agravados na posse se estivessem em dia com as obrigações que assumiram, é o que reza essa cláusula .

O débito tem data e hora marcados, não foi feito o pagamento e a mora já esta constituída com relação a esses débitos, de taxas condominiais e de IPTU.

A constituição em mora já é decorrente da própria estipulação do contrato e não vejo como autorizar que este agravado permaneça por mais tempo. Até quando? Até o final do julgamento da demanda, um ano, dois anos, três anos?

Data vênia, respeito a posição do eminente relator Sebastião Barbosa, bem como do
Desembargador Sebastião de Moraes Filho, mas acompanho o voto da divergência instaurada pelo Desembargador João Ferreira Filho e é assim Desembargador Sebastião de Moraes Filho, que julgamos algumas vezes na Segunda Câmara de Direito Privado, em casos que evitamos prejuízo para o agravado, para evitar que esse débito se acumule e cause prejuízo para os dois lados.

Peço vênia e acompanho o voto do eminente Desembargador João Ferreira Filho.

EXMO. SR. DES. SEBASTIÃO DE MORAES FILHO (3o VOGAL)

Tomei esse posicionamento diverso do adotado na
Segunda Câmara de Direito Privado porque ao que consta do relatório, o objeto principal, que é o pagamento da obrigação contratual foi cumprido, o que resta nesse caso seria apenas a obrigação acessória do pagamento do condomínio e do IPTU, aliás, com relação ao condomínio, segundo percebo, o próprio síndico do edifício, em face desse contrato, pode ajuizar ação diretamente contra esse comprador e resta apenas o IPTU, motivo pelo qual divergi.

Respeito o voto de Vossas Excelências e mantenho meu voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 05/05/2020