Tribunal: TJMT
Processo: 1017997-98.2020.8.11.0000
Órgão julgador: JOSE ZUQUIM NOGUEIRA
Órgão colegiado: Terceira Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-10-20
Data de publicação: 2020-10-20

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017997-98.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (AGRAVANTE), MARIA SERGIA DOS SANTOS - CPF: 730.814.934-04 (AGRAVADO), FABIANIE MARTINS MATTOS LIMOEIRO - CPF: 565.239.471-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – RESCISÃO CONTRATUAL – PROPOSTA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOB O VALOR DO CONTRATO – IMPOSSIBILIDADE – INCIDÊNCIA SOB O VALOR PAGO (PRECEDENTES DO STJ) - RESTITUIÇÃO PARCIAL (SÚMULA 543, STJ) – RECURSO DESPROVIDO.

O STJ, pelo enunciado no 543, sumulou o entendimento de que,
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
(REsp 1.300.418-SC, Min. Luis Felipe Salomão, Julg. 13/11/2013).

O entendimento sedimentado no Superior Tribunal de Justiça e seguido por este Sodalício é que o valor a ser considerado para incidência do percentual da multa é referente ao montante pago e não ao valor total do contrato.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Recurso de agravo de instrumento aviado por
BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda.
, objetivando a reforma da decisão que deferiu a tutela vindicada nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e danos morais movida por
Maria Sergia dos Santos
, e determinou que a requerida providencie, no prazo de 48h (quarenta e oito horas), o depósito em juízo do valor de R$ 14.317,88 (quatorze mil trezentos e dezessete reais e oitenta e oito centavos), devidamente atualizado (correção monetária – INCC) a partir de cada desembolso, deduzindo o percentual de 10% sobre os valores pagos a título de retenção, sob pena de bloqueio forçado.

Para tal desiderato, a agravante não discorda da rescisão contratual, contudo, alega que o contrato prevê a retenção de 10% do valor do imóvel e 25% sobre o valor sobressalente, razão pela qual a determinação de depósito dos valores pagos em quase que sua integralidade (90%), além de ferir ajuste entre as partes, acaba por antecipar o julgamento do mérito da ação.

Assevera que o magistrado não pode, sem oportunizar o contraditório e ampla defesa, confirmar, em análise perfunctória, que a cláusula 15a é abusiva e não deve ser aplicada ao caso. Além disso, aduz que a autora encontra-se em mora desde outubro de 2016, o que demonstra a inexistência de razão pelo depósito de 90% dos valores pagos.

A liminar foi indeferida (ID. 55602996).

A agravada, por sua vez, em contrarrazões, pugna pelo desprovimento do recurso (ID. 57495986).

A agravante interpôs agravo interno contra a decisão monocrática que indeferiu a liminar vindicada (ID. 57550976).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

A agravada ajuizou ação de rescisão contratual c/c ressarcimento de valores em desfavor da agravante, objetivando, liminarmente, o depósito judicial, por parte da ré/agravante, da integralidade do valor desembolsado pelo imóvel, qual seja, a quantia de R$19.057,55 (dezenove mil e cinquenta e sete reais e cinquenta e cinco centavos), em razão da pretensa resilição do instrumento particular de compromisso de compra e venda.

O pedido restou deferido pelo juízo
a quo
, ocasião em que determinou que a requerida/agravante, no prazo de 48h (quarenta e oito horas), depositasse em juízo do valor de R$ 14.317,88 (quatorze mil trezentos e dezessete reais e oitenta e oito centavos), devidamente atualizado (correção monetária – INCC) a partir de cada desembolso, deduzindo o percentual de 10% sobre os valores pagos a título de retenção, sob pena de bloqueio forçado.

Contra essa decisão, insurge-se o agravante, alegando, em síntese,
que o contrato prevê a retenção de 10% do valor do imóvel e 25% sobre o valor sobressalente. Assevera, ainda, que o magistrado não pode, sem oportunizar o contraditório e ampla defesa, confirmar, em análise perfunctória, que a cláusula 15a é abusiva e não deve ser aplicada ao caso. Além disso, aduz que a autora encontra-se em mora desde outubro de 2016, o que demonstra a inexistência de razão pelo depósito de 90% dos valores pagos.

O STJ, pelo enunciado no 543, sumulou o entendimento de que,
“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
– integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.”
(destaquei).

Apesar do cancelamento da proposta ter se dado por culpa do comprador, que admitiu estar passando por dificuldades financeiras que o impediram de adimplir com as parcelas avençadas, consta da cláusula 15o do contrato, que dispôs sobre a
“rescisão contratual, das penalidades, da condição e da forma de restituição do saldo”
, que, em caso de rescisão motivada pelo comprador, este ficará sujeito à perda do percentual de 10% (dez) por cento do valor total do lote, à título de taxa de administração.

Contudo, segundo entendimento do STJ, a multa contratual prevista em caso de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel deve ser fixada entre o percentual de 10% a 25% sobre o valor das parcelas já pagas pelo comprador,
e não sobre o valor total do contrato
.

Nesse sentido, já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULA N. 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. "
A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ). 3. O Tribunal de origem analisou as provas contidas no processo para concluir que o percentual aplicado pela agravante, para retenção parcial da quantia paga pelo consumidor, era abusivo. Alterar esse entendimento demandaria reexame do conjunto probatório do feito, vedado em recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento.”
(STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1388755 SC 2013/0174304-7, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 09/04/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/05/2019) (destaquei)

No mesmo sentido, é o entendimento deste Sodalício:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - IMÓVEL NA PLANTA - COMPRA E VENDA – INADIMPLÊNCIA COMPRADOR - DISTRATO – RESCISÃO - POSSIBILIDADE – APLICABILIDADE DO CDC - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - RETENÇÃO DE 10% DO VALOR PAGO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Caracterizada a inadimplência do promitente comprador, pode ele requerer a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, fazendo jus à devolução das parcelas pagas, mas com retenção do equivalente a 10% das mesmas, relativo às despesas da promitente vendedora com administração do imóvel, sendo este o percentual previsto no contrato em caso de distrato.”
(TJ-MT - AC: 10032408120178110040 MT, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 19/05/2020, Vice-Presidência, Data de Publicação: 22/05/2020)

Logo, o entendimento sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça e seguido por este Sodalício é que o valor a ser considerado para incidência do percentual da multa é referente ao montante pago e não ao valor total do contrato.

Ademais, observa-se que o magistrado de piso, ao determinar o depósito em juízo do valor de R$ 14.317,88 (quatorze mil trezentos e dezessete reais e oitenta e oito centavos), levou em consideração o limite percentual máximo admitido pelo STJ a título de retenção, qual seja, 25% (vinte e cinco por cento) sobre o montante pago pelo comprador (R$19.057,55).

No tocante às parcelas vencidas até a data da propositura da ação, não é crível admitir a possibilidade de cobrança ou compensação dos aludidos valores, vez que, conforme se infere dos autos, a agravada, antes de buscar a resolução do contrato judicialmente, tentou efetivar o distrato na seara administrativa, através de pedido feito à próprio punho diretamente à agravante, e, após, por meio do

Procon, conforme se infere de cópia do processo colacionado ao autos de origem (ID. 14476662 a ID. 14476675 – processo principal).

Portanto, como se vê, o termo de rescisão somente não foi formalizado em razão da
abusividade da Cláusula 15a, como dito alhures.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso, mantendo incólume o
decisum
vergastado.
Julgo prejudicado
o agravo interno.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/10/2020

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1017997-98.2020.8.11.0000
Classe:

AGRAVO DE INSTRUMENTO (202)
Assunto:

[Compra e Venda, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro]
Relator:
Des(a).
JOSE ZUQUIM NOGUEIRA

Turma Julgadora:

[DES(A). JOSE ZUQUIM NOGUEIRA, DES(A). ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, DES(A). DIRCEU DOS SANTOS]

Parte(s):

[HELIO NISHIYAMA - CPF: 717.424.091-72 (ADVOGADO), BRDU SPE CUIABA 01 LTDA - CNPJ: 13.512.865/0001-89 (AGRAVANTE), MARIA SERGIA DOS SANTOS - CPF: 730.814.934-04 (AGRAVADO), FABIANIE MARTINS MATTOS LIMOEIRO - CPF: 565.239.471-49 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
RECURSO DESPROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

AGRAVO DE INSTRUMENTO – RESCISÃO CONTRATUAL – PROPOSTA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOB O VALOR DO CONTRATO – IMPOSSIBILIDADE – INCIDÊNCIA SOB O VALOR PAGO (PRECEDENTES DO STJ) - RESTITUIÇÃO PARCIAL (SÚMULA 543, STJ) – RECURSO DESPROVIDO.

O STJ, pelo enunciado no 543, sumulou o entendimento de que,
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
(REsp 1.300.418-SC, Min. Luis Felipe Salomão, Julg. 13/11/2013).

O entendimento sedimentado no Superior Tribunal de Justiça e seguido por este Sodalício é que o valor a ser considerado para incidência do percentual da multa é referente ao montante pago e não ao valor total do contrato.

R E L A T Ó R I O

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

Recurso de agravo de instrumento aviado por
BRDU SPE Cuiabá 01 Ltda.
, objetivando a reforma da decisão que deferiu a tutela vindicada nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e danos morais movida por
Maria Sergia dos Santos
, e determinou que a requerida providencie, no prazo de 48h (quarenta e oito horas), o depósito em juízo do valor de R$ 14.317,88 (quatorze mil trezentos e dezessete reais e oitenta e oito centavos), devidamente atualizado (correção monetária – INCC) a partir de cada desembolso, deduzindo o percentual de 10% sobre os valores pagos a título de retenção, sob pena de bloqueio forçado.

Para tal desiderato, a agravante não discorda da rescisão contratual, contudo, alega que o contrato prevê a retenção de 10% do valor do imóvel e 25% sobre o valor sobressalente, razão pela qual a determinação de depósito dos valores pagos em quase que sua integralidade (90%), além de ferir ajuste entre as partes, acaba por antecipar o julgamento do mérito da ação.

Assevera que o magistrado não pode, sem oportunizar o contraditório e ampla defesa, confirmar, em análise perfunctória, que a cláusula 15a é abusiva e não deve ser aplicada ao caso. Além disso, aduz que a autora encontra-se em mora desde outubro de 2016, o que demonstra a inexistência de razão pelo depósito de 90% dos valores pagos.

A liminar foi indeferida (ID. 55602996).

A agravada, por sua vez, em contrarrazões, pugna pelo desprovimento do recurso (ID. 57495986).

A agravante interpôs agravo interno contra a decisão monocrática que indeferiu a liminar vindicada (ID. 57550976).

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

EXMO. SR. DES. JOSÉ ZUQUIM NOGUEIRA (RELATOR)

Egrégia Câmara:

A agravada ajuizou ação de rescisão contratual c/c ressarcimento de valores em desfavor da agravante, objetivando, liminarmente, o depósito judicial, por parte da ré/agravante, da integralidade do valor desembolsado pelo imóvel, qual seja, a quantia de R$19.057,55 (dezenove mil e cinquenta e sete reais e cinquenta e cinco centavos), em razão da pretensa resilição do instrumento particular de compromisso de compra e venda.

O pedido restou deferido pelo juízo
a quo
, ocasião em que determinou que a requerida/agravante, no prazo de 48h (quarenta e oito horas), depositasse em juízo do valor de R$ 14.317,88 (quatorze mil trezentos e dezessete reais e oitenta e oito centavos), devidamente atualizado (correção monetária – INCC) a partir de cada desembolso, deduzindo o percentual de 10% sobre os valores pagos a título de retenção, sob pena de bloqueio forçado.

Contra essa decisão, insurge-se o agravante, alegando, em síntese,
que o contrato prevê a retenção de 10% do valor do imóvel e 25% sobre o valor sobressalente. Assevera, ainda, que o magistrado não pode, sem oportunizar o contraditório e ampla defesa, confirmar, em análise perfunctória, que a cláusula 15a é abusiva e não deve ser aplicada ao caso. Além disso, aduz que a autora encontra-se em mora desde outubro de 2016, o que demonstra a inexistência de razão pelo depósito de 90% dos valores pagos.

O STJ, pelo enunciado no 543, sumulou o entendimento de que,
“
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador
– integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou
parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento
.”
(destaquei).

Apesar do cancelamento da proposta ter se dado por culpa do comprador, que admitiu estar passando por dificuldades financeiras que o impediram de adimplir com as parcelas avençadas, consta da cláusula 15o do contrato, que dispôs sobre a
“rescisão contratual, das penalidades, da condição e da forma de restituição do saldo”
, que, em caso de rescisão motivada pelo comprador, este ficará sujeito à perda do percentual de 10% (dez) por cento do valor total do lote, à título de taxa de administração.

Contudo, segundo entendimento do STJ, a multa contratual prevista em caso de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel deve ser fixada entre o percentual de 10% a 25% sobre o valor das parcelas já pagas pelo comprador,
e não sobre o valor total do contrato
.

Nesse sentido, já se manifestou o Superior Tribunal de Justiça:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO PARCIAL. CABIMENTO. PERCENTUAL RETIDO. ALTERAÇÃO. SÚMULA N. 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. "
A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados
" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017). 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ). 3. O Tribunal de origem analisou as provas contidas no processo para concluir que o percentual aplicado pela agravante, para retenção parcial da quantia paga pelo consumidor, era abusivo. Alterar esse entendimento demandaria reexame do conjunto probatório do feito, vedado em recurso especial. 4. Agravo interno a que se nega provimento.”
(STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1388755 SC 2013/0174304-7, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 09/04/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/05/2019) (destaquei)

No mesmo sentido, é o entendimento deste Sodalício:

“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS - IMÓVEL NA PLANTA - COMPRA E VENDA – INADIMPLÊNCIA COMPRADOR - DISTRATO – RESCISÃO - POSSIBILIDADE – APLICABILIDADE DO CDC - DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - RETENÇÃO DE 10% DO VALOR PAGO - SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. Caracterizada a inadimplência do promitente comprador, pode ele requerer a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, fazendo jus à devolução das parcelas pagas, mas com retenção do equivalente a 10% das mesmas, relativo às despesas da promitente vendedora com administração do imóvel, sendo este o percentual previsto no contrato em caso de distrato.”
(TJ-MT - AC: 10032408120178110040 MT, Relator: SEBASTIAO BARBOSA FARIAS, Data de Julgamento: 19/05/2020, Vice-Presidência, Data de Publicação: 22/05/2020)

Logo, o entendimento sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça e seguido por este Sodalício é que o valor a ser considerado para incidência do percentual da multa é referente ao montante pago e não ao valor total do contrato.

Ademais, observa-se que o magistrado de piso, ao determinar o depósito em juízo do valor de R$ 14.317,88 (quatorze mil trezentos e dezessete reais e oitenta e oito centavos), levou em consideração o limite percentual máximo admitido pelo STJ a título de retenção, qual seja, 25% (vinte e cinco por cento) sobre o montante pago pelo comprador (R$19.057,55).

No tocante às parcelas vencidas até a data da propositura da ação, não é crível admitir a possibilidade de cobrança ou compensação dos aludidos valores, vez que, conforme se infere dos autos, a agravada, antes de buscar a resolução do contrato judicialmente, tentou efetivar o distrato na seara administrativa, através de pedido feito à próprio punho diretamente à agravante, e, após, por meio do

Procon, conforme se infere de cópia do processo colacionado ao autos de origem (ID. 14476662 a ID. 14476675 – processo principal).

Portanto, como se vê, o termo de rescisão somente não foi formalizado em razão da
abusividade da Cláusula 15a, como dito alhures.

Ante o exposto,
nego provimento
ao recurso, mantendo incólume o
decisum
vergastado.
Julgo prejudicado
o agravo interno.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 07/10/2020