Tribunal: TJMT
Processo: 0024519-45.2014.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-04-22
Data de publicação: 2020-05-04

Ementa:
APELANTE(S):
RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE
APELADO(S):
APARECIDA DEOLISETE CEZAR DE OLIVEIRA BARROS
APELANTE(S):
APARECIDA DEOLISETE CEZAR DE OLIVEIRA BARROS
APELADO(S):
RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE
E M E N T A:
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - PARCIAL PROCEDÊNCIA – TAXA DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO DO VALOR COBRADO – TEMA 938 DO STJ – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DESISTENCIA PELA ADQUIRENTE – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS (SINAL E PRESTAÇÕES MENSAIS) – RETENÇÃO DE 10% - POSSIBIIDADE – DANO MORAL – INOCORRÊNCIA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
Exegese do Tema 938 do STJ, para que seja válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, mister que o adquirente seja previamente informado sobre preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
“A ordem jurídica é harmônica com os interesses individuais e do desenvolvimento econômico-social. Ela não fulmina completamente os atos que lhe são desconformes em qualquer extensão. A teoria dos negócios jurídicos, amplamente informada pelo princípio da conservação dos seus efeitos, estabelece que até mesmo as normas cogentes destinam-se a ordenar e coordenar a prática dos atos necessários ao convívio social, respeitados os negócios jurídicos realizados. Deve-se preferir a interpretação que evita a anulação completa do ato praticado, optando-se pela sua redução e recondução aos parâmetros da legalidade.” (STJ – 3.a T. – REsp 1106625/PR).
Resta sedimentado na jurisprudência do STJ o entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.
Tendo a resolução ocorrido bem antes da entrega das chaves, sem que as unidades negociadas tivessem perdido a característica de “imóvel novo”, os prejuízos à incorporadora pelo desfazimento do negócio são mínimos, devendo o percentual de retenção ser mantido em 10%.
De acordo com o Tema 1.002 do STJ, “nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei no 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”
“A cobrança da comissão de corretagem, sem a devida transparência, por si só, não acarreta dano moral, o qual pressupõe ofensa anormal à personalidade.” (TJ/MT –N.U 0005556-38.2016.8.11.0002).-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

0024519-45.2014.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[APARECIDA DEOLISETE CEZAR DE OLIVEIRA BARROS - CPF: 727.626.329-00 (APELADO), EDSON JORGE BASILIO DE OLIVEIRA - CPF: 011.551.151-20 (ADVOGADO), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA - CNPJ: 15.302.965/0002-97 (APELANTE), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), JUIZO DA 5a VARA CÍVEL DA COMARCA DA CAPITAL (APELANTE), RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE LTDA - CNPJ: 15.302.965/0002-97 (APELADO), JOSE WALTER FERREIRA JUNIOR - CPF: 121.575.138-92 (ADVOGADO), RICARDO JOAO ZANATA - CPF: 616.665.301-82 (ADVOGADO), APARECIDA DEOLISETE CEZAR DE OLIVEIRA BARROS - CPF: 727.626.329-00 (APELANTE), EDSON JORGE BASILIO DE OLIVEIRA - CPF: 011.551.151-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
À UNANIMIDADE PROVEU PARCIALMENTE O RECURSO.

E M E N T A

APELANTE(S):

RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE

APELADO(S):

APARECIDA DEOLISETE CEZAR DE OLIVEIRA BARROS

APELANTE(S):

APARECIDA DEOLISETE CEZAR DE OLIVEIRA BARROS

APELADO(S):

RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE

E M E N T A:

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS

– RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA - PARCIAL PROCEDÊNCIA – TAXA DE CORRETAGEM – AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO DO VALOR COBRADO

– TEMA 938 DO STJ – RESTITUIÇÃO DEVIDA – DESISTENCIA PELA ADQUIRENTE – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS (SINAL E PRESTAÇÕES MENSAIS) – RETENÇÃO DE 10% - POSSIBIIDADE – DANO MORAL

– INOCORRÊNCIA – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.

Exegese do
Tema 938
do STJ, para que seja válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, mister que o adquirente seja previamente informado sobre preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

“A ordem jurídica é harmônica com os interesses individuais e do desenvolvimento econômico-social. Ela não fulmina completamente os atos que lhe são desconformes em qualquer extensão. A teoria dos negócios jurídicos, amplamente informada pelo princípio da conservação dos seus efeitos, estabelece que até mesmo as normas cogentes destinam-se a ordenar e coordenar a prática dos atos necessários ao convívio social, respeitados os negócios jurídicos realizados. Deve-se preferir a interpretação que evita a anulação completa do ato praticado, optando-se pela sua redução e recondução aos parâmetros da legalidade.”
(STJ – 3.a T. – REsp 1106625/PR).

Resta sedimentado na jurisprudência do STJ o entendimento que considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel a pedido do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.

Tendo a resolução ocorrido bem antes da entrega das chaves, sem que as unidades negociadas tivessem perdido a característica de “imóvel novo”, os prejuízos à incorporadora pelo desfazimento do negócio são mínimos, devendo o percentual de retenção ser mantido em 10%.

De acordo com o
Tema 1.002
do STJ,
“nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei no 13.786/2018
, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

“A cobrança da comissão de corretagem, sem a devida transparência, por si só, não acarreta dano moral,
o qual pressupõe ofensa anormal à personalidade
.”
(TJ/MT –N.U 0005556-38.2016.8.11.0002).-

R E L A T Ó R I O

APELANTE(S):

RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 – SPE

APELADO(S):

APARECIDA DEOLISETE CEZAR DE OLIVEIRA BARROS

APELANTE(S):

APARECIDA DEOLISETE CEZAR DE OLIVEIRA BARROS

APELADO(S):

RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 – SPE

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de Apelação Cível interpostos por ambas as partes contra a sentença que, na
Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de valores c/c Indenização por danos morais e materiais
no 24519-45.2014.811.0041 (Cód. 891964) ajuizada por
APARECIDA DEOLISETE CEZAR DE OLIVEIRA BARROS
em face de
RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 348 - SPE
,
julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para

condenar a ré a promover a restituição do valor equivalente a 90% (noventa por cento) da quantia recebida da autora em virtude dos contratos firmados para aquisição das unidades autônomas n. 84 e 85 do Empreendimento
Golden Green Residence
, com exceção da taxa de corretagem.

Inconformada, sustenta a empresa ré: (i) a impossibilidade de revisão judicial do contrato por aplicação do princípio
pacta sunt servanda
(art.427 do CC/02) e à míngua de qualquer vício de vontade (erro, dolo, coação ou fraude), (ii) ausência de contrato de adesão, (iii)
ausência de ingerência da ré perante instituição financeira quanto a aprovação do financiamento imobiliário do saldo devedor da apelada.

Invoca a aplicabilidade
a Lei no 13.786/18 (Lei dos Distratos) a qual prevê a possibilidade de retenção, pela incorporadora, de até 50% dos valores pagos até então em caso distrato ou resolução contratual por parte do adquirente, haja vista que o empreendimento em questão se encontra em regime de patrimônio de afetação, previsto nos artigos 31-A a 31-F da Lei 4.591/64.

Assevera que não restando dúvidas de que quem deu causa à rescisão contratual foi exclusivamente a apelada, a qual desistiu da avença em razão de sua situação de financeira, deverá arcar com o ônus da rescisão que, de acordo com cláusula penal indenizatória e compensatória, (
cláusula 6.5
) do contrato, é de 25%.

No mais, alega que em razão de o contrato havido entre as partes ter sido firmado antes da Lei no 13.786/2018, por força do recurso paradigma REsp no 1.740.911/DF, os juros de mora sobre a parcela restituível somente incidirão a partir do trânsito em julgado da sentença.

Por sua vez, apela também a autora em razões de ID. n. 26938958 e 26938959 sustentando, em síntese, ter sido enganada pelo corretor da ré que, sem lhe informar que os valores que pensava estar adiantando a título de sinal, quais sejam, R$37.500,00, e que deveriam ser abatidos do valor final do negócio, foram por ele indevidamente apropriados a título de comissão de corretagem.

Alega que embora a sentença tenha consignado que simples leitura do recibo de fl. 27 seria apta a demonstrar a destinação dos R$37.000,00 a honorários de corretagem, bem como a possibilidade de tais encargos serem repassados ao comprador, bastando a transparência nas negociações, certo é que, no caso concreto não houve essa prévia informação à adquirente, a qual teria sido induzida a acreditar que estava a pagar um sinal à construtora, a ser descontado do preço final, e não uma taxa de corretagem.

Assevera que além de o mencionado recibo de fl.27 não ter sido assinado no mesmo dia do pagamento dos R$37.500,00, somente quando recebeu as cópias do contrato de adesão que pode constatar que de todo o valor pago (R$37.500,00) apenas R$6.210,14 foi computado como sinal – sendo R$3.105,47 relativo à unidade 84 e R$3.104,67 à unidade 85.

Aduz que após isto, não se manteve inerte, tendo registrado boletim de ocorrência policial de fls. 28/30 e notificado a apelada, o que demonstra sua inquietude ante a prática lesiva experimentada.

Pondera, ainda, que tanto não houve a devida transparência exigida pela jurisprudência do STJ que o valor do recibo de fl. 37 aludido na sentença diverge dos valores que seriam destinados à corretagem que, somados, atingiriam R$27.360,91.

No mais alega ter experimentado danos de ordem moral a serem indenizados.

Contrarrazões da ré nos IDs ns. 26938963 a 26939462.

Sem contrarrazões da parte autora, consoante certidão de ID. n. 26939463.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O :

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Segundo ressai da inicial,
a autora firmou contrato de compra e venda com a ré, para aquisição de duas unidades residenciais autônomas no 84 e no 85 em construção, do empreendimento Golden Green Residence, Bloco 01, localizado na Rua Atenas, s/n., Bairro Rodoviária Parque, em Cuiabá – MT.

Relatou a autora que para a aquisição das unidades, se dirigiu até a central de vendas da ré na Av. das Palmeiras, Bairro Jardim Imperador, nesta Capital, ocasião em que foi atendida pelo corretor de imóveis Felipe Bolotti, Creci n. 4781-F.

Não ocasião, lhe teria sido informado que deveria ser pago, a título de sinal, pela aquisição das duas unidades, a importância de R$37.500,00.

Somente depois de paga a referida importância é que lhe teria sido emitido o recibo, quando, então, o corretor de imóveis constou que a integralidade da quantia era referente aos honorários de venda, o que não foi informado no momento da confecção do recibo.

Afirmou, ainda, ter sido surpreendida com o recebimento dos contratos de compra e venda dos imóveis, nos quais constavam o recebimento da quantia de R$3.105,47 como sinal da unidade 84 e R$3.104,67 como sinal da unidade 85, quando, então, pode constatar que a maior parte da quantia inicialmente paga, ou seja R$ 31.289,86, foi criminosamente embolsada pelo corretor de imóveis.

Sustentou, nesse sentido, ter sido enganada, já que em nenhum momento firmou contrato de corretagem, tendo se dirigido diretamente à central de vendas da ré para a aquisição dos imóveis.

Alegou, ainda, que mesmo que que tivesse que assinar um contrato de corretagem, jamais concordaria com uma quantia absurda como a que lhe foi cobrada.

Consta, ainda, que em razão de tal narrativa, a autora teria se dirigido até a Delegacia de Polícia para registro do Boletim de Ocorrência, tendo, ainda procedido a notificação da ré acerca de tal situação. Contudo, não obteve nenhuma resposta da ré. Informa ainda ter efetuado o pagamento de quatro parcelas mensais da
unidade 84
, que totalizam R$2.497,73 e mais cinco parcelas mensais da
unidade 85
, que totalizam R$3.142,51.

Com tais argumentos, a autora ajuizou a presente
Ação
de Rescisão Contratual c/c Restituição de valores c/c Indenização por danos morais e materiais
, pugnando pela restituição dos valores já pagos à ré, bem como pelo recebimento de indenização a título de danos morais.

Regularmente processado o feito, adveio a sentença de parcial procedência, sendo a empresa ré condenada a promover a restituição do valor equivalente a 90% (noventa por cento) da quantia recebida da autora em virtude dos contratos firmados para a aquisição das unidades autônomas n.
84
e
85
do Empreendimento
Golden Green Residence
, com exceção da taxa de corretagem.

Inconformadas, ambas as partes se insurgem contra a sentença pelas razões expostas no relato.

No que se refere à comissão de corretagem, certo é que ao julgar o recurso paradigma REsp 1.599.511/SP sob o rito dos recursos repetitivos, a Segunda Seção do STJ firmou três teses que deram origem ao
Tema 938
, sendo que a segunda delas preceitua a
“validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem;”

A esse respeito, transcrevo trecho substancial do voto condutor do mencionado paradigma:

“[...]há o reconhecimento da necessidade de clareza e transparência na previsão contratual acerca da transferência para o comprador ou promitente-comprador (consumidor) do dever de pagar a comissão de corretagem. Para cumprir essa obrigação, deve a incorporadora informar ao consumidor,
até o momento da celebração do contrato de promessa de compra e venda, o preço total de aquisição da unidade imobiliária, especificando o valor da comissão de corretagem, ainda que esta venha a ser paga destacadamente.
Conclui-se este tópico, portanto, no sentido de que o dever de informação é cumprido quando o consumidor
é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem.
(...)

Alega-se que somente após celebrado o contrato, com o pagamento do sinal, é que o consumidor vem a ser informado acerca do custo adicional da comissão de corretagem. Essa estratégia de vendas
contraria flagrantemente os deveres de informação e de transparência que devem pautar as relações consumo
(sic). Em tais casos, o consumidor terá assegurado o direito de exigir o cumprimento da proposta pelo preço ofertado, não sendo admitida a cobrança apartada da comissão de corretagem, se não prevista no instrumento contratual. Efetivamente, nos termos do disposto no art. 30 do Código de Defesa do Consumidor, toda informação ou publicidade suficientemente precisa vincula o fornecedor, conforme expresso em seu enunciado normativo: Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado. Desse modo, uma vez ofertada à venda uma unidade autônoma
, o fornecedor fica vinculado à proposta, que deve ser devidamente respeitada, inclusive integrando o que contrato posteriormente celebrado.

(STJ. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3a Turma. Julgado em 24.08.2016. Publicado no DJE em 06/09/216 – sem grifo no original).

Consoante voto supramencionado, o comprador não deve ser informado apenas sobre a cobrança da comissão de corretagem, mas também, s sobretudo, quanto ao
seu valor até o momento da celebração do contrato de compra e venda.

Além disso, no mencionado paradigma, restou também firmada a tese que reconhece a
“Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI),
ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel
. (vide REsp n. 1.599.511/SP)”

No caso dos autos, os contratos de compra e venda trazem na
cláusula 14
, de mesma redação, a previsão expressa sobre a comissão de corretagem, mas não faz a especificação do seu valor,
verbis
:

“[...]

14- DOS CUSTOS E DESPESAS

Serão de responsabilidade exclusiva do COMPRADOR os custos e despesas mencionados no decorrer deste instrumento, bem como reconhece desde já expressamente o COMPRADOR que, no preço do imóvel ora adquirido, não está englobado o valor correspondente à taxa de comissão de corretagem ajustada entre ele COMPRADOR e o CORRETOR/IMOBILIÁRIA, conforme previsão de lei contida nos artigos 722 a 729 do Código Civil e Lei 6.520/78, não tendo a ora VENDEDORA, portanto, qualquer ingerência sobre negociação entre eles realizada, inclusive quanto ao percentual cobrado, forma de pagamento e demais negociações intrínsecas à relação entre eles existente.”
(ID. n. 26937464 - Pág. 2 e ID. n. 26937468 - Pág. 6)

Conforme trecho destacado do voto do paradigma, ainda que a comissão de corretagem seja negociada em contrato apartado,
o valor deve ser especificado até o momento da celebração do contrato de compra e venda
, o que não se verifica no caso dos autos.

A uma, porque além de não constar dos documentos de ID. n. 26937465 - Pág. 4 e ID. n. 26937469 - Pág. 6, ambos denominados
“CONTRATO DE CORRETAGEM
E ASSESSORIA IMOBILIÁRIA
” (gr.n.)
as assinaturas da autora, certo é que, embora tragam valores de R$13.401,91 em relação à unidade 84 e R$13.959,00, relativos à unidade 85, não apontam especificamente, quanto destes valores correspondem à
“taxa de corretagem”
e quanto refere-se à
“assessoria imobiliária”
, cuja cobrança é absolutamente abusiva segundo o
Tema 938
.

A duas, porque no ID. n. 26937464 - Pág. 3 e ID. n. 26937468 - Pág. 7, as únicas partes desses contratos onde consta assinaturas que, em tese, pertenceriam à autora, além de não constar o local e a data da suposta “contratação”, também não trazem as discriminações necessárias acerca de valor de cada um desses serviços “prestados” ao consumidor.

Milita ainda em desfavor da alegada legitimidade da cobrança da taxa de corretagem o recibo de ID. n. 26935489 - Pág. 5, no valor total de R$37.500,00, subscrito pelo corretor
Fellipe Bolotti
, o qual data de
02/07/2013
,
ou seja, três dias após a assinatura do contrato principal
.

Desta forma, não há como reconhecer a legitimidade da contratação e a cobrança da taxa/honorários de corretagem na medida em que não há qualquer evidência nos autos no sentido de que a autora foi previamente comunicada acerca do valor que deveria arcar para o pagamento de honorários de corretagem.

Desta forma, neste ponto, deve a sentença ser parcialmente reformada, a fim de reconhecer a abusividade da cobrança da taxa/honorário de corretagem sem o preenchimento dos requisitos especificados do
Tema 938
do STJ, devendo ser restituídos à autora os valores cobrados sob tal rubrica que, somados, remontam o importe de R$27.360,91 – sendo R$13.401,91, relativos à unidade 84 e R$13.959,00, à unidade 85.

Tal valor deve ser acrescido de juros de mora legais a partir da citação (art.240 do CPC/15; art.405 do CC/2002) e corrigido monetariamente pelo IGP-M desde o efetivo desembolso (
02/07/2013
).

Por outro lado,
considerando que, de acordo com a jurisprudência desta Corte “a
s normas e os princípios da lei civil buscam a preservação dos contratos, com vistas aos princípios da boa-fé e da confiança entre os contratantes, inclusive na fase pré-contratual”
(N.U 0121170-68.2014.8.11.0000, MARILSEN ANDRADE ADDARIO, SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, j. em 01/04/2015, publ. no DJE 13/04/2015), a melhor interpretação a ser dada a casos como o dos autos é retificação das impropriedades contratuais, preservando-se, no mais, a avença.

Não é outra a orientação das Cortes Superiores, as quais tem recentemente entendido que
“a ordem jurídica é harmônica com os interesses individuais e do desenvolvimento econômico-social. Ela não fulmina completamente os atos que lhe são desconformes em qualquer extensão. A teoria dos negócios jurídicos, amplamente informada pelo princípio da conservação dos seus efeitos, estabelece que até mesmo as normas cogentes destinam-se a ordenar e coordenar a prática dos atos necessários ao convívio social, respeitados os negócios jurídicos realizados. Deve-se preferir a interpretação que evita a anulação completa do ato praticado, optando-se pela sua redução e recondução aos parâmetros da legalidade.”
(STJ – 3.a T. – REsp 1106625/PR – Rel. Ministro SIDNEI BENETI – julgado em 16/08/2011, DJe 09/09/2011)

No entanto, considerando que, ainda assim, a parte autora, adquirente das unidades habitacionais, almeja a resolução total do contrato e não apenas a recondução da avença aos parâmetros da legalidade, deverá arcar com os ônus dessa rescisão.

E neste ponto a sentença se revela irretocável.

Primeiramente, porque
na hipótese dos autos, o pleito rescisório foi manejado no ano de 2014, mais de quatro anos antes do advento da mencionada da Lei no 13.786/18 (Lei dos Distratos), não havendo, portanto, falar-se em
retenção de até
50% dos valores pagos em caso de distrato ou resolução contratual por parte do adquirente, como alega a ré.

Além disso,
“a jurisprudência desta Corte considera razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor,
de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso
, avaliando-se os prejuízos suportados. Precedentes.”
(AgInt no AREsp 1.417.321/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, j. em 19/08/2019, DJe 22/08/2019).

Ou seja, a fração ideal dos valores pagos a ser retida pelo promitente-vendedora em caso de rescisão contratual por culpa do adquirente, se dará entre as balizas percentuais fixadas pela jurisprudência pretoriana, a depender das circunstâncias que permeiam o processo, a evidenciar um maior ou menor prejuízo da incorporadora/construtora.

Nesse sentido, vide ainda os seguintes precedentes das Cortes Superiores: AgInt no AREsp 1.313.870-DF; AgInt no AREsp 1.384.313-PE; AgInt no AREsp 1.359.159-ES; AgInt no AREsp 1.263.262-SP REsp 114.071-DF; AgRg no REsp 244.625-SP; EREsp 59.870-SP; AgRg no REsp 1.110.810-DF; AgRg no AREsp 803290-DF; AgInt no REsp 1.361.921-MG; etc.

Na hipótese dos autos, conquanto a
cláusula 6.5
de ambos os contratos preveja que em caso de resolução contratual por culpa ou solicitação do adquirente, dos valores pagos devem ser descontados 25%, que podem ficar retidos a título de gastos administrativos da incorporadora, verifica-se que pelas circunstâncias do caso concreto tal percentual se revela exacerbado.

Isso porque, a meu viso, tendo a resolução ocorrido bem antes da entrega das chaves, sem que as unidades negociadas tivessem perdido a característica de “imóvel novo”, os prejuízos à incorporadora pelo desfazimento do negócio são mínimos, já que ainda poderá negociá-los antes da conclusão da obra e, provavelmente, a um preço mais vantajoso.

Logo, a retenção de 10% dos valores já pagos é suficiente para reparar os possíveis prejuízos da ré, pelo que inatacável a sentença neste quesito. Nesse sentido, outros julgados do STJ:

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. COOPERATIVA. ATRASO NA OBRA. DESFAZIMENTO DO CONTRATO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 7o, 11, 489, § 1o, E, 1022, II, TODOS DO NCPC. FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO NO ACÓRDÃO. INOCORRÊNCIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA N° 568 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA. [...] 5. A Corte de origem, ao determinar a restituição imediata dos valores pagos pelo cooperado,
descontados apenas os
10% a título de retenção pelo desfazimento do contrato
, dirimiu a controvérsia em conformidade com o entendimento dominante desta Corte
, razão por que aplicável, ao caso, o enunciado da Súmula no 568 do STJ. 6. Em virtude do não conhecimento do presente recurso, e da anterior advertência em relação a aplicabilidade do NCPC, aplica-se ao caso a multa prevista no art. 1.021, § 4o, do NCPC, no percentual de 3% sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5o daquele artigo de lei. 7. Agravo interno não provido, com imposição de multa.” (STJ, Terceira Turma, AgInt no AREsp 1135500/RS, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, julgado em 24/4/2018, DJe 30/4/2018).

Por outro lado, quanto ao momento e à forma da restituição dos valores pagos importante consignar, que no recurso paradigma no REsp no 1.300.418/SC, o STJ cristalizou a tese do
Tema 577
, pela qual,
“em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.”

No mais, impende consignar que, ainda sob o rito dos recursos repetitivo, ao julgar o REsp 1.740.911/DF a Segunda Seção das Cortes Superiores firmou a tese que deu origem ao
Tema 1.002
, segundo o qual
“nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias
anteriores à Lei no 13.786/2018
, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão.”

No caso, tendo a autora pago, em relação à
unidade 84
, o sinal e mais quatro parcelas mensais que somados remontam ao importe de R$5.603,20 (ID. n. 26935489 - Pág. 1) e, em relação à
unidade 85
, o sinal e outras cinco prestações mensais, os quais somam R$6.247,18 (ID. n. 26935489 - Pág. 3), deve o apelo da ré ser provido, também em parte, para determinar que tais valores sejam restituídos à autora, devidamente corrigidos pelo IGP-M, e acrescidos de juros de mora legais apenas após o transitado em julgado, retidos 10% em favor da requerida.

Do dano moral

Por fim, a despeito do labor combativo dispensado às razões do apelo da autora no que tange à alegação de que no caso teria sofrido danos morais indenizáveis, a meu viso razão não lhe assiste.

Primeiramente porque, ao tempo da pactuação havida entre as partes, ou seja, em 29/06/2013, ainda não havia parâmetros jurisprudenciais uníssonos acerca do tema em discussão, o que somente veio a ocorrer com o julgamento dos paradigmas REsp no 1.551.956/SP e REsp no 1.599.511/SP em 24/08/2016.

Ademais, de acordo com a jurisprudência desta Corte
“a cobrança da comissão de corretagem, sem a devida transparência, por si só, não acarreta dano moral,
o qual pressupõe ofensa anormal à personalidade
.”
(TJ/MT - Primeira Câmara de Direito Privado –N.U 0005556-38.2016.8.11.0002 – Relator: SEBASTIÃO BARBOSA FARIAS, j. em 30/07/2019, publ. no DJE 31/07/2019)

Ainda nesse sentido, vide os seguintes precedentes desta Corte: RAC no 0089799-47.2018.8.11.0000; RAC no 0044401-27.2013.8.11.0041; RAC no 0001394-88.2013.8.11.0039; RAC no 0027210-86.2013.8.11.0002; RAC no 0044614-33.2013.8.11.0041; etc.

Derradeiramente, insta consignar que que em razão do provimento parcial de ambos os recursos, incabível a condenação em honorários recursais de que trata o §11 do art.85 do CPC/15.

Forte nessas razões,
dou parcial provimento a ambos os recursos de apelação
para:

a) reconhecer a abusividade da cobrança da taxa/honorários de corretagem, devendo restituir à parte autora a importância de
R$27.360,91, paga sob tal rubrica, a qual deve ser acrescida de juros de mora legais a partir da citação (art.240 do CPC/15; art.405 do CC/2002) e corrigida monetariamente pelo IGP-M desde o efetivo desembolso (
02/07/2013
).

b) determinar que a parte ré restitua à autora os demais valores pagos pelas
unidades 84
e
85
, do Empreendimento
Golden Green Residence
a título de sinal e prestações mensais, as quais devem ser corrigidas pelo IGP-M, e acrescidos de juros de mora legais apenas após o trânsito em julgado.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 22/04/2020