Tribunal: TJMT
Processo: 1005652-79.2017.8.11.0041
Órgão julgador: MARILSEN ANDRADE ADDARIO
Órgão colegiado: Segunda Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-09-02
Data de publicação: 2020-09-09

Ementa:
APELANTE(S):
MARIA ELIANE DORILEO CARDOSO
APELADO(S):
F B BRASIL SERVIÇOS LTDA ME
APELANTE(S):
F B BRASIL SERVIÇOS LTDA ME
APELADO(S):
MARIA ELIANE DORILEO CARDOSO
E M E N T A:
RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES E DEMAIS ENCARGOS LOCATÍCIOS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – IRRESIGNAÇÃO DE AMBAS AS PARTES – PRELIMINAR DE INADMISSIBILIDADE POR AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – REJEIÇÃO –MÉRITO: FUNDO DE RESERVA E TAXA DE INVESTIMENTO – DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS A SEREM SUPORTADAS PELA LOCADORA – TAXAS CONDOMINIAIS, DE ULITIZAÇÃO DE ESPAÇO GOURMET E IPTU CONTRATUALMENTE ASSUMIDO PELO INQUILINO – ENCARGOS DO LOCATÁRIO – PREVISÃO CONTRATUAL DE DUAS MULTAS - MORA RELATIVA AOS ALUGUEIS E PELO INADIMPLEMENTO DE QUALQUER ENCARGO CONTRATUAL – PREVALÊNCIA DA MULTA MAIS ABRANGENTE – RECURSO DA LOCATÁRIA RÉ DESPROVIDO E RECURSO DA LOCADORA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.
Rejeita-se a preliminar de inadmissibilidade do recurso por afronta ao princípio da dialeticidade (art. 1.010, inciso III, do CPC/15), se da narrativa dos fatos e dos argumentos recursais é possível se depreender, logicamente, a conclusão e seus reflexos no mundo jurídico.
Se a conversa de aplicativo eletrônico travada entre a representante da locadora e a representante da locatária, na qual é enviado um comprovante de Transferência Eletrônica Disponível – TED, em valor coincidente com o do aluguel –, na qual a primeira se compromete a entregar alguns recibos à segunda, descabe presumir a quitação do demais encargos acessórios da locação (como taxas condominiais e IPTU) e da diferença entre o valor para o qual deveria ter sido reajustado o aluguel, nos termos do contrato, e o efetivamente pago pela locatária.
Considerando que o fundo de reserva não tem a finalidade de quitar despesas ordinárias, mas se destina às benfeitorias para o imóvel e, na hipótese de o imóvel estar alugado, deve ser suportada pelo locador nos termos do art.22, parágrafo único, alínea ‘g’ da Lei n. 8.245/91.
A chamada taxa de investimento constitui, igualmente, verba destinada às despesas extraordinárias do condomínio, a ser suportadas pela locadora, conforme art.22, inciso X, da Lei n. 8.245/91.
Sendo a taxa condominial uma despesa ordinária do condomínio, há de ser suportada pelo locatário, nos termos do inciso XII do art.23 do Lei 8.245/91, sobretudo quando expressamente avençada.
Malgrado o IPTU constitua originalmente uma despesa a ser suportada pelo locador, o inciso VIII do art.22 da Lei no 8.245/91 admite que as partes ajustem de forma diversa. Com isso, plenamente válida e exigível a cláusula que transfere ao inquilino a obrigação de arcar com os impostos sobre o imóvel, o que inclui o IPTU.
Por constituir uma despesa de consumo, análoga às relacionadas no inciso VIII do art.23 da Lei no 8.245/91, a chamada taxa pela reserva/utilização de “espaço gourmet” durante o período de vigência do contrato de locação, deve ser suportada pela locatária.
Havendo previsão contratual da cobrança de duas multas, uma a ser paga “em caso de mora no pagamento do aluguel” e outra, mais abrangente, a ser paga em caso de “infração de qualquer das cláusulas do presente contrato” e, estando a ação de despejo fundada no descumprimento de outros encargos locatícios além do aluguel, deve prevalecer a cobrança desta última, afastando-se a primeira.-

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1005652-79.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Benfeitorias]
Relator:
Des(a).
MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Turma Julgadora:

[DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). SEBASTIAO DE MORAES FILHO]

Parte(s):

[MARIA ELIANE DORILEO CARDOSO - CPF: 346.265.571-04 (APELANTE), SIDNEI GUEDES FERREIRA - CPF: 568.285.601-59 (ADVOGADO), F B BRASIL SERVICOS LTDA ME - CNPJ: 26.548.693/0001-45 (APELANTE), TULIO MARCELO DENIG BANDEIRA - CPF: 717.620.359-87 (ADVOGADO), FLAVIANY CRISTINA RODRIGUES BOTELHO - CPF: 825.513.401-87 (APELANTE), F B BRASIL SERVICOS LTDA ME - CNPJ: 26.548.693/0001-45 (APELADO), TULIO MARCELO DENIG BANDEIRA - CPF: 717.620.359-87 (ADVOGADO), FLAVIANY CRISTINA RODRIGUES BOTELHO - CPF: 825.513.401-87 (APELADO), MARIA ELIANE DORILEO CARDOSO - CPF: 346.265.571-04 (APELADO), SIDNEI GUEDES FERREIRA - CPF: 568.285.601-59 (ADVOGADO), MARCAL YUKIO NAKATA - CPF: 537.452.131-49 (ADVOGADO), MARCAL YUKIO NAKATA - CPF: 537.452.131-49 (ADVOGADO), FLAVIANY CRISTINA RODRIGUES BOTELHO - CPF: 825.513.401-87 (TERCEIRO INTERESSADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

SEBASTIAO DE MORAES FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
POR UNANIMIDADE, DESPROVEU O RECURSO DA PARTE RÉ E PROVEU PARCIALMENTE O APELO DA AUTORA.

E M E N T A

APELANTE(S):

MARIA ELIANE DORILEO CARDOSO

APELADO(S):

F B BRASIL SERVIÇOS LTDA ME

APELANTE(S):

F B BRASIL SERVIÇOS LTDA ME

APELADO(S):

MARIA ELIANE DORILEO CARDOSO

E M E N T A:

RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUERES E DEMAIS ENCARGOS LOCATÍCIOS – PARCIAL PROCEDÊNCIA – IRRESIGNAÇÃO DE AMBAS AS PARTES – PRELIMINAR DE INADMISSIBILIDADE POR AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE – REJEIÇÃO –MÉRITO:
FUNDO DE RESERVA E TAXA DE INVESTIMENTO – DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS A SEREM SUPORTADAS PELA LOCADORA – TAXAS CONDOMINIAIS, DE ULITIZAÇÃO DE ESPAÇO
GOURMET
E IPTU CONTRATUALMENTE ASSUMIDO PELO INQUILINO – ENCARGOS DO LOCATÁRIO – PREVISÃO CONTRATUAL DE DUAS MULTAS - MORA RELATIVA AOS ALUGUEIS E PELO INADIMPLEMENTO DE QUALQUER ENCARGO CONTRATUAL – PREVALÊNCIA DA MULTA MAIS ABRANGENTE – RECURSO DA LOCATÁRIA RÉ DESPROVIDO E RECURSO DA LOCADORA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO
.

Rejeita-se a preliminar de inadmissibilidade do recurso por afronta ao
princípio da dialeticidade
(art. 1.010, inciso III, do CPC/15), se da narrativa dos fatos e dos argumentos recursais é possível se depreender, logicamente, a conclusão e seus reflexos no mundo jurídico.

Se a conversa de aplicativo eletrônico travada entre a representante da locadora e a representante da locatária, na qual é enviado um comprovante de
Transferência Eletrônica Disponível
– TED, em valor coincidente com o do aluguel –, na qual a primeira se compromete a entregar alguns recibos à segunda, descabe presumir a quitação do demais encargos acessórios da locação (como taxas condominiais e IPTU) e da diferença entre o valor para o qual deveria ter sido reajustado o aluguel, nos termos do contrato, e o efetivamente pago pela locatária.

Considerando que o
fundo de reserva

não tem a finalidade de quitar despesas ordinárias, mas se destina às benfeitorias para o imóvel e, na hipótese de o imóvel estar alugado, deve ser suportada pelo locador nos termos do art.22, parágrafo único, alínea ‘g’ da Lei n. 8.245/91.

A chamada
taxa de investimento
constitui, igualmente, verba destinada às despesas extraordinárias do condomínio, a ser suportadas pela locadora, conforme art.22, inciso X, da Lei
n. 8.245/91.

Sendo a
taxa condominial
uma despesa ordinária do condomínio, há de ser suportada pelo locatário, nos termos do inciso XII do art.23 do Lei
8.245/91
, sobretudo quando expressamente avençada.

Malgrado o IPTU constitua originalmente uma despesa a ser suportada pelo locador, o inciso VIII do art.22 da Lei no 8.245/91 admite que as partes ajustem de forma diversa. Com isso, plenamente válida e exigível a cláusula que transfere ao inquilino a obrigação de arcar com os impostos sobre o imóvel, o que inclui o IPTU.

Por constituir uma despesa de consumo, análoga às relacionadas no inciso VIII do art.23 da Lei no 8.245/91, a chamada taxa pela reserva/utilização de “espaço
gourmet
” durante o período de vigência do contrato de locação, deve ser suportada pela locatária.

Havendo previsão contratual da cobrança de duas multas,
uma a ser paga
“em caso de mora no pagamento do aluguel”
e outra, mais abrangente, a ser paga em caso de
“infração de qualquer das cláusulas do presente contrato”
e, estando a ação de despejo fundada no descumprimento de outros encargos locatícios além do aluguel, deve prevalecer a cobrança desta última, afastando-se a primeira.-

R E L A T Ó R I O

APELANTE(S):

MARIA ELIANE DORILEO CARDOSO

APELADO(S):

F B BRASIL SERVIÇOS LTDA ME

APELANTE(S):

F B BRASIL SERVIÇOS LTDA ME

APELADO(S):

MARIA ELIANE DORILEO CARDOSO

R E L A T Ó R I O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Trata-se de recursos de Apelação Cível interpostos contra a sentença proferida na

Ação de Despejo por falta de pagamento
no 1005652-79.2017.8.11.0041

ajuizada por
MARIA ELIANE DORILEO CARDOSO
em desfavor de
F B BRASIL SERVIÇOS LTDA ME
e de
FLAVIANY CRISTINA RODRIGUES BOTELHO
, a qual
julgou procedentes os pedidos iniciais para (i) para declarar rescindida a locação e (ii) condenar a parte ré ao pagamento da diferença dos alugueres de
outubro
,
novembro
e
dezembro
de 2016 e de
janeiro
de 2017, correspondente ao reajuste pactuado, acrescido de multa contratual de 2% (dois por cento) sobre o respectivo valor, (iii) bem como dos os alugueres vencidos até a efetiva desocupação do imóvel, levando em conta o valor pactuado e reajustado pelo IGP-M, e acrescido de juros de mora legais e correção monetária pelo INPC, das taxas condominiais e IPTU referentes ao período em que a locatária permaneceu no imóvel, com os respectivos acréscimos legais. Indeferiu o pleito reconvencional (lide secundária) em razão do não recolhimento das respectivas custas iniciais, razão pela qual foi extinto. Por fim, ainda condenou a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios arbitrados em 10% sobre o valor atualizado do débito total.

Inconformada, sustenta a requerida
F B BRASIL SERVIÇOS LTDA ME
em razões de ID. n. 50845469, que efetuou o pagamento dos aluguéis correspondentes de
janeiro
a
março de 2017
, no valor total de
R$10.012,00
, dos quais R$3.100,00 mediante depósito efetuado em 05/01/2017 e, outros R$6.912,00, mediante depósito datado de 02/03/2017.

Assevera que a
Ata Notarial anexada aos autos demonstra, como bem declarado em conversa via aplicativo
Whatsapp
, que a ré não possuía qualquer mora no pagamento do aluguel junto à locadora.

Sustenta, ainda, que não pagou a taxa condominial por ser ela um encargo de responsabilidade exclusiva do proprietário do imóvel.

Defende que, de igual modo, o IPTU seria uma obrigação relativa à propriedade imobiliária, recaindo, por óbvio, sobre o seu dono sendo que, embora tal obrigação possa ser transferida ao locatário mediante cláusula contratual expressa, isso não teria ocorrido na hipótese na medida em que a citada
cláusula quarta
da avença é genérica, transferido à ré o pagamento de apenas algumas despesas, tais como ligação e consumo de luz, força, água e gás.

Alega, ainda, ser descabida a cobrança da multa contratual prevista na
cláusula décima quinta
, equivalente a dois alugueis, tendo como base o último aluguel vencido, sob pena de se incorrer no nefasto
bis in idem
, haja vista que na
cláusula quinta
do mesmo contrato, já há previsão de multa moratória de 2%, assim como juros de mora de 1% ao mês, ambos sobre o montante devido.

Contrarrazões por parte autora no ID. n. 50845473.

Por sua vez, apela também a autora locadora, em razões de ID. n. 50845475 sustentando ser sim, devida pela locatária a taxa de utilização do espaço
gourmet
visto que tal taxa decorre da fruição do referido espaço pela locatária.

Alega que tal encargo foi computado na própria taxa condominial, e que esta não foi tempestivamente impugnada pela locatária.

Aduz ser também exigível a multa expressamente convencionada na
cláusula décima quinta
do contrato, equivalente ao valor de dois alugueis, e que corresponde a uma compensação pelos prejuízos decorrentes da rescisão contratual por culpa da locatária, a qual não se confunde com a multa moratória incidente apenas quando o aluguel é pago com atraso.

Por fim, pugna pela condenação da requerida ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios, também em relação ao pleito reconvencional, nos termos do §1o do art.85 do CPC/15, a ser arbitrado em 20% do valor da causa.

Contrarrazões da parte requerida no ID. n.
50845478.

É o relatório.-

V O T O R E L A T O R

V O T O:

EXMA. SRA. DESA. MARILSEN ANDRADE ADDARIO

Egrégia Câmara:

Consoante dos autos consta, em 01/09/2015 as partes firmaram contrato de locação do
imóvel residencial localizado na Rua Major Octavio Pitaluga s/n, apartamento 1601, Bairro Duque de Caxias, Cuiabá-MT, pelo período compreendido entre 01/09/2015 e 01/09/2017, com valor de aluguel em R$3.100,00, tendo a ré
FLAVIANY CRISTINA RODRIGUES
, sócia representante da
F B BRASIL SERVIÇOS LTDA ME
, figurado como fiadora do negócio.

Ao argumento de que as requeridas deixaram de pagar os valores referentes ao aluguel de janeiro de 2017, ao
fundo de reserva
de relativo aos meses de
novembro de 2015 a janeiro de2017
, à
taxa de investimento
relativo aos meses de
novembro de 2015 a janeiro 2017
, à
taxa condominial
relativa aos meses de
outubro de 2016 a janeiro 2017
e utilização do espaço
gourmet
, à diferença decorrente do reajuste do valor do aluguel que deveria ter sido implementada a
partir de outubro de 2016
, aos
débitos de IPTU
, além da diferença da atualização, gerando um débito de R$ 27.640,67, foi ajuizada presente ação de despejo pugnando, liminarmente que a locatária efetuasse a quitação do débito sob pena de desocupação forçada.

Indeferida a liminar e citada a ré, foi apresentada defesa através de contestação e de reconvenção, sendo que esta última foi extinta sem resolução de mérito posto que não recolhidas as respectivas custas, a despeito de devidamente intimada a fazê-lo.

Regularmente processado o feito, adveio o julgamento antecipado da lide com juízo de parcial procedência, contra a qual se voltaram ambas as partes pelas razões expostas no relato.

Pois bem.

Da preliminar de inadmissibilidade por afronta ao princípio da dialeticidade

Em análise às contrarrazões apresentadas pela locadora autora, é possível verificar a arguição preliminar de inadmissibilidade do recurso da locatária, a qual teria se valido de argumentos genéricos sem a devida impugnação aos fundamentos da sentença.

Isso porque, se da narrativa das razões recursais é possível depreender logicamente o raciocínio, a conclusão e seus reflexos no mundo jurídico em relação à sentença que se visa desconstituir, a pretensão recursal há de ser analisada em seu mérito.

Nesta senda, seria excesso de formalismo inadmitir o recurso pelo suposto descumprimento dos predicados do art.1.010, inciso II, do CPC/15 se, das razões, plenamente compreensível o que se busca com apelo.

A respeito do tema, confira-se o julgado abaixo:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE INADMISSIBILIDADE DO RECURSO – REJEIÇÃO - SUSPENSÃO INDEVIDA DO FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA – INSURGÊNCIA APENAS QUANTO AO VALOR DA VERBA INDENIZATÓRIA – VALOR EQUÂNIME E RAZOÁVEL – CORREÇÃO A PARTIR DA SENTENÇA (SÚMULA 362 DO STJ) E JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO (ART.405, CC/2002 E ART. 219, CPC) - APELO DESPROVIDO. Rejeita-se a preliminar de inadmissibilidade do apelo por afronta ao princípio da dialeticidade (art. 514, II, do CPC), se narrativa dos fatos e dos argumentos recursais é possível se depreender, logicamente, a conclusão e seus reflexos no mundo jurídico, consistentes na majoração da verba indenizatória fixada. [...]
(TJ/MT – 2a Câmara de Direito Privado – RAC no 52842/2013, Relatora: Desa Marilsen Andrade Addario – j. em 12/02/2014, publ. no DJE 21/02/2014)

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO - AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE - REJEIÇÃO - ARTIGO 514, INCISO II, CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL - LANÇAMENTOS INDEVIDOS CARACTERIZADOS - DÉBITO INEXISTENTE - INSCRIÇÃO INDEVIDA NA SERASA - CARACTERIZAÇÃO - DANO MORAL EXISTENTE - FIXAÇÃO - MODERAÇÃO - PRINCÍPIO DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. a) Rejeita-se a preliminar de não-conhecimento do recurso por afronta ao princípio da dialeticidade (art. 514, II, do CPC), se verificado que da tese recursal bem se inferem os motivos da irresignação em relação à sentença que lhe foi desfavorável viabilizando o contraditório mediante articulação fática e jurídica contrária. [...]
(TJ/MT – 5a Câmara de Direito Privado – RAC no 117.596/2010 – Relator: Des.
Sebastião de Moraes Filho – j.
18/05/2011)

Com isso,
rejeito a preliminar
suscitada.-

Do mérito

Rejeitada a prefacial, passo à análise conjunta dos recursos, analisando a existência ou não dívida suscitada pela locadora e discriminando os encargos que poderão ou não objetar o débito em que se funda o pedido de despejo.

Neste particular, cumpre de início consignar que a ata notarial de ID. n. 50843644, que atesta a legitimidade e a veracidade das conversas trocadas por aplicativo digital de mensagens não comprovam que houve de fato uma quitação de todos débitos do contrato até janeiro de 2017.

Ao que se depreende da conversa, na data de 05/01/2017 a representante da locatária envia um comprovante de pagamento no valor de R$3.100,00 – provavelmente referente ao aluguel de janeiro de 2017 - e solicitando os recibos para uma prestação de contas.

A locadora diz que não estava na cidade, mas que na segunda-feira – provavelmente 10/01/2017 – entregaria o recibo.

Na sequência, a representante da locatária pergunta se os recibos anteriores estavam na loja da locadora, ao que esta respondeu:

“Sim, acredito que o pessoal não vai achar. Pode ficar tranquilo, fiz um recibo quitando o ano todo.

Se não tiver nenhum problema para você.”
(ID. n. 50843644)

Esse é o final da conversa.

Ao que tudo indica, porém, o mencionado recibo não foi entregue.

Entretanto, a conversa não prova que houve a quitação de todos os encargos contratuais.

Aliás, a conversa não faz qualquer alusão ao contrato de locação que embasa a presente ação. Somente é possível conjecturar que estejam a tratar dos alugueres porque o comprovante de Transferência Eletrônica Disponível – TED anexada à conversa eletrônica, ou seja, R$3.100,00, corresponde ao mesmo valor da locação.

Com isso, possível dessumir que tratavam do aluguel de janeiro de 2017 e os dos demais meses do ano de 2016, não se havendo como forçar uma interpretação extensiva para inferir que os recibos que a locadora afirmou que entregaria abarcava os demais encargos, tampouco o reajuste no valor do aluguel a partir de outubro de 2016.

Afinal, segundo o art. 313 do CC/2002,
“O credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, ainda que mais valiosa.”

Vale ainda dizer que, por ocasião da conversa, a locadora não fez qualquer questionamento quanto aos demais encargos contratuais em atraso (como
taxas condominiais
, IPTU e
reserva/utilização do espaço

gourmet
), haja vista que a cobrança de todos eles são, em regra, remetidos/entregues na unidade condominial objeto da locação.

Quando o locatório deixa de adimplir tais encargos, o locador só costuma tomar conhecimento muito tempo depois.

Por essas razões, de se concluir que o documento de ID. n. 50843644 não tem serventia para fins de quitação de todos os encargos.

Afinal, segundo dispõe o
caput
do art.320 do CC/2002,
“a quitação, que sempre poderá ser dada por instrumento particular, designará o valor e a espécie da dívida quitada, o nome do devedor, ou quem por este pagou, o tempo e o lugar do pagamento, com a assinatura do credor, ou do seu representante.”

Assim, à míngua de qualquer documento com tais características, impossível falar-se em quitação.

Feitas essas considerações, imperioso passo a fixar quais os encargos acessórios do pacto locatício podem e quais não podem ser cobradas do locatário.

Para tanto, conveniente a transcrição das seguintes cláusulas da avença:

“[...]

CLÁUSULA SEGUNDA:
O prazo da locação é de 24 meses, iniciando-se em 01 de setembro de 2015 com término em 1 de setembro de 2017, independentemente e aviso, notificação ou interpelação judicial ou mesmo extrajudicial.

CLÁUSULA TERCEIRA:
O aluguel mensal, deverá ser pago até o dia 10 (dez) do mês subseqüente ao vencido, rio local indicado pelo LOCADOR, é de R$ RS 3.100,00 (Tres mil e cem reais) mensais,
reajustados anualmente de conformidade com a variação do IGP-M apurada no ano anterior
, e na sua falta, por outro índice criado pelo Governo Federal e, ainda, em sua substituição, pela Fundação Getúlio Vargas, reajustamento este sempre incidente e calculado sobre o último aluguel pago no último mês do ano anterior.

CLÁUSULA QUARTA:
O LOCATÁRIO será responsável por todos
os tributos incidentes sobre o imóvel
bem como
despesas ordinárias de condomínio
, e quaisquer outras despesas que recaírem sobre o imóvel
, multas condominiais,
arcando tambem com as despesas provenientes de sua utilização
seja elas, ligação e consumo de luz, força, água e gás que serão pagas diretamente às empresas concessionárias dos referidos serviços.

CLÁUSULA QUINTA:
Em caso de mora no pagamento do aluguel,
será aplicada multa de 2% (dois por cento) sobre o valor devido
e juros mensais de 1% (um por cento) do montante devido.

CLÁUSULA SEXTA:
Fica ao LOCATÁRIO, a responsabilidade em zelar pela conservação, limpeza do imóvel, efetuando as reformas necessárias para sua manutenção sendo que os gastos e pagamentos decorrentes da mesma, correrão por conta do mesmo. O LOCATÁRIO está obrigado a devolver o imóvel em perfeitas condições de limpeza, conservação e pintura, quando finda ou rescindida esta avença, conforme constante no termo de vistoria em anexo. O LOCATÁRIO não poderá realizar obras que alterem ou modifiquem a estrutura do imóvel locado, sem prévia autorização por escrito da LOCADORA. Caso este consinta na realização das obras, estas ficarão desde logo, incorporadas ao imóvel, sem que assista ao LOCATÁRIO qualquer indenização pelas obras ou retenção por benfeitorias. As benfeitorias removíveis poderão ser retiradas, desde que não desfigurem o imóvel Locado.

[.
..]

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA
: A infração de qualquer das cláusulas do presente contrato, sujeita o infrator à
multa de duas vezes o valor do aluguel
, tomando-se por base, o último aluguel vencido.”
(ID. n. 50843617 - Pág. 1/3)

No que tange ao chamado
fundo de reserva
, como bem destacou a sentença, tal encargo
“
não tem a finalidade de quitar despesas ordinárias, mas se destina a benfeitorias para o imóvel e, na hipótese do imóvel estar alugado, a responsabilidade de efetuar o pagamento é do locador e não do inquilino, conforme previsto no artigo 22, parágrafo único, alínea ‘g’ da Lei n. 8.245/91, não havendo como prosperar o pedido neste ponto.”

Em relação à
taxa de investimento
, trata-se, igualmente, de verba destinada a despesas extraordinárias do condomínio, de modo que devem ser suportadas pela locadora, nos termos do inciso X, do mesmo art.22 da Lei de regência.

Relativamente à
taxa condominial
, certo é que sendo ela uma despesa ordinária do condomínio, há de ser suportada pelo locatário, nos termos do inciso XII do art.23 do Lei do Inquilinato.

Já no que tange ao IPTU, malgrado constitua originalmente uma despesa a ser suportada pelo locador, o permissivo legal da parte final do inciso VIII do art.22 da Lei no 8.245/91 admite que as partes ajustem de forma diversa.

Assim, tendo sido pactuado na
cláusula quarta
do Contrato que “
O LOCATÁRIO será responsável por todos
os tributos incidentes sobre o imóvel”
– o que, por óbvio, inclui o Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU – mais uma vez irrepreensível a sentença nesse ponto.

No que diz respeito ao reajuste do valor do aluguel, após o transcurso de um ano da pactuação, também inalterável a sentença porquanto na
cláusula terceira
acima transcrita, foi expresso o índice atualizador a ser aplicado.

Logo, a locadora faz jus a essa diferença a partir do mês de
outubro de 2016
.

Há, no entanto, um ponto em que se equivocou a magistrada sentenciante. Trata-se da parte em que isentou a locatária das despesas com reserva de “espaço
gourmet
” do condomínio.

Isso porque, conquanto a legislação de regência não trate exatamente de tal encargos, certo é que se trata de uma despesa de consumo, análogo aos relacionados no inciso VIII do art.23 da Lei no 8.245/91, de modo que deve ser arcada pelo beneficiário direto.

Conquanto a sentença tenha consignado não haver prova nos autos de que a locatária tenha utilizado o mencionado espaço, há uma presunção desse consumo.

Do contrário, deveria a locatária ter impugnado a cobrança do mencionado encargo tão logo recebera o boleto da taxa condominial.

Logo, tendo a reserva do referido espaço sido efetivada na constância da locação, e não havendo impugnação tempestiva da cobrança pelo locatário junto ao condomínio, deve este arcar com tal encargo.

Por fim, há uma questão que, malgrado não enfrentada pela sentença, foi devolvida a este Tribunal.

Trata-se da possibilidade da cobrança concomitante das multas prevista na
cláusula quinta
– a ser paga
“em caso de mora no pagamento do aluguel”
– e na
cláusula décima quinta
– a ser paga em caso de
“infração de qualquer das cláusulas do presente contrato”
.

Para a autora locadora, a cobrança em questão seria legítima posto que as multas teriam naturezas diversas, sendo que a primeira, prevista na
cláusula quinta
, seria moratória e, a segunda, prevista na
cláusula décima quinta
, seria compensatória.

Por outro lado, para a locatária, ambas as multas teriam uma finalidade única, a de uma cláusula penal, de modo que a cobrança simultânea configuraria
bis in idem
.

A meu viso, a multa da
cláusula décima quinta
apresenta-se mais abrangente uma vez que prevista para o descumprimento de qualquer das cláusulas contratuais, enquanto que a
cláusula quinta
refere-se exclusivamente ao inadimplemento de alugueres.

Com isso, o não pagamento do aluguel no tempo e modo devidos permitiria a cobrança de ambas as multas por um mesmo fato gerador.

No entanto, de acordo com a jurisprudência do STJ,
“Conquanto seja possível a cumulação das multas moratória e compensatória, é indispensável para tanto que ambas estejam previstas no

contrato e tenham fatos geradores distintos.”
(AgRg no REsp

1280274/MG,

Rel.

Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, j.

em 23/6/2015, DJe 30/6/2015)

No caso, a ação de despejo está fundada não apenas no inadimplemento de alugueres, mas também em outros encargos como taxas condominiais e débitos de IPTU, o que daria ensejo à incidência da multa da
cláusula décima quinta
.

Assim, havendo razões para a aplicação da multa da
cláusula décima quinta
, cuja causa de incidência é muito mais abrangente, fica autorizado o seu cômputo no
quantum debeatur
, desde que afastada a multa moratória de 2% de que trata a
cláusula quinta
.

Com essas razões, a sentença merece ser reformada em parte a fim de que seja autorizada a cobrança, pela locadora, taxa cobrada pelo condomínio pela reserva/utilização do “espaço
gourmet
” durante o prazo da locação, bem como para autorizar a incidência da multa da
cláusula décima quinta
, com o afastamento da multa moratória de 2% estipulada na
cláusula quinta
.

Ante o exposto,
nego seguimento
ao apelo da locatária ré, e elevo os honorários recursais para 12% sobre o valor do débito.

No mais,
dou parcial provimento
ao recurso da locadora autora, a fim de autorizá-la a cobrar da parte ré (i) a
taxa cobrada pelo condomínio pela reserva/utilização do “espaço
gourmet
” durante o prazo da locação, (ii) a multa da
cláusula décima quinta
, com o afastamento da multa moratória de 2% estipulada na
cláusula quinta
.

É como voto.-

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 02/09/2020