Tribunal: TJMT
Processo: 1018848-19.2017.8.11.0041
Órgão julgador: SERLY MARCONDES ALVES
Órgão colegiado: Quarta Câmara de Direito Privado
Data de julgamento: 2020-03-11
Data de publicação: 2020-03-12

Ementa:
ESTADO DE MATO GROSSO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1018848-19.2017.8.11.0041
APELANTE: FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA, MELISSA FRANÇA PRAEIRO VASCONCELOS DE MORAES, WAGNER VASCONCELOS DE MORAES
APELADO: MELISSA FRANÇA PRAEIRO VASCONCELOS DE MORAES, WAGNER VASCONCELOS DE MORAES, FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA
EMENTA
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - Ação de Rescisão Contratual com Depósito em Juízo da Multa Contratual e Valores Pagos – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL DA AUTORA - PRELIMINAR REJEITADA – PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL IMOTIVADA - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA NOTIFICAÇÃO DOS RÉUS/COMPRADORES ACERCA DA SUA CONSTITUIÇÃO EM MORA – INOBSERVÂNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL - RECURSO DOS RÉUS – PROVIDO – RECURSO DA AUTORA - DESPROVIDO.
I – Não há que se falar em falta interesse recursal, eis que, ao revés do que tentam fazer crer os apelados, as autoras, ora segundas apelantes, não tentam alterar a causa de pedir nem os pedidos lançados na exordial, mas, sim, tão somente, atacam os fundamentos adotados na sentença recorrida.
II – Da análise de todo o processado, observa-se que a rescisão contratual pretendida pela autora, ora apelada, é imotivada, ou seja, não tem qualquer amparo legal ou contratual.
III - Não tem amparo legal, uma vez que a autora, ora apelada, pleiteia a rescisão contratual alicerçada no disposto na cláusula 19.4 do Instrumento de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção e Outras Avenças, que, ao revés do que tenta fazer crer, não se constitui uma cláusula resolutiva expressa, uma vez que, prevista apenas uma multa rescisória em caso de rescisão contratual.
IV – De mais a mais, a teor do que dispõe o artigo 474 do Código Civil, ainda que tacitamente considerada cláusula resolutiva, competia à autora, ora apelada, ter comprovado o inadimplemento do pagamento dos valores estabelecidos no contrato pelos réus, ora primeiros apelantes, o que, pelos documentos carreados aos Autos, não foi feito.
V - Já a ausência de amparo contratual, observa-se no disposto na cláusula 19.3, pela qual se extrai claramente que a rescisão contratual está condicionada à prévia notificação da outra parte para adimplir sua obrigação, o que, também não foi comprovado pela autora, ora apelada.

Inteiro teor:
ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

Número Único
:

1018848-19.2017.8.11.0041
Classe:

APELAÇÃO CÍVEL (198)
Assunto:

[Compra e Venda, Antecipação de Tutela / Tutela Específica]
Relator:
Des(a).
SERLY MARCONDES ALVES

Turma Julgadora:

[DES(A). SERLY MARCONDES ALVES, DES(A). GUIOMAR TEODORO BORGES, DES(A). RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO]

Parte(s):

[FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA - CNPJ: 14.051.271/0001-80 (APELANTE), ARIADNE SELLA SIMOES - CPF: 957.627.521-00 (ADVOGADO), FABIOLA CASSIA DE NORONHA SAMPAIO - CPF: 534.854.911-87 (ADVOGADO), MELISSA FRANÇA PRAEIRO VASCONCELOS DE MORAES - CPF: 973.366.881-87 (APELANTE), WILLIAM SANTOS FERREIRA - CPF: 135.245.088-71 (ADVOGADO), WAGNER VASCONCELOS DE MORAES - CPF: 690.343.461-53 (APELANTE), MELISSA FRANÇA PRAEIRO VASCONCELOS DE MORAES - CPF: 973.366.881-87 (APELADO), WILLIAM SANTOS FERREIRA - CPF: 135.245.088-71 (ADVOGADO), WAGNER VASCONCELOS DE MORAES - CPF: 690.343.461-53 (APELADO), FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA - CNPJ: 14.051.271/0001-80 (APELADO), ARIADNE SELLA SIMOES - CPF: 957.627.521-00 (ADVOGADO), FABIOLA CASSIA DE NORONHA SAMPAIO - CPF: 534.854.911-87 (ADVOGADO), JOAQUIM DA SILVA FERREIRA - CPF: 010.703.988-53 (ADVOGADO), THYAGO RIBEIRO DA ROCHA - CPF: 705.484.121-20 (ADVOGADO), JOAQUIM LUIZ BERGER GOULART NETTO - CPF: 993.369.281-04 (ADVOGADO), THYAGO RIBEIRO DA ROCHA - CPF: 705.484.121-20 (ADVOGADO)]

A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a).

RUBENS DE OLIVEIRA SANTOS FILHO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão:
PRELIMINAR REJEITADA. RÉUS PROVIDO. AUTORA NÃO PROVIDO. UNÂNIME.

E M E N T A

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1018848-19.2017.8.11.0041

APELANTE: FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA, MELISSA FRANÇA PRAEIRO VASCONCELOS DE MORAES, WAGNER VASCONCELOS DE MORAES

APELADO: MELISSA FRANÇA PRAEIRO VASCONCELOS DE MORAES, WAGNER VASCONCELOS DE MORAES, FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA

EMENTA

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL -
Ação de Rescisão Contratual com Depósito em Juízo da Multa Contratual e Valores Pagos
– AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL DA AUTORA - PRELIMINAR REJEITADA – PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL IMOTIVADA - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA NOTIFICAÇÃO DOS RÉUS/COMPRADORES ACERCA DA SUA CONSTITUIÇÃO EM MORA – INOBSERVÂNCIA DE CLÁUSULA CONTRATUAL - RECURSO DOS RÉUS – PROVIDO – RECURSO DA AUTORA - DESPROVIDO.

I – Não há que se falar em falta interesse recursal, eis que, ao revés do que tentam fazer crer os apelados, as autoras, ora segundas apelantes, não tentam alterar a causa de pedir nem os pedidos lançados na exordial, mas, sim, tão somente, atacam os fundamentos adotados na sentença recorrida.

II – Da análise de todo o processado, observa-se que a rescisão contratual pretendida pela autora, ora apelada, é imotivada, ou seja, não tem qualquer amparo legal ou contratual.

III - Não tem amparo legal, uma vez que a autora, ora apelada, pleiteia a rescisão contratual alicerçada no disposto na cláusula 19.4 do Instrumento de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção e Outras Avenças, que, ao revés do que tenta fazer crer, não se constitui uma cláusula resolutiva expressa, uma vez que, prevista apenas uma multa rescisória em caso de rescisão contratual.

IV – De mais a mais, a teor do que dispõe o artigo 474 do Código Civil, ainda que tacitamente considerada cláusula resolutiva, competia à autora, ora apelada, ter comprovado o inadimplemento do pagamento dos valores estabelecidos no contrato pelos réus, ora primeiros apelantes, o que, pelos documentos carreados aos Autos, não foi feito.

V - Já a ausência de amparo contratual, observa-se no disposto na cláusula 19.3, pela qual se extrai claramente que a rescisão contratual está condicionada à prévia notificação da outra parte para adimplir sua obrigação, o que, também não foi comprovado pela autora, ora apelada.

R E L A T Ó R I O

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1018848-19.2017.8.11.0041

APELANTE: FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA, MELISSA FRANÇA PRAEIRO VASCONCELOS DE MORAES, WAGNER VASCONCELOS DE MORAES

APELADO: MELISSA FRANÇA PRAEIRO VASCONCELOS DE MORAES, WAGNER VASCONCELOS DE MORAES, FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA

RELATÓRIO

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

Trata-se de dois Recursos de Apelação Cível, o primeiro interposto por
MELISSA FRANÇA PRAEIRO VASCONCELOS DE MORAES e WAGNER VASCONCELOS DE MORAES
e o segundo por
FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA., FATEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A. e GRUPO DE INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A.
, com o fito de reformar a Sentença proferida pelo Juízo da Décima Vara Cível da Comarca de Cuiabá, que, nos Autos da Ação de Rescisão Contratual com Depósito em Juízo da Multa Contratual e Valores Pagos de no 1018848-19.2017.8.11.0041, ajuizada por
FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA.
, ora segunda apelante, em face dos ora primeiros apelantes, julgou procedentes os pedidos formulados na inicial para:

i) declarar rescindido o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, tendo como objeto a aquisição da Unidade de no 21, da Quadra de no 02, do Residencial PACEN;

ii) determinar à autora que proceda à devolução dos valores pagos, imediatamente, aos requeridos, na importância de R$ 93.675,01 (noventa e três mil seiscentos e setenta e cinco reais e um centavo), acrescida de correção monetária (INPC) desde a data do desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação;

iii) determinar à parte autora que restitua aos requeridos o valor do investimento com o imóvel, tais como pisos, revestimentos, piscina, banheira, vaso sanitário, pedras, metais, além dos pagamentos realizados à título de condomínio e IPTU; devendo ser apurados em liquidação de sentença e acrescidos de correção desde o desembolso e juros moratórios desde a citação;

iv) condenar à autora ao pagamento da multa contratual, equivalente a 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, nos termos da cláusula 19.4 do contrato; e

v) condenar os requeridos ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, este último fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, com fundamento no artigo 85, § 2o c/c parágrafo único do artigo 86 do Novo Código de Processo Civil.

Ainda, pelos mesmos fundamentos, nos Autos da Ação de Cumprimento de Obrigação de Fazer e Entrega de Coisa com Pedido de Tutela de Urgência cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais de no 1019632-93.2017.8.11.0041, ajuizada por
MELISSA FRANÇA PRAEIRO VASCONCELOS DE MORAES e WAGNER VASCONCELOS DE MORAES,
ora primeiros apelantes, em face das ora segundas apelantes, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para:

i) declarar rescindido o contrato de empreitada (id. 8257045);

ii) determinar que a requerida
Fatex Residencial Construtora e Incorporadora SPE Ltda.
restitua o valor pago de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), corrigidos desde o desembolso e com juros moratórios, a partir da citação;

iii) revogar a decisão de id. 8801219, devendo o valor depositado através dos ids. 9487633 e 947638 ser levantado em favor da parte requerida; e

iv) considerando que a parte requerida decaiu de parte mínima do pedido, condenar os autores ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, este último fixado em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2o c/c parágrafo único do artigo 86, do Código de Processo Civil.

Em suas razões recursais (ids. 22182670 – págs. 1 a 111 e 22182671 – págs. 1 a 59), MELISSA e WAGNER, ora primeiros apelantes, narram que, por meio de Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção e Outras Avenças, firmado em 3.10.2013, a primeira apelante MELISSA adquiriu de FATEX RESIDENCIAL, a unidade de no 21, da quadra 02, do Condomínio Residencial Pacem, com área de terreno de 297,87m2.

Dizem que, para sua aquisição, restou pactuado o pagamento da importância de R$ 468.000,00 (quatrocentos e sessenta e oito mil reais), em parcelas mensais e sucessivas, dos quais foram quitados o valor principal de R$ 93.675,01 (noventa e três mil, seiscentos e setenta e cinco reais e um centavo), remanescendo o saldo de R$ 374.400,00 (trezentos e setenta e quatro mil e quatrocentos reais), correspondente à “parcela das chaves”, o qual seria pago mediante financiamento bancário, assim que a ora apelada FATEX RESIDENCIAL entregasse os documentos necessários para tanto, o que nunca ocorreu.

Afirmam que, nos termos da cláusula 8a do referido instrumento particular, a unidade seria entregue até a data de 15.5.2015, com prazo de tolerância de 06 (seis) meses, o qual findar-se-ia, portanto, em 15.11.2015. Esgotado o prazo de tolerância e não finalizadas as obras, 32 (trinta e dois) adquirentes de unidades no Condomínio, notificaram extrajudicialmente a FATEX RESIDENCIAL, ora apelada, para que justificasse o atraso.

Informam que, em 28.1.2016, realizaram uma composição coletiva e firmaram um Termo Aditivo ao Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, repactuando a data de entrega do empreendimento para 15.5.2016, isentando-se a ora apelada, do pagamento de multa mensal em valor correspondente ao aluguel do imóvel, em contrapartida, restou acordado que a ora apelada, realizaria, no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), melhorias nas áreas comuns do empreendimento.

Esclarecem que, não tendo sido entregue o imóvel, em 17.4.2017, notificaram a ora apelada, acerca de diversas irregularidades existentes na unidade habitacional por eles adquirida e em áreas comuns do empreendimento, concedendo-se o prazo de 05 (cinco) dias para que a ora apelada, tomasse as devidas providências, bem como entregasse a documentação necessária para que realizassem o financiamento. Que, em contra notificação, a FATEX RESIDENCIAL, ora apelada, reconheceu alguns descumprimentos contratuais e que tomaria providencias para sanar as irregularidades.

Aduzem que, nos Autos da Ação de Rescisão Contratual de no 1018848-19.2017.8.11.0041, a autora FATEX
Residencial,
ora apelada, confessando o descumprimento do contrato de compra e venda do imóvel, pleiteou, ao fundamento de que depositaria o principal recebido e a multa de 10%, a rescisão contratual. Já os réus, ora primeiros apelantes, pleitearam o cumprimento do contrato firmado entre as partes.

Ainda, relatam que, diante do atraso na entrega do imóvel, repactuaram com a autora FATEX RESIDENCIAL, ora apelada, o congelamento do “saldo devedor” até 90 (noventa) dias após a entrega de todos os documentos necessários para o financiamento do imóvel. Ou seja, teriam 90 (noventa) dias, contados da entrega de todos os documentos pela autora FATEX RESIDENCIAL, para pagar o imóvel através de um financiamento.

Argumentam que, mesmo notificada, a autora FATEX RESIDENCIAL não entregou os documentos necessários para o financiamento.

Alegam que restou comprovada a má-fé da autora, ora apelada, que, mesmo confessando que se encontrava em mora e ter inadimplido o contrato, pleiteou, a fim de se esquivar das suas obrigações assumidas, a rescisão contratual.

Salientam que a rescisão contratual pleiteada unilateralmente pela autora FATEX RESIDENCIAL, ora apelada, ofende ao disposto nos artigos 474 e 475 do Código Civil.

Expõem que, embora tenham obtido, em recurso de agravo de instrumento, decisão deste Sodalício para a entrega da documentação, o Juízo singular, em nenhum momento, mesmo após inúmeros pedidos, não deu cumprimento à sua efetivação, sendo que, após reclamarem junto à Ouvidoria, ocorreu o julgamento antecipado das 2 (duas) ações, sem o cumprimento da supramencionada decisão e da decisão proferida em outro recurso de agravo de instrumento, para que a autora efetuasse o pagamento de aluguel, entre a data da entrega do imóvel que deveria ter ocorrido e a data do habite-se.

Narrados esses fatos, sustentam que, a Juíza sentenciante, ao julgar procedente a rescisão contratual “por culpa de ambas as partes”, proferiu sentença “
extra petita
”, eis que não houve causa de pedir ou pedido nesse sentido na exordial, violando os artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil.

Ressaltam que, ainda que houvesse causa de pedir e pedido de rescisão contratual por não pagamento do saldo devedor, o que não há, competia à autora FATEX RESIDENCIAL, ora apelada, ter realizado a notificação premonitória a fim de pleitear a rescisão contratual, o que não fez, logo, a sentença recorrida violou o disposto no artigo 32 da Lei de no 6.766/79, o artigo 1o do Decreto-Lei de no 745/1969, a Súmula de no 76 do Superior Tribunal de Justiça e os artigos 926 e 927 do Código de Processo Civil.

Asseguram que, ao revés do que entendeu a Juíza sentenciante, comprovaram que não estavam em mora em relação ao pagamento da parcela final do preço.

Ainda, impossibilitando a rescisão unilateral, asseveram que deve ser observada a cláusula 17.1 do contrato que prevê a irretratabilidade e a irrevogabilidade.

Atestam que, como efetuaram todos os pagamentos que eram devidos até o pagamento da “parcela das chaves”, não deve prosperar a alegação de que o pedido de declaração de rescisão contratual não ofende ao princípio do adimplemento substancial.

Acentuam que, ao rescindir o contrato, a Juíza sentenciante não observou o disposto no artigo 476 do Código Civil, eis que foi a autora FATEX RESIDENCIAL que não cumpriu com suas obrigações de finalizar e entregar o imóvel, bem como os documentos necessários para o financiamento.

Ao final, requerem o provimento do apelo e a reforma da sentença para que a ação de rescisão contratual seja julgada improcedente.

No que diz respeito ao julgamento dos Autos da Ação de Cumprimento de Obrigação de Fazer e Entrega de Coisa com Pedido de Tutela de Urgência cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais de no 1019632-93.2017.8.11.0041, ajuizada pelos ora primeiros apelantes em face das ora segundas apelantes, reiteraram todos os fatos narrados no seu apelo interposto em face da sentença proferida nos Autos da Ação de Rescisão Contratual de no 1018848-19.2017.8.11.0041

Ainda, narram que as partes firmaram, em 6.2.2016, um Instrumento Particular de Construção por Empreitada, por meio do qual a corré FATEX RESIDENCIAL, ora apelada, pactuou a execução de obras de construção civil na unidade dos autores, ora primeiros apelantes, quais sejam: i) construção de espaços denominados “home teather”, “gourmet”, área de jogos, lavanderia, banheiro externo, deck e revestimento da piscina, mediante o pagamento de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), quantia que, conforme declarado no próprio contrato e reconhecido na sentença recorrida, já havia sido quitada.

Aduzem que o prazo para a execução do referido contrato de empreitada era de 75 (setenta e cinco) dias, contudo, as rés, ora apeladas, mesmo após a concessão de mais 30 (trinta) dias, conforme notificação extrajudicial enviada em 31.8.2016 e recebida em 2.9.2016, não cumpriram com o contrato.

Destacam que, como a execução das obras não foi cumprida, rescindiram somente o supramencionado contrato de empreitada e não o contrato para a aquisição da unidade residencial.

Afirmam que, após os autores, ora primeiros apelantes, intermediarem uma composição entre os adquirentes e as rés, ora apeladas, estas passaram a lhes perseguir e retardar a finalização da unidade por eles adquirida.

Asseveram que, como o Juiz sentenciante decretou a rescisão do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção e Outras Avenças, contrariando lei federal e desconsiderando as provas nos Autos, deixou de apreciar os seus pedidos na presente ação.

Narrados esses fatos, preliminarmente, sustentam que, como muitos dos seus pedidos necessitavam da produção de provas, o que não foi observado pelo Juiz sentenciante, o seu direito de defesa foi cerceado.

Ainda, reiteraram todos os fatos e pedidos lançados em sua exordial.

Ao final, pleiteiam o provimento do apelo e a reforma da sentença para reconhecer que as rés, ora apeladas, formam um Grupo Econômico, de modo que sejam condenadas solidariamente pelos atos ilícitos por todas praticados, bem como a procedência de todos os seus pedidos lançados em sua exordial.

Contrarrazões apresentadas por FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA., FATEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A., GRUPO DE INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A., ora apeladas (id. 22182683 - págs. 1 a 70).

Por sua vez, em suas razões recursais (ids. 22182678 – págs. 1 a 12), as ora segundas apelantes FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA., FATEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A. e GRUPO DE INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A.
,
narram que, se de um lado houve impontualidade na entrega do imóvel prometido, de outro, sobrou má-fé dos ora apelados, almejando enriquecimento sem causa a todo tempo e modo.

Expõem que vários pontos não foram comprovados pelos ora apelados para que lhe fossem restituídos os valores fixados na sentença recorrida.

Narrados esses fatos, sustentam que, não sendo comprovados, na fase de conhecimento, os gastos apontados pelos ora apelados, o item “ii” da Ação de Rescisão Contratual de no 1018848-19.2017.8.11.0041 deve ser afastado.

Na mesma linha de raciocínio, aduzem que deve ser afastada a devolução do valor de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), constante no item “ii” da Ação de Obrigação de Fazer e Entrega de Coisa Certa de no 1019632-93.2017.8.11.0041, sob pena de enriquecimento sem causa da parte adversa MELISSA e WAGNER, ora apelados.

Afirmam que, como a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel ocorreu por culpa dos promitentes-compradores, ora apelados, deve ser aplicada a Súmula de no 543 do Superior Tribunal de Justiça, retendo-se, em favor do promitente-vendedor, o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores já pagos pelos ora apelados, de modo que, a sua obrigação de restituir os valores pagos seja parcial.

Salientam que, como a sentença recorrida reconheceu que os promitentes-compradores, ora apelados, contribuíram para a rescisão do contrato, a multa contratual de 10% (dez por cento), item “iv” da sentença proferida nos Autos da Ação de Rescisão Contratual de no 1018848-19.2017.8.11.0041, deve ser reduzida de forma proporcional, nos termos do artigo 413 do Código Civil.

Apontam que, como nenhuma das sentenças recorridas possui natureza jurídica condenatória, os honorários sucumbenciais devem ser arbitrados sobre o valor atualizado da causa.

Ao final, requerem o provimento do apelo e a reforma da sentença.

Em suas contrarrazões (id. 22182685 – pags. 1 a 29), MELISSA e WAGNER, ora apelados, preliminarmente, sustentam a ausência de interesse recursal das ora segundas apelantes, tendo em vista que, após a prolação da sentença, tentam alterar a causa de pedir e os pedidos lançados na exordial.

No mérito, refutam os argumentos recursais, pugnando pelo desprovimento do apelo.

É o relatório.

V O T O R E L A T O R

ESTADO DE MATO GROSSO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

QUARTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO

APELAÇÃO CÍVEL (198) No 1018848-19.2017.8.11.0041

VOTO

EXMA. SRA. DESA. SERLY MARCONDES ALVES (RELATORA)

Egrégia Câmara:

II)
VOTO (PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL DAS ORA SEGUNDAS APELANTES).

Eminentes pares:

Em suas contrarrazões
, os apelados MELISSA e WAGNER, preliminarmente, sustentam a ausência de interesse recursal das ora segundas apelantes, tendo em vista que, após a prolação da sentença, tentam alterar a causa de pedir e os pedidos lançados na exordial.

Não assistem razão aos apelados MELISSA e WAGNER.

Isso porque e sem maiores delongas, não há que se falar em falta de interesse recursal, uma vez que as apelantes FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA., FATEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA S.A. e GRUPO DE INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S.A., ao revés do que tentam fazer crer os apelados, as autoras, ora segundas apelantes, não tentam alterar a causa de pedir nem os pedidos lançados na exordial, mas, sim, tão somente, atacam os fundamentos adotados na sentença recorrida.

Nesse sentido, orienta a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

“
NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO - Inadmissibilidade - Recurso que ataca os fundamentos da sentença - Preliminar rejeitada
. PRECLUSÃO - Recurso do autor que não objetiva a produção de novas provas - Preliminar afastada. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO e CERCEAMENTO DE DEFESA - Preliminares suscitadas pelo autor-recorrente que se referem a atos processuais praticados em outra ação (reintegração de posse) - Não conhecimento. INDENIZAÇÃO POR ACESSÃO C.C. DANOS MORAIS E ARBITRAMENTO DE ALUGUEL - Imóvel arrematado em ação falimentar - Improcedência do pedido - Inconformismo - Acolhimento parcial - Reintegração da posse pelo arrematante que é legítima - Autor que exercia a posse injusta do bem - Construção em imóvel alheio com risco de reintegração - Descabimento da indenização pelas acessões - Autor que não procedeu de boa-fé - Inteligência do art. 1.255 do Código Civil - Impossibilidade do arbitramento de alugueis - Danos morais não configurados - Inocorrência de litigância de má-fé - Autor que exerceu o direito de pleitear as indenizações que entendia cabíveis - Sentença parcialmente reformada apenas para afastar a condenação nas penas da litigância de má-fé. Preliminares dos réus rejeitadas, preliminares do autor não conhecidas e recurso parcialmente provido.

(TJSP; Apelação Cível 1000136-20.2018.8.26.0108; Relator (a): J.L. Mônaco da Silva; Órgão Julgador: 5a Câmara de Direito Privado; Foro de Cajamar - 1a Vara Judicial; Data do Julgamento: 31/01/2020; Data de Registro: 31/01/2020)”

Ante o exposto,
REJEITO
a preliminar.

É como voto.

Cuiabá,
12 de fevereiro de 2020
.

Desembargadora
SERLY MARCONDES ALVES

Relatora

III) VOTO (MÉRITO).

Eminentes pares:

O cerne da questão é saber se a Juíza sentenciante, ao rescindir o Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção e Outras Avenças, firmado entre MELISSA, ora primeira apelante, com a FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA., agiu ou não acertadamente.

Pois bem.

Nos Autos da Ação de Rescisão Contratual de no 1018848-19.2017.8.11.0041, os réus, ora primeiros apelantes, sustentam que a Juíza sentenciante, ao julgar procedente a rescisão contratual “por culpa de ambas as partes”, proferiu sentença “
extra petita
”, eis que não houve causa de pedir ou pedido nesse sentido na exordial, violando os artigos 141 e 492 do Código de Processo Civil.

Ressaltam que, ainda que houvesse o pedido de rescisão contratual pelo não pagamento do saldo devedor, o que não há, competia à autora FATEX RESIDENCIAL, ora apelada, ter realizado a notificação premonitória a fim de pleitear a rescisão contratual, o que não ocorreu, logo, a sentença recorrida violou o disposto no artigo 32 da Lei de no 6.766/79, o artigo 1o do Decreto-Lei de no 745/1969, a Súmula de no 76 do Superior Tribunal de Justiça e os artigos 926 e 927 do Código de Processo Civil.

Asseguram que, ao revés do que entendeu a Juíza sentenciante, comprovaram que não estavam em mora em relação ao pagamento da parcela final do preço.

Ainda, impossibilitando a rescisão unilateral, asseveram que deve ser observada a cláusula 17.1 do contrato que prevê a irretratabilidade e a irrevogabilidade da avença.

Atestam que, como efetuaram todos os pagamentos que eram devidos até o pagamento da “parcela das chaves”, não deve prosperar a alegação de que o pedido de declaração de rescisão contratual não ofende o princípio do adimplemento substancial.

Acentuam que, ao rescindir o contrato, a Juíza sentenciante não observou o disposto no artigo 476 do Código Civil, eis que foi a autora FATEX RESIDENCIAL que não cumpriu com suas obrigações de finalizar e entregar o imóvel, bem como os documentos necessários para o financiamento.

Assiste razão aos réus, ora primeiros apelantes.

Isso porque, da análise de todo o processado, observa-se que a rescisão contratual pretendida pela autora FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA., ora apelada, é imotivada, ou seja, não tem qualquer amparo legal ou contratual.

Não tem amparo legal, uma vez que a autora, ora apelada, pleiteia a rescisão contratual alicerçada no disposto na cláusula 19.4 do Instrumento de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Construção e Outras Avenças (ids. 22182466, 22182467 e 22182468), assim redigido:

“19.4. A parte que der causa à rescisão contratual ficará sujeita ao pagamento de multa rescisória à razão de 10% (dez por cento) do valor do contrato, devidamente atualizado com base nos índices ora contratados.”

Contudo, da simples leitura da supramencionada cláusula, ao revés do que tenta fazer crer a autora, ora apelada, não se tem uma cláusula resolutiva expressa, uma vez que, prevista apenas uma multa rescisória em caso de rescisão contratual.

De mais a mais, a teor do que dispõe o artigo 474 do Código Civil, ainda que tacitamente considerada cláusula resolutiva, competia à autora, ora apelada, ter comprovado o inadimplemento do pagamento dos valores estabelecidos no contrato pelos réus, ora primeiros apelantes, o que, pelos documentos carreados aos Autos, não foi feito.

A propósito, vejamos o que dispõe o artigo 474 do Código Civil:

“Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial.”

Ainda, acerca da matéria vejamos o escólio de Maria Helena Diniz:

“Em nosso direito estão instituídas duas modalidades de condição resolutiva: a tácita e a expressa.

Pelo novo Código Civil, arts. 475 e 476, a condição, ou melhor, cláusula resolutiva tácita está subentendida em todos os contratos bilaterais ou sinalagmáticos, para o caso em que um dos contraentes não cumpra sua obrigação, autorizando, então, o lesado pela inexecução a pedir a rescisão contratual, se não preferir exigir o cumprimento e indenização das perdas e danos. Há presunção legal de que os contratantes inseriram, tacitamente, cláusula dispondo que o lesado pelo inadimplemento pode requerer, se lhe aprouver, a rescisão do ajuste com perdas e danos. Isto porque, nesses contratos, a prestação de uma das partes tem por causa a contraprestação que lhe prometida; daí haver prejuízo com o não cumprimento da obrigação de uma delas. Todavia, o pronunciamento da rescisão da avença deverá ser judicial (CC, art. 474, in fine); portanto, o contrato não se rescindirá de pleno direito.
Assim sendo, a condição resolutiva tácita, alegada pelo lesado, deverá ser apurada judicialmente,
de modo que que o magistrado só deverá decretar a rescisão do contrato se provado o inadimplemento do devedor
. Com o pronunciamento do rompimento do liame obrigacional, o faltoso deverá reparar todos os prejuízos que causou, compreendendo-se neles o dano emergente e o lucro cessante.”
(Curso de direito civil brasileiro, volume 7: responsabilidade civil / Maria Helena Diniz – 28. Ed. – São Paulo: Saraiva, 2014, págs. 178 a 179).

Já a ausência de amparo contratual, observa-se no disposto na cláusula 19.3, pela qual se extrai claramente que a rescisão contratual está condicionada à prévia notificação da outra parte para adimplir sua obrigação, o que, também não foi comprovado pela autora, ora apelada. Vejamos:

“19.3. A parte que deixar de cumprir obrigação legal ou contratual, responderá pelas perdas e danos resultantes do seu inadimplemento.
Para tanto a parte prejudicada notificará previamente a outra para adimplir a sua obrigação ou dizer porque não o fez
. A parte inadimplente deverá ressarcir à outra os custos de notificação.”

Nesse sentido, orienta a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO INTERNO INTERPOSTO SOB A ÉGIDE DO NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. NECESSIDADE. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR.

1. Não viola o art. 535 do CPC o acórdão que, integrado pelo julgado proferido nos embargos de declaração, dirime, de forma expressa, congruente e motivada, as questões suscitadas nas razões recursais.

2. Para a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, é imprescindível a prévia interpelação do devedor para constituí-lo em mora.

3. Agravo interno provido.

(AgInt no AREsp 917.744/MG, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/08/2016, DJe 19/08/2016)”

Portanto, na verdade, o que se extrai dos Autos é que, diante das inúmeras insatisfações/reclamações dos réus, ora primeiros apelantes, a autora, ora apelada, objetiva a resolução contratual unilateralmente, o que, conforme o disposto na cláusula 17.1., não é permitido. Vejamos:

“17.1. A presente promessa de venda e compra do imóvel é irrevogável e irretratável unilateralmente.”

Nesse contexto, tendo em conta que os réus, ora primeiros apelantes,
demonstraram fato impeditivo do direito da autora, ora apelada, conforme preceitua o artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, a reforma da sentença é medida que se impõe.

A propósito:

“
Art. 373. O ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;

II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor

Ante o exposto,
DOU PROVIMENTO
ao recurso dos réus MELISSA FRANÇA PRAEIRO VASCONCELOS DE MORAES e WAGNER VASCONCELOS DE MORAES, ora primeiros apelantes, para
JULGAR IMPROCEDENTE
o pedido lançado na exordial dos Autos da Ação de Rescisão Contratual de no 1018848-19.2017.8.11.0041, ajuizada por FATEX RESIDENCIAL CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA., ora apelada, e condenar a autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, em observância ao disposto no §2o do artigo 85 do Código de Processo Civil. Por consequência,
NEGO PROVIMENTO
ao recurso da autora.

Ainda, advirto as partes acerca do disposto no §2o do artigo 1.026 do Código de Processo Civil.

É como voto.

Data da sessão:
Cuiabá-MT, 11/03/2020